城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目可行性建議書

青白江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目可行性研究報告項目編制人員：************審核人員：**********************************二0一二年五月****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目第1頁共54頁目錄TOC\o"1-1"\u第一章總論 1第二章項目業(yè)主簡介 9第三章項目區(qū)概況 10第四章項目建設(shè)背景及必要性分析 15第五章新增建設(shè)用地出讓收入分析 18第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 34第七章項目實施進(jìn)度計劃 36第八章項目管理方案 37第九章投資估算及資金籌措 41第十章項目收益預(yù)測分析 43第十一章貸款償還及財務(wù)分析 46第十二章風(fēng)險分析 48****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目PAGE50第一章總論項目名稱****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目項目性質(zhì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地拆遷安置補(bǔ)償、安居工程建設(shè)、建設(shè)用地統(tǒng)征、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目地點本項目建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。項目業(yè)主***************項目運(yùn)作方式及建設(shè)規(guī)模(一)項目運(yùn)作方式采取“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。項目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。本項目通過對拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設(shè)用地指標(biāo)，再對建新區(qū)進(jìn)行土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，進(jìn)行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，同時在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，獲得新增建設(shè)用地交由政府在公開市場上出讓，以固定收益模式保障投資的回收。(二)建設(shè)規(guī)模本項目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，預(yù)計土地整理面積為600畝。整理目標(biāo)根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法>的通知》（川國土資發(fā)[2008]68號）的要求進(jìn)行土地整理，為了使整理土地達(dá)到招拍掛出讓條件，推進(jìn)都****土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，做好土地資產(chǎn)運(yùn)營工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場宏觀調(diào)控作用和土地市場資源配置的調(diào)節(jié)作用，使****土地資產(chǎn)價值最大化，支持****農(nóng)民群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高****的知名度和美譽(yù)度，為****經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)服務(wù)。報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)[2005]207號）；《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[2007]169號）；《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）；《四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（川國土資發(fā)[2008]68號）；《四川省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點實施規(guī)劃編制技術(shù)要點》；《成都市“拆院并院”工作實施細(xì)則》（成國土資發(fā)[2007]133號）；《成都市土地綜合整理項目土地權(quán)屬調(diào)整暫行規(guī)定》（成國土資發(fā)[2007]390號；《成都市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法》（成國土資發(fā)[2008]356號）；《****城市建設(shè)規(guī)劃》；《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資意向協(xié)議書》；《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資補(bǔ)充協(xié)議書》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2006]1325號）；成都市國土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案的批復(fù)》的通知（成國土資函【2008】127號）。四川省國土資源廳《關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》（川國土資函【2009】411號。成都市****發(fā)展和改革局文件《關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2011】139號）?？裳袌蟾娓乓爸饕Y(jié)論 (一)項目建設(shè)必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護(hù)耕地的基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量。“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。1、項目建設(shè)有利于加快****土地的開發(fā)與建建設(shè)。2、可緩解****居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。3、將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施。4、土地集約利用的需要。5、為引入社會資金進(jìn)行****城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點。(二)項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容包括：1.將拆除舊房后的農(nóng)村院落整理為耕地。2.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)村道路整理為耕地。3.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)田水利設(shè)施整理為耕地。4.將規(guī)劃需歸并的田坎整理為耕地。5.將項目區(qū)的廢棄地、荒草地整理為耕地。6.將分散居住的農(nóng)村居民遷至規(guī)劃安置區(qū)集中居住，推進(jìn)鎮(zhèn)、村一體化。主要標(biāo)準(zhǔn)為：土地的拆遷安置補(bǔ)償其中：(1)對拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得600畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費用為30萬元/畝；(2)建新區(qū)的600畝城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的拆遷安置補(bǔ)助，成本為30萬元/畝，該價格含建新區(qū)內(nèi)的拆遷安置所涉及的的土地補(bǔ)償費、青苗及附作物補(bǔ)償費、安居房建設(shè)及人員安置費、土地管理費、統(tǒng)征工作經(jīng)費等；建新區(qū)宗地外“六通”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)：5萬元/畝。(三)項目實施進(jìn)度安排該項目土地整理周期30個月，土地出讓期6個月，總計36個月，即三年。(四)項目總投資及資金來源項目總投資項目總投資預(yù)計45000萬元，其中征地拆遷安置成本共計36000萬元（拆舊區(qū)土地整理費用為18000萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷費用18000萬元），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)3000萬元，前期及建設(shè)單位管理費1500萬元，擔(dān)保費用1500萬元，財務(wù)費用3000萬元。資金來源項目資金來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。具體為：(1)自籌資金：本項目自籌資金由業(yè)主籌措15000萬元，占總投資的33.3%。(2)申請銀行貸款30000萬元，占總投資的66.7%申請銀行貸款30000萬元。貸款期限3年期，其中寬限期1年。貸款利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%測算。資金使用計劃根據(jù)項目進(jìn)度要求，項目擬在36個月內(nèi)完成，項目資金預(yù)計使用安排為：（1）2011年安排資金1000萬元，占總投資的2.2%，主要用于前期項目勘察、調(diào)查及項目啟動使用；（2）2012年度安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項目所涉及拆遷安置房建設(shè)及其他補(bǔ)償；（3）2013年安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于拆舊區(qū)尾款及建新區(qū)土地整理項目的拆遷補(bǔ)償、安居房建設(shè)及支付貸款費用。（4）2014年安排資金4000萬元，占總投資9%，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及支付貸款費用。(五)財務(wù)及還款能力分析1、項目收益預(yù)測分析本項目償債資金還款來源是****政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設(shè)用地，將其上市出讓所得收入。政府獲得的土地收益做為項目收益和銀行借款償還保障，公司項目收益將優(yōu)先保證還貸資金，經(jīng)測算，土地出讓后公司應(yīng)收項目投資款45000萬元，應(yīng)收項目資金成本55008萬元，應(yīng)收項目管理成本8251萬元，應(yīng)收項目管理費2750萬元，應(yīng)收項目總投資收益13752萬元，總計收入為79761萬元，總投資45000萬元，項目收益為34761萬元，項目業(yè)主收益（扣除所得稅后）為26070萬元。本項目通過對項目區(qū)的土地整理，可緩解農(nóng)民安置的巨大壓力，帶動都****的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，其社會效益顯著；經(jīng)過財務(wù)分析，投資利潤率為77.3%，自有資金投資利潤率231.7%，經(jīng)濟(jì)效益顯著。2、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項目本金及項目收益共計79761萬元，是貸款本金總額30000萬元的2.66倍；是貸款本息總額33000萬元的2.42倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%，另外項目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力，也為還款提供了重要的保障。(六)項目風(fēng)險分析1、投資估算的風(fēng)險。本項目建設(shè)規(guī)模較大，且項目涉及的相關(guān)土地規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報告對項目的投資僅進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實際情況可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。2、貸款償還及土地出讓收入實現(xiàn)的風(fēng)險。本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。根據(jù)測算，項目具有較強(qiáng)的償債能力。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格及政府還款不能保證，都可能給本項目的貸款償還帶來風(fēng)險。3、拆遷安置風(fēng)險及資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項目正常實施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，對本項目建設(shè)周期和投資具有重大影響。4、籌資風(fēng)險本項目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，政府配套政策的調(diào)整，都可能給本項目的資金籌措帶來風(fēng)險。

第二章項目業(yè)主簡介一、項目業(yè)主基本情況名稱：***************法人代表：****公司住所：成都市****大同鎮(zhèn)大同路42號注冊資本：（人民幣）叁仟萬元實收資本：（人民幣）叁仟萬元企業(yè)類型：其它有限責(zé)任公司注冊號：***************經(jīng)營范圍：項目投資；土地整理服務(wù)；其他無需審批或許可的合法項目。二、經(jīng)營管理水平一)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立股東會、執(zhí)行董事和監(jiān)事，行政機(jī)構(gòu)為總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、財務(wù)部、項目部和工程部。(二)管理層素質(zhì)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理****、董事***、付總經(jīng)理****、財務(wù)總監(jiān)****均是大學(xué)文化，其中：****是國家注冊土地估價師，****是國家注冊會計師。三、經(jīng)營業(yè)績新成立企業(yè)。

第三章項目區(qū)概況一、****項目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資源廳批準(zhǔn)立項，項目批文為川國土資函〔2009〕411號，以下簡稱本項目。項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積7347.6畝，預(yù)計搬遷農(nóng)戶896戶（2345人，以實際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約22萬平方米，預(yù)計產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地900畝（省廳立項為1300畝，實際以省國土資源廳實際驗收為準(zhǔn)），計劃總投資萬元，項目建設(shè)期3年。二．項目區(qū)自然、經(jīng)濟(jì)、社會條件1、交通狀況***區(qū)內(nèi)交通布局合理，公路與鐵路相互銜接，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。

區(qū)內(nèi)有國道主干線“五縱七橫”中的上海—成都（成南高速公路）、二連浩特—河口（成綿高速公路）和國道108線（大件路）三條國道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成環(huán)路，與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。

國家三條干線鐵路成渝、寶成、達(dá)成，成都鐵路樞紐—北環(huán)線均經(jīng)過***，區(qū)境內(nèi)有個鐵路車站，5條企業(yè)鐵路專用線，最大到發(fā)貨量達(dá)700萬噸/年。2、充足的能源供應(yīng)水

全年供水無間斷

工業(yè)渠進(jìn)水流量：20立方米/秒

工業(yè)用水配水計劃指標(biāo)流量：7立方米/秒

實際工業(yè)用水流量：3立方米/秒

富裕流量：4立方米/秒

電

可保證多回路、多電源工業(yè)供電要求

公用變電站：現(xiàn)有12座（500KV一座，220KV二座，110KV三座，35KV六座）在建一座（220KV）

總變電容量：304.77萬KVA

供電范圍：成都市及整個川北地區(qū)

可供區(qū)內(nèi)容量：75.13萬KVA以上

氣

***是西南地區(qū)最大的天然氣輸配中心和唯一具有天然氣供應(yīng)調(diào)度能力的地區(qū)。擁有亞洲最大的中石油天然氣計量檢測中心。

配氣站：10座

日供氣能力：1863萬立方米

雙氣源：川東南、川西北2條天然氣輸氣干線在區(qū)內(nèi)匯合3、豐富的人力資源成都是西部地區(qū)最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，現(xiàn)有42所高等院校、1000余個科研機(jī)構(gòu)、190余萬各類人才。有功能完善的人力資源市場，可提供各類專業(yè)技術(shù)及企業(yè)管理人才。

***擁有一支龐大的產(chǎn)業(yè)大軍和豐富的勞動力資源。有各類專業(yè)技術(shù)人員2萬余人。有職業(yè)中學(xué)兩所、中等技術(shù)專業(yè)學(xué)校三所、職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所，年畢業(yè)生人數(shù)超過2000人，并可針對企業(yè)要求提供對口培訓(xùn)服務(wù)。有剩余勞動力4萬人，其中近萬人接受過建筑、機(jī)械、電氣等專業(yè)技能培訓(xùn)。4、完善的配套設(shè)施日處理10萬噸工業(yè)及生活污水

國家鐵路二類口岸海關(guān)監(jiān)管點，可就地辦理“一關(guān)三檢”手續(xù)，集裝箱可在此出關(guān)運(yùn)達(dá)世界各地。

西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司，可針對企業(yè)需求提供服務(wù)。5、優(yōu)美的人居環(huán)境****大力實施“生態(tài)立區(qū)”戰(zhàn)略，啟動“低碳經(jīng)濟(jì)”示范區(qū)建設(shè)，大力推動國家級、省級生態(tài)區(qū)聯(lián)創(chuàng)和聯(lián)合國人居環(huán)境范例獎創(chuàng)建工作，2007年被評為首批“四川省環(huán)境保護(hù)模范區(qū)”。逐步形成了“生態(tài)攜產(chǎn)業(yè)齊飛、環(huán)保與建設(shè)并重、新城共山水一色、文明伴和諧同行”的良好局面。

先后實施了“環(huán)保五年行動計劃”、“成都北部生態(tài)屏障建設(shè)工程”等專項行動，全面深入開展環(huán)境綜合整治，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)西南地區(qū)城市中心規(guī)模最大、植被最豐富的10公里帶狀城市森林走廊。

2009年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到331天。

***餐飲業(yè)品種齊全、特色鮮明，餐飲一條街初具規(guī)模，農(nóng)家樂、特色餐飲遍布城鄉(xiāng)。二、大同鎮(zhèn)概況大同鎮(zhèn)位于成都市東北部，****境北部，東連城廂鎮(zhèn)，南接祥福鎮(zhèn)，西交大彎街道，北鄰廣漢市，是****主城區(qū)和成都市北部新城的核心組成部分，北新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū)、散貨物流園區(qū)、北部新區(qū)、鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)均位于鎮(zhèn)域范圍內(nèi)。幅員面積21.49平方公里，轄區(qū)內(nèi)有5個村民委員會、3個社區(qū)，117個村（居）民小組，總?cè)丝?6814人。

大同鎮(zhèn)歷史悠久、文化積淀深厚，旅游資源豐富，漢代已有集鎮(zhèn)雛形，相當(dāng)繁榮。境內(nèi)現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)壁山頭漢墓群、戰(zhàn)斗村漢墓群等多處漢代墓群，國家一級文物青銅馬、說唱俑等均出自大同。“鳳凰湖生態(tài)濕地旅游度假區(qū)”和原金堂縣名勝八景之一“文瀾秋月”均位于大同鎮(zhèn)境內(nèi)。

作為***工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都市國際集裝箱中心站及鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)所在地，大同鎮(zhèn)緊緊抓住歷史機(jī)遇，結(jié)合“三化聯(lián)動”和“產(chǎn)城一體”，立足“三規(guī)合一”，確立了“三橫三縱”、“三核三片”的發(fā)展思路。逐步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，以現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色，物流運(yùn)輸、倉儲、餐飲、娛樂、旅游蓬勃發(fā)展的一、二、三產(chǎn)業(yè)融合互動的良好局面，已成為基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，各行各業(yè)充滿生機(jī)，極具投資潛力的新興示范區(qū)。2011年4月，被確定為****建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市首批“系統(tǒng)集成推進(jìn)”示范鎮(zhèn)。2011年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（轄區(qū)口徑）24.3億元，同比增長34.2%；全口徑財政收入完成4503萬元，同比增長59%，其中：地方財政收入2249萬元（按新體制計算），同比增長64%；實現(xiàn)工業(yè)增加值17.02億元，同比增長45%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值15.32億元，同比增長45%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入9,429元，同比增長14.2%；服務(wù)業(yè)增加值達(dá)6.67億元，同比增長13.8%；社會商品零售總額達(dá)4.13億元，同比增長19.5%。

第四章項目建設(shè)背景及必要性分析一、項目基本情況(一)項目背景近年來，隨著****經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，一個個農(nóng)村居民集中居住區(qū)相續(xù)建成。越來越多的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)居住，有效地推動了城鄉(xiāng)互融和產(chǎn)業(yè)互動，加速了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，但同時集中居住區(qū)管理面臨的問題和困難也日益增多。就大同鎮(zhèn)而言，該鎮(zhèn)現(xiàn)已建成了怡馨花園、拆院并院、成青快速安置小區(qū)、同灣春曉、同福苑（一期）等5處安置小區(qū)，建筑面積約30萬平方米，集中安置2970戶7000余人，按建設(shè)規(guī)劃，后期還將陸續(xù)建設(shè)安置小區(qū)和新型社區(qū)5處，擬實現(xiàn)集中安置約8527戶。為大力提升****人民幸福指數(shù)，加快****新農(nóng)村建設(shè)，本項目的開發(fā)與整理就顯得尤為重要。(二)項目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資源廳批準(zhǔn)立項，項目批文為川國土資函〔2009〕411號，以下簡稱本項目。項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積7347.6畝，預(yù)計搬遷農(nóng)戶896戶（2345人，以實際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約22萬平方米，預(yù)計產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地600畝（省廳立項為1300畝，實際以省國土資源廳實際驗收為準(zhǔn)），計劃總投資萬元，項目建設(shè)期3年。二、項目建設(shè)的必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護(hù)耕地的基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量?！俺青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。1、項目建設(shè)有利于加快****土地的開發(fā)與建建設(shè)。該項目的實施有利于****城鄉(xiāng)建設(shè)的順利進(jìn)行，有利于進(jìn)一步提高當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)與生活，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，有利于農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、土地向業(yè)主集中，推進(jìn)大同鎮(zhèn)城市建設(shè)的發(fā)展。2、可緩解****居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。3、將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施。根據(jù)省委推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”和成都市委建設(shè)社會主義新農(nóng)村推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的具體要求，項目的開發(fā)對項目建設(shè)有利于加快城區(qū)的開發(fā)，有利于政府合理利用土地資源，有利于加快推進(jìn)****城郊建設(shè)社會主義新農(nóng)村進(jìn)程，推動成都市委、市政府提出的“城鄉(xiāng)一體化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。4、土地集約利用的需要。當(dāng)前，隨著****城鄉(xiāng)大規(guī)模的建設(shè)，土地供需矛盾日趨突出。須從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識做好節(jié)約集約用地的重要性和緊迫性，切實把思想統(tǒng)一到各級行政部門的決策部署上來，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和存量土地的盤活，提高集約用地水平才能確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。按照“布局集中，用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚”的原則，根據(jù)都****社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，充分利用當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢，高效集約利用土地，有效地解決土地問題，提高土地投入產(chǎn)出比，提升土地的利用效率與效益，是****社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提。5、為引入社會資金進(jìn)行****城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點。項目的建設(shè)為引入社會資金對****城鄉(xiāng)建設(shè)的有效和充分利用提供了新的機(jī)遇，該項目的投資既有一定的經(jīng)濟(jì)收益，更重要的是，幫助當(dāng)?shù)亟鉀Q了民生問題，改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，同時深受人民和政府歡迎，能獲得顯著的社會效益和生態(tài)效益。第五章新增建設(shè)用地出讓收入分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析改革開放以來，成都經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)增長的態(tài)勢，2011年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6854.6億元，比上年增長15.2%，增速比上年提高0.2個百分點。2011年成都第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值327.3億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3143.9億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3383.4億元，增長12.4%。同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.2%、58%和40.8%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為4.8∶45.9∶49.3。2011年成都工業(yè)生產(chǎn)快速增長。全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值2185.3億元，增長22.3%。電子信息、醫(yī)藥、食品、機(jī)械(汽車)、石油化工和建材冶金六大重點行業(yè)完成增加值1614.8億元，增長21.8%，占全市規(guī)模以上工業(yè)比重為73.9%。近年來，成都吸引了戴爾、聯(lián)想、仁寶、緯創(chuàng)、德州儀器、富士康等世界級電子信息企業(yè)紛紛落戶，隨著一批重大項目相繼投產(chǎn)，2011年成都電子信息產(chǎn)品制造業(yè)實現(xiàn)增加值438.9億元，增長39.4%。成都經(jīng)濟(jì)快速增長，為城鄉(xiāng)居民增收打下基礎(chǔ)。2011年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23932元，增長14.9%，增速比上年加快3.2個百分點；農(nóng)民人均純收入9895元，增長20.6%，增速比上年加快5.5個百分點。城鄉(xiāng)居民收入比從上年的2.54：1縮小到2.42：1，城鄉(xiāng)收入差距逐漸縮小。據(jù)悉，2011年全國城鄉(xiāng)居民收入比為3.13：1。2011年成都市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額5945億元，增長17.4%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額13767億元，增長14.6%，存貸款增速回升。2011年成都財政收入和民生財政支出也保持較快增長，實現(xiàn)地方公共財政收入680.7億元，增長30.1%；公共財政支出中，教育支出117.7億元，增長20.5%；社會保障和就業(yè)支出49.8億元，增長28.7%；醫(yī)療衛(wèi)生支出49.9億元，增長32.1%。宏觀調(diào)控方面，隨著中央宏觀調(diào)控措施的落實到位，成都市居民消費價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制。全年居民消費價格總水平(CPI)上漲5.4%，月度漲幅逐漸回落，10月為4%，11月為3%，12月為2.9%。全社會固定資產(chǎn)投資完成2394.7億元，比上年增長26.1%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1357.2億元，比上年增長17.5%。全年實現(xiàn)進(jìn)出口總額95.2億美元，比上年增長36.9%。其中出口總額57.1億美元，增長37.9%；進(jìn)口總額38.1億美元，增長35.3%。2010年，***全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）242.7億元，按可比價格計算，比上年增長15.1％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12.8億元，比上年增長3.1％；第二產(chǎn)業(yè)增加值182.1億元，比上年增長17.0％；第三產(chǎn)業(yè)增加值47.8億元，比上年增長11.1％。按常住人口計算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值63237元。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為5.3:75.0:19.7。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為1.1％；第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為83.7％；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為15.2％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（按項目地）18.16億元，比上年增長36.2%；其中商品房開發(fā)投資15.38億元，比上年增長24.4%。全年商品房銷售面積（含預(yù)售）59.8萬平方米，比上年增長12.9%，商品房銷售額22.28億元，比上年增長29.1(一)****經(jīng)濟(jì)發(fā)展總目標(biāo)和任務(wù)1、近期總體目標(biāo)（2011-2015年）（1）綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)增長保持適度領(lǐng)先，年均增長12%左右，經(jīng)濟(jì)總量邁上萬億元臺階，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到上萬美元，財政收入穩(wěn)步增長，綜合競爭力領(lǐng)先中西部城市，對全省、全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)明顯提高。（2）

結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效。新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平顯著提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，綜合城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為3:45:52，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá)50%以上。投資消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，自主創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長的科技含量明顯提高，研究與試驗發(fā)展（R&D）經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到3%，每萬人口發(fā)明專利擁有量達(dá)6件，初步建成國家創(chuàng)新型城市。

（3）城鄉(xiāng)社會建設(shè)全面進(jìn)步。形成城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代教育體系，高水平發(fā)展義務(wù)教育，高標(biāo)準(zhǔn)普及學(xué)前和高中階段教育，實現(xiàn)免費中等職業(yè)教育，高中階段毛入學(xué)率達(dá)到96%，新增勞動力平均受教育年限達(dá)到14年。覆蓋城鄉(xiāng)的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度不斷完善，人民群眾健康水平不斷提高，居民預(yù)期壽命提高到78.5歲。文化、體育事業(yè)加快發(fā)展，人民群眾的精神文化生活更加豐富。穩(wěn)定適度低生育水平，年均人口自然增長率控制在4％。以內(nèi)，戶籍人口控制在1260萬人以內(nèi)。民主法制更加健全，人民權(quán)益得到切實保障。社會管理制度更加完善，社會更加和諧穩(wěn)定。

（4）人民生活水平大幅提高。基本實現(xiàn)居民收入增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動報酬增長和勞動生產(chǎn)率提高同步，農(nóng)村居民人均純收入年均增長12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長12%左右，城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)增長，基本實現(xiàn)充分就業(yè)，動態(tài)消除“零就業(yè)家庭”，年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)50萬人以上。社會保障覆蓋面不斷擴(kuò)大，實現(xiàn)人人享有社會保障，保障水平不斷提高，新增城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險參保人數(shù)達(dá)50萬人，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險覆蓋率達(dá)90%以上，城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險參加率達(dá)98%以上，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)31.9萬套，社會救助體系進(jìn)一步健全。

（5）人居環(huán)境質(zhì)量顯著提升。新型城鄉(xiāng)形態(tài)初步形成，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)取得明顯成效，耕地保有量保持在42.1萬公頃，單位工業(yè)增加值用水量比“十一五”末降低30%，農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)達(dá)到0.55，非化石能源占一次能源消費的比重不低于31%；城鄉(xiāng)環(huán)境更加優(yōu)美，單位生產(chǎn)總值能耗較2010年下降16%，單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放量較2010年下降17%，主要污染物化學(xué)需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在2010年基礎(chǔ)上分別削減8%、10%、8%、10%，江河水質(zhì)、大氣質(zhì)量明顯提高，森林覆蓋率達(dá)到38%以上，森林蓄積量達(dá)到2910萬立方米。（6）

改革開放取得重大突破。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的行政管理體制、市場經(jīng)濟(jì)體制、社會管理體制等重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得新突破，科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制不斷完善。對外開放的廣度和深度不斷拓展，實際利用外資年均增長25%以上，落戶成都的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)210家以上，進(jìn)出口總額年均增長15%。多層次的對外開放格局和區(qū)域一體化發(fā)展格局初步形成，“兩樞紐三中心”地位顯著提升，初步建成內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地。2、遠(yuǎn)期總體目標(biāo)（2006-2020年）（1）科技基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，科技創(chuàng)新能力持續(xù)提高?！笆晃濉逼谀?，工業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到55%，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到65%，到2020年分別達(dá)到65%、75%。（2）農(nóng)業(yè)科研開發(fā)、試驗示范推廣服務(wù)體系基本完善?！笆晃濉逼谀饕r(nóng)作物品種更新一次，良種覆蓋率達(dá)到99%以上，單產(chǎn)平均增加5%，病蟲害損失率控制在5%以內(nèi)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化綜合水平達(dá)到90%以上。2020年基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，科技推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程成效顯著。（3）加速高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，在重點企業(yè)形成氣候，重點行業(yè)形成規(guī)模，重點領(lǐng)域形成特色，重點產(chǎn)品創(chuàng)出名牌?！笆晃濉逼谀┤珔^(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值20%，高新技術(shù)產(chǎn)品出口額占全區(qū)出口總額的25%左右，2020年分別達(dá)到25%、30%。（4）以先進(jìn)技術(shù)和裝備，加速改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)形成新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢?！笆晃濉逼谀珔^(qū)重點行業(yè)半數(shù)以上的主要產(chǎn)品及60%的大中型企業(yè)的技術(shù)裝備，力爭達(dá)到上世紀(jì)末的國內(nèi)先進(jìn)水平。企業(yè)的技術(shù)消化吸收與創(chuàng)新能力不斷提高，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達(dá)20%左右，支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及綜合技術(shù)水平處于西部同行業(yè)領(lǐng)先地位。（5）基本形成組織優(yōu)化、精干高效、符合科技事業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的社會化技術(shù)服務(wù)體系和以企業(yè)為主體的技術(shù)開發(fā)體系，實現(xiàn)在政府管理指導(dǎo)下，以市場為主要手段的科技資源配置方式。（6）加大科技投入力度，形成多渠道、多層次的全社會科技投入體系。“十一五”期末，全區(qū)研究與發(fā)展經(jīng)費力爭達(dá)到全區(qū)GDP的2.5%，科技三項費和科學(xué)事業(yè)費占財政實際支出的比重分別達(dá)到2%和1.5%，2020年分別達(dá)到3%和2%。（7）尊重知識，尊重人才。加快科技隊伍建設(shè)和科技人才的培養(yǎng)?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)科技隊伍總量力爭達(dá)到2萬人，造就一批學(xué)術(shù)和技術(shù)的帶頭人。2020年科技隊伍總量達(dá)到3萬人以上。（8）推動人口、資源、環(huán)境產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)社會相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展。強(qiáng)化科學(xué)技術(shù)普及和知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。（二）發(fā)展策略一是建設(shè)新型工業(yè)樣板區(qū)，做強(qiáng)競飛趕超的產(chǎn)業(yè)支撐。圍繞“產(chǎn)業(yè)倍增”戰(zhàn)略，加速新型工業(yè)化進(jìn)程，全面促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，確保2016年工業(yè)銷售收入達(dá)到1000億元以上。

二是建設(shè)物流商貿(mào)核心區(qū)，鑄大競飛趕超的經(jīng)濟(jì)引擎。搶抓“交通先行”戰(zhàn)略機(jī)遇，依托“兩站兩園區(qū)”建設(shè)，構(gòu)建內(nèi)通外聯(lián)的大交通系統(tǒng)，發(fā)展大物流、做強(qiáng)大商貿(mào)，物流商貿(mào)業(yè)營業(yè)收入力爭達(dá)到1000億元以上。

三是建設(shè)文化發(fā)展特色區(qū)，積淀競飛趕超的人文底蘊(yùn)。始終堅持社會主義核心價值體系導(dǎo)向，突出公益主導(dǎo)、市場拉動，加快創(chuàng)新發(fā)展、融合發(fā)展、特色發(fā)展，實施“文化惠民”工程，建立“15分鐘公共文化服務(wù)圈”和特色文化產(chǎn)業(yè)體系，形成城鄉(xiāng)居民共創(chuàng)共享文化發(fā)展成果機(jī)制。

四是建設(shè)生態(tài)田園示范區(qū)，優(yōu)化競飛趕超的城鄉(xiāng)形態(tài)。按照“三圈一體”戰(zhàn)略，全域規(guī)劃、頂層設(shè)計，做大生態(tài)田園環(huán)境容量，實現(xiàn)產(chǎn)城一體，城鄉(xiāng)互動。要優(yōu)化新型城鄉(xiāng)形態(tài)，全面提升城鄉(xiāng)生態(tài)，同時發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

五是建設(shè)宜人和諧幸福區(qū)，共享競飛趕超的發(fā)展成果。加快安置房和保障性住房建設(shè)，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的住房保障體系。加快普及12年教育，推行免費職業(yè)教育和學(xué)前教育三年行動計劃，逐步實現(xiàn)全域***基本公共教育服務(wù)均等化、現(xiàn)代化，并逐步完善醫(yī)療保障、基本藥物、基層衛(wèi)生服務(wù)體系和基本公共衛(wèi)生服務(wù)體系。二、市場供求狀況及發(fā)展趨勢分析(一)土地供求狀況據(jù)****國土資源局近年來商住用地招拍掛資料顯示，自2009年6月以來土地拍賣平均價格較高，而2010年受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響土地拍賣平均價格較低，2011年6月以來土地拍賣平均價格有所回升，以下為****2009年至2011年商、住用地土地出讓供地情況表。表1****2009年至2011年商、住國有土地出讓供地情況統(tǒng)計表坐落出讓時間用地面積（畝）其中凈用地（畝）拍賣成交價款（萬元）凈用地價（萬元/畝）主要用途競得人青江北路東側(cè)，青江東路北側(cè)，怡湖東路南側(cè)2009-6-1981.92381.92313517.295165商住成都怡湖投資有限公司青江東路南側(cè)，青華東路北側(cè)2009-6-1951.81651.8168549.64165商住成都怡湖投資有限公司怡湖東路南側(cè)2009-6-196.4316.4311061.115165商住成都怡湖投資有限公司公園巷西側(cè)2009-6-196.2196.2191026.135165商住成都怡湖投資有限公司****青江東路南側(cè)、青華東路北側(cè)2010-1-823.38823.3883575.385152.87商住成都怡湖投資有限公司****大彎街辦革新村1、8、10組2010-3-10214.44214.4411220.11152.32住宅成都怡湖投資有限公司****同華大道以北、北部新區(qū)A4路以西2010-6-23126.637126.6377713.660.91住宅成都英祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新區(qū)B1路（鳳凰湖濕地公園段）以南2010-6-24220.46220.4618075.20481.99商住成都恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****成綿路連接線以東、同華大道以北2057573455.0460.61住宅成都市****九州房地產(chǎn)開發(fā)公司****紅陽西路以南（紅陽村18組）2010-10-892.3292.3212673.92137.28住宅四川正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****同華大道以北，實驗小學(xué)以西（大彎街辦新河村9組）2010-10-1455.51555.5156073.938109.41住宅四川經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新城B1路（鳳凰湖濕地公園段）以南2010-10-19249.78249.782400096商住成都成青置業(yè)有限公司****同華大道以北，希望路西側(cè)2010-10-2093.27993.2795486.0458.81住宅成都廣聚源投資有限公司****城廂鎮(zhèn)繡川河社區(qū)4、5、11組、茶花社區(qū)6組2010-10-2044.70644.7061389.231.07商住成都市****城廂小城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司****城廂鎮(zhèn)長寧小區(qū)以北2010-11-830.67530.6752298.675商住四川健生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****成綿路連接線以西（紅陽村3組）2010-11-1570.33270.3325815.6882.69住宅成都浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新區(qū)（實驗小學(xué)以北）2011-1-17162.384162.38420441.55125.88商住成都武海置業(yè)有限公司****同華大道以北，鳳凰路以東，棲鳳居西北側(cè)2011-2-1430.53130.5314513.432147.83住宅四川榮耀投資有限公司(二)城市商品房發(fā)展?fàn)顩r****全區(qū)土地總面積折合587782.6畝，其中西北平壩區(qū)201962.1畝，占34.36%；中部丘陵區(qū)240520.63畝，占40.92%；東南低山區(qū)145299.85畝，占24.72%。1990年耕地面積311045畝，平均每人0.83畝。2009年1-12月****商品房預(yù)售備案5827宗，備案面積54.202萬平方米,備案金額149243.78萬元,交易均價2748元/平方米；同比增幅為146%、149%、162%、6%。2010年1-12月，全區(qū)商品房預(yù)售備案3136宗，備案面積26.99萬㎡,備案金額82099.52萬元,同比增幅分別為9%、0.04%、18%2011年1-12月****商品房銷售7000件（其中網(wǎng)簽備案6577件，網(wǎng)上擬簽423件），網(wǎng)簽備案同比增幅10%，銷售面積63.42萬㎡（其中網(wǎng)上備案面積58.93萬㎡，網(wǎng)上擬簽4.49萬㎡）,備案面積同比增幅8%。備案金額222223.81萬元,同比增幅33%。1、近年來****房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，從2009年—2011年，****房地產(chǎn)市場供銷情況呈高速增長態(tài)勢，其投資建設(shè)的發(fā)展趨勢良好，竣工面積、銷售面積及銷售收入均有不同程度的增長，未來項目區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)前景良好。2、鳳凰湖片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況。***鳳凰湖濕地公園坐落鳳凰湖片區(qū)之中，***鳳凰湖濕地公園將創(chuàng)建國家AAAA級景區(qū)。近年來，****明確提出了“生態(tài)立區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅定不移地走生態(tài)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路子，大力實施“綠肺行動”、“森林城市工程”、“龍泉山脈植被恢復(fù)工程”，取得重大成果：環(huán)境空氣質(zhì)量已達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn);城區(qū)綠化覆蓋率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公園面積18.21平方米，人均綠地面積位居成都市二圈層第一;森林覆蓋率達(dá)到35%,是四川省環(huán)境保護(hù)模范區(qū)、生態(tài)區(qū)2011年5月11日，***順利通過了創(chuàng)建國家級生態(tài)區(qū)的評估，15000畝鳳凰湖更是成為***的生態(tài)之“腎”。鳳凰湖景區(qū)有五大功能板塊，包括：高擋休閑娛樂會所及沙灘休閑區(qū)、草業(yè)種植區(qū)、大田花卉生態(tài)體驗基地、鳳凰湖生態(tài)旅游度假區(qū)、高擋商住區(qū)。打造鳳凰湖濕地公園、新增綠化帶植被及五大功能板塊等舉措，大力提升鳳凰湖片區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，目前鳳凰湖片區(qū)已經(jīng)集中了鳳凰島、凱斯頓華府、瀚城國際、北城映象、錢江·鳳凰城、鳳凰國際社區(qū)、鳳凰壹號、公園世家、武海·中華名城、海布斯卡、英祥·北城映像等眾多樓盤。而區(qū)域內(nèi)項目的產(chǎn)品形態(tài)除了高層、多層，還首次出現(xiàn)了類別墅，其環(huán)境打造和樓盤品質(zhì)也有了較大提升。該鳳凰湖板塊除了住宅外，還規(guī)劃有大型賣場，將引進(jìn)五星級娛樂影院、高級酒店、家樂福、屈臣氏、餐飲休閑等商業(yè)配套，將大幅滿足和提升鳳凰湖片區(qū)的區(qū)域配套。這也是鳳凰湖板塊區(qū)域的房價要高于****其他區(qū)域房價的原因所在。以鳳凰湖片區(qū)商品房項目鳳凰國際社區(qū)、鳳凰壹號、瀚城國際、北城映象、公園世家等樓盤的推出為標(biāo)志，片區(qū)住宅項目開發(fā)始于2008年。截止2011年12月，片區(qū)內(nèi)共推出項目17個，累計供應(yīng)量將達(dá)到約150萬平方米。從分布的區(qū)域上看，由于鳳凰湖片區(qū)是****新打造的核心區(qū)域，相關(guān)配套較為完善，故約70％的供應(yīng)量集中在鳳凰湖片區(qū)。鳳凰湖片區(qū)地價已從2009年之前的80萬元/畝－96萬元/畝上漲至目前最高157.83萬元/畝。土地價格的上漲，直接導(dǎo)致房產(chǎn)價格的上漲，目前鳳凰湖片區(qū)在售項目的銷售價格又有大幅上漲，區(qū)域內(nèi)的高檔住宅的售價已超過4500元/平方米。三、可出讓土地出讓收益的預(yù)測(一)可出讓土地價值分析根據(jù)《國土資源部關(guān)于實行保障災(zāi)后恢復(fù)重建特殊支持政策的通知》（國土資發(fā)[2008]119號）、國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法>的通知》（川國土資發(fā)[2008]68號）的要求，本項目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生600畝掛鉤周轉(zhuǎn)土地指標(biāo)，位于****大同鎮(zhèn)。1、市場對比預(yù)測通過對近三年****商、住用地出讓價格的統(tǒng)計(對價格異常的予以剔除，見表2)。表2****部分商住用地出讓價格表時間出讓凈面積（畝）總地價（萬元）單位地價（萬元/畝）2009年146.38924154.1851652010年1278.532101776.71879.62011年812.06784182.218103.66合計（平均）2236.988210113.121116.09在前面有關(guān)章節(jié)中，我們從宏觀政策、****城市規(guī)劃和城市建設(shè)、城市構(gòu)架結(jié)構(gòu)及區(qū)域地產(chǎn)市場供求狀況等方面，綜合分析了本項目所在區(qū)域的優(yōu)劣態(tài)勢，我們認(rèn)為本項目用地作為高檔住宅區(qū)域，項目建成后各項配套齊全，其價格水平會高于近年****同類用地的平均價格水平，我們預(yù)測3年后區(qū)域內(nèi)商住用地拍賣價格與近年拍賣平均價格持平116.09萬元/畝。2、變現(xiàn)地價預(yù)測(1)市場售價預(yù)測項目區(qū)主要規(guī)劃修建多種建筑形態(tài)用房，區(qū)域容積率為2.2-2.4，平均容積率約為2.3，目前區(qū)域及其周邊的項目開發(fā)狀況如下表所示表3序號項目名稱項目地址項目業(yè)態(tài)開盤時間價格區(qū)間戶型區(qū)間容積率備注1正邦譽(yù)都***華金大道669號電梯洋房2011-10均價44003.49在售2九州金色港灣***鳳祥大道78號（成綿高速***出入口200米處，國稅局旁）電梯公寓2012-3均價39502.99在售3瀚城國際***同華大道安居路路口（幸福家園對面）電梯公寓2011-7均價40004在售4錢江鳳凰城(***)***華金大道四段（大彎中學(xué)附近）電梯洋房、合院2011-11均價45002在售5龍域都市蘭亭***紅陽路（成綿高速出口300米處，國稅局斜對面）電梯公寓2011-1均價41002.9在售6經(jīng)典上城***同華大道實驗小學(xué)旁（幸福家園對面）電梯公寓2011-5均價40003.24在售7恒大雅苑***鳳凰大道北三段與華金大道三段的十字路口北側(cè)（鳳凰湖公園附近）電梯公寓2011-6均價45003.85在售8鳳凰湖國際社區(qū)***鳳凰大道鳳凰湖濕地公園對面雙拼、疊墅、多層洋房、高層住宅2011-6均價45002.3在售9凱斯頓華府***同華大道199號（鳳凰湖濕地公園對面）電梯公寓2011-7均價41002.93在售10興誠書香別院***菁華路116號（鳳凰湖濕地公園對面）多層2010-11均價35001.63在售11公園世家***鳳凰大道（田園廣場正對面）電梯花園洋房2012-5均價38004在售12西街上院***長寧小區(qū)北側(cè)、小南街南側(cè)（城廂學(xué)校旁）電梯公寓、花園洋房2012-1均價35002.13在售13道誠春天華逸***同華大道1151號（凱萊麗景對面）電梯公寓2011-8均價34003.5在售14德通心愿城***華金大道三段45號（***汽車站旁）電梯公寓2011-4均價41003.76在售15清華逸景***石家碾中路139號（鳳凰大酒店對面）電梯公寓2011-5均價41004在售16北城映像***同華大道北側(cè)（九峰路交匯處）電梯公寓2011-12最高價5000，最低價30004在售根據(jù)上述調(diào)查，項目區(qū)內(nèi)主要為多種建筑形態(tài)用房，均價約為4000元/平方米左右，本報告取均價4000元/平方米，配套0.3%的配套用房。(2)相關(guān)參數(shù)確定通過對****房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，及政府部門相關(guān)稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)(詳見表4)，我們對房地產(chǎn)開發(fā)，銷售中的相關(guān)參數(shù)作以下取舍。表4房地產(chǎn)開發(fā)中相關(guān)參數(shù)一覽表(元/m2)建筑成本前期稅費專業(yè)費用取建筑成本和前期稅費的5%不可預(yù)見費取取建筑成本和前期稅費的5%發(fā)展商利潤率土地取得費率取土地成本5%管理費用取建筑成本和前期稅費的5%銷售稅金銷售費用取銷售價格4%交易手續(xù)費住宅3元/平方米、維修基金3%，基數(shù)為720元/平方米利息1500166.583.3383.33V83.33159.52321.6(3)地價V測算利用剩余法測算公式，地價V=開發(fā)價值-開發(fā)成本-利潤-稅金及銷售費-其它費用我們對項目片區(qū)土地價格進(jìn)行測算得該區(qū)域預(yù)期土地變現(xiàn)價值為1940元/平方米，合129.33萬元/畝,詳見下表：表5剩余法地價測算表(元/m2)開發(fā)價值開發(fā)成本利潤稅金及銷售費樓面地價設(shè)定容積率試算地價(元/m2)相關(guān)修正值地價(取整)使用年期修正系數(shù)權(quán)利狀況修正系數(shù)開發(fā)程度修正值其它修正值39881833.16669.15382.84843.432.31939.8900001940由前面兩種方法預(yù)測儲備土地可能的變現(xiàn)價值為表6土地預(yù)測出讓價格一覽表(萬元/畝)用途市場比價法假設(shè)開發(fā)法商住116.09129.33本次測算我們在最終確定本次開發(fā)土地可能的變現(xiàn)價值時，經(jīng)綜合考慮，以兩種預(yù)測價值算術(shù)平均值（未考慮未來價格的變化），即配置土地的平均出讓價格為122.71萬元/畝。第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容(一)拆舊區(qū)拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，對拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得600畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費用為30萬元/畝，總計18000萬元。(二)建新區(qū)土地征用、安居工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)建新區(qū)位于建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，按投資協(xié)議書測算，土地征地成本價格為30萬元/畝，該價格包含建新區(qū)內(nèi)的土地補(bǔ)償費、人員安置補(bǔ)助費、青苗及附作物補(bǔ)償費、土地管理費、安置房建設(shè)、統(tǒng)征工作經(jīng)費等，需要投資18000萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建新區(qū)內(nèi)的道路、道路綠化、基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的架設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)為5萬元/畝，需要投資3000萬元。二、項目前期工作進(jìn)展情況本項目預(yù)計土地整理周期36個月，自2011年8月開始，至2014年7月。本項目相關(guān)報批手續(xù)和前期工作如下：1、四川***土地整理開發(fā)有限公司于2011年與****國土局簽訂《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資意向協(xié)議書》；2、四川***土地整理開發(fā)有限公司于211年8月24日與****國土資源局簽訂《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資補(bǔ)充協(xié)議書》；3、***************于2011年9月與****國土資源局、四川***土地整理開發(fā)有限公司三方共同簽訂了成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；4、四川省國土資源廳《關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》（川國土資函【2009】411號。5、2011年9月19日，公司修建農(nóng)民安置點項目立項，成都市****發(fā)展和改革局下發(fā)文件《關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2011】139號）。三、項目用地規(guī)劃土地全部符合****土地利用總體規(guī)劃大綱。第七章項目實施進(jìn)度計劃根據(jù)項目的實際情況，本項目建設(shè)期確定為30個月，掛牌出讓期6個月。具體安排如下：一、2011年12月底，完成可行性研究、資金籌措等前期準(zhǔn)備工作。二、2012年1月-12月，開始搬遷整理工作、農(nóng)民安置房、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。三、2013年12月底,農(nóng)民安置房、配套設(shè)施竣工驗收合格，投入使用；完成搬遷整理工作。四、2014年1-7月，掛牌出讓土地并結(jié)算。與政府結(jié)算并收回投資及收益。

第八章項目管理方案一、落實項目配套資金項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把土地整理資金落到實處。二、強(qiáng)化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作1.業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高水平的管理人員從事項目的拆遷安置補(bǔ)償以及管理工作。2.充分利用經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)范各級項目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免各級責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“責(zé)、權(quán)、利”相對等、“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。對貸款的引進(jìn)、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，實行封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的方式，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。二、加強(qiáng)建設(shè)管理項目工作的重點是：拆遷安置補(bǔ)償工作的進(jìn)度、安置房建設(shè)進(jìn)度以及資金的投入。業(yè)主將做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、質(zhì)量以及任務(wù)書的要求完成。1、編制項目的管理計劃及資金計劃和規(guī)范要求，定項目費用。2、采用公開招標(biāo)確定安置房建設(shè)工程承建商，簽訂施工合同。3、采用公開招標(biāo)確定安置房建設(shè)工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。4、審批承建商提交的施工組織設(shè)計、施工進(jìn)度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。5、配合相關(guān)職能部門對工程質(zhì)量進(jìn)行定期檢查，是否按施工合同的要求執(zhí)行。6、配合相關(guān)部門對拆遷安置補(bǔ)償宗地進(jìn)行定期檢查，是否按任務(wù)書的時間進(jìn)度進(jìn)行。7、作好資金管理，按進(jìn)度作好土地整理項目的結(jié)算、工程提款工作，節(jié)約投資。8、根據(jù)土地整理項的進(jìn)度情況，審核實施單位進(jìn)度及付款申請。9、組織相關(guān)職能部門對出讓宗地進(jìn)行驗收。10、組織相關(guān)部門對拆遷安置補(bǔ)償宗地的資金進(jìn)行審核，對安置房建設(shè)工程實施審計。11、審查接收業(yè)務(wù)資料，建立技術(shù)經(jīng)濟(jì)檔案。三、加強(qiáng)項目建設(shè)的投資管理項目的投資控制，是在任務(wù)書下達(dá)階段、安置房的招投標(biāo)以及施工階段應(yīng)采取的有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把拆遷安置補(bǔ)償和安置房建設(shè)報價的控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，以求項目在實施中取得最好的投資效益和社會效益。項目實施過程中，首先確定造價控制目標(biāo)，制支出計劃并付諸實施，在計劃執(zhí)行過程中對其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費用支出的數(shù)據(jù)，將實際費用支出額與計劃費用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實際支出額與計劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造控制目標(biāo)的實現(xiàn)。四、加強(qiáng)項目實施的質(zhì)量管理項目實施的質(zhì)量須達(dá)到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個方面：1.搬遷整理宗地內(nèi)是否還有其他附著物、建筑物、構(gòu)筑物、桿管線未完成；2.組織和建立基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；3.對農(nóng)民安置房建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督。五、加強(qiáng)項目的進(jìn)度管理在搬遷整理任務(wù)書、安置房配套建設(shè)施工合同、監(jiān)理合同中寫進(jìn)有關(guān)工期、進(jìn)度等條款，通過招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快建設(shè)進(jìn)度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎勵和懲罰措施等。根據(jù)拆遷任務(wù)書、安置房配套建設(shè)施工合同、監(jiān)理合同，對土地整理項目進(jìn)度、計劃進(jìn)行監(jiān)督，定期收集反映實際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時進(jìn)行現(xiàn)場實地檢查。六、加強(qiáng)協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)工作是項目管理的重點，也是保證項目順利實施的關(guān)鍵，在整個實施過程中，業(yè)主與相關(guān)職能部門之間、所涉及街辦、鎮(zhèn)、施工單位，以及項目與周圍環(huán)境、其它市政建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得土地整理項目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實現(xiàn)搬遷整理項目的各項預(yù)期目標(biāo)。七、加強(qiáng)項目的安全管理本項目安全管理的好壞將直接影響到搬遷整理項目的經(jīng)濟(jì)和社會效益。首先，監(jiān)督和要求實施單位建立健全安全生產(chǎn)制度。必須建立符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次，做好安全檢查。對安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對待，需要整改的必須限定整改完成時間，落實整改方案和責(zé)任人。八、項目的資金管理該項目建設(shè)資金應(yīng)按銀行要求開設(shè)專用帳戶，?？顚Ｓ谩Ｖ贫吭掠每钣媱?，確保實施過程中的資金足額、恰當(dāng)、適時用于項目實施建設(shè)。九、發(fā)揮專業(yè)部門和專家的作用為有效、有利、有序開展項目區(qū)建設(shè)工作，由建設(shè)業(yè)主單位聘請農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等方面的專家組成顧問小組，并委托專業(yè)公司進(jìn)行總體和專項規(guī)劃設(shè)計。在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上全面統(tǒng)籌、分步實施、突出重點，以發(fā)揮項目的最大生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益。由技術(shù)組專家負(fù)責(zé)，充分發(fā)揮專家的指導(dǎo)作用，從科研院所、大學(xué)，及市農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等部門抽調(diào)專家和專職技術(shù)人員，組成技術(shù)組，對整個項目的規(guī)劃、設(shè)計、實施、驗收進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督工作。十、加強(qiáng)項目建設(shè)與運(yùn)行管理該項目的建設(shè)要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則，切實抓好項目的管理，項目各項環(huán)節(jié)要建立健全各級管理體系，嚴(yán)格實行項目法人制、招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制的三項建設(shè)管理制度。項目建設(shè)完成后，建議由業(yè)主成立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展后續(xù)管理運(yùn)行工作。第九章投資估算及資金籌措一、工程總投資項目總投資預(yù)計45000萬元，包括以下部分：（一）搬遷整理及農(nóng)民安置費1、整理土地的拆遷成本（1）拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地600畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費用30萬元/畝，共計18000萬元；（2）建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地600畝，各項費用共計為30萬元/畝。共計18000萬元。2、建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬元/畝，共600畝，投資3000萬元。（二）項目前期費用項目前期工作費、設(shè)計費、監(jiān)理費、地勘費、審圖費、招標(biāo)代理費等前期費用預(yù)計共計500萬元。(三)管理費建設(shè)單位管理費1000萬元。（四）利息利息按照年利率6.65％計算，貸款期3年，其中建設(shè)期24個月，寬限期12個月，銀行貸款占總投資的6.65%，建設(shè)期利息總額約3000萬元。（五）擔(dān)保費擔(dān)保費按貸款額的2.5%/年計算，2年共1500萬元。（六）依上所述，本項目總投資為45000萬元。二、資金籌措項目總投資45000萬元，包括自籌資金、銀行貸款兩部分。1、本項目自籌資金為15000萬元，占總投資的33.3%，由項目業(yè)主自籌。2、申請銀行貸款30000萬元，占總投資的66.7%。貸款期限3年(其中1年為寬限期)，貸款利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%測算。

第十章項目收益預(yù)測分析一、項目收入分析本項目主要收入為對拆舊區(qū)的土地整理獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)600畝土地，政府按固定收益及固定項目回報返還企業(yè)。(一)可出讓土地基本情況根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法>的通知》（川國土資發(fā)[2008]68號）的要求，本項目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生600畝掛鉤周轉(zhuǎn)土地指標(biāo)，位于****大同鎮(zhèn)。項目業(yè)主負(fù)責(zé)這600畝土地的征用及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，待地塊開發(fā)完成并營造出良好的投資環(huán)境后，由政府將可供出讓的土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。政府取得的土地收入后按雙方協(xié)議返還企業(yè)投資及投資收益。（二）土地出讓價格二、項目成本費用本項目成本共計45000萬元，包括以下部分：1、拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地600畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費用30萬元/畝，共計18000萬元；2、建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地600畝，費用為30萬元/畝，共計18000萬元。3、建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬元/畝，共6000畝，投資3000萬元。4、項目前期費用項目前期工作費、設(shè)計費、監(jiān)理費、地勘費、審圖費、招標(biāo)代理費等前期費用預(yù)計共計500萬元。5、管理費建設(shè)單位管理費共計1000萬元6、利息利息按照年利率6.65％計算，銀行貸款占總投資的66.7%，銀行建設(shè)期貸款利息約3000萬元。7、擔(dān)保費擔(dān)保費按貸款額的2.5%/年計算，為1500萬元。三、項目收益本項目以政府土地出讓收益作為還款保障，土地價格高低與企業(yè)收益無直接關(guān)系。根據(jù)協(xié)議公司每年按當(dāng)年投資總額向政府收15%的整理成本和5%的年度項目運(yùn)營管理費，項目完成后向政府收取25%的項目總投資回報。按測算，2011年投資1000萬元，累計投資1000萬元，應(yīng)收整理成本1000*15%=150萬元，應(yīng)收年度項目運(yùn)營管理費1000*5%=50萬元，2011年收益為：150+50=200萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：1000+150+50=1200萬元；2012年新增投資20000萬元，其中銀行利息500萬元，政府認(rèn)可總投資20000-500+1200=20700萬元，應(yīng)收整理成本20700*15%=3105萬元，應(yīng)收年度項目運(yùn)營管理費20700*5%=1035萬元，2012年收益為：3105+1035=4140萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：20700+3105+1035=24840萬元；2013年新增投資20000萬元，其中銀行利息1500萬元，政府認(rèn)可總投資：24840+20000-1500=43340萬元，應(yīng)收整理成本43340*15%=6501萬元，應(yīng)收年度項目運(yùn)營管理費43340*5%=2167萬元，2013年收益為：6501+2167=8668萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：43340+6501+2167=52008萬元；2014年新增投資4000萬元，其中銀行貸款1000萬元，政府認(rèn)可總投資：52008+4000-1000=55008萬元，應(yīng)收整理成本55008*15%=8251萬元，應(yīng)收年度項目運(yùn)營管理費55008*5%=2750萬元，項目結(jié)束應(yīng)收項目投資回報55008*25%=13752萬元，2014年收益為：8251+2750+13752=24753萬元，2014年應(yīng)收回資金為：55008+24753=79761萬元。項目實際總投資為45000萬元，收益為：79761-45000=34761萬元，項目投資收益率為：77.3%，自有資金投資回報率為：231.7%?？鄢枚惡罄麧櫈椋?6071萬元，項目凈回報為57.9%，自有資金凈回報為173.8%。

第十一章貸款償還及財務(wù)分析一、貸款資金根據(jù)項目業(yè)主的資金籌措方案，本項目資金來源為業(yè)主自籌資金、銀行貸款兩部分，其中銀行貸款3000萬元。二、貸款利率貸款年利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，即為6.65%。三、貸款期限貸款期限為3年，其中2年為建設(shè)期，1年寬限期。四、利息按照上述條件，經(jīng)計算，本項目在建設(shè)期的貸款利息為3000萬元。五、還款資金來源分析1、第一還款來源本項目償債資金第一還款來源是項目的可出讓凈用地后政府還款79761萬元。2、擔(dān)保公司的擔(dān)保本項目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供全額融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力。六、貸款償還方式本項目計劃從貸款滿2年一次性償還本息，需還本付息合計33000萬元。其中貸款本金30000萬元，利息3000萬元。七、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為79761萬元，是貸款本金總額30000萬元的2.66倍；是貸款本息總額33000萬元的2.42倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%。八、敏感性分析由于項目投資采用固定回報方式由政府兜底，所以敏感性分析結(jié)果與清償力分析一致，即貸款本息償還保障率為242%，大于130%，財務(wù)指標(biāo)較好。第十二章風(fēng)險分析一、投資估算的風(fēng)險由于本項目建設(shè)規(guī)模較大，且項目涉及的相關(guān)規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報告對項目的投資進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實際可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。對策：業(yè)主在實施過程中應(yīng)對規(guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的工程量，并委托中介機(jī)構(gòu)對拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，盡量減少投資。如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略，確保項目正常實施。二、土地出讓收入實現(xiàn)的風(fēng)險本項目位于大同鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)有較多房產(chǎn)類項目，由于宏觀調(diào)控的影響，土地交易出現(xiàn)疲軟，甚至流拍現(xiàn)象，本項目預(yù)測土地出讓價格為122.71萬元/畝，系在國家宏觀經(jīng)濟(jì)較好，且區(qū)域基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施在今后兩年內(nèi)逐步完善的情況下預(yù)測能實現(xiàn)的土地出讓價格，如土地出讓價格不能實現(xiàn)，則項目可能出現(xiàn)還貸困難。對策：充分考慮項目建設(shè)的特點，加強(qiáng)招商引資工作，要求政府給予政策傾斜，保證土地出讓價格。三、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險本項目拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，周期短，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期，將使資金籌措方案中滾動投入部分無法實現(xiàn)，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對策：充分考慮項目建設(shè)的特點，對拆遷安置和工程建設(shè)進(jìn)行周密安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，在資金出現(xiàn)困難時，爭取政府財政支持，確保建設(shè)所需資金。三、拆遷安置風(fēng)險項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項目正常實施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，拆遷安置投資占項目總投資的比例約40%。在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性對本項目建設(shè)周期和投資具有重大影響。對策：為了克服拆遷安置工作這個難點，加快拆遷速度，降低拆遷成本，一方面將對拆遷方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)拆遷前期調(diào)查研究，減少拆遷量，并委托中介機(jī)構(gòu)對拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，減少投資。針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題提前開展工作，使拆遷中存在的不可預(yù)見因素早暴露、早發(fā)現(xiàn)、早解決；另一方面，要依法拆遷，加強(qiáng)對拆遷政策的學(xué)習(xí)，正確把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆遷矛盾。四、拆遷政策風(fēng)險盡管成都市政府在城市拆遷方面有相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章，但隨著城市建設(shè)的發(fā)展，拆遷政策將進(jìn)行調(diào)整和完善。由于拆遷安置投資占項目總投資的比例較大，因此，任何與拆遷政策有關(guān)的調(diào)整都會對項目投資和資金籌措產(chǎn)生直接影響。對策：為了避免拆遷政策調(diào)整給本項目造成不利影響，業(yè)主應(yīng)積極加強(qiáng)對拆遷政策研究，力求準(zhǔn)確把握拆遷政策調(diào)整的趨勢和方向，提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備。五、籌資風(fēng)險本項目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，土地出讓量不能按計劃出讓，土地出讓價格不能保證，都可能給本項目的資金籌措帶來風(fēng)險。對策：針對籌資風(fēng)險，首先是加強(qiáng)管理，保證按計劃進(jìn)行建設(shè)和完工，節(jié)約投資；二是政府在確定土地供應(yīng)計劃時，應(yīng)保證本項目區(qū)土地出讓量和出讓價格；三是準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略；四是開辟新的融資渠道；五是積極尋求政府支持。六、貸款償還風(fēng)險本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為配置土地收益。根據(jù)測算，項目具有較強(qiáng)的償債能力。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格不能保證，財政專項資金安排未及時到位，都可能給本項目的貸款償還帶來風(fēng)險。對策：針對貸款償還風(fēng)險，首先是政府在確定土地供應(yīng)計劃時，應(yīng)保證本項目配置土地出讓量和出讓價格；二是通過集中區(qū)已征土地對配置土地進(jìn)行置換和補(bǔ)充。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 16HYPERLINK\