農(nóng)村房屋買賣法律知識

1一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。沈芽細(xì)5、尚應(yīng)訂推立書簽面買苗賣合思同、翅并辦境理審底批、嗓過戶壤等手帆續(xù)。訂房屋治買賣奏合同題應(yīng)由袖相關(guān)寒職能勾部門初審批棍，并弱辦理晃“宅單基地遺證〞晚或“把集體克土地蓄使用獄證〞頸的過廉戶更辟名手霉續(xù)；職還應(yīng)饅到房需產(chǎn)管漏理部蝕門依統(tǒng)法辦團(tuán)理“繩房產(chǎn)棄證〞統(tǒng)的過蒸戶更末名手抱續(xù)。柳二，佛村值民能凝否出暴賣其政宅基長地上宮房屋灘？躺鳴鑒?中要華人遍民共己和國荒土地益管理佩法?岸規(guī)定裙農(nóng)村詢宅基乖地屬笨農(nóng)民蓋集體肯經(jīng)濟(jì)吳組織李所有武，只科有該鍛組織宴成員丈才享灑有宅披基地喬使用勤權(quán)；袋農(nóng)村秤村民悟一戶潛只能率擁有端一處廈宅基榜地；濃農(nóng)村籌村民型出賣駐、出品租住怨房后途，再君申請嶼宅基巾地的怠不予堅批準(zhǔn)足。從償上述聚規(guī)定憑來看漁，法離律雖播未禁發(fā)止農(nóng)錯村村煌民出屠賣、滿出租飲宅基段地上膛所建條住宅陷，但獨對售緣房主衡體卻缺有限箭制。救旅家農(nóng)村碰房屋奉買賣裕的出役售方膝一般冶為農(nóng)賄村集意體經(jīng)餅濟(jì)組話織的媽村民喊，而派購置盡方那么如存在似兩種習(xí)情況輛：一脊是集早體經(jīng)星濟(jì)組勞織內(nèi)兄部成脅員，于二是改集體第經(jīng)濟(jì)惹組織溪以外么的成坡員。慶混陵1、嘴集體順經(jīng)濟(jì)臭組織用內(nèi)部為成員擱又分恥三種棟具體廁情況除：一憐是本大身已誕有宅怎基地緒，且包符合娃國家粱規(guī)定抹的宅腥基地葵標(biāo)準(zhǔn)虹；二雜是已擱有宅鼠基地很，但魂尚未致到達(dá)濾國家外規(guī)定數(shù)的標(biāo)窗準(zhǔn)；跌三是符已在院集體就經(jīng)濟(jì)貿(mào)組織落落戶大，但銅尚沒儀有分汪到宅泊基地擦。根著據(jù)一端戶村甲民只拘能擁暈有一懇處宅鐮基地港的規(guī)馬定，客對已周有宅前基地拉且符匠合國暗家規(guī)丑定標(biāo)罰準(zhǔn)的諒村民添，再慣申請濃宅基匯地是漏不可俘能得答到批帖準(zhǔn)的揪。對神上列康第二板種情經(jīng)況，傘村民萬如再貸申請縫第二繩處宅絞基地板時超徹過國競家規(guī)編定標(biāo)駐準(zhǔn)的撒，也望不應(yīng)折得到物批準(zhǔn)字。至悶于第幸三種著情況氏，那么叛可依柄法申怕請建嘩房用監(jiān)地。史盞夸?江禿蘇省斗土地底管理孤條例夾?第堪35利條規(guī)場定：變購置螺農(nóng)村擇村民至房屋套的農(nóng)懼戶應(yīng)槽當(dāng)符貨合申截請建練房用運地的雷條件飄。據(jù)質(zhì)此對欣照上橡列三怕種情著況：修第一踢種情謝況已習(xí)不能謎再申抬請建悔房，熟故無邪法購蟲買村訓(xùn)民房待屋；陪第二回種情紫況能巷不能帥購置女村民擋房屋密，那么廁取決姑于其晴所占訴用的雙宅基正地是治否超劫標(biāo)；立第三夜種情好況應(yīng)很屬符膀合申等請建榴房用倉地條換件，盼故可萬以購搜買村新民房歉屋。原助賽2、蠅如果修是集雪體經(jīng)效濟(jì)組矩織以畫外的唉成員膊，會慌出現(xiàn)蕩兩種僅情況紛：貨靈董〔1搖〕城永鎮(zhèn)居援民。久根據(jù)患19趟99邊年國牙務(wù)院粱辦公挪廳?鞠關(guān)于躬加強(qiáng)默土地湯轉(zhuǎn)讓巷管理熱嚴(yán)禁仍炒賣崗?fù)恋貞浀耐ǜ嬷?厘第2遙條第舌2款懸規(guī)定嫌：農(nóng)乖民的仙住宅裹不得詢向城華市居做民出膚售，撈也不電得批智準(zhǔn)城船市居鞏民占筒用農(nóng)臭民集域體土恭地建規(guī)住宅旗，有虎關(guān)部寸門不收得為列違法庸建造衫和購竊買的史住宅氏發(fā)放騎土地碎使用蓬證和讀房產(chǎn)濕證。意19猾99英年?愛江蘇菠省政頃府關(guān)惰于加蛛強(qiáng)土繁地轉(zhuǎn)御讓管加理的蠟通知雷?也扛強(qiáng)調(diào)耳：禁局止農(nóng)牌民將考住宅抵向城嬌鎮(zhèn)居繁民出晌售。湊因此雪，城做鎮(zhèn)居艦民不趨是農(nóng)三村房跡屋買侄賣合脅法的迅購置湊方。攤〔2吧〕本探集體范經(jīng)濟(jì)形組織突以外僵的農(nóng)蕩民?？鄹鶕?jù)裳國家球土地瞎管理教法的日相關(guān)介規(guī)定腐，只煎有本悔集體當(dāng)經(jīng)濟(jì)牌組織脅成員但才有鄰資格閘使用撕該組它織的倦宅基刪地。神因此煮，本稈集體航經(jīng)濟(jì)抱組織塌以外父的農(nóng)陽民也詞不是快農(nóng)村超房屋閱買賣鈔合法鞏的購裳買方茂。贈三、尚關(guān)于弱執(zhí)行楊農(nóng)村滋買賣卻房屋還合同畫時不拐過戶裂的莊問題縫?最田高人毅民法椒院關(guān)岸于貫歲徹執(zhí)斃行民咱事政拼策法蟲律假設(shè)惡干問河題的澆意見撥?〔梁以下膏簡稱甘?意解見?核〕第洋56譜條規(guī)達(dá)定：笑買賣路雙方段自愿蘿，并撈立有晴契約位，買姜方已創(chuàng)交付箏了房屑款，考并實坦際使醉用和些管理愿了房綢屋，得又沒削有其秒他違屑法行敗為，莊只是臂買賣援手續(xù)喉不完殿善的釀，應(yīng)蠶認(rèn)為你買賣申關(guān)系袍有效販，但芬應(yīng)補(bǔ)貝辦房坦屋買晨賣手地續(xù)。睬但最扒高人蹄民法式院〔獅19婚87郊〕民陳他字臣第4涂2號魂司法高解釋遷對此祥作了觀進(jìn)一忍步解敗釋：浙?意孫見?婦第5傲6條撓規(guī)定蒸的精勵神，畜只適掩用于哲解決古?城陜市私革有房錢屋管買理條怒例?酷〔以昏下簡陷稱?蛙條例見?〕已實施侄前的講歷史速遺留助問題越；?傳條例撫?實凳施后浪，人盜民法雅院審絹理這剖類案聞件，但應(yīng)嚴(yán)斤格按你照?粒條例握?的喬規(guī)定迷辦理有。由速此看觸來，侄?意詳見?乞第5疏6條鳥不適拘用于滴農(nóng)村外房屋仇買賣良，當(dāng)償然不欄能作蓬為審匙理本蚊案的么依據(jù)蛙。而進(jìn)且，距按照悟我國揀民法臘精神太，不壞動產(chǎn)卷物權(quán)飛的取銀得、租消滅煌和變歸更，綱經(jīng)登斥記才遞產(chǎn)生揮法律撐效力刮，這兆也是凡為絕肉大多嶺數(shù)國變家的記民法信所接談受的廊一條賓原那么勸。申關(guān)于李農(nóng)村遼房屋浪買賣仆是否儀合法徹的法攀律依縣據(jù)涂隨著榨農(nóng)村遣城市誦化進(jìn)膏程的牲加快義，農(nóng)宵村特裹別是摧城中底村房辛屋買摧賣不草斷增叢多。席農(nóng)村凍房屋犬買賣喘合同拐是否宮有效戚，由蒼于規(guī)測定雜碧亂、圈理解其各異襯，導(dǎo)階致在葵司法帥實踐藝中判楊決千徹差萬配別。翼筆者約嘗試話對農(nóng)瑞村房輸屋買灰賣合竭同的晝法律染效力惜作一尿探討重。暖賊一、僻農(nóng)村知房屋晴買賣滅合同制效力虹認(rèn)定鑒的沖宰突孩農(nóng)村沖房屋良買賣粱的出堤售方拉一般舌為農(nóng)苗村集班體組撈織的翼村民追，而懂購置貪方存疊在兩那種情捉?jīng)r：循一是秩集體炎經(jīng)濟(jì)腰組織可內(nèi)部疑成員飄，二松是集兩體經(jīng)辱濟(jì)組柏織以禁外的閉人。投村民掛將農(nóng)初村房網(wǎng)屋出拖售給茫本村側(cè)集體蘇經(jīng)濟(jì)碼組織懲內(nèi)部倍成員謊，認(rèn)拍定買底賣合痛同有撫效沒裕有什姥么異猾議。浸農(nóng)村私房屋樣出售榴給集全體經(jīng)筋濟(jì)組睬織以脂外的課人即百外村奴農(nóng)民嚇或城欺市居嘆民，舅合同膝效力奧的認(rèn)甜定，稅目前漂有兩麻種截瑞然相普反的淚觀點剃。鹽一種懸觀點凳認(rèn)為繞農(nóng)村候房屋豎買賣輪合同鹿無效李。理聰由是甘：燈其一兵，根個據(jù)?德土地體管理污法?報第6允2條驚及其叔他條論款的要規(guī)定佛，農(nóng)踩村宅挪基地域?qū)儆谠S農(nóng)民懷集體巴經(jīng)濟(jì)圓組織拌所有煮，能名享有沖宅基蔥地使西用權(quán)箏的必醬須是尋集體榆經(jīng)濟(jì)段組織糊的成誤員，那么且一蜻戶只谷能享店有一寸處。芬如果紫允許柄農(nóng)村偉房屋交出售瞇給集婆體經(jīng)罰濟(jì)組軋織以佩外的急人，諸將導(dǎo)拒致房杠屋項媽下的便宅基抗地使訓(xùn)用權(quán)叛一并爐轉(zhuǎn)讓糊，這骨勢必膨?qū)е陆菡嗟厥辊r用權(quán)訂享受漏主體撒的擴(kuò)畫大化直，違稼反?歐土地炎管理親法?作中關(guān)立于宅誤基地置使用襲權(quán)身晉份限婆制的傾規(guī)定掌。逝其二沸，?掌土地陡管理嫁法?香第6適3條亂規(guī)定蘆：?！皽I農(nóng)村情集體文所有壘的土常地的巴使用沫權(quán)不抬得出村讓、菠轉(zhuǎn)讓眾或者禾出租軋用于小非農(nóng)森業(yè)建訊設(shè)。贏〞銀如果羅農(nóng)民禍的房蟲屋允僑許自束由買牙賣，步就是磁將與辮房屋樹相連妥接的劉宅基少地使追用權(quán)風(fēng)作為建標(biāo)的泳物出阿賣了稈，實儀質(zhì)上作就是吳對農(nóng)藥民集腳體所執(zhí)有的搏土地猾使用筋權(quán)進(jìn)假設(shè)行非森農(nóng)業(yè)夕建設(shè)色，因展而為送該規(guī)蛋定所應(yīng)禁止華。集其文三，錄19燭99躺年國局務(wù)院蓬辦公訂廳在昆?關(guān)誤于加蹲強(qiáng)土慎地轉(zhuǎn)泄讓管雁理嚴(yán)晴禁炒燦賣土宵地通殲知?扣第二岡條第驅(qū)二款設(shè)規(guī)定溝：茫“愈農(nóng)民鋸的住快宅不拐得向勢城市活居民獲出售順，也霉不得就批準(zhǔn)奸城市外居民浴占用慣農(nóng)民儉集體嶺土地看建住中宅，現(xiàn)有關(guān)此部門畝不得瞇為違扯法建石筑和英購置俗的住馳宅發(fā)讓放土亂地使李用證糠和房也產(chǎn)證回。卡〞鄭厘另一扇種觀非點認(rèn)仙為農(nóng)劇村房職屋買猶賣合鈴?fù)泻蛐?。禁理由共是：棉碑其一?依19含63譯年3扶月2掛0日炸中共宋中央壟?關(guān)影于對剝社員憐宅基馳地問鄰題作揭一些絕補(bǔ)充按規(guī)定勸的通聲知?持第二倒項規(guī)強(qiáng)定：粗“隱社員直有買類賣房蓮屋的鍋權(quán)利爆。房驕屋出尤賣后土，宅蔽基地潑的使依用權(quán)木即隨晶之轉(zhuǎn)型移給歸房主憑，但彎宅基鄉(xiāng)地的紗所有法權(quán)仍訊歸集屆體所階有。谷〞旦這一唉規(guī)定產(chǎn)，明腥確了權(quán)農(nóng)民爽擁有床買賣銜房屋卷的權(quán)未利，鹿并且沉房屋筑買賣介完成紛后，潤宅基呢地的蔥使用慌權(quán)也炎隨之濃轉(zhuǎn)移緩。舟其二翁，最醋高法尚院〔夾１９塑９２栽〕民塵他字臘第８去號批箏復(fù)認(rèn)飾為：肆農(nóng)村忍房屋貢買賣魚按約植定交慣付房箏款以摔及管歇理房篇屋的巧買賣屯有效夠。燙二娘、農(nóng)飄村房鬼屋買床賣合農(nóng)同效縣力認(rèn)竭定的詞沖突塞解決描筆向者認(rèn)購為，痰農(nóng)村的房屋階買賣旁合同法有效頭。理丘由是金：認(rèn)渾定合聲同無盜效，聽?wèi)?yīng)當(dāng)乖以合與同法抗規(guī)定筐為依再據(jù)。旗?合輝同法巧?第爹五十漁二條竄第五渡項規(guī)獅定，明違反屆法律纖、行肌政法松規(guī)強(qiáng)影制性趨規(guī)定掘的合璃同無藥效。無㈠苦國務(wù)心院辦困公廳診19修99階年發(fā)炒布的將?關(guān)硬于加么強(qiáng)土高地轉(zhuǎn)筆讓管按理嚴(yán)討禁土漿地炒蓬賣的某通知填?，飲不是輪行政育法規(guī)逆，不雪能作涂為認(rèn)券定合根同無蓮效的慢依據(jù)粘。養(yǎng)㈡把你?土大地管俯理法調(diào)?第酷62堪、6量3條旱結(jié)合酸起來灘分析令，?堅土地幟管理壇法?及的立猾法本雅意是驚，禁狀止農(nóng)檢村集牢體土橫地使蔽用權(quán)東單獨菜轉(zhuǎn)讓吵，但釋在農(nóng)斤村房恢屋所誠有權(quán)主發(fā)生順流轉(zhuǎn)屠的情剛況下扭，其益項下城的宅還基地攤使用截權(quán)轉(zhuǎn)架讓并粗不禁賠止，字只是承出賣白之后散不可閥再申副請宅寨基地大而已描。毒㈢所倆有權(quán)能的占貼有、澇使用予、收嫌益、期處分絹四項些權(quán)能澡中，船最核斥心的瘋權(quán)能范是處畢分權(quán)痕，處累分權(quán)款是所最有權(quán)細(xì)的標(biāo)犁志。諷如果糊將農(nóng)珍村房班屋的列處分黨權(quán)予云以限俗制，店那么很姿難稱至之謂尋對其衛(wèi)房屋付享有牢所有蹤權(quán)了國。馳㈣止?繼沈承法途?規(guī)情定農(nóng)略村房堅屋可逮以繼駱承，萌意味蜓著農(nóng)元村房瓜屋項咸下的吐宅基暗地也故可以校繼承糊。說括明現(xiàn)山行法希律并賽不否末定農(nóng)陳村宅包基地黃使用僻權(quán)隨登房屋叮所有無權(quán)的察轉(zhuǎn)讓隨而轉(zhuǎn)喉讓。芽農(nóng)村慢宅基努地使兆用權(quán)葡隨房端一體罩的可捆繼承爐性，惱決定禾了其黑權(quán)利竿享受壇主體漢的可仍變性處。如奶果說杏農(nóng)村移宅基伍地使織用權(quán)餐在原頓始取最得階前段是旅與集吉體經(jīng)其濟(jì)組摩織成克員權(quán)躲利緊就密相逗連的劇話，聽那么歌隨著除一些票法律好事實伏的變后化，襲其權(quán)慕利享害受主鳥體的愛身份莖將不兄是一亦成不倉變的財，而糞是可桃以發(fā)兔生變滿動的字。說聲明農(nóng)偏村宅胃基地奪使用升權(quán)享著受主頭體限故于本梁村集慎體經(jīng)執(zhí)濟(jì)組扁織成宅員的抗規(guī)定團(tuán)，僅購僅是玉原始尿取得退農(nóng)村蘋宅基伙地使街用權(quán)獎時對大享受落主體延的限去制。術(shù)㈤授農(nóng)村座房屋猛轉(zhuǎn)讓崇后，赤新的項房屋軌所有戚權(quán)人示同時身成為柱宅基移地使牙用權(quán)帥的享螞有者筆，其貍法律皮意義園僅在噸于特式定位漆置、輕特定現(xiàn)面積閃的農(nóng)圣村宅脂基地羅使用詢權(quán)享覺受主育體發(fā)修生了故變動夸。在濁權(quán)利芬屬性瘡上，謀沒有悔動搖經(jīng)農(nóng)村鴉土地近的集陸體所剃有性筍質(zhì)。澇綜挖上所敞述，闖根據(jù)歉法無語明文次不為涌禁的聞原那么巡，農(nóng)折村房概屋買吩賣合牽同有跨效。油?物躲權(quán)法蹤?草帆案第藍(lán)十五偶章規(guī)柱定了凝宅基需地使閉用權(quán)男，從萌草案草規(guī)定座可看魯出，離草案瓜允許辛農(nóng)村飽房屋潔出售納。該鏈草案壇第2武72衰條：招建造愚在宅朽基地吐上的順住房危所有燭權(quán)轉(zhuǎn)腳讓的脾，宅拴基地逝使用捧權(quán)同第時轉(zhuǎn)斥讓。眠第2浸73剩條：罪建造既在宅棵基地梁上的代住房等所有邀權(quán)抵跟押的渣，在屯實現(xiàn)出該抵溪押權(quán)低時，魂宅基砌地使脊用權(quán)碎同時櫻轉(zhuǎn)讓擔(dān)。由圣此可雄見，蛛草案館對房屯屋所掛有權(quán)室與宅薦基地喘使用度權(quán)的算關(guān)系驢采用很地隨駛房走鹽。

出土地拿管理補(bǔ)法規(guī)棉定的次土地盞的使隆用權(quán)雷不得以用于成非農(nóng)未建設(shè)晃其立夾法本歌意旨送在維乏持農(nóng)怨業(yè)用茄地的蝦數(shù)量粥，保謠證農(nóng)葡民的挨生存據(jù)之本副和糧贈食供嫁應(yīng)，隨而宅居基地饅本來暢就是睛建設(shè)廢用地拆，其明主體罰變更皆不會丟導(dǎo)致諒農(nóng)業(yè)向用地恐的減燥少，卷故該內(nèi)條不例適用鋤于宅懼基地長，作徒為認(rèn)程定農(nóng)巡村的場住宅皇出售龍給城杰市居點民的奶房屋綢買賣演合同緩無效毫的依柜據(jù)也藍(lán)違反研立法各本意型。

祥因為歇宅基光地一謝旦劃罩撥給犬村民假使用玻，集捧體經(jīng)徑濟(jì)組牲織對幟其所棚有的害土地悔實際勵上并艷不能緞行使?fàn)敻嗤臋?quán)被利。槽當(dāng)村備民出境售房量屋時畫，僅蠢僅是姨宅基齡地的孝使用鋤權(quán)人遇換了并另外垮的主鎮(zhèn)體，詳村民涼并不析能通控過出猛售房團(tuán)屋而躬從中柏獲得教宅基訊地的揉收益厭，他碑只能服獲得迎出售提建筑胸物的難利益己。

生國家評對耕貪地的翻保護(hù)紫是采魯取嚴(yán)溫格的之政策支，而宋宅基耀地與瓣耕地悶性質(zhì)度不同堤，經(jīng)櫻過合欄法報薯批，港宅基紹地上恢已建降造了妖建筑御物或浴附著尿物，繩一般炊不會搜再恢惰復(fù)到繪耕地拔性質(zhì)踢，允食許農(nóng)究村村孫民出凝售房紫屋與碰國家溫對耕炎地的屋保護(hù)釋政策嗓并無曾抵觸展。

宴宅基糧地使釋用證概書是才當(dāng)?shù)馗靺^(qū)、做縣(藏自治膨縣)榴、或淺市人區(qū)民政嗓府土誠地管律理部姓門頒震發(fā)的販，只述有當(dāng)凡地區(qū)幫、縣宵(自勝治縣漆)、捕或市彈人民稅政府肝土地拍管理黎部門殼對宅握基地姑使用犬證書英的涂數(shù)改才士是有額效的及。他府人涂捆改宅及基地也使用知證書奶是違粗法的左，而幣且，殃有可炎能構(gòu)品成犯旨罪。

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束2.掘如褲果你唇打算腸在購甘買農(nóng)寬村房億屋以令后進(jìn)持行翻遵建，肉你只惡能在栗原建建筑宅翁基地培占地要面積橫范圍清內(nèi)翻臭建，蘭不能邪擴(kuò)建迅到附特近耕血地面封積范男圍。艇如果冰擴(kuò)建享需要銷占用鍛耕地躬、田刃地面詢積，夫那么需役經(jīng)過場相關(guān)覺部門竟審批模，如役果未鵝經(jīng)審傘批就魚增加土建筑軌占地宰面積曬，那么煎增加插的部申分就能是非睡法建針筑。

句農(nóng)村那么房屋湯的所強(qiáng)有權(quán)閘人能詞夠用覺來證蹦明自竊己對秧房屋獲享有聚所有土權(quán)的愿證書識一般投是當(dāng)徒地區(qū)績、縣騾(自假設(shè)治縣就)、膝或市座人民詢政府玻土地衡管理麥部門銷頒發(fā)勒的宅甚基地凡使用峰證書思。這襪個證籠書只疑能證超明被蹦該證使書記淹錄的躲人享小有宅緣基地摩的使兄用權(quán)通。從鞭另一版?zhèn)€角碎度看帶，也些不存叉在將痰房屋稈建立哥在其筐他人田享有影使用惰權(quán)的裁宅基化地之駕上的魔可能變性，莫所以扇，這翅個證攀書同良時也伙能證懇明被默該證落書記惰錄的盛人享學(xué)有宅葬基地偶之上佩的房飯屋所惕有權(quán)串。

璃有些徹打算救購置群農(nóng)村劑房屋扎的城泰市居案民十噴分關(guān)戀心自說己買物了農(nóng)敵村房蛙屋后柔能否劉取得籌產(chǎn)權(quán)取證，諸以為還不能門取得后產(chǎn)權(quán)允證購續(xù)買農(nóng)粱村房川屋就沈是不腰合法顆的。

毅農(nóng)村逐房屋皮是沒確有產(chǎn)澤權(quán)證間的。辭即使男購置召城市訓(xùn)房屋愈，沒陪有產(chǎn)化權(quán)證凈也不付表示兼就不蓬享有早對房母屋的刪所有子權(quán)。謙依據(jù)駛?合兼同法幫?和利?民量法通刊那么?躁，有乘買賣皂合同拉、付體款手遲續(xù)和度房屋疲交接貴手續(xù)雁就足修以證激明買策方對悟所購悶房屋榴的所通有權(quán)贏，所謀以，束購置柱人能停否取慣得產(chǎn)流權(quán)證挎或宅群基地零使用峽證書村并不礎(chǔ)重要壺。

陪實踐徒中房蒸屋買扣賣糾穿紛時蝴有發(fā)營生。蠅房屋偶買賣宿糾紛土涉及途到產(chǎn)挪權(quán)、跟價款愉、面測積、兼原承謝租戶狠的利次益等慚多種修問題偉，但春都離橋不開何買賣刑合同晝的有普效性膜問題賢。那賴么，舉究竟涼哪些持房屋哪買賣區(qū)合同險屬無保效合挎同呢店？歸斜納起畢來，狐主要孕有以益下幾撈種：

絮1、幣房地悶產(chǎn)分幕離出巴賣，衫合同碼無效賊。

電由于恰房屋叔是建方筑在澆土地登上的圍，為糾土地霧的附渴著物往，具道有不儲可分雀離性寧，因曬此，套房屋探的所汗有權(quán)迫通過煙買賣柏而轉(zhuǎn)架讓時駕，該怖房屋奴占用膨范圍釣內(nèi)的貢土地像使用匹權(quán)也蝦必須聰同時占轉(zhuǎn)讓跡或隨抵房屋耕轉(zhuǎn)移劃。如友果出喇賣人員將房硬產(chǎn)和棚土地乎使用滋權(quán)分劣別賣臘與不濁同的都買受厘人，笛或者任出賣塘房屋障時只違轉(zhuǎn)讓鴨房屋楚所有聚權(quán)而設(shè)不同給時轉(zhuǎn)瓶讓土重地使福用權(quán)浮，買魄受人抄可以蹄提出競這種更買賣球合同書無效紗。

姥2、進(jìn)產(chǎn)權(quán)郵主體就有問協(xié)題，欣合同蝶無效在。

棒出賣惠房屋帽的主荒體必俯須是蔬該房疤屋的抬所有委權(quán)人權(quán)。非弦所有四權(quán)人吸出賣短他人旗房屋床的，寒其買歇賣行役為一拖般無肢效食。房宅屋的勵產(chǎn)權(quán)侄為數(shù)磨人共突有的診，必薯須征主得共必有人吸同意煎才能虎出賣款。出架賣共銹有房誕屋時亮，須依提交衛(wèi)共有歸人同忠意的獲證明過書。吉局部處共有習(xí)人未盡取得務(wù)其他母共有兵人同傲意，搶擅自德出賣祝共有雨房屋造的，睡其買成賣行招為一濃般認(rèn)淚定無貓效唯。

趴3、煌侵犯樸優(yōu)先衛(wèi)購置嶼權(quán)，祥合同者無效秤。

逮房屋歌所有狠人出梯賣共遭有房芒屋時穗，在棟同等饞條件緒下，辭共有考人有貼優(yōu)先汽購置傘權(quán)。熊房屋狠所有沿人出猾賣租向賃房島屋的鄙，應(yīng)衡當(dāng)在割出賣魯之前座的合跡理期旋限內(nèi)濁通知或承租尤人，范承租午人享歲有以臘同等悉條件緊優(yōu)先霸購置握的權(quán)欲利。炊房經(jīng)屋所弊有人典出賣原房屋散時侵剖犯共獵有人磨、承盒租人毯優(yōu)先紅購置踢權(quán)的俯，共煉有人恭、承競租人尼可以檢請求萄法院摸宣告忽該房騰屋買婆賣無刑效。

移4、拋非法羅轉(zhuǎn)讓攤，合遠(yuǎn)同無除效。芽主要悼包括識轉(zhuǎn)讓董〔含徑買賣西〕下企列房品地產(chǎn)滅：膀①慣司法幣機(jī)關(guān)李和行她政機(jī)惡關(guān)依意法裁矛定、以決定披查封芝或者悠以其狐他形懼式限東制房急地產(chǎn)妥權(quán)利挪的；暮②請依法洲收回姨土地浮使用鐘權(quán)的購；濫③否權(quán)屬件有爭倉議的所；寇④飄法律萬、行壞政法堅規(guī)規(guī)許定禁臨止轉(zhuǎn)名讓的徒其他桐情形往。

宮?國眉務(wù)院除辦公控廳關(guān)法于加借強(qiáng)土搏地轉(zhuǎn)到讓管撐理嚴(yán)筑禁炒玻賣土寇地的垮通知右?(緊以下聰簡稱即國辦礙發(fā)〔納19全99臂〕3煩9號軌)，墨但該獎通知舌是針混對當(dāng)座時一嫌些農(nóng)梁村地傻區(qū)存痛在用犧地秩鬧序混糟亂、壽非法州轉(zhuǎn)讓希土地昂使用賠權(quán)等陷問題淋，特兄別是少出現(xiàn)射了以瞞開發(fā)群“吉果園浪〞看、板“抗莊園刃〞鵲為名嗽炒賣灑土地隆、非旋法集霉資的琴情況詳，所前作出瓜的政屯策性隙規(guī)定辦，該晚通知奮的目訪的在告于加持強(qiáng)對席農(nóng)民嘆集體披土地木的轉(zhuǎn)摘讓管產(chǎn)理，塑嚴(yán)禁救非法豎占用釀農(nóng)民后集體自土地三進(jìn)行敬房地庸產(chǎn)開傻發(fā)。抹李某淘購置羊相某威的農(nóng)艦村私灘房用挑于個西人居聾住，漲并非近炒賣饅獲取拐非法承利益腔，且沃該通御知不矩屬于對行政影法規(guī)辟的表爭現(xiàn)形誰式.

熊新近現(xiàn)公布偶的?摘物權(quán)托法草妻案?桌第一狡百六遭十二摟條第環(huán)一款著規(guī)定桶：恭“圖宅基唯地使測用權(quán)刑人經(jīng)釀本集臨體同寫意，索可以河將建羨造的惜住房朽轉(zhuǎn)讓椒給本怠集體蜓內(nèi)符平合宅狐基地勤使用稿權(quán)分榜配條鈴件的麗農(nóng)戶糊；住適房轉(zhuǎn)重讓時逃，宅寇基地春使用韻權(quán)一請并轉(zhuǎn)型讓。惕禁止佩城鎮(zhèn)習(xí)居民桂在農(nóng)栗村購范置宅安基地困。音〞木農(nóng)村硬房屋兵買賣跑合同昏效力驕的探艙討采近年鏟，農(nóng)故村的艷房地兵產(chǎn)市閥場逐抱漸活悄躍，局農(nóng)民面往往敲將其銷在宅弄基地寧上所礦建房繳屋或榴者出示租、裙或者率售與戰(zhàn)他人扎。購終買者典中有養(yǎng)的是緞本村院或外抗村村裹民，么有的督是外競來打惑工者坑，還惑有的皂那么是嬌城鎮(zhèn)拔非農(nóng)蹲業(yè)戶著口居導(dǎo)民，棋在類橫似的工房屋初買賣擁中產(chǎn)孫生的柏糾紛徒也較升多。鑄該類膝案件辯訴至置法院廳后，企涉及邀的首億要問鍵題即別是：住合同疤是否挎有效別。一殃種意芹見認(rèn)機(jī)為，炊如果統(tǒng)購房顏者能無取得停宅基尤地使脾用權(quán)傾，買復(fù)賣合尋同不泳存在牧其他沾違法市行為傲，那么粒應(yīng)認(rèn)供定合佛同有槍效。雹另一暮種意徐見認(rèn)到為，杠村民挨對宅升基地元只享絞有使篩用權(quán)凍，而早無處治分的案權(quán)利豬，而詞出售卵住房敗的行沸為，世實際際上已騙處分暑了宅濤基地庭使用遠(yuǎn)權(quán)，索故合顆同應(yīng)飲認(rèn)定然無效茅。爭敏議產(chǎn)底生的嗓原因腥在于鵲：?輔中華憤人民苗共和紹國土雄地管苗理法陷?〔怖下稱蟲?土銅地法俱?〕瞎規(guī)定抬：農(nóng)的村村站民出滅賣、付出租宴住房赤后，緒再申攪請宅拉基地池的，統(tǒng)不予么批準(zhǔn)羨。盡味管該麗條是花針對居宅基攤地申比請而倘規(guī)定巴的，娛但從模該法垮及該俘條的貓規(guī)定瘋來看造，農(nóng)栽村村鏡民出野租、援出售眠宅基驚地上腦所建幻住宅繪，法邁律并釘未予嘉禁止勉，也榜未對佩該出窯售行搜為設(shè)辣置任姿何限魂制。灶但農(nóng)燃村宅托基地視屬農(nóng)忽民集嬌體經(jīng)目濟(jì)組乞織所睜有，席只有蘆集體暮組織芝的成肚員才蘿享有雪宅基寨地的枝使用趟權(quán)。非而通弄過房音屋的戒轉(zhuǎn)讓語，也飲將與刷房屋各不可軌分割掉的宅候基地東使用豬權(quán)一瓶并轉(zhuǎn)兼讓，鑼將宅但基地桑使用粉權(quán)的讓主體神擴(kuò)大市到非惰集體株組織揭成員教、甚爛至是林城鎮(zhèn)推戶口訂的居丑民。偵同樣隙，根請據(jù)?行土地促法?后的規(guī)旱定，跑農(nóng)村未村民促一戶市只能充擁有粥一處沈宅基法地，蔽如果指房屋磚轉(zhuǎn)讓瞞只在淡集體婚組織環(huán)內(nèi)部閉成員犧之間獎進(jìn)行懸，也據(jù)有可薦能使廁購房臥者通嗽過房飯屋的抽受讓炸而使靜自己罵擁有旅的宅們基地永面積渡超過小國家珍規(guī)定稻的標(biāo)懷準(zhǔn)。傳那么倚，農(nóng)客村的免房屋拋到底尤能否督轉(zhuǎn)讓私，這墨類合佩同的索效力閑應(yīng)如抬何認(rèn)雞定就私非常鈴值得士關(guān)注郵和思束考。所鄉(xiāng)對農(nóng)專村房捷屋買孤賣合宿同持曲審慎訂的態(tài)存度，汗緣于商國家就對農(nóng)腹村土嘴地的播一貫照政策跪規(guī)定貪。?碰土地環(huán)法?果明確蠢：珍侍惜、固合理寬利用光土地搭和切課實保己護(hù)耕偷地是訊我國決的基韻本國侄策。動從八拐十年聯(lián)代以蹲來，弓國務(wù)誘院多揮次行磚文，蛛強(qiáng)調(diào)兔對耕銹地的認(rèn)保護(hù)浙。有酒關(guān)行搞政規(guī)尾章、利文件壇對農(nóng)項村建農(nóng)房、攏宅基俗地的臥申請蛛也規(guī)難定了撓嚴(yán)格尾的審殊批程跡序。瘦１９熱９３語年１稠１月突１日航實施賭的?壯村莊在和集較鎮(zhèn)規(guī)努劃建逃設(shè)管弱理條促例?銅規(guī)定伐：農(nóng)板村村橋民建撲房的傭，應(yīng)洗先向海村集培體經(jīng)彩濟(jì)組敬織或模者村淘民委擴(kuò)員會飄提出芒建房犧申請塌，經(jīng)題村民夸會議靈討論汁通過顏后，飼如果豆是需悠要使幼用耕渴地的碧，經(jīng)慈鄉(xiāng)級向人民薪政府李審核圍、縣耐級人寄民政賭府建鳳設(shè)行舌政主墾管部海門審杏查同捧意，狡再向畝縣級董人民奇政府裳土地久管理仇部門秒申請是用地蝦，經(jīng)辟縣級漸人民慶政府截批準(zhǔn)邁后，席由縣坑級人鵝民政湯府土舅地管釣理部辰門劃認(rèn)撥土夢地；仙如果從是使篇用原企有宅半基地拌、村終內(nèi)空化閑地斤和其序他土蜂地，測也應(yīng)睡由鄉(xiāng)漏級人鼻民政開府根晶據(jù)村伴莊、單集鎮(zhèn)歷規(guī)劃魄和土析地利獨用規(guī)笨劃批顛準(zhǔn)。竹城鎮(zhèn)品居民燃如需梢使用言集體稿土地昏建房稍，還遞應(yīng)經(jīng)灶其所緩在單互位或愧者居敢民委歇員會食同意渴，再申按上職述兩爹種情奴況辦雅理審虛批手悲續(xù)。鍵因此伙，有坡人認(rèn)愛為，碗既然奇宅基憑地申意請有瓣嚴(yán)格千的規(guī)幕定，好村民慢轉(zhuǎn)讓跳房屋掃也涉懂及到敘宅基拳地使宰用問站題，偷應(yīng)從謹(jǐn)嚴(yán)掌鎮(zhèn)握。夏只有車在買數(shù)受人刪按有嶄關(guān)規(guī)泄定申唯請到辯所售之房屋域宅基裳地使捎用權(quán)鄭后，鮮才能糧認(rèn)定棟購房奉合同算有效捕。如熄果這踐種觀轟點成謹(jǐn)立，炊村民禮售房紫的權(quán)令利將構(gòu)無從斥行使鏈。

床址農(nóng)村欠房屋亂買賣禍的出偷售方晨一般傾為農(nóng)聯(lián)村集姻體組逗織的仗村民菜，而艷購置師方存奪在兩優(yōu)種情致況：快一是鬼集體爬組織股內(nèi)部蹦成員突，二眉是集原體組后織以描外的糊成員鵲。集枕體組脈織內(nèi)揭部成券員又如有三鴿種具泰體情須況：軟一是洲本身迎已有口宅基脫地，燦且符辣合國霉家規(guī)械定的描宅基頁地標(biāo)尋準(zhǔn)。根二是纖已有屑宅基盲地，航但尚虹未達(dá)演到國秘家規(guī)緒定的頭標(biāo)準(zhǔn)秀。三雕是已艙在集律體組割織落聞戶，斤但尚肢沒有圍被分凍到宅苦基地液。根蛛據(jù)一篇戶村溪民只與能擁礙有一裹處宅乒基地紡的規(guī)梯定，隸對已害有宅套基地羅且符齊合國互家標(biāo)筑準(zhǔn)的廈村民指，再虧申請韻宅基吼地是嶼不可儉能得壯到批丸準(zhǔn)的顧。對赤第二白種情返況的兔村民汁，盡暑管其逼已有蕉一處采宅基瞇地，壞但如性無法蠅定理寨由，勉也很么難再財申請敢到第舌二處座宅基處地。戶對第秘三種綱情況散，申軟請宅可基地糾必須梳經(jīng)過闖法律祥、法加規(guī)規(guī)視定的裂程序睡。因被此，抱即使蕉是售劉房行筒為發(fā)勞生在威村民束集體益組織鞏內(nèi)部艷成員暑之間右，也丸將難撞以進(jìn)范行。全售房沉者首線先要乳審查丘購房隱者的夏具體臥情況冶，這鉛無疑衛(wèi)是不波現(xiàn)實傾的。些如果杯是村衡民集做體組亡織外帝部成稻員申核請宅蠅基地拴建房功，條響件將嚇更為版嚴(yán)格滔。如母果將腦這些捧規(guī)定存適用禮于售喂房行習(xí)為，挪購房底者的膽資格簽待定宇，村灶民出洋售房立屋將估難上診加難凳。

蘇餃通過漠前述寫提到佛的法世律、胃法規(guī)路規(guī)定粉，不甲難看時出，增國家蝕對宅旅基地貍申請俯是嚴(yán)靜格控工制的顯，而饅上述翼規(guī)定幫并不你涉及孫村民控已按翅規(guī)定欠申請掘到宅碧基地線并按餡審批亞手續(xù)愚建造遷房屋記，但葛關(guān)系秒到在社出售憤房屋掙問題籃上發(fā)軟生爭號議如棵何認(rèn)弊定。堵看待患這一漿問題框，究始其實歐質(zhì)是寄如何噸認(rèn)定擱宅基爹地的或權(quán)利窮性質(zhì)狗，以單及宅立基地餅上的榮權(quán)利芽與地象上建賴筑物仿的權(quán)脆利關(guān)塊系。

圍修我國蝴土地回所有霸權(quán)的享主體乒分為院國家漠和集停體兩濱種。嘴宅基妻地所應(yīng)有權(quán)碎屬農(nóng)萬村集桐體經(jīng)明濟(jì)組墨織所私有，坡其使都用權(quán)蝦由集宗體組堵織按結(jié)法律棍規(guī)定們的條憲件和曬程序榮劃撥為給村稱民使楚用。鉛作為扛宅基戶地使掘用權(quán)撓人，彼有權(quán)肝在取蓬得的糧土地矮上享辜有占怨有、棍使用白的權(quán)知利，懂可以足在該淚土地泡上建插造住飾房以擺及其傾他附尸著物愉。作挎為使握用權(quán)妹人無怖權(quán)單最獨轉(zhuǎn)罷讓宅掉基地鐘，但協(xié)如果佳使用楊權(quán)人器在宅尊基地斑上已牧建造太了房您屋，駕房屋匆的所線有權(quán)瘡的完三整權(quán)綁能屬度于宅瞎基地變使用丑權(quán)人商。此市時，警房屋辯的所旺有權(quán)屯與土瘡地的馳所有梁權(quán)分診屬不莫同的拉權(quán)利辯主體技，雙互方在棍權(quán)利遞行使籌方面鍬必然資相互牽牽制團(tuán)。而睛房屋腫與土灣地緊顛密結(jié)今合的昂特點粉決定帝了二盒者必翻有一扛方要格妥協(xié)新，或瘋者房蔑隨地開走或刑者地源隨房是走。

虎潔如果抽只能銅允許唐房隨貸地走淡，那假么村家民因習(xí)不享考有土緊地的維所有紫權(quán)將脖影響洗其房吳屋的找所有缺權(quán)的助行使爆。他棚只能憂對其序建筑蚊物或昂其他掠附著體物享后有占汁有、桶使用章、收漸益的灘權(quán)利苗，而萬無從紅行使猶最重叉要的掛處分姨的權(quán)營能。懇如果份宅基的地使筋用權(quán)班人欲傷走出摸農(nóng)村舌、到邊處面賊的世泳界開兵創(chuàng)一怠番事推業(yè)，洋其宅差基地鞠上的寬合法旗建筑局只能寶通過苗出租產(chǎn)來發(fā)保揮物性的效擇用。醉無疑莫，這掘使其明權(quán)利奧的行叉使很皇不充娃分。點如果饞允許鋪地隨索房走飛，即倍村民結(jié)有權(quán)惡出售奏住房跟，村更民對伍房屋杠所有燦權(quán)的校行使腿將不胳存在愧任何查障礙訂，那郵么此畢舉是穗否有妄礙集單體經(jīng)株濟(jì)組植織對澤土地盜享有屋的所咳有權(quán)羞呢？宗筆者殖認(rèn)為潛，并考不影定響。透宅基保地一飼旦劃昌撥給宰村民盼使用合，集堵體經(jīng)箏濟(jì)組誓織對鹿其所蹦有的屈土地嫁實際際上并朗不能榜行使礦更多型的權(quán)撤利?？赢?dāng)村羽民出哀售房尸屋時榴，僅呆僅是嫁宅基今地的暮使用嘴權(quán)人當(dāng)換了豐另外挨的主表體，濃村民貞并不托能通顛過出辱售房恥屋而精從中炊獲得罷宅基饑地的遇收益抬，他糖只能相獲得炮出售繞建筑昏物的腐利益贏。因襲此，減對集肉體經(jīng)效濟(jì)組彎織的其經(jīng)濟(jì)財利益丹并不漢存在只侵犯該的問亡題。濁且允拍許農(nóng)沫村房敗屋自湖由轉(zhuǎn)聲讓，忍將使言農(nóng)村妹的房烤屋發(fā)霉揮最具大的偉效用剃。

嚇地物權(quán)喊法草侵案第醬十五獲章規(guī)暢定了荒宅基奴地使頁用權(quán)抵，從矩草案沃規(guī)定號可看客出，匪草案杠允許孔農(nóng)村制房屋餃出售筐。該崗草案煙第２堆７２渴條：誰建造奏在宅?；厝嗌系耐》恐心w權(quán)轉(zhuǎn)姻讓的表，宅有基地扁使用杜權(quán)同阿時轉(zhuǎn)旗讓。貓第２事７３駐條：婚建造黎在宅愈基地敏上的興住房獄所有拾權(quán)抵挺押的繡，在秘實現(xiàn)團(tuán)該抵畢押權(quán)恨時，況宅基誼地使友用權(quán)鎖同時善轉(zhuǎn)讓紛。由副此可簽見，睛草案印對房找屋所形有權(quán)昨與宅顧基地繁使用及權(quán)的靜關(guān)系陶采地怨隨房浮走。

鑄容許該眨說草堤案的概規(guī)定員是積娃極、爺合理頓并可撇行的已。我料們可藏以比任較一席下城桐市居遠(yuǎn)民的敲房屋柄所有勸權(quán)與卸農(nóng)村咐村民報的房襲屋所壤有權(quán)剃。城蛛市居復(fù)民出廈售擁放有所玉有權(quán)氏的住悠房，堡法律贏并未素設(shè)置璃特別藏的規(guī)機(jī)定。慕城市滋的房歉改房嫂與農(nóng)齒村的掌房屋病有一鐘定的尾相似蘇之處央，房粱改房借的售補(bǔ)價中耍不含讓土地晴收益舍，因采此建謊設(shè)部翻規(guī)定自已售昏公房寫上市括應(yīng)當(dāng)你向國鵝家或燦產(chǎn)權(quán)眨單位威補(bǔ)交碎一部課分土出地收墾益。慣國家前對城斃市房丟地產(chǎn)賄二級田市場惕持積差極的艘開放籌政策廉。農(nóng)裕村村拉民享墓有的下住房快所有巷權(quán)與駐城市挨居民匆的住絹房在被所有幟權(quán)的濁權(quán)屬工方面蝶并無跳二致脅，如及果對近村民對售房雕采限混制性譜政策舌，對點村民劑來說園是不筒公平黎的。肆為此懇，筆道者建窯議，疲國家墊對村投民售接房也陷可考哪慮參領(lǐng)照城壁市房料改房搞上市怎的有辟關(guān)做耀法，翻由集盲體土詳?shù)厮鶅H有權(quán)哨人收迅取一噴定的疼土地測收益沒。作襖為村襖民，絹其無握償使冰用宅定基地聲是基震于其兆特定捆的社呼員身送份，鄭通過往購房磁取得鞭他人巡宅基予地使禍用權(quán)狠的人瓦如果鋼不具襲有社同員身肌份，肅完全桿可以燈通過鏈向土割地的炎所有召權(quán)人向交納隔一定黨的費賄用取扇得宅黃基地廈使用旋權(quán)。伏如果愈是具雕有社賄員身劣份的自人，御可分澇為兩芳種情泊況：中其已婦有宅寄基地票且達(dá)匠到國早家規(guī)那么定的賣標(biāo)準(zhǔn)面，可德以購舌買他采人的裙住房吊，但交必須俊繳納黃一定坊的土車地費因用。刻如果堅是沒傭有宅膽基地?fù)峄蜻_(dá)合不到狼規(guī)定肆的標(biāo)拜準(zhǔn)，高可以肢經(jīng)過膚報批撈后，燒無須蹈繳納桐一定借的土攜地費去用。脂如此謀考慮未與國饅家的氏土地呀政策刮并不丑矛盾造，國柳家對留耕地蛛的保壽護(hù)是午采取喇嚴(yán)格心的政開策，棵而宅和基地娃與耕紅地性攪質(zhì)不辟同，油經(jīng)過夜合法亡報批鬧，宅寇基地滾上已隆建造癥了建灰筑物矩或附姐著物功，一慧般不柄會再住恢復(fù)父到耕遣地性琴質(zhì)，供允許法農(nóng)村隆村民慈出售屯房屋放與國惑家對拐耕地費的保漁護(hù)政坊策并窯無抵歐觸。倆因此桶，對爽宅基親地上訪住房叢的出圾售應(yīng)百當(dāng)采艱用放衛(wèi)開的赤政策剃。關(guān)曾于宅賊基地脾的控糾制應(yīng)鉆當(dāng)在越宅基上地的鞏申請濾上從盛嚴(yán)把省關(guān)。圓“膜一戶配只能禮擁有美一處簽宅基英地斯〞擺建議被改為拆“日一戶腹只能雙申請末一處友宅基勻地虧〞朗?？傋笾?，跪筆者嶺認(rèn)為饞，村俯民出食售住紛房的巡合同鍵，如疤果沒北有其該他違誰法行潔為，逗以認(rèn)緒定有格效為志宜。俗手房鹿屋買訴賣合盾同簽娃定應(yīng)噸注意淡的事懷項錢在二浴手房銳交易搬中，寫許多弊購房登者往憲往只擔(dān)關(guān)注映房產(chǎn)各價值古的高斗低，逗而忽望略了圈對交讓易中鉆可能萬出現(xiàn)籃的問耀題，離對于剪如何耽簽訂送房地葉產(chǎn)買楊賣合蠢同所績知更仰少。韻事實梳上，垂由于尼目前扔我國帽尚未會出臺尤有關(guān)長二手可房買傍賣的吵格式欄合同困，所膏以在笨簽訂碰二手寶房買快賣合增同時掌，必球須由襲當(dāng)事鄭人自批己協(xié)娛商議查定。鏡與房愁地產(chǎn)團(tuán)整個蹦紅火祥的一暫級市葡場相銜比擬讓，二棉手房嗽市場大那么顯歷得不宵僅規(guī)滔模小汽，而懸且零征散、扶隨意武，而如二手嬌房買泥賣由花于交花易主袖體的陡多樣蜜，使倚得其賭情形網(wǎng)復(fù)雜切，風(fēng)左險較焰大。闊因此膀，二幸手房散買賣陣合同柳在簽揉訂前按和簽鑰訂時場更需叢要特剖別注踏意。興膠合同棵簽訂寸前應(yīng)止注意半事項計思在簽未訂二標(biāo)手房嗽買賣細(xì)合同打前，窗購房吼者需街要對劍售房旺者有守較為逼全面決的了宏解：欄親首先形查疏看產(chǎn)殿權(quán)所順有人襯的身商份證君件；查房屋尖產(chǎn)權(quán)鼻證上奇的產(chǎn)繭權(quán)所虛有人誠是一硬位還丙是幾值位共敲有？掙如果鐵是幾刊位共煌有，昂那么共惠有人視是否桐全部庭同意筑？出碗售房此產(chǎn)時額，房逼屋的嶺產(chǎn)權(quán)罵共有鹿人一分定要亞全部翅同意腎。在遮簽訂娘房產(chǎn)搬買賣巾合同快時，侮也要潛全部懲到場錯。如谷有特油殊情挖況不差能到畏場，脾需出工具經(jīng)熊過公痰證的止委托四書及插代理剝?nèi)松聿头葑C紐件，歲由委搶托代謠理人該替其施簽章譯。忠虜?shù)诙洌淤彿烤日咭脤磶r將進(jìn)噴行交它易的攀房產(chǎn)葬進(jìn)行吸必要亂的了滅解。括這主豆要包冬括售輔房提控供的牛房屋探產(chǎn)權(quán)引證是翻否屬爆實；孟房產(chǎn)遺面積膽多大愧；該臣房產(chǎn)紅用途遠(yuǎn)是什惹么；靈是辦蹲公還遵是居躁住，帥或是瓣其他什；該秒房產(chǎn)孤有沒章有被子司法賓機(jī)關(guān)刻和行厲政機(jī)玉關(guān)依侄法裁名定、伶決定晨查封洪或以走其他夕形式慰限制披房地軟產(chǎn)權(quán)省利；夕該房族產(chǎn)是磁否已硬設(shè)定澆抵押托？根潤據(jù)?冰中華抗人民揀共和挪國擔(dān)倚保法貸?的帽規(guī)定村：抵滾押期氏間，燙抵押膚人轉(zhuǎn)賣讓已殘辦理玻登記濃的抵姑押物途的，容應(yīng)當(dāng)攔通知賴抵押瞞權(quán)人瘋并告紐知受宜讓人透轉(zhuǎn)讓逝物已跌經(jīng)抵角押的京情況映；抵飼押人卷未通丈知抵感押權(quán)脈人或鴨者未喝告知喝受讓蜘人的匹，轉(zhuǎn)廟讓行兆為無洪效。閑在這渠里，德如果從該房剩產(chǎn)已久設(shè)定環(huán)抵押位，那舞么抵養(yǎng)押方家即為仍售房貓者，釀抵押員權(quán)人視就是詳售房渣者將脆該房術(shù)產(chǎn)抵荷押的慢第三過方即勁某人狠、某郵公司說或某剪銀行微；受哥讓人騙就是姜購房躁者。吩這個杜規(guī)定襪的意少思也爆就是貍售房溜者已耐將該訂房產(chǎn)茄抵押灑給第紋三方欣，在屠轉(zhuǎn)讓因該房突產(chǎn)時黃，并狡未通罪知第裳三方后或未棒告知餃購房泳者此籍房已化設(shè)定赴抵押截，那敬么轉(zhuǎn)揀讓行何為無計效。薄只有詳在抵鈔押登撲記注悲銷或訊抵押敲權(quán)人銀同意屋的情麗況下岸，此胡房產(chǎn)恨方可妖進(jìn)行姥買賣著。健嘴另外淡，還吊要注攔意該侄房產(chǎn)泉是否覆已設(shè)遠(yuǎn)定租讓賃？寧如果黨該房征產(chǎn)已員經(jīng)出抱租，崇那么需戚要售資房者恩提供泡該房閃產(chǎn)的甲承租畏方出林具的犯在同走等條霸件下歲放棄率優(yōu)先醬購置娃權(quán)的裕聲明數(shù)。同枕時購鏈房者肥還要氏查詢蝴售房誰者與炕該房益產(chǎn)的伴承租感方所析簽訂再的租俘賃合拆同是型否登鏟記備贈案？麗牽合同跌簽訂既時應(yīng)扛注意昂事項逝械購置須二手哈房時術(shù)，除遮了在越簽訂尤二手服房合頌同前緒，要炸對該捆房產(chǎn)姿有一肉個大采體的停了解距外，抽在簽鈴訂二祝手房蒙合同召時也饞需要武注意性以下冊問題像：第主一，渠需要勾準(zhǔn)備嚷的證隙明材藏料。繭購置矩房地盯產(chǎn)，殘購房壟者可飽能是礎(chǔ)一人齊，也玉可能唇是數(shù)勾人。貧無論模哪種伯情況如，都始需要市購房勒者準(zhǔn)漁備好改如下楚材料廳：1米、身深份證聰原件房或護(hù)幸照原典件及形復(fù)印茶件；搶2、等未成聚年人缸的戶葵口簿虎或出稅生證釋明；郊3、打有委墻托代泡理人催，須君提供捆經(jīng)公伴證的尊委托屈書及足代理純?nèi)松懋惙葑C腸。購稍房者騎如是星境外杏人士裕，所方提供沈的公淹證材柳料是鬼外文速的需橫到翻微譯公般司翻煩譯。深境外授人士拼提供族的有詞些材黎料如架委托刊書、槍同意伸書等不必須蜓經(jīng)下勵列境傷內(nèi)、棚外機(jī)蓄構(gòu)公晶證、單認(rèn)證訓(xùn)前方封為有絕效。士找另外獅，要奪看清面楚合畜同中昆的約料定內(nèi)旋容。細(xì)這主蓄要包棵括以底下內(nèi)污容：豈當(dāng)事洽人的柱名稱本或姓明名、竄住所憶。這嶺里主節(jié)要是埋搞清丟當(dāng)事談人的汪具體誕情況拍、地曾址、賣聯(lián)系偽方法扣等，丙以免味出現(xiàn)弦欺詐醫(yī)情況揀；雙澤方應(yīng)饅向?qū)芊阶鳄o詳細(xì)混清楚疼的介右紹或壁調(diào)查狼；應(yīng)羽寫明胃是否卻共有本財產(chǎn)追、是仿否夫紙妻共撥同財明產(chǎn)或癥家庭梁共同故財產(chǎn)跪。剩屠標(biāo)的迎。這警里應(yīng)克寫明吐房屋員位置檢、性攝質(zhì)、晉面積湖、結(jié)漏構(gòu)、銳格局凍、裝執(zhí)修、本設(shè)施鵲設(shè)備裙等情暢況；想同時咐還要暴寫明經(jīng)房屋肝產(chǎn)權(quán)乎歸屬臟〔要墳與第墻一條昂銜接濤〕，跑房屋巖轉(zhuǎn)賣塘是否雙有約飛束條紀(jì)件；涼是否刊存在陪房屋乎抵押撇或其阿他權(quán)槍利瑕娘疵；兆是否條有私雀搭亂墓建部棗分；捐房屋順的物帽業(yè)管舍理費捕用及信其他闊交費箱狀況榴；房尺屋相謹(jǐn)關(guān)文還書資件料的霸移交字過程禿。踐抓價款炸。這榨里也財是很斷主要田的內(nèi)鹽容，紀(jì)主要尊寫明竟總價倉款；騾付爸款方步式；漠付次款條左件；疼如何組申請壩按揭隔貸款大；定習(xí)金；圈尾款封等。狐笛履行尋期限鞭、地盲點、慈方式無。這勵里主絕要寫塞明交目房時劇間；統(tǒng)條件插；辦院理相月關(guān)手逼續(xù)的缸過程最；配燈合與世協(xié)調(diào)陷問題晨；雙硬方應(yīng)刻如何泊尋求媽中介慣公司覽、律臥師、腐評估嬸機(jī)構(gòu)章等服病務(wù)；菌各種攜稅費及、其慨他費構(gòu)用如回何分弊攤；早遇有繡價格顫上漲包、下育跌時軋如何宵處理窄。您璃違約廉責(zé)任癥。這誰里主膛要說忘明哪穗些系殊違約油情形億；如阿何承夠擔(dān)違材約責(zé)董任；友違約理金、末定金平、賠弊償金改的計篇算與勾給付嫂；在味什么鹿情況軋下可下以免完責(zé)；紋擔(dān)保于的形祥式；欄對違墻約金撥或定跪金的頓選擇乓適用亭問題汁。寶摧解決飽爭議劉的方特式?；谶@里時主要師約定瞞解決做爭議功是采記用仲停裁方忌式還袋是訴套訟方悟式，喬需要妄注意樂的是處，如素果雙界方同茫意采歷用仲豎裁的憐形式杠解決演糾紛晝，應(yīng)憲按照泛我國華?仲綁裁法秩?的超規(guī)定展寫清糧明確縱的條競款。想熄合同坊生效也條款命。雙漢方在獻(xiàn)此約環(huán)定合賽同生標(biāo)效時階間；倚生效假設(shè)或失拿效條怠件；攝當(dāng)事旬人不縫能為夠自己昆的利掃益不奸正當(dāng)享地阻粗撓條支件成蜂就或豈不成素就；隊生效騙或失蓬效期禍限；贏致使遇合同斃無效魯?shù)那閽佇?；文幾種慌無效紛的免風(fēng)責(zé)條歸款；勵當(dāng)事舌人要咸求變徐更或稀撤消披合同延的條壩件；熄合同筐無效損或被巖撤消背后，柳財產(chǎn)續(xù)如何政進(jìn)行節(jié)返還拋。融屑合同圈中止皇、終輛止或忌解除戲條款翅。按春照?再合同微法?泥第六莊十八說條、低第九工十一級條、痰第九談十四鼓條之列規(guī)定荒，合施同當(dāng)全事人呼可以粱中止梅、終界止或叉解除郊房屋薦買賣躺合同梳。有另必要踢在此璃明確激約定蕩合同板中止查、終庭止或川解除貸的條今件；睜上述混情形靜中應(yīng)爐履行盈的通佳知、殃協(xié)助懂、保希密等垂義務(wù)罪；解膜除權(quán)真的行夢使期瞞限；毛補(bǔ)救頸措施售；合緊同中膏止、冰終止殊或解喬除后嘆，財飄產(chǎn)如傍何進(jìn)版行返懇還。泊烘合同辨的變吵更與挺轉(zhuǎn)讓硬。在諸此約鑒定合反同的差變更濃與轉(zhuǎn)貧讓的口條件蛇或不且能進(jìn)些行變世更、瘡轉(zhuǎn)讓陸的禁懇止條掌款。思騙附件南。在墓此說她明本飽合同系有哪參些附稼件；押附件平的效汪力等纏。揚團(tuán)因此瓣，對怠任何單購置邪二手字房的斥消費訂者來字說，裝在豪簽約岔過程俗中要敗慎之閥又慎爬，對象所簽犬條款多要逐成條推喊敲，柳不能慕模棱饞兩可銜；所錢有條嫩款內(nèi)蜂容購率房者崇都要趕真正鏟認(rèn)可得，不伸要勉旋強(qiáng)簽振訂；牽最好取在合加同文去本簽建訂前罵請專逆家或泰律師陷審核號，這叛樣才銷能確現(xiàn)保您帽的權(quán)嗽益不禮受損如害。芳只膚有在愁簽訂艷合同專前后減，對崗所購體房產(chǎn)蝕有一渾個清袋楚全忽面的賄認(rèn)識虎，方五能做傘到在愉購置問時心遞中有夸數(shù)，側(cè)購置制后不闖會后碼悔。釀芻議槐農(nóng)村玻房屋末買賣扶合同濃效力骨的認(rèn)劍定兇來源叨：晌作者叼：痰日期間：掀20古09遞-0絮5-咐15矩我來掘說兩貍句屑

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增房產(chǎn)削糾紛喂文書火

社房產(chǎn)毯糾紛侍常識寺

壯房產(chǎn)兄糾紛碧律師獲

皇房產(chǎn)另糾紛青法律度咨詢內(nèi)容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，由于農(nóng)村房屋法律定位模糊，農(nóng)民對其自有房屋是否有處分權(quán)在立法上存在矛盾，導(dǎo)致在實踐中帶來很多社會問題。司法機(jī)關(guān)只能援引實際上不能作為判決依據(jù)的行政規(guī)章來作出判決，因此應(yīng)通過修改?土地管理法?對農(nóng)村房屋能否買賣、如何買賣等問題予以明確。本文認(rèn)為，因宅基地的特殊性，可以通過一些特殊的方式如法定租賃權(quán)等，讓農(nóng)村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋

買賣合同

效力

財產(chǎn)權(quán)

土地管理法

農(nóng)村房屋買賣案例分析

2002年7月1日，李玉蘭以4.5萬元的價格購置了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費十幾萬元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶〞，只是在變更欄注明“房屋出售給李玉蘭使用〞。2006年12月，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日電，北辭京市顆通州喘區(qū)法慮院宋攏莊法損庭作店出判樓決，奴認(rèn)為竿李玉態(tài)蘭的朗房屋戀買賣詠協(xié)議化無效鉆，判藝令馬茶海濤流向李廟玉蘭咬支付城93廈80騰8元嫂房屋趨補(bǔ)償些，限吊李玉筍蘭9超0天顫內(nèi)徹“勿退房瞧〞膊。但域判決而后，亭李玉漂蘭不慰服提寧出上稻訴。恨彎20楚07農(nóng)年1須2月逝17側(cè)日秘，北戲京市露第二鴿中級求人民甘法院策作出哭終審歉判決發(fā)，判利決雙客方簽俘署的魯房屋涉買賣凡協(xié)議形無效塘，原劃告向精被告定返還抖房屋花，被茶告向彼原告臟支付孩原房釘及添兔附部痛分的篇折價元補(bǔ)償意為人兼民幣城93該80萬8元顯。這辟起案共件也感是農(nóng)冊村房昌屋買淹賣糾魚紛的到一個鹿縮影狠。

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綜上所述，本文認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象，應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵〞的原那么，通過完善的法律進(jìn)行疏導(dǎo)，修改?土地管理法?的相關(guān)規(guī)定，讓農(nóng)村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

由于我國土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯(lián)系在一起，因此就使得宅基地使用權(quán)不是一般的財產(chǎn)權(quán)利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系，且具有一定的福利和社會保障功能性質(zhì)的權(quán)利，所以不適合自由轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的農(nóng)村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過去房地一體化——“房隨地走〞或“地隨房走〞的觀念，將房和地作為兩個不同的物權(quán)加以評價。

借鑒我國臺灣地區(qū)關(guān)于法定租賃權(quán)理論，我國臺灣地區(qū)的?民法債權(quán)編?第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系〞。在這種法定租賃權(quán)理論下，即使受讓人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，其受讓農(nóng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，但與集體經(jīng)濟(jì)組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)〞為我國解決農(nóng)村房屋問題提供了參考。

同時，可以參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。也可以借鑒我國一些地區(qū)的成功經(jīng)驗，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進(jìn)行試點，補(bǔ)繳40%的土地出讓金后，農(nóng)村房屋可上市的方法，通過補(bǔ)繳局部土地出讓金，將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀I受人取得房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)。

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3.李旭.農(nóng)村房屋買賣存在的法律問題及法律對策[J].時代法學(xué)，2007〔4〕中國農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律困境及裁判根本原那么一、農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概論

〔一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的社會經(jīng)濟(jì)根底

所謂農(nóng)村房屋，是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋，如村委會辦公用房、企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等。

農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓從社會經(jīng)濟(jì)上分析，有其必然性。因為物的價值在于利用和流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣，也必然存在買賣、轉(zhuǎn)讓，此為市場經(jīng)濟(jì)社會的必然規(guī)律。工業(yè)化與城市化日益深入的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會，是一個流動的社會，不但人的流動性加強(qiáng)，物和財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農(nóng)民已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有了根本上的區(qū)別，而且農(nóng)村房屋買賣也有其現(xiàn)實必要性和必然性：〔1〕眾多農(nóng)民參加城鎮(zhèn)居民的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉(zhuǎn)讓？村民生老病死，成員構(gòu)成變動不居，而居住需求也隨之變化不定。農(nóng)村村民子女考取大學(xué)，戶口由農(nóng)村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離農(nóng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，賺錢興旺后，在城里購置商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村現(xiàn)象，也非常普遍。〔2〕眾多農(nóng)民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)開展，需要創(chuàng)業(yè)資金，而房屋作為其最重要的財產(chǎn)卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓，是不合理的。如果是農(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員，其價格也是可想而知的。〔3〕原集體所有的房屋，如村委會辦公用房、集體企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等，因為集體經(jīng)濟(jì)組織的公共利益需要轉(zhuǎn)換房屋用途和盤活資產(chǎn)，這在客觀上也需要出售、轉(zhuǎn)讓房屋?！?〕異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在農(nóng)村進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和居住之需要，客觀上存在買賣農(nóng)村房屋的巨大需求。人們到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農(nóng)村購房居??；城市下崗工人上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場主者亦有之。〔5〕近十年來城市房地產(chǎn)價格飛漲，客觀上已經(jīng)超過一局部城鎮(zhèn)居民的承受能力，為了解決房屋居住問題，他們被迫購置農(nóng)村房屋或郊區(qū)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房〞。另外，我國正努力消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，有些省份已經(jīng)開始試點，取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實現(xiàn)遷徙自由等制度。如不允許農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，那么無法在根本上消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?？偠灾瑥纳鐣?jīng)濟(jì)開展看，對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供，買賣之勢自然日趨上升。

從國家立法上看，法律并沒有明文禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，相反在多部法律和法規(guī)中規(guī)定了農(nóng)村村民得買賣、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。例如，?物權(quán)法?第30條規(guī)定農(nóng)村村民對其合法建造的房屋、第64條規(guī)定私人對合法擁有的房屋享有所有權(quán)，而所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。?土地管理法?第62條第4款規(guī)定農(nóng)村村民得出賣、出租住房，只是再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

〔二〕大量農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的產(chǎn)生

隨著社會經(jīng)濟(jì)的開展，農(nóng)村有國家進(jìn)一步放開對農(nóng)村房屋和宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓限制的要求。但是，國家為了保護(hù)農(nóng)民的根本利益和農(nóng)村社會的穩(wěn)定，防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和事實上的諸多限制。允許農(nóng)村房屋在市場上自由買賣、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓，兩者之間存在著難以調(diào)和的深層次的社會矛盾。農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓既可能促進(jìn)農(nóng)民和農(nóng)村的開展，也可能給農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村帶來一系列的問題，可說為利害參半，莫衷一是。事實上，在我國現(xiàn)行法律體制和國情下，農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓是一個極為復(fù)雜的法律問題。有民事交易必然產(chǎn)生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產(chǎn)價格飛漲，不少出賣房屋的農(nóng)民反悔，要求受讓方增加價款、回購房屋或者確認(rèn)無效，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量糾紛。當(dāng)前人民法院已經(jīng)受理了大量農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件，對此必須予以正確對待，妥善地疏導(dǎo)和解決相關(guān)法律糾紛。

二、中國農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律困境

〔一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地權(quán)利問題

因為農(nóng)村房屋建造于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地之上，而非空中樓閣，農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個層面的問題。我國憲法和土地管理法均明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。〞農(nóng)民對土地只享有使用權(quán)，而無所有權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得買賣、轉(zhuǎn)讓，為憲法和法律所明定，殊無異義。我國現(xiàn)行立法采納土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不別離的觀點，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。〞這一制度表達(dá)在兩個方面。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面，遵循房、地主體一致的原那么。如?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原那么。〞在動態(tài)的房地產(chǎn)交易方面，房和地必須作為同一交易對象，不能單獨對待。?城市房地產(chǎn)管理法?第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。〞我國對農(nóng)村房屋尚沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記管理的立法規(guī)定，但通說認(rèn)為土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也是不可別離的，即實行房地產(chǎn)權(quán)一致原那么。農(nóng)村集體土地使用權(quán)，無論是一般集體建設(shè)用地使用權(quán)或是宅基地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)均受到法律和政策的嚴(yán)格限制，不能象國有土地使用權(quán)那樣自由流轉(zhuǎn)。這事實上構(gòu)成了農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律障礙，使農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓陷于法律困境。1、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響農(nóng)村私有房屋買賣

農(nóng)村房屋主要為農(nóng)村私人所有的房屋，俗稱私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用權(quán)，其他農(nóng)村房屋涉及的是一般集體建設(shè)用地使用權(quán)。所謂宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。鑒于我國城鄉(xiāng)二元體制，國有建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)這兩種權(quán)利的差異極大。宅基地使用權(quán)有如下特點：〔1〕權(quán)利主體具有嚴(yán)格的身份性。申請取得宅基地使用權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員只有在其戶口遷入本集體時才有資格取得。這實際上是以申請人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為前提?！?〕初始取得的無償性、福利性。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的初始取得原那么上是無償?shù)?，作為村民生活保障的根本福利?！?〕無期限性?，F(xiàn)行法律并未對宅基地使用權(quán)的期限進(jìn)行限制，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消滅，但因自然災(zāi)害等原因消失者除外。〔4〕單一性。?土地管理法?第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。〞可見，村民原那么上只能擁有一處宅基地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓宅基地及其之上的房屋后，不得再申請取得宅基地。

基于宅基地使用權(quán)的特殊性，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到法律的嚴(yán)格限制。?物權(quán)法?第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。〞而現(xiàn)行?土地管理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。〞?物權(quán)法?第184條、?擔(dān)保法?第37條均規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。由此可見，宅基地使用權(quán)不能在市場上自由流轉(zhuǎn)。事實上，許多地方性法規(guī)和村民自治公約，規(guī)定禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。學(xué)者認(rèn)為，“農(nóng)村房屋買賣的根本問題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系?，F(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法，雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利益，但實際上回避了問題。〞[1]

2、限制一般集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響了其他農(nóng)村房屋買賣

任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。也就是說，建設(shè)用地包括國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地兩種根本類型。根據(jù)?物權(quán)法?第135條、第151條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)?土地管理法?第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?？梢娹r(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的法律限制。

綜上，我國目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，但因?qū)w建設(shè)用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的限制，因而對農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓是存在一定的限制。具體而言，如學(xué)者指出：“農(nóng)村集體土地歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，作為集體組織成員的個人享有成員使用權(quán)。因而，農(nóng)村集體土地使用權(quán)具有身份性，原那么上供集體組織內(nèi)成員使用。此外，對農(nóng)村集體土地利用限制有助于農(nóng)業(yè)用地的保護(hù)。正是基于對農(nóng)村集體土地使用的限制，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓受到相應(yīng)的限制。〞[2]

〔二〕農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管理現(xiàn)狀影響了買賣交易

房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)。根據(jù)?物權(quán)法?第6條、第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。〞“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。〞城市房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時,須到房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)及土地管理部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),只有完成這些手續(xù),才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。那么農(nóng)村房屋交易時,其程序和效力又如何呢？這個問題一時難以答復(fù)。因為，除局部社會經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)之外，迄今為止，我國許多農(nóng)村地區(qū)尚未對房屋實行嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)登記管理，因而農(nóng)村房屋權(quán)利的公示方法與城鎮(zhèn)房屋的公示方法不同，也不完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋時不可防止地遇到產(chǎn)權(quán)登記問題,

由于許多農(nóng)村房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證,買賣時無法辦理過戶手續(xù),造成這些農(nóng)村房屋交易存在風(fēng)險,由此導(dǎo)致大量農(nóng)村房屋閑置甚至毀壞,

致使農(nóng)民的房屋財產(chǎn)缺乏有力保護(hù)。

農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓在產(chǎn)權(quán)登記上存在兩方面問題：其一，由于農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)尚未實行登記公示方法，相當(dāng)局部農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓實際上無法進(jìn)行登記公示，此影響產(chǎn)權(quán)確實定。其二，因為法律限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，影響了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記。農(nóng)村宅基地使用權(quán)實行嚴(yán)格審批、登記制度，要求房地同屬一個權(quán)利主體。如?土地管理法?第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。〞故申請建造房屋之村民應(yīng)當(dāng)辦理宅基地的審批、登記手續(xù)。但是，受讓農(nóng)村房屋的買受人在辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)登記時，往往因為宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)而不能辦理房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的變動登記手續(xù)。綜上，雖然目前現(xiàn)行法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，但是農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管理現(xiàn)狀很大程度上影響或制約著農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。〔三〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓與國家政策相沖突

在中國，由于人口數(shù)量眾多，而土地資源緊缺，特別是隨著人口的增長和城市化、工業(yè)化的蓬勃開展，可供利用開發(fā)的土地越來越少，城市土地和房屋的價格越來越昂貴。相對而言，農(nóng)村集體所有土地和房屋的價格相對低廉，巨大的價差導(dǎo)致越來越多的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地和房屋，特別是一些大、中城市郊邊的“小產(chǎn)權(quán)房〞交易洶涌，導(dǎo)致耕地越來越少，農(nóng)民失地現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重！土地的得失，將直接影響廣闊農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)生活、安居樂業(yè)，影響其生存開展，影響中國糧食平安。對于農(nóng)民來說，土地的喪失，無疑等于喪失了賴以安身立命的物質(zhì)根底，必然影響廣闊農(nóng)村社會和國家的穩(wěn)定與平安。因此，在城市化、工業(yè)化浪潮中，一方面國家不得不擴(kuò)大合理利用土地的廣度和深度；另一方面，國家不得不實行異常嚴(yán)格的土地管制制度與國策，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護(hù)耕地、保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村的根本利益。具體表達(dá)在，以國家政策的形式三令五申，嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地和房屋，嚴(yán)格限制集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。

限制城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地和房屋，這是由中國客觀國情所決定的。短期內(nèi)，尚未看到國家開放此政策的可能性。也可以預(yù)見，在較長一段時期內(nèi)的將來，農(nóng)村房屋的自由買賣、轉(zhuǎn)讓與國家從緊控制城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村擴(kuò)張、保護(hù)耕地的政策是相沖突的。

三、農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的裁判根本原那么、路徑

〔一〕理論界對農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要觀點

目前我國立法機(jī)關(guān)對農(nóng)村房屋和宅基地流轉(zhuǎn)問題缺乏明確規(guī)定，根本處于立法空白狀態(tài)。在農(nóng)村房屋買賣與宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的問題上，當(dāng)前理論界主要存在三種觀點，也可以說是法學(xué)理論界給出解決農(nóng)村房屋買賣法律困境的三種路徑。[3]

1、嚴(yán)格限制說。持這一學(xué)說以孟勤國教授為代表，在其設(shè)計的物權(quán)法專家意見稿第158條規(guī)定：農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于不得或限制轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)。因此,宅基地上的房屋所有權(quán)也不得或限制移轉(zhuǎn)。這也是當(dāng)前的主流觀點。

2、完全放開說。該學(xué)說認(rèn)為，法律確立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村房屋所有權(quán)，而所有權(quán)的一項重要權(quán)能就是處分權(quán)。從?土地管理法?第62條第4款來看，法律并不禁止村民將其住宅進(jìn)行出賣或出租。既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，那么意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因為“地隨房走〞是我國現(xiàn)行法的一項根本原那么。

3、折中說，或稱為“法定租賃權(quán)說〞。這以韓世遠(yuǎn)教授為代表，認(rèn)為物權(quán)法解決物的歸屬問題，財產(chǎn)流轉(zhuǎn)問題主要依靠債權(quán)法解決。解決目前農(nóng)村房屋買賣法律困境的最正確途徑是借鑒日本和我國臺灣地區(qū)民法的法定租賃權(quán)立法例，農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時，對于房屋的宅基地并非取得作為物權(quán)的村民的宅基地使用權(quán)，而是取得作為債權(quán)的宅基地租賃權(quán)，其由法律直接規(guī)定。租賃的標(biāo)的物是宅基地而非宅基地使用權(quán)，出租人是作為宅基地所有人的村集體組織。