物業(yè)管理經(jīng)典案例

物業(yè)管理經(jīng)典案例

過失行為導(dǎo)致徐先生的損失，徐先生可以向樓上業(yè)主要求賠償。4.物業(yè)管理公司在此事件中發(fā)揮的作用是協(xié)調(diào)解決問題，屬于物業(yè)服務(wù)范疇，與徐先生的索賠無關(guān)。5.拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)是違約行為，徐先生應(yīng)該按照合同約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，可以通過協(xié)商或者投訴等方式解決問題。議變成長(zhǎng)期合同，是不公平的行為。3.小王可以向相關(guān)部門投訴，尋求法律援助或者通過法律途徑解決此事。物業(yè)管理公司無權(quán)以簽訂業(yè)主公約和物業(yè)管理協(xié)議為由拒絕交付房屋鑰匙，這是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害，應(yīng)該得到法律保護(hù)。樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主的房屋受損，這種行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯。因此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。在本案中，物業(yè)管理公司需要對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕進(jìn)行處理。但是，由于受損部位不屬于公共設(shè)施或公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，需要另行支付費(fèi)用。因此，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以隨意安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，正確處理相鄰關(guān)系，顧及相鄰方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，要求業(yè)主簽訂業(yè)主公約和管理合同，否則不交付房屋鑰匙的做法是不合法的。業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，開發(fā)商應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，與物業(yè)管理公司無關(guān)。逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議也是不公平的行為。如果遭遇此類情況，業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴，尋求法律援助或者通過法律途徑解決此事。物業(yè)管理公司無權(quán)以簽訂業(yè)主公約和物業(yè)管理協(xié)議為由拒絕交付房屋鑰匙，這是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害，應(yīng)該得到法律保護(hù)。例某小區(qū)的一棟樓宇的玻璃掉落砸壞了一輛停在樓下的小車。業(yè)主們要求物業(yè)管理公司賠償損失。物業(yè)公司認(rèn)為這是意外事件，不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。問題：物業(yè)公司是否應(yīng)該賠償？案例分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，并采取必要的安全防范措施。如果因?yàn)槲飿I(yè)管理不到位導(dǎo)致意外事故發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)玻璃掉落砸壞小車的責(zé)任，并賠償業(yè)主的損失。案例五：某小區(qū)物業(yè)公司制定了停車收費(fèi)規(guī)定，規(guī)定車輛進(jìn)出小區(qū)收費(fèi)2元，停放在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地收費(fèi)1元/小時(shí)，業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月，助動(dòng)車150元/月，機(jī)動(dòng)車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。但這種做法是否合理呢？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。因此，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六：2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，砸傷了一位女同志。其愛人向物業(yè)管理中心綠化部提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。物業(yè)管理中心是否應(yīng)該賠償？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，并采取必要的安全防范措施。如果因?yàn)槲飿I(yè)管理不到位導(dǎo)致意外事故發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，物業(yè)管理中心應(yīng)該承擔(dān)枯枝掉落砸傷行人的責(zé)任，并賠償受害者的醫(yī)療費(fèi)用等損失。但對(duì)于受害者的一些無理要求，物業(yè)管理中心需要持慎重的態(tài)度。案例七：某小區(qū)的一棟樓宇的玻璃掉落砸壞了一輛停在樓下的小車。業(yè)主們要求物業(yè)管理公司賠償損失。物業(yè)公司認(rèn)為這是意外事件，不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司是否應(yīng)該賠償？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，并采取必要的安全防范措施。如果因?yàn)槲飿I(yè)管理不到位導(dǎo)致意外事故發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)玻璃掉落砸壞小車的責(zé)任，并賠償業(yè)主的損失。同時(shí)，物業(yè)管理公司需要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。一位業(yè)主將其小車停在某小區(qū)停車場(chǎng)，車輛被盜。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理中心未盡到保管責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。請(qǐng)問：物業(yè)管理中心是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？案例分析：物業(yè)管理中心是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，需要看其是否盡到了保管責(zé)任。在小區(qū)停車場(chǎng)中，物業(yè)管理中心對(duì)車輛的保管責(zé)任是存在的。如果物業(yè)管理中心未盡到保管責(zé)任，如未采取有效的防盜措施或未對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行巡查，導(dǎo)致車輛被盜，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但如果業(yè)主未按照規(guī)定停放車輛，如未上鎖或未關(guān)好車窗等，也會(huì)影響物業(yè)管理中心的保管責(zé)任，此時(shí)物業(yè)管理中心不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在此案例中，需要具體分析物業(yè)管理中心是否盡到了保管責(zé)任，才能確定其是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。繼受取得是指建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如購(gòu)買、繼承等方式取得的所有權(quán)。在本案中，未出售的200套房屋仍屬于發(fā)展商的所有權(quán)范圍內(nèi)，因此發(fā)展商有權(quán)將這200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。物業(yè)公司應(yīng)該積極協(xié)調(diào)本案的矛盾，通過與業(yè)主充分溝通和協(xié)商，尋求雙方都能接受的解決方案。可以考慮重新進(jìn)行業(yè)主選舉，但需要明確規(guī)定未出售的房屋不計(jì)入投票權(quán)，以保證選舉的公正性和合法性。同時(shí)，物業(yè)公司還應(yīng)該加強(qiáng)與發(fā)展商的溝通和協(xié)調(diào)，建立良好的合作關(guān)系，共同推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作的不斷改進(jìn)。剔除下面文章的格式錯(cuò)誤，刪除明顯有問題的段落,然后再小幅度的改寫每段話。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。改寫：繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人。因此，建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。發(fā)展商作為為出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)利和被選舉權(quán)。改寫：發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)利和被選舉權(quán)，與其他業(yè)主一樣。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。改寫：某小區(qū)的部分業(yè)主認(rèn)為發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求重新選舉。這是由于他們不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。作為物業(yè)管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。改寫：作為物業(yè)管理公司，應(yīng)該給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，讓他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保業(yè)主委員會(huì)的選舉工作依法進(jìn)行。案例十一：某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰出？改寫：某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出維修，費(fèi)用由誰出？108單元單號(hào)8家住戶，其說法不一，7、8層得住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。改寫：108單元單號(hào)8家住戶說法不一。7、8層的住戶認(rèn)為此事與他們無關(guān)，不出維修費(fèi)；六層以下的住戶認(rèn)為該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶認(rèn)為該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。案例分析：水管滲漏屬于一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因?yàn)檫@根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?。改寫：水管滲漏屬于一般維修，應(yīng)該換跟外墻水管。因?yàn)?戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?。案例十二：某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。改寫：某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。他們要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。業(yè)主的要求是合理的。因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí)，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái)。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，或?qū)⑦@筆收益用來補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的公有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。改寫：業(yè)主的要求是合理的。因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí)，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái)。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢，應(yīng)該歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，將這筆收益用來補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足，或直接納入維修基金中，也可以按照業(yè)主所擁有的公有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。案例十三：黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該叫物業(yè)管理費(fèi)?！备膶懀狐S先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生認(rèn)為：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。”約責(zé)任。”因此，李先生可以向開發(fā)商追究違約責(zé)任，要求其履行合同約定的配套設(shè)施和物業(yè)管理費(fèi)用。4.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自漲價(jià)。如果李先生認(rèn)為物業(yè)管理公司存在違約行為，可以向有關(guān)部門投訴或者通過法律途徑解決。5.對(duì)于業(yè)主來說，按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是一種法律義務(wù)，也是對(duì)自身財(cái)產(chǎn)保護(hù)的一種投資。因此，李先生應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)也可以通過法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。潤(rùn)新住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙ?gòu)買氣的消費(fèi)方式。2010年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)公司購(gòu)買天然氣。由于這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。在爭(zhēng)執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。最終，物業(yè)管理公司未向業(yè)主出售天然氣，并要求業(yè)主賠償損壞的物品。以下是對(duì)該事件的分析：(1)物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)。①業(yè)主是否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與購(gòu)買天然氣的行為是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。②物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦]有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的。物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。③物業(yè)管理公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未能向兩位業(yè)主提供購(gòu)買燃?xì)獾姆?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問題：①根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購(gòu)買燃?xì)鈶?yīng)到物業(yè)公司購(gòu)買。物業(yè)公司應(yīng)按照約定向業(yè)主出售燃?xì)?。②如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。③物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。④物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應(yīng)向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。⑤物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。⑥若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定是終審的。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2、居住在楓林豪景小區(qū)1號(hào)樓二層的5戶居民安裝了護(hù)欄，因?yàn)槠渌麡菍佣家呀?jīng)裝了護(hù)欄，導(dǎo)致3號(hào)樓和6號(hào)樓二層的三戶居民最近遭受盜竊。這5戶居民認(rèn)為需要增加安全防范設(shè)施。但是物業(yè)管理公司要求他們拆除護(hù)欄，因?yàn)樗麄冞`反了物業(yè)服務(wù)合同。這5戶居民拒絕拆除。物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？答案要點(diǎn)：物業(yè)管理公司應(yīng)該采取以下措施：①向這5戶居民說明情況，要求他們遵守物業(yè)服務(wù)合同的條款。通過耐心的說服教育，爭(zhēng)取讓居民主動(dòng)拆除護(hù)欄。②可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)出面，對(duì)這5戶居民進(jìn)行說服教育，勸他們拆除護(hù)欄。③同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)和完善安全管理，選用必要的現(xiàn)代化手段和設(shè)施，并加強(qiáng)巡邏的力度，嚴(yán)格出入人員和車輛的檢查，避免再次發(fā)生盜竊案件。④如果經(jīng)過認(rèn)真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護(hù)欄,物業(yè)管理公司可以向這5戶居民發(fā)出律師函,指出違反合同的后果,說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段保證合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業(yè)管理公司可以依據(jù)法律向被告所在地的基層法院起訴，要求法院判決這5戶居民承擔(dān)違約責(zé)任，將護(hù)欄拆除，恢復(fù)原狀。3、2009年3月，某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)2296元，水電費(fèi)1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值約1萬元的財(cái)物，立即報(bào)案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，該廣告公司拒絕交納，理由是物業(yè)管理公司未能履行好治安管理職責(zé)。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。請(qǐng)問：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)？為什么？*久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？答案要點(diǎn)：該廣告公司不能拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)，因?yàn)檫@些費(fèi)用是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的。廣告公司應(yīng)該先交納費(fèi)用，然后通過法律手段追償物業(yè)管理公司的治安管理責(zé)任。久佳物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的治安管理責(zé)任，但是該廣告公司不能因此拒付所欠費(fèi)用。物業(yè)管理公司可以通過加強(qiáng)安保措施和治安管理，以及與廣告公司協(xié)商解決糾紛的方式來解決問題。如果無法協(xié)商解決，可以通過法律手段解決爭(zhēng)議。1.廣告公司應(yīng)該支付所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，廣告公司應(yīng)該支付接受的服務(wù)費(fèi)用。水、電費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)代收的費(fèi)用，與安全服務(wù)無關(guān)。2.在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵在于物業(yè)管理公司的保安防范措施是否到位。如果保安措施到位，物業(yè)管理公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，存在保安防范缺陷，導(dǎo)致業(yè)主損失，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。李家兩兄弟租用該大廈5層作為公司經(jīng)營(yíng)用房，因進(jìn)貨需要使用電梯。然而，電梯的樓層顯示裝置壞了，無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時(shí)，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進(jìn)去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無效死亡。事后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。然而，事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。4.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任。作為寫字樓的管理者，物業(yè)管理企業(yè)有法定責(zé)任保障電梯等共用設(shè)備的安全運(yùn)行。從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在：①物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯