《房地產(chǎn)估價》課件-收益法

第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法1一、概念1、根據(jù)估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值的方法；

是預測估價對象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值（資本化過程），來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法2、直接資本化法是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。（收益乘數(shù)法）3、報酬資本化法是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和?！?-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根據(jù)估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值2二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用范圍和條件1、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)2、條件房地產(chǎn)未來的收益和風險能教準確地量化預期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用3四、操作步驟1、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛在毛收入

假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運營費用

維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當?shù)馁Y本化率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步驟1、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛4§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式051、a.r.n的時間單位一致通常以年為單位2、假定各期凈收益發(fā)生在年末V——價格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——報酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的時間單位一致V——價格016二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞7公式用途：①直接用于計算價格；

②不同年限價格的換算；

③比較不同年限價格的高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于計算價格；

②不同81、直接用于計算價格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價格。第八章收益法1、直接用于計算價格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年92、不同年限價格的換算假設：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第八章收益法2、不同年限價格的換算假設：則有：如果：an=aN=a10例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元/㎡，報酬率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元11例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為5000元/㎡，對應的報酬率為8%，試求假設其土地使用權(quán)為50年、報酬率為10%下的價格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為123、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設報酬率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。計算A房地產(chǎn)30年的收益價格:第八章收益法3、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房13A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★

A<B第八章收益法3、比較不同年限價格的高低A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★A<B第八章144、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第八章收益法4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×15例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準地價為1500元/平方米，制定基準地價時設定的土地使用權(quán)年限為50年。假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價格。宗地價格=基準地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地16a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a發(fā)生在期初01231701234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a發(fā)生在期中012341801234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前幾期不等0123419三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限20例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第八章收益法例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土2101234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法0123422四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年023例8-6某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第八章收益法例8-6某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，此24遞減沒有無限年第八章收益法遞減沒有無限年第八章收益法25五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格26若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第八章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增27例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/㎡。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。第八章收益法例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年凈28例8-8預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。第八章收益法例8-8預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬29七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經(jīng)營收入；

Ci——每一期的經(jīng)營費用，則：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經(jīng)營30Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC31例8-9某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增1.5%；收益年限為45年，報酬率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。第八章收益法例8-9某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬元32八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…33例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取34習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年價款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，并預計在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項目的整個經(jīng)營期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖計算出項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用35單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費用60200單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本136（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16現(xiàn)金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出751237(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖38(3)計算項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（萬元）(3)計算項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和P39§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定（三）房地估價建設用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間不一致第八章收益法§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限40房地估價收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟壽命≥土地使用年限2、建筑物經(jīng)濟壽命≤土地使用年限1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值2）選用無限年的收益法計算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費和土地攤提費V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估價收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟壽命≥土地使用年限411、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地422、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩余土地價值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－543§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第八章收益法§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：44一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測算)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用+其它收入=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運營費用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

第八章收益法一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測45運營費用與會計上的成本費用不同

1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

2、不包含會計上的建筑物折舊費、土地取得費的攤消

3、不包含房地產(chǎn)改擴建費用

4、不包含所得稅

5、不包含歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

第八章收益法運營費用與會計上的成本費用不同1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本46運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1－運營費用率）第八章收益法運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（147二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費－……

2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤

（3）農(nóng)地

3、自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取

第八章收益法根據(jù)類似房地產(chǎn)數(shù)據(jù)4、混合收益房地產(chǎn)凈收益的求?。悍謩e求取

二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取48例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值第八章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為1049又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估權(quán)益價值＝無貸款限制下的市場價值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第八章收益法思路2又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估權(quán)益價值＝無貸款限制下50（一）有形收益和無形收益

（二）實際收益和客觀收益

實際收益——在現(xiàn)狀下實際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強調(diào)使用客觀收益作為估價的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)

第八章收益法三、求取凈收益應注意的問題

包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報酬率已反映出來了

（一）有形收益和無形收益（二）實際收益和客觀收益實際收益51例8-11某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場2003年12月1日帶租約出售時的正常價格。

（1）商店一層價格計算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第八章收益法例8-11某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從199952（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第八章收益法例8-11（2）二層價格計算a=200×120×（1-25%）×1253四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則的變動情況。

五、凈收益流量的求取

1、調(diào)查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a；第八章收益法3、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出a：四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；五、凈收益流量的54例題8-12某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。第八章收益法例題8-12某宗房地產(chǎn)收益年限40年，55§8-5報酬率的求取一、報酬率的重要性凈收益（萬元）報酬率（％）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第八章收益法§8-5報酬率的求取一、報酬率的重要性凈收益（萬56二、報酬率的實質(zhì)報酬率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險不同，投資報酬率也不同第八章收益法二、報酬率的實質(zhì)報酬率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關57三、報酬率求取的基本方法可比實例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第八章收益法1、市場提取法三、報酬率求取的基本方法可比實例凈收益a價格（萬元）還原利率58試算＋線性內(nèi)插第八章收益法市場提取法試算＋線性內(nèi)插第八章收益法市場提取法59三、還原利率求取的基本方法報酬率=安全利率+風險調(diào)整值3、投資收益率排序插入法通過于估價對象同等風險的投資報酬率來求取第八章收益法2、安全利率加風險調(diào)整值法（累加法）報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學與藝術的有機結(jié)合。三、還原利率求取的基本方法報酬率=安全利率+風險調(diào)整值3、60§8-7投資組合技術和剩余技術一、投資組合技術（一）土地與建筑物組合

ro=M*rM+(1-M)r

M為貸款價值的比率房地產(chǎn)價格X資本化率=抵押貸款額X抵押貸款利率+自有資金額X自有資金收益率抵押貸款乘數(shù)（以年為單位）第八章收益法ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VLro=B*rB+L*rLB+L=1B為建筑物價值占房地價值的比率L為土地價值占房地價值的比率（二）抵押貸款與自有資金組合§8-7投資組合技術和剩余技術一、投資組合技術（一）土61§8-7投資組合技術和剩余技術二、剩余技術（投資組合的逆運算）土地剩余技術建筑物剩余技術

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值第五章收益法第八章收益法

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值§8-7投資組合技術和剩余技術二、剩余技術（投資組合的逆62利用公式討論這一技術的應用1、土地剩余技術2、建筑物剩余技術第八章收益法利用公式討論這一技術的應63例8－13某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。V=VL+VB

第八章收益法例8－13某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值64例8-14.某類房地產(chǎn),在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為8%,自有資金要求的年收益率為15%,則該類房地產(chǎn)的資本化率?例8-15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為5萬元,購買者要求的年收益率為12%,抵