安徽省物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研報告

1安徽省物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研報告幾年來，特別是國務(wù)院?物業(yè)管理條例?實施以來，物業(yè)管理規(guī)模繼續(xù)擴大，效勞水平逐步提高，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，維護社會和諧穩(wěn)定，吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)等作出了積極奉獻。但在新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著不少新情況、新問題。為落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?關(guān)于開展物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研的通知?要求，全面掌握行業(yè)開展?fàn)顩r，認真總結(jié)行業(yè)開展經(jīng)驗，研究解決行業(yè)開展中的難點問題、焦點問題，推動安徽物業(yè)管理又好又快開展，我省和各地市〔縣〕房管局、各物業(yè)效勞企業(yè)、各地市物業(yè)協(xié)會在全省范圍內(nèi)采用書面調(diào)研與實地調(diào)研相結(jié)合方式，開展物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研活動?，F(xiàn)將各市調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下：一、專題調(diào)研的主要內(nèi)容〔一〕本地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的根本情況，主要包括截至截至到2021年6月30日，物業(yè)效勞企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)以及城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋面〔城鎮(zhèn)實施物業(yè)管理的房屋面積/城鎮(zhèn)房屋總面積〕等根底數(shù)據(jù)。〔二〕本地區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立運行情況，主要包括截至到2021年6月30日，業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立的數(shù)量及比例，業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)等情況。〔三〕本地區(qū)法制建設(shè)情況，主要包括安徽及各地市物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件的制定情況?！菜摹潮镜貐^(qū)物業(yè)管理活動行政監(jiān)管機制和物業(yè)管理組織機構(gòu)的根本情況，主要包括省、地市〔縣〕、區(qū)物業(yè)管理主管部門行使監(jiān)督管理職責(zé)以及與相關(guān)行政主管部門工作協(xié)調(diào)的情況，物業(yè)管理活動主要監(jiān)管方式及手段等。〔五〕在標(biāo)準(zhǔn)開展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗做法，調(diào)查分析物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題，分析原因，研究提出擬采取措施的意見、建議。〔六〕聽取各地市物業(yè)管理工作情況匯報并對物業(yè)效勞企業(yè)和物業(yè)管理工程進行了全面檢查。播〔七抵〕對鍋我觸省駁下發(fā)提的物閘業(yè)管脹理規(guī)既范性碎文件姥和有木關(guān)物田業(yè)管慧理大殺會會浪議精學(xué)神的杠貫徹費落實旺情況燈。尺二捧、僅安徽雞物業(yè)泳管理術(shù)根本廣現(xiàn)狀醫(yī)根據(jù)輪20嘆07堅年8燈月份農(nóng)修訂粉的國理務(wù)院漂?物搞業(yè)管鬧理條焦例?駱，服物業(yè)致管理蟻是指安業(yè)主商通過兆選聘詢物業(yè)撈效勞掙企業(yè)竭，由闊業(yè)主晝和物度業(yè)服漿務(wù)企量業(yè)按尸照物筋業(yè)服匆務(wù)合貞同約郊定，營對房鋪屋及麥配套就的設(shè)姨施設(shè)樣備和竟相關(guān)餅場地渴進行凡維修邪、養(yǎng)框護、氏管理朗，維居護物株業(yè)管仁理區(qū)趟域內(nèi)抬的環(huán)鴿境衛(wèi)斧生和昂相關(guān)幣秩序架的活聚動。最它是搜在改膜革開價放中饒涌現(xiàn)聰出來爆的新避興行碎業(yè)。芽這一程行業(yè)產(chǎn)的出庭現(xiàn)與達開展巧，使痰各類喉房屋算及配鑰套的怎設(shè)施添設(shè)備態(tài)和區(qū)沉域內(nèi)耗的環(huán)踏境、總衛(wèi)生斑、安斥全防地范、皂公共需綠化債、道股路等歐得到蘿統(tǒng)一消專業(yè)臟化的抹管理緒，并侮使房臟屋的拉住用京人得震到多瞧層次宣多方栽位的崖綜合肅效勞編。對料改善床人民悔群眾騾的生作活、貼工作屈環(huán)境結(jié)，提蝦高城島市的挪管理航和文純明水伶平，衣促進踐住宅偏建設(shè)生，實絮施社鋼會再淋就業(yè)某工程約起著吊積極貫的作才用。曾國家銀?十圾五計奏劃發(fā)帽展綱拒要?償中，駝已經(jīng)叛明確饑地提怪出，記要規(guī)駝范發(fā)恰展物畢業(yè)管侄理業(yè)搭。膛隨著粉安徽擊經(jīng)濟擇水平劫的被快速尼增長鏡，城侍市化蜘進程畢的加間快，雜房地往產(chǎn)業(yè)石的快方速發(fā)營展，藝作為艷房地腐產(chǎn)業(yè)呆下游連產(chǎn)業(yè)用的菌物業(yè)座管理鐘產(chǎn)業(yè)隔也進纏入了副快速柱開展搜時期頌，并廳成為倍第三桐產(chǎn)業(yè)墳中新鉤興的桶效勞塘業(yè)之況一。宋截至羨20寇08撥年6普月3胖0日夸〔下挺同〕悠，全郵省漸登記幫的〔桃下同攤〕絮城鎮(zhèn)廉房屋筐總面非積6板55塑02住.9登4萬究平方衛(wèi)米，堂實施墊物管尿房屋銅總面石積2仿58券92住萬平隊方米氏，位管理愛工程貨43棕42豬個，耳物業(yè)爆管理計覆蓋尼率3鐮9.愁53姻%。受住宅摘總面件積4蒸52大92沖.7眼6萬齡平方鈔米，姨實施相物管樸住宅皮總面絨積2漿10協(xié)23促.5善萬平連方米胸，住翼宅管遵理項插目3千81禍8個傅，2類萬平仇方米超以上悼實施炊物業(yè)悼管理嚇的住傅宅項與目數(shù)竭26裙31埋，住蹦宅站物業(yè)腿管理丹覆蓋衛(wèi)率4止6.高42西%。蚊20禿08殺年綠安徽鏈各市蝕實施清物管車房屋佳總面肥積和絮住宅下總面駐積躁，見焦表1慮。從顆表1待可看速出，瓜全省伸物管籠市場箏最大帽的是韻合肥阻市，碼占全懶省的害21巖%多國；傾亳州夕市興作為策經(jīng)濟奇和房疲地產(chǎn)黃業(yè)欠針興旺鞭地區(qū)褲，物淺管市濁場全御省最旋小，旋只有跪合肥柜市的徐5%眉左右怖。版全省酒共成兼立業(yè)押主委宗員會晌1銹34榮4隊個，敘占格35奏.2譽%。戒維修核資金獸歸集綱總額直為3擋3.嗎43枝億元路，使步用總粗額為蓮1.壓72宜億元造。斬全省嶺實施緞物管匪住宅用小區(qū)返綠化泰總面級積3窯82保4.團46廈萬平確方米木，綠協(xié)化率杜18檔.1擦9%朗。表12021年安徽各市實施物管房屋總面積和住宅總面積單位：萬平方米地區(qū)房屋總面積住宅總面積地區(qū)房屋總面積住宅總面積安慶市1988.581501.43淮南市1648.621481.72蚌埠市996.62819.02黃山市499.36476.24亳州市306.40302.4六安市2863.572088.52巢湖市1576.311337.42馬鞍山市1251.861047.97池州市633.30589.8宿州市693.28141.15滁州市891.33742.04銅陵市689.10585.79阜陽市2056.991909.88蕪湖市1940.741650.1合肥市5680.854458.01宣城市1625.461492.01淮北市549.63400拳全省脾物業(yè)專管理描用房慣總紗面積猶53讓.6垃4錄萬平煉方米撤，哲其中瞞住宅潮物業(yè)慈管理騙用房屑總面怖積警34叉.向4丙萬平恨方米辯，繁占鉆住宅涼物業(yè)氣建筑牌總份面積徑的佩2士.鑄86意‰亡，潮低于睜安徽勵?物啊業(yè)管界理頂條例番?齡3‰休的標(biāo)府準(zhǔn)。俯安徽鍛各市忙〔或嘴地區(qū)籌〕的欠住宅肚物業(yè)果管理巷用房偶占住午宅物煙業(yè)建柄筑總祝面積跪的比橋重，益見表里2育。討從表薯2哲可看痰出，叫有超腔過一怠半的磚地區(qū)皂住宅側(cè)物業(yè)筆管理雅用房熱占住胳宅物挑業(yè)建舌筑總度面積息的比砍重小法于落3‰咱，尤融其是彼房地殖產(chǎn)業(yè)處和物賞業(yè)管低理盛較為碌興旺肆的合漆肥市秧也低揮于硬3‰窩的標(biāo)斯準(zhǔn)擋，值稀得反掛思。表22021年安徽各市住宅物業(yè)管理用房占住宅物業(yè)建筑總面積的比重地區(qū)比重〔1‰〕地區(qū)比重〔1‰〕安慶市2.60淮南市3.73蚌埠市3.11黃山市3.92亳州市1.24六安市2.80巢湖市3.38馬鞍山市2.20池州市3.08宿州市2.23滁州市3.08銅陵市2.88阜陽市3.13蕪湖市1.90合肥市2.96宣城市3.29淮北市2.49源全省進物業(yè)瘦效勞臥企業(yè)蔽21血17稍家，襪其中鼠一級浸資質(zhì)舉7家灰，準(zhǔn)二級單資質(zhì)豈62塘家，剃三級殺資質(zhì)爸16解71顫家芹，暫插定資潔質(zhì)2區(qū)84膝家，鍬企業(yè)貍資質(zhì)粘偏低船。非物業(yè)鐵企業(yè)族從業(yè)獎人員答7.啦84間萬人勢，為甘社會海安置浸下崗作職工縫2旱.2牧2萬孤人，史占電28狡.2悲6癥%俊，見筋表3遣。朵從表梨3中慕可看折出，讀從業(yè)避人數(shù)傍最多輕的是算合肥噴市，煤各市疊在吸絡(luò)納下偷崗職哪工再窄就業(yè)煩方面殺為社懇會作收出了揪較大舟的貢蜜獻。掏全省滲共設(shè)萍立3增8個淋區(qū)級冬物管袖機構(gòu)瘡。物男業(yè)服將務(wù)企層業(yè)實兩力參靈差不乖齊，敲上規(guī)適模實粘力強瑞的企妹業(yè)偏妹少，騙絕大算多數(shù)對為式有限互責(zé)任猾公司特，占柏總數(shù)乒的7惕9蘋.莊29泊%，廣股份間有限嶼公司乒僅占船8談.新05賢%。表32021年安徽各市物業(yè)效勞企業(yè)從業(yè)、安置下崗人數(shù)單位：人地區(qū)從業(yè)人數(shù)安置下崗人數(shù)地區(qū)從業(yè)人數(shù)安置下崗人數(shù)安慶市44111621淮南市91751120蚌埠市28581213黃山市1500571亳州市889262六安市28121273巢湖市27401351馬鞍山市66092707池州市1289552宿州市1426419滁州市2347740銅陵市47741879阜陽市2831851蕪湖市75122491合肥市234814246宣城市1828443淮北市1903416簡全省樂物業(yè)凡效勞穩(wěn)企業(yè)腎經(jīng)營疊總收來入1唯5.扒64劑億元巴〔見邀表4舊〕，樹物業(yè)邪效勞恢費占期經(jīng)營鈔總收消入的膽62誤.2義8%痰，乏經(jīng)營閘狀況巡普遍污不佳匙。望?新跡勞動曠合同龜法?鋪實施筍后，尸企業(yè)爭人力寄本錢喪增大撥，駱物業(yè)桌效勞探企業(yè)丹從業(yè)嬸人員循的平平均工滋資由菠93扔6元暈/月罪增長澤到1怒10降8元掌/月滔，龜多數(shù)綢企業(yè)徹處在域虧損豎的邊溉緣；郊從業(yè)幼人員乒總體罪素質(zhì)鳳不高聚，朱工資弄水平畢較低流。表42021年安徽各市物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營總收入單位：萬元地區(qū)經(jīng)營總收入地區(qū)經(jīng)營總收入安慶市13529.89淮南市14143.60蚌埠市4121.69黃山市19135.29亳州市1082.80六安市2505.70巢湖市2610.02馬鞍山市4324.12池州市1818.08宿州市1873.12續(xù)上表：滁州市3819.67銅陵市8668.79阜陽市3793.76蕪湖市9529.08合肥市52257.05宣城市2022.53淮北市11127.11洪物業(yè)弟管理陸范圍挖涉及醉住宅揉小區(qū)能、辦性公樓抽宇〔物大廈毀〕、稈廣場芝、步景行街見、美冒食街填、工床業(yè)園砌區(qū)、區(qū)高校帶園區(qū)嫂等多擾種類痛型，恢已初姨步形內(nèi)成了扯包括耗小區(qū)竄平安碧防范仗、環(huán)畢境保見潔、礙綠化摟養(yǎng)護陪、居臟民服食務(wù)、敗物業(yè)想中介岸等系舟列的判配套倍效勞慶。喇三岸、獄行業(yè)魔存在帆的問趕題與巨缺乏芳〔一滔〕滑物業(yè)撇管理擔(dān)覆蓋左率低賞，區(qū)疼域發(fā)苗展不辦均衡集由于溪物業(yè)孤管理撓是房赴地熔產(chǎn)管窯理由紋傳統(tǒng)撥的計魄劃經(jīng)櫻濟模刑式向費市場溪經(jīng)濟稿體制斷轉(zhuǎn)換津的必糞然產(chǎn)同物，濤福利甘型行淡政性循房屋摸分配貪和管邀理體認制擾已經(jīng)首退出建，改構(gòu)由適蜂應(yīng)市特場經(jīng)洪濟運濾行規(guī)快律和假城市拌開展淺的物興業(yè)管包理體鳥制所村取代衰。房疫地產(chǎn)乎管理弟體制蒜改革乏和房狐地產(chǎn)蝕業(yè)的州迅速叨開展場，促孝使做安徽許物業(yè)吊管理越覆蓋隔率較場快的搏提高波，繪20統(tǒng)08削年拒安徽滋物業(yè)隱管理乞覆蓋在率3勾9.已53杏%。聯(lián)但其泛與全砍國平么均水露平近剛50魯%相問比還巧有有演較大澡的差溜距，非尤其釋是和垂物業(yè)悔管理靈開展鼓早、欣開展建快的肅南方跪經(jīng)濟脹興旺桶地區(qū)兼、沿瘋海地園區(qū)相永比，什差距加更是苦明顯便。四但從珍另一撤方面樣看，依安徽看物業(yè)虧管理嚇的發(fā)妥展空誘間和貓潛力跌巨大估。壇造成臂物業(yè)相管理趟覆蓋遺率低扣的厘狀況墾除與汁經(jīng)濟談開展鴿水平盟、竄居民追收入虧水平識、瓜對物貓業(yè)管晶理的族認識步、市奴場經(jīng)事濟發(fā)冷育程環(huán)度柏有該關(guān)外抹，也籮與小美區(qū)配儀套設(shè)晌施不傭齊全恒、基回礎(chǔ)建親設(shè)水宣平較買低等揪開發(fā)靜商遺扔留的竟問題如有關(guān)葬。趴安徽漢省各柏市物抖業(yè)管鏟理市慚場化師程度脊差異熊較大額，區(qū)愿域發(fā)乖展不礦均衡綱，見飲表賞5糠。市狼場化灶程度拋最高爪的是旁合肥豎市，衫20悼08克年拾物業(yè)扁管理悔覆蓋尼率陷和住永宅斬物業(yè)澡管理憂覆蓋誰率扭分別丟為7竭1.嗚53社%和部98申.0商9%漠，遠歡高于閃全省礦平均破水平蘭，與玩北京燭等物怠業(yè)管廉理較步興旺搭城市裁持平掩，僅依落后兼于深三圳、型上海這，居扎全國啄領(lǐng)先儲地位捎。在指安徽浩省排碰在末糧位的陳是宿辛州市遍和亳皮州市判，住瀉宅吳物業(yè)包管理耳覆蓋遣率挑低于壁10演%。匠有一金半以貌上的愿地區(qū)限住宅翠物業(yè)染管理刑覆蓋柳率低貢于全斥省平瀉均水管平，怎內(nèi)部辯差異蠢較大其。統(tǒng)辯計數(shù)硬據(jù)也哲說明化，經(jīng)甚濟較巨興旺貼地區(qū)篩與欠被興旺累地區(qū)驅(qū)在物喝業(yè)管滑理市槐場化瓜程度隙方面形的差彎距很據(jù)大。表52021年安徽各市物業(yè)管理覆蓋率單位：%地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率住宅物業(yè)管理覆蓋率地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率住宅物業(yè)管理覆蓋率安慶市40.1643.76黃山市25.1030.47蚌埠市19.8727.54六安市42.6247.15亳州市4.599.02馬鞍山市47.9264.83巢湖市41.4747.49宿州市21.645.83池州市33.7142.91銅陵市45.9459.47滁州市35.8239.77蕪湖市42.5939.83合肥市71.5398.09宣城市33.9150.58淮南市37.9647.45兇注：拴阜陽買市和贈淮北按市數(shù)祖據(jù)缺體失備〔二線〕物自業(yè)忌管理摩工程卡招投黨標(biāo)比型重希較品低，蕩競爭睡機制漠缺乏好隨著尊國務(wù)布院烏?物帖業(yè)管壺理條丟例?途和安伯徽省費?物補業(yè)管益理條曉例?吵的制根定和南實施男，牢安徽妖物業(yè)垮管理側(cè)市場岔化進盆程逐鬼步推茶進，籮競爭墾機制趟逐步堵形成琴。安?；帐“?物報業(yè)管更理條蜓例?酸明確燥規(guī)定對：弄住宅校物業(yè)管的建惕設(shè)單膚位耽，禮應(yīng)當(dāng)后在銷懇售物浩業(yè)前遮通過豎招投讓標(biāo)的截方式槍選聘懶具有賓相應(yīng)虧資質(zhì)懼的示物業(yè)會效勞振企業(yè)仿實施申前期迫物業(yè)粉管理權(quán)，如單果筑住宅腸物業(yè)滾的建疫設(shè)單鍛位未果通過紅招投部標(biāo)的隸方式內(nèi)選聘龜物業(yè)兵效勞素企業(yè)倡或者段未經(jīng)圈批準(zhǔn)太，引擅自泳采用椅協(xié)議打方式毛選聘敘物業(yè)堂效勞項企業(yè)蔑的削，那么泥依照嚴(yán)國務(wù)軟院?逼物業(yè)浸管理溉條例陶?的棕規(guī)定全處分購；稻鼓勵逆業(yè)主亭委員梢會通炊過招井投標(biāo)全方式晨選聘字物業(yè)凝效勞疾企業(yè)辯。枕20慰08保年陶安徽螺有5輔77虛個物奏管項廚目通懇過招滴投標(biāo)追方式秒獲得屢，占蹈總數(shù)縮的1紙7.悟42航%，苗見圖權(quán)1-拾A；鑄有4幻47務(wù)個住饒宅物終管項鋪目通增過招墳投標(biāo)鐮方式研獲得胞，占疊總數(shù)遍的1政5.悉81抵%，絕見圖垃1-繪B；說各市眨住宅碗物管芽工程聞獲得乘方式孩見構(gòu)表6嚼。從校圖1態(tài)和救表6懂中可光看出決，潑安徽志物業(yè)躁工程屋招投五標(biāo)比位重低壁，競伸爭機恰制缺似乏，木房地頭產(chǎn)開郊發(fā)和拉物業(yè)譜管理塑沒有下做到拘分業(yè)局經(jīng)營角，不般利于攻物業(yè)沙管理句行業(yè)示的長柱遠發(fā)去展。裹物業(yè)品管理澆引入愛招投活標(biāo)機丸制是來市場塔開展被的必投然。素早在烘19楚99循年5處月建央設(shè)部怨宋春俱華副通部長凡就在河深圳膜召開巧的全遣國物拉業(yè)管俊理工喬作會詳議上亦強調(diào)腰，“折各地臺要盡陪快引揚入競黑爭機典制，息推行驗物業(yè)羞管理蔥招投沿標(biāo)〞湊。齡深圳僵、廣鑼州、煩上海鑄、北始京、兇武漢享、南冰京、玩沈陽衣、大有連等尋城市盜推行愉物業(yè)喬管理妨招投齊標(biāo)的悲實踐烘證明保，物津業(yè)管羊理只按有引診進競被爭機聽制，吐通過思市場勒上激遮烈的搬較量當(dāng)和角晃逐，讀將企福業(yè)追止求自腦身經(jīng)排濟利播益的世內(nèi)在預(yù)要求姓轉(zhuǎn)化閘為外耗部壓薯力，輝并將火這種盾壓力半變成物動力挨，才漿能激除勵范物業(yè)濟效勞碌企業(yè)慕提高冷管理鈔效勞依的水圣平和可自身峰的素梨質(zhì)，渠并在漢競爭霞的風(fēng)裂風(fēng)雨賣雨中體經(jīng)受陪鍛煉彈和考限驗。戚圖1嚴(yán)-A視區(qū)安玉徽偽物管屆工程犯獲得式方式濁比重氏分析販腎更咸單位豆：%類圖1湊-B汁怨安徽駐住宅者物管閣工程上獲得學(xué)方式耀比重故分析朝丸單位謹：%表62021年安徽各市住宅物管工程招投標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%地區(qū)住宅物管總數(shù)招投標(biāo)比重地區(qū)住宅物管總數(shù)招投標(biāo)比重安慶市2273.93淮南市1674.08蚌埠市13213.48黃山市1631.39亳州市2845.55六安市1684.85巢湖市1872.60馬鞍山市1254.10池州市8547.22宿州市7412.34滁州市1562.63銅陵市15812.68阜陽市1624.94蕪湖市2054.88合肥市5370.69宣城市1993.30淮北市5438.10牙招投崇標(biāo)機南制可御以充雨分實獎現(xiàn)市做場資賓源的田優(yōu)化土配置哄，規(guī)衛(wèi)范物隱業(yè)管鐵理市斯場，旦但店安徽腳在具胡體實糧施的趣過程附中仍兔有齡4醬大難穴題渴亟待艷解決陜。曬1、躁物業(yè)鹽管理脹招投駕標(biāo)無濟法可裹依蹄雖然美已經(jīng)勻有?攔中華脆人民譜共和荒國招延標(biāo)投璃標(biāo)法寇?，杏但因芝其更涌側(cè)重跑于設(shè)仁備采每購和拔工程僵建設(shè)煉工程蜓的招厲標(biāo)活哀動，湖所以致對于咬物業(yè)夢管理發(fā)的招選投標(biāo)游活動彼指導(dǎo)色性較號差，脾適用喪程度藝有限咐。目之前，條我國球和宗安徽厲尚未綿制定揀全國隔性的琴物業(yè)括管理豬招投胳標(biāo)規(guī)段那么，陪造成銀物業(yè)情管理算招投鄉(xiāng)標(biāo)在肝操作露中缺愁乏法打律依眠據(jù)，雞問題昂較多姜且難蠟以處芳理。殺2、稻傳統(tǒng)中的誰彎開發(fā)大誰管愧理的茄壟斷捉經(jīng)營謝模式異仍未鮮打破殘局部哭開發(fā)佳商仍己然固筋守“聲肥水討不流影外人鬼田〞砌的傳違統(tǒng)觀劈念，宇在項鋤目開需發(fā)完瞎畢后凈自己根成立填物業(yè)急效勞裳公司登進行比后期趙管理凱。這涂種做察法的術(shù)直接秀后果吉是：堅由于蘿工程寧的開痰發(fā)人賞員普半遍沒吼有物廚業(yè)管朱理經(jīng)母驗，藍故此巡類物呢業(yè)公掠司管棉理人炸員的隊素質(zhì)蜜普遍判較低杰，專薯業(yè)性攔不強羽，服被務(wù)意說識較伸差，野管理射水平帽較低潮，廣雨大業(yè)艘主和華使用榆人滿嶼意率攀不高儉，投困訴較情多。約此外良，由和于開誓發(fā)和憶經(jīng)營產(chǎn)一體臨，所必以開旋發(fā)商未和物全業(yè)公射司責(zé)悶、權(quán)貝利不話清，戴造成魚許多掏開發(fā)罷遺留師的問宮題責(zé)驅(qū)任后扁移給乓了物巧業(yè)公旬司，升形成能業(yè)主覽與物刷業(yè)公緩司矛梳盾突捷出，卻而物抽業(yè)公彈司無影法承笛擔(dān)更鼠無力狂解決黃此類喘問題義。叮3、緣自發(fā)叼、隱獨性招駱標(biāo)較浴多女此類協(xié)招標(biāo)塊多是龜為避傅開政頑府監(jiān)悶控，串冒競辜爭之杜名，雞行暗友箱操姑作之聰實。雖招標(biāo)該方在滅招標(biāo)途前早串已定鎮(zhèn)好中續(xù)標(biāo)人懇，只辮是借剩用招碎投標(biāo)鏈的形椅式掩鎖人耳啄目。暖其他誘投標(biāo)泉單位棗在全櫻然不希知的斧情況駕下投術(shù)入大斬量的愧本錢符去編德制標(biāo)遲書、倒參加惹辯論罵。這頁種做眼法損霞人利閉己，社廣闊脅業(yè)主蠶和藹佛意投奮標(biāo)人燦利益怨受損海不說雨，還向落得淺個無于法理批論。買4、胸業(yè)主胸委員顏會招秘標(biāo)任抬重道顆遠，次新老星物業(yè)錄公司窩的交未接問蠟題突變出糞業(yè)主靠委員府會作隆為業(yè)頂主大部會的貌常設(shè)勢機構(gòu)但和決奉議執(zhí)孤行機倆構(gòu)，霉代表脆著全季體業(yè)拐主的新利益還。作壤為物治業(yè)管譜理的銀重大填事項塑，重承新選完聘物蚊業(yè)公玉司理礦應(yīng)由熄全體淺業(yè)主您決定游。但鏡目前煮業(yè)主舍普遍習(xí)參與或意識眼較差燙，對衛(wèi)公共抬事務(wù)叛漠不督關(guān)心造。反輸映到聾招投嚴(yán)標(biāo)上壩的問飯題是令，邀業(yè)主迷委員從會重豈新選哨聘物臥業(yè)公學(xué)司的處過程太磕磕尿絆絆撕，落浩實中棚標(biāo)結(jié)關(guān)果更見是難知上加海難。勤所以核業(yè)主頓委員辮會招攻標(biāo)后聞原物柏業(yè)公瓜司拒責(zé)不退尋出，紡中標(biāo)閣企業(yè)拔無法滾進駐川的尷壤尬局假面時配有發(fā)屠生。指〔三泡〕爹物業(yè)肉效勞豪企業(yè)乓經(jīng)濟捏效益鎖差，違難以多維系腫1、稅收費女標(biāo)準(zhǔn)甜較低狐隨著橫居民墓生活刃水平火的提植高，算居民杯對居吩住條胞件要腰求也閑越來業(yè)越高俗，對如物業(yè)蘆公司午的管慎理要躁求也叨日益情“挑裳剔〞射，而贊七八袍年不師變的列物業(yè)參收費色標(biāo)準(zhǔn)名讓物再業(yè)公且司的浮日常畏支出灶捉襟倦見肘氧，更孟不要緩談滿刻足業(yè)累主越損來越額高的國要求啦。英根據(jù)劇本次活調(diào)查串?dāng)?shù)據(jù)戚，采柴用加斥權(quán)平創(chuàng)均法膽，可宜計算通出捏安徽戰(zhàn)所有拴住宅灘物管閉工程衰平均靜物業(yè)投效勞概收費桌標(biāo)準(zhǔn)透是0惜.4日元/挪平米魄?餓月，壤和全殺國一顧樣存似在著柴物業(yè)迅效勞墊收費司標(biāo)準(zhǔn)父低的坦問題擊。本叼文將京收費瓣標(biāo)準(zhǔn)難劃分肝為5報個等擔(dān)級，古其中津等級孔A表屢示物盞業(yè)服阿務(wù)收著費標(biāo)素準(zhǔn)在費1元肉/平趙米第?搏月以環(huán)上，棵等級臂B表失示0隙.7葬-1站之間攀〔單站位同口上〕追，等滲級C悼表示演0.煩5-惠0.寶7之惜間，尺等級殘D表傻示0維.3圈-0艦.5只之間弓，等供級E銹表示夏0.滋3以茶下。秧住宅賞物業(yè)世管理大工程痕各個產(chǎn)收費泥等級孟比重坡見圖菌2所壽示。港從圖吩2中推可看膊出，桂有接通近一祝半的乓物業(yè)脹管理唉工程訂是最獅低收蜻費等揀級，度收費朵標(biāo)準(zhǔn)促在0猶.7寧元/茄平米她?冒月以秀上的江物業(yè)絹管理范工程透只占盡8%凳左右幅的比賢例。加各地籃調(diào)查剩數(shù)據(jù)申顯示克，老晶小區(qū)框的收溝費標(biāo)胃準(zhǔn)明至顯低紫于新縱建小蛇區(qū)。蛙安徽削各市券住宅倘物管膜工程擴平均批收費葡標(biāo)準(zhǔn)挎見表誰7也。因摔宿州雖市提雖供的獄市區(qū)督住宅網(wǎng)物管據(jù)工程鞋收費副標(biāo)準(zhǔn)紐，故搬排位澡靠前勢。從漆表挖7社中可圈看出烏，收扁費標(biāo)士準(zhǔn)較搶高的股都是竟經(jīng)濟袍較發(fā)宅達、歡消費趁較高鋸的地醬區(qū)；俘皖北袍地區(qū)潛和經(jīng)囑濟欠頁興旺習(xí)的皖絹南地仔區(qū)，啟住宅枕物管夫工程尖收費久標(biāo)準(zhǔn)戚排在墊安徽殃省的宵末位唉。倉圖2麻獵安徽扇住宅炮物管劑工程奧收費聞標(biāo)準(zhǔn)錄等級箱比重仔摸單位寨：%盲棍肅徑肥注趣：銅炒陵市射數(shù)據(jù)猾缺失表72021年安徽不同地市住宅物管工程平均收費標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平米?月地區(qū)平均收費地區(qū)平均收費安慶市0.34淮北市0.30蚌埠市0.36淮南市0.28亳州市0.22黃山市0.32巢湖市0.34六安市0.31池州市0.27馬鞍山市0.39滁州市0.29宿州市0.37阜陽市0.26蕪湖市0.34合肥市0.71宣城市0.27富注：賺銅陵健市數(shù)興據(jù)缺供失屑2、母物業(yè)烤效勞禾本錢果迅速盾增長錫近年悅來隨緒著各層種物館價的筋不斷盒上漲否，如珍水費棉的增尸加宴，皇一系可列小欺區(qū)相副應(yīng)養(yǎng)事護費美用的藥上調(diào)喉，削員工敞工資水及其啊勞動辟保險脾金的患提高誦〔見剖表喬8客〕粱，導(dǎo)臺致物研業(yè)服罩務(wù)成炕本也傭隨之御過快屆增長雁。尤元其是怎新女?強勞動繼合同咳法冰?鼠公布炒和實么施以祥后，撈物業(yè)香效勞派企業(yè)駝的員續(xù)工工玉資增夫長很寺大，竹新勞啊動合梁同法猜實施胡前安膠徽省菠物業(yè)嚇效勞繡企業(yè)囑從業(yè)齊人員唯的平乞均工瓜資是增93板6元福/月姥，新鳥?勞航動合不同法雕?環(huán)實施社后增侍長到特11名08致元/傭月，畢增速慨到達框了薄18善.3獎4商%。呼從表府8捏中可撕看出附，安獨徽各遷市新戲勞動爽合同貪法實畝施后添物業(yè)仗效勞晶企業(yè)都從業(yè)鴨人員瓶的平蹲均工鞋資均展到達刺兩位訓(xùn)數(shù)的揚增長支。另換一方籍面，浪業(yè)主濕卻不件接受遣物業(yè)令收費沙標(biāo)準(zhǔn)滋的同毛時增有調(diào)。螞企業(yè)舌大多混是虧俯本經(jīng)贊營，煙效勞潤水平炕較低貸，沒準(zhǔn)有發(fā)惕展后轎勁，歌物業(yè)餐行業(yè)露對人要才的正吸引孕力很虜弱，期難以香留住跨專業(yè)領(lǐng)人才萌，并舞造成鐘人才鋪流失攤大，半人員錫流動聚頻繁種，從掀業(yè)人梨員整誦體素曉質(zhì)不討高，允影響未了云物業(yè)糾效勞晌效勞干水平寄的提返高，蠅并導(dǎo)光致惡疾性循女環(huán)，糖影響贈了企婦業(yè)的取開展得。隔綜合犬各市謀的調(diào)魂查結(jié)域果來仆看，陷住宅擱區(qū)管與理項保目幾脅乎沒衛(wèi)有利度潤，予非住租宅項也目略政有效仇益也責(zé)與其排承當(dāng)修的風(fēng)畫險不慎相適咽應(yīng)。宮近年賄來，煉安徽蟻局部臟企業(yè)訓(xùn)因運爬轉(zhuǎn)困陸難，獅選擇羽退出斯物業(yè)任效勞值工程誘，半從而所影響啦物業(yè)透管理察覆蓋謹面極的提鋒高爛。表82021年安徽各市物業(yè)效勞企業(yè)平均工資地區(qū)前平均工資〔元/月〕后平均工資〔元/月〕工資上漲速度(%)安慶市77490817.33蚌埠市839100319.58亳州市59469817.41巢湖市76995023.56池州市892109823.08滁州市69182218.98阜陽市956107912.89合肥市980115217.51淮北市56468821.98淮南市1353151912.26黃山市76188816.76六安市74084013.46馬鞍山市920104713.86宿州市63175719.91銅陵市910111922.91蕪湖市77690116.19宣城市74788017.84稿注：短前平愛均工統(tǒng)資表螞示煌新勞茄動合坑同法馬實施把前智各市滅物業(yè)恐效勞腎企業(yè)莊從業(yè)擺人員季的平獄均工扎資，唇以此衫類推薪。割物業(yè)態(tài)效勞拳公司惑作為體企業(yè)治，給拖物業(yè)州實施膽專業(yè)椅化管撞理，佳為業(yè)等主和蔽使用野人提豆供服遞務(wù)，廢需要戰(zhàn)本錢憤的投疫入，紐而且駛物業(yè)杜管理燕與其伶他商忘品不巨一樣熟，它輝是“徹量入堂為出篇〞。凡很多左物業(yè)比管理陽效勞懲費低濕廉的咱物業(yè)俊區(qū)域搶，因技費用默入不慢敷出只而使因物業(yè)廉管理裳工作披不能善盡如俘人意賴。相乳反地儉，優(yōu)截質(zhì)優(yōu)迫價物褲業(yè)區(qū)賄域的仔舒適新環(huán)境脾，總炎是讓償人覺隱得物催有所藥值。呢見3、更物業(yè)份效勞建收費卸難輝物業(yè)窮管理疏作為優(yōu)第三俯產(chǎn)業(yè)順即服豐務(wù)行謀業(yè)，押其產(chǎn)巧業(yè)的晶生存唉運作稈基于風(fēng)收取稈的物名業(yè)服識務(wù)費廢用，航19往96違年原炒國家戀計委臟、建辯設(shè)部兔以計打價費鉗[1董99振6]得26引6號竭發(fā)布暈?城士市住恢宅小骨區(qū)物建業(yè)管搬理服膝務(wù)收將費暫劍行辦千法?碗，規(guī)脆定“曲物業(yè)園管理密效勞闊收費豆應(yīng)當(dāng)碼根據(jù)帳所提竭供服五務(wù)的遭性質(zhì)晴、特道點等茄不同荷情況趴，分磚別實洋行政作府定坡價、瘦政府承指導(dǎo)懼價和稱經(jīng)營黑者定陰價〞泥。政離府開浙始干驕預(yù)物爐業(yè)管亞理收陣費行耍為，躺物業(yè)驕管理碎收費逆逐步劣進入毛標(biāo)準(zhǔn)塑化。浪但是響，?掏暫行壩方法銷?未竟能解塑決“勸合理食〞收叛費的愿問題皺。2約00茄3年原國家啦開展遼與改冶革委薄員會島、建步設(shè)部靜以發(fā)誠改價崖格[存20鴨03匪]1蘇86站4號壁發(fā)布繁?物枯業(yè)服痰務(wù)收濁費管希理辦也法?棟〔2彩00嘆4年創(chuàng)1月教1日錯起實繞施〕衡，更圣進一伶步提喊升了止物業(yè)尋管理羽產(chǎn)業(yè)騙的社哀會效眠應(yīng)，豪為物駕業(yè)服蠅務(wù)費俗用的師收取蜜提供觸了法嫁律依真據(jù)。譜根據(jù)撲上述盾規(guī)定貝，物新業(yè)服工務(wù)費制是指惑物業(yè)纏效勞箱企業(yè)跌接受捎業(yè)主弄委員談會〔港或物榨業(yè)業(yè)填主〕軋、使香用人昨委托筐，按桐物業(yè)風(fēng)管理選效勞選合同硬或協(xié)派議對戀已建賠成投購入使據(jù)用的籌各類獸房屋腿及其晝相關(guān)飾設(shè)施意、設(shè)潛備、析場地快等進胖行公口共性惠效勞濫、專乞項性儀效勞售以及僻提供勇其他阿與使膽用人胸生活葛相關(guān)煙的公啞眾代適辦性欄效勞放、特大約服桿務(wù)及窮多種照經(jīng)營賞效勞夢時按楚規(guī)定鍋收取宰的費僚用。餓?物昏業(yè)服坑務(wù)收詠費管瞇理辦龜法?場規(guī)定汽物業(yè)東效勞狹本錢腹或者段物業(yè)叉效勞就支出勉由以慮下板以塊構(gòu)晝成：菊〔1淺〕街效勞并人員森的工矛資、其社會仆保險絡(luò)和按槳規(guī)定良提取獻的福泳利費源等；根〔蓋2輩〕撲物業(yè)溜共用匪部位次、共豎用設(shè)憶施設(shè)證備的能日常吳運行將、維茄護費狂用；鼓〔狹3四〕賀物業(yè)角管理晚區(qū)域聽清潔祥衛(wèi)生孟費用棟；老〔貌4稠〕剪物業(yè)產(chǎn)管理荷區(qū)域慣綠化寄養(yǎng)護沾費用善；宋〔捷5馬〕授物業(yè)債管理禽區(qū)域放秩序浮維護鈔費用鉛；來〔殲6估〕穩(wěn)辦公陸費用筋；盟〔秧7仿〕努物業(yè)定效勞牙企業(yè)顯固定嘆資產(chǎn)校折舊關(guān)；土〔雹8患〕辜物業(yè)燦共用咱部位禍、共破用設(shè)收施設(shè)乓備及攔公眾稼責(zé)任爺保險春費用亡；襪〔票9滿〕竊經(jīng)業(yè)略主同加意的鼠其他乘費用腥。吼目前半，幾漫乎所細有的捉物業(yè)撈效勞中公司火都面償臨物寨業(yè)服桐務(wù)費叢收取練難的呈困境急，忘物業(yè)嚷效勞覆收費百也成逆為銳各物堤業(yè)服抓務(wù)小員區(qū)最惑突出賄矛盾瀉。匙安徽素不少濟物業(yè)臘效勞厚企業(yè)騰收費第率達配不到王30斃%，哨即使唇一些辱管理登較好炎的物顫業(yè)公腿司的址收費奇率也央僅在扛80槳%駝左右養(yǎng)，暗物業(yè)筆管理績與收央費質(zhì)窩價不圾相符活。日從追仿求利伍潤的矮經(jīng)濟查本性梨來說港，物踐業(yè)費封收不彎上來岸，因企業(yè)符必然施會降碎低成惜本沒，解而直特接后刺果就椒是服循務(wù)質(zhì)揭量下?lián)平?，根于是專更多聽業(yè)主浪對服傭務(wù)不假設(shè)滿意材，從櫻而不兆交物紡業(yè)費掃，這相就進枕入了達一個訴惡性峰循環(huán)李的怪籍圈。似那么鼓，物掘業(yè)服坊務(wù)費查收取握難潔的路原因們何在表？碰〔1辮〕部烏分業(yè)肉主意雷識不垂強瞞首先斗，物拘業(yè)管借理畢伶竟是低一個茄新興箏的產(chǎn)舞業(yè)，煤在短斃短的涌二十星幾年賓里，竹要為累廣闊結(jié)的市涂民所買接受挑確實雷有些住困難果。其危次，合廣闊狂市民術(shù)的素叮質(zhì)參塞差不斃齊，般一部蠻分業(yè)蹄主對出新的梨事物柏存在香一定役的抵倒觸。濟再次醋，涉灑及到真收費學(xué)行為川，由寨于物燃業(yè)服悅務(wù)的城概念亭沒有發(fā)深入紛業(yè)主具，物止業(yè)服窗務(wù)的調(diào)效果貿(mào)沒有傅為業(yè)鋸主所罪感受景，有汪的業(yè)頃主認盆為自紐己花罷了一緊大筆柄錢買拖了一頓套房劫子，陪不應(yīng)艘承當(dāng)柔“額虹外〞患的開饅支。援〔累2速〕固物業(yè)租效勞瘡公司掏的服首務(wù)質(zhì)巴量不貓高墳現(xiàn)有票些物敬業(yè)公造司本差著賺登錢的蹤心態(tài)社而忽獸略服乎務(wù)的滾理念慘，另惱外，墻由于訴技術(shù)膊水平猾跟不網(wǎng)上，賊公司憤人員婚組織簽不夠堪，導(dǎo)石致管噴理不句善，片管理潮脫節(jié)能，服肺務(wù)質(zhì)夾量大純打折尿扣。緞例如眉，小凡區(qū)里智綠化滲維護丘無人誼管，臉門禁杠系統(tǒng)規(guī)紊亂準(zhǔn)，房文屋維陸修不棵及時啦……德導(dǎo)致范業(yè)主勝產(chǎn)生宰嚴(yán)重坦的抵以觸心滋理。老〔美3凡〕體頸制不螺健全蓮國務(wù)戴院源?物據(jù)業(yè)管速理條棍例?扒于2脾00紛3年殼9月蜻1日里實施肆后，園從根局本上角改變堂了物頌業(yè)管頓理行業(yè)業(yè)無煮法可讀依的扒局面啟，但燈是配埋套的農(nóng)法律及標(biāo)準(zhǔn)彼還不旅健全反。再河加上墾政府納宏觀資調(diào)控梨不夠罪，導(dǎo)蠟致新精舊體示制形遙成對是立，組對物督業(yè)管磨理收盆費問據(jù)題產(chǎn)襪生了爆影響浸。豆如今貧業(yè)主疲維權(quán)浴意識歐普遍姥提高革，但杏有些抽業(yè)主椒卻另“看維權(quán)績過了改頭亦〞湊。只蜘想到瞧自己停的權(quán)杏益，魔沒有?？紤]版公共廁權(quán)益水。在建維護壘權(quán)益檔的方財法上命，不慕按法蜘律程堂序辦靈事，沃往往孕以個酸人意御志代杯表廣榨大業(yè)剝主的圓意志蹈，對麻物業(yè)董公司遠提出池很多最并非妹在其餐職責(zé)些范圍沈內(nèi)的易要求秀，不鄙能滿聞足要俗求那么壘以不星交管掩理費嘗相要寺挾。愧如果勁每一亭單欠樓繳行爽為訴撞諸法句律途圓徑解懸決，飲物業(yè)飯公司歸將不缸堪重睛負，鎮(zhèn)得不鄙償失濱。?狡物業(yè)蘭管理匹條例晨?明仔文規(guī)著定不駛能因硬此停卷用戶噸的水受電，售但物艦業(yè)公句司沒造有合壤理的延途徑貴來約撐束業(yè)賄主欠堵繳管售理費憂的行猾為。協(xié)對于打管理片費的停欠繳蟲行為悄，目動前很辟多管墳理公羊司只捎能通究過說鴉服的冷方法現(xiàn)。與告此同圾時，語還不誕能停辰止任裳何服竟務(wù)，搜因為規(guī)物業(yè)壤公司塊面對吃的是鞭全部礙的業(yè)乎主，叫不能由因為店個別順業(yè)主繳的欠油繳而凳降低怒效勞直標(biāo)準(zhǔn)舒，從哪而損附害別相的業(yè)府主的怖權(quán)益錢。這墳就更雞增大戰(zhàn)了企等業(yè)經(jīng)盛營的搭難度賭，同教時潛拆在的孕矛盾顯也越擦來越言多，蝦最終雖將形啊成惡壇性循繡環(huán)。型〔四錢〕相晝關(guān)主呼體關(guān)經(jīng)系不危順，搭職責(zé)兩不清謝，您物業(yè)慰效勞侄企業(yè)駝?wù)咄蕲h(huán)境都差存物業(yè)鄉(xiāng)效勞勸企業(yè)西與相惰關(guān)部拒門關(guān)恒系不藏順，熄職責(zé)池不清塑，主輪要有孫：擊1、林物管夕企業(yè)霉與水積、電沃、暖球等公屈用事她業(yè)部繁門職瞇責(zé)與命義務(wù)滅劃分丈不清舉本應(yīng)崗由水徐、電舊等部兼門自托己承變擔(dān)的牢收費距職責(zé)江，多韻數(shù)小客區(qū)由愿物管哨企業(yè)色無償翠向業(yè)盜主收碧取，隆物管問企業(yè)軟雖然侍承當(dāng)獵了有雅關(guān)的蘿職責(zé)杠和義患務(wù)，襲卻沒縫有被時賦予斃應(yīng)有臥的權(quán)內(nèi)利與吹權(quán)益揮，導(dǎo)茶致物隨業(yè)管嚼理企明業(yè)丸“航賠了揭夫人刷又折浙兵攏〞蹲。濕2、徐社會紙治安從與小季區(qū)保蘿安的述界限肥劃分橫不清當(dāng)目前業(yè)，小別區(qū)保縣安與碌公安澤部門榨的社數(shù)會治蘆安到濕底誰煩管到夫什么抗范圍拴、管呼到什萌么程聽度都水沒有萬明確駕界定渡，許棄多業(yè)解主把數(shù)保安俯效勞械等同鏡于毯“傲保鏢如〞雷效勞橫，一鑒旦出潤現(xiàn)被近盜等物問題連，便叨將責(zé)衡任全樓部推慈到物購業(yè)公搶司身詢上，暑并以凈此作道為拒貴交物行業(yè)服秧務(wù)費株用的速理由妨。筍企業(yè)洽承當(dāng)注了大墊量的適社會苦職能強，物言業(yè)是筒個筐傭什么按都能財裝。挺企業(yè)該壓力勾大，裳苦不迷堪言阿。信3、暢居委遇會與貪物業(yè)偶公司味的關(guān)混系不嗓明確嶄居委告會作鬧為基縱層政熔權(quán)的砍延伸路，主怕要擔(dān)教負著六政府糧授予挑的公擁共管世理職雀能，沾物業(yè)籮公司姥作為甚企業(yè)制僅承究擔(dān)業(yè)努主委懼托的里小區(qū)只物業(yè)熊管理寸效勞醬，與酬居委規(guī)會不遞存在掀上下踏級關(guān)死系。箏但很畜多居的委會饞把物耕業(yè)公觸司當(dāng)愿成他劈們的中下屬張，要緩錢要經(jīng)物要循房，千分派既方案溉生育察、人鵲員登背記等炮任務(wù)熄，物迷管企滿業(yè)苦葛不堪列言。遣4、大業(yè)主浸委員薯會與艦物業(yè)形公司棵的關(guān)捆系不跑順庸有的談業(yè)主減委員脈會沒胳有正闖確認潑識自岸己的且權(quán)力度和義萍務(wù)，籠不依通合同句辦事保，或衫者以稈種種域理由數(shù)甚至活無理慮拒簽朗合同葛，使頸物管關(guān)企業(yè)有左右戶為難維。有挨的那么睛貪圖耍眼前效利益瘋，依鐮附于犧物業(yè)瓣公司予，不戴能真膝正起驢到監(jiān)練督作波用，管不能井真正抵代表鹿廣闊踏業(yè)主信的利快益，乎有時指還在未有些從具體春問題張上故歐意誤扇導(dǎo)業(yè)掌主。種局部較物管竿企業(yè)褲誤以擱為物上業(yè)管恰理區(qū)子域是繭自己狼的慮“確自留獄地筒〞液，以蜜“慰管理源者勺〞挺自居娃，凌繡駕于象廣闊孩業(yè)主峰之上肯。援從調(diào)意查情裁況嚴(yán)來途看好，緊物業(yè)印效勞偽企業(yè)面政策賣環(huán)境貍差帽，社凝會環(huán)站境不哄利于類物業(yè)固效勞料企業(yè)輪的發(fā)北展，早主要寒表達麗在以天下幾嘩個方劃面烈：一沒是物洪業(yè)服甲務(wù)企輝業(yè)不哨僅沒子有國參家和牙地方敘政府識的扶距持發(fā)竭展政漂策，朝而且傳還存寫在著滑一些誰不合籃理的弱收費堡，如疼：住耍宅區(qū)禁綠化類用水粒、公焦用照羽明用算電等床按照叛經(jīng)營茅性標(biāo)匠準(zhǔn)收洋取。跳二是拖作為鹽為居慶民服層務(wù)的落效勞酒性行柱業(yè)，奶尚處覆于發(fā)坑展的旬初級仗階段新，政壟府沒塔有在彎資金說上給傲予幫島扶。權(quán)三是自社會肆輿論酒始終劈把物濱業(yè)服喇務(wù)企電業(yè)作看為強傾勢而沒把業(yè)貌主作訓(xùn)為弱太勢加娘以宣追傳愚，叔而物貢業(yè)服敞務(wù)企播業(yè)對撐社會賭的貢抹獻蝕，倆在社部會發(fā)秘展中悶的作宜用那么煎沒有策在宣位傳中助表達統(tǒng)出來陡，一臘定程挑度上逆導(dǎo)致將物業(yè)捆效勞眠企業(yè)法社會模形象紗差。拳〔五復(fù)〕開測發(fā)商塊遺留肯問題辣和棒歷史痕遺留夾問題喘較多鍵開發(fā)注商遺庭留問勸題嚴(yán)盞重影吳響物暢業(yè)服虎務(wù)企深業(yè)正耽常經(jīng)問營。推開發(fā)拔商遺洗留問普題主辛要包劍括兩洲方面臟：一箭是房狡屋質(zhì)跨量存造在問有題調(diào)，如肆樓宇守施工德質(zhì)量藝差導(dǎo)潑致樓脆宇墻幣皮脫培落、欠漏水持,甚盒至出茅現(xiàn)墻挨體撕不裂現(xiàn)霜象喝；二抄是承衫諾未眼兌現(xiàn)鞠，福如綠大化率薪、配璃套設(shè)慶施、搜各種佩優(yōu)惠往、高駕承諾唐的物頂業(yè)管存理摸等疲。顧此次芳調(diào)查休數(shù)據(jù)頑顯示似，悶安徽會住宅逗小區(qū)拆的平敘均綠粘化率柱只有畝18截.1億9%忽，遠那么低于收規(guī)定漸的3藏0%驅(qū)標(biāo)準(zhǔn)掙。各誠市住老宅小原區(qū)平恐均綠境化率扶均低迎于2供5%慧，見砍表賞9搬。從滴表瓣9諷中可知看出筍，平薦均綠燕化率找排在薦前列周的是切銅陵揭市和輪池州沒市，栗排在晨末位么的是余六安監(jiān)市。表92021年安徽各市住宅小區(qū)綠化率地區(qū)綠化率〔%〕地區(qū)綠化率〔%〕安慶市13.91淮南市20.38蚌埠市18.88黃山市17.61亳州市11.94六安市11.64巢湖市19.12馬鞍山市18.88池州市22.16宿州市15.77滁州市11.81銅陵市24.73阜陽市18.55蕪湖市20.76合肥市18.66宣城市17.33淮北市21.29提有些惡物業(yè)謎效勞劣企業(yè)式管理膚人員寸反映鋤他們席小區(qū)死內(nèi)沒詞交物那業(yè)費扮的業(yè)稼主鑒有宏90趁%軍是因閉為房賄屋質(zhì)娃量有糞問題楊，還許有的伐是因鋤為開嘴發(fā)商玻承諾章的配妥套設(shè)來施沒砍有建島，業(yè)顯主又鐵找不縣到開師發(fā)商假，于洽是物巡業(yè)服付務(wù)企夕業(yè)便宴無奈惹地成吵了替南罪羊李。隨協(xié)著物趟業(yè)服污務(wù)企良業(yè)的臘接管律運行憲，其示矛盾依隨之猴轉(zhuǎn)嫁煤，本酬該開涂發(fā)建礎(chǔ)設(shè)單他位擔(dān)焦負的詞責(zé)任蔽和費祖用卻燭由物繭業(yè)服斥務(wù)企集業(yè)承界擔(dān)，予給物尸業(yè)管接理工吸作帶值來很弄大困隊難，仗出現(xiàn)扎了個咸別住班宅小炮區(qū)環(huán)姻境建班設(shè)不丟到位久、樓蜘房墻舞體結(jié)雪露、勸塑窗倡陽臺椅下雨屋進水解等問勵題。脂出現(xiàn)碌問題滋后，杰業(yè)主螞不找夢或找梯不到畏開發(fā)粒建設(shè)墓單位衡，把餅責(zé)任牽都歸糟集到占物業(yè)舅效勞度企業(yè)烘上，纖物業(yè)炭效勞假設(shè)企業(yè)按又無似法解驚決，辭業(yè)主機意見團大，裂以此證為由孝拒交需物業(yè)鐮效勞媽費，秘物業(yè)鉗效勞判企業(yè)趟有苦鉆難言陵。此讀外風(fēng)，蓬有些工物業(yè)館管理福企業(yè)新為了文擴大左管理看面，昆對開愉發(fā)商匙妥協(xié)突，降令低承攝接標(biāo)兩準(zhǔn)接網(wǎng)管物森業(yè)，撒也為網(wǎng)日后忠的管深理工析作埋淋下隱夏患。掙歷史鑼遺留遷問題率主要真表達語在以聯(lián)下幾飾個方汗面：嶄一是蚊設(shè)施阿老化電不配要套。究許多瑞老小議區(qū)缺眾乏必她要的標(biāo)物業(yè)暈管理醋用房殊和垃般圾中擾轉(zhuǎn)、惹廁所雜等公涼共設(shè)拼施柱，娛地下哄管網(wǎng)運大都加年久姑失修礙，命排污穗能力形較差兵，炮并且殺大都劫是小新區(qū)進執(zhí)出開采放式棋布局回，拖不利劣于安隨全管悅理。圍二是槳亂搭騙亂建暖、亂婆停亂濃放現(xiàn)腳象比裂較突幅出。妨局部驕小區(qū)潑占用圓公共悉部位接搭建榆貯藏造室、秧簡易攀房，碑在樓善道里擠存放代物品茶等現(xiàn)饞象屢刺禁不仰止，滴成為頑小區(qū)蹄“播久治山不愈督〞這的老階大難煎問題贊。三氣是公螞用事貨業(yè)產(chǎn)鼓品供見應(yīng)單睜?wèi)魡纬馗某鞙春?。豆按照?頂物業(yè)輪管理揚條例妥?規(guī)回定，翁供水漏、供括電、潔供熱蠻等專境業(yè)部花門要摘全面獲推行裝收費盆到最穩(wěn)終用產(chǎn)戶。砍由于窗目前凡單戶川單控擾率水章平較錘低，早不但重使物提管企遙業(yè)承倍擔(dān)了療大量率的中栽間損東耗，疫而且飼也增咱加了愚居民忙負擔(dān)枝，造托成了遠物業(yè)福管理守中當(dāng)斯事人呢之間疤的矛輪盾。鏈四是轎老住堅宅區(qū)漠規(guī)模輩偏小黑，多岸為單窗位房獸改房鉗和零師星開杰發(fā)的僵小區(qū)雙，不消但規(guī)春模小已，而據(jù)且各逗小區(qū)駝之間膀彼此狼不銜閃接，舟盡管目樓群亂相鄰粉，但使各自緣成院瞞，水碼、電云、暖哈各自查成網(wǎng)尊，難突以形認成統(tǒng)補一協(xié)限調(diào)的乒布局勉，無革法實木施有株效的仁物業(yè)谷管理辱。雕〔六理〕梳區(qū)級靈物業(yè)戴管理援機構(gòu)弦嚴(yán)重商缺失頁根據(jù)混國務(wù)慘院及翻安徽轟省吵?雄物業(yè)菜管理幕條例悅?地，縣嚇、區(qū)釋物業(yè)業(yè)辦要奏負責(zé)余區(qū)域臣內(nèi)物跌業(yè)管狠理活椒動的自監(jiān)督首管理怨工作伏。但犬由于爐受經(jīng)屢費、秧人員遞配備邪等因仿素的芹影響鳴，制除約了塔縣、摟區(qū)物瞞業(yè)辦罰作用稻的發(fā)貨揮。古安徽摸有一翁半以仍上的輛市沒越有設(shè)速立區(qū)太級物救管機鵝構(gòu)，些區(qū)級篩物管競機構(gòu)五嚴(yán)重王缺失溪，見跡表野10蟻。部雞分區(qū)艦級物幕管冠機構(gòu)鋼雖然雀設(shè)立裝了，截但沒沸有專漢人負在責(zé)，占從而嘩制約積了縣舌〔市毯、區(qū)州〕物始業(yè)管牙理發(fā)概展。逃甚至銅有的覽市哄主管迅部門爹沒有酬專門火機構(gòu)角和專僵職人齡員，辟鎮(zhèn)街屯、居毅委也捐沒配潔備相嗓應(yīng)的手管理心者，龍導(dǎo)致素物業(yè)條管理尾工作順出現(xiàn)創(chuàng)缺位丈。表102021年安徽各市區(qū)級物管機構(gòu)數(shù)量單位：個地區(qū)區(qū)級物管機構(gòu)數(shù)量地區(qū)區(qū)級物管機構(gòu)數(shù)量安慶市8淮南市6蚌埠市6黃山市0亳州市0六安市0巢湖市0馬鞍山市3池州市0宿州市0滁州市0銅陵市3阜陽市1蕪湖市3合肥市0宣城市0淮北市8賣區(qū)級夜物業(yè)睛管理擾機構(gòu)押缺失暴造成姿了側(cè)全市疤所有鵝的業(yè)們務(wù)全掌部集瞧中至莫市房珍地產(chǎn)之管理趁局物會業(yè)處鐮，因距此工繩作量奪大，眼任務(wù)共繁重桃，每作天都她有大豪量的吃日常奉業(yè)務(wù)革和投率訴受墊理，沾而人示手又疾不夠州，很貪多情待況下寸只能隱疲于權(quán)應(yīng)付真，影法響了疼工作意的積齒極開禮展。遭因此吃，下句一步絲最迫梅切的飾任務(wù)趨是盡沾快成日立區(qū)心級物柴業(yè)管臘理機囑構(gòu)，應(yīng)相應(yīng)盾職能閃交由壩區(qū)級獵物業(yè)著管理杰機構(gòu)探處理果，如份業(yè)主樓委員沙會備職案、饑物業(yè)爛效勞穿企業(yè)著的日羊常監(jiān)妄督、只轄區(qū)伐內(nèi)物擾業(yè)管浙理投寶訴受讀理等戰(zhàn)。駁〔七們〕辟物業(yè)藏效勞露企業(yè)椅人員冤整體踏素質(zhì)播有待詠提高烤物業(yè)澇效勞詢企業(yè)咳效勞戲行為肌不規(guī)借范，析企業(yè)凡人員烏整體知素質(zhì)掙有待雪提高貿(mào)。我1、使物業(yè)賽效勞圍企業(yè)潑員工摟文化敞素質(zhì)效不高拐從調(diào)祖查情液況看門，物路業(yè)服廈務(wù)企攀業(yè)實臨際從脖業(yè)的砍管理樹人員辣中具對有中姨級以惹上職蹤稱的局很少嫩，操搭作人悠員中剃具有節(jié)初級殺技工差以上鵝人員驚只占傳10逢%憤左右蹄，多宋數(shù)從膛業(yè)人涉員為狐轉(zhuǎn)崗兵和下漆崗再歲就業(yè)家人員損，年芽齡偏糠大，友也無純什么社專業(yè)賽特長藍。究訪其原盛因主頓要是避物業(yè)縮效勞臨企業(yè)巾職工平待遇訊低，挨勞動咳強度數(shù)大，陷難以帶吸引之有一戴定素促質(zhì)的內(nèi)人員績進入鄭本行賞業(yè)從納業(yè)客2、僵物業(yè)曲企業(yè)額效勞亦理念仆落后錄，創(chuàng)袋新難金局部太物業(yè)碎企業(yè)鹿將物器業(yè)服控務(wù)的卸范圍劍停留疲在保別潔、捕門衛(wèi)多值班抱等常葛規(guī)服得務(wù)項些目上濟，把匙注意挺力較借多地膚放在娃收費浴和盈呀利上坡，對得提高劈效勞鑰質(zhì)量析顯得僅乏力籌。加陵上企凡業(yè)人策員接程觸物苗業(yè)管琴理時鴿間不訴長、稅思想悼觀念健陳舊葬、管喇理和暖效勞乖檔次疾上不牧去，男不能裝很快須地提袋高業(yè)飯務(wù)素常質(zhì)。任近幾農(nóng)年通固過業(yè)腦務(wù)培要訓(xùn)，免情況促已有還好轉(zhuǎn)朽，但房仍需氏加強擋?；?、看物業(yè)研管理湖公示蚊制度菊不健妻全孕公示銜制度總要求戒效勞階人員鳳、服彎務(wù)標(biāo)員準(zhǔn)、革物業(yè)合效勞皮費收嬸支情寬況三巴公開婦。從修本次塘調(diào)查蒜結(jié)果頃看襯，胡安徽祝有不命少物攏業(yè)服國務(wù)企岔業(yè)未寶實行永或規(guī)賽范實百行泊物業(yè)所管理篇公示蒸制度布。如督蚌埠竄市賺實行毛物業(yè)危管理拿公示往制度破的只婆有悶59霸個〔普其中炕23留個較頭為規(guī)游范，缸36止個不缺標(biāo)準(zhǔn)治〕，宇占6逐0刮%有，未兩公示塊40塵個，頌占4化0模%郊。繞4、穗局部聞物業(yè)仿效勞堂企業(yè)申效勞消質(zhì)量料還不陡夠高警局部乞物業(yè)摔管理沫企業(yè)過不能毒按照豐?秧物業(yè)啄效勞沖合同段?約鉤定的徐效勞魄內(nèi)容削和服習(xí)務(wù)標(biāo)窩準(zhǔn)提肢供質(zhì)括價相到符的務(wù)物業(yè)勾效勞州，侵至害了衛(wèi)業(yè)主花的合努法權(quán)垃益，沫導(dǎo)致幅物業(yè)因管理臺糾紛務(wù)的出本現(xiàn)。桑如有林的物丟業(yè)公聯(lián)司在梢住宅搜區(qū)管慎理上細還在悔依賴殖開發(fā)吊企業(yè)丙，內(nèi)嶺部管轎理欠菜缺，推管理來力量余薄弱歡，人媽員服弓務(wù)意剝識和賣效勞功質(zhì)量決不高魯，對戒效勞賺的重介視程圖度不熟夠旁。達5、溝物業(yè)制效勞庫工程玻經(jīng)理式業(yè)務(wù)嘆水平市有待慧提高侄從偏調(diào)查純情況剃看，彎局部產(chǎn)工程續(xù)經(jīng)理才業(yè)務(wù)孕素質(zhì)配太低話，有姜的連肝最基匙本的筑所管蛾理項疾目面擁積都四不知始道，雕加之魯一些猜物業(yè)疲效勞耗企業(yè)勸無視循企業(yè)般人員俊的自仁身建保設(shè)，然既不抱經(jīng)常源開展碰職業(yè)驚道德退教育迷和專鳥業(yè)技炕術(shù)培認訓(xùn)，婆又沒佛有建務(wù)立嚴(yán)役格的午各級說各類捏人員灘崗位秋責(zé)任蔑、工擴作標(biāo)尤準(zhǔn)和串考核誰標(biāo)準(zhǔn)堅，使盼管理勤效勞心的觀透念、橋內(nèi)容集、質(zhì)惕量很徑難到基位，教管理絕水平集不高飯，服符務(wù)質(zhì)供量不姥高，挖局部臺企業(yè)繡甚至益擺不打正服戲務(wù)與貸被服倦務(wù)的預(yù)關(guān)系淺。這挺一問釘題主該要表湯現(xiàn)在獨兩個鼠方面第：一塵是某鴉些物裳業(yè)服申務(wù)企神業(yè)員疤工缺廊乏客京戶意假設(shè)識，局效勞綿態(tài)度悔不端聲正，邀效勞壟用語梁不文柜明，紋對業(yè)恨主的奪正當(dāng)膚要求受不能慢及時敬滿足夾，影價響物漢業(yè)管孩理服嚇務(wù)水唯平的燥提高揮和客坊戶滿仇意度崗的提幻升?？钙鋵嵾b業(yè)主隱和物浸業(yè)服策務(wù)企互業(yè)之某間的貞矛盾言很多嬸是源惰于物狹業(yè)服瓣務(wù)企放業(yè)人再員服亦務(wù)態(tài)囑度不議好，婚很多店問題爛只要化正確薯溝通妙都是沖可以誦解決限的，敬物業(yè)挺效勞長企業(yè)視人員書一定鐘要樹刺立吊“殃業(yè)主拜至上促〞園觀念早，才董能把豎物業(yè)循管理記這項殃工作辛做好包；二埋是某缸些物駐業(yè)服鐘務(wù)企離業(yè)缺頭乏專粘業(yè)人爐員。希例如昌日常吵維修竹是物巴業(yè)管冰理一芹項很敵重要冊的工霧作，阻維修輩不及印時、薯不到候位都乘會使掙業(yè)主情對物榆業(yè)服匠務(wù)企竭業(yè)的紗效勞披質(zhì)量娃產(chǎn)生苗疑心錢，甚啊至出小現(xiàn)矛憶盾。規(guī)〔八愛〕堤業(yè)主挎大會季、業(yè)拿主委哄員會貼成立驚、畝運行燥不規(guī)照范般，歡作用鍬發(fā)揮堤不當(dāng)?shù)皹I(yè)主咳大會筆制度粒難以稈落實陶到位橋，每業(yè)主南大會爐成立徒難臺。劫業(yè)主捕應(yīng)通宋過業(yè)槐主大窩會這拒一渠羽道充光分行型使自添己的鏟權(quán)利俊，訴發(fā)表款自己肌的觀霞點燥，箭參與餓到小列區(qū)管農(nóng)理中幻去縣。究但很頌多小主區(qū)的背業(yè)主觀沒有駱意識四到這役一點污，演對小敏區(qū)物觸業(yè)狀珠況漠崖不關(guān)逃心持，旬造成出業(yè)主瞞大會障召開虧困難聯(lián)，因縣此，遍個惰別業(yè)跨主和團物業(yè)奔效勞售企業(yè)唇之間統(tǒng)的矛溫盾因式缺乏而溝通士渠道和而無這法解肺決奉，外為小奔區(qū)正渠常的卸物業(yè)深管理軌效勞喚埋下乏隱患有。枝且掉少數(shù)聲業(yè)主雪卻又支利用充業(yè)主欣大會證制造籍矛盾命挑起鼓事端獎，擾寬亂大細會召勺開以娘到達接個人搞目的段。此積次調(diào)謝查數(shù)窩據(jù)顯考示，劑安徽稅有2糖6失.6爬2節(jié)%的盯物管扭工程菊根本狗不召鋤開業(yè)欺主大猛會。役安徽吩各市黃物管秘工程深業(yè)主屢大會技召開卷情況椅見表場11且。從織表鞏11絨可看辮出，帖銅陵識市、項宿州慢市、尼池州性市和看宣城橫市有符一半晶以上揚的物劃管項違目基棵本不癥召開站業(yè)主著大會樓；滁百州市楊和巢娘湖市孝也有紫將近勾一半棵的物飄管項染目基催本不綿召開救業(yè)主辭大會律；合運肥市草和馬山鞍山假設(shè)市在少這方祖面做離得較樓好，俘物管鍛工程靜業(yè)主沾大會遺召開胸比重偽排在漆安徽懇省的像前列聯(lián)。表11安徽各市物管工程業(yè)主大會召開情況地區(qū)ABC數(shù)量〔個〕比例〔%〕數(shù)量〔個〕比例〔%〕數(shù)量〔個〕比例〔%〕安慶市2825.235852.252522.52蚌埠市611.112648.152240.74亳州市318.751275.0016.25巢湖市1418.182937.663444.16池州市37.691538.462153.85滁州市1210.624539.825649.56阜陽市2425.815154.841819.35合肥市5927.9614066.35125.69淮北市622.221451.85725.93淮南市1320.004366.15913.85黃山市928.131753.13618.75六安市3032.974549.451617.58馬鞍山市2636.114359.7234.17宿州市39.091236.361854.55銅陵市36.121938.782755.10蕪湖市2621.856756.302621.85宣城市1013.332634.673952.00虧注：替“但A亂〞三表示衫每年燒一次聞，哄“幫B該〞亞表示變不定盒期，獎“胃C惱〞嘴表示繩根本謝不開比成立撐業(yè)主修委員霧會難貨。橫國務(wù)那么院?拔物業(yè)蛙管理辟條例際?和輔?安吊徽省糕物業(yè)叼管理扯條例卷?對草成立彈業(yè)主漠委員幟會都鵲沒有恭強制生規(guī)定驢，所新以對裂已經(jīng)只符合隱成立宇業(yè)主樸委員什會的榜住宅麥小區(qū)休，要辟想召虧開業(yè)非主大胳會成昏立業(yè)抹主委攏員會票很難唉，少鐘那么一慚年，賺多那么穴幾年埋才能產(chǎn)成立造。調(diào)掏查顯墾示，季安徽抗僅有字34搏.侮38均%的小物管畫工程戰(zhàn)成立高了業(yè)修主委獨員會暫，大巷多數(shù)可物管嘆工程涌沒有京成立廣業(yè)主灰委員妨?xí)?。岔安徽株各市倉物管終工程樣業(yè)委澆會成滔立臣情況險見表享1控2效。從道表知1床2呆中可耗看出夜，只羅有馬塔鞍山檢市和樣蕪湖滾市超液過了午一半龍的物辛管項魯目成束立了揚業(yè)主逝委員詞會；垃宿州彼市只族有1儉0%經(jīng)左右襯的物韻管項真目成裁立了水業(yè)主訂委員濃會。呆成立誦業(yè)主賴委員館會難數(shù)的原拆因主森要在懂于：縱〔1威〕培有的山開發(fā)史商不響支持緣；罵〔2皮〕陵有的行街道鐵居委豪會不饅積極忙；檢〔3冬〕多業(yè)主蠶是物轟業(yè)管敗理主陶體的芬意識命不強殊，大鞠多數(shù)嚴(yán)業(yè)主催缺乏怒參與夜意識修；卷〔4麻〕盆成立嚴(yán)業(yè)主怨委員東會程滋序復(fù)陪雜。表12安徽各市物管工程業(yè)主委員會成立情況地區(qū)數(shù)量〔個〕比例〔%〕地區(qū)數(shù)量〔個〕比例〔%〕安慶市8633.20淮南市5836.94蚌埠市4232.06黃山市3628.35亳州市1144.00六安市7243.11巢湖市4227.45馬鞍山市7460.66池州市2023.53宿州市710.94滁州市4228.57銅陵市1214.81阜陽市4737.01蕪湖市10256.98續(xù)上表：合肥市19134.85宣城市4622.01淮北市1733.33傷有的蜓物管寶工程杠雖然推成立縫了刺業(yè)主頑委員憲會弊，但肺成立拿程序罷不規(guī)自范振，泊未通格過業(yè)毒主大揀會選響舉產(chǎn)摸生獸，捧不具板有合擁法性闖，并其行夫為不斜具備謹法律款效力形，仍不能舅代表裹全體省業(yè)主安。踏還有明的即慎使按罷規(guī)定翻成立歉了業(yè)汽主委凡員會奔，溜但成移功運醉作起境來的端卻很續(xù)困難婚重重趣。而鑰隨著他小區(qū)免居民賊越來興越多片的入稀住，趣許多驕矛盾蝦接踵麥而至底。其燕問題劍主要嗓表現(xiàn)施在拍：疤〔1陰〕業(yè)業(yè)主委始員會事缺少渴運行櫻經(jīng)費嫩；〔狡2〕塊業(yè)主瓣委員遵會缺判少對采物業(yè)顛管理唉相關(guān)門法律飽法規(guī)剩的基鐮本認狡識；貴〔3架〕業(yè)糖主委止員會茅不作插為、勵亂作震為現(xiàn)搬象比場較突患出，裳監(jiān)管陽力度揀和尺癢度有幟所滯靠后；錫〔4灘〕業(yè)皂主委母員會扇成員桌自身紫素質(zhì)辨不高新，所員作決指定令非人不饞可信狼服；配〔5括〕業(yè)跡主委愉員會豪成員撓內(nèi)部服普遍抖存在商認識貢分歧辦，處沖理問循題往廈往從撤個人齊意愿逢出發(fā)襯，意瞞見不寒能統(tǒng)木一，育影響珍小區(qū)匹的健現(xiàn)康發(fā)鑰展，肅損害隸廣闊賀業(yè)主勝的共榮同利亡益。錢〔九陷〕物井業(yè)服袋務(wù)企洪業(yè)管饅理規(guī)守模小巨，難壤以做陡到綜灘合經(jīng)晌營豪應(yīng)當(dāng)池說2凝0年溝來，桿安徽庸的物飄業(yè)管要理已獵有了之空前爛的發(fā)永展。稍20廟08存年住全省統(tǒng)實施傅物管虹房屋焦總面憲積2躲58積92臉萬平寄方米膀，物孝業(yè)服利務(wù)吹企業(yè)互21課17那么家，猜從業(yè)骨人員坦7.變84濾萬人皺。但蓄平均琴每個抵物業(yè)拋管理降企業(yè)轉(zhuǎn)僅管環(huán)理房圈屋峰12毀.皺23疾萬平孝方米姻，每政個物越業(yè)管蓮理人吧員平晉均只嗓管理弊房屋儀33儉03飲.1堵8傳平方帖米，謙可見舒物業(yè)定管理冶企業(yè)越平均溪管理植規(guī)模佳之小磁，人格均管托房面畢積之尋少。稀因此命要改煙變番安徽炭物業(yè)媽管理房這種恥小兵巖團分導(dǎo)散作餓戰(zhàn)的鵝局面駛，形噸成牽“帆航空孝母艦夏〞揉，發(fā)墓揮團翼隊的蕉整體跪?qū)嵙Υ?，物居業(yè)管獲理企差業(yè)應(yīng)布當(dāng)走些集團船化發(fā)嬌展道乘路，慰組建它一批漲實力伍雄厚語，人掩才集狀中，適專業(yè)梯技術(shù)瘋力量巖強，互具有播市場侮競爭法力的男物業(yè)獨效勞少企業(yè)搬集團口。這永是因偵為，絹企業(yè)背集團舉是適那應(yīng)我待國社騎會主菠義市皮場經(jīng)犯濟發(fā)盒展客芬觀需晉要的紗一種惰新的秋經(jīng)濟籃組織并形式平。其慮突出稠的特極點是調(diào)，通衫過企房業(yè)間億的聯(lián)籮合，雨不僅抓可以湯擴大革企業(yè)按的規(guī)椅模，農(nóng)而且療可以凳加強豈企業(yè)夸間的象協(xié)作逮，實暗現(xiàn)優(yōu)依質(zhì)互膀補，興發(fā)揮朝企業(yè)革的群踏體優(yōu)陜勢，滲提高耐整體戚經(jīng)濟咬效益陸。我雄國的張物業(yè)海管理倦作為俱社會能主義蠟市場作經(jīng)濟座的產(chǎn)節(jié)物，斤適時汪地組很建物桑業(yè)津效勞康企業(yè)樣集團墨，對通于推祥動物質(zhì)業(yè)管股理行江業(yè)的舅開展憂十分牛必要斥。乖目前予安徽保物業(yè)培效勞爺企業(yè)速不僅洲普遍搬存在尺著企求業(yè)規(guī)線模絡(luò)和管睜理規(guī)州模咐小，搜專業(yè)反人才集少且焰分散急，木規(guī)模坡效益懶差，吧而且仇絕大陰多數(shù)賽物業(yè)能效勞爬企業(yè)洗存在估著蛾效勞托工程男單一壘，責(zé)難以倉發(fā)揮謎群體技功能親和綜商合實鏈力璃等問旱題。譯此次慨調(diào)查卡數(shù)據(jù)船顯示波，抽20畏08陜年正安徽催物業(yè)朗效勞僚企業(yè)依物業(yè)祝效勞政費占命經(jīng)營訊總收條入的宵62糊.2畏8%夠，見鬧圖3辜。纏安徽揪各市白物業(yè)姿效勞縣企業(yè)煌物業(yè)鬧的物著業(yè)服我務(wù)費忠占經(jīng)踐營總咳收入莫的比欠重見蕉表仁13皇。痕綜合錢圖3聞和表歷13鴉可看叨出，劃安徽系物業(yè)藥效勞話企業(yè)夾有接重近2血/3鴨的收樂入是擁物業(yè)浸效勞摟費，詠有的咐市邀，如延蚌埠陶、阜泥陽、菊蕪湖享等市厘的接物業(yè)做效勞憤企業(yè)總甚至澤有9遷0%在以上卡的收猾入來船源于毒物業(yè)排效勞厭費，草效勞保工程炕單一捏?？驁D3估分安徽遇物業(yè)遣效勞森企業(yè)庸收入賽構(gòu)成嫩比重殺分析興堪單位宜：%表13安徽各市物業(yè)效勞費占總收入的比重地區(qū)比重〔%〕地區(qū)比重〔%〕安慶市36.76淮南市58.19蚌埠市92.86黃山市64.86亳州市64.58六安市83.97巢湖市71.29馬鞍山市78.31池州市44.51宿州市62.35滁州市65.12銅陵市66.20阜陽市92.51蕪湖市95.74合肥市67.60宣城市54.55淮北市69.33扁物業(yè)帆效勞泄企業(yè)餐想做盼大做蓋強，籍僅靠張物業(yè)比效勞融費收來入尖，瘦只能珍是維宴持簡疫單再維生產(chǎn)辦，慮尚不鏡足以超實現(xiàn)遵擴大耍再生外產(chǎn)。桑因此注，乓物業(yè)藝效勞揉企業(yè)欺不能釣只依屯賴收搏繳物游業(yè)服慎務(wù)求瑞開展唐，必代須獨拘立走贊向市顛場，歷開辟怕新的高創(chuàng)收很渠道粱，靠突開展康多種篇經(jīng)營傲彌補洪物業(yè)舍效勞別經(jīng)費榮的不就足。某要在干政策兇許可刊的范噴圍內(nèi)符“劈一業(yè)茂為主掙，多鉛種經(jīng)渠營父〞趴，朵開展徒綜合析經(jīng)營證“撓以業(yè)編養(yǎng)業(yè)艱〞頓，形宜成造殘血功吐能，?？梢约s使企暖業(yè)長爆期穩(wěn)穴定發(fā)坊展，器間接欺促進漠企業(yè)紡主營滅業(yè)務(wù)星水平贊的提乳高，斑增加裝物業(yè)單效勞徐企業(yè)尊的后閃勁和燭活力旁。還梁能使鈴業(yè)主蝴得到顆多層宿次，國多項區(qū)目的腎效勞劃，是差一舉畏雙贏元的事按情，驕更是穿安徽版物業(yè)瞎效勞凍企業(yè)崖做大變做強基的必塊由之朝路。卻〔十有〕壺地方漆性法化規(guī)建謎設(shè)尸有待墳進一鴨步加鞭強瞎雖然嶄目前嗽國家脾和安猾徽蔬已經(jīng)齊出臺在了物古業(yè)管賤理方餃面的膚相關(guān)億法律查條例欺，速如約：撈?物訪業(yè)管塊理條閉例?愧、歐?城英市新喘建住每宅小豎區(qū)管北理辦隊法?截、?福城市暮住宅逮小區(qū)宰物業(yè)腥管理墊效勞頌收費僑暫行揭方法飯?、飄?物式業(yè)企仇業(yè)財咸務(wù)管改理規(guī)炕定?假、?乏住宅微共用香部位犧共同械設(shè)施士設(shè)備并維修久基金粥管理傳方法屋?、防?關(guān)轎于物報業(yè)管協(xié)理企吧業(yè)代遼收費趟用有傲關(guān)營雁業(yè)稅猛問題很的通讀知?申、?箏物業(yè)住管理導(dǎo)企業(yè)油資質(zhì)諷試行教方法追?、錦?物干業(yè)管攝理委梅托合形同示紛范文云本?肆、?館業(yè)主扁公約變示范廟文本司?、累?前軍期企切業(yè)管省理協(xié)呼議示紙范文脖本?躺等，并使物爐業(yè)管損理工清作有匆法可黑依，漿奠定神了物癢業(yè)管夠理工炎作基呈礎(chǔ)和余地位何。魚但爹這些檢法律牲條例絞并沒慨有強墻制性三的規(guī)訪定，附而且男缺乏繩可操籌作性巷，很智多亟膜待解達決的柴問題管無法揭求得貞法律狐上的螞根據(jù)狐。爽在仔暖細審槐視已維經(jīng)發(fā)館生的率事實戚中，旁不難睡發(fā)現(xiàn)轎物業(yè)涼管理窗糾紛刻更多倆地依疊據(jù)雙涂方簽麻訂的拉合同噴，而方由于存一些晶業(yè)主繡對物修業(yè)管純理中耍雙方皆的權(quán)蘭利和簽義務(wù)邪不清塌楚，比在簽點訂合甩同時穗，容省易出香現(xiàn)空旅白或攔對一糟些權(quán)典利、金義務(wù)柔規(guī)定統(tǒng)不清增或語母句描京述模唉糊等聾，這筐些都纏容易瓣導(dǎo)致居物業(yè)增糾紛骨的產(chǎn)探生奇。國清華泄大學(xué)心房地象產(chǎn)研心究所藝副所線長季休如進辱認為鎮(zhèn)：晴小區(qū)市物業(yè)鉆管理殃的發(fā)剖展與拖我國孝政治工體制候改革咳、民天主進鼓程是移相適施應(yīng)的異；延國家撇已出振臺的夕?物健業(yè)管姓理條微例?仗和?帥物權(quán)鎮(zhèn)法?汪不可粉能解戒決實鳴際工士作中化的所核有問幅題，湖而實榜踐中蜓大量墓問題船需要蝦依法口處理介，建的議相貨關(guān)部散門和屆地方現(xiàn)政府菜盡快常出臺熄相應(yīng)誠的操不作細盼那么淹，使飽行政紫管理崖和物滾業(yè)管殃理關(guān)字系寺得披以理身順，往多頭壤管理伯問題掙得以爺解決沾。瞎此外獻，理快論始襯終滯晉后于鑒實踐喜。失安徽夏在物含業(yè)管怠理方忽面缺兵少操澆作性枝強的鉗地方蛋性法魄規(guī)，衰導(dǎo)致線物業(yè)乓管理霧實踐降中出斃現(xiàn)了猜一些涌難以勵解決亡的問廣題。娃一是諷業(yè)主墨的權(quán)鎮(zhèn)利義舅務(wù)不巨明確君，物殼業(yè)管淺理各鴉主體聯(lián)之間罪的法拍律關(guān)糞系不豎明確橋，出額現(xiàn)問杯題后壤無法糟追究戲相關(guān)痰責(zé)任庭方的甩責(zé)任襖。二腥是物霞業(yè)管件理企急業(yè)的臘行為月不規(guī)烤范，遞存在注著服建務(wù)不率到位師、收詠費與逐效勞總不相垃符、短擅自澇決定挖本該貓由業(yè)鏡主決月定的搬事項根等行訊為，除損害啦業(yè)主簽的合請法權(quán)錄益。蹄三是敲業(yè)主主大會拐、業(yè)雖主委綁員會息的成屯立、心組成蔽、運逃作等搞缺少和監(jiān)督掠和制心約，菠有的施業(yè)主化委員錘會不海能真息正代雷表業(yè)帶主利孫益，礙甚至委損害扁了業(yè)椒主的語共同錯利益僵。四舌是物逃業(yè)開敬發(fā)建讓設(shè)遺晶留的灣質(zhì)量鋸問題漿，使泳得物膨業(yè)管織理企疫業(yè)承煤擔(dān)了管本應(yīng)遍由開誕發(fā)商鬧承當(dāng)季的一涂局部終責(zé)任諒。等仁等。爺目前媽，立叮法落象后于歉實踐紅這一發(fā)狀況懂已經(jīng)暈開始砍制約恐安徽筐物業(yè)駝管理票行業(yè)殖的進嘆一步姑開展轟。宜為了弄進一鏟步規(guī)盛范物滲業(yè)靜效勞艇企業(yè)防的行枝為，予促進笛市場料競爭絡(luò)，維杯護物含業(yè)管炒理當(dāng)彈事人井的合邊法權(quán)幟益，悔保障敏安徽殺物業(yè)肉管理諷行業(yè)來的健門康發(fā)除展，葬根據(jù)礙國務(wù)項院?溪物業(yè)周管理座條例遠?圓和安慶徽省補?物惜業(yè)管瞞理條爐例?告并結(jié)脅合地紡方實春際，虜制定牧地方壞法規(guī)漆是十堆分必蹦要的膏。湖在地港方立潑法方般面，等淮南腰市制爆定了順?淮榆南市劫物業(yè)榮管理盒規(guī)定版?那么、霸?淮膀南市誤城市巡住宅叨區(qū)物慚業(yè)管霉理收撐費辦異法?術(shù)、?礦淮南糖市實幣施<宇安徽竟省城路市住董宅區(qū)桿物業(yè)唇管理等暫行六方法脅>細蠶那么?逮、?稀淮南身市住介宅區(qū)堂公共溜效勞鴨等級拉評定減標(biāo)準(zhǔn)災(zāi)?、虹?淮宣南市漢物業(yè)丘小區(qū)籠效勞聚等級桂收費漁實施簽方法坊?、雕?淮命南市徐住宅丟區(qū)物片業(yè)管婦理招替標(biāo)投裝標(biāo)管敬理暫柄行辦袍法?胳、?覺淮南中市住高宅區(qū)嗽物業(yè)三管理范實施爽方法湖?、誠?淮勿南市鴿高層峰住宅陣小區(qū)蘆物業(yè)熔管理站公共罷效勞勺等級乏標(biāo)準(zhǔn)思?和堆?淮膊南市晌物業(yè)狗管理癢企業(yè)皂退出迫交接卷管理痕暫行女方法憑?，棟建立煌了淮娘南市插物業(yè)化效勞貓企業(yè)拖信用賺檔案胳，制把定了捕?淮豈南市莫物業(yè)攪管理昂效勞衫承諾襯?和哨?物侮業(yè)管謙理企先業(yè)自摔律守艷那么?妙，特紛別是北今年釣又和吳市物鍬價部篇門聯(lián)賺合出券臺了撈?淮脂南市保高層躺電梯筆更新兼費管惱理規(guī)此定?革，為偽物業(yè)黎管理爪的規(guī)繁范、步有序繡開展隆奠定贊了基宇礎(chǔ)或，走拌在了奪各市核的前以下。蹲雖然挑近幾巴年銹安徽房各市宵制定告的市循級治物業(yè)悅管理腹條例宏或麻物業(yè)速管理懲方法噴、僅物業(yè)嚴(yán)管理眾招投中標(biāo)暫性行辦珍法投、并物業(yè)屠管理們效勞信收費苦方法豎、岡城市蔬物業(yè)器管理碰效勞威等級寇標(biāo)準(zhǔn)亂等法涼規(guī)文盜件，蕩對狀各嫁市物如業(yè)管漲理行吉業(yè)起崇到了侍積極羊的規(guī)謙范作被用，癥但叢還不浴夠全坡面細斃致發(fā)，在淡解決盛物業(yè)襲管理竊中的輸一些漫具體華細節(jié)豐問題世時朝比擬恩難處案理榜，這織就要鐘求駐各列市能矮盡快貸制定臟可操逆作性闖強、愿更加辭細致尾的黎法規(guī)持、規(guī)適章，怎如頭物業(yè)猛效勞恥企業(yè)潔資質(zhì)征管理米規(guī)定清等。滅另外愚，各松市揉應(yīng)避恒免脫重復(fù)割立法仆、斃立法劇資源早配置間不合伐理樸的問階題貧，殿多制共定香實施裹性法挺規(guī)斯。斥四、碼針對松存在全的孔問題晨，提虜出如象下建浩議塊〔一訓(xùn)〕鄙加大惠物業(yè)墳管理溪的宣逆?zhèn)髁γ囟饶壳埃瑥钠毡橐饬x上講，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主的地位是不平等的，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)效勞，這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況是很不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康開展的。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，關(guān)心物業(yè)管理，支持物業(yè)管理，加快物業(yè)管理的健康開展。政府在對待居民有關(guān)物業(yè)管理問題的投訴時要客觀公正，宣傳報道上也要正確加以引導(dǎo)。如業(yè)主要求物業(yè)效勞企業(yè)提供遠遠超出其收費標(biāo)準(zhǔn)的效勞、不履行繳費義務(wù)卻要求享受被效勞的權(quán)利、不屬于物業(yè)管理范圍的問題卻怪罪物業(yè)效勞企業(yè)效勞不到位等諸如此類的投訴，不能一概把責(zé)任歸咎于物業(yè)公司形成輿論偏見。改變過去報紙、電臺對物業(yè)管理單一的批評為主的現(xiàn)象，而應(yīng)該除了對一些物業(yè)效勞企業(yè)坊不負斷責(zé)任抖的做尼法進說行曝遼光批誦評之丟外，灣還應(yīng)敵大量堪宣傳誓報道滑物業(yè)咽管理沃所起營的作秘用，艱給人洞民安您居樂滿業(yè)帶生來的酸好處橡。引折導(dǎo)人略們樹聾立正完確的素物業(yè)五管理董消費場觀念炒，實讀現(xiàn)權(quán)話利和盾義務(wù)傭?qū)Φ榷冉y(tǒng)一珍。應(yīng)怖當(dāng)使含業(yè)主網(wǎng)認識鍛到實糞施物個業(yè)管拒理既發(fā)可以諷提高院城市命管理中水平農(nóng)，又隆可給幟業(yè)主桑創(chuàng)造唐一個園良好咬的居翁住環(huán)戴境，美能更堡好地努發(fā)揮績住宅赴的“斯享受揚〞功鞋能，陷“發(fā)寒展〞東功能燭和居臭住環(huán)宋境的史“陶撿冶〞象功能偽，提奏高使強用壽菊命。輿論導(dǎo)向應(yīng)站在促進物業(yè)管理行業(yè)健康成長的高度，負責(zé)任地對行業(yè)內(nèi)發(fā)生的各種事件進行客觀、公正地分析和報道。有力、正確的媒體報道和輿論導(dǎo)向是地方政府解決問題的根本途徑，否那么就會誤導(dǎo)居民對物業(yè)效勞的消費意識，形成永遠也解決不了的頑癥。〔二〕培育和完善物業(yè)招投標(biāo)市場機制l、加強教育培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變和提高思想認識物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而安徽物業(yè)管理工程招投標(biāo)比重較低。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認識和長遠的開展目光。首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異常火爆，再加上國家有關(guān)法規(guī)不健全，許多隱含的問題都沒有暴露出來。如今的房地產(chǎn)市場，價格競爭的空間已經(jīng)相當(dāng)小，因而競爭的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后效勞。這樣，誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵抗招投標(biāo)。其次是物業(yè)效勞企業(yè)。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)效勞企業(yè)還是開發(fā)商下屬的物業(yè)效勞企業(yè)，都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強的現(xiàn)象。由于長期的補貼制使物業(yè)效勞企業(yè)人員缺乏競爭意識，企業(yè)競爭能力和應(yīng)變能力差。因此，物業(yè)效勞企業(yè)大力加強人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平，是物業(yè)管理招投標(biāo)實施的又一前提。再次是政府職能部門。政府職能部門應(yīng)該在實施招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、監(jiān)督者，又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、標(biāo)準(zhǔn)程序，并制訂相關(guān)法那么、法規(guī)積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進行。最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強、維權(quán)意識淡薄，遇到問題各自為陣，沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏，對物業(yè)管理認識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標(biāo)的順利實施。因此，業(yè)主必須提高思想認識積極參與招投標(biāo)。2、設(shè)定招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件為了減少對投標(biāo)企業(yè)的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)工程應(yīng)限定只有到達一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標(biāo)，甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標(biāo)資格。引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。政府部門還應(yīng)當(dāng)采取必要措施，強制一定條件下的物業(yè)〔新建物業(yè)到達一定規(guī)模的，如安徽?物業(yè)管理條例?規(guī)定住宅物業(yè)面積在5萬平方米以上的；由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的〕必須實行招投標(biāo)。3、標(biāo)準(zhǔn)招投標(biāo)的程序、過程〔1〕準(zhǔn)確界定招投標(biāo)資格目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)主委員會或政府進行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進行招標(biāo)。因為不明確這一點的話，就容易造成壓價招標(biāo)、遺留問題多，與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此，為了防止這種情況的產(chǎn)生，在認定由誰來招標(biāo)時必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標(biāo)的具體要求來確定。在當(dāng)前安徽及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)那么、招投標(biāo)者，市場化程度缺乏，經(jīng)濟效益稍弱等情況下，應(yīng)確定采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)還是議標(biāo)方式，以使招投標(biāo)完善、標(biāo)準(zhǔn)?！?〕標(biāo)準(zhǔn)管理招投標(biāo)活動目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，因此應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)專門負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作，以防止政府行為與市場行為的混亂。同時，對于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項：第一，物業(yè)管理招投標(biāo)必須事先到專門機構(gòu)備案，取得專門機構(gòu)的認可方可進行；第二，招投標(biāo)機構(gòu)應(yīng)指定專人負責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標(biāo)；第三，招投標(biāo)的開標(biāo)和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構(gòu)的參與，以維護“三公〞原那么。同時還應(yīng)邀請公正機關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過程。4、躲避物業(yè)管理招標(biāo)中的不正當(dāng)競爭〔1〕積極培育和營造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場環(huán)境物業(yè)管理市場的培育和開展，重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和開展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向整個行業(yè)范圍，為業(yè)主及用戶選擇適宜的物業(yè)管理者提供較大的空間；并積極引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。〔2〕建立招投標(biāo)良好的市場經(jīng)濟秩序在整個招投標(biāo)過程中，不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽，注重企業(yè)形象，遵法守紀(jì)，公平參與，建立良好的企業(yè)信譽，自覺抵抗不正當(dāng)競爭，并將競爭引入法制化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進行。〔三〕加大政策扶持，為企業(yè)開展開辟綠色通道近幾年來，物業(yè)管理作為城市開展的堅強后盾，對改善群眾居住環(huán)境，提高民眾生活質(zhì)量，促進社會和諧，增進小區(qū)文明起到了非常重要的作用，特別是在政府對小區(qū)的管理由福利型管理到市場化效勞的轉(zhuǎn)型階段發(fā)揮了不可或缺的作用。因此不能把物業(yè)管理等同于其他經(jīng)營型的效勞企業(yè)，它是一項為政府排憂解難，效勞群眾、穩(wěn)定社會、保本微利甚至無利的民生工程，應(yīng)該得到政府的高度重視及相關(guān)政策的實際幫扶。如改變小區(qū)公共照明用電按照經(jīng)營性計價的規(guī)定，以及有關(guān)不應(yīng)由物業(yè)公司承當(dāng)?shù)?，諸如設(shè)置在住宅小區(qū)物業(yè)上的城市景觀亮化設(shè)施維護費等交由政府直屬的有關(guān)部門統(tǒng)一負責(zé)管理等等。為此只有從長計議，政府在政策上進行實行幫扶，才可以幫助物業(yè)企業(yè)逐步擺脫目前的困境。此次調(diào)查顯示，相當(dāng)一局部物業(yè)效勞企業(yè)反映當(dāng)?shù)卣畬ξ飿I(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上?勞動合同法?的公布和實施，社會最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟負擔(dān)太大。企業(yè)沒有按照?物業(yè)管理條例?的規(guī)定，享受到第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。在物業(yè)效勞企業(yè)的稅收及有關(guān)費用的減免上，政府應(yīng)切實加大政策扶持的力度。物業(yè)管理是效勞性行業(yè)，物業(yè)公司是物業(yè)效勞的提供者，而業(yè)主是物業(yè)效勞的消費者。物業(yè)效勞也是一種商品，商品都有價格，價格的上下那么取決于商品的好壞和需求?，F(xiàn)階段，普通住宅的物業(yè)費一般采用政府指導(dǎo)價，高檔商品住宅以及多數(shù)非住宅物業(yè)的物業(yè)費多采取市場定價。切實貫徹?安徽物業(yè)管理效勞收費方法?，進一步標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行效勞等級、收費等級制度，政府定價應(yīng)逐步退出市場。通過協(xié)商收費，適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，保證物業(yè)效勞企業(yè)的正常利潤和可持續(xù)開展能力?！菜摹忱眄橁P(guān)系，明確各方職責(zé)首先，調(diào)整公用事業(yè)部門的收費管理形式。按照?物業(yè)管理條例?有關(guān)規(guī)定，由目前的物業(yè)效勞企業(yè)向住戶代收相關(guān)費用，轉(zhuǎn)變?yōu)橛伤?、電、暖等各專業(yè)單位向最終用戶收費到戶。需要簽訂委托效勞合同的，要約定雙方的權(quán)利與義務(wù)，并明確委托效勞費用。其次，明確公安部門與物業(yè)效勞企業(yè)的關(guān)系。公安部門要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區(qū)刑事和治安案件的偵破力度，指導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)搞好小區(qū)保安工作。物業(yè)效勞企業(yè)要認真落實與業(yè)主簽訂的平安保衛(wèi)責(zé)任，加大巡防力度，確保小區(qū)平安。再次，明確居委會與物業(yè)效勞企業(yè)的關(guān)系。要突出居委會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業(yè)管理事務(wù)中別離出來，專司區(qū)域性精神文明建設(shè)、治安防范，方案生育等事務(wù)性工作。物業(yè)效勞企業(yè)要切實擔(dān)當(dāng)起小區(qū)“管家〞的責(zé)任，在搞好效勞的同時，積極接受居委會的指導(dǎo)，主動配合居委會的專項工作，促進社區(qū)建設(shè)水平的提高。最后，明確物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主雙方關(guān)系。引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配