標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目可行性分析論證報告

PAGE 南寧市良慶區(qū)行政辦公中心可行性研究報告XX標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項目建議書XX有限公司────────────────────────────────────────────── 目錄TOC\o"1-2"\u第一章總論 41.1項目背景 41.2項目概括 7第二章建設(shè)背景和項目建設(shè)的必要性 92.1項目建設(shè)背景 92.2項目建設(shè)的必要性及重要意義 13第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模 153.1市場定位分析 153.2項目建設(shè)內(nèi)容及項目規(guī)模 16第四章項目的建設(shè)地址與建設(shè)條件 174.1擬建地址 174.2項目的建設(shè)條件 174.3選址合理性分析 22第五章工程技術(shù)方案 235.1建筑工程 235.2結(jié)構(gòu)工程 235.3給排水工程 245.4電氣工程 26第六章節(jié)能與節(jié)水 286.1節(jié)能規(guī)范 286.2節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 296.3節(jié)能措施 296.4結(jié)構(gòu)節(jié)能措施 306.5給排水節(jié)能及節(jié)水措施 306.6電氣節(jié)能措施 316.7通風(fēng)節(jié)能措施 32第七章環(huán)境保護 337.1環(huán)境保護 337.2環(huán)境保護目標(biāo)和對策措施 337.3勞動衛(wèi)生與安全 347.4消防 35第八章組織管理與營運策略 368.1組織管理 368.2建設(shè)期項目管理機構(gòu)的設(shè)置 368.3運營期項目管理機構(gòu)的設(shè)置 368.4勞動定員 378.5運營策略 37第九章項目建設(shè)期和實施進(jìn)度安排 389.1建設(shè)工期 389.2實施進(jìn)度安排 38第十章投資估算與資金籌措 4010.1投資估算 4010.2資金籌措 41第十一章項目經(jīng)濟效益分析 4211.1經(jīng)濟效益分析 4211.2財務(wù)評價結(jié)論 4311.3社會效益分析 43第十二章社會評價及風(fēng)險分析 4412.1項目對社會的影響分析 4412.2風(fēng)險分析 44第十三章研究結(jié)論及建議 48──────────────────────────────────────────────PAGE15第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱XX有限公司標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項目1.1.2承辦單位：XX有限公司XX有限公司成立于2012年，公司地址位于XX市XX區(qū)心圩街13-1號收購門市部。1.1.3編制依據(jù)（1）有關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》（2008年）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2002年）《中華人民共和國消防法》（1998年）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2003年）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（1998年）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（1996年）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1997年）《中華人民共和國水污染防治法(修正)》（1996年）《中華人民共和國水污染防治法實施細(xì)則》（2000年）（2）規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB50137-2011《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009－2001（2006年版）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2010《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011－2010《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223－2008《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2002）《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB50108-2008）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003-2001）《混凝土小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T14-2004）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》(JGJ94-2008)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50－2001《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004（3）有關(guān)規(guī)劃、文件《XX市城市總體規(guī)劃》（2011—2020）《投資項目可行性研究指南（試用版）》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）相關(guān)的各項規(guī)定和業(yè)主提供的其他資料1.2.2項目提出的理由和過程隨著企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展、規(guī)范，現(xiàn)有小型企業(yè)已不能適應(yīng)形勢發(fā)展，為提高群眾生活質(zhì)量，加強環(huán)境整治，加快城市發(fā)展，急需擴大企業(yè)經(jīng)營場地及優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本項目的建設(shè)，一是有利于解決部門企業(yè)廠房面積不足的問題。現(xiàn)有小企業(yè)因發(fā)展需要，急需擴大生產(chǎn)，但在現(xiàn)有條件下單個項目實施新建廠房不夠規(guī)模。通過標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，可以緩解小企業(yè)經(jīng)營場地問題，同時促進(jìn)小企業(yè)的相互作用，并促使地區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟的飛躍發(fā)展；二是，可以改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及居民的生活質(zhì)量；三是，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)可以節(jié)約利用土地。在當(dāng)前土地供求矛盾十分突出的情況下，如何提高土地利用率是迫切需要解決的現(xiàn)實矛盾，而擬建項目的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)可以鞏固階段土地市場治理成果，節(jié)約用地和提高土地利用效率，優(yōu)化城鎮(zhèn)可用土地資源配置，又可以集中利用公用設(shè)施，從而達(dá)到節(jié)約用地的目的，這對于城市工業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展也具有積極的作用。2013年1月，我公司受XX有限公司委托，開始進(jìn)行本項目建議書的編制工作。1.2項目概括1.2.1項目擬建地點本項目擬建于XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)友誼路，項目用地面積15畝。1.2.2建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積28畝，其中一期工程占地面積15畝（9971.96㎡），二期工程占地面積13畝。一期工程建筑占地面積2443.13㎡，總建筑面積24929.9㎡。計劃建造5層廠房，其中冷庫建筑設(shè)置在一層，建筑面積為8643.3㎡。1.2.3項目投入總資金及資金籌措本項目總投資估算為10000萬元，資金來源為業(yè)主自籌。1.2.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)見下表1-1所示：表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡9971.962總建筑面積㎡24929.93其中冷庫建筑面積㎡8643.3廠房建筑面積㎡16286.64建筑占地面積㎡2443.135容積率－2.56建筑密度%24.57綠地率%30.08項目投入總資金萬元10000第二章建設(shè)背景和項目建設(shè)的必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年，位于廣西壯族自治區(qū)首府XX市的南部,2001年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),是廣西最早成立的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，托（代）管那洪、金凱街道辦、吳圩鎮(zhèn)，管轄區(qū)總面積504平方公里，常住人口25萬人，目前已形成“三園兩區(qū)”的發(fā)展格局，東面為xx，西側(cè)為xx，南端為xx，中部為xx和中央商住區(qū)，各園區(qū)功能互補，規(guī)劃建設(shè)為“以第二產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)”近幾年來，XX經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增幅超過50%，已成為XX乃至廣西范圍內(nèi)技術(shù)、資金、人才最為密集的區(qū)域之一，也是XX經(jīng)濟發(fā)展最具活力和潛力的區(qū)域之一，開發(fā)區(qū)的窗口、示范、輻射和帶動作用日益明顯。XX國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)目前已形成“三園兩區(qū)”的發(fā)展格局，東面為xx，西側(cè)為xx，南端為xx，中部為xx和中央商住區(qū)，各園區(qū)功能互補，規(guī)劃建設(shè)為“以第二產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)”XX國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高水平建設(shè)的原則和思路進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，努力把xx建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟園區(qū)，形成總部產(chǎn)業(yè)基地、資本金融港和生態(tài)科技新城，成為助推科技產(chǎn)業(yè)騰飛的孵化器。目前，xx科技園以全面實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一個集總部產(chǎn)業(yè)基地、資本金融港和生態(tài)科技新城于一體的高端園區(qū)，正以嶄新的姿態(tài)崛起在XX南部。其中，XX科技園總部基地將吸引大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，將推進(jìn)多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。本項目的建設(shè)有助于加快產(chǎn)業(yè)化集群，促進(jìn)XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商引資，促進(jìn)XX市的經(jīng)濟發(fā)展。2.1.2XX市鼓勵建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房2007年XX市人民政府發(fā)文《XX市人民政府關(guān)于鼓勵建設(shè)和使用工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的意見》中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房提出：（一）實行手續(xù)辦理優(yōu)先。凡新建標(biāo)準(zhǔn)廠房的，不論投資主體，一律享受“五優(yōu)先”，即優(yōu)先審批、優(yōu)先供地、優(yōu)先規(guī)劃、優(yōu)先設(shè)計、優(yōu)先施工。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先予以保證。各有關(guān)部門要主動溝通、加強協(xié)作、強化服務(wù)、簡化手續(xù)、提高效率，確保全市標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)順利有序推進(jìn)。（二）給予財政補貼扶持。為充分發(fā)揮財政資金引導(dǎo)作用，鼓勵開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)和社會資金投入標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，“十一五”期間，市財政根據(jù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房計劃建設(shè)具體情況，每年從財政資金中安排標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)專項補助金，對當(dāng)年竣工的標(biāo)準(zhǔn)廠房按竣工面積給予投資者一次性建設(shè)補貼，第一層按10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補貼，第二層按15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補貼，第三層及以上按20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補貼。標(biāo)準(zhǔn)廠房補助資金每年結(jié)算一次，由投資者提出申請，標(biāo)準(zhǔn)廠房所在開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)管理機構(gòu)簽署初審意見，市經(jīng)委會同財政等有關(guān)部門審核后兌現(xiàn)。（三）實行建設(shè)規(guī)費減免。標(biāo)準(zhǔn)廠房第二層起免征基礎(chǔ)設(shè)施配套費。（四）支持配套設(shè)施建設(shè)。參與多幢標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的投資業(yè)主，可以按本意見第5條的控制標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃用地內(nèi)按總用地面積及總建筑面積10%控制建設(shè)配套設(shè)施。（五）鼓勵企業(yè)挖潛建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。鼓勵工業(yè)企業(yè)在符合城市規(guī)劃和土地使用功能的前提下，加層加高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。對利用非行政劃撥的存量土地單層廠房翻建多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的，不另行收取土地出讓金，符合房屋權(quán)屬登記條件的，可申請辦理房產(chǎn)證，允許轉(zhuǎn)讓、租賃或作價出資（入股）等。鼓勵分布在“城中廠”的企業(yè)異地搬遷入駐開發(fā)區(qū)（工業(yè)集中區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)廠房，原廠區(qū)土地優(yōu)先納入市土地收購儲備，通過“招拍掛”所得土地收益按有關(guān)規(guī)定優(yōu)先返還企業(yè)作搬遷經(jīng)費。2.2項目建設(shè)的必要性及重要意義2.2.1促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用XX市正處于加快新型工業(yè)化進(jìn)程的關(guān)鍵時期，面臨著多區(qū)域合作、多機遇重疊的發(fā)展新興機遇。建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，構(gòu)建資源節(jié)約型經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型社會的具體體現(xiàn)；是優(yōu)化我市土地資源配置，緩解用地緊張矛盾，為中小企業(yè)搭建發(fā)展平臺，解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段；是培育優(yōu)勢行業(yè)，促進(jìn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進(jìn)我市建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的有效途徑。各級各部門要高度重視推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和使用的重要意義，加快建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。2.2.2是外來投資的承接平臺，利于招商引資標(biāo)準(zhǔn)化廠房是外來投資的承接平臺。外來投資，包括外資或是中心大城市“退二進(jìn)三”撤出的工廠，經(jīng)?？粗械闹皇钱?dāng)?shù)叵鄬Ρ阋说膭趧恿Y源或是市場，也許最初并沒有長期在當(dāng)?shù)亟?jīng)營的計劃。因此，他們不愿意投資建廠房，更想租用標(biāo)準(zhǔn)化廠房，只要機器一安裝，就可以很快地投入生產(chǎn)，將來向工資更便宜的地方轉(zhuǎn)移也方便。因此不少投資者到一個地方，先詢問的就是標(biāo)準(zhǔn)化廠房的情況。有了一大批標(biāo)準(zhǔn)化廠房，就有了招商引資的載體，有了低成本、快回報的投資優(yōu)勢，就能快速吸引投資，有效提高招商引資成功率，就能催生大項目、培植大稅源、致富老百姓。因此本項目的建設(shè)將提高土地利用效率，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模3.1市場定位分析本項目主要圍繞標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房及辦公等附屬設(shè)施的整體開發(fā)，采取標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房招租生產(chǎn)為主和自主生產(chǎn)為輔的經(jīng)營方式，對市場前景良好、環(huán)保污染少的項目優(yōu)先引入，擇優(yōu)選擇生產(chǎn)商，同時又可以對整個項目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，形成小區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟互補，減少投資盲目性和失誤。標(biāo)準(zhǔn)廠房是指在規(guī)定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)場所的發(fā)展平臺。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)廠房出租分析如下：（1）中小企業(yè)用地已受政策制約。中小企業(yè)用地，根據(jù)目前集約用地、節(jié)約用地的政策很難得到支持，要單獨征地、獨自建造廠房的可能性極小，因此，這些企業(yè)負(fù)責(zé)人也想法需找新的空間，大多是租用各種閑置房屋，有的做倉庫，有的設(shè)車間等等。（2）租用標(biāo)準(zhǔn)廠房是中小企業(yè)加快資本積累和發(fā)展得好途徑。企業(yè)小，經(jīng)濟實力有限，靠大量投入的確是一件難辦的事，若能廠房租用，只需要增加生產(chǎn)設(shè)備就能擴大生產(chǎn)能力，對企業(yè)來說既省錢（一般可節(jié)省投資約40%~50%左右）又省時（一般可縮短項目實施時間的3/1左右），并能少花很多精力，因此，本項目的舉措很受企業(yè)歡迎。3.2項目建設(shè)內(nèi)容及項目規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、冷庫等建筑。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下：項目用地：9971.96㎡（15畝）總建筑面積24929.9㎡其中：廠房建筑面積16286.6㎡冷庫建筑面積8643.3㎡建筑占地面積2443.13㎡容積率2.5建筑密度24.5%綠地率30.0%────────────────────────────────────────────── PAGE37第四章項目的建設(shè)地址與建設(shè)條件4.1擬建地址項目建設(shè)地址位于XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)xx路，用地面積為15畝。用地性質(zhì)為工業(yè)用地。4.2項目的建設(shè)條件4.2.1地形、地貌條件XX市地貌分平地、低山、石山、丘陵、臺地5種類型。平地是XX市面積最大的地貌類型，面積為1037.33平方公里，占全市面積57.78%，分布于左、右江下游匯合處和邕江兩岸。XX市地形是以邕江廣大河谷為中心的盆地形態(tài)。這個盆地向東開口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為xx嶺低山，南有xx高丘陵，西有xx山（西xx東部山地）。形成了西起xx山，東至xx山的長形河谷盆地。盆地中央成為各河流集中地點，右江從西北來，左江從西南來，良鳳江從南來，安吉江從北來，組成向心水系。盆地的中部，即左、右江匯口處，南北兩邊丘陵靠近河岸，形成一天然的界線，把長形河谷、盆地分割成兩個小盆地，一是以XX市區(qū)為中心的xx河谷盆地；二是以xx鎮(zhèn)為中心的侵蝕―溶蝕盆地。4.2.2自然條件XX位于北回歸線南側(cè)，屬濕潤的亞熱帶季風(fēng)氣候，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6℃左右。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃。年均降雨量達(dá)1304.2mm，平均相對濕度為79%,主要氣候特點是炎熱潮濕。相對而言，一般是夏季潮濕，而冬季稍顯干燥，干濕季節(jié)分明。夏天比冬天長得多，炎熱時間較長。春秋兩季氣候溫和，集中的雨季是在夏天。最近五年XX市全年盛行東南、東北、東三個風(fēng)向，從季節(jié)性變化看，秋季和冬季偏東北方向的風(fēng)較多，而春季和夏季則以偏東南方向的風(fēng)較多。XX市平均風(fēng)速為1.8m/s。4.2.3水文地質(zhì)條件地表水：XX市轄區(qū)匯水歸屬珠江流域西江體系。xx是西江的重要支流——郁江的上游河段，由左﹑右江匯合而成，是貫穿XX市區(qū)的主要河流。邕江起于XX市江西鎮(zhèn)三江村（宋村），止于邕寧界外六景圩，全長134m，流域集水面積6120km2。邕江江寬約480m，平均水面寬約300m，水量充沛，河槽穩(wěn)定，河道深泓靠近岸邊。根據(jù)XX市水文站歷年實測資料統(tǒng)計，邕江多年平均水位為63.30，多年平均流量為1360m3/s，多年平均年徑流量為411.2億m3。徑流年內(nèi)汛期水量占年水量的80%，最大月徑流占年徑流30%左右。歷年最高洪水位79.98m，最大流量為18400m3/s。全市有大小河流數(shù)十條，均為xx支流，其中分布于建成區(qū)內(nèi)的xx流有9條。這9條河流中，xx、二xx、xx沖、xx沖、水xx江、xx江6條流經(jīng)城區(qū)重要地段，距項目所在區(qū)域最近地表水體為項目西面1.5㎞處的右江。地下水：XX盆地地下水類型為第四系松散沉積物孔隙水類型。地質(zhì)：XX市地質(zhì)為中新生代盆地，XX盆地地處xx山字型構(gòu)造前弧弧頂緯向構(gòu)造帶上，形似紡錘，縱向長軸為東北東向，全長約70km，橫向短軸約30km，兩頭尖且封閉，盆地周圍為古老巖層構(gòu)成的低山丘陵所環(huán)繞，標(biāo)高為260～500m，比高為150～250m，盆地西南部為面積約140km2的沖積平原。4.2.3經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資環(huán)境1、道路結(jié)合現(xiàn)狀及城市發(fā)展方向，規(guī)劃以方格路網(wǎng)為主，從總體上看，主要的交通性規(guī)劃干道路網(wǎng)具有“環(huán)網(wǎng)結(jié)合，四縱四橫”的特征。壯錦大道（機場路）兩側(cè)之間的生活區(qū)道路網(wǎng)以客運交通為主，開發(fā)區(qū)周邊干道和工業(yè)園區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)則以貨運交通為主。2、給排水由xx水廠和xx水廠聯(lián)合供給，水量充足。沿白沙大道敷設(shè)有DN1200mm輸水干管以及在友誼路、壯錦大道等道路上建有DN400-600mm配水干管。根據(jù)城市總體規(guī)劃污水排放總體布局，規(guī)劃區(qū)屬于江南流域，所有污水進(jìn)入xx水處理廠處理排放至邕江下游。目前xx污水處理廠已建成投產(chǎn)運行，沿白沙大道已建有部分污水干管，收集開發(fā)區(qū)大部分生活污水和生產(chǎn)廢水。開發(fā)區(qū)內(nèi)河水系發(fā)達(dá)，主要有xx江和xx河以及大大小小的xx多處，雨水就近排入這些水體，xx下游即xx江出xx設(shè)閘和排澇泵站，xx江設(shè)有閘門。開發(fā)區(qū)的防洪排澇主要依托內(nèi)河水體聯(lián)動。3、電力電信位于xx水庫旁的500KVXX變?yōu)閄X市主要電源，現(xiàn)有三回500KV出線和四回220KV出線；在開發(fā)區(qū)東側(cè)220KVxx變現(xiàn)為開發(fā)區(qū)主要電源?，F(xiàn)狀有紙廠變和友誼變2座110KV變電站，占地面積各為0.72公頃和0.62公頃。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建設(shè)一座電信局，位于xx路南側(cè)。建成區(qū)現(xiàn)有裝機容量為1萬門程控電話交換分局，可直接同國內(nèi)外各地聯(lián)系。4、其他市政設(shè)施經(jīng)開區(qū)建成區(qū)現(xiàn)有消防站一個，位于xx路南側(cè)，占地面積0.53公頃；現(xiàn)有加油站四座。4.2.4經(jīng)濟概況2011年，初步核算，全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到1800.43億元，比上年增長14.2%。按戶籍人口計算，全市人均GDP25624元（按年末匯率折合為3869美元）。全市經(jīng)濟連續(xù)9年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)增加值244.41億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值652.91億元，增長17.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值903.11億元，增長13.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的13.93∶34.59∶51.48調(diào)整為13.58∶36.26∶50.16。與去年比較，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.67個百分點，第一、第三產(chǎn)業(yè)比重分別下降0.35和1.32個百分點。全年重大項目建設(shè)扎實推進(jìn)。深入開展“項目建設(shè)年”活動，繼續(xù)落實重大項目責(zé)任制，強化全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，項目建設(shè)快速推進(jìn)。列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重大項目大商匯物流中心、加氣混凝土砌塊生產(chǎn)項目一期已竣工投產(chǎn)。全年城區(qū)共實施項目534個，其中新開工項目449個，竣工項目397個。全社會固定資產(chǎn)投資突破100億元大關(guān)，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資均保持了30%以上的增長速度。招商引資工作成效顯著。加大招商引資宣傳推介力度，以城區(qū)5周年慶典為契機，以“兩會一節(jié)”為平臺，開展了系列招商推介活動，成功簽約了屈臣氏總部、中華路片區(qū)舊改等10個項目，簽約金額達(dá)78億元。全年新引進(jìn)內(nèi)資項目33個，合同引進(jìn)內(nèi)資86.47億元，同比增長16.49%；實際到位內(nèi)資47.22億元，同比增長24.73%；新批外資企業(yè)3家，新批合同外資4100萬美元，同比增長5.12%；直接利用外資（廣西全口徑）2580萬美元，同比增長20.61%，全面超額完成年度招商引資目標(biāo)任務(wù)。4.3選址合理性分析綜合以上分析，項目作為規(guī)劃的工業(yè)用地，具備了實施項目的良好建設(shè)條件?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件能滿足項目營運過程和外部環(huán)境條件的要求，也符合環(huán)境保護的相關(guān)要求，地址選擇是可行的。第五章工程技術(shù)方案5.1建筑工程5.1.1項目概況XX有限公司標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項目建設(shè)用地位于XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)友誼路。項目規(guī)劃凈用地面積9971.96m2，總建筑面積24929.9m2，其中建筑占地面積2443.13m2。5.1.2總平面布置本項目地塊為長方形，廠房建筑主要圍繞著地塊周邊交通道路布局，在東側(cè)和南北各設(shè)置一主、次出入口。廠房四周均為道路，充分保證了交通的順暢，同時滿足消防要求。5.2結(jié)構(gòu)工程（1）抗震設(shè)防XX市的抗震設(shè)防基本烈度為6度，地震分組為第一組，設(shè)計地震加速度為0.05g，根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，本項目的抗震設(shè)防類別為丙類，故結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮的地震作用按6度計算，抗震措施按設(shè)防烈度6度進(jìn)行計算，抗震構(gòu)造措施按6度采用。（2）基礎(chǔ)風(fēng)壓考慮50年重現(xiàn)期的基本風(fēng)壓：W=0.35kN/㎡，地面粗糙度為B類。（3）建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。（4）設(shè)計合理使用年限：50年。（5）結(jié)構(gòu)體系擬采用框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級四級。根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況及附近已建工程的基礎(chǔ)形式，基礎(chǔ)擬采用樁基礎(chǔ)。（6）結(jié)構(gòu)材料混凝土：柱C30～C40、墻C30~C40、梁板C25~C30；次要構(gòu)件：C20；鋼筋：HPB235fy=210N/mm2HRB335fy=300N/mm2HRB400fy=360N/mm2型鋼：Q235。焊條：E43、E50?？蚣芴畛鋲Γ簝?nèi)分隔Mb7.5混合砂漿砌MU10砼小型砌塊。外墻采用Mb7.5混合砂漿砌MU5自隔熱混凝土砌塊。5.3給排水工程5.3.1水源本工程采用市政自來水作為用水水源（含廠區(qū)用水、消防用水、綠化用水及沖洗用水），地塊周邊以有市政DN300的給水管網(wǎng)，項目從市政道路的市政管網(wǎng)引一根DN150給水管至本小區(qū)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)，以確保廠區(qū)及消防用水安全。5.3.2給排水本項目系生活用水，日用量70噸，由市政自來水廠供應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)廠房建成后可就近接通。排水室內(nèi)采用雨、污、廢分流制，室外采用雨、污分流制。工業(yè)廢水和生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)匯集后排入雨水管網(wǎng)或就近排入河道。5.3.3給水系統(tǒng)設(shè)計給水管道在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)。室內(nèi)給水主要利用市政水壓直接供給，高峰用水時由正壓疊壓變頻加壓供水系統(tǒng)來供給。管網(wǎng)采用下行上給式的給水方式向各棟、各用水點供水。5.3.4排水系統(tǒng)設(shè)計本工程排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。（1）雨水系統(tǒng)設(shè)計重現(xiàn)期按P=10年選用。屋面雨水經(jīng)天溝收集后由雨水斗經(jīng)雨水立管排至室外雨水管道。室外地面雨水經(jīng)雨水口收集后與屋面雨水一并由室外雨水管道就近排入道路旁的市政雨水管道。（2）污水系統(tǒng)污水排水系統(tǒng)采用伸頂通氣管，污水經(jīng)室外化糞池處理后，集中排至市政污水管道。5.3.5管材及潔具衛(wèi)生器具與配件采用國產(chǎn)或合資企業(yè)節(jié)水型產(chǎn)品。室內(nèi)生活給水管道采用PP-R塑料給水管，室外給水管采用PE100給水管。室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，室外排水管采用雙壁波紋管。5.4電氣工程根據(jù)建設(shè)規(guī)模和承包企業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)，本項目屬于三級用電負(fù)荷，擬新增800KVA變壓器1臺，由市供電局解決。廠內(nèi)供電線全部用電纜均采用地埋式，照明采用BVR型絕緣導(dǎo)線穿PVC管在強、樓板內(nèi)暗敷設(shè)。5.4.1動力配電設(shè)汁（1）本工程采用380~220V三相四線制電源由相應(yīng)的10／0.4kV變配電所向各用電單元供電。采用放射式和樹干式相結(jié)合的低壓配電方式。（2）消防用電設(shè)備由不同低壓母線段提供兩回路電源，并在設(shè)備末端設(shè)自動切換裝置。（3）凡容量為30kW及以上的電動機采用軟起動，容量為30kW以下者直接起動。消防用電設(shè)備可在現(xiàn)場控制，亦可在消防控制室自動及手動控制。5.4.2火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制根據(jù)建筑防火規(guī)范，本工程應(yīng)按一類防火建筑物裝設(shè)火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。系統(tǒng)采用集中控制形式。消防控制中心設(shè)于一層，監(jiān)控整個建筑物火災(zāi)及消防設(shè)備運行情況。第六章節(jié)能與節(jié)水6.1節(jié)能規(guī)范1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2、《《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年修訂）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）；3、《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）；4、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布促進(jìn)實施<產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》（國發(fā)[2005]40號）；5、《建筑節(jié)能技術(shù)政策》（建設(shè)部1996年發(fā)布）；6、《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）；7、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年版）》（國家發(fā)改委2011年第9號）；8、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）；9、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（國家建設(shè)部令第143號，2006年1月1日起實行）；10、《關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)節(jié)能減排實施方案的通知》（桂政發(fā)〔2007〕26號）；6.2節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189-2005)；2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ134-2010)3、《太陽能利用與建筑一體化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》4、《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50366-2009）5、《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》GB50364-20056、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）7、《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）8、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-20039、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16—2008）10、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）11、《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）12、《建筑節(jié)能施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50411-2007）6.3節(jié)能措施遵照《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的要求，采取如下節(jié)能措施：（1）通過合理總平面設(shè)計，利用夏季主導(dǎo)風(fēng)向，因地制宜布置綠化帶，改善廠區(qū)氣候。（2）墻體采用自隔熱混凝土砌塊，并采取相應(yīng)的保溫隔熱措施。（3）消防前室及防煙樓梯盡量采用自然排風(fēng)方式。（4）房屋的自然進(jìn)風(fēng)設(shè)計使窗口開啟朝向和窗扇的開啟方式有利于向廠房導(dǎo)入室外風(fēng)，廠房的自然排風(fēng)設(shè)計應(yīng)能向室外順暢排風(fēng)。（5）屋面和外墻設(shè)置有效的保溫層和隔熱層。屋面采用35厚聚苯乙烯保溫層，外墻采用自隔熱混凝土砌塊并拌聚苯顆粒保溫砂漿達(dá)到隔熱保溫效果。6.4結(jié)構(gòu)節(jié)能措施本項目采用合理的結(jié)構(gòu)方案，并使用新三級鋼、高性能混凝土（廣西建設(shè)廳重點推廣的10項技術(shù)）。其中新三級鋼是專門為建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)用開發(fā)的新型鋼筋，其屈服強度為400mpa(牌號為hrb400)，比普通螺紋鋼強度提高20%左右，而價格增加不多，是國家大力推廣使用的優(yōu)良產(chǎn)品。高性能混凝土是一種以耐久性為主要指標(biāo)，同時具備高強、高早強、高施工性等優(yōu)異性能的新型混凝土。它具有一定的強度和高抗?jié)B能力；具有良好的工作性，在成型過程中不分層、不離析，易充滿模型；使用壽命長；具有較高的體積穩(wěn)定性。能減少正常使用階段的維護費用，設(shè)計達(dá)到易維護、少維護，減少維護成本。6.5給排水節(jié)能及節(jié)水措施（1）衛(wèi)生潔具采用自動沖洗，全部選用節(jié)水零配件。（2）衛(wèi)生間內(nèi)的潔具（除大便器外）采用節(jié)能沖洗設(shè)備，而蹲式大便器采用衛(wèi)生節(jié)水型腳踏延時閥，對節(jié)約水量起到很大作用。（3）水泵加壓采用變頻供水設(shè)備，節(jié)能電能。（4）所有給水管道采用內(nèi)壁光滑、水阻小的PE管，降低能耗。（5）排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制，對城市污水處理起到了節(jié)能作用。（6）設(shè)計中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定的淘汰的低效高耗能設(shè)備。（7）在市政給水管網(wǎng)接來的給水管道上設(shè)倒流防止裝置（防污隔斷閥），防止其倒流污染市政管網(wǎng)。（8）采用玻璃鋼生物化糞池，提高出水水質(zhì)，延長使用壽命。6.6電氣節(jié)能措施（1）選用綠色環(huán)保的電氣設(shè)備及材料，例如選用低煙無鹵型銅芯電纜及電線、環(huán)保型的應(yīng)急照明電源、高光效節(jié)能型燈具、光源及高效電子鎮(zhèn)流器等。（2）配電中心盡量設(shè)于用電負(fù)荷中心，供電半徑控制在200m以內(nèi)，以降低系統(tǒng)線路的傳輸損耗。（3）采取分相動態(tài)無功補償措施，提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)，降低系統(tǒng)的無功損耗。（4）對配電系統(tǒng)進(jìn)行諧波治理，減少諧波干擾。如功率較大的電動機可以采用變頻調(diào)速器或采用軟起動器，提高電動機在輕載時的效率或保證電網(wǎng)電壓的波動在所要求的范圍內(nèi)。（5）在低壓配電系統(tǒng)中設(shè)置能耗分項計量，以便對低壓設(shè)備的運行情況進(jìn)行能耗監(jiān)測。（6）照明配電負(fù)荷盡量做到三相平衡，降低零相負(fù)荷電流，提高照明配電系統(tǒng)電能效率。（7）合理選擇電纜、導(dǎo)線截面，改善電纜敷設(shè)條件。（8）合理選擇變壓器容量及型號，選用節(jié)能型變壓器，有效減少變壓器有功損耗，將變壓器負(fù)荷率控制在最經(jīng)濟節(jié)能運行范圍75%~85%之間。6.7通風(fēng)節(jié)能措施（1）采用機械通風(fēng)和自然通風(fēng)相結(jié)合，節(jié)約能源。（2）對全熱交換器所配的新風(fēng)管、排風(fēng)管和冷媒管道進(jìn)行保濕，減少輸送過程中的能耗。第七章環(huán)境保護7.1環(huán)境保護環(huán)境和自然資源是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕緱l件，保護好周圍的環(huán)境，合理的利用自然資源，是進(jìn)行經(jīng)濟建設(shè)必須加強注意的環(huán)節(jié)，保護環(huán)境是我國的一項基本國策。本項目在建設(shè)過程和運營過程中均嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的保護措施。7.2環(huán)境保護目標(biāo)和對策措施7.2.1規(guī)劃目標(biāo)要求租賃企業(yè)必須做好環(huán)境影響評價，推行清潔生產(chǎn)，采用低耗無污染或少污染的新工藝，在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，切實搞好“三廢”治理工作。對生產(chǎn)中產(chǎn)生的“三廢物”進(jìn)行分類、分級、分步處理，最大限度地減少“三廢”對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。規(guī)劃對大氣環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)，河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到Ⅲ-Ⅳ類水體標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲要求達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。即交通干線兩側(cè)噪聲平均控制在68dB(A)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲控制在56dB(A)。7.2.2對策措施（1）嚴(yán)格控制新污染源，認(rèn)真執(zhí)行環(huán)境影響評價制和“三同時”制度；（2）租賃企業(yè)的生產(chǎn)應(yīng)以節(jié)能、清潔生產(chǎn)為發(fā)展方向；（3）加強區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護的評估工作，實行污染總量控制；（4）加強對水環(huán)境的治理和保護，確保區(qū)內(nèi)河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到Ⅲ-Ⅳ類水體標(biāo)準(zhǔn)；（5）區(qū)內(nèi)實行雨、污分流排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內(nèi)污水主要為生產(chǎn)廢水和生活污水，先由企業(yè)自行處理，后接入?yún)^(qū)內(nèi)污水管道，嚴(yán)謹(jǐn)直接排放。7.2.3環(huán)衛(wèi)措施（1）垃圾處理區(qū)內(nèi)合理布置垃圾和糞便無害化處理設(shè)施，實現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便處理無害化、管道化，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集后在區(qū)外進(jìn)行填埋處理。（2）公共廁所廁所均設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)廠房內(nèi)，由租賃企業(yè)負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生工作。7.3勞動衛(wèi)生與安全對租賃企業(yè)要進(jìn)行擇優(yōu)選擇，符合標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，才能有資格承租標(biāo)準(zhǔn)廠房，并對有關(guān)企業(yè)進(jìn)行有效管理。企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，從業(yè)人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程，穿戴必要的勞動保護用品，并對職工進(jìn)行必要的安全生產(chǎn)和操作規(guī)程培訓(xùn)。7.4消防區(qū)內(nèi)秉著“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行各類消防設(shè)計規(guī)范，合理劃分消防責(zé)任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設(shè)施；各類建筑物嚴(yán)格按《建筑防火設(shè)計規(guī)劃》（GBJ16-87）（2001版）等各相關(guān)要求建設(shè)。主要措施如下：（1）區(qū)內(nèi)沿各級道路布置消火栓，間距≤120m；（2）設(shè)置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火災(zāi)自動報警設(shè)施；（3）租賃企業(yè)按規(guī)定要求配備干粉滅火器；（4）管理部門加強日常檢查，杜絕火災(zāi)隱患。第八章組織管理與營運策略8.1組織管理項目建設(shè)期由XX有限公司對項目進(jìn)行有效的管理。項目運營期應(yīng)針對日常工作配置相應(yīng)的管理人員。運營期將由XX有限公司選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。8.2建設(shè)期項目管理機構(gòu)的設(shè)置建設(shè)期的管理機構(gòu)主要由工程管理部、工程技術(shù)科、計劃財務(wù)科、物資供應(yīng)科組成，各部門均由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)。物資供應(yīng)科物資供應(yīng)科公司總經(jīng)理工程技術(shù)科計劃財務(wù)科工程管理部圖8-1建設(shè)期組織管理機構(gòu)圖8.3運營期項目管理機構(gòu)的設(shè)置項目的建設(shè)除了嚴(yán)格施工質(zhì)量管理外，建成后的管理、經(jīng)營、維護也是極其重要的工作環(huán)節(jié)。（1）管理機構(gòu)由XX有限公司成立專門的物業(yè)管理服務(wù)部門，負(fù)責(zé)本項目的日常管理運營。（2）人力資源配置本項目建成后的人力資源配置主要是根據(jù)實際情況進(jìn)行設(shè)定。（3）人員招聘及培訓(xùn)項目建成后，招聘人員應(yīng)具備較高素質(zhì)，新進(jìn)人員需經(jīng)過短期的培訓(xùn)后方能上崗。8.4勞動定員項目勞動定員5人，即經(jīng)理1人，工程管理組2人，辦公室及財務(wù)組各1人，所有管理人員由XX有限公司統(tǒng)籌安排并負(fù)責(zé)統(tǒng)一培訓(xùn)，不足部分向社會招聘。8.5運營策略為加快本區(qū)域創(chuàng)新的步伐，在項目建設(shè)過程中，通過配套建設(shè)部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房作為產(chǎn)業(yè)化基地。在對中小科技企業(yè)開放的同時，這部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房將以優(yōu)惠租金接納高科技企業(yè)。通過對這些進(jìn)入快速成長期科技企業(yè)的遷入，帶動為其配套相關(guān)科技企業(yè)進(jìn)入基本地落戶，營造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。第九章項目建設(shè)期和實施進(jìn)度安排9.1建設(shè)工期項目的建設(shè)工期預(yù)計從2013年8月至2014年12月，共計16個月。9.2實施進(jìn)度安排本項目的實施計劃為16個月，時間從2013年1月至2014年10月。具體實施步驟為：項目建議書等前期工作從2013年1月開始，2月結(jié)束。3月份進(jìn)行初步設(shè)計、審批及施工圖設(shè)計工作，并于4月底結(jié)束；2013年5月份即開始施工招標(biāo)，至月底招標(biāo)工作結(jié)束；2013年6月主體工程基礎(chǔ)部分破土動工，至2014年9月30日以前完成工程驗收，并投入使用。具體實施進(jìn)度計劃詳見本項目的工作計劃進(jìn)度表（表9-1）。──────────────────────────────────────────────────────────────PAGE38表9-1項目工作進(jìn)度計劃表───────────────────────────────────────────────PAGE49第十章投資估算與資金籌措10.1投資估算10.1.1估算范圍本項目投資估算范圍包括：土建工程、水電安裝工程、室外工程等建安工程費用、工程建設(shè)其他費用及預(yù)備費的投資估算。10.1.2編制依據(jù)（1）方案設(shè)計圖紙、文字說明。（2）近期類似工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。（3）《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》（CECA/GC1-2007）（4）《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費用定額》（2010年版）（5）《廣西壯族自治區(qū)物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》（桂價費[2011]55號）10.1.3估算結(jié)果本項目總投資10000.00萬元。其中：設(shè)備購置費235萬元，占總估算值的2.35％;安裝工程費1025萬元，占總估算值的10.25％;建筑工程費6690萬元，占總估算值的66.9％;其他工程費2050萬元，占總估算值的20.5％。項目固定資產(chǎn)投資估算見表10-1。表10-1項目投資估算表序號工程或費用名稱估算價格（萬元）建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用總值一第一部分工程費用669023510252050100001廠房369070043902冷庫80050850其中底板20040.912252.9墻板35055.620425.6庫門1203.510133.5附件1005131184供配電20030502805給排水35030604409垃圾處理230203028011環(huán)境綠化200305028012其他4502030500二第二部分其他費用4054052建設(shè)單位管理費2502503勘察設(shè)計費50504工程監(jiān)理費55556前期工作費5050第一、二部分合計6690235102540510405三基本預(yù)備費11451145四建設(shè)期利息500500五合計6690235102520501000010.2資金籌措本項目總投資10000萬元，全部由業(yè)主自籌。第十一章項目經(jīng)濟效益分析11.1經(jīng)濟效益分析根據(jù)市場實際，考慮出租標(biāo)準(zhǔn)廠房價格定位在15元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)廠房出租每年可收取房租約1892.88萬元，冷庫出租價格定在6元/㎡/天，則冷庫每年可收取租金約293.16萬元，項目銷售收入為2186.04萬元。1、稅收：（1）營業(yè)稅：2186.04萬元×5%=109.3萬元（2）城市維護建設(shè)稅：109.3萬元×7%=7.65萬元（3）教育費附加：109.3萬元×3%=3.28萬元以上三項合計為120.23萬元.2、利潤估算：（1）銷售收入：2186.04萬元（2）營業(yè)稅金及附加：120.23萬元（3）經(jīng)營成本：50萬元（4）所得稅前利潤：2015.81萬元（5）應(yīng)繳所得稅：503.95萬元（所得稅率25％）（6）稅后利潤：1511.86萬元3、投資回收期（所得稅后）：投資回收期：10000/1511.86=6.61,本項目7年內(nèi)能回收成本，經(jīng)濟效益較好。綜上所述，本項目投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)值，項目效益好，而且每年凈利較高，所以該項目具有良好的前景,希望政府能夠大力支持。11.2財務(wù)評價結(jié)論經(jīng)財務(wù)測算和經(jīng)濟效益分析，投資回收期從建設(shè)期算起為6.61年，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項目的各項經(jīng)濟指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟效益比較理想。11.3社會效益分析本項目的投資建設(shè)可以增進(jìn)地方政府的財政稅收，加強了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套，增加當(dāng)?shù)氐膭趧恿蜆I(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也可以拉動了當(dāng)?shù)氐腉DP的增長，因此，投資本項目社會效益顯著。第十二章社會評價及風(fēng)險分析12.1項目對社會的影響分析本項目從市場需求出發(fā)，著力為XX市中小企業(yè)提供便捷、配套的廠房建筑。項目的建設(shè)能緩解XX市中小企業(yè)經(jīng)營場所需求平衡，是解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段；是培育優(yōu)勢行業(yè)，促進(jìn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進(jìn)我市建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的有效途徑；加快建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。本項目的建設(shè)具有重要的意義。此外，項目的建設(shè)有利于加快項目周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐。12.2風(fēng)險分析12.2.1風(fēng)險因素識別及程度分析結(jié)合以往工程項目建設(shè)的實際經(jīng)驗，實施本項目的主要風(fēng)險因素及風(fēng)險程度分析如下：（1）政策風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)廠房項目的建設(shè)需要政府的大力支持，國家土地政策、財稅政策等政策法規(guī)影響到項目的建設(shè)。該項目用地范圍已經(jīng)劃定，相關(guān)的手續(xù)可盡快辦妥，政策風(fēng)險對本項目而言屬一般風(fēng)險。（2）資金風(fēng)險資金風(fēng)險是指建設(shè)項目資金供給的中斷或延誤給項目建設(shè)帶來的風(fēng)險。本項目的資金籌措為業(yè)主自籌。項目資金的妥善解決和合理安排對于項目的順利建設(shè)顯得尤為重要，工程資金短缺是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中經(jīng)常性的問題，存在重大風(fēng)險。因此，資金風(fēng)險是本項目的主要風(fēng)險。（3）人為風(fēng)險人為風(fēng)險是指由于項目建設(shè)參與各方由于管理、技術(shù)和其它行為導(dǎo)致的種種工程風(fēng)險。人為風(fēng)險具有多種多樣的表現(xiàn)，主要表現(xiàn)如下：=1\*GB3①設(shè)計錯誤影響工程質(zhì)量或多次變更影響工程進(jìn)度；=2\*GB3②監(jiān)理工程師監(jiān)理不力，或失職或操行不端以權(quán)謀私，造成質(zhì)量、安全、進(jìn)度等方面出現(xiàn)問題；=3\*GB3③施工力量不足或施工組織不合理或施工管理混亂或指定履約能力差又有一定背景的分包商，可能造成質(zhì)量、進(jìn)度、安全等多方面的工程風(fēng)險；=4\*GB3④材料供應(yīng)環(huán)節(jié)利益沖突，致使工程停工待料或使用不合格材料；=5\*GB3⑤采用最低價中標(biāo)的辦法產(chǎn)生承包商，為獲取企業(yè)利潤，承包商可能出現(xiàn)偷工減料等行為，造成工程質(zhì)量事故或埋下工程質(zhì)量安全隱患等。=6\*GB3⑥由于拖欠工程款或拖欠工人工資或福利待遇不好，出現(xiàn)群體性罷工或騷亂，使工程施工癱瘓或造成其它意外損失；從上述分析來看，本項目存在一定程度的人為風(fēng)險。（4）工程風(fēng)險工程風(fēng)險指因設(shè)計方案、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。盡管項目建設(shè)所在地的地質(zhì)水文穩(wěn)定，項目工程方案變動的可能性較小，項目工程建設(shè)期較長，項目的某些費用支出較難準(zhǔn)確把握，因此，項目建設(shè)具有一定的工程風(fēng)險。工程風(fēng)險對本項目而言屬于中等程度的風(fēng)險。（5）投資估算風(fēng)險投資估算風(fēng)險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期延長，各種費用、費率等的提高。對于此項目而言，估算風(fēng)險屬一般風(fēng)險。12.2.2風(fēng)險防范措施（1）項目政策風(fēng)險的防范。一方面需要研究、關(guān)注相關(guān)的政策及其變動，以便根據(jù)變動了的政策作出有利于項目建設(shè)的措施和行動，另一方面則要盡快實施項目建設(shè)，減少因政策變動而給項目建設(shè)造成的不利后果。（2）項目資金風(fēng)險的防范關(guān)鍵在于項目資金的落實。對于本項目而言，業(yè)主應(yīng)及時落實項目的資金問題。（3）項目工程量的增多以及施工工期的延長是造成項目工程風(fēng)險的主要原因。因此，工程風(fēng)險的防范既需要探清項目場地的地質(zhì)水文狀況，也需要在設(shè)計階段全面考慮工程風(fēng)險因素，施工階段精心組織施工、保證施工按時按質(zhì)按量地完成，還需要在項目實施過程中采取針對性的措施，避免或降低工程風(fēng)險的危害。（4）投資估算風(fēng)險的防范需要在估算時考慮人工、材料等費用、費率上漲的可能性，并預(yù)留費用盡早實施項目建設(shè)。第十三章研究結(jié)論及建議1、在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現(xiàn)在：著力為XX市中小企業(yè)提供便捷、配套的廠房建筑。項目的建設(shè)能緩解XX市中小企業(yè)經(jīng)營場所需求平衡，是解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段；是培育優(yōu)勢行業(yè)，促進(jìn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進(jìn)我市建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的有效途徑；加快建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟效益：一是可以通過經(jīng)濟獲得利潤，逐步收回投資；二是項目地處XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，可帶動當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。2、項目風(fēng)險大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。目錄TOC\o"1-2"\h\z1總論 11.1項目概況 11.2項目建設(shè)單位和技術(shù)依托單位概況 11.3可行性研究報告編制依據(jù) 21.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 21.5研究結(jié)論 42項目背景及建設(shè)必要性 52.1項目背景 52.2項目建設(shè)的必要性 63市場分析 103.1項目主要產(chǎn)品 103.2市場分析 113.3市場定位與競爭優(yōu)勢 134建設(shè)選址與條件 154.1梅山鄉(xiāng)概況 154.2選址地塊現(xiàn)狀 164.3建設(shè)條件 175建設(shè)方案 185.1建設(shè)規(guī)模與布局 185.2農(nóng)業(yè)設(shè)施及設(shè)備 195.3土建工程 246招標(biāo) 276.1招標(biāo)事項 276.2招標(biāo)初步計劃 277環(huán)境影響評價 297.1環(huán)境現(xiàn)狀及影響因素 297.2對策和措施 308組織管理和運行機制 318.1組織管理 318.2運行機制 329項目進(jìn)度安排 339.1項目進(jìn)度計劃 339.2項目實施進(jìn)度表 3310投資估算與資金籌措 3510.1投資估算 3510.2資金籌措 3610.3財政補助資金投向 3611效益分析 3711.1財務(wù)效益評價 3711.2社會效益分析 4012可行性研究結(jié)論與建議 4212.1研究結(jié)論 4212.2建議 43目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項目概況65、結(jié)論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設(shè)的必要性9第三章項目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項目建設(shè)地點及建設(shè)條件171、項目建設(shè)地點172、項目建設(shè)條件17第五章項目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項目實施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護措施……404、環(huán)境影響評價結(jié)論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機構(gòu)與人力資源配置461、組織機構(gòu)462、組織機構(gòu)圖46第十章項目實施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項目實施進(jìn)度安排483、項目實施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 35HYPERL