房地產(chǎn)招標(biāo)特點和招標(biāo)成功因素

房地產(chǎn)招標(biāo)特點和招標(biāo)成功因素分析招標(biāo)采購中心***7/6/20231房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點（一）近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時，在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個項目在開發(fā)過程中既保證項目利潤的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標(biāo)就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)、成功與否，將直接影響著項目利潤的高低、建設(shè)進度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。7/6/20232房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點（二）但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范，市場參與資格不具有平等性等種種原因，對于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標(biāo)不但很難在實際工作中起到作用，而且成為一種浪費人力、物力，以及消耗項目時間的無效工作。7/6/20233存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)評標(biāo)工作的實踐經(jīng)驗，目前存在的問題主要有以下幾點：1、評標(biāo)體系不完善，過分突出標(biāo)價7/6/20234問題分析從目前現(xiàn)行的評標(biāo)細則規(guī)定來看，投標(biāo)標(biāo)價分值所占比例過高，政府項目占總分值的80％或以上，往往靠標(biāo)價一項指標(biāo)即可決定項目歸屬，房地產(chǎn)招標(biāo)尤其如此。誠然，項目工程實行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進度的前提下降低造價、節(jié)約成本。而最低價報價，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢自行確定的最低競爭報價。實行最低價中標(biāo)是房地產(chǎn)招投標(biāo)中的一項重要原則。但是，最低價中標(biāo)并不是絕對的，按照市場規(guī)律，最低價應(yīng)高于成本價。我國的《招投標(biāo)法》中明確指出，最低價不應(yīng)低于成本價。過分強調(diào)最低價中標(biāo)而忽略其他因素會導(dǎo)致一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時故意漏項、缺項，達到其低價中標(biāo)、高價決算的投機目的。7/6/20235存在問題（二）2、招投標(biāo)工作缺乏有效監(jiān)督機制，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)嚴重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營或家族企業(yè)，管理分散，評標(biāo)、定標(biāo)隨意性較大，暗箱操作嚴重，真正有競爭實力的投標(biāo)人很難進入本企業(yè)建筑市場，還造成有關(guān)市場組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴重干擾了正常的招投標(biāo)活動。7/6/20236存在問題（三）3、評標(biāo)缺乏公正、可信性招投標(biāo)制度的推行，就在于要確保招標(biāo)過程、定標(biāo)結(jié)果的公正、公開、公平性、誠實守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目的招評標(biāo)由于主觀或客觀原因，導(dǎo)致只能在一個相對狹小、封閉范圍內(nèi)進行的，而且存在大量的議標(biāo)項目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評標(biāo)組成人員專業(yè)性不強或責(zé)任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標(biāo)的公正性、可信度較差。7/6/20237由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平性，個人認為以下幾個方面是房地產(chǎn)招標(biāo)成功的關(guān)鍵：7/6/20238招標(biāo)成功的關(guān)鍵一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境二、項目準(zhǔn)確定位，市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標(biāo)報價的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽7/6/20239一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境1、加強招標(biāo)管理制度建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境。盡可能地破除圍標(biāo)、串標(biāo)、惡性中標(biāo)的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標(biāo)、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標(biāo)，減少人情、隨意定標(biāo)；（2）、盡可能地增加合格投標(biāo)單位數(shù)量；（4）、單位來源實現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時淘汰不合格投標(biāo)單位。（3）、投標(biāo)人名單保密；7/6/202310一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境2、統(tǒng)一招投標(biāo)監(jiān)督管理。制定統(tǒng)一的招投標(biāo)規(guī)范，提高招投標(biāo)工作的透明度。使招投標(biāo)在公正、透明的環(huán)境中進行。（1）按工程、設(shè)計、營銷及其他等類別，制定合理的中標(biāo)方法。例如最低價中標(biāo)、合理低價中標(biāo)、綜合評分最高中標(biāo)等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績+財務(wù)狀況+團隊成員經(jīng)驗+主創(chuàng)設(shè)計師（或項目經(jīng)理）業(yè)績+投標(biāo)方案（有方案時，方案的具體評定標(biāo)準(zhǔn)也必須量化）等方面進行定量評定。（2）須評定技術(shù)標(biāo)或綜合評定的，制訂明確的、可量化的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，減少人情分，采用定量評定、減少甚至杜絕定性評定。方法有：7/6/202311二、項目準(zhǔn)確定位，市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細1、項目準(zhǔn)確定位，明確自身需求，項目招標(biāo)前準(zhǔn)確定位，明確是高、中、低檔、是自持還是出售？確定項目在區(qū)域內(nèi)的地位，是標(biāo)桿項目或中等偏上項目還是普通項目？是向競爭對手齊平或高于對手或低于對手？7/6/202312二、筑項目蛾準(zhǔn)確百定位絞，市桶場調(diào)薄研充背分，繼了解剖投標(biāo)宰人及壇其產(chǎn)偏品的困底細2、熄充分榮考察（1紗）、突對投膛標(biāo)人跡充分細考察燃，力饑爭全瞧面了哈解企鉤業(yè)概危況、鴨實力滴、財那務(wù)狀蔥況、腸近三叮年業(yè)憤績、換項目取周邊若區(qū)域敢業(yè)績裕、團姑隊主照要成怪員情項況、古行內(nèi)開評價盞（口飄?。m、行扇內(nèi)地通位、熟產(chǎn)品易質(zhì)量淚、產(chǎn)正品檔慢次、后已合焦作業(yè)枝主評棟價等艘。（2室）、組必要漢時從悔其直鋒接競究爭對繡手中陵了解痕其實影力（皂主要顧是了瓦解其吧負面奧信息困）、呼口啤通。6/糊30債/2行02憤313二、康項目吐準(zhǔn)確攀定位期，市展場調(diào)己研充啟分，詠了解淺投標(biāo)霸人及益其產(chǎn)籮品的的底細3、討選擇上合適趣的單抄位根據(jù)各項目榜需求瀉選擇盲適合黑或稍裙高檔鄭次的恢公司卡參與達競標(biāo)腦，盡綱量使廚產(chǎn)品薪檔次研與項等目匹奸配，倒謹慎棵地與六低于炸項目傻需求宿檔次臨的產(chǎn)相品或團公司揀合作狗。做焰到成拌本最塑大程今度優(yōu)扭化。6/攝30洋/2守02酷314三、兆招標(biāo)狗范圍乘、要饞求明則確，攔圖紙凍文件規(guī)內(nèi)容棄清楚1、糠明確潛招標(biāo)鑼范圍饅、招幕標(biāo)要瞎求、凈現(xiàn)場埋情況撲、施兵工條庭件（1舍）明鄙確不益同承汽包商轉(zhuǎn)的工放作界箏面范臺圍、正配合家條件到，尤上其是愁總承窩包合嘆同；（3竟）明涉確告啟知現(xiàn)朽場條猶件、版招標(biāo)綁人能獅提供超的具娘體施補工條飄件，歡部分悔確實明無法僵明示場的，炸應(yīng)告黃知投鵲標(biāo)人擱，由芝其考羞慮承晌包風(fēng)狼險。（2戒）明吼確承品包商景工作巧內(nèi)容啞、提首供配摩合服賣務(wù)；6/多30你/2痰02或315合同驢案例如：侍乙方匯在簽下訂本帖合同栗前對插本工哨程的掙全部汗招標(biāo)芒文件控、投疾標(biāo)答債疑、梅合同向條件姓、本屑工程撐所在掠周圍前環(huán)境疼、交虜通道役路等艇情況究均已其作詳病細研視究，糊并按打招標(biāo)盲文件事和合鍋同條賊款中卸的承吳包范丙圍、漲所有紋設(shè)計符圖紙存及有鵝關(guān)說喂明、毫質(zhì)量艦標(biāo)準(zhǔn)晨、工需期、士違約鋤責(zé)任霧等要虛求，絹充分課考慮次了人鋒工費馬、材憤料費閉、機可械費低、機頁具費汗、管虹理費托、包脖裝運斬輸費普、材夕料檢戒驗檢顆測費昂、施子工檢座測費潛、材店料二蠻次轉(zhuǎn)既運費澆、施陰工圖哥深化油設(shè)計脊費、特措施鳥項目幟費、偷其他劇措施脂項目晶費、覽規(guī)費爐、利像潤、根稅金烏、損株耗、播質(zhì)量枝、安掩全、口工期床、文鄙明施璃工及敞總承稠包配急合費接等。仇乙方戚保證棵合同糖全費省用固勁定總繳價（咳或全填費用倆固定逝綜合徑單價隨、總千價）娘準(zhǔn)確觀，如抄有錯旋漏，瘋不論戰(zhàn)是計艱算錯根誤或肢其它按錯誤復(fù)，概碎由乙類方負酸責(zé)。6/其30才/2巴02忽316三、譯招標(biāo)冠范圍拳、要牲求明前確，傲圖紙問文件袖內(nèi)容越清楚3、膠圖紙訊文件趁內(nèi)容斷清楚雁，如愈無圖俘紙的數(shù)，對槳承包君范圍嫁必須史文字感描述承清晰6/楚30經(jīng)/2宏02柱317四、燒投標(biāo)韻報價序的方密式確吃定，睡表格牌統(tǒng)一蒜，分慕析徹秧底1、叛投標(biāo)嶺報價洞應(yīng)有竟編制號說明笨，說織明編免制依井據(jù)、濃編制厲原則恩等內(nèi)肅容。6/吼30沒/2販02攤318四、蓋投標(biāo)碰報價醋的方超式確今定，漠表格韻統(tǒng)一冒，分枝析徹閱底2、嗽明確拌承包繁方式臟，是哲綜合全單價怕包干流還是獵固定右總價搬包干明確弄綜合配單價慈包干波或固拍定總湯價包摘干包銜含的中具體錄內(nèi)容挖，如鋪：本工叔程采遞用全籃費用潮綜合暗單價糖包干廚計價瘡方式掉的，揉合同篇工程鄰量清藏單附過件上鄉(xiāng)豐顯示勺的工敲程量鍵為暫針定的斥工程倘量，鑄最終者按實袍際發(fā)毛生的應(yīng)工程敘量結(jié)毅算。寺其中擔(dān)，全渾費用話綜合猴單價火包括瓦但不主限于嫂為完谷成合纏同工亦程量乒清單割項目更下項尼目特囑征描逐述所吃包含接的人好工費棉、材啞料費稱、機懼械費煉、機夸具費語、管蘋理費紛、包疑裝運慮輸費趴、材街料檢育驗檢制測費步、施祖工檢擋測費裹費、冊材料釀二次價轉(zhuǎn)運襪費、嘴施工北圖深竭化設(shè)葬計費埋、措壞施項啄目費墊、其百他措堡施項趁目費林、規(guī)謝費、顆利潤被、稅即金、歌損耗卸、質(zhì)堤量、惱安全析、工紐奉期、輛文明板施工擋及總碗承包輸配合怪等，網(wǎng)且含壩2夏%序總承般包配鎖合費效等。通綜合套單價明在合薄同執(zhí)吉行期哭間均鑰不作殘任何涌調(diào)整火。6/遼30移/2潛02昌319四、位投標(biāo)自報價烘的方兵式確平定，動表格詳統(tǒng)一象，分挎析徹那底3、寬明確碰新增過工程紙項目脖計價掃辦法河，明重確造歪價爭顏議解圖決辦暮法，帆尤其疼是材孩料價特格如：叢本合馬同工移程在予固定烈總價啊包干刺的承派包范幫圍內(nèi)教不發(fā)尺生任蟻何簽靠證，妥其他著范圍堂內(nèi)發(fā)銀生變攪更、思簽證割，工抬程量愈清單矩中有避相同艇或者分相似腹單價幕的，花即套路用工只程量間清單飄中的競綜合皮單價槽；若帶清單昆中沒蜜有相拳同單察價、語相似眾單價沃或清籮單中正發(fā)生靜缺項辮的，仙則按射廣東叉省2淋00刪6相妙應(yīng)專倡業(yè)定紅額規(guī)爛則組館價,來主材說價格嶄按原罵合同紗主材柔價，哭若合攪同中叛未包擔(dān)括該喬主材族價格告的，呼則按尊照雙焰方議煤定的森價格偏（議定湖原則衫：乙胃方提宮供備潛選品憂牌、侍規(guī)格鑄、數(shù)摟量、佛材質(zhì)碗給甲率方，完甲方是在侮7滋個工盡作日戀內(nèi)審必定。答雙方墳無法重達成鉗一致蕩意見煮時，授甲方子可以陰按乙市方要蝕求的姨規(guī)格噸、數(shù)螞量、肺材質(zhì)鬧直接棋指定蔬其他車品牌飯和供慈應(yīng)商孔，由究乙方含向指例定供矛應(yīng)商朋購買厚，乙勸方結(jié)寶算價檔格等異于甲巨方指論定采握購價答格加事3%毯采購扎、卸超車、燦保管島的費各用，眼乙方傭不得唱以任躬何理低由拒塞絕購左買。），描按一趟類地廢區(qū)取盯費，跟費率僚有浮雞動區(qū)段間的放按低正值取胃值，蠟利潤振以人護工費辨為計題算基竟礎(chǔ)，芝費率局為盲15同%.6/仰30姥/2娛02室320五、蓋規(guī)范塞企業(yè)顆管理織、培櫻育重乖合同慶、守燦信用種的經(jīng)葛營環(huán)循境，若培養(yǎng)施公司夕信譽加強攔中標(biāo)荷后的核項目門管理液，培榜育長釣期合圓作或和戰(zhàn)略反合作謹伙伴燙，例桶如可善通過蕉如下晶途徑惡培育蘿：6/楚30乖/2材02淋321五、油規(guī)范類企業(yè)危管理凱、培憲育重策合同殲、守達信用輝的經(jīng)緣瑞營環(huán)羽境，刺培養(yǎng)狡公司牧信譽1、壯樹立須良好右的合岔作心年態(tài)，耕改變能傳統(tǒng)沙甲乙漏方的然觀念甲乙孝雙方稍為合桐作伙惰伴，連不是滲雇傭識關(guān)系辮，是姨一種遲唇齒亂相依稼的合訂作關(guān)牧系，船而不乖是你錘死我百亡的府?dāng)硨λｊP(guān)系差。對待公乙方獵，應(yīng)督寬嚴苗并濟腿，甲偷方應(yīng)周為乙憐方提鍛供各胳種應(yīng)葵提供遭的協(xié)粘助和擇配合箏，主倦動協(xié)息助乙畜方解略決一食些疑循難問誤題，睛減少躍遇到掘問題叮就“棵踢皮幕球”俘的現(xiàn)洲象。6/司30年/2閥02筑322五、凳規(guī)范痕企業(yè)龜管理菠、培垮育重駐合同萬、守恭信用瀉的經(jīng)丟營環(huán)腦境，材培養(yǎng)同公司句信譽2、沙按期初付款盡量慰按合跳同約栗定時落間節(jié)蘇點付隨款，衛(wèi)有特伴殊原蜂因無夏法按秀期付壤款時喚應(yīng)及回時與驅(qū)乙方盞溝通奏，爭瓜取對千方主軌動諒嚷解。6/帶30馳/2欺02筑323五、細規(guī)范挖企業(yè)白管理悶、培豎育重漏合同石、守漫信用搖的經(jīng)嬸營環(huán)抽境，肯培養(yǎng)截公司芹信譽3、幣現(xiàn)場水簽證閘處理對應(yīng)膠簽證詞項目工做到夕及時涉簽證襯，對主不予神以簽襖證項凝目應(yīng)座與對陷方及極時溝每通，決明確斜告知摘原因黑，避照免口柿頭承殖諾一推些不怪可能群簽證鞭的簽皂證，仔影響叢公司籃信用間。6/勁30津/2秩02謠324五、腐規(guī)范愿企業(yè)套管理夜、培輩育重竿合同剪、守俊信用唉的經(jīng)掠營環(huán)核境，藝培養(yǎng)憑公司悲信