商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛民事代理詞

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛民事代理詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：根據(jù)我國(guó)民事訴訟法和律師法的有關(guān)規(guī)定,XX律師事所接受原告XX置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)置業(yè)公司）的委托,指派XX律師作為置業(yè)公司與劉XX房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的一審訴訟代理人,就本案所爭(zhēng)議的問(wèn)題，發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供合議庭參考：一、原告與被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議符合法律規(guī)定，未違反強(qiáng)制性規(guī)定成立并生效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)本代理人認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，任何一方無(wú)權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。首先，該合同書(shū)簽訂雙方主體適格。原告作為有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取得各相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)和認(rèn)可，開(kāi)發(fā)XX房地產(chǎn)項(xiàng)目。被告作為成年人，具有完全的民事權(quán)利能力和行為能力。原被告雙方具有主體資格簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。其次，該合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)的意思表示，原被告雙方為了簽訂本商品房買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)過(guò)多次咨詢(xún)、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書(shū)內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來(lái)看，原告投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，被告出資向原告購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，整個(gè)合同書(shū)的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書(shū)形式完備，原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到XX房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門(mén)認(rèn)可，形式完備。根據(jù)《民法典》第465條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同．本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。二、原告已經(jīng)履行了作為賣(mài)方的合同義務(wù)，沒(méi)有違約行為屬于守約方，被告沒(méi)有按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定支付購(gòu)房款，已構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。庭審時(shí)，原告向法庭出庭出示了《XX市商品房現(xiàn)售備案證》（編號(hào)：XX）、《XX市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（編號(hào)：XX）、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《XX省增值稅普通發(fā)票》等，原告于XX年XX月XX日向被告交付了涉案房屋使用至今，被告對(duì)上述證據(jù)沒(méi)有異議。證明原告已經(jīng)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》作為出賣(mài)方的主要合同義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的約定支付購(gòu)房款，被告自XX年XX月XX日至今已有二期購(gòu)房款未支付，已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付購(gòu)房款本金及違約金。三、被告主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，其答辯意見(jiàn)不應(yīng)被采納1、庭審中，被告以房屋存在面積差為由請(qǐng)求解除合同，但是沒(méi)有提供任何的證據(jù)證明其主張。代理人認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的建筑面積與實(shí)際交付的面積是一致，不存在面積差。其次，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條第一款的約定：最終面積以房產(chǎn)主管部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，差異面積及款項(xiàng)的處理以合同約定單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算（多退少補(bǔ)）。根據(jù)上述約定即使存在面積差，也應(yīng)該按照約定的單價(jià)多退少補(bǔ)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有約定被告有因?yàn)槊娣e差而解除合同的權(quán)利。其次，上述約定最終的面積以房產(chǎn)主管部門(mén)的實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，涉案房屋目前正在辦理產(chǎn)權(quán)證，是否真的存在面積差仍需以產(chǎn)權(quán)證上登記的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，來(lái)判斷涉案房屋是否存在面積差。所以，目前被告以原告交付的房屋存在面積差為由解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。2、根據(jù)原告提供的《項(xiàng)目業(yè)主房屋驗(yàn)收交接單》、《入伙簽單》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等證據(jù)可以證明，房屋已經(jīng)交付被告使用兩年半之久，房屋無(wú)論是出租還是自住都已不是原來(lái)的“新房”，解除合同后原告已經(jīng)不能按照新房進(jìn)行二次銷(xiāo)售，會(huì)面臨房屋備案登記、房屋交割等工作無(wú)法實(shí)際展開(kāi)，總體說(shuō)是沒(méi)有解除合同的可履行性或者說(shuō)對(duì)原告的合法權(quán)益會(huì)造成非常嚴(yán)重的損害后果，對(duì)原告明顯不公平。也可能會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)退房潮的出現(xiàn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。3、XX病毒X情使XX市及涉案房屋的價(jià)格、投資收益明顯下降，也是導(dǎo)致被告提出解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真正動(dòng)機(jī)。假如，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，在買(mǎi)方?jīng)]有任何違約的情況下，原告能否擅自解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》呢？顯然是不能的，反過(guò)來(lái)講同理。雙方簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所涉房屋的用途是商業(yè)（商鋪），具有投資屬性，投資具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn)，高風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)投資人應(yīng)當(dāng)具備的能力。比如說(shuō)，“炒股”，新聞報(bào)道中因“炒股”賠錢(qián)跳樓的比比皆是，如果股價(jià)下跌了可以按照原價(jià)退掉，那么股市今天將不復(fù)存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然如此，擅自解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有損合同法的穩(wěn)定性、可靠性，如果合同沒(méi)有了約束力可以隨意解除，那我國(guó)的法治和經(jīng)濟(jì)將很難進(jìn)步和健康發(fā)展。4、原告沒(méi)有與任何人口頭允諾或簽署過(guò)“統(tǒng)一招商”協(xié)議，被告在庭審時(shí)也沒(méi)有證據(jù)可以證明。即使有第三人與被告曾簽署過(guò)類(lèi)似的協(xié)議也與原告無(wú)關(guān)，亦不能成為被告解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的理由。綜上，原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，任何一方無(wú)權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。被告未按照《補(bǔ)充協(xié)議》支付購(gòu)房款，逾期支付已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付房款本金及違約金。希望法院根據(jù)雙方事實(shí)證據(jù)，并依照《中華人民共和國(guó)民法典》