某物業(yè)管理有限公司招商項目策劃案課件

提案人：鄒偉2010年7月1日紅旗區(qū)梓園路長塘里招商項目策劃案謹呈：海南廣安物業(yè)管理有限公司長沙公司.市場分析二.項目分析三.市場調(diào)查結論與分析

目

錄六.項目招商執(zhí)行五.項目規(guī)劃四.項目定位七.經(jīng)濟測算

承蒙各位領導信任，有機會參與和代理本商場的招商工作，本人本著客觀、負責的原則結合本項目自身及周邊商業(yè)情況，提出下列定位、規(guī)劃和招商建議，供各位領導審閱。前言市場分析一1.1

長沙市宏觀經(jīng)濟分析分析1.2

雨花區(qū)經(jīng)濟情況概述1.3

侯家塘商圈概述1.4

長沙市同類市場分析國內(nèi)生產(chǎn)總值——GDP逐年攀升，發(fā)展勢頭良好

長沙城市GDP2009年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值179.40億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1893.58億元，增長16.3%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值1554.54億元，增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1671.78億元，增長13.9%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.3、7.7、6.7個百分點，三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率分別為2.1%、52.1%、45.8%。按常住人口計算，人均GDP達56620元，同比增長13.7%。2009年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15020元，增加2374元，增長18.8%，服務性消費支出4637元，增長27.2%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.4%。在城鎮(zhèn)居民消費分類中，食品消費增長4.9%；衣著消費增長15.6%；設備用品及服務消費增長45.9%；醫(yī)療保健消費減少3.4%；交通和通訊消費增長56.7%；居住消費增長19.4%；教育文化娛樂服務消費增長26.8%；雜項商品和服務消費增長3.1%。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車14.75輛，家用電腦66.5臺，接入互聯(lián)網(wǎng)的計算機42臺。人均住房建筑面積29.27平方米。從長沙近年人均可支配收入來看，增幅保持較快增長。城市消費增長比

收入與支出全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長25.9%，加快1.1個百分點，分類別看，糧油類增長33.3%；服裝、鞋帽、針紡織品類增長26.2%；化妝品類增長35.5%；金銀珠寶類增長29.6%；日用品類增長36.3%；體育、娛樂類增長16.4%；石油及制品類增長6.5%；通訊器材類增長16.7%；家用電器和音像器材類增長18.6%；汽車類增長44.5%，汽車類零售額拉動全市社會消費品零售總額增長4.9個百分點從近年的社會消費品零售總額數(shù)據(jù)來看，長沙的消費旺盛社會消費品零售總額全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1524.91億元，比上年增長19.7%，分別高于全國和全省平均水平4.2和0.4個百分點；剔除物價影響，實際增長21.9%。全市居民消費價格比上年下降0.5%，漲幅回落6.8個百分點；商品零售價格下降1.8%，漲幅回落8.1個百分點。城市居民消費價格下降0.6%，漲幅回落5.8個百分點；城市商品零售價格下降2.3%，漲幅回落6.2個百分點。原材料、燃料、動力購進價格比上年下降7.4%。工業(yè)品出廠價格下降5.7%。固定資產(chǎn)投資價格下降0.3%。土地交易價格上漲2.6%。房屋租賃價格上漲0.5%。物業(yè)管理價格與上年持平。消費價格指數(shù)2009年雨花區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值724.65億元,同比增長10.7%（含中煙），經(jīng)濟總量居中部地區(qū)第一，地方財政收入20.35億元，全區(qū)2009年末戶籍總人口為53.75萬人，其中城鎮(zhèn)人口45.51萬人，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達21714.5元，同比增長14.0%。

雨花區(qū)概述本項目侯家塘商圈分析

作為長沙ＣＢＤ的向南延伸，侯家塘商圈成為長沙城市“客廳”的最佳候選。商圈內(nèi)的雨花區(qū)侯家塘街道酒店、餐飲、休閑和樓宇經(jīng)濟發(fā)達，在1．78平方公里的彈丸之地上，去年一舉實現(xiàn)財政收入1．46億元，成為在城市核心區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的良好范本商圈特點：

1、地價成倍增長

2、超市成為帶動軸承

3、與五一商圈互補侯家塘商圈未來規(guī)劃

在發(fā)展方向上，侯家塘街道將推進人民中路片區(qū)棚改，打造主題專業(yè)樓宇群。通過拆除省地礦廳、省礦產(chǎn)測試所、省地質(zhì)中學、省新聞圖片等單位兩百畝、28萬余平方米低矮建筑，并通過此區(qū)域的輻射作用，形成以金融、教育和中介服務等行業(yè)為主題的高品位專業(yè)樓宇，做到一樓一品、一棟一業(yè)。

該街道將依托侯家塘街道城市設計落地，拉通小林子沖路，開發(fā)梓園路、小林子沖交匯處存量土地，對省林業(yè)廳、省機械研究所及周邊街區(qū)居民進行土地置換，并利用省兒童醫(yī)院、長塘里小學、楓樹山小學優(yōu)勢資源，建設以兒童教育、兒童娛樂、兒童用品銷售為主題的“兒童健康城”。并一定程度上發(fā)展以青少年培訓基地、青年創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)意商務樓宇集群為主體的“活力城”。市場名稱金滿地地下商業(yè)街建筑面積（㎡）35917.32總鋪面數(shù)（個）1266鋪面面積（㎡）8-18開業(yè)時間2003年4月經(jīng)營定位大眾化、時尚化、特色化、多業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑、娛樂與一體經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝服飾、箱包、化妝品、飾品、鞋租金（元/㎡/月）80-400同類市場分析市場名稱湘浙小商品批發(fā)市場建筑面積（㎡）41000總鋪面數(shù)（個）1238鋪面面積（㎡）10-20開業(yè)時間2005年經(jīng)營定位小商品批發(fā)零售經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、化妝品、小飾品、鞋、兒童玩具租金（元/㎡/月）60-450同類市場分析項目分析二2.1

項目區(qū)位2.2

項目四至2.3

項目交通規(guī)劃2.4

項目周邊配套

2.5

項目SWOT分析2.6

本項目的難點本案韶山路城南路勞動路芙蓉路

流行前線地處雨花區(qū)市中心板塊，位于紅旗區(qū)梓園路長塘里社區(qū)，緊臨賀龍體肓廣場

項目區(qū)位雨花區(qū)市中心板塊南二環(huán)線以北東二環(huán)線以西人民路以南芙蓉路以東16

項目位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路金源大酒店后面，與賀龍體育館隔路相望，東距東塘商業(yè)中心約2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址約5公里，南臨長沙市主力商圈——候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅2公里。周邊道路密布，交通發(fā)達，位置優(yōu)越。

項目四至交通發(fā)達、位置優(yōu)越地鐵1號線和3號線在侯家塘交匯，將形成經(jīng)濟發(fā)展的金十字。未來規(guī)劃，地鐵1、2號線交匯點，長沙經(jīng)濟發(fā)展之核心

項目交通■途徑本項目的公交線路有11、101、105、

116路城市CBD中心·極致完美配套賀龍體育館金源大酒店第五中學摩天輪高檔住宅高檔寫字樓芙蓉路

項目銜接長沙各級商圈，侯家塘、東塘商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，休閑娛樂齊聚于此，周邊學校、醫(yī)院、五星酒店云集。中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善

項目周邊配套第十五中學省兒童醫(yī)院家樂福超市新一佳超市天璽大酒店本項目優(yōu)勢1、項目地處侯家塘中心地帶，地段商業(yè)價值高；2、項目周邊居住人口眾多，而且集中；3、高檔小區(qū)、機關單位宿舍較多，潛在消費能力強；4、原來是社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場，人氣有保障機會1、項目周邊三公里范圍內(nèi)沒有同等面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的商場與之競爭；2、目前區(qū)內(nèi)街道商鋪租金價值穩(wěn)定，具有進一步挖掘、提升的潛力空間劣勢1、項目交通通達性有一定弊端；2、項目自身并不臨梓園路，展示面較差，對本商場的商業(yè)人流引導會有一定的影響；3、臨街鋪面為獨立自主經(jīng)營，雜亂沒有整體感，對本項目打造整理形象和提升檔次非常不利威脅1、項目離東塘商圈和五一商圈的南門口地段不遠，面臨消費者分流SWOT分析

項目SWOT分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)成熟項目商業(yè)面積2層3000平米，不大不小如何進行本項目的商業(yè)定位，實現(xiàn)錯位經(jīng)營？如何找準最適合項目規(guī)模的業(yè)態(tài)組合

本項目的難點市場調(diào)查結論與分析三1.1

項目區(qū)位1.2

項目四至1.2

項目交通規(guī)劃1.3

項目周邊配套

1.4

項目SWOT分析1.5

本項目的難點人流分析

每日按營業(yè)時間的12個小時計算，平均日人流為22000人/天。

人流

從年齡結構分析,主力消費人群（中青年）所占比例高，老年人及少年兒童所占比例較低。中青年占所有人流比例的79%，老年人占所有人流比例的14.3%，青少年及兒童只占所有比例的6.7%。

從性別分析，女性所占比例大于男性所占比例女性約占63%，男性約占37%。由此證明女性消費者是本項目消費者的主力軍。

從周邊業(yè)態(tài)調(diào)查所見，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。日常用品雜貨店占總比率的27.8%，超過一般社區(qū)所占比率，證明本區(qū)域人口眾多，對日用百貨的需求較強。餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。服裝服飾占總比率的16.9%，比率低于一般社區(qū)服飾類門店所占比率，主要原因是居民缺乏形象統(tǒng)一、設施完善的購物場所。

周邊業(yè)態(tài)

周邊人口每戶按3.5口人計算，本項目周邊現(xiàn)有居住人口數(shù)約有85000人，預計在3年后人口可達10-12萬人。周邊居住人口共約85000人專業(yè)市場-整體情況專業(yè)市場-租金專業(yè)市場-經(jīng)營種類本項目目前人流較多，而且多為附近社區(qū)固定居住人口，消費次數(shù)頻繁，均為有效人流本項目周邊人口眾多，完全可以滿足一個新市場開設的要求本項目周邊配套齊全，主要業(yè)態(tài)以滿足人民生活的日用百貨、餐飲、服飾為主周邊三公里范圍內(nèi)專業(yè)市場較多，經(jīng)營業(yè)種以服裝服飾為主4周邊專業(yè)市場1人流2人口3業(yè)態(tài)

小結項目定位四4.1

項目整體定位4.2

項目主題定位4.3

項目形象定位4.4

項目業(yè)態(tài)定位4.5

目標消費者定位4.6

目標投資者定位4.7

運營模式定位

根據(jù)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢來看，基本遵從前期建材、中期便民、后期品牌的發(fā)展規(guī)律。之所以提出兩級型，主要是因為本區(qū)域老年人口和兒童人口眾多，本項目商業(yè)主要服務于這兩類人口。時尚性概念的提出，是對本商場形象的定位是時尚的、流行的。

整體定位流行前線

——兩級型時尚社區(qū)商業(yè)

建立以老百姓日常消費為主導的交易中心平臺，突顯服務與老人和兒童的主題，走個性化、特色化、主題化的發(fā)展模式，努力打造品種多樣化，深受社區(qū)消費者青睞的商場，努力打造社區(qū)內(nèi)的一道亮麗風景。

主題定位時尚社區(qū)商業(yè)，梓園路聚寶盆項目的形象定位由兩部分構成：地理位置和商業(yè)價值。梓園路說明具體的地理位置；針對經(jīng)營者來說，老年人和兒童的生意是最好做的，最賺錢的，利潤最大的，投資這兩個行業(yè)，可以為經(jīng)營商家?guī)砗芎玫纳虡I(yè)回報。

形象定位

依托紅旗社區(qū)固定居民眾多、消費需求旺盛的特點，以服裝服飾為主導，以生活用品、家庭用品、兒童用品、學生用品、健康用品等為輔助，主題明確、特色鮮明?！駜和闷芳胺棧赫?0%●

女性用品及服飾：占35%●

中老年用品及服飾：占10%●社區(qū)服務：占10%●特色無油煙食品：占5%

業(yè)態(tài)定位居住長沙各地，喜歡在各處小店淘貨的年青人居住在以本項目為中心，方圓3-5公里范圍內(nèi)的居民

目標消費者定位他們是：

1、已經(jīng)在長沙各地開店做生意，經(jīng)營狀況良好，想在其他地段開分店擴大經(jīng)營的經(jīng)營戶。

2、在各專業(yè)商場從事經(jīng)營，但因原商場面臨關閉或者生意不好，想換地方經(jīng)營的經(jīng)營戶。

3、有一定閑散資金的附近居民，想在家附近進行小資本投資做生意的投資者。

4、大學剛畢業(yè)沒有找到理想工作，或者剛參加工作因工作狀況不理想，想自己投資做老板的年青人。

5、投資預算金額在3-5萬元左右。

目標投資者定位1、小面積租賃式，統(tǒng)一開業(yè)時間，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一營銷推廣。

2、各經(jīng)營戶租賃鋪面以后，經(jīng)營戶必須服從管理公司的統(tǒng)一的業(yè)態(tài)安排、營銷推廣、后期管理等。

運營模式定位項目規(guī)劃五5.1

規(guī)劃綜述5.2

交通規(guī)劃5.3

負一層規(guī)劃5.4

一層規(guī)劃5.5

其它規(guī)劃建議其它生活用品服裝服飾兒童女性“一核，二帶，三主題”

規(guī)劃綜述老年人社區(qū)服務

交通規(guī)劃小林子沖路梓園路

負一層規(guī)劃出入口出入口社區(qū)服務配套區(qū)兒童服飾區(qū)兒童游樂區(qū)兒童用品區(qū)

一層規(guī)劃出入口出入口中老年服飾區(qū)女性用品及服飾區(qū)特色小吃區(qū)中老年用品區(qū)本項目臨街面經(jīng)營種類較雜亂，建議將臨街鋪面協(xié)議回收，統(tǒng)一規(guī)劃出租，有利于商場整體形象的打造。本項目總面積3000㎡，根據(jù)長沙市以往商場劃分鋪面面積的經(jīng)驗，劃分成290-310個鋪面，每個鋪面8-10㎡最為適當?？紤]到本項目負一樓潮濕，不建議規(guī)劃易腐蝕、易受潮損壞的產(chǎn)品種類經(jīng)營。考慮到本項目負一樓部分層高較低，應盡量考慮規(guī)劃對層高要求不高的業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)店、美甲等。如引進特色食品經(jīng)營戶（無油煙），須將食品劃分專區(qū)，因為銷費者在飲食經(jīng)營區(qū)和購物區(qū)域的步行速度是不同的，這樣有利于人流組織。

其它規(guī)劃建議項目招商執(zhí)行六6.1

招商流程6.2

招商部組織構架6.3

招商工作的階段規(guī)劃6.4

招商策略6.5

招商優(yōu)惠方案6.6

招商鋪位控制6.7

招商推廣策略

為了便于更好地順利開展本項目的招商工作，我們根據(jù)項目的推進并建立了一個標準的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進行。確定招商條件簽訂合同尋找目標客戶客戶洽談試營業(yè)招商定位業(yè)態(tài)分布商鋪面積租金政策其他條件客戶意向確定談判技巧合同期長短定金數(shù)額確定地點尋找方式進場裝修時間交鋪標準試營業(yè)時間

招商流程正式營業(yè)招商經(jīng)理招商主管A招商主管B招商主管C招商主管D

招商部組織構架第一階段：人員培訓（時間：2010年7月1日-2010年7月20日）為了保證本項目順利按計劃完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培訓計劃。管理制度的內(nèi)容包括：客戶接待流程、合同簽訂流程、招商文件管理、招商現(xiàn)場管理、客戶檔案管理、工作績效評估等。人員培訓內(nèi)容有：銷售心態(tài)、接待禮儀、合同管理、談判技巧、銷售話術、電話營銷技巧等。招商工作的階段規(guī)劃第二階段：蓄客階段—走出去（時間：2010年7月20日-開業(yè)前）

針對對象：

1、以前招商項目的老客戶

2、現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的市場經(jīng)營戶

3、成熟市場內(nèi)經(jīng)營不善的經(jīng)營戶

4、經(jīng)營狀況較好，想在其它地方設新店的經(jīng)營戶蓄客手段：

1、電話和短信通知以前所做項目的老客戶

2、招商資料派發(fā)（專業(yè)市場）

3、上門訪談蓄客招商工作的階段規(guī)劃第三階段：現(xiàn)場成交（時間：招商工作開始后）全面上報紙、網(wǎng)站、短信等各種廣告形式和大范圍派單。根據(jù)以往招商經(jīng)驗，一個客戶只要來到招商現(xiàn)場，都容易因為招商人員的介紹而產(chǎn)生投資的沖動，所以現(xiàn)場成交尤為重要。根據(jù)我們的實際情況，將以現(xiàn)場招商為主、流動招商為輔。因此對于招商人員專業(yè)素質(zhì)的培訓是重中之重?？傇瓌t：不放過任何一個可能成交的機會招商工作的階段規(guī)劃招商收費策略收費項目金額以10㎡鋪面為例租金平均租金70元/㎡/月8400元/年商場建設費（入場費）平均5000元/鋪5000元物業(yè)管理費8元/㎡/月960元/年押金1000元/鋪1000水電公攤費按實際使用收取約1500元/年一年投入16860元兩年投入27720元

①、有實力有經(jīng)驗的商戶。有實力有經(jīng)驗的商戶的進駐能有效帶動商場的運營和管理和提供穩(wěn)定的租金收入，越多有實力有經(jīng)驗的進駐，商場經(jīng)營成功的可能性越大。

②、連鎖品牌商戶。知名品牌商戶的進駐能有效吸引消費人流，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。

③、個性鮮明有特色商戶。商戶結構的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。

優(yōu)先進駐

招商策略

由于項目所處地段較為閉塞，項目自身也有其他不利因素，為了盡快讓商家進駐市場、提升項目的人氣，我建議租金價格宜以中等偏低價的方式進入，然后再慢慢的拉高。根據(jù)周邊的商業(yè)物業(yè)租金情況和市場的實際租金，結合本項目的情況，初步建議是：租金均價在70元/平米左右。而在租金的詳細制定方面，租金的最高價為在90元/平米（項目二樓的最好口岸），租金的最低價為50元/平米（項目附一樓最差的口岸）。其余商業(yè)物業(yè)的定價在此范圍內(nèi)浮動，同時具體的執(zhí)行按商家的具體情況具體實施。平均租金：70元/平方/月租金價格策略

招商策略1、第1-2年這是的商場開業(yè)初期，是經(jīng)營起動階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng)營難度，需要共同進行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第1—2年的商鋪租金不作遞增。

2、第3-4年經(jīng)過2年的市場培育和商場營運，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，本項目經(jīng)營開始進入新的階段。建議商鋪租金從第3年開始遞增，第3、4年租金標準建議逐年遞增7%3、第5年開始根據(jù)長沙商業(yè)市場的發(fā)展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。第5年待定第4年待定第1-2年不遞增第3年10%租金遞增策略

招商策略

為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎上，作減免部份租金的優(yōu)惠。先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達成承租協(xié)議的先后，制定相應的第一年租金優(yōu)惠比例，如：在2010年7月之前達成承租協(xié)議，給商戶免租三個月優(yōu)惠；在2010年8月之前達成承租協(xié)議，給商戶免租兩個月優(yōu)惠；在2010年9月之前達成承租協(xié)議，給商戶免租一個月優(yōu)惠。越早簽約，優(yōu)惠越大，促成商鋪投資者提前簽約。免減免租金減招商優(yōu)惠方案

通常商場都會收取商戶物業(yè)管理費，以便于商場運營活動的開展，長沙市個專業(yè)市場的物業(yè)管理費收取標準一般為8-10元/㎡/月。為了促進商戶進駐，建議試營業(yè)階段（需根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營風險，幫助商戶渡過前期的經(jīng)營難關。免減免物管費減招商優(yōu)惠方案

對于承租一個鋪位以上的經(jīng)營戶，不能按經(jīng)營的鋪面數(shù)收取押金和入場費，建議制定一個減免標準，對這兩項費用做出一定的減免。承租大面積位置的商戶一般都是品牌商戶，也是本項目的主力商戶，這樣做是為了減輕他們的資金壓力，更好地吸引這些商戶進駐。減減免押金和入場費

在商場整體對外電視、報紙、傳單等廣告宣傳推廣時，對于先簽約或品牌商家可以承諾進行免費的宣傳。免費廣告宣傳免招商優(yōu)惠方案1、主力商家預留對于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家，應預留相應口岸，寧愿在開業(yè)前降低談判條件吸引他們?nèi)雸?。而且要做到主力商家?jīng)營位置分散，帶動全場。2、好口岸預留在合理安排完畢應有業(yè)態(tài)的情況下，盡可能在較好的口岸預留適當?shù)匿伱?，放在開業(yè)之前另行出租，不僅預防了實力商家臨時決定進場卻無好鋪面安排的難為局面，可以有較好的租金收益。

招商鋪位控制3、鋪位引導在了解經(jīng)營戶的經(jīng)營種類后，要充分考慮整體各個業(yè)態(tài)的實際情況和特點，首先進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和區(qū)域安排，有效引導各個經(jīng)營戶在預定的區(qū)域進行選擇。以免發(fā)生業(yè)態(tài)混亂、布局不合理、高樓層空置等情況。比如：本來可以在一樓經(jīng)營的童裝、玩具、游樂場等經(jīng)營種類由于先到先選，租賃了二樓的大面積鋪面，導致后來的服裝、飾品等業(yè)種因沒有二樓門面而不進場。

4、業(yè)態(tài)優(yōu)化在各個業(yè)態(tài)的鋪面安排時，盡可能的讓各個鋪面相互關聯(lián)、相互補充，根據(jù)業(yè)態(tài)的性質(zhì)及風格整合起來。引導經(jīng)營戶既不能距離太遠無法照應，也不要離得太近以免形成直接的競爭格局。招商鋪位控制媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告外立面廣告、招商中心室內(nèi)外、項目出入口噴繪廣告展板導視牌到現(xiàn)場參觀的客戶、紅旗區(qū)當?shù)鼐用?、路過的市民報紙瀟湘晨報分類廣告和軟性文字資料，根據(jù)促銷主題分階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜宣傳畫冊招商書、宣傳單頁等招商中心、各商家店內(nèi)及專人定點發(fā)送來訪客戶、重點客戶網(wǎng)絡宣傳租鋪網(wǎng)、搜門面網(wǎng)項目介紹受眾廣泛、價格優(yōu)惠其他宣傳公司車輛重點客戶招商推廣策略經(jīng)濟測算七7.1

項目收益7.2

項目支出7.3

項目盈虧分析

年份面積(㎡)平均租金單價（元/㎡/月）年租金收入（萬元）物業(yè)管理費鋪面數(shù)（個）入場費（萬元）押金（萬元）年收入（萬元）

第1年310070260.429.7629014529464.16

第2年310070260.429.76290.16

第3年31007527929.76308.76

第4年310080297.629.76327.36

總計1390.44

項目收益1.ONE2.TWO3.THREE項目支出分為三大類

項目支出1、項目返租。本項目物業(yè)為返租物業(yè)。項目之前經(jīng)過兩次開盤銷售，銷售價格不同，返租率也不同。根據(jù)對所有已售商鋪返租協(xié)議的研究，本項目已售物業(yè)2200㎡，每平方米平均返租在70元/月左右。由此計算：2200*70*12=184.8萬元2、商場裝修。根據(jù)裝修公司報價為250萬元，為先裝修后付款。3、商場運營。商場每年的運營，包含物管和宣傳費但不含設備損耗，費用在100萬元/年。184.8萬元