4-融創(chuàng)收購項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)梳理-成本部分

融創(chuàng)集團(tuán)收購項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)梳理--成本部分集團(tuán)成本管理中心2016-11目錄對(duì)盡職調(diào)查的基本認(rèn)識(shí)盡職調(diào)查常規(guī)流程盡職調(diào)查參與部門及主責(zé)內(nèi)容成本盡調(diào)方法各階段成本盡調(diào)要點(diǎn)編制經(jīng)營計(jì)劃對(duì)盡職調(diào)查的基本認(rèn)識(shí)根據(jù)投資人與目標(biāo)公司達(dá)成初步合作意向，配合盡職調(diào)查對(duì)合作（收購）項(xiàng)目成本信息、數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研與梳理其目的在于掌握合作（收購）項(xiàng)目的各種成本風(fēng)險(xiǎn)和數(shù)據(jù)為確定合作（收購）方案提供決策依據(jù)盡職調(diào)查常規(guī)流程1、地塊考察2、初步溝通3、簽訂保密協(xié)議4、初步研判5、簽訂合作意向書、備忘錄，及繳納保證金（如需）等6、盡職調(diào)查并鎖定交易條件7、設(shè)計(jì)方案，簽訂正式合同盡職調(diào)查參與部門及主責(zé)內(nèi)容1、財(cái)務(wù)：基本財(cái)務(wù)情況，公司賬目利潤，股東往來，對(duì)外債務(wù)，對(duì)外債權(quán)，公司稅務(wù)情況，后期融資安排，后期經(jīng)營計(jì)劃，管理費(fèi)用，與銷售核對(duì)銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)面積、欠款，與成本核對(duì)已付款。2、法務(wù)：公司基礎(chǔ)資料，合同臺(tái)賬，公司關(guān)聯(lián)交易，公司對(duì)外擔(dān)?；钬?fù)債清單，公司制度臺(tái)賬，規(guī)證手續(xù)，對(duì)外訴訟，公司案名及知識(shí)產(chǎn)權(quán)，行政處罰，重大合同潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，股東方合作協(xié)議，勞動(dòng)爭議，固定資產(chǎn)臺(tái)賬，員工福利。3、成本：根據(jù)最新規(guī)劃指標(biāo)梳理成本、與原成本的差異及原因，核查重要合同潛在風(fēng)險(xiǎn)，付款情況，核對(duì)銷售合同交付標(biāo)準(zhǔn)。4、工程：開發(fā)計(jì)劃，現(xiàn)場管理。盡職調(diào)查參與部門及主責(zé)內(nèi)容5、營銷：庫存，銷售回款，銷售合同和說辭，銷售費(fèi)用，業(yè)主賠付和客訴情況，后期銷售價(jià)格預(yù)判，銷售節(jié)奏。6、研發(fā)：規(guī)劃條件，規(guī)劃方案的落實(shí)，當(dāng)?shù)匾?guī)劃指標(biāo)政策，調(diào)整建議。7、人力：公司架構(gòu)，勞動(dòng)合同，五險(xiǎn)一金標(biāo)準(zhǔn)，員工福利政策，標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用報(bào)銷及補(bǔ)充情況，激勵(lì)方案。8、物業(yè)：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，盈虧情況。成本盡調(diào)方法盡調(diào)過程一、了解項(xiàng)目基本信息1、地塊信息

2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)

3、產(chǎn)品概況二、現(xiàn)場勘查1、各期、各標(biāo)段、各產(chǎn)品施工進(jìn)度，形象部位

2、建造標(biāo)準(zhǔn)3、地塊周邊情況三、盡調(diào)資料收集1、制定盡調(diào)計(jì)劃2、提供盡調(diào)需求給合作方3、收集盡調(diào)資料四、分析資料，成果輸出1、成本測算表

2、工程款支付計(jì)劃3、重大風(fēng)險(xiǎn)提示（合同條款、支付情況）成本盡調(diào)方法盡調(diào)要點(diǎn)一、規(guī)劃指標(biāo)及配套部分各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)、車位配比；公共配套（物業(yè)用房、學(xué)校、幼兒園、消防站等）；公配分?jǐn)偳闆r二、土地費(fèi)用及行政事業(yè)型收費(fèi)已繳納部分；可緩交部分；代扣代繳部分；可返還費(fèi)用三、建造成本已簽訂合同金額、合同范圍；計(jì)價(jià)模式；閉口、結(jié)算情況；付款方式四、重要合同梳理合同價(jià)格水平、真實(shí)情況；付款方式；履約情況；產(chǎn)值預(yù)估；已付款、欠款情況；交工標(biāo)準(zhǔn)、銷售承諾；違約條款成本盡調(diào)方法資料支持一、設(shè)計(jì)類規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)二、報(bào)批報(bào)建類政府性收費(fèi)文件（繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)賬）三、成本類合同臺(tái)賬、合同原件、預(yù)結(jié)算臺(tái)賬、變更簽證臺(tái)賬、產(chǎn)值臺(tái)賬、付款臺(tái)賬、結(jié)算臺(tái)賬、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本成本盡調(diào)方法資料分析一、土地類1、土地合同簽訂時(shí)間、地款支付方式、有無延期支付及違約金2、是否包括大配套費(fèi)3、規(guī)劃要求、配套公建要求3、地塊現(xiàn)狀、拆遷情況、拆遷費(fèi)用二、前期類1、政府性收費(fèi)類2、設(shè)計(jì)費(fèi)成本盡調(diào)方法資料分析三、建安類1、了解費(fèi)用歸集口徑，檢查是否有漏項(xiàng)。2、掌握當(dāng)?shù)爻杀局笜?biāo)，核查對(duì)方提供數(shù)據(jù)真實(shí)性。3、根據(jù)合同臺(tái)賬，判斷成本數(shù)據(jù)合理性。4、根據(jù)產(chǎn)品定位，預(yù)估后期待發(fā)生合同。5、根據(jù)合同臺(tái)賬，核對(duì)合同金額、結(jié)算金額、付款金額的關(guān)系，對(duì)未結(jié)算的合同重點(diǎn)關(guān)注變更簽證。四、合同審查1、查合同，理臺(tái)賬：重點(diǎn)關(guān)注合同范圍、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算條款、違約條款，關(guān)注金額大的合同，關(guān)注關(guān)聯(lián)合同，合同范圍是否有重復(fù)。2、審圖紙，走現(xiàn)場：查看圖紙做法，并結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際施工進(jìn)度，合理判斷施工產(chǎn)值成本盡調(diào)方法常見問題常見問題解決方法成本歸屬口徑不一致按二級(jí)科目調(diào)整歸集合同未閉口，成本預(yù)估不準(zhǔn)確調(diào)研市場價(jià)格，結(jié)合工程范圍，預(yù)估閉口成本變更審核滯后，成本預(yù)估不完整根據(jù)變更臺(tái)賬，結(jié)合總分包常規(guī)變更率，預(yù)估總成本合同價(jià)格超常規(guī)市場價(jià)核實(shí)合同范圍、違約條款、未施工部分是否可以終止合同，預(yù)估后期風(fēng)險(xiǎn)合同超付款核實(shí)產(chǎn)值，結(jié)合工程進(jìn)展，如已完工，則需把超付款部分考慮到成本內(nèi)無合同付款結(jié)合財(cái)務(wù)付款臺(tái)賬，調(diào)查付款內(nèi)容，計(jì)入成本土地、公配類分?jǐn)偛缓侠砻鞔_分?jǐn)傇瓌t，重新調(diào)整分?jǐn)?；?duì)于土地出讓條件之外的捐建成本，不能計(jì)入成本合同界面不交接，有漏項(xiàng)梳理合同界面施工合同與銷售承諾不一致預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)及費(fèi)用（包括索賠和漏項(xiàng)）違約索賠（關(guān)于搶工、停工、延期支付工程款）結(jié)合工程進(jìn)展、支付情況，合理預(yù)估可能被索賠的成本完工未售部分的維護(hù)費(fèi)用（空房管理、空房采暖、修繕等）結(jié)合銷售節(jié)奏，預(yù)估成本各階段成本盡調(diào)要點(diǎn)已竣工部分成本盡職調(diào)查一、基本信息：工程已完成，或基本完成，可能存在收尾；合同結(jié)算中。二、成本盡調(diào)方法1、梳理合同臺(tái)賬，計(jì)入融創(chuàng)相應(yīng)科目成本。2、梳理變更簽證臺(tái)賬，計(jì)入對(duì)應(yīng)合同，預(yù)估合同結(jié)算成本。3、梳理待發(fā)生合同，預(yù)估后期可能發(fā)生的改造費(fèi)用、維修費(fèi)用。4、梳理已付款臺(tái)賬，根據(jù)預(yù)估總成本和合同約定，掌握應(yīng)付未付工程款、總欠款情況。三、注意事項(xiàng)1、后期改造、提升費(fèi)用。2、合同隱性風(fēng)險(xiǎn)（延期、搶工索賠）。3、有無超產(chǎn)值付款，無合同付款。各階段成本盡調(diào)要點(diǎn)在建部分成本盡職調(diào)查一、基本信息：各期/標(biāo)段進(jìn)度不一致；成本存在大量未發(fā)生合同。二、成本盡調(diào)方法1、梳理已發(fā)生合同臺(tái)賬，計(jì)入融創(chuàng)相應(yīng)科目成本。2、梳理已發(fā)生變更簽證臺(tái)賬，計(jì)入對(duì)應(yīng)合同，預(yù)估后期可能發(fā)生的變更費(fèi)用。3、梳理待發(fā)生合同，根據(jù)競品對(duì)標(biāo)、銷售承諾、售價(jià)，合理預(yù)估待發(fā)生產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。4、梳理已付款臺(tái)賬，根據(jù)預(yù)估總成本和合同約定，掌握應(yīng)付未付工程款、總欠款情況。三、注意事項(xiàng)1、后期改造、提升費(fèi)用。2、合同隱性風(fēng)險(xiǎn)（延期、搶工索賠，合同范圍有無涉及到未開發(fā)分期，合同價(jià)格水平）。3、有無超產(chǎn)值付款，無合同付款。各階段成本盡調(diào)要點(diǎn)未建部分成本盡職調(diào)查一、基本信息：尚未開工；成本均未發(fā)生，或者發(fā)生少量設(shè)計(jì)合同。二、成本盡調(diào)方法1、按新獲取項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)待，根據(jù)土地資源、對(duì)標(biāo)競品、售價(jià)，合理確定產(chǎn)品定位和配置標(biāo)準(zhǔn)。三、注意事項(xiàng)1、了解當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平（包括總分包、配套繳費(fèi)類等）。2、了解土地出讓條件，有無對(duì)配置或成本標(biāo)準(zhǔn)的特殊要求（比如還遷房裝修標(biāo)準(zhǔn)、學(xué)校裝修標(biāo)準(zhǔn)等）。3、合理分?jǐn)偝杀荆С之a(chǎn)品定價(jià)和稅務(wù)籌劃。編制經(jīng)營計(jì)劃一、節(jié)奏成本1、分期、分產(chǎn)品、分二級(jí)科目，填寫土地類、建造類成本。二、工程款支付計(jì)劃1、結(jié)合開發(fā)節(jié)奏和成本，分季度預(yù)計(jì)施工節(jié)點(diǎn)和累計(jì)完成產(chǎn)值，產(chǎn)值支付比例建議按照施工期間70%，竣工驗(yàn)收