惠城環(huán)保：九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字（2023）第B00321號 1 2 4 4 5 5 7 7 7 15 16 16 18 19 21銀信資產(chǎn)評估有限公司一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了解；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的-1-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字（2023）第B00321號一、項目名稱：九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定二、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位：九江惠城環(huán)?？萍加腥⑵渌Y產(chǎn)評估報告使用人：法律法規(guī)規(guī)定的其他報告使用者五、經(jīng)濟(jì)行為：九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資，需對所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行評估，為該經(jīng)濟(jì)行為六、評估對象：九江惠城環(huán)保科技有限公司持有的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無七、評估范圍：九江惠城環(huán)?？萍加邢薰境钟械牟糠止潭ㄙY產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)，包括3項房屋建筑物、1項在建工程以及1宗土地使用權(quán)。九、評估基準(zhǔn)日：2022年12月31日十、評估方法：固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法，無形資產(chǎn)采用市場比較法和基十一、評估結(jié)論：截至評估基準(zhǔn)日2022年12月31日，在本報告所列假設(shè)和限定條件下，對固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法評估，對無形資產(chǎn)采價系數(shù)修正法評估，九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn) -2-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司1、本次評估值為在基準(zhǔn)日2022年12月31日時點出資資產(chǎn)的市場價值，在評估基準(zhǔn)日之后產(chǎn)權(quán)持有單位對在建工程進(jìn)行了繼續(xù)投入，本次評估結(jié)論未考慮上述期后事項的影響。如在本次經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)前，九江惠城環(huán)?？萍加邢薰纠^續(xù)實施在建工程的改造投入，則本次經(jīng)濟(jì)行為對應(yīng)的評估值以九江惠城環(huán)?？萍加邢薰境鲑Y資產(chǎn)其他特別事項說明詳見本評估報告正文第十一項“特別事項說明”。本資產(chǎn)評估報告自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)（即2022年12月31日至2023年12月30日）有效。當(dāng)評估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場出現(xiàn)重大變化，致使原評估結(jié)以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文，同時提請評估報告使用者關(guān)注評估報告中的評估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項說明。-3-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字（2023）第B00321號正文銀信資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法，無形資產(chǎn)采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，按照必要的評估程序，對九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)在2022年12月一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評估報告使用人概況（一）委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位:注冊號/統(tǒng)一社會 信用代碼91360429MA35NR2Y7P名稱九江惠城環(huán)保科技有限公司類型有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）法定代表人張新功 注冊資本15700萬人民幣成立日期2017-01-09住所江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號 營業(yè)期限自2017-01-09營業(yè)期限至2037-01-08經(jīng)營范圍許可項目：危險廢物經(jīng)營（憑有效許可證經(jīng)營依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）石油化工技術(shù)、化工環(huán)保技術(shù)的研究開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，石油化工專業(yè)設(shè)備的生產(chǎn)、銷售及安裝，F(xiàn)CC復(fù)活催化劑、煉油催化劑研發(fā)、生產(chǎn)、銷售（不含危險化學(xué)品），化工固廢、危廢的回收、處置及資源化利用、相關(guān)技術(shù)咨詢服務(wù)、相關(guān)化工產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售（不含危險化學(xué)品），貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口（以上經(jīng)營范圍不含國家法律、法規(guī)限制、禁止、淘汰的項目）2、委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系-4-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司1、委托人；2、其他報告使用人。資產(chǎn)評估報告僅供本協(xié)議約定的和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人使用，其他任何九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資，需對所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行評估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依評估對象為九江惠城環(huán)保科技有限公司持有的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資評估范圍為九江惠城環(huán)?？萍加邢薰境钟械牟糠止潭ㄙY產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)，包括3項房屋建筑物、1項在建工程-設(shè)備安裝工程以及1項無形資產(chǎn)-土地使用20,928,029.49元，賬面凈值為19,602,587.57元；在建工程共計1項，賬面原值為21,640,367.72元，賬面凈值為21,640,367.72元；無形資產(chǎn)共計1項，賬面原值為6,147,440.00元，賬面凈值為5,686,382.1項目數(shù)量賬面原值賬面凈值房屋建筑物3項19,602,587.57在建工程1項21,640,367.7221,640,367.72-5-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司無形資產(chǎn)-土地1項5,686,382.15合計48,715,837.2146,929,337.44房屋建筑物：納入本次評估范圍的房屋建筑物為九江惠城環(huán)?？萍加邢薰居糜谏a(chǎn)經(jīng)營的3棟房屋建筑物，主要為服務(wù)中心、1號廠房及5號庫房等房屋建筑物，房屋建筑物均已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，分別為：贛（2023）瑞昌市不動產(chǎn)權(quán)第0000688號、贛（2023）瑞昌市不動產(chǎn)權(quán)第0000690號、贛（2023）瑞昌市不動產(chǎn)權(quán)第0001926號。房屋建筑物位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號九江惠城環(huán)保科技在建工程-設(shè)備安裝工程為工業(yè)固廢資源化利用技術(shù)改造及擴(kuò)建項目-氯化裝置，位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi)，于2020年3月開工，該在建工程目前處于施工狀態(tài)，向企業(yè)了解，產(chǎn)權(quán)持有單位日常研發(fā)過程中需根據(jù)不同技術(shù)方法對該氯化裝置進(jìn)行實驗改造，但計劃尚未最終確定，故本次評估對該項無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)：為九江惠城環(huán)?？萍加邢薰居糜诔鲑Y涉及的1宗土地使用權(quán)，位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi)，為出讓用地，已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號為“贛（2019）瑞昌市不動產(chǎn)權(quán)第上述評估對象和評估范圍與資產(chǎn)評估委托合同約定的評估對象和評估范圍一致，按照資產(chǎn)評估的有關(guān)要求，評估人員在產(chǎn)權(quán)持有單位已進(jìn)行的自我清查、核實工作的基礎(chǔ)上，對委托評估的資產(chǎn)進(jìn)行了清查和復(fù)核。清查和核實的范圍為委托評估時本次清查核實的資產(chǎn)為九江惠城環(huán)保科技有限公司于2022年12月31日所持有的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)。本次評估中對固定資產(chǎn)、在建工程等實物資產(chǎn)抽查核對了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、抽查盤點核實了賬面數(shù)量金額、實際數(shù)量金額、實際使用情況、存放地點及相關(guān)指標(biāo)。對無形資產(chǎn)核對了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、確認(rèn)-6-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估銀信資產(chǎn)評估有限公司在清查核實過程中，了解、取證了委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬和他項權(quán)利情況及佐證資為尊重企業(yè)的核算習(xí)慣，除明顯地違反會計制度規(guī)定的以外，本評估項目資產(chǎn)清通過對委估資產(chǎn)的清查、核實，確定產(chǎn)權(quán)持有單位所提供的委托評估資產(chǎn)清單與市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素，在本次資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同的約定，本次評估的（一）根據(jù)評估目的與委托人協(xié)商確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可（二）選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負(fù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年中華人民共和國主席令第四十六-7-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司）；2、《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常）；3、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大）；4、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（2014年7月23日根據(jù)《財政部關(guān)于修改<企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》修改）；5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2017年11月19日《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決）；6、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》（2017年6月1日中華人民共和國財政部）；7、《中華人民共和國民法典》（2020年05月28日第十三屆全國人民代表大會第）；1、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》財資〔2017〕43號（2017年8月29日）；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評協(xié)〔2017〕30號（2017年9月13日）；3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)〔2018〕36號（2018年10月）；4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)〔2018〕35號（2018年10月）；5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)〔2017〕33號（2017年9）；6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕35號（2019年12月）；7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)〔2018〕37號（2018年10月）；8、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕37號-8-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以銀信資產(chǎn)評估有限公司）；9、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕38號）；10、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕47號（2017年09月13日修）；11、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕48號（2017年09月13）；12、《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評協(xié)〔2017〕46號（2017年09月13）；13、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕）；14、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》1、委托人即產(chǎn)權(quán)持有單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明。1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機(jī)械工業(yè)出版社；2、評估基準(zhǔn)日市場其他有關(guān)價格信息資料；3、與產(chǎn)權(quán)持有單位出資涉及的固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)的產(chǎn)生、形成等有5、委托方即產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他與評估有關(guān)的資料評估人員通過實地查看，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)評估對象的實際情況，結(jié)合本次報告評估目的來確定委估資產(chǎn)的評-9-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估銀信資產(chǎn)評估有限公司A、固定資產(chǎn)—房屋建筑物的評估根據(jù)評估目的及評估對象的狀況，對于自建建筑物因市場上同類構(gòu)筑物無出售信息，故不采用市場法，自建建筑物是自用為主，不用于出租且是市場上無同類房屋租金信息故不采用收益法。綜上所述，因此對此類房屋建筑物類資產(chǎn)評估采用重置成本重置成本法是基于房屋建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置全價或成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得房屋建筑物評估值=重置全價×成新率重置全價是指購置或建造全新同類資產(chǎn)所必須付重置全價＝建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本+開發(fā)者利潤建安綜合造價主要內(nèi)容包括直接工程費、間接工程費、價差、計劃利潤、稅金對于工程預(yù)（結(jié)）算技術(shù)資料完整的項目，采用調(diào)整預(yù)（結(jié)）算的方法，即：根據(jù)工程預(yù)（結(jié)）算資料，以核實的工程量為基礎(chǔ)，套用基準(zhǔn)日執(zhí)行的人工、材料、機(jī)械綜合價格水平，對原有定額直接費進(jìn)行價格調(diào)整，得出評估基準(zhǔn)日的直接費。按規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)依次計取構(gòu)件增值稅、其他直接費、間接費、計劃利潤、稅金，計算出建對工程預(yù)（結(jié)）算技術(shù)資料不齊全，資料難以收集的項目，采用類似工程參照法進(jìn)行測算，通過與主要建筑物或典型工程對比分析在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能等方面的差異，據(jù)以調(diào)整評估基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)單位造價得出該建筑物的單位造價，套算建②前期及其它費用的計算標(biāo)準(zhǔn)參照有關(guān)文件 二勘查設(shè)計費工程造價1.61%國家計委、建設(shè)部:計價格(2002)10號三三工程監(jiān)理費-10-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司四0.22%五3.40%計價格(2002)125號文六2.10%計價格（1999）1283號8.65%資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括前期費用、綜合造價、其他費用）的籌資成本，即利息。假定前期費資金為一次性投入，假定綜合造價資金在建設(shè)重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額應(yīng)包含資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益（即開發(fā)者利潤）。資產(chǎn)重置成本中的收益（即開①房屋建筑物成新率的確定：采用年限法和鑒定成首先，根據(jù)建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計算出理論成新率；然后，評估人員到現(xiàn)場對建筑物逐一進(jìn)行實地勘察，根據(jù)“房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)”對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定評分，得出鑒定成新率；最后，對最終，綜合成新率＝理論成新率×權(quán)重＋鑒定成新率×權(quán)重②輔助性構(gòu)筑物成新率的確定：由技術(shù)人員根據(jù)現(xiàn)場考察情況、使用及維修狀況評估值=重置全價×綜合成新率B、在建工程的評估在建工程-設(shè)備安裝工程位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號九江惠-11-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司城環(huán)?？萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi)，于2020年3月開工，該前該項目已完工尚未驗收。經(jīng)向企業(yè)了解，產(chǎn)權(quán)持有單位日常研發(fā)過程中需根據(jù)不同技術(shù)方法對該氯化裝置進(jìn)行實驗改造，但計劃尚未最終確定，故本次評估對該項資產(chǎn)對在建工程的相關(guān)款項進(jìn)行核實，主要為設(shè)備費、安裝費及其他費用，在建工程在財務(wù)核算時未包含相關(guān)資金成本，對項目開發(fā)成本采用替代程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額C、無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評估評估人員通過實地勘查，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定評估原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第6.5.1.3條相關(guān)規(guī)定：“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法可用于政府已公布基準(zhǔn)地價且具有完備的基準(zhǔn)地價修正體系的區(qū)域?！本沤姓言凇?019年九江市中心城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果》中公布基準(zhǔn)地價，且該文件中具有完備的基準(zhǔn)地價修正體系，故可以根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第6.1.13條相關(guān)規(guī)定：“市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足可比實例的地區(qū)?！庇捎谌鸩型恋厥袌鼋灰纵^活根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第6.4.10條相關(guān)規(guī)定：“成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估?！庇捎诰沤型恋厥袌鼋灰纵^活躍，同類工業(yè)用地土地交易案例較多，在其他方法不適用的情況下，可酌情使用成本逼近法進(jìn)行評估。故此處不使用成本逼近法進(jìn)行評根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第6.2.10條相關(guān)規(guī)定：“收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地估價?！庇捎诖雷诘貫楣I(yè)用地，待估宗地周邊土地租賃市場并不活躍，租金水平不易調(diào)查得到，因此不宜此采用收益還原法進(jìn)-12-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第6.4.1.8條相關(guān)規(guī)定：“剩余法適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價的單獨評估和具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價?！庇捎诖雷诘貫楫a(chǎn)權(quán)持有單位賬面無形資產(chǎn)中單列的的工業(yè)用地，亦不屬于投資待建的工經(jīng)過評估人員實地勘察、分析論證并結(jié)合估價對象的影響因素分析，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中第9.5.2.1條相關(guān)規(guī)定：“評估工礦倉儲用地價格，宜選擇市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法?！笨紤]到委估宗地所在區(qū)域的征地成本統(tǒng)計資料較為詳實，且公布了基準(zhǔn)地價，并具有完備的基準(zhǔn)地價修正體綜上所述，本次最終選用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對委估宗地進(jìn)行評根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕38號，結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）的相關(guān)規(guī)定：市場比較法是在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并根據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。其計算待估宗地價格＝比較實例價格×（待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)）×（待估宗地估價期日宗地價格指數(shù)/比較案例估價期日宗地價格指數(shù)）×（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）×（待估宗地個別因素條件指數(shù)/比基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和宗地地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價-13-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司jP1b——某一用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價；ΣKi——宗地地價修正系數(shù)；Kj——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；本公司選派資產(chǎn)評估人員，組成評估項目小組，歷經(jīng)承接評估業(yè)務(wù)時，通過與委托人溝通、查閱資料或初人、產(chǎn)權(quán)持有單位、其他資產(chǎn)評估報告使用人等相關(guān)當(dāng)評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)和限制條件根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨立根據(jù)本評估項目的特點、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的準(zhǔn)備評估資料，核實資產(chǎn)與驗證資料，包括將資產(chǎn)評估申報表表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對，并對相關(guān)資料進(jìn)行驗證，采取必-14-九江惠城環(huán)?？萍加邢薰緮M以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司通過對評估對象和評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u估方法，同時收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的市場資料及信息，根據(jù)評估項目的進(jìn)展情況及時補(bǔ)充收集所需要的整理產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料、收集到的市場資料及務(wù)經(jīng)營狀況分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估基本原理和規(guī)范要形成初步評估結(jié)論，對信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選成資產(chǎn)評估結(jié)論，按評估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評估報告與委托人及資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的饋意見并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人合理理解資產(chǎn)1、交易假設(shè)：假設(shè)評估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價，評估結(jié)果是對評估對象最可能2、公開市場假設(shè)：假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進(jìn)行交易的，在該市場上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣3、資產(chǎn)原地繼續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)在評估目的經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后，評估對象及其所涉1、國家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)政策方針無重大變化；2、銀行信貸利率、匯率、稅率無重大變化；3、產(chǎn)權(quán)持有單位所占地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化；4、產(chǎn)權(quán)持有單位所屬行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定，與產(chǎn)權(quán)持有單位生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的現(xiàn)行-15-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司1、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)債務(wù)真實有效為前提取得過2、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價值的本評估報告假設(shè)由委托人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評估相關(guān)資料均真實可信。我們亦不承擔(dān)與評估對象涉及資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日2022年12月31日，在本報告所列假設(shè)和限定條件下，對固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法評估，對無形資產(chǎn)采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估，九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工賬面價值賬面價值評估價值增減值增值率%項目ABC=B-AD=C/A×100% 1、本評估結(jié)論系根據(jù)評估報告中描述的原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，2、本評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù)；3、本評估結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可-16-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司4、本評估結(jié)論未考慮特殊交易方式對評估結(jié)5、本報告評估結(jié)論是由本評估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的職業(yè)水平和能力無無無無本次評估值為在基準(zhǔn)日2022年12月31日時點出資資產(chǎn)的市場價值，在評估基準(zhǔn)日之后產(chǎn)權(quán)持有單位對在建工程進(jìn)行了繼續(xù)投入，本次評估結(jié)論未考慮上述期后事項的影響。如在本次經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)前，九江惠城環(huán)?？萍加邢薰纠^續(xù)實施在建工程的改造投入，則本次經(jīng)濟(jì)行為對應(yīng)的評估值以九江惠城環(huán)?？萍加邢薰境鲑Y資產(chǎn)市場無1、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已對評估