某地塊住宅項(xiàng)目可行性策劃書(shū)

、本地塊分析（1）、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊已平整好，目前為空地。項(xiàng)目隔北側(cè)運(yùn)河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè)XX路還未開(kāi)始建設(shè)，南側(cè)為XX路，但其鄰路范圍較小。（2）、周邊配套項(xiàng)目的商服配套主要依靠XX市區(qū)，南側(cè)XX路為XX東西向的主干道，出行便利。未來(lái)隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會(huì)逐漸成熟，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。整體來(lái)看，項(xiàng)目的位置正好處于環(huán)城東路外側(cè)，距市區(qū)較近，地段條件優(yōu)良；但其周邊小環(huán)境較差，整體居住環(huán)境及道路系統(tǒng)還未成形。（3）、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良；項(xiàng)目臨近XX路主干道，出行便利；項(xiàng)目地塊兩面臨水，易于打造景觀(guān)住宅；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全；機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是XX發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一；XX市區(qū)住宅越來(lái)越少，城市向外圍區(qū)域發(fā)展，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)；XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營(yíng)業(yè)主；2009年XX整體房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，進(jìn)入回暖階段，給項(xiàng)目帶來(lái)一定利好；威脅（T）項(xiàng)目土地成本較高，對(duì)未來(lái)利潤(rùn)影響較大；XX房產(chǎn)市場(chǎng)推量較大，項(xiàng)目未來(lái)面臨較多競(jìng)爭(zhēng)。——項(xiàng)目地段出色，小環(huán)境較為雜亂，產(chǎn)品亮點(diǎn)較多。6、總結(jié)項(xiàng)目高層預(yù)計(jì)2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià)12.2億元，樓面價(jià)4390元/平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格要達(dá)到10000元/平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的XX天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在11000－12000元/平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè)XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在12000元/平米以上。三、項(xiàng)目定位1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良；項(xiàng)目臨近XX路主干道，出行便利；兩面臨水，環(huán)境優(yōu)美。外墻用材高檔，石材干掛。知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案。品牌物管管理國(guó)內(nèi)知名園林景觀(guān)公司設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景。人車(chē)分流別墅與高層相結(jié)合，戶(hù)型大氣闊綽，定位高檔。高科技的智能化配套劣勢(shì)（W）項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全；戶(hù)型大，總價(jià)高，客戶(hù)群體有限。威脅（T）政策調(diào)控,會(huì)引起購(gòu)買(mǎi)力的萎縮.XX房產(chǎn)市場(chǎng)推量較大，項(xiàng)目未來(lái)面臨較多競(jìng)爭(zhēng)雖然環(huán)河而居，但比起大灘而言，環(huán)境優(yōu)勢(shì)不明顯。機(jī)會(huì)點(diǎn)市中心、地段的稀缺性，緩解市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。今年年底開(kāi)發(fā)商踴躍拿地，地價(jià)的不斷創(chuàng)新高，對(duì)明后年的房勢(shì)起到助推作用..2、項(xiàng)目整體定位從項(xiàng)目自身立地條件來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位條件較好，地段比較出色，地塊兩面臨水也成為打造高品質(zhì)社區(qū)的先天條件，不足之處在于目前商服功能較弱，周邊小環(huán)境較為雜亂。從目前XX整體房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，進(jìn)入2009年3月份，XX房產(chǎn)市場(chǎng)整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。目前市場(chǎng)上在售的個(gè)案整體去化均達(dá)到較好的效果。從項(xiàng)目所處板塊——迪蕩板塊的發(fā)展來(lái)看，世茂迪蕩新城的開(kāi)發(fā)已初具雛形，未來(lái)隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上接受度較高。綜合以上方面，建議項(xiàng)目充分利用西側(cè)、北側(cè)河景放大自身景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，努力提高自身品質(zhì)，將其打造成為XX新城臻品住宅——列鼎兩河，領(lǐng)秀迪蕩。3、項(xiàng)目客源定位根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造XX新城的臻品住宅，這決定了項(xiàng)目的高品質(zhì)。目前市場(chǎng)上與項(xiàng)目品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)主要集中在大灘板塊（XX天下、白鷺金灘及山水名家）和迪蕩板塊（世茂盛世名苑），項(xiàng)目的客源引進(jìn)應(yīng)參考這幾個(gè)重點(diǎn)個(gè)案。做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域——大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了XX絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。建議項(xiàng)目客源定位為：改善性的置業(yè)者——追求高品質(zhì)的住宅生活；私營(yíng)業(yè)主群體——有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力；35－45歲的中年——給家庭一個(gè)溫暖、舒適的家。4、面積配比定位:高層戶(hù)型配比戶(hù)型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和141.852525252160.526264698172.72020183.8135252186.71318826205.1267286109210.31321213219.220245.7114246.31246.810246.92251.8223232654269.21270.52271.41272.1229211309.424443571378.51總計(jì)263排屋戶(hù)型配比戶(hù)型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和24116161674255612582566285464632981212203434353888總計(jì)945、總結(jié)項(xiàng)目高層預(yù)計(jì)2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià)12.2億元，樓面價(jià)4390元/平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格要達(dá)到10000元/平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的XX天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在11000－12000元/平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè)XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在12000元/平米以上。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、XX市規(guī)劃管理規(guī)定。（2）、XX市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。（3）、浙江XX房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。（4）、XX市建設(shè)局提供的1：1500地形圖電子文件。（5）、現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。2、工程內(nèi)容及規(guī)模概況XX路1號(hào)地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀(guān)綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。本工程于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一號(hào)地塊，規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃XX路，南臨XX東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是XX古運(yùn)河，土地面積為58087平方米。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。方案總建筑面積為80000m2，地下建筑面積為35000m2，容積率為1.377，建筑密度為30%，綠地率為30%。總戶(hù)數(shù)357戶(hù)，總停車(chē)位613輛。3、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想理性的總體控制和合理有效的配套是設(shè)計(jì)的原則；典雅、時(shí)尚的建筑造型和園林化的環(huán)境設(shè)計(jì)是我們的設(shè)計(jì)理念；注重細(xì)節(jié)、注重質(zhì)量和戶(hù)型的精致化是我們的設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)化的標(biāo)志。小區(qū)以明確而流暢的各種功能流線(xiàn)從容滿(mǎn)足了居住建筑自身的功能要求，以整體感覺(jué)簡(jiǎn)潔流暢，細(xì)部表達(dá)豐富細(xì)膩的建筑語(yǔ)匯體現(xiàn)出建筑自身高雅脫俗的精神氣質(zhì)，以整體大氣的儀態(tài)展現(xiàn)出建筑獨(dú)特的個(gè)性。4、總體設(shè)計(jì)（1）、總體布局本地塊西面和北面臨河，景觀(guān)條件優(yōu)越，是市區(qū)的稀缺資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用景觀(guān)條件，建筑垂直環(huán)城河布置，讓景觀(guān)滲透入小區(qū)內(nèi)部，引入環(huán)城河水形成小區(qū)中心。排屋沿西面布置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。（2）、功能空間分區(qū)本項(xiàng)目為一低層與高層住宅結(jié)合的小區(qū)。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車(chē)道將地塊分成兩個(gè)區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。地塊西側(cè)沿河是3層的排屋區(qū)。排屋區(qū)沿河以及中心景觀(guān)北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。排屋區(qū)被中心景觀(guān)分為了兩個(gè)區(qū)域，使得每個(gè)組團(tuán)的尺度更宜人。地塊東側(cè)是16層的高層區(qū)，西北角為兩棟13層高層。物業(yè)用房設(shè)置在北側(cè)，結(jié)合次入口空間設(shè)計(jì)，也是主要道路的一個(gè)對(duì)景。（3）、交通組織1)出入口設(shè)置方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃XX路南部，次入口設(shè)置在北側(cè)沿XX古運(yùn)河的規(guī)劃道路上。另外，在地塊西南角沿XX路設(shè)置一個(gè)人行入口。2）道路系統(tǒng)及人車(chē)分流。小區(qū)采用完全人車(chē)分流的形式，小區(qū)內(nèi)部只留有一條4m寬的消防車(chē)道，只考慮消防車(chē)和裝修車(chē)輛的臨時(shí)通行。另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀(guān)相互滲透，相互輝映。3）停車(chē)系統(tǒng)方案共設(shè)固定泊位613個(gè)。其中排屋每戶(hù)考慮獨(dú)立地下停車(chē)庫(kù)，高層公寓與多層的停車(chē)設(shè)置在地下車(chē)庫(kù)，地面設(shè)置一些露天泊位。停車(chē)率滿(mǎn)足規(guī)劃要求。4）豎向設(shè)計(jì)由于地塊本身地勢(shì)較低，南側(cè)XX路比地塊高出近4米，設(shè)計(jì)充分利用地形，用地下室做為場(chǎng)外道路與建筑的空間交接。設(shè)計(jì)住宅底層標(biāo)高為黃海高程7.8m,東側(cè)規(guī)劃XX路上主入口處路面標(biāo)高為6.6m,北側(cè)規(guī)劃道路路面標(biāo)高為7.4m.(4)、綠化景觀(guān)分析1）方案同時(shí)充分考慮了地塊原生態(tài)、水系的保護(hù)和利用，精心布置了原水系兩邊的綠化景觀(guān)。2）住宅成組團(tuán)布置。組團(tuán)綠化、中心綠地、濱水景觀(guān)相互滲透，互為一體。3）設(shè)置注重對(duì)景，追求步移景異的效果。5、建筑單體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)力求將不同戶(hù)型的建筑與造型完美結(jié)合，戶(hù)型豐富多樣，突出個(gè)性，滿(mǎn)足業(yè)主的不同需要。同時(shí)結(jié)合中心景觀(guān)，滿(mǎn)足人們對(duì)居住品質(zhì)的高層次需求。在建筑使用功能設(shè)計(jì)上，充分考慮到了居住的舒適性與實(shí)用性。所有戶(hù)型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開(kāi)窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。戶(hù)型設(shè)計(jì)充分利用了優(yōu)美的小區(qū)景觀(guān)，使住戶(hù)足不出戶(hù)便能享受到大自然的親撫；住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開(kāi)，互不干擾，房間尺度適宜，每一寸空間都得到了合理的利用。在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語(yǔ)匯。用古典主義的典雅的形式，結(jié)合建筑本身體形上的進(jìn)退關(guān)系，豐富了建筑外立面，又將現(xiàn)代的元素融入其中，賦予其新的生命力及時(shí)代感。住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時(shí)配以精致的古典線(xiàn)腳。所有建筑依照“規(guī)則中求變化，典雅中顯韻味”的設(shè)計(jì)理念，達(dá)到設(shè)計(jì)上的多樣性及多元化，通過(guò)不同的體形組合，使建筑典雅而不失活潑。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨(dú)特氣質(zhì)6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積：58087㎡總建筑面積：80000㎡其中住宅總面積：79200㎡其中高層52350㎡低層住宅26850㎡公建面積：800㎡其中社區(qū)用房170㎡物業(yè)管理用房250㎡物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房330㎡公廁50㎡地下建筑面積：35000㎡其中人防地下室3600㎡容積率1.377建筑密度30%綠地率30%居住戶(hù)數(shù)357戶(hù)居住人口1250人汽車(chē)泊車(chē)數(shù)613其中室內(nèi)車(chē)庫(kù)（排屋）188個(gè)地下車(chē)庫(kù)泊位411個(gè)露天泊位14個(gè)自行車(chē)停放自行車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下室五、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)計(jì)劃1、蓄水期策略：1、VIP購(gòu)房卡活動(dòng)道具：“VIP購(gòu)房卡，限量發(fā)布（預(yù)推100張VIP卡）活動(dòng)時(shí)間：8月8日-8月15日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：穩(wěn)住意向客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增強(qiáng)銷(xiāo)售信心活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)報(bào)紙廣告宣傳活動(dòng)形式，本案將于8月8日開(kāi)始發(fā)VIP購(gòu)房卡。買(mǎi)卡不排序，造成搶購(gòu)局面，積聚人氣。通過(guò)本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對(duì)本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定購(gòu)房的客戶(hù)，以免客戶(hù)流失；同時(shí)，通過(guò)本次VIP卡的發(fā)售，可以為9月開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增強(qiáng)銷(xiāo)售信心?；顒?dòng)形式：意向客戶(hù)預(yù)付定金2萬(wàn)，到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可變4萬(wàn)房款。注：購(gòu)VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。（一次性付款折扣建議在98折。）折扣策略：按時(shí)辦理購(gòu)房手續(xù)可再享受購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的優(yōu)惠政策。公開(kāi)期策略：達(dá)到一定數(shù)量的購(gòu)卡客戶(hù)，開(kāi)始正式對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，合理運(yùn)用價(jià)格差及銷(xiāo)控技巧，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，借助現(xiàn)場(chǎng)的氛圍及人氣，先將低樓層及位置教不好的房源先去化。根據(jù)開(kāi)盤(pán)的人氣效果，適量的銷(xiāo)控位置好的房型，以備以后提價(jià)之用。媒體策略：強(qiáng)大的媒體攻勢(shì)迅速引爆、結(jié)合SP活動(dòng)迅速達(dá)到開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)的目的。業(yè)務(wù)執(zhí)行：本階段主要工作計(jì)劃：接待來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，客戶(hù)追蹤；成交簽約；客戶(hù)調(diào)查分析，信息反饋；貸款資料收齊；廣告媒體修正；房源銷(xiāo)控調(diào)整，價(jià)格表調(diào)整；周邊樓盤(pán)市調(diào)；銷(xiāo)售人員再培訓(xùn)。SP活動(dòng)：活動(dòng)一、開(kāi)盤(pán)典禮（1）開(kāi)盤(pán)當(dāng)日邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行剪彩儀式，并召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)和產(chǎn)品推介會(huì)，再配報(bào)紙稿軟文和電視廣告進(jìn)行宣傳；（2）開(kāi)盤(pán)日當(dāng)晚邀請(qǐng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開(kāi)盤(pán)雞尾酒會(huì)。持續(xù)期策略在銷(xiāo)售率已達(dá)65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶(hù)的同時(shí)，可以適當(dāng)通過(guò)客戶(hù)介紹客戶(hù)的方式，促進(jìn)成交。通過(guò)對(duì)已購(gòu)客戶(hù)的回饋的方式，贈(zèng)送小禮品或定期對(duì)已購(gòu)客戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)和相關(guān)問(wèn)卷式調(diào)查，并以精美專(zhuān)書(shū)的形式郵寄客戶(hù)，進(jìn)一步打造本案高檔形象，同時(shí)保持與已購(gòu)客戶(hù)之間的良好關(guān)系。在此，可以配合一些SP活動(dòng)，以期達(dá)到更好的口語(yǔ)傳播效果。SP活動(dòng)二新老客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)針對(duì)客源：已購(gòu)客戶(hù)、意向客戶(hù)活動(dòng)場(chǎng)地：當(dāng)?shù)馗邫n酒店活動(dòng)目的：口語(yǔ)傳播：在老客戶(hù)心中落下口碑，達(dá)到引薦新客戶(hù)目的?；顒?dòng)內(nèi)容：老客戶(hù)介紹新客戶(hù)成交，老客會(huì)即可享受免交一年物業(yè)管理費(fèi)。媒體配合：各路媒體記者參加討論及采訪(fǎng)；通過(guò)與會(huì)人員達(dá)到良好口碑效應(yīng)

3、價(jià)格推進(jìn)策略總價(jià)控制建議：高層總價(jià)控制段：面積140-160戶(hù)型價(jià)格范圍180萬(wàn)-205萬(wàn)面積172-188戶(hù)型價(jià)格范圍220萬(wàn)-250萬(wàn)面積205-220戶(hù)型價(jià)格范圍260萬(wàn)-295萬(wàn)面積246-292戶(hù)型價(jià)格范圍312萬(wàn)-385萬(wàn)聯(lián)排總價(jià)段：面積241-285總價(jià)范圍530萬(wàn)-630萬(wàn)雙拼總價(jià)段：面積329-353總價(jià)范圍820萬(wàn)-880萬(wàn)價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性

價(jià)格策略是促動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整；市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng)；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買(mǎi)主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整。技巧性?xún)r(jià)格策略,差異性?xún)r(jià)策略，實(shí)行一房一價(jià)。分期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格逐步提高，上漲幅度控制在3-5%左右。即每次漲幅在500元/平方。目的：銷(xiāo)售均價(jià)逐步走高，既體現(xiàn)樓盤(pán)在升值，也可穩(wěn)定已購(gòu)客戶(hù)心理，促進(jìn)老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)成交。4、銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售周期：第一階段：高層結(jié)合聯(lián)排銷(xiāo)售（2011年9月-2011年12月底）第二階段：高層銷(xiāo)售階段（2012年1月-2012年3月底）第三階段：聯(lián)排加高層（2012年4月-2012年12月底）第四階段：聯(lián)排加高層（2013年1月-2013年6月）銷(xiāo)售時(shí)間預(yù)售量體2011年9月-2011年12月底高層2.41萬(wàn)方+聯(lián)排6000方2012年1月-2012年3月底高層0.6萬(wàn)方2012年4月-2012年12月底高層1.965萬(wàn)方+聯(lián)排16850方2013年1月-2013年6月高層0.26萬(wàn)方+聯(lián)排4000方5、開(kāi)發(fā)計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目前期籌備期（2009年6月2010年5月底）第二階段：項(xiàng)目施工期（2010年6月—2012年12月底）其中2010年6月—2010年12底：樁基工程和地下室施工期2011年1月—2011年12底：主體裝飾工程施工期2012年1月—2012年6底：場(chǎng)外工程施工期2012年7月—2012年12底：配套工程施工期及驗(yàn)收、備案期第三階段：交房及后期服務(wù)（2013年1月—2013年12底）六、財(cái)務(wù)分析及資金回收計(jì)劃1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目投資成本估算簡(jiǎn)表單位：萬(wàn)元、萬(wàn)M2、元/M2序號(hào)工程費(fèi)用名稱(chēng)總金額工程量樓面價(jià)格備注一前期工程費(fèi)用1土地成本45000.008.005625.002規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用320.008.00403其他前期土地費(fèi)用392.598.0049小計(jì)45712.598.005714.07二建筑安裝工程費(fèi)用1別墅建安費(fèi)用7518.002.68528002其他建安費(fèi)用200.000.0825004高層建安費(fèi)用15705.005.23530005地下車(chē)庫(kù)7000.003.502500小計(jì)30423.008.003802.88按較高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估（外墻石材干掛）三各類(lèi)配套工程費(fèi)用1供電帖費(fèi)1440.008.001802煤氣管網(wǎng)帖費(fèi)160.008.00203上水管網(wǎng)帖費(fèi)160.008.00204園林景觀(guān)費(fèi)用800.008.001005區(qū)內(nèi)公建費(fèi)用160.008.00206通訊工程費(fèi)用80.008.00107其他附加費(fèi)80.008.0010小計(jì)2880.008.00360四直接投資額合計(jì)79015.598.009876.95五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息5250.008.00656.25貸款35000萬(wàn)元，2年，年利率7.5%2綜合稅金6991.888.00873.98總銷(xiāo)金額的5.5%3項(xiàng)目管理費(fèi)用1580.318.00197.54直接投資額的2%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1580.318.00197.54直接投資額的2%5營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2542.508.00317.81總銷(xiāo)金額的3%（含廣告媒體費(fèi)用）6契稅1350.008.00168.75土地費(fèi)用的3%7物管費(fèi)用96.008.0012.00小計(jì)19391.008.002423.88項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格六總投資額98406.598.0012300.82七銷(xiāo)售價(jià)格和總銷(xiāo)金額1別墅銷(xiāo)售金額590702.685220003高層銷(xiāo)售金額680555.23513000合計(jì)1271257.9216051地下車(chē)庫(kù)為贈(zèng)送，不單獨(dú)銷(xiāo)售八投資收益1稅前利潤(rùn)額28718.413項(xiàng)目總投資稅前利潤(rùn)率29.18%2、項(xiàng)目資金回籠狀況：銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售面積（M2）銷(xiāo)售單價(jià)（元）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2011年9月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年10月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年11月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年12月8200聯(lián)排21500、高層12500120004800合計(jì)301004410017700銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售面積（M2）銷(xiāo)售單價(jià)（元）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2012年1月2500高層130003300237002012年2月1500高層13000200080002012年3月2000高層13000260010002012年4月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年5月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年6月4000聯(lián)排22500、高層13500660026002012年7月2500聯(lián)排23000、高層13500410016002012年8月1500聯(lián)排23000、高層135002400118002012年9月1500聯(lián)排23000、高層135002400155002012年10月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年11月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年12月5000聯(lián)排24000、高層1400090003600合計(jì)425007020082800銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售面積（M2）銷(xiāo)售單價(jià)（元）銷(xiāo)售金額（億元）資金回籠金額（億元）2013年1月2000聯(lián)排25000、高層14000400078002013年2月1000聯(lián)排25000、高層145002000120002013年3月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年4月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年5月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年6月600聯(lián)排25000、高層1450012001200合計(jì)66001320027000總計(jì)79200127500127500項(xiàng)目資金支出狀況：時(shí)間支出金額（萬(wàn)元）備注2009年6月—2010年5月底48000土地款及前期費(fèi)用2010年6月—2010年12月底15000工程費(fèi)用及規(guī)費(fèi)等2011年1月—2011年12月底20000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2012年1月—2012年12月底10000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2013年1月—2013年12月底5400工程結(jié)算款及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)984004、項(xiàng)目資金計(jì)劃本項(xiàng)目公司注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，總投資額98400萬(wàn)元，其中項(xiàng)目直接投資額為79000萬(wàn)元，資金計(jì)劃為：注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，股東借款37000萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元，不足部分使用銷(xiāo)售預(yù)收款。具體資金使用計(jì)劃如下：時(shí)間支出（萬(wàn)元）收入（萬(wàn)元）收支差（萬(wàn)元）資金來(lái)源09年6月～10年5月4800011000（注冊(cè)資金）-37000股東借款37000萬(wàn)元10年6月～10年12月150000-15000項(xiàng)目貸款15000萬(wàn)元11年1月～11年9月200000-20000項(xiàng)目貸款20000萬(wàn)元11年9月～11年12月01770017700歸還股東貸款17700萬(wàn)元12年1月～12年12月100008280072800歸還股東貸款19300萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元13年1月～13年12月54002700021600合計(jì)9840013850040100其中11000萬(wàn)元是注冊(cè)資金，29100萬(wàn)元為稅前利潤(rùn)總額項(xiàng)目敏感性分析：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入增減，投資額不變收入增減-9%-6%-3%03%6%9%總銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）115683.8119498123311.25127125130939134753138566總投資額（萬(wàn)元）98406984069840698406984069840698406總投資稅前利潤(rùn)率17.56%21.43%25.31%29.18%33.06%36.94%40.81%項(xiàng)目銷(xiāo)售收入不變，投資額增減投資額增減-9%-6%-3%03%6%9%總銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）127125127125127125127125127125127125127125總投資額（萬(wàn)元）89549925069545498406101358104310107263總投資稅前利潤(rùn)率41.96%37.42%33.18%29.18%25.42%21.87%18.52%七、可行性研究報(bào)告結(jié)論通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，本項(xiàng)目總投資稅前利潤(rùn)率為29.18%，優(yōu)于行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率。從項(xiàng)目現(xiàn)金流分析看，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為2年到2年零6個(gè)月左右，回收期較短。同時(shí)從資金支出狀況看，僅2010年5月至2011年9月間凈現(xiàn)金流出量大，為48000萬(wàn)元至73000萬(wàn)元，從項(xiàng)目敏感性分析看，本項(xiàng)目在銷(xiāo)售收入減少9%或投資額增加9%的情況下，稅前利潤(rùn)率尚可達(dá)到18%左右。綜上分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行的，社會(huì)和環(huán)境效益也均可行，因此本項(xiàng)目總體可行。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1基本情況 11.2業(yè)主簡(jiǎn)介 21.3編制依據(jù)及研究范圍 21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31.5簡(jiǎn)要結(jié)論 42項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 52.1項(xiàng)目建設(shè)背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 113項(xiàng)目市場(chǎng)分析 133.1項(xiàng)目定位 133.2項(xiàng)目前景分析 144建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 164.1建設(shè)內(nèi)容 164.2建設(shè)規(guī)模 164.3主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 165項(xiàng)目場(chǎng)址條件 185.1建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 185.2場(chǎng)地建設(shè)條件 186建設(shè)方案 216.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 216.2設(shè)計(jì)構(gòu)思 226.3平面布置 226.4建筑單體設(shè)計(jì) 236.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 246.6公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 266.6.5消防設(shè)計(jì) 317節(jié)能、綠化及環(huán)保 357.1節(jié)能 357.2綠化 357.3環(huán)保 368機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 428.1項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) 428.2項(xiàng)目人員配置 429項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 449.1建設(shè)工期 449.2建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 449.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 4410工程招投標(biāo)方案 4510.1招標(biāo)形式 4510.2資質(zhì)要求 4510.3招標(biāo)信息發(fā)布 4510.4招投標(biāo)工作組織 4611投資估算與資金籌措 4711.1投資估算 4711.2資金籌措 4912經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 5012.1經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法 5012.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 5012.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5113社會(huì)評(píng)價(jià) 5313.1社會(huì)效益 5313.2社會(huì)影響分析 5313.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 5414結(jié)論與建議 5514.1結(jié)論 5514.2建議 56附表 57目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、報(bào)告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結(jié)論與建議 4第二章 業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術(shù)負(fù)責(zé)方簡(jiǎn)介 7第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 11一、項(xiàng)目背景 11二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 23一、紅豆杉市場(chǎng)前景分析 23二、紅豆杉市場(chǎng)現(xiàn)狀 30三、營(yíng)銷(xiāo)策略、方案、模式 33四、產(chǎn)品方案 33第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 34一、項(xiàng)目位置 34二、項(xiàng)目建設(shè)條件 34第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 38一、建設(shè)規(guī)模 38二、建設(shè)內(nèi)容 38第七章 技術(shù)方案 40一、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 40二、總圖布置 40三、土地整理 42四、道路設(shè)計(jì) 42五、給排水 47六、電力、電信 54七、綠化 54八、紅豆杉種植方案 55第八章 項(xiàng)目資源供應(yīng) 65一、林業(yè)資源 65二、土地資源 66三、勞力資源 67四、苗木供應(yīng) 67第九章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施 68一、環(huán)境保護(hù) 68二、節(jié)能措施 69第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 71一、消防 71二、森林防火預(yù)案 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