房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務(wù)及納稅申報d

開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的經(jīng)管，降低開發(fā)過程耗費的活品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各項費用支出。2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3．基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如 (公司本部)行政經(jīng)管部門為組織和經(jīng)管開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)管費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本經(jīng)管責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成自營開發(fā)工程成本的核算(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝(包括裝飾)借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX貸：銀行存款XXX庫存材料XXX應(yīng)付工資XXX如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。一、自營工程成本核算的對象和工程由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)后按照一定的規(guī)范，定期分配計入有關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：(l)在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；(2)在同一工地上施工的幾個為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本工程：1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。2．人工費指直接從事工程施工工人(包括施工現(xiàn)場制括機械施工人員)的工資、獎金、津貼和職工福利費。3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，5．施工間接費措施工單位為組織和經(jīng)管工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位經(jīng)管人員工資、職工福利費、值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工經(jīng)管費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于二、材料費的核算各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料等材料憑證匯總計算。“已領(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應(yīng)從當月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、定額耗用量。本月定額耗用量＝∑(本月完成工程量×材料消耗定再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×(1±差異分配率)某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃單價腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。三、人工費的核算工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)福利費可按工資的比例(目前為14％)計入各項工程的成“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當月結(jié)算。對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工某施工單位平均工資率(元/時)＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額(元)÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和(時)用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費：項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率四、機械使用費的核算施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”工程的。機械使用費的內(nèi)容，一般包括：3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工7.輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。9．間接費指機械施工隊組織機械施工、經(jīng)管機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費”工程；為施工有關(guān)經(jīng)管費，一般應(yīng)記入“施工間接費用”的有關(guān)工程，不列作施工機械使用費。機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機械借：工程施工——機械使用費用9000低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付福利費560機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時(或用月報”中加以匯總。自營開發(fā)工程成本的核算(二)根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用費進行分配。某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作臺時合計對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合械的工作臺時×機械臺時費計劃數(shù))×實際發(fā)生的機械使用現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：(一)先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)施工機械臺時費計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、的臺時費計劃數(shù)為8元。(二)求出各種施工機械技臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計設(shè)例中:按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計20000元(三)根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的元(四)計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為(五)將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整如101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費對于分配于各項工程成本的機械使用費，應(yīng)自“工程施方，并記入各項工程成本的“機械使用費”工程：貸：工程施工——機械使用費19000對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工五、其他直接資的核算工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用；此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗實驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理費等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞費用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工成本的“其他直接費”工程。對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位將它分配計入有關(guān)工程成本。六、施工間接費用的核算工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配程成本。施工間接費用的內(nèi)容，一般包括：1．經(jīng)管人員工資措施工單位經(jīng)管人員的工資、工資性2．職工福利費指按照施工單位經(jīng)管人員工資總額的一定比例(目前為14％)提取的職工福利費。3．折舊費措施工單位施工經(jīng)管使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。4．修理費指施工單位施工經(jīng)管使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。5.工具用具使用費措施工單位施工經(jīng)管部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、實驗、消防用具等的購置，6.辦公費措施工單位經(jīng)管部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的員就醫(yī)路費，以及施工單位經(jīng)管部門使用的交通工具的油8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費用”賬戶的借方。貸：庫存材料1900易耗品600材料成本差異50如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用施工間接費用的明細分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細工每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。為了便于將施行分配。某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工期實際發(fā)生的直接費(或人工費)×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額]計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額施工間接費用進行調(diào)整，即將上列算式改為：某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝[該項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費)×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額]×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑[各項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費)×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額]如某施工單位在1998年7月份計發(fā)生施工間接費用的6%對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”工程：借：工程施20538七、自營工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本工程的實際成本，根施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:借：開發(fā)成本XXX貸：工程施工XXX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程2．按工程成本核算對象和成本工程匯總分配材料、人工程實際成本；5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標、議包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準的設(shè)計文件和中標標函內(nèi)容所簽訂，(4)工程質(zhì)量、保修期及保修條件；(5)工將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。一、工程價款結(jié)算的辦法開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價有關(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。1．按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程同時，應(yīng)按工程標價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計作量一半預(yù)付，月末(實際為下月初)按照各工程當月實際完成工作量(即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標價)扣除月中預(yù)付款后進行結(jié)算。2．分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(部位)，如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標價扣工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個占工程造價75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價 (50％X50％)的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款1500009月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款3500010月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織經(jīng)管開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用l．工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場經(jīng)管機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例(目前為14％)提取的職工福利費。3．折舊費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。4．修理費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。5．辦公費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各經(jīng)管部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6．水電費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各經(jīng)管部7．勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項開發(fā)工程安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。9．利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手從上述開發(fā)間接費用的明細工程中，可以看出它與土地超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：攤銷10500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場經(jīng)管機構(gòu)而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活記入企業(yè)的經(jīng)管費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細工程分欄登記。二、開發(fā)間接費用的分配每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本(包括土地征用及拆遷補償費或批租地某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的元開發(fā)間接費用分配表開發(fā)工程編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本工程，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本25200開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本6400開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本10000土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下品性建設(shè)場地)；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”范(如房屋占地面積或房屋建筑面積等)將其分配計入有關(guān)成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本工程的設(shè)置(一)土地開發(fā)成本核算對象的確定按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)工程為成本核算對象；2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意不能相互混淆。(二)土地開發(fā)成本工程的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)工程：(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費；(4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，工程可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)工程三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)工程的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本工程設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土商品性土地元則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本78000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本20000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本25000貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本10000同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本工程。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”工程；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”工程。土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元 ：本648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品—房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(一)一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，郵局等；(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本工程的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施工程，應(yīng)以各配發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本工征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工程其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項發(fā)總成本后，按照各該工程的預(yù)算成本或計劃成本的比例，開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施)出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套間接費兩個成本工程。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配工程進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的賬的“配套設(shè)施費”工程，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)類賬的“開發(fā)間接費”工程，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本(或計劃成本)×配套設(shè)施費預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)÷應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計劃成本)合計×100%式中應(yīng)負擔配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(二)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)則施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000÷ 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出(單位：元)：(元)(元)托(元)應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000設(shè)施配套設(shè)施費35000幼托設(shè)施配套設(shè)施費40000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本105000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本80000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本765000貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款765000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店35貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔35000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店55000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔的幼托設(shè)施支出借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店40000貸：預(yù)提費用——須提配套設(shè)施費40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施460000貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的規(guī)范(有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本)，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本35000貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本3000003．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費用—一預(yù)提配套設(shè)施費320000貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本320000如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本工程房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本1．一般房屋開發(fā)工程，以每一獨立編制設(shè)計概(預(yù))算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)工程，可以開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、工程可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)工程建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費用支出(包括設(shè)備費用)。配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)經(jīng)管費是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費二、房屋開發(fā)成本的核算(一)土地征用及拆遷補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。(二)前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”方和“銀行存款”等賬戶的貸方。(三)基礎(chǔ)設(shè)施費接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負擔的基礎(chǔ)設(shè)施費(按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負擔的前期(四)建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢工程費：某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預(yù)算造價÷各項工程預(yù)算造價合計101商品房102商品房采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置的“建筑安裝工程費”成本工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體核算對象的“建筑安裝工程費”成本工程，并記入“開發(fā)成(五)配套設(shè)施費房屋開發(fā)成本應(yīng)負擔的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費用歸集和核算方法。1．配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支—應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定規(guī)范(如有關(guān)工程的預(yù)算成本或計劃成本)，分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬2．配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建成本工程，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。預(yù)(六)開發(fā)間接費企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用”三、房屋開發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出(單位：元)：商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房應(yīng)付承包設(shè)計單位前期應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑450000則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負擔的自用土地齊發(fā)成本150000將應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款入賬時，應(yīng)作：—房屋開發(fā)成本120000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：房屋開發(fā)成本1980000款1980000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設(shè)施支出時，應(yīng)借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000貸：預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費280000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：3562000代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和工程代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建土地(即建設(shè)場地)、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別建工程工程開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本工程一般可設(shè)置如下幾項：(l)土地征用及拆裝工程費；(5)開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、同時應(yīng)按成本核算對象和成本工程分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程經(jīng)管部門的委托，代為擴建1080000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本1080000成本報表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會計報表外，本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報表。一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算開發(fā)分公司年末在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)查各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，本表應(yīng)采用棋別和工程；橫向各欄反映年末各類各項開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成在編制本表時，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和工程逐行填列。開發(fā)產(chǎn)品的類別，一般應(yīng)分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等。在開發(fā)期內(nèi)產(chǎn)品的工程，一般應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象為依據(jù)。本表一般應(yīng)設(shè)置工程開工日期、計劃開發(fā)面積、計劃開“開工日期”欄填列在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開工日期?！坝媱濋_發(fā)面積”欄反映各項開發(fā)產(chǎn)品的計劃開發(fā)面根據(jù)批準的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)計劃確定的開發(fā)面積填列?！坝媱濋_發(fā)總成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成填列?！澳瓿蹰_發(fā)成本”欄根據(jù)上年本表“年末累計開發(fā)成本”“本年發(fā)生開發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費分別反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年實際發(fā)生的土地征用及拆工程費及應(yīng)負擔的配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用和開發(fā)成本合計，根據(jù)技開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開發(fā)成本明細分類賬各成本工程的本年發(fā)生額分類分項填列?！澳昴├塾嬮_發(fā)成本”欄反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年年成本”與“本年發(fā)生開發(fā)成本”合計數(shù)之和，本欄合計數(shù)應(yīng)與年末資產(chǎn)負債表資產(chǎn)方“在建開發(fā)產(chǎn)品”工程期末數(shù)核對二、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表已完開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算開發(fā)分公司在本年度內(nèi)已完成全部開發(fā)過程、并已驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本的成本報表。它是用以了解和檢查在年度內(nèi)已完開發(fā)產(chǎn)品的成本水平及成本構(gòu)成情況，考核開發(fā)產(chǎn)品成本計劃或預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果。為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，本表也應(yīng)采用棋盤式的結(jié)構(gòu)，縱向各行應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和工程境列，反映各項已完開發(fā)產(chǎn)品的實際成本及其構(gòu)成等情況。填列本于本年完成全部開發(fā)過程、并已驗收合格、合乎設(shè)計規(guī)范、或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)本表“開工日期”和“竣工日期”欄填列已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際開工日期和實際竣工日期?！皩嶋H開發(fā)面積”欄反映已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)面“計劃開發(fā)成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本生的包括銷售費用、經(jīng)管費用、財務(wù)費用在內(nèi)的完全成本。因此，表列的開發(fā)產(chǎn)品的計劃成本的計算口徑亦應(yīng)是開發(fā)成“實際開發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費或批映各項已完工開發(fā)產(chǎn)品自開工至完工時為止實際發(fā)生的土計。根據(jù)已完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本明細分類賬各成本工程的累計發(fā)生額及其合計數(shù)填列。會計報表附注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關(guān)工程作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內(nèi)容。會計報表附注的內(nèi)容，主要有以下一、企業(yè)所采用的主要會計處理方法的說明不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結(jié)果是有的。為使報表使用者正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成短期投資，應(yīng)說明其期末數(shù)的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。應(yīng)收賬款，應(yīng)說明其對壞賬采用直接轉(zhuǎn)銷法，還是采用存貨，應(yīng)說明其平時收發(fā)按計劃價格計價，還是按實際固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)說明其采用折舊是采用平均年限折舊長期股權(quán)投資，應(yīng)說明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說明其成本和攤銷年限的確定配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說明其確認原則。所得稅，應(yīng)說明以應(yīng)付稅款法作為核算當期所得稅費用會計中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會計期間采用相后各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應(yīng)在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果之內(nèi)。二、報表中有關(guān)重要工程明細資料的列示對會計報表中的一些重要工程，因報表格式的限制，未能詳細列示，應(yīng)在附注中列出明細資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)(如5％以上投資)單位的欠款額。存貨，按存貨務(wù)會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。待攤費用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項列示。長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項列示賬面余額和當年投資收益。固定資產(chǎn)，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進度和資金來源。無形資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷遞延資產(chǎn)或長期待攤費用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、配套其他業(yè)務(wù)利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支工程列三、非經(jīng)常性工程損益的說明非經(jīng)常性工程損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中不是經(jīng)常發(fā)生事項的損失或收益。如：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)說明其轉(zhuǎn)讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈損失。收回長期投資，應(yīng)說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。非常損失，應(yīng)說明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項資產(chǎn)賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項清理費用。附注中加以披露。四、或有事項及其收益、損失的披露或有事項是指在會計報表編制日已經(jīng)存在的事項，它能的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性?；蛴惺马棸雌浒l(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額注中披露；不予反映。或有事項發(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少理估計和不能合理估計兩種情況。對或有收益的披露，應(yīng)遵循謹慎原則和收入實現(xiàn)原則予一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收在會計報表附注中披露。對很有可能發(fā)生損失的或有事項，能估計損失金額的，在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發(fā)生損失的或有報表附注中加以披露。對于下列或有事項，應(yīng)估計其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說明對未來結(jié)果的可能影響：有可靠證據(jù)證明的或有收益。五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露應(yīng)在會計報表附注中加以披露。會計中所指關(guān)聯(lián)方，是指在財務(wù)和經(jīng)營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮髽I(yè)；(3)聯(lián)營企業(yè)；(4)主要投資者受主要投資者個人、關(guān)鍵經(jīng)管人員或與其關(guān)系密切的家庭成注中披露如下事項：(l)企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)或類型、名稱、法定化；(2)企業(yè)的主管業(yè)務(wù)；(3)所持股份或權(quán)益及其變動。關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事 (2)承發(fā)包工程；(3)購買或銷售商品；(4)購買或銷售租賃；(8)提供資金(包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金)；(9)擔保和抵押；(10)經(jīng)管方面的合同；(11)報表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：(1)交易的金額或相應(yīng)比例；(2)未結(jié)算工程的金額或相應(yīng)比例；(3)定價政策(包括沒有金額或只有象征性金額的交易)。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當分別關(guān)聯(lián)方以六、合并會計報表的說明企業(yè)集團如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應(yīng)附注的事項外，還應(yīng)在會計報表附注中說明：納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)、母公司所持有的各類股權(quán)的比例；納入合并會計報表的子公司增減變動情況；未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務(wù)狀況和經(jīng)納入合并會計報表合并范圍的非子公司(其他被投資公子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中合并會計報表中說明其處理方法；納入合并會計報表合并范圍、經(jīng)營業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負債表和損益表等有關(guān)資料。七、資產(chǎn)負債表日后事項的說明資產(chǎn)負債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產(chǎn)負債表日后至會計報表報出口之間所發(fā)生的事項。按其是否調(diào)整會計報表分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對資產(chǎn)負債表日存在情況的有關(guān)工程金額作出新的確認，而需要對會計報表作調(diào)整的事項。通常包括：變動，改變了資產(chǎn)負債表日及之前的稅金和利潤等。非調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調(diào)整的事項。但對企業(yè)以后財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將會產(chǎn)生重大影響的事項。如：對其他企業(yè)進行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營、達成協(xié)議的債務(wù)重組事項以及資產(chǎn)重組事項等，都應(yīng)在會計報表的附注中加以披房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)介紹所得稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅個人所得稅土地增值稅有關(guān)規(guī)定行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)管、房地產(chǎn)經(jīng)濟與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，二、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷附著物。1、銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑建筑物，視同銷售建筑物。2、銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。一、營業(yè)稅1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)(1)、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。(2)、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。(3)、營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：a按納稅人當月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的b按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民(1)、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。(2)、對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按二轉(zhuǎn)因此應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了口以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，視具體情況確定如何征稅：a房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅"銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。b房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅，其營業(yè)額按實分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產(chǎn)"征(3)、對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。"此項納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。(4)、以"還本"方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。(5)、中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題a關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于"以無形資產(chǎn)投行為，不征營業(yè)稅"的規(guī)定、因此，應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按"銷售不動產(chǎn)"征營業(yè)品房的全部收入按"銷售不動產(chǎn)"征營業(yè)稅。b關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的c對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的計算公式=營業(yè)額×5%合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。二、城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的①納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處經(jīng)管范圍內(nèi)的，稅率為三、教育費附加教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅四、土地增值稅稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計的扣除工程金額后的余額，為增值額。具體講：1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地經(jīng)管法》的規(guī)定，法行為，所以不能納入征稅范圍。2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。3、附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移物品。4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款的經(jīng)濟收益。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除工程金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除工程金額3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及；根據(jù)《中華人民共和國土