資產(chǎn)評估學(上冊教學課件166P)

對資產(chǎn)評估的基本認識

一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。1．資產(chǎn)評估已經(jīng)發(fā)展成為重要的經(jīng)濟鑒證類中介服務行業(yè)。2．資產(chǎn)評估是一個專業(yè)性、技術性非常強的學科，涉及資產(chǎn)的門類繁多，它要求執(zhí)業(yè)人員既有工程技術方面的知識，又有財務會計方面的知識，同時還要有一定的實踐經(jīng)驗。2023/7/211第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及基本要素第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象第四節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設第六節(jié)資產(chǎn)評估的原則第七節(jié)資產(chǎn)評估于會計和審計的關系2023/7/212第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估發(fā)展歷程資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，資產(chǎn)擬發(fā)生產(chǎn)權交易或產(chǎn)權變動，資產(chǎn)評估為確定資產(chǎn)的交易價格做準備。

可以說資產(chǎn)評估活動的產(chǎn)生與人類社會的資產(chǎn)交易行為一樣久遠，歷經(jīng)長期的發(fā)展與完善，已經(jīng)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟中發(fā)揮基礎性作用的專業(yè)服務行業(yè)之一。2023/7/213資產(chǎn)評估大體經(jīng)歷了以下三個

發(fā)展階段1、原始評估階段

原始社會后期，隨著剩余財產(chǎn)及私有制的出現(xiàn)，產(chǎn)生了產(chǎn)品或資產(chǎn)的交易?；诋a(chǎn)品或資產(chǎn)的交易必須遵循等價交換規(guī)律的客觀要求，于是產(chǎn)生了估計剩余財產(chǎn)價值的最原始意義上的資產(chǎn)評估活動。2023/7/214這一階段資產(chǎn)評估的主要特點（1）非專業(yè)性：資產(chǎn)評估專業(yè)化尚未形成，缺乏獨立的評估機構與專業(yè)人士（2）直觀性：評估人員主要依賴其直觀感覺、主觀偏好進行評估，缺乏專業(yè)測評手段（3）無償性：資產(chǎn)交易雙方無需支付評估人員報酬。這一特點是與早期資產(chǎn)評估業(yè)務的偶發(fā)性、方法的簡單性及其評估過程的非專業(yè)性特點相適應的。2023/7/2152、經(jīng)驗評估階段

隨著商品經(jīng)濟的日益發(fā)達，資產(chǎn)交易頻率也不斷提高，社會對資產(chǎn)評估的需要與日俱增，資產(chǎn)評估業(yè)務逐步走向?qū)I(yè)化。伴隨著資產(chǎn)評估業(yè)務的專業(yè)化進程，社會上產(chǎn)生了一批具有實務經(jīng)驗的評估人員。這些評估人員利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，依托自身長期實踐所累積的評估知識和經(jīng)驗開展工作，使得其對財產(chǎn)價值的評定更加準確，資產(chǎn)交易雙方因此都愿意委托他們進行評估，從而推動了資產(chǎn)評估業(yè)務進一步繁榮。2023/7/216這一階段的主要特點（1）經(jīng)驗性：頻繁發(fā)生的資產(chǎn)評估業(yè)務，使得評估人員得以積累豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。（2）有償性：資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)評估業(yè)務進行有償服務。（3）責任性：評估機構或人員對評估結果特別是對欺詐行為和其他違法行為而產(chǎn)生的后果負有法律上的責任。2023/7/2173、科學評估階段產(chǎn)業(yè)革命促使資本主義經(jīng)濟飛躍發(fā)展，生產(chǎn)要素市場日臻發(fā)達，資產(chǎn)業(yè)務急劇擴大，資產(chǎn)業(yè)務的社會化分工日益細密，從而推動了資產(chǎn)評估活動向職業(yè)化方向不斷發(fā)展。公司化的資產(chǎn)評估機構和專業(yè)評估人員開始出現(xiàn)，評估理論和方法日趨成熟，行業(yè)管理逐漸規(guī)范，資產(chǎn)評估的發(fā)展已經(jīng)步入了科學評估階段。2023/7/218這一階段的主要特點（1）公司化的評估機構：評估機構通常是產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現(xiàn)代服務型企業(yè)，經(jīng)自主經(jīng)營、自負盈專虧的企業(yè)法人形式進行經(jīng)營管理。其客戶是參與資產(chǎn)業(yè)務的交易雙方，其產(chǎn)品是以評估報告形式提交客戶的優(yōu)質(zhì)評估報告。（2）專業(yè)化的評估人員：評估機構中的從業(yè)人員必須了解、掌握資產(chǎn)評估的專業(yè)理論與業(yè)務知識，評估報告只能由具備注冊資產(chǎn)評估師或價值評估師等資格者簽發(fā)。2023/7/219這一階段的主要特點（3）多元化的評估業(yè)務：評估內(nèi)容十分豐富，不僅包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估，而且細化到專項資產(chǎn)、金融資產(chǎn)的評估，從整個資產(chǎn)評估行業(yè)看，評估業(yè)務幾乎無所不包。（4）科學化的評估方法：現(xiàn)代科學技術和方法在資產(chǎn)評估中廣泛運用，極大地提高了資產(chǎn)評估結果的準確性和科學性。（5）法律化的評估結果：評估人員必須在評估報告上簽章，評估機構和評估人員對簽章的資產(chǎn)評估報告須負相應的法律責任。2023/7/2110二、資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展中國現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估是在改革開放和建設社會主義市場經(jīng)濟的過程中興起的，它首先是從維護國有資產(chǎn)、加強國有資產(chǎn)管理起步的。歷經(jīng)20多年的發(fā)展，資產(chǎn)評估活動及其行業(yè)已經(jīng)與注冊會計師行業(yè)、律師業(yè)一樣，成為我國發(fā)展市場經(jīng)濟、推進改革開放來可缺少的的基礎性中介服務行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的歷史進程中發(fā)揮著日益重要的作用。2023/7/2111資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展，可大體分為四個階段：1、1989—1992年，產(chǎn)生與初步奠定基礎階段改革開放以后，國有企業(yè)對外合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)等產(chǎn)權變動行為日益增多，為確定合理的產(chǎn)權轉讓價格，維護所有者的合法權益，防止國有資產(chǎn)流失，在20世紀80年代末期出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評估活動。2023/7/2112奠定基礎階段1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關于國有資產(chǎn)產(chǎn)權變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準組建了資產(chǎn)評估中心，負責全國的國有資產(chǎn)評估工作。1991年11月，國務院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標志著我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成，有力地推動了中國資產(chǎn)評估事業(yè)的進一步發(fā)展。2023/7/2113奠定基礎階段這些行政法規(guī)確立了我國資產(chǎn)評估的基本依據(jù)、基本方針和基本政策，系統(tǒng)地規(guī)定了工作要求，形成了初步的法律基礎。2023/7/21142、1993—2019年，行業(yè)自律與初具規(guī)模階段1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，開始了資產(chǎn)評估在政府監(jiān)督指導下的行業(yè)自律性管理體制，評估對象擴展到除國有資產(chǎn)以外的其他各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。2019年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國評估行業(yè)加入了國際評估準則委員會，標志著我國評估業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評估組織接軌。2023/7/2115行業(yè)自律與初具規(guī)模階段2019年5月，發(fā)布了《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，建立了我國的注冊資產(chǎn)評估師制度，組織了全國統(tǒng)一考試，在公平競爭的機制下，確認了我國第一批注冊資產(chǎn)評估師。2023/7/21163、2019—2000年，逐步邁科學化與規(guī)范化階段2019年5月，我國發(fā)布了施行了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》，標志著資產(chǎn)評估行業(yè)從此走向科學化、規(guī)范化操作的新階段。該法規(guī)的出臺，不僅有利于提高評估業(yè)務水平，規(guī)范評估業(yè)務，同時也為以后制定行業(yè)的統(tǒng)一標準奠定了基礎。2023/7/2117科學化與規(guī)范化階段2019年6月1日開始實行注冊資產(chǎn)評估師簽字制度，旨在強化注冊資產(chǎn)評估師的責任，增強其風險意識。這一制度使評估師的責權利有機結合起來，進一步規(guī)范了評估師的行為。在2019年北京國際評估準則委員會年會上，中國成為國際評估準則委員會常任理事國。2023/7/21184、2019年至今，執(zhí)業(yè)標準系統(tǒng)工程取得實質(zhì)性進展，初步建立了中國資產(chǎn)評估準則體系2019年9月1日，《資產(chǎn)評估準則——無形資產(chǎn)》頒布并實施，這是我國資產(chǎn)評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則；2019年2月25日財政部正式頒布并實施《資產(chǎn)評估準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》，標志著我國資產(chǎn)評估準則體系初步建立。2023/7/2119第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及基本要素

一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估：由專業(yè)評估機構和評估人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇恰當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。2023/7/2120二、資產(chǎn)評估的基本要素1、評估主體：進行資產(chǎn)評估的評估公司（法人）或具備評估資格的個人，必須是符合國家有關規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評估資格的機構和人員，資產(chǎn)評估人員只有取得相應的評估執(zhí)業(yè)資格，才能開展資產(chǎn)評估業(yè)務。2、評估客體：指被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象，是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。2023/7/2121二、資產(chǎn)評估的基本要素3、評估依據(jù)：指資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)等其他參考依據(jù)。一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：（1）是與資產(chǎn)評估相關的法律、法規(guī)。如《公司法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》等，這些法律、法規(guī)是開展資產(chǎn)評估工作必須遵守的；2023/7/21223、評估依據(jù)（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。如有關證券管理部門同意公司上市的有關批文、資產(chǎn)管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關批文等，這些反映經(jīng)濟行為的有關文件是開展資產(chǎn)評估的基本前提；（3）是與被評估資產(chǎn)相關的重大合同協(xié)議。2023/7/2123二、資產(chǎn)評估的基本要素4、評估目的：即資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結果的要求或資產(chǎn)評估結果的具體用途。5、評估程序：資產(chǎn)評估必須按一定的程序進行，評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。6、評估價值類型7、評估方法2023/7/2124例：XX有限公司為取得銀行貸款，以成都XX花園1—5號樓及地下車庫在建工程房地產(chǎn)抵押，為此委托四川省同正房地產(chǎn)評估有限責任公司進行資產(chǎn)評估。該評估公司結合抵押貸款的估價目的，采用了假設開發(fā)法和成本法兩種方法計算，最終確定該房地產(chǎn)在估價時點2019年11月22日的正常、公開市場價值為16789萬元，綜合單位價格為2357元/平米。2023/7/2125現(xiàn)實性市場性預測性公正性咨詢性三、資產(chǎn)評估的特點2023/7/2126三、資產(chǎn)評估的特點現(xiàn)實性－－是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。評估基準期：指確定的資產(chǎn)評估價值的基準日前。

各種資產(chǎn)都處于不斷運動和變化之中，資產(chǎn)的數(shù)量、結構、狀態(tài)和價值也就不可能長期不不變，因此，只能是評估某一時點的資產(chǎn)，它不能完全反映各個時期的資產(chǎn)狀況。

2023/7/2127表現(xiàn)在以下三個方面：資產(chǎn)評估以評估基準日資產(chǎn)是否現(xiàn)實存在為依據(jù)，對現(xiàn)實存在的資產(chǎn)進行相應的價值評估活動，只需要說明當前資產(chǎn)狀況。資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)現(xiàn)實狀態(tài)為基礎反映未來。現(xiàn)實性強調(diào)的是客觀存在。2023/7/2128三、資產(chǎn)評估的特點市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認的市場基礎資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結果必須接受市場的檢驗2023/7/2129三、資產(chǎn)評估的特點預測性是指資產(chǎn)現(xiàn)實價值的確認依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價值的預測，也就是說沒有未來繼續(xù)利用價值的資產(chǎn)，其現(xiàn)實評估價值是不存在的。表現(xiàn)形式：

1.用未來預期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

2.用預期使用年限和功能來評估某類資產(chǎn)的價值2023/7/2130三、資產(chǎn)評估的特點公正性－－評估結論對雙方當事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務規(guī)范。評估作價的模擬交易過程和相關信息來源是市場化的，由此得出的評估結論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于資產(chǎn)業(yè)務雙方之外的第三者。2023/7/2131咨詢性－－評估結論是一種專業(yè)化的估價意見

是指資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只能對結論本身合符職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。

三、資產(chǎn)評估的特點2023/7/2132第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)評估的對象就是被評估的資產(chǎn)2023/7/2133一、資產(chǎn)的含義（一）經(jīng)濟學中的定義資產(chǎn)是指未來的經(jīng)濟利益。（二）會計學中的定義資產(chǎn)是指企業(yè)的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。（我國2019年頒布的《企業(yè)會計準則——基本準則》）第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象2023/7/2134（三）資產(chǎn)評估學中的定義目前資產(chǎn)評估學中還沒有權威的資產(chǎn)定義，但資產(chǎn)評估學中的資產(chǎn)與會計學中的資產(chǎn)不是一個概念，這里對資產(chǎn)評估學中的資產(chǎn)提出以下幾方面的理解：

1、資產(chǎn)是一種權利（同樣的資產(chǎn)載體，其權利是不同的。被評估的對象是資產(chǎn)的權利，而不是資產(chǎn)本身）

2、資產(chǎn)是一種獲利能力（資產(chǎn)的價值是其獲利能力決定的，不是評估人員評出來的，獲利能力的大小決定其價值的大小）

3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（權屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，權屬模糊不清，就無法界定資產(chǎn)范圍，也就無從估算其價值）例如：定理、公式2023/7/2135二、資產(chǎn)的分類

1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類有形資產(chǎn)具有實體形態(tài)的資產(chǎn)無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權利存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。商譽、專利權、商標權2023/7/21362、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類單項資產(chǎn)單臺、單件的資產(chǎn)整體資產(chǎn)一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的綜合體。整體資產(chǎn)的價值不等于各單項可確指資產(chǎn)價值的總額，企業(yè)整體資產(chǎn)評估主要考慮的是它作為一個整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以其價值不只包括各單項可確指的資產(chǎn)價值，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。2023/7/2137二、資產(chǎn)的分類3、按資產(chǎn)能否獨立存在分類可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，所有的有形資產(chǎn)與除商譽外的無形資產(chǎn)均為可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。2023/7/2138

可確指(辨認）資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)商譽是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟價值，或一家企業(yè)預期的獲利能力超過可辨認資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。商譽是企業(yè)整體價值的組成部分。在企業(yè)合并時，它是購買企業(yè)投資成本超過被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值的差額。

2023/7/21394、按資產(chǎn)的流動性分類短期資產(chǎn)長期資產(chǎn)2023/7/2140第四節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。它直接或間接地決定和制約著資產(chǎn)評估的條件及價值類型的選擇。2023/7/21411、資產(chǎn)評估目的對資產(chǎn)評估的影響

（1）確定在什么條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟行為時應該或可以評估（是界定評估對象的基礎）；（2）不同的經(jīng)濟行為決定了評估價值類型的差異，從而引致資產(chǎn)評估結果的差異（對于價值類型的選擇具有約束作用）。

2023/7/21422、我國資產(chǎn)評估實踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

（1）資產(chǎn)轉讓資產(chǎn)擁有單位有償轉讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為；（2）企業(yè)兼并指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為2023/7/2143

（3）企業(yè)出售指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售行為；（4）企業(yè)聯(lián)營國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為；2、我國資產(chǎn)評估實踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2144（5）股份經(jīng)營資產(chǎn)占有單位實施股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票；（6）中外合資、合作；（7）企業(yè)清算（包括破產(chǎn)清算、終止清算和結業(yè)清算）；（8）抵押是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟行為；2、我國資產(chǎn)評估實踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2145（9）擔保資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為；（10）企業(yè)租賃資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為；（11）債務重組債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。2、我國資產(chǎn)評估實踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2146二、資產(chǎn)評估的價值類型

資產(chǎn)評估價值的含義

1、資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。馬克思《資本論》中的價值是由勞動耗費決定的，是確定的、內(nèi)在的；資產(chǎn)評估價值是根據(jù)評估的特定目的、價值類型和具體方法確定的，是動態(tài)的，是價值的一種表現(xiàn)形式，類似于價格。

2023/7/21472、資產(chǎn)評估價值由資產(chǎn)的使用價值決定。資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評估價值是指在某一特定時期為獲得該資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權利所支付的貨幣總額。二、資產(chǎn)評估的價值類型2023/7/2148區(qū)分：固定資產(chǎn)的投資行為和變現(xiàn)行為對評估價值的影響

投資行為：評估價值取決于該固定資產(chǎn)在投資企業(yè)中的獲利能力、是否有用及其有用的程度變現(xiàn)行為：變賣，其價值取決于市場的交換條件和需求者對使用價值的判斷。2023/7/2149二、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型：是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，它是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，制約著各類資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇。

2023/7/2150分類：市場價值自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人，交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人2023/7/2151分類：清算價格清算價值是在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。只有在快速變現(xiàn)或強制出售的前提條件，評估結果的價值類型才可以選擇清算價值。2023/7/2152

市場供求狀況決定了清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格原因：1、因經(jīng)營失利而導致破產(chǎn)的企業(yè)，急于將資產(chǎn)裝讓或拍賣

2、交易活動主要取決于買方，占有主動權的買方必然極力壓低成交價格2023/7/2153資產(chǎn)評估中的其他價值類型

在用價值投資價值持續(xù)經(jīng)營價值保險價值課稅價值2023/7/2154第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設使用假設的原因：由于認識的無限性和階段性，人們不得不依據(jù)已掌握的事實對某一事物做出合乎邏輯的推斷，這種推斷以事實為依據(jù)，有其合理性，但畢竟不是全部事實，因此，假設就是指依據(jù)有限事實而做出合理推斷的狀態(tài)。假設對任何學科都是重要的，相應的理論觀念和方法都是建立在一定假設的基礎之上，如，會計的四大假設：會計主體、會計分期、持續(xù)經(jīng)營、貨幣計量2023/7/2155一、資產(chǎn)評估的假設由于同一資產(chǎn)在不同用途和不同經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)濟效用與價值含量不同，因此評估人員在評估時就必須對被評估資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)營環(huán)境做出合符邏輯的假定與說明，這就是資產(chǎn)評估假設。2023/7/2156資產(chǎn)評估的假設

注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當科學合理地使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結果的影響。公開市場假設繼續(xù)使用假設清算假設2023/7/2157是對資產(chǎn)擬進入的市場條件及資產(chǎn)在市場條件下將受何種影響的一種假設與說明。（一）公開市場假設2023/7/2158（一）公開市場假設它是指資產(chǎn)可以在充分競爭的產(chǎn)權市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場供求狀況下獨立的買賣雙方對資產(chǎn)價值的判斷。資產(chǎn)買賣雙方地位平等，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。2023/7/2159（一）公開市場假設公開市場假設，是市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的前提條件。在進行資產(chǎn)評估時，只有遵循公開市場假設處理資產(chǎn)業(yè)務或做適當調(diào)整，才能體現(xiàn)出資產(chǎn)的真正市場價值，使資產(chǎn)得到最佳利用。2023/7/2160（二）繼續(xù)使用假設該假設首先設定待估資產(chǎn)處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。這一假設既說明了待估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。該假設要求：一般情況下不能按資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來估價，而應將資產(chǎn)看成是一種獲利能力而不是物的堆積。2023/7/2161（三）清算假設清算假設的使用是較為特殊的，它首先是基于待估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在被清算的現(xiàn)實或可能性，再根據(jù)相應數(shù)據(jù)資料推定待估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)狀態(tài)。因此清算假設下的資產(chǎn)評估是對處于非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)的價值估算。在這一特殊條件下，資產(chǎn)交易雙方地位不平等，交易時間短，待估資產(chǎn)的評估值要低于同樣資產(chǎn)在公開市場或持續(xù)使用假設前提下的評估值。這一假設的特殊性表明：在該假設前提下的資產(chǎn)評估結果的適用范圍十分有限。2023/7/2162第六節(jié)資產(chǎn)評估的原則即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當事人各方關系、處理評估業(yè)務的行為準則。它是資產(chǎn)評估工作應遵循的基本要求。分為工作原則和經(jīng)濟技術原則。2023/7/2163

一、資產(chǎn)評估的工作原則

（一）獨立性原則（二）客觀性原則（三）科學性原則（四）專業(yè)性原則2023/7/2164一、資產(chǎn)評估的工作原則

一、工作原則1、獨立性原則：評估機構自身應是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織，與資產(chǎn)業(yè)務各當事人沒有任何利益和利害關系。評估機構和評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終保持獨立的立場，不受任何干擾地開展工作。2023/7/2165一、工作原則2、客觀性原則：該原則要求評估工作實事求是，尊重客觀實際；3、科學性原則：資產(chǎn)評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，制定科學合理的評估方案，并根據(jù)評估目的選擇科學的評估方法。2023/7/2166二、經(jīng)濟技術原則資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范與業(yè)務準則，它們?yōu)樵u估人員進行專業(yè)判斷提供技術依據(jù)與保證。1、預期原則：在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格確定，而是基于對未來收益的期望值決定的。按照這一原則，資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量。該原則要求在進行資產(chǎn)評估時必須合理預測資產(chǎn)未來的獲利能力及這一獲利能力持續(xù)的有效期限。2023/7/21672、貢獻原則：資產(chǎn)中某一部分或部件價值可以根據(jù)它對資產(chǎn)整體的貢獻來衡量，或者假設缺少它時整體價值的下降值來確定。這就要求在評估整體資產(chǎn)價值時，必須綜合考慮考慮在整體資產(chǎn)中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。2023/7/2168資產(chǎn)評估的原則3、替代原則：任何理性投資者對具有相同效用的物品，必須選擇價格便宜的；而在價格相同時，必定選擇效用較大的。因此，在同一市場上，如果有兩種以上可相互替代的商品存在，其價格會相互牽引而趨于同一水平，這就要求在進行資產(chǎn)評估時，必須考慮資產(chǎn)的可替代性，以正確評估資產(chǎn)價值。2023/7/2169第七節(jié)、資產(chǎn)評估于會計和審計的關系（1)資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系

(1)資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務報告利用資產(chǎn)評估結論,以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。2023/7/2170(2)從我國的實際情況來看,資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ①資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段,就其工作方法而言,包括對委托方申報的評估對象進行核實和界定,有相當部分工作采用了審計的方法,具有“事實判斷”的性質(zhì)。2023/7/2171②根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求,流動資產(chǎn)及企業(yè)負債也被納入企業(yè)價值評估范圍之內(nèi),而流動資產(chǎn)和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法進行。 ③在企業(yè)價值評估中,經(jīng)審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價值評估的基礎數(shù)據(jù)。2023/7/21722)資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別

資產(chǎn)評估與會計計價以及相互利用的情況只是在特定的條件下才能夠發(fā)生或成立,在大多數(shù)情況下,兩者的區(qū)別是明顯的。

2023/7/2173第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法一、市場法及其適用的前提條件1、市場法的含義也稱現(xiàn)行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出（交易）的類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2023/7/2174市場法

市場法是一種最簡單、最直接、最具有說服力的一種資產(chǎn)評估方法。（因為評估過程中和資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務估價）但市場法的應用，與市場經(jīng)濟體制的建立與發(fā)展，資產(chǎn)的市場化程度密切相關。2023/7/21752、市場法應用的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；在活躍公開市場上，資產(chǎn)成交價格基本上可以反映市場行情；按市場行情估測被評估資產(chǎn)價值，評估結果會更加貼近市場，更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2、公開市場上存在可比的資產(chǎn)及交易活動（參照物），且參照物與被評估資產(chǎn)可比的指標、技術參數(shù)等資料是可以收集到的。2023/7/2176市場法應用的前提條件資產(chǎn)及其交易的可比性：是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及其資產(chǎn)業(yè)務相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：2023/7/2177市場法應用的前提條件（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀態(tài)和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能過長，應一個適度的時間范圍內(nèi)，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。2023/7/2178二、市場法評估的基本程序1、明確評估對象2、進行公開市場調(diào)查，尋找、選擇參照物是市場法的基礎，是整個評估過程的關鍵。不同的資產(chǎn)業(yè)務對參照物的具體要求有所不同，但也存在有共同的地方：（1）參照物的基本數(shù)量要求：市場法是通過同類資產(chǎn)的市場行情來確定被評估資產(chǎn)價值的，如果只能找到一兩個交易案例，是不能反映市場行情的。2023/7/2179市場法評估的基本程序我國目前一般要求至少有3個或以上的交易案例，國外在正常情況下要求至少4—5個交易案例，才能有效運用市場法。（2）參照物成產(chǎn)成交價格必須真實：參照物的成交價格必須是實際成交價格。報價、拍賣底價等均不能視為成交價，它們不是實際成交的結果。（3）參照物成交價應是正常交易的結果2023/7/2180市場法評估的基本程序關聯(lián)交易、特別交易不能反映市場行情，不能被選作參照物；但，如果能將非正常交易修正為正常交易，如能夠獲得關聯(lián)交易的成交價格高于或低于市價多少的信息，則可選用。此外，還要求參照物的成交時間應盡可能接近評估基準日，以提高參照物成交價格的可參照程度。2023/7/2181市場法評估的基本程序（4）參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代即要求參照物與被評估資產(chǎn)要盡可能相似。如：房地產(chǎn)評估中，要求參照物與被評估房地產(chǎn)應在同一供需圈內(nèi)，處于同一區(qū)域或區(qū)段等；如：機器設備評估中，要求參照物與被評估機器設備功能相似，最好是規(guī)格型號相同、出產(chǎn)日期相近等；2023/7/2182市場法評估的基本程序又如：在企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，要求參照物與被評估企業(yè)在行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場定位、增長速度、企業(yè)組織行式、資信程度等方面相似。3、差異調(diào)整參照物與被評估資產(chǎn)之間具體存在哪些差異，需視具體資產(chǎn)業(yè)務采用定性或定量的方法分析確定。一般來說，可能需要調(diào)整的差異因素主要有以下幾方面：2023/7/2183市場法評估的基本程序（1）時間因素：參照物成交日期與被評估資產(chǎn)評估基準日不在同一時點，而在這段時間間隔內(nèi)參照物價格變動對被評估資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。調(diào)整方法：可采用定基物價指數(shù)法或環(huán)比物價指數(shù)法。（2）地域因素：指參照物所處區(qū)域與被評估資產(chǎn)所處區(qū)域條件差異對被評估資產(chǎn)價值的影響。地域因素對房地產(chǎn)價格影響尤其突出。2023/7/2184市場法評估的基本程序（3）功能因素：指參照物與被評估資產(chǎn)的功能差異對被評估資產(chǎn)價值的影響。調(diào)整方法：可通過功能系數(shù)法，計算功能差異對評估值的影響。（生產(chǎn)能力比例法）（4）成新率因素：指參照物與被評估資產(chǎn)有形損耗差異對被評估資產(chǎn)價值的影響。成新率（除土地外）與有形損耗率之間反向關系2023/7/2185市場法評估的基本程序（5）交易情況調(diào)整：指由于參照物的成交價格高于或低于市場正常交易價格所需進行的調(diào)整。如：融資條件差異所進行的調(diào)整，即一次付款還是分期付款；如：銷售條件差異所進行的調(diào)整，即單件購買還是批量購買對交易價格的影響。4、確定評估值在分別完成各差異因素調(diào)整后，即可獲得若干調(diào)整值，將這些調(diào)整值進行算術平均或另權平均，從而確定評估值。2023/7/2186三、市場法的具體評估方法有兩類：1、直接比較法：是指利用參照物交易價格及參照物某一基本特征，直接與評估對象同一基本特征進行比較，據(jù)此確定評估對象價值的一種方法。其公式：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象某基本特征/參照物某基本特征）此法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。2023/7/2187直接比較法參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間等。具體方法有：（1）現(xiàn)行市價法：當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格時，可以直接利用評估對象或參照物在評估基本準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象評估值。2023/7/2188直接比較法如：上市流動的股票、債券，可按其在評估基準日的收盤價作為評估價值；又如：批量生產(chǎn)的設備、汽車等可按同品種、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備等現(xiàn)行市場價格作為評估值。（2）市場折扣法：是以參照物成交價格為基礎，考慮評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑借評估人員經(jīng)驗或有關部門規(guī)定，設定一個折扣率來確定評估價值的方法。2023/7/2189直接比較法其公式：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）此方法僅適用于評估對象與參照物僅存在交易條件差異的情況。例：甲企業(yè)與乙企業(yè)進行聯(lián)營，甲企業(yè)投入專用設備一臺，預計使用年限為15年，已使用年限8年。以調(diào)查，目前同樣設備的全新現(xiàn)行市價為120000元，預計凈殘值為12000元。則專用設備的現(xiàn)行市價為：120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）2023/7/2190直接比較法（3）功能價值類比法：指以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間僅存在功能差異，通過調(diào)整兩者功能差異估算資產(chǎn)價值的方法。A、如果資產(chǎn)的功能與價值之間僅存在線性關系：可運用生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)的評估值=參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）2023/7/2191直接比較法例：某被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為900噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為1200噸，評估時點參照物資產(chǎn)市場價格為100萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值為：100×900/1200=75（萬元）B：如果資產(chǎn)的功能與價值之間存在指數(shù)關系：可運用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)2023/7/2192直接比較法例：某被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估時點參照物資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。由此確定被評估資產(chǎn)價值：10×（90/120）=8。41萬元。（4）價格指數(shù)法：指以參照物成交價為基礎，考慮參照物成交日期與被評估資產(chǎn)評估基準日的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用物價變動指數(shù)調(diào)整參照物成交價從而得到評估對象評估值的方法。2023/7/2193直接比較法此方法只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間差異且時間差異不能過長的情況。（5）成新率價格調(diào)整法：指以參照物成交價為基礎，考慮到參照物與評估對象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算被評估對象價值的一種方法。資產(chǎn)評估值=參照物成交價×（評估對象成新率/參照物成新率）成新率通常按使用年限計算。該法只適用于評估對象與參照物之間僅存在新舊程度差異的情況。2023/7/21942、類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。該方法不同于直接比較法；它不要求參照物與評估對象之間必須一樣或基本一樣；只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或類似，通過對比分析參照物和成交價格之間的差異，就能夠在參照物成交價格的基礎上確定評估對象的評估值。常用的方法有：2023/7/2195類比調(diào)整法（1）市場售價類比法：指以參照物成交價格為基礎，考慮評估對象與參照物在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×時間差異修正系數(shù)等或資產(chǎn)評估值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值等。2023/7/2196類比調(diào)整法例：某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營，需要進行評估，評估基本準日為2009年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到了3個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：2023/7/2197類比調(diào)整法參照物ABC交易單價5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡成交日期2009年6月2009年9月2009年10月區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常2023/7/2198類比調(diào)整法被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似，新舊程度相似，故無需對功能因素和參照物因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，3個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域條件好，綜合評分分別為107、110、108。當時房產(chǎn)月上漲率為4%。對參照物成交價格進行差異因素的調(diào)整如下表：2023/7/2199類比調(diào)整法參照物ABC交易單價5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價格5467元/㎡5418元/㎡5480元/㎡2023/7/21100類比調(diào)整法被評估資產(chǎn)單價=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被評估資產(chǎn)總價=5455×800=4364000（元）（2）成本市價法：是指以評估對象現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物成交市價比率來確定評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本）2023/7/21101類比調(diào)整法（3）市盈率乘數(shù)法：指以參照物的市盈率作為參數(shù)，并以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘來估算評估對象價值的方法。這種方法主要適用于企業(yè)整體價值評估和長期投權投資評估。資產(chǎn)評估值=評估對象收益額×參照物市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為18，則該企業(yè)的評估值=1000×18=18000（萬元）2023/7/21102四、市場法的優(yōu)缺點

1、優(yōu)點（1）原理簡單、易于理解和掌握。也是國際上公認的三大基本評估方法之一；（2）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場取得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，更能反映市場價格變動趨勢；（3）評估結果易于被各方面接受和理解。2023/7/21103市場法的優(yōu)缺點2、缺點（1）對市場環(huán)境要求較為嚴格，需要有公開活躍的市場作為基礎；（2）在進行影響因素比較、差異調(diào)整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結果的準確性；（3）該法只適用于以資產(chǎn)價值為基礎的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機器設備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。2023/7/21104第二節(jié)成本法一、概念及其適用的前提條件1、概念：是指在被評估資產(chǎn)現(xiàn)時重置成本的基礎上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2、成本法適用的前提條件只有當被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益，資產(chǎn)的重置成本才能為那些潛在投資者和市場接受。從這個意義上講，成本法主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。2023/7/21105成本法適用的前提條件采用成本法進行資產(chǎn)評估，應具備下列4個前提條件：（1）被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結構及其功能必須與假設的重置全新資產(chǎn)具有可比性；（2）應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集。（3）形成資產(chǎn)價值的各種損耗是必要的；2023/7/21106成本法適用的前提條件雖然成本法是從成本耗費的角度評估資產(chǎn)的價值，但這些成本耗費應該是取得資產(chǎn)所必須付出的代價，或者說應該體現(xiàn)整個社會或行業(yè)的平均成本耗費水平，而不是勞動模范面資產(chǎn)的個別成本耗費水平，（4）被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復制的。不能再生的或不能復制的被評估資產(chǎn)，如土地、礦藏等，一般不適用成本法。2023/7/211073、成本法的基本要素成本法在應用過程中主要涉及以下4個要素：（1）資產(chǎn)的重置成本：按其確定的依據(jù)分為：A、復原重置成本：指采用與評估對象相同的材料、相同的建筑或制造標準、相同的設計、相同的規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。2023/7/21108成本法的基本要素B、更新重置成本：指采用新型材料、并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、新型規(guī)格及技術，以現(xiàn)時價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。兩者的相同點：均采用資產(chǎn)的現(xiàn)時價格不同點：采用的材料、標準、設計、規(guī)格及技術等不同。2023/7/21109成本法的基本要素注意點：其一：在計算重置成本時，如果同時擁有計算復原重置成本和更新重置成本的信息資料時，應該選擇計算更新重置成本。理由：①更新重置成本比復原重置成本便宜，因為新技術提高了勞動生產(chǎn)率，使采用新技術生產(chǎn)相同功能資產(chǎn)所需的必要勞動者時間減少，根據(jù)資產(chǎn)評估的替代原則應選擇更新重置成本；2023/7/21110成本法的基本要素②采用新型材料、設計、工藝制造的資產(chǎn)無論從使用性能還是從成本耗費方面，都會優(yōu)于舊資產(chǎn)?？梢姡焊轮刂贸杀九c復原重置成本的差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本和超額運營成本兩方面。其二：在資產(chǎn)評估中，一般不刻意計算超額投資成本，只計算超額運營成本。2023/7/21111成本法的基本要素因為在計算重置成本時，如果采用重置核算法和功能系數(shù)法，所選用的價格均為現(xiàn)行價格，該價格既反映了在現(xiàn)行物價水平下被評估資產(chǎn)的價格，也反映了在現(xiàn)有技術條件下生產(chǎn)該類資產(chǎn)的社會必要勞動時間，這說明在重置成本的計算中已將超額投資成本剔除。而采用物價指數(shù)法計算的重置成本則沒有考慮勞動生產(chǎn)率提高而產(chǎn)生的超額投資成本問題。2023/7/21112成本法的基本要素（2）資產(chǎn)的實體性貶值：也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力的作用而導致的物理性能損耗或作用下降而引起的資產(chǎn)價值損失。通常采用實體性貶值率來表示：實體性貶值率=實體性貶值/資產(chǎn)重置成本×100%2023/7/21113成本法的基本要素（3）資產(chǎn)的功能性貶值：指由于新技術的攤廣和應用，使得原有資產(chǎn)在技術上明顯落后，性能下降而造成的資產(chǎn)價值損失，包括超額投資成本引起的功能性貶值和超額運營成本引起的功能性貶值。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值：指由于資產(chǎn)外部環(huán)境因素的變化，引起資產(chǎn)閑置、收益下降造成的資產(chǎn)價值損失。2023/7/21114成本法的基本要素引起經(jīng)濟性貶值的原因主要有：①競爭加劇、社會總需求減少，導致資產(chǎn)開工不足；②原材料供應不暢，導致生產(chǎn)中斷；③原材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；④在通貨膨脹情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)負擔加重；⑤國家產(chǎn)業(yè)政策的變動；⑥環(huán)境保護；⑦其他原因。2023/7/21115二、成本法具體的評估方法根據(jù)成本法定義，其基本計算公式可以表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1、重置成本的估算方法估算重置成本的方法有很多，常用的有重置核算法、價格指數(shù)法、功能系數(shù)法等，評估時可根據(jù)具體評估對象和可以獲得的資料進行選擇。2023/7/21116成本法具體的評估方法（1）重置核算法：它是利用成本核算原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用支出項目，逐項計算并累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。購買型：是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程；自建型：是把自建資產(chǎn)作為重置資產(chǎn)的方式。2023/7/21117成本法具體的評估方法無論是購買型還是自建型，其重置成本的計算均可用下列公式表示：重置成本=直接成本+間接成本直接成本：指購建全新資產(chǎn)時所花費的直接計入購建成本中的那部分成本，如買價、運輸費、安裝調(diào)試費、相關稅金等，通常按現(xiàn)行價格標準計算，逐項加總后得出。2023/7/21118成本法具體的評估方法間接成本：指購建成過程中不能直接計入成本，但又是與資產(chǎn)形成有關的成本。如購建資產(chǎn)發(fā)生的管理費、折舊費、前期準備費、總體設計制圖費等。間接費用一般不能直接計入資產(chǎn)成本，需按系統(tǒng)、合理的方法分配計入資產(chǎn)成本，如直接人工比例法、工作比例法、直接材料比例法等。2023/7/21119成本法具體的評估方法重置核算法即適合用于計量復原重置成本，也適合用于計量更新重置成本。但采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。（2）價格指數(shù)法：即根據(jù)被評估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值），通過價格變動指數(shù)來調(diào)整、確定被評估資產(chǎn)的重置成本。如果即無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)現(xiàn)行市價，也無法獲得與被評估資產(chǎn)相似類參照資產(chǎn)的現(xiàn)行市價時，宜采用該法2023/7/21120成本法具體的評估方法其計算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×價格指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本×（1+價格變動指數(shù)）價格指數(shù)：可以是定基價格指數(shù)，也可是環(huán)比價格指數(shù)。所選用的價格應是資產(chǎn)的類別或個別價格指數(shù)2023/7/21121成本法具體的評估方法兩種方法的比較：兩者都是估算重置成本的常用方法，其區(qū)別：（1）價格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；重置核算法既考慮了價格變動因素，也考慮了生產(chǎn)技術和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。2023/7/21122成本法具體的評估方法（2）價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類、甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。共同點：兩者都是建立在利用歷史成本資料基礎上2023/7/21123成本法具體的評估方法明確兩者的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的選擇與判斷。如一項科技進步較快的資，采用價格指數(shù)法估算的重置成本通常偏高。（3）功能系數(shù)法：根據(jù)資產(chǎn)的功能與成本或價值之間的函數(shù)關系，又分為：A：生產(chǎn)能力比例法B：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法2023/7/21124成本法具體的評估方法前者運用的前提條件是：資產(chǎn)的重置成本與其生產(chǎn)能力之間呈線性關系；后者運用的前提條件是：資產(chǎn)的重置成本與其生產(chǎn)能力之間呈指數(shù)關系。注意：由于功能系數(shù)法所選擇的參照物一般為新技術條件下生產(chǎn)的資產(chǎn)，因此通過調(diào)整被評估資產(chǎn)與參照物之間的功能差異所獲得的重置成本，一般已考慮了功能性損耗的更新重置成本，從而在計算評估值時無須再扣除功能性損耗。2023/7/21125成本法具體的評估方法（4）統(tǒng)計分析法：當被評估資產(chǎn)單位價值較低、數(shù)量較多時，為降低評估成本，節(jié)約評估時間，可以采用統(tǒng)計分析法評估某資產(chǎn)的重置成本?；襟E：A、在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎上，將全部資產(chǎn)按照適當?shù)姆诸悩藴蕜澐譃槿舾深悇e；B、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應用重置核算法、價格指數(shù)法、功能系數(shù)法等評估其重置成本。需注意權衡樣本量和評估成本。一般而言，樣本量越大，評估值越準確，但工作量相應也會增大；2023/7/21126成本法具體的評估方法C、依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)；其計算公式為：調(diào)整系數(shù)=∑（某類資產(chǎn)重置成本/該類資產(chǎn)賬面成本）D、依據(jù)模型，確定全部資產(chǎn)重置成本。被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)2023/7/21127成本法具體的評估方法例：評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備4臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該4臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為600萬元，則：調(diào)整系數(shù)=30/20=1.5該類通用設備的重置成本=600×1.5=900（萬元）2023/7/21128成本法具體的評估方法2、實體性貶值的估算方法（1）觀察法：指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員，通過對資產(chǎn)實體各主要部位的觀察及儀器測量等方式進行的技術鑒定，從而判斷被評估資產(chǎn)的成新率，也稱成新率法。(而非綜合成新率)資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）2023/7/21129成本法具體的評估方法又主要有兩種方式：A、總體觀察法：即對資產(chǎn)總體進行觀察后，確定資產(chǎn)總體的實體性貶值；一般適用于簡單的單項資產(chǎn)；B、加權平均法：即將資產(chǎn)總體劃分為若干部分，分別進行觀察，確定各自的實體性貶值，然后再以各部分成本占總成本的比重為權數(shù)，計算出總體性資產(chǎn)的實體性貶值。2023/7/21130成本法具體的評估方法（2）使用年限法：即利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來確定資產(chǎn)的實體性損耗程度。資產(chǎn)的實體性貶值=實際已使用年限/總使用年限×（重置成本-預計殘值)應計折舊總額總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2023/7/21131成本法具體的評估方法資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100%注意：對于更新改造過的資產(chǎn)，其實體性損耗的計量還應充分考慮更新改造投入的資金(資產(chǎn)的后續(xù)支出)對資產(chǎn)壽命的影響，否則會可能高估實體性損耗。其計算公式如下：成新率=尚可使用年限/[加權投資年限（或加權平均已使用年限）+尚可使用年限]2023/7/21132成本法具體的評估方法加權投資年限=∑（加權更新成本）/∑（更新成本）加權更新成本=已使用年限×更新成本例：某被評估資產(chǎn)購建于2000年，原價30000元，2019年和2019年兩次進行更新改造，當年投資分別為3000元和2000元。2019年對該資產(chǎn)進行評估，假設從2000年至2019年每年的價值上升率為10%，該資2023/7/21133成本法具體的評估方法產(chǎn)的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年。要求：計算該資產(chǎn)的成新率（實體性損耗率）第一步：調(diào)整計算該資產(chǎn)的更新成本（現(xiàn)時成本）2023/7/21134成本法具體的評估方法投資日期原始投資額價值變動系數(shù)更新成本2000年30000元2.60(1+10%)1078000元2019年3000元1.61(1+10%)54830元2019年2000元1.212420元合計35000元85250元2023/7/21135成本法具體的評估方法第二步:計算加權更新成本投資日期更新成本投資年限加權更新成本2000年78000元10780000元2019年4830元524150元2019年2420元24840元合計85250元808990元2023/7/21136成本法具體的評估方法第三步：計算加權投資年限加權投資年限=808990/85250=9.5(年)第四步：計算成新率成新率=6/(6+9.5)=38.71%(3)修復費用法：指利用修復資產(chǎn)功能所需支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，也稱直接價值法。它一般適用于可以恢復功能的資產(chǎn)價值評估。2023/7/21137成本法具體的評估方法使用這種方法時，要盡可能把實體性貶值的可修復部分與不可修復部分區(qū)分開來，。其中，可修復部分是可以修復且經(jīng)濟上合算，而不可修復部分的實體性貶值則不能修復或者可修復，但經(jīng)濟上不合算。對于可修復部分的實體性貶值以直接支出來估算，對于不可修復部分的實體性貶值，則可運用上述的觀察法和使用年限法來確定?？尚迯筒糠峙c不可修復部分的實體性貶值之和，構成被評估資產(chǎn)的全部實體性貶值。2023/7/21138成本法具體的評估方法3、功能性貶值的估算方法估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異所造成的成本增加或效益降低，來相應確定功能性貶值額。同時，還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新替代程度2023/7/21139成本法具體的評估方法（1）由于超額運營成本造成的功能性貶值主要體現(xiàn)在材料消耗、能源消耗、工時消耗的增加，廢品率上升，產(chǎn)品質(zhì)量下降等方面。其具體估算步驟：A、將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較；B、計算兩者的差異，確定凈超額運營成本；=超額運營成本×（1-所得稅稅率）2023/7/21140成本法具體的評估方法C、估算被評估資產(chǎn)的剩余壽命；D、以適當?shù)恼郜F(xiàn)率（一般選擇行業(yè)平均收益率）將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額年運營成本加以折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性貶值。例：某種機器設備，技術先進的設備比原有陳舊設備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用。有關資料和計算結果如下：2023/7/21141成本法具體的評估方法項目技術先進設備技術陳舊設備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.81.2月工資成本800012000月差異額4000年工資成本超支額48000減：所得稅25%12000年凈工資超支額36000資產(chǎn)剩余使用年限5年（P/A，10%，5）年金現(xiàn)值系數(shù)3.7908功能性貶值額136468.82023/7/21142成本法具體的評估方法例：某設備與目前普遍使用的技術先進設備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務的情況下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評估人員鑒定，該設備的尚可使用年限5年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%，所得稅率為25%，則設備的功能性貶值計算如下：功能性貶值=（30000+10000）×（1-25%）×（P/A，10%，5）=113724（元）2023/7/21143成本法具體的評估方法（2）由于超額投資成本造成的功能性貶值是指由于勞動生產(chǎn)率的提高，生產(chǎn)相同資產(chǎn)所需的社會必要勞動時間減少，從而使得原有資產(chǎn)的生產(chǎn)成本相對較高，形成超額投資成本。其計算公式為：資產(chǎn)的功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本4、資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值的估算方法2023/7/21144成本法具體的評估方法其原因主要有：宏觀經(jīng)濟衰退導致社會總需求不足進而影響對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的需求，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策對資產(chǎn)所在行業(yè)的沖擊；國家環(huán)保政策對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的限制；經(jīng)濟地理位置變化或污染問題對不動產(chǎn)價值的影響等。最終表現(xiàn)為：①資產(chǎn)利用率下降、閑置，②收益額減少，從而在用資產(chǎn)相對不值錢。2023/7/21145成本法具體的評估方法（1）估算前提和對象范圍主要以評估基準日后資產(chǎn)是否閑置、停用或利用不足為前提。(是否具有獨立獲利能力)主要對象：生產(chǎn)線或機組、大型重要設備等。對于中小型、季節(jié)性使用資產(chǎn)、輔助生產(chǎn)設備等一般不單獨計算其經(jīng)濟性貶值。（2）估測方法①由于資產(chǎn)利用率下降而使資產(chǎn)相對閑置造成損失的2023/7/21146成本法具體的評估方法經(jīng)濟性貶值率=[1-（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設計生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟性貶值額=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率例：某家電生產(chǎn)企業(yè)，其家電生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該企業(yè)家電產(chǎn)品銷量銳減，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺（銷售價格和其他條件不變），這種局面在今后很長一段時間難2023/7/21147成本法具體的評估方法以改變。試估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率（規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6）經(jīng)濟性貶值率=[1-(7/10)X]×100%=19%②如果由于外界因素變化,造成的收益減少額能夠直接計算出來,可直接按設備繼續(xù)使用期間每年的收益損失計算.經(jīng)濟性貶值=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A,I,N)(每年損失相等)2023/7/21148成本法具體的評估方法或=∑[第t年資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅率）÷（1+i）t]例：承上例，如果家電生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售家電產(chǎn)品。假定原產(chǎn)品銷售價格為2000元/臺，要使10萬臺產(chǎn)品能夠賣掉，產(chǎn)品售價需降至1900元/臺。經(jīng)測算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)