資產評估學教程第二章

第二章資產評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)資產評估方法的選擇1第一節(jié)市場法2一、市場法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:

由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產定價。（二）評估思路3（哥三招）爭運袖用財?shù)穆犌爸v提禿條丹件1、悅要建有嘉一包個紹活串躍盤的猛公選開際市材場季。2、斃公胳開廟市疊場需要賓有臘可恒比奇的姓資桶產陷及授其布交臥易駛活旁動彎。(功躲能共可何比各、哈市堵場割條捕件元可糧比胡、炸交嶄易示時敵間副接泥近邀）（寧四糊）鋒市栽場稈法棚的醒適煙用源范層圍主丸要獸適令用培于童單藥項用資腿產足的煌評領估不墾適花用革于功企聾業(yè)攀價昨值典的介評罪估躺；右沒謝有誤可唉比方參擇照臨物她、講沒啞有鏡市檢價美資油產筑價侄值材的雅評蠢估.4二粥、紀市界場薄比徒較桂法亡的費基任本啟程融序劃及睛有爭關劣指譜標（刪一察）厚選費擇新參門照寶物友。1、哭成帖交歪價喊必嬸須改真智實饒。2、球至忌少糊三扣個朝交囑易愧案醬例掃。3、遼與緞被檢估興資煌產淺相情類部似悉（深大懲可準替播代題，枕即肚功蠶能隙相順同風）淋。4、深成油交時價輕是餃正洪常萄交顏易仗的滑結桃果徑。5、違盡滾可船能愈選粗擇毫近灰期運成匙交望的勤交熱易昆案賴例泄。（鏟二唉）布在派評蹈估乎對病象誓與禿參旺照祥物榨之雖間途選稈擇款比狼較訴因版素（過三引）數(shù)指門標算對懸比唱、情量罷化問差槽異（獅四菊）桌在草各滲參披照叼物臺成出交匹價桿格浴基參礎庭上鉛調國整窩已停經化量歐化的搞對占比兆指憂標片差喂異（斧五救）欣綜刻合賓分蛋析坦確險定斬評奶估瘡結尼果5三孫、擔市緞場盜比菊較蘿法巾的瓦具勉體臥操恩作犧方弄法（柱一退）頂直呼接四比間較呢法參篇照衣物丸與醋被泳估歉資后產逝之嗓間患僅刪在肅某饞一鐮方咽面團存幻玉在稠差朽異葵，秧例縣如掀：企成過新烏率敗、簽功滑能搜等舒。61續(xù).現(xiàn)宮行梁市墾價而法還（遺無尊差湯異唉）2張.市刻價塵折召扣衣法防（詠交臥易舞條宰件普差缺異積）3篩.功庸能耍價揪值義類撲比容法畢（佳功魂能依差待異蓬）（1）龜線鋼性烘關歲系（2）絮指臺數(shù)屢關萌系74、保價明格益指測數(shù)聰法聯(lián)（收時跌間中差微異悼）5、鋤成帆新濾率匆價清格賓調呆整奮法6房誠.成折本蟲市符價具法罷（糖成穗本些差漫異末）7鬼.市灰盈突率過乘撒數(shù)囑法壺（渡適史用戶于暗企丟業(yè)習價董值罪及崗長斜期異股堤權議投請資遲評泰估驗）8（恐二毫）偶類柿比款調況整緒法參拋照匠物炸與摸被戰(zhàn)估鬧資疲產釀大孕體拍相斷似過，暮但鬼仍每在恐多丑方寒面草存爸在仇差尋異凳。交塑易進案剛例A的稿調熊整輕值炸＝劉參配照飾物A的承成女交亂價×時篩間廉因匙素咽系錘數(shù)×區(qū)板域柄因簽素噸系添數(shù)×功門能攻因陵素伏系曲數(shù)×情削況響補頌正跟系派數(shù)×托…棒…目拉前陪我屯國茅還桂沒活有序形淺成規(guī)充書分河發(fā)灑育哥、晴活徒躍徐的饞資我產消交鬧易躬市聾場蒜，彎類范比填調挨整序法呼受炒到艇較角大掉限供制9[例]某頁商謙業(yè)黃用提房揀，淡面礦積廁為6井0蠢0平歇方扭米紛，寶現(xiàn)親因僚企虧業(yè)騾聯(lián)丈營遍需曾要宣進躺行咐評至估堅，緊評蹤蝶估工基則準鎮(zhèn)日房誠為2坡0錘0旺2年1找0月3隙1日震。叼評滔估冰人克員說在餃房旅地克產從交止易訓市哭場連上糾找棒到妥三菜個沉成復交御時久間屢與焰評堆估密基革準下日酬接媽近些的歇商懸業(yè)蒸用址房拉交紙易妄案死例鑄，住具蓄體瓶情厚況鼓如墳下己表援所湊示拾。車單制位歌：1填0被端評彈估野商杜業(yè)放用痰房欺與哪參跳照深物債商序業(yè)粉用殃房僚結蘋構茫相勞似冰、施新溪舊晚程探度求相肉近家，穩(wěn)故判無狹需象對隱功隊能侮因峰素或和糟成豆新粗率襖因蔽素悅進喘行護調湖整還。稍被采評腸估段商璃業(yè)濱用胸房洽所繼在驢區(qū)蘇域左的啞綜申合族評毅分重為1梯0狂0，森三餓個污參崗照大物田所牧在虛區(qū)弟域愿條斬件脊均咸比藥被悼評蹈估拳商世業(yè)套用共房渾所嘩在早區(qū)節(jié)域稻好考，賽綜苦合扶評華分駛分聞別量為1楚0永7、1安1莊0和1晨0溫8。慕當蟻時睛房虹產挨價巾格露月己上側漲雞率餓為4留%，牲故局參衫照停物A的掛時閃間云因計素兄調季整閃系獸數(shù)勇為乖：褲；紡參然照蔬物B的搶時氏間倍因殲素膜調略整諒系僚數(shù)萌：奔；斥參份照枯物C因聞在舉評霉估員基抓準菠日忙當感月撞交倡易較，柏故班無領需昌調菊整稍。較三大個夕參鼠照繞物言成弦交疑價笑格漏的變調癥整喝過魔程撕如括下糾。北單漿位緊：被敵評朽估理資茶產艦單垃價終＝撓（5忍,片4特6志7＋5釋,講4撫1我8＋5可,蘇4啦8嬸0）÷訂3＝5圾,煮4鬧5肥5被凱評罩估節(jié)資喪產絹總導價告＝5胃,歪4碧5博5耕×叮6罩0斤0＝3濁,悟2朝7升3扛,徑0府0躍0元1預1四曾、目對懼市行場她法棍的耀簡年單遮評姜價優(yōu)亡點：（1）素較遲容揪易為掌紛握葡理姿解（2）援充凱分嘆考包慮獸現(xiàn)們時甘市握場兇變甜化膀因憶素（3）幣直統(tǒng)觀羨簡雄單惑，遇評夫估宿結架果傍容達易歉使寨雙嫩方視接鑄受挑。缺滔點豬：（1）盼需酸要攜一粒個炕公井開撥活油躍勒的概市夾場（2）繁不恥適葬用討于壩專包用仇設嫁備懸等蒙固擱定撈資間產冰以瀉及物大幟部分駝無愿形辮資扮產槐。（3）撥不歉適認合裕受襖地蝴區(qū)戒、只環(huán)蘆境勝等升因潮素哭嚴等格且限稠制搭的鎮(zhèn)資顫產的倍評怖估扛。（4）端比饅較亂因樹素畝差膊異律難鮮以嚴量銜化1管2第樓二永節(jié)毯成鉛本夜法1縮慧3（逗三蓮）墓注純意怪問些題1、柿歷榜史錢資土料采的誕真港實姨性2、狂形欄成振資辦產滔價束值撲的敘成老本察耗雪費怖是潛必藏要喪的3、赤適衡用嘴于識繼設續(xù)雷使伙用慘前糞提歸下攏的汁資砍產蒜評講估一辭、舞成潤本涌法纖的偉基快本欠原矛理（衡一滑）難成養(yǎng)本摘法碰的吵理賴論盼基區(qū)礎生勸產犯費珠用跑價浪值希論資六產鼓的址價灣值杯取已決纖于碑購扁建谷時腥的臨成壺本關耗岸費（田二羅）裹成奴本蠢法硬的懼評拴估段思磚路評商估腐值此=寺重撓置粘成蒼本敗-機各萌項頂損匠耗實垂體住性功夜能做性經仰濟燈性1草4（槽四秧）普前況提凝條贈件（1）羨繼堅續(xù)蘿使刪用恒（亞經摘濟曉意動義怒與您實鑰體踏意刃義客）（2）供被舟評選估結資渡產寬的數(shù)實旱體喪特剝征幕、鑼內真部啞結牛構挽及韻其垮功栗能鞭必昏須季與慶假澇設融的帆重鋒置痛全笑新剛資純產勇具拾有抓可艱比松性（3）音被崖評姓估頃資坊產睬可席以叉再監(jiān)生點或破復深制（4）耗被蟻評輔估脫資就產嚷具押有譜隨見時巧間匪推亮移匯貶膠值礙的途特蠅征1學5二攀、朱成蚊本疑法博中鞭的鉗基碌本跳要鋸素（斯一努）朵資貢產臭的美重安置撐成教本△富相洗同后點夫：麻均沃采盒用漆現(xiàn)車行士價對格攀計接算型?！餮筒蝗敉螯c柳：待采棟用窄的稻材放料五、置標河準熔、跑設當計錫等盜方成面屠存漁在鵝差迅異見。取但倡是娃并去未燈改仆變暖基炕本遙功皇能漲。△有丈條品件藝情戲況報下否，誤盡嘉可恰能腦選壓擇飽更筑新倍重鎮(zhèn)置辟成像本攏。理唱由茶：（1）廁更優(yōu)新雪重讀置銀成深本正比摟復角原暈重糖置盛成書本末便覽宜繭（辭超靠額處投冠資瞇成錢本波）愧；（2）唇用卸更童新雀重討置偏成燒本挺形包成閘的萍資吐產但性唇能少可甚改享進距（浙超呈額妖運慈營就成冒本虎）凱。（3）對連于升不獲具寧有抄重蜜置卸現(xiàn)強實歷的樹資固產麻，視如沾古洞建犧筑務等痕，材應形采滑用脖復順原叫重置理成使本獄。1貴6（苗二義）惰實賴體壟性犁貶慘值是狐指規(guī)資謹產脹由闖于經使暢用唐及譜自允然館力藍的多作盲用礦導仇致侮的雀資貍產肆的胞物撿理軌性土的雜損裳耗耳或昂下芬降撒而管引做起樹的魔資耳產扎的降價愛值涌損駐失贏。（他三嗚）縱功謠能帝性怖貶放值是椒指乖由劍于拔技風術盲進博步奮引第起挪的歲資怠產前功日能禁相縱對鍬落僻后星造句成樹的益資業(yè)產睡價煮值醉損架失忘。（缸四使）金經撿濟鐘性南貶宴值是課指敗由牢于貪客丑觀粥環(huán)撞境掙變償化齊的香影醋響魚而全引峰起皂資梯產張閑半置暢、煙收艙益映下嘉降賴而沈造抵成探的規(guī)資謊產危價騰值哨損歇失始。1資7三較、穩(wěn)成搬本肺法辱中焦各是項姨要纖素庫的嗓具膨體染評蹈估詳方儀法基味本渾公男式來：①繳評懂估抗值占＝牌重談置術成蝦本五－皺實替體勿性臨損研耗悶－擦功北能岡性澡損蹲耗駝－挖經濟期性臟損圖耗＝暮重慘置墓成和本×成懷新壘率納－從功予能竄性不損盡耗鳴－功經若濟坑性答損芹耗②果評伙估博值郵＝鑒重菜置叉成奔本×綜以合佩成競新決率1繞8（蔑一湖）皺重旅置盛成雪本仍的找估蘇算培方凝法1、隆重脂置毅核銀算冷法按榜資坦產匠的浩成夢本表構暖成異，廈以偉現(xiàn)裕行低市肥價季為摩標裙準重小置聲成豪本魯＝聽直青接域成章本+間梳接尚成瞞本直夏接攔成株本霸一米般閥包丟括寒：炮購甩買犁支萍出盼、暑運友輸巨費隱、裹安雕裝摘調誦試規(guī)費忙等值。評哪估肯實凍踐邪中摩需懇據炒具尼體琴情石況佛而寄定阻。間藥接逝成孟本蘇主雜要嫌指為企是業(yè)摩管脂理底費飽、映培做訓赤費繼等繼。該島方旦法知可炮用筍于丈計影算燥復斑原更重逐置辜成綠本患，纏也很可禽用熟于夸計至算德更叛新帽重好置錯成嫁本手。1啄9練蟲習小：唐待拋估琴資醋產池為擠一曬機左器楚設栽備痛，球評噴估竄師冠擬斃運壟用遍成仿本尋法危評倒估增。孝評撞估擇人瞇員纖收鉆集箏的肯成順本穴資橫料冬有紹：孝該否機統(tǒng)器闊設栽備壺的謝現(xiàn)刻行若市膚場抓價程格塌每鉛臺1凝8撥0盯0員0袋0元臉，調運趟雜躍費5粗0魯0圓0元么，雅安踏裝里成共本煙為2暖0嬸0刪0到0元柴，編其寒中追原桶材叨料6困0何0燙0元抖、排人醉工臉成毅本1貌3辯0門0鴿0元麻、汽其法他胡費凝用1彎0居0拴0元斤，艙安風裝須期匹限怠較駐短吃。重唉置脫成吉本友=兵購嬌買粒價旱格誤+唱運者費瘦+尋安航裝乒成柴本=貴1搜8下0萌0殿0饒0耕+起5掛0競0胖0跑+妨2堵0罪0渣0辭0紋=忠2匠0竿5雕0燒0焰0躺（鹿元怖）2危0練太習督：惠重般新汁購撓置知機推器倘設霜備津一踩臺條，飯價墨格憐為1枯0萬戀元吐，粘運宜輸啞費2叼0北0江0元殃，消裝濕卸麗費5魚0堵0元厘，恥安磁裝趣費8繪0拒0元黑，芝其蝦中脾原兇材伏料臘費3末0槳0元舟，沸人騰工除成喂本5護0種0元授。濤根霧據乒統(tǒng)滿計柳分六析賺求贊得裙安憤裝也成缺本旁中歲的楊間炭接姿陳緩本都為咱每拖人桿工棒成挖本0釣.居8元假，顯求群該謎機期器嚼的曲重酬置艙全憤價卻。直士接嫌成寸本史＝河（域1綱0妥0憲0冶0搬0滅＋姿2蹦0圓0銀0奴＋追5裹0它0問+拖8繭0侮0財）昆＝給1蹲0漆3引3閥0歪0飲元含間嚇接蹤蝶成射本謎＝集5凳0橡0醒×芳0雕.惱8圓0丙＝健4肉0丙0妖元鑼重凱置盲全既價掩＝柳直很接羨成文本托+現(xiàn)間苦接賤成蛋本底＝跌1釘0絮3兼7斥0昌0堆元2污12、象價奇格尾指己數(shù)壓法如聚果施與轟被徑估雨資網產劈燕相踏類汗似朝的避參鍵照間物優(yōu)的貿現(xiàn)塑行晌市戀價葵也謠無法探獲煩得音，擊就廟只賀能置采緞用姨物快價抄指觸數(shù)紗法琴。（1）客定傳基噴物甲價戀指高數(shù)（2）腔環(huán)重比危物鑰價暮指貪數(shù)注節(jié)意下問哀題a谷.物耗價絮指起數(shù)泥法逃計宅算災的鳥是抓復故原棚重今置忍成掛本燦。b曲.科情技勤進駛步幅較遭快剛資懶產練使礙用吩該昨方她法質估水價贏結遲果賣偏輪高c預.適傳用悅于坦數(shù)則量期多沉、史價住值壯低襯的尺大管宗決資褲產宋評樂估2搭2例：助某僅待唯估初資塔產高購么建襲于1碑9晶9蛋4年傅，冶賬址面鴿原胖值史為5怒0炒,謝0政0上0元僻，療當斤時煉該駕類割資密產葉的頑價填格斬指環(huán)數(shù)撲為9葬5％票，森評蛙估垃基應準索日悟該緩類駁資矮產蓄的愈定矩基從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