章節(jié)土地增值稅法教學(xué)課件

學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解土地增值稅的概念、特征、稅率和稅收征收管理2、熟悉土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅收減免優(yōu)惠3、掌握土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算2023/7/221基礎(chǔ)會(huì)計(jì)目錄一、土地增值稅概述二、土地增值稅納征稅范圍三、土地增值稅納稅義務(wù)人四、土地增值稅稅率五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算六、土地增值稅稅收優(yōu)惠七、土地增值稅征收管理2023/7/222基礎(chǔ)會(huì)計(jì)一、土地增值稅概述（一）土地增值稅概念對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。我國(guó)1994年1月1日起開征土地增值稅2023/7/223基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（二）土地增值稅特征：1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象2）征稅面較廣3）采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率4）按次征收2023/7/224基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（三）土地增值稅的作用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為增加國(guó)家財(cái)政收入2023/7/225基礎(chǔ)會(huì)計(jì)二、土地增值稅納征稅范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。2023/7/226基礎(chǔ)會(huì)計(jì)征稅范圍的一般界定標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。2023/7/227基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（一）基本范圍

1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

2、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

3、存量房買賣2023/7/228基礎(chǔ)會(huì)計(jì)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1、出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2、繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3、出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5、房地交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。2.具體規(guī)定（二）征稅范圍的具體界定2023/7/229基礎(chǔ)會(huì)計(jì)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7、合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9、代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）。2023/7/2210基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（）。A、房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬B、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)D.因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)2023/7/2211基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】ABD。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。2023/7/2212基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.通過(guò)民政部門贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)【答案】C2023/7/2213基礎(chǔ)會(huì)計(jì)三、土地增值稅納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。

單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。2023/7/2214基礎(chǔ)會(huì)計(jì)第一，不論法人與自然人第二，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。第四，不論部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。2023/7/2215基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校B.稅務(wù)機(jī)關(guān)

C.外籍個(gè)人D.國(guó)有企業(yè)【答案】ABCD小思考：2023/7/2216基礎(chǔ)會(huì)計(jì)級(jí)數(shù)增值額占扣除項(xiàng)目比例稅率

速算扣除系數(shù)

1

50％以下

30％

0

2

50％－100％

40％

5%

3

100％－200％

50％

15%

4

200％以上

60％

35%四、土地增值稅稅率

（小例算法，收入500，扣除100兩種過(guò)程；推導(dǎo)速算扣除數(shù)）2023/7/2217基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【計(jì)算題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，計(jì)算其應(yīng)適用的稅率。如果扣除項(xiàng)目是2000？2023/7/2218基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2023/7/2219基礎(chǔ)會(huì)計(jì)五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算2023/7/2220基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（一）應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。1、貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。2023/7/2221基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、實(shí)物收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材。水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。3、其他收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。2023/7/2222基礎(chǔ)會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）扣除項(xiàng)目的確定2023/7/2223基礎(chǔ)會(huì)計(jì)1.轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。A、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。2023/7/2224基礎(chǔ)會(huì)計(jì)B、取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。2023/7/2225基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。

土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用等。2023/7/2226基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1、能夠計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率）。2、不能計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。全部自有資金，沒有利息支出也是2023/7/2227基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2023/7/2228基礎(chǔ)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2023/7/2229基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%2023/7/2230基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2.對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率重置成本：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。2023/7/2231基礎(chǔ)會(huì)計(jì)成新度折扣率：

按新舊程度作一定比例的折扣。例如：一幢房屋已使用近10年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬(wàn)元，該房有六成新？則該房的評(píng)估價(jià)格為：

4000×60%=2400（萬(wàn)元）。2023/7/2232基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。注意：A、不能取得評(píng)估價(jià)，但有購(gòu)房發(fā)票？從購(gòu)買之年起每年加計(jì)發(fā)票金額5%計(jì)算扣除。B、沒有評(píng)估價(jià)，又沒發(fā)票，實(shí)行核定價(jià)C、購(gòu)進(jìn)的契稅可在此扣。不作為加計(jì)5%的依據(jù)2023/7/2233基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【例題】某國(guó)有企業(yè)2019年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000萬(wàn)元。2019年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%.計(jì)算該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)的增值額。2023/7/2234基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額＝10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）2023/7/2235基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3.轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目金額的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2023/7/2236基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)2023/7/2237基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2023/7/2238基礎(chǔ)會(huì)計(jì)例：順馳公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為460萬(wàn)元，其中扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。第一步：計(jì)算增值額增值額=460-100=360萬(wàn)元第二步：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目比率360/100=360%

2023/7/2239基礎(chǔ)會(huì)計(jì)第三步：計(jì)算應(yīng)納稅款方法一：分段計(jì)算，土地增值稅=5030%+5040%+10050%+16060%=15+20+50+96=181萬(wàn)元方法二：速算扣除，土地增值稅=增值額60%—扣除項(xiàng)目35%=36060%—10035%=181萬(wàn)元2023/7/2240基礎(chǔ)會(huì)計(jì)六、土地增值稅稅收優(yōu)惠（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2023/7/2241基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（二）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。2023/7/2242基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2023/7/2243基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（四）其他減免1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)作價(jià)入股的，暫免，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要征。2、合作建房，建成分房自用暫免，建成轉(zhuǎn)讓時(shí)要征。3、企業(yè)兼并中，暫免4、個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征2023/7/2244基礎(chǔ)會(huì)計(jì)計(jì)算案例1：2019年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅：2023/7/2245基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬(wàn)元）；計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬(wàn)元）；計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬(wàn)元）。2023/7/2246基礎(chǔ)會(huì)計(jì)計(jì)算案例2：新新房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，獲得貨幣收入20000萬(wàn)元，支付土地款4000萬(wàn)元，開發(fā)成本3800萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用共計(jì)1200萬(wàn)元（其中利息1000萬(wàn)元，未超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例5％），按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅(5％)、城建稅(7％)、教育費(fèi)附加(3％)和印花稅(0.5‰)，計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。2023/7/2247基礎(chǔ)會(huì)計(jì)[計(jì)算案例2：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：20000萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額：1、開發(fā)費(fèi)用=1000+(4000+3800)×5％=1390萬(wàn)元2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=20000×5％×(1+7％+3％)=1100萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司的印花稅不允許扣除。3、加計(jì)扣除=(4000+3800)×20％=1560萬(wàn)元2023/7/2248基礎(chǔ)會(huì)計(jì)允許扣除總計(jì)=4000+3800+1390+1100+1560=11850萬(wàn)元增值額=20000-11850=8150萬(wàn)元增值額占扣除項(xiàng)目比例=8150÷11850=68.78％，適用稅率40％，扣除率5％土地增值稅=8150×40％-11850×5％=3260-592.5＝2667.5（萬(wàn)元）2023/7/2249基礎(chǔ)會(huì)計(jì)計(jì)算案例3：興業(yè)公司是主營(yíng)產(chǎn)品制造的生產(chǎn)企業(yè)，該公司建造普通住宅一棟銷售給本企業(yè)職工，獲得貨幣收入5000萬(wàn)元，支付土地款2000萬(wàn)元，開發(fā)成本1600萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用計(jì)800萬(wàn)元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10％，按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅250萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)25萬(wàn)元，印花稅2.5萬(wàn)元，計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。2023/7/2250基礎(chǔ)會(huì)計(jì)[計(jì)算案例3：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5000萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額：開發(fā)費(fèi)用=(2000+1600)×10％=360萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=250+25+2.5=277.5萬(wàn)元，一般企業(yè)的印花稅允許扣除，但沒有加計(jì)扣除。2023/7/2251基礎(chǔ)會(huì)計(jì)允許扣除總計(jì)=2000+1600+360+277.5=4237.5（萬(wàn)元）增值額=5000-4237.5=762.5（萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比例=762.5÷4237.5=17.8％因是普通住宅，增值額又扣除項(xiàng)目的20％，故免土地增值稅。2023/7/2252基礎(chǔ)會(huì)計(jì)計(jì)算案例4：興華公司是一家倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，現(xiàn)因管理需要，將一座倉(cāng)庫(kù)出售。倉(cāng)庫(kù)賬面原值500萬(wàn)元，已提取折舊100萬(wàn)元，現(xiàn)出售價(jià)格700萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該倉(cāng)庫(kù)重置成本400萬(wàn)元，成新率80％，按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅35萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加3.5萬(wàn)元，印花稅0.35萬(wàn)元。計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。2023/7/2253基礎(chǔ)會(huì)計(jì)[計(jì)算案例4：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入700萬(wàn)元允許扣除的評(píng)估價(jià)格=400×80％=320萬(wàn)元允許扣除稅金=35+3.5+0.35=38.85萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓舊房，印花稅允許扣除，但沒有加計(jì)扣除。2023/7/2254基礎(chǔ)會(huì)計(jì)允許扣除總計(jì)=320+38.85=358.85（萬(wàn)元）增值額=700-358.85=341.15（萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比=341.15÷358.85=95％，適用稅率40％，扣除率5％。應(yīng)納土地增值稅=341.15×40％-358.85×5％=136.46－17.94=118.52（萬(wàn)元）2023/7/2255基礎(chǔ)會(huì)計(jì)七、土地增值稅征收管理（一）土地增值稅的征收管理土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算2023/7/2256基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（二）納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！胺康禺a(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。2023/7/2257基礎(chǔ)會(huì)計(jì)1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2023/7/2258基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（三）納稅申報(bào)土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。2023/7/2259基礎(chǔ)會(huì)計(jì)

對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)、在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。2023/7/2260基礎(chǔ)會(huì)計(jì)本章把握的要點(diǎn)：

1.征稅范圍

2.扣除項(xiàng)目

3.土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算

4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算小思考：2023/7/2261基礎(chǔ)會(huì)計(jì)土地增值稅有問(wèn)有答一、單項(xiàng)選擇題1、下列各項(xiàng)中應(yīng)征土地增值稅的有（

）。A．房地產(chǎn)的繼承B．房地產(chǎn)的代建房行為C．房地產(chǎn)的交換D．房地產(chǎn)的出租2023/7/2262基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】C【解析】房地產(chǎn)的繼承、房地產(chǎn)的代建房行為和房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。2023/7/2263基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、下列各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是（

）。A、贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的個(gè)人之間互換自有住房C、抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)2023/7/2264基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】C【解析】贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)雖發(fā)生了權(quán)屬變更，但未取得收入，不征土地增值稅。個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)稅務(wù)局核實(shí)，可免征土地增值稅。抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬變更并給轉(zhuǎn)讓人帶來(lái)利益（作價(jià)抵債），應(yīng)征土地增值稅。兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到房地產(chǎn)，不征土地增值稅。2023/7/2265基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3、某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定,該樓的重置成本價(jià)為4000萬(wàn)元，成新度折扣率為六成。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其評(píng)估價(jià)格為（

）。A．500萬(wàn)元

B．2400萬(wàn)元C．2000萬(wàn)元

D．1500萬(wàn)元2023/7/2266基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】B【解析】轉(zhuǎn)讓舊房使用評(píng)估的方法，要用評(píng)估的重置成本價(jià)與成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=4000×60%=2400萬(wàn)元。2023/7/2267基礎(chǔ)會(huì)計(jì)4、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其（

）按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。A．超過(guò)部分的金額B．全部增值額C．扣除項(xiàng)目金額D．出售金額2023/7/2268基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】B【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。2023/7/2269基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬(wàn)元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額420萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用6萬(wàn)元，不考慮印花稅,其應(yīng)納土地增值稅（

）萬(wàn)元。A．37．89

B．38

C．38．12

D．38．232023/7/2270基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】A【解析】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目=420+6+（560-420）×5％×（1+7％+3％）=433．7（萬(wàn)元）土地增值額=560-433．7=126．3（萬(wàn)元）第三步，增值額與扣除項(xiàng)目金額之=126．3÷433．7=29．12％應(yīng)納土地增值稅額=126．3×30％=37．89（萬(wàn)元）2023/7/2271基礎(chǔ)會(huì)計(jì)6、某國(guó)有企業(yè)2019年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2019年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(

)。A．400萬(wàn)元

B．1485萬(wàn)元

C．1490萬(wàn)元

D．200萬(wàn)元2023/7/2272基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】B【解析】評(píng)估價(jià)格＝12000×70%=8400（萬(wàn)元），有關(guān)的稅金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0．5‰=115（萬(wàn)元），增值額＝10000-8400-115=1485（萬(wàn)元）2023/7/2273基礎(chǔ)會(huì)計(jì)7、（完整）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一住宅出售，取得銷售收入2000萬(wàn)元（城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%）。建此住宅支付地價(jià)款和相關(guān)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)200萬(wàn)元，開發(fā)成本400萬(wàn)元，繳納印花稅3萬(wàn)元，該企業(yè)利息支出無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)?，該省政府?guī)定的費(fèi)用扣除比例為10%。其應(yīng)納的土地增值稅為（

）A、412．3萬(wàn)元

B、421．5萬(wàn)元

C、422．1萬(wàn)元

D、422．35萬(wàn)元2023/7/2274基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】B【解析】收入總額為2000萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額=200+400+（200+400）×10%+2000×5%×（1+7%+3%）+（200+400）×20%=200+400+60+100+10+120=890（萬(wàn)元）增值額=2000-890=1110（萬(wàn)元）增值率=1110÷890=124．72%，適用于第三檔稅率，50%，速算扣除系數(shù)15%應(yīng)納稅額：1110×50%-890×15%=555-133．5=421．5（萬(wàn)元）2023/7/2275基礎(chǔ)會(huì)計(jì)二、多項(xiàng)選擇題1．土地增值稅的納稅義務(wù)人可以是（

）。A．外商獨(dú)資企業(yè)

B．國(guó)家機(jī)關(guān)C．事業(yè)單位

D．醫(yī)院【答案】ABCD【解析】土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織、個(gè)人、個(gè)體戶。2023/7/2276基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、以下應(yīng)征土地增值稅的項(xiàng)目有（

）。A．取得奧運(yùn)會(huì)占地的拆遷補(bǔ)償金B(yǎng)．將一項(xiàng)房產(chǎn)直接贈(zèng)與某私立學(xué)校以支援教育事業(yè)C．被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中D．房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓房2023/7/2277基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】BD【解析】土地使用人取得國(guó)家征用土地的土地補(bǔ)償金免征土地增值稅；未通過(guò)政府機(jī)關(guān)和境內(nèi)非營(yíng)利團(tuán)體的房地產(chǎn)直接捐贈(zèng)應(yīng)繳納土地增值稅；被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中暫免征收土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓房，土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)繳納土地增值稅。2023/7/2278基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3、不屬于土地增值稅征稅范圍的有（

）。A．以收取出讓金的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)B．以繼承方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)C．以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)D．以收取租金的方式出租房地產(chǎn)2023/7/2279基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】ABD【解析】土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓；不包括未取得收入的繼承行為；不包括未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的出租行為；包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的行為。2023/7/2280基礎(chǔ)會(huì)計(jì)好4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許從收入中直接扣減的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”有（

）。A．營(yíng)業(yè)稅

B．印花稅C．契稅

D．城建稅2023/7/2281基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】AD【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加（視同稅金）。其中印花稅通過(guò)管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，營(yíng)業(yè)稅、城建稅直接從收入中扣除。契稅由購(gòu)買、承受方繳納，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為銷售方不涉及。2023/7/2282基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5．下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（

）。A．以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B．以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C．被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D．以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的2023/7/2283基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】AB【解析】以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的和以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的，都沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，不屬于土地增值稅的征稅范圍。被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收土地增值稅；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的應(yīng)征收土地增值稅。2023/7/2284基礎(chǔ)會(huì)計(jì)6．轉(zhuǎn)讓舊房的，以下（

）可作為扣除項(xiàng)目金額。A．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格B．取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用C．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金D．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用2023/7/2285基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【答案】ABC【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，可作為扣除項(xiàng)目金額扣除的項(xiàng)目有：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。不涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。2023/7/2286基礎(chǔ)會(huì)計(jì)三、實(shí)訓(xùn)題（課堂作業(yè)與考題參考）某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)寫字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅等其他稅金共計(jì)25萬(wàn)元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為500萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按工商銀行同類同其貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn)元。另知公司所在政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。2023/7/2287基礎(chǔ)會(huì)計(jì)1、答案（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓為5000萬(wàn)元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元；2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用為（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210萬(wàn)元3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為5000×5%+25=250+25=275萬(wàn)元2023/7/2288基礎(chǔ)會(huì)計(jì)4）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額為（500+1500）×20%=400萬(wàn)元5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為500+1500+210+275+400=2885萬(wàn)元（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為5000-2885=2115萬(wàn)元（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為2115÷2885=73.3%（5）應(yīng)納的土地增值稅稅額為2115×40%-2885×5%=701.75萬(wàn)元2023/7/2289基礎(chǔ)會(huì)計(jì)第八章教材習(xí)題答案五、計(jì)算題1、評(píng)估價(jià)=650×60%=390萬(wàn)元扣除項(xiàng)目=390+29.5=419.5萬(wàn)元增值額=600-419.5=180.5萬(wàn)元增值額與扣除項(xiàng)目的比率=180.5/419.5=43%應(yīng)納土地增值稅=180.5×30%=54.15萬(wàn)元2023/7/2290基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=（71000+80000）×7%=10570元應(yīng)納教育費(fèi)附加=（71000+80000）×3%=4530元3、應(yīng)納房產(chǎn)稅=5000×（1-30%）×1.2%=42萬(wàn)元2023/7/2291基礎(chǔ)會(huì)計(jì)4、200萬(wàn)×0.5‰=1000元300萬(wàn)×0.3‰=900元500萬(wàn)×0.05‰=250元應(yīng)納印花稅=1000+900+250=2150元2023/7/2292基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5、應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（6000-800-500）×3=14100元6、應(yīng)納車輛購(gòu)置稅=｛140+17/（1+17%）｝×10%=15.45萬(wàn)元2023/7/2293基礎(chǔ)會(huì)計(jì)補(bǔ)充：土地增值稅的會(huì)計(jì)核算（不要）2023/7/2294基礎(chǔ)會(huì)計(jì)補(bǔ)充：土地增值稅的會(huì)計(jì)核算（不要）（1）賬戶設(shè)置應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)賬戶。

貸方核算本期應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,

借方核算實(shí)際繳納數(shù)額，

貸方余額表示企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅稅額。2023/7/2295基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（2）具體核算要求

①主營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)：

計(jì)算出應(yīng)交的土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。2023/7/2296基礎(chǔ)會(huì)計(jì)②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物的，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的土地增值稅借記“固定資產(chǎn)清理”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。2023/7/2297基礎(chǔ)會(huì)計(jì)例題1

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售一棟寫字樓，取得收入1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為550萬(wàn)元。

計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？2023/7/2298基礎(chǔ)會(huì)計(jì)增值額=1000-550=450（萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=450÷550=81.82%應(yīng)納土地增值稅稅額=450×40%-550×5%=152.5（萬(wàn)元）計(jì)提稅金時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1525000

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅1525000實(shí)際繳納時(shí)借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅1525000

貸：銀行存款1525000

2023/7/2299基礎(chǔ)會(huì)計(jì)例題2

某兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)銷售房屋一棟，取得收入2000萬(wàn)元，按稅法規(guī)定繳納了相關(guān)稅費(fèi)110萬(wàn)元，該企業(yè)為建造房屋支付地價(jià)款220萬(wàn)元，投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為160萬(wàn)元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進(jìn)行會(huì)計(jì)核算?2023/7/22100基礎(chǔ)會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入=2000（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額=110+220+500+160=990（萬(wàn)元）增值額=2000-990=1010（萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1010÷990=102%應(yīng)納土地增值稅額=1010×50%-990×15%=356.5計(jì)提稅金時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加3565000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3565000實(shí)際繳納時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3565000

貸：銀行存款

35650002023/7/22101基礎(chǔ)會(huì)計(jì)例題3

某企業(yè)為商業(yè)企業(yè)，銷售其辦公大樓一棟，收入800萬(wàn)元，扣除金額為650萬(wàn)元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。2023/7/22102基礎(chǔ)會(huì)計(jì)增值額=800-650=150（萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=150÷650=23%應(yīng)納土地增值稅稅額=150×30%=45（萬(wàn)元）會(huì)計(jì)核算為：計(jì)提稅金時(shí)借：固定資產(chǎn)清理

450000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅450000實(shí)際繳納時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅450000

貸：銀行存款4500002023/7/22103基礎(chǔ)會(huì)計(jì)謝謝觀賞！2023/7/22104基礎(chǔ)會(huì)計(jì)一、單選題1.下列項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅的是（B）。A、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的房產(chǎn)B、農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地C、房產(chǎn)所有人通過(guò)當(dāng)?shù)亟逃窒虍?dāng)?shù)匦W(xué)捐贈(zèng)的房屋D、以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓2023/7/22105基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納土地增值稅時(shí)，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點(diǎn)為（C）。A、納稅人居住地B、納稅人戶口所在地C、辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所在地D、房地產(chǎn)坐落地2023/7/22106基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)征收土地增值稅的是（D）。A、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)B、出租土地使用權(quán)C、用于貸款抵押期間的房地產(chǎn)D、單位之間相互交換的房地產(chǎn)2023/7/22107基礎(chǔ)會(huì)計(jì)4.某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價(jià)400萬(wàn)元，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定其重置成本為1200萬(wàn)元，成新度為七成，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬(wàn)元，支付有關(guān)稅費(fèi)500萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅為（B）萬(wàn)元。A、90B、198C、415D、4412023/7/22108基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5.納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或者提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)的（B）計(jì)算征收。A、市場(chǎng)交易價(jià)格B、評(píng)估價(jià)格C、重置成本D、組成計(jì)稅價(jià)格2023/7/22109基礎(chǔ)會(huì)計(jì)二、多選題1.下列項(xiàng)目屬于土地增值稅征稅范圍的有（ACD）。A、以房地產(chǎn)清償?shù)狡趥鶆?wù)B、國(guó)有土地使用權(quán)出讓C、存量房地產(chǎn)買賣D、以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，聯(lián)營(yíng)企業(yè)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2023/7/22110基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2.下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（ACD）。A、個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅B、個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅C、個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D、個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅2023/7/22111基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3.納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅（ABC）。A、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格B