【民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制案例分析（論文）9700字】

民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制案例分析—以天慶房地產(chǎn)為例目錄TOC\o"1-3"\h\u15615引言 4146381、財務(wù)風險基本理論概述 4278341.1財務(wù)風險的含義及特征 474231.1.1財務(wù)風險的含義 586721.1.2財務(wù)風險的特征 5120001.2財務(wù)風險的類別 5242992、天慶房地產(chǎn)的概況及財務(wù)狀況分析 630322.1天慶房地產(chǎn)概況 6182572.2天慶房地產(chǎn)財務(wù)狀況分析 686593、天慶房地產(chǎn)存在的財務(wù)風險及原因分析 7124093.1天慶房地產(chǎn)存在的財務(wù)風險 769683.1.1籌資風險 78583.1.2投資風險 8195903.1.3資金運營風險 9154173.2天慶房地產(chǎn)集股份有限公司財務(wù)風險成因分析 11234703.2.1籌資渠道狹窄 112793.2.2投資決策分析不到位 11223213.2.3營運資金周轉(zhuǎn)不暢 12196654、天慶房地產(chǎn)集團財務(wù)風險控制措施 12254324.1拓寬籌資渠道 12235534.1.1擴大內(nèi)源融資 1256284.1.2加強信托融資 13128294.2加強投資決策的科學(xué)性分析 1376044.2.1加強可行性分析 131104.2.2綜合運用多種分析方法 14305744.3加強營運資金管理力度 15178734.3.1優(yōu)化銷售方式擴大促銷力度 15198914.3.2完善應(yīng)收賬款管理制度 1530044結(jié)束語 16摘要：當前，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程不斷加快，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著激烈的競爭和挑戰(zhàn)。與此同時，財務(wù)風險作為最具影響力的風險之一，始終存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中。對財務(wù)風險進行及時的管理和防范是企業(yè)生存發(fā)展中至關(guān)重要的一部分。而地產(chǎn)行業(yè)可以說是屬于先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性都非常強的產(chǎn)業(yè)，它具有一定的主導(dǎo)地位，在國家經(jīng)濟發(fā)展的過程中有著十分重要的效力。國內(nèi)的很多政策都是配合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及建設(shè)，就是要不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。文章首先從財務(wù)風險的基本理論出發(fā)，然后深入探討天慶房地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀，找出產(chǎn)生財務(wù)風險的原因，并提出針對性的防范措施，為完善天慶房地產(chǎn)財務(wù)風險管理提供一定的啟示和參考。關(guān)鍵詞：財務(wù)風險；籌資風險；投資風險；民營房地產(chǎn)企業(yè)引言在整個的國內(nèi)經(jīng)濟的體質(zhì)當中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是屬于先導(dǎo)性以及基礎(chǔ)性很好的產(chǎn)業(yè)，有著一定的主導(dǎo)地位，極大地促進了經(jīng)濟增長。國內(nèi)很多政策都是于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)以及銷售有關(guān)，目的是不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。文章是在當前的經(jīng)濟背景下，選取天慶房地產(chǎn)為研究對象，并對其資產(chǎn)負債率、投資收益率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等財務(wù)數(shù)據(jù)的計算分析，找到公司的財務(wù)風險的根源所在，并提出相對應(yīng)的措施，提高公司風險意識，促進公司長期穩(wěn)定發(fā)展。本文具有兩方面的研究意義:首先，從理論的角度，無論身處哪個行業(yè)或公司，都會存在財務(wù)風險的問題，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。而且國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)受到國內(nèi)的政策影響很大，行業(yè)特點明顯，和國外的地產(chǎn)公司差別很大，從這方面來看，國外的經(jīng)驗對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說有很大的借鑒價值。本文參考國內(nèi)外研究成果，吸取好的經(jīng)驗進行學(xué)習(xí)，然后是采取相對應(yīng)的控制措施，對于理論的發(fā)展是有著實踐的意義。其次，從現(xiàn)實意義的角度，本文以天慶房地產(chǎn)集團為實際案例，通過對公司財務(wù)風險的識別以及評價，找出存在的問題，給出控制公司財務(wù)風險的措施，從而促進公司長期穩(wěn)定的發(fā)展。1、財務(wù)風險基本理論概述1.1財務(wù)風險的含義及特征1.1.1財務(wù)風險的含義財務(wù)風險的含義是指公司存在著可能破產(chǎn)和股東回報風險的可變性。伴隨著企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)、租賃、優(yōu)先股融資的比例增加，企業(yè)支出的固定成本將增加，最終導(dǎo)致失去資金償付能力的可能性也將增加。同時，財務(wù)風險還涉及的股東可能獲得相對分散的利益。綜上所述，公司的財務(wù)風險主要包括公司喪失償付能力以及股東收益分散的可能性這兩方面。1.1.2財務(wù)風險的特征（1）客觀積累性。財務(wù)風險存在著一定的客觀積累性，是企業(yè)錯誤的經(jīng)營活動和財務(wù)活動不斷累積的結(jié)果。它反映了企業(yè)的融資、投資、消費、回收、占用、分配等項目在財務(wù)管理和會計報表上呈現(xiàn)的結(jié)果。換句話說，財務(wù)風險的積累是各種財務(wù)活動的綜合反映。（2）突發(fā)性。在諸多因素的影響下，金融危機造成的一些影響因素是可控的，但更多的因素是偶然的、爆炸性的，甚至是突然開始下降的，企業(yè)無法應(yīng)對這些突如其來的變化。一方面，如果能在短時間內(nèi)控制風險，企業(yè)就能有信心地解決風險。另一方面，如果超過最高的短期風險控制，就會使企業(yè)陷入危機。不確定性。在發(fā)生財務(wù)風險之前，可以對其進行防控，但財務(wù)活動的運行中依然會受到許多不確定因素的影響，所以無法做到對財務(wù)風險在事前進行風險大小的估計，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)狀況存在著不確定性。（4）共存性。由于財務(wù)風險造成的損失是不確定的，所以不管損失是否真實的存在還是有可能存在，或者損失能否量化，都對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。它既能促進企業(yè)的良性發(fā)展，又可能會對本來良性發(fā)展的企業(yè)起到負面消極的作用，所以財務(wù)風險是呈現(xiàn)兩面效應(yīng)的，不能單看一面而忽視另一面的存在，更不能去消除其中任何一面。1.2財務(wù)風險的類別（1）籌資風險。作為財務(wù)風險中比較常見的一種，籌資風險是指企業(yè)因借入資金導(dǎo)致其喪失償付能力和企業(yè)利潤的一種可變性。因此，企業(yè)的融資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營活動都存在風險。不同企業(yè)的風險承受能力會因債務(wù)方式、期限和資金使用的不同而不同。（2）投資風險。投資風險在企業(yè)的投資活動中產(chǎn)生，指企業(yè)在投入資金后未能達到預(yù)期效益，從而影響到企業(yè)的償債能力、獲利水平和資金的有效流轉(zhuǎn)。（3）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險指公司未來的現(xiàn)金流存在不可預(yù)測性，從而影響到企業(yè)本身的市場價值。（4）收益分配風險。在企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)的過程中，收益分配也存在不確定性，這會給企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營和管理帶來不利影響。2、天慶房地產(chǎn)的概況及財務(wù)狀況分析2.1天慶房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)集團有限公司成立于2000年，是一家集房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、商貿(mào)娛樂、教育為一體的綜合性企業(yè)集團，具有一級開發(fā)資質(zhì)。其所屬施工公司是一家具備房屋建筑工程總承包一級資質(zhì)、市政公用工程總承包一級資質(zhì)、水利水電工程總承包及裝飾裝修工程專業(yè)承包二級資質(zhì)的綜合施工企業(yè)。2.2天慶房地產(chǎn)財務(wù)狀況分析近幾年，在新一輪產(chǎn)業(yè)革命中，隨著全球化、品牌化、專業(yè)多元化以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的發(fā)展，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)更易受到國家政策與外部因素的影響，國家或地方的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響極大，只要政策有一點波動與變化，房地產(chǎn)市場就會受到影響。為了更好的了解公司的經(jīng)營狀況，下表列出天慶房地產(chǎn)近三年的部分財務(wù)數(shù)據(jù)，通過這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以看出天慶房地產(chǎn)的運行現(xiàn)狀，詳見下表：表3-12018-2020年天慶房地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)單位：萬元項目2018年2019年2020年營業(yè)成本163970216546711407874應(yīng)收賬款86233139907214619存貨368392839561094682293流動資產(chǎn)合計471141552689117289127資產(chǎn)總計485164754154497442572應(yīng)付賬款573201719824807776流動負債合計284094130963963952681負債總額390872243277606130832所有者權(quán)益94292510876891311740非流動負債合計106778112313642178151凈利表3-1可以看出，2020年，公司的資產(chǎn)總計達7442572萬元，與2018年相比，提升了53.401%，但企業(yè)的負債也呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，天慶房地產(chǎn)的流動負債和非流動負債增長的比率相對較大，同時，2020年的流動負債比2019年上長了27.623%，非流動負債增長了76.934%，負債總額增長了41.701%，說明公司近幾年承受著較高的負債風險。與2019年相比，公司流動資產(chǎn)方面的存貨和應(yīng)收賬款也是呈現(xiàn)上升趨勢，分別增加了18.421%和53.403%，從公司發(fā)展的視角來說，未來有可能會出現(xiàn)因存貨周轉(zhuǎn)和資金回賬等問題給公司帶來經(jīng)營風險。從公司收益的視角來說，近幾年波動較大，凈利潤在2018年到2019年增長了72.4%，但在2020年公司的凈利潤為137140萬元，增長率為-30.1%，從上述這些數(shù)據(jù)可以看出，公司存在一定程度的財務(wù)風險問題。所以，現(xiàn)階段公司應(yīng)深入研究相關(guān)數(shù)據(jù)，找出存在的財務(wù)風險及原因，從而合理控制財務(wù)風險，保障公司擁有良好的發(fā)展前景。3、天慶房地產(chǎn)存在的財務(wù)風險及原因分析3.1天慶房地產(chǎn)存在的財務(wù)風險3.1.1籌資風險因資金使用不當造成公司產(chǎn)生的損失不能及時清償債務(wù)，或在生產(chǎn)活動過程中發(fā)生的借款無法及時償付的風險被稱為籌資風險。公司籌資風險的重要指標是資產(chǎn)負債率，用來衡量公司運用債權(quán)人提供的資金進行經(jīng)營的能力。計算公式：資產(chǎn)負債率=總負債/總資產(chǎn)×100%從上述表3-1可以計算出天慶房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為：資產(chǎn)負債率（2018年）=3908722/4851647×100%=80.56%資產(chǎn)負債率（2019年）=4327760/5415449×100%=79.92%資產(chǎn)負債率（2020年）=5415449/7442572×100%=82.38%圖3-12018-2020年天慶房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率從圖3-1可以看出，天慶房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率從2018年至2020年都保持在80%左右的水平上。通過圖3-1的數(shù)據(jù)進行分析可知，天慶房地產(chǎn)存在嚴重的籌資風險。與此同時，現(xiàn)金流量的變化對公司籌資風險得程度也存在聯(lián)系，從表3-1中公司近三年的現(xiàn)金流量可以看出，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量處于持續(xù)下降的趨勢，且在2020年呈現(xiàn)負增長，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量也存在逐年遞減的態(tài)勢。相反，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量則是呈現(xiàn)不斷增長趨勢，從2018和2019年的負增長到2020年的1438221萬元。表3-1天慶房地產(chǎn)2018-2020年現(xiàn)金流量構(gòu)成單位:萬元經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流2018年91508640280-6879222019年16787122803-1561552020年-873430-2879461438221由表3-1可以看出，天慶房地產(chǎn)籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量近幾年來浮動較大。由于經(jīng)營和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量存在缺陷，使得其現(xiàn)金凈額均為負值。因此，公司選擇通過外部籌資來滿足應(yīng)收賬款、存貨等非現(xiàn)金資產(chǎn)的增長需求，間接導(dǎo)致其籌資活動中現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定。通過上表的數(shù)據(jù)變化，對天慶房地產(chǎn)現(xiàn)金流數(shù)據(jù)進行分析得知，公司存在著巨大的籌資風險。3.1.2投資風險由于投資風險存在的不可控因素會導(dǎo)致投資產(chǎn)生的收益與預(yù)期財務(wù)收益出現(xiàn)偏離的風險。企業(yè)需要通過計算投資收益率來對投資風險進行直觀的衡量。計算公式：投資收益率=投資收益/投資總額×100%投資收益率（2018年）=437/221544×100%=0.2%投資收益率（2019年）=129261/291748×100%=44.3%投資收益率（2020年）=-4538/169365×100%=-2.8%圖3-22018-2020年天慶房地產(chǎn)投資收益率從表3-2可以看出，天慶房地產(chǎn)近三年的投資收益率波動較大，在2018-2019年間有明顯增長，當時推出的宿州天慶名宿華府項目和寧波天慶領(lǐng)尚的樓盤項目，首期交付率以及成交率都非常高，因此，投資收益得到很明顯的增長。但在2020年為-2.8%，企業(yè)的投資收益下降十分明顯，主要因為新龍廣場項目年出租業(yè)務(wù)凈利潤為-4684.43萬元，以及瀾山苑項目銷售住宅及商鋪實現(xiàn)凈利潤為-1905.85萬元，由于投資決策存在漏洞和失誤，導(dǎo)致這兩個項目的投資收益未能達到預(yù)期目標，投資收率波動較大，所以天慶房地產(chǎn)存在很大的投資風險。3.1.3資金運營風險資本運營是企業(yè)對公司流動資產(chǎn)的管理，企業(yè)資本流動是否順暢與企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營情況息息相關(guān)，是相輔相成的關(guān)系。因此，企業(yè)的資本營運管理不僅促進了企業(yè)整的整體運營，還能有效防范財務(wù)管理過程中出現(xiàn)的風險。在企業(yè)運營過程中，從物資采購到加工生產(chǎn)再到庫存形成，再到銷售再到收入形成的整個過程都會存在一定程度的不確定性，最終導(dǎo)致運營風險的增加。其中，存貨和應(yīng)收賬款是經(jīng)營過程中最容易出現(xiàn)風險的兩個環(huán)節(jié)。（1）存貨風險存貨風險是指企業(yè)由于存貨周轉(zhuǎn)緩慢、存貨損失等引發(fā)的風險。為確保企業(yè)正常運營，企業(yè)必然會保持一定量的存貨，因為存貨是企業(yè)持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的保證。表3-3天慶房地產(chǎn)2018—2020年存貨情況2018年2019年2020年存貨/萬元368392839561094682293存貨周轉(zhuǎn)率/次0.430.430.33存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)/天842.30831.021104.29從表3-3可以看出，天慶房地產(chǎn)近幾年的存貨量不斷上升，從2018年的3683928萬元上漲到2020年的4682293萬元；同時2020年的公司存貨周轉(zhuǎn)率比上年降低0.1，和行業(yè)平均水平的0.36差別不大，但呈下降趨勢。天慶房地產(chǎn)近三年商品房積壓逐漸增多，周轉(zhuǎn)速度減慢，建筑材料積壓，資金回轉(zhuǎn)能力變?nèi)酰芷诩娱L。2020年天慶房地產(chǎn)又通過招拍掛形式成功競得金山區(qū)“城中村”項目141畝土地，而且還廣泛的參與樓盤周邊的花博會、天慶田緣等旅游項目，企業(yè)資金大部分被存貨占據(jù)，從而增加企業(yè)的存貨風險。（2）應(yīng)收賬款風險應(yīng)收賬款風險主要從回收時間和回收金額兩個方面來體現(xiàn)?；厥諘r間風險指因客戶未按時還款導(dǎo)致公司受益帶來風險?；厥战痤~風險是指公司無法按照預(yù)定全額收回欠款的風險。一方面，部分客戶故意的沒有按照約定一次性還款，另一方面，客戶由于客觀原因如經(jīng)營不善，無法及時還款，企業(yè)應(yīng)收賬款無法及時收回。表3-4天慶房地產(chǎn)2018-2020年應(yīng)收賬款情況2018年2019年2020年應(yīng)收賬款/萬元86233139907214619應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率/次17.1718.4111.56應(yīng)收賬款周天數(shù)/天20.9719.5631.14根據(jù)表3-4可知，天慶房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款增長幅度較大，從2018年的86233萬元上漲到2020年的214619萬，這說明公司在市場發(fā)展和擴張的過程中，為了得到更多的資金支持而給予客戶更大的賒銷權(quán)利。天慶房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)波動式下降的態(tài)勢，從2018年的11.17增長到了2019年的18.41，但又在2020年下降至11.56，房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的平均值為3.8，但該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率仍高于同行業(yè)的平均水平。從上述數(shù)據(jù)變化分析得知，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)不斷增加，表明公司回收應(yīng)收賬款的速度減慢，流動性較弱，不利于公司及時收回貸款，增加發(fā)生壞賬損失的風險。3.2天慶房地產(chǎn)集股份有限公司財務(wù)風險成因分析3.2.1籌資渠道狹窄天慶房地產(chǎn)籌資方式主要集中在長期借款和短期借款，籌資方式不科學(xué)，過于單一。天慶房地產(chǎn)借款的數(shù)量逐年增加。2020年，負債金額達到6130832萬元，比去年增加1803072萬元，天慶房地產(chǎn)為償還債務(wù)本金和利息需要支付的資金大幅增加，公司未來將承擔較高的財務(wù)費用。因此，當?shù)絺鶆?wù)還款期限時，公司很可能無法償還，增加了公司的財務(wù)風險；同時，由于公司未能在借款期限內(nèi)及時償還貸款，公司通過其他方式獲取資金流入將更加困難。而且天慶房地產(chǎn)融資活動的資金流出并未用于投資收益，其中大部分用于償還債務(wù)。天慶房地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)存在較大的問題，償還債務(wù)的能力下降。3.2.2投資決策分析不到位天慶房地產(chǎn)缺乏投資可行性，致使公司投資決策沒有達到預(yù)期的收益，使投資收益率波動較大。任何公司在進行新的投資前都應(yīng)該有專業(yè)人員來分析公司投資項目的可行性。近年來該公司在投資項目時為做好投資預(yù)算何投資風險的評估，導(dǎo)致企業(yè)在建項目資金占用過多，庫存積壓，資金嚴重短缺，這是天慶房地產(chǎn)陷入財務(wù)風險的主要原因之一。另外其在2019年至2020年投資項目時，并沒有對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展和飽和程度進行科學(xué)有效的分析，導(dǎo)致凈利潤下降到負值，公司的投資報酬率和投資收益率呈現(xiàn)同樣的波動趨勢，而投資回收期在2020年有明顯的上漲，說明公司的獲利周期變長。詳見下表：表3-2天慶房地產(chǎn)2018-2020年投資收益分析2018年2019年2020年總資產(chǎn)收益率2.38%3.67%1.84%凈資產(chǎn)收益率11.18%18.74%11.46%投資收益（萬元）437129261-4538投資報酬率15.99%36.98%6.23%投資回收期2.551.677.69結(jié)合上述對天慶房地產(chǎn)的投資收益率分析可知，公司為了獲得更多的利益，沒有仔細分析投資環(huán)境，甚至沒有進行多元化投資，所以造成天慶房地產(chǎn)投資風險增加。所以，在投資之前，對于項目進行評估分析，是不可忽視的一環(huán)。3.2.3營運資金周轉(zhuǎn)不暢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，它最大的特點是需要大量的運營資金，是一個資本密集型行業(yè)。在企業(yè)的日常運營中，需要投入大量資金來維持各種項目的開發(fā)和運營。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，天慶房地產(chǎn)存在營運資金周轉(zhuǎn)不暢的問題。在存貨方面，存貨資金逐年遞增，商品房且存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上漲的趨勢也十分明顯，存貨占總資產(chǎn)的比重較高，雖然低于行業(yè)的平均水平，但總體的流動資金的運作速度減慢；在應(yīng)收賬款方面，因公司為了擴大市場導(dǎo)致應(yīng)收賬款的上漲幅度很大且高于同行業(yè)平均水平，應(yīng)收賬款回收的周期加長?？偟膩碚f，公司雖然對應(yīng)收賬款和存貨有一定的控制，但資金運行以及應(yīng)收賬款回收的周期時間拉長。資金不能及時到位，產(chǎn)生資金營運的斷裂風險。因此，天慶房地產(chǎn)應(yīng)該對于營運資金進行合理有效的分配和運轉(zhuǎn)。4、天慶房地產(chǎn)集團財務(wù)風險控制措施4.1拓寬籌資渠道4.1.1擴大內(nèi)源融資內(nèi)源融資是指從股票或業(yè)務(wù)流程中募集的部分資金轉(zhuǎn)化為投資基金，主要是內(nèi)部股權(quán)融資。融資可以從啟動資本中獲益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。通過有效利用，可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險。天慶房地產(chǎn)可以通過內(nèi)部融資、年度企業(yè)收入、預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來投資和簡化邊際利潤項目，使用這些資金可以減輕企業(yè)的財務(wù)壓力，促進企業(yè)成長和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)部融資不需要支付利息，節(jié)省了一些利息成本，避免了現(xiàn)金支付的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和預(yù)付資金可以預(yù)先收取一些普通資金和收入，并將房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險轉(zhuǎn)移到需求方，從而降低房地產(chǎn)投資風險。天慶房地產(chǎn)在2020年的未分配利潤達到734264萬元，比2019年增加了14.9%。天慶房地產(chǎn)合理地利用這部分資金來擴大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)的原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低用股權(quán)和貸款籌資的風險，而且通過內(nèi)源融資也可以為企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營提供資金支持。4.1.2加強信托融資與公司的債務(wù)融資相比，信托融資手段不會導(dǎo)致公司在到期時不得不支付本息，降低了公司因債務(wù)利息過高而造成的財務(wù)風險的同時，在一定程度上起到了優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的功能。與此同時，天慶房地產(chǎn)股份有限公司投資信托應(yīng)采用了資本運營的方式，將投資規(guī)?？刂圃谝欢ū壤齼?nèi)，因此，公司會牢牢把控對自身或投資項目的控制權(quán)，而且還可以充分發(fā)揮杠桿作用，將財務(wù)風險控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)信托還可以在天慶房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中提供金融服務(wù)，國家只收集20%的利息稅。信托產(chǎn)品沒有相應(yīng)的稅收，可以減少公司稅收和成本。房地產(chǎn)信托具有分銷靈活的優(yōu)勢，節(jié)省大量“時間成本”，房地產(chǎn)信托可以迅速籌集資金進行拆解和投資其他公司，天慶房地產(chǎn)可以通過與大型專業(yè)信托公司合作，將房地產(chǎn)信托模式作為傳統(tǒng)籌資模式的補充，使公司獲得充足的資金。4.2加強投資決策的科學(xué)性分析4.2.1加強可行性分析房地產(chǎn)企業(yè)建立在資金充足的前提下，因為其中的各個項目都涉及到大量資金的占用問題。項目投資的成功與否與公司的發(fā)展息息相關(guān)。所以做出投資決策之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行大量的調(diào)查研究，并對投資的可行性進行科學(xué)理性的分析，以以保證投資與收益成正比。天慶房地產(chǎn)可從以下兩方面來對投資項目進行可行性分析。首先，充分了解公司的實力水平，公司的資金是否能夠正常運轉(zhuǎn)。如果可以，在對項目進行投資之前，充分搜集相關(guān)資料，掌握準確的投資信息，并重點對項目實施的必要性、技術(shù)的可行性、經(jīng)濟合理性進行科學(xué)的論證，并采取一系列合理的計算和分析方法，比如采用定量法，必要時可以要求工程、財務(wù)、技術(shù)等部門的專業(yè)人員或相關(guān)專業(yè)單位全面分析投資項目的可行性，以保證投資決策的準確。其次，天慶房地產(chǎn)應(yīng)建立科學(xué)的投資決策分析機制，杜絕經(jīng)驗決策和主觀決策，從而將決策失誤產(chǎn)生財務(wù)風險的可能性降到最低，從而最大化公司的投資收益。完善的投資決策分析流程如圖4-1所示：圖4-1天慶房地產(chǎn)投資決策流程圖根據(jù)房地產(chǎn)的特點和公司自身在一定程度上出現(xiàn)的不同缺乏，最主要做的就是要進行具體的防范性投資風險，主要從投資項目增長潛力、投資項目安全性、投資項目的盈利能力、投資項目的運營效率和投資結(jié)構(gòu)中篩選比對。然后結(jié)合上面的投資決策流程圖，在投資裝備階段，組建預(yù)投資小組，進行項目前期市場調(diào)研、投資預(yù)算、投資可行性報告等工作，確保信息充分、真實；在投資實施階段，根據(jù)投資規(guī)劃，管控各個環(huán)節(jié)成本和費用，制定原始記錄；在投資后期，進入正常生產(chǎn)，對其中的經(jīng)營風險和財務(wù)風險進行重點管控，確保天慶房地產(chǎn)續(xù)獲利。4.2.2綜合運用多種分析方法財務(wù)風險是客觀存在的，可以通過運用多種分析方法進行規(guī)避風險。天慶房地產(chǎn)可依據(jù)自身情況采取多種分析方法進行投資分析，以確保投資決策的準確性。首先，天慶房地產(chǎn)可以運用凈現(xiàn)值法，按預(yù)期的投資收益率計算出投資方案的收益現(xiàn)額與投資現(xiàn)額的差，如果為正值，說明投資項目有凈益，可以進行投資，反之，則放棄投資項目。同時，輔助運用內(nèi)含報酬率法比較各個投資方案的優(yōu)劣，在分析投資方案時要先確定最低收益率，各個方案相比較，舍棄所有低于最低收益率的方案，在高于最低收益率的方案中選擇最高的。天慶房地產(chǎn)可以將兩種方法綜合運用，選擇最優(yōu)的投資方案，將企業(yè)的投資風險降到最低。4.3加強營運資金管理力度4.3.1優(yōu)化銷售方式擴大促銷力度天慶房地產(chǎn)可以積極拓寬營銷模式，采用多種的營銷形式擴大銷售，從而降低存貨的庫存。首先，明確市場定位，吸引潛在客戶，主題必須具有代表性，能夠穿透消費者的想法，代表項目的整體形象。其次要積極的走出去進行宣傳，可以客流量大的地方設(shè)置外展點、商圈巡展，并且網(wǎng)上宣傳補充推廣，可以帶動“天慶房地產(chǎn)”的品牌效應(yīng)，通過各種媒體和平臺增加廣告，提高知名度。進而可以在開放日期間通過購房有折扣來吸引客戶，帶領(lǐng)客戶參觀，并做好記錄。即使不立即購買的客戶，也應(yīng)該給一個小禮物等進行客戶資源的積累，保持一個良好的服務(wù)，為后續(xù)的工作做好服務(wù)。而且要劃分目標客戶群體，有針對性地營銷，直接引導(dǎo)目標客戶，最大限度提高交易額。最后主要是針對剩余住房，通過分析剩余房源的共同特點，在推廣的過程中做一些調(diào)整，如推出特價房源，贈送禮品和減免物業(yè)費，有針對性地促銷策略可以避免不必要的成本，從而實現(xiàn)風險的分散，降低營運風險。4.3.2完善應(yīng)收賬款管理制度天慶房地產(chǎn)應(yīng)該不斷應(yīng)收賬款管理制度進行調(diào)整和完善，縮小應(yīng)收賬款占用的資金額度，加大資金運轉(zhuǎn)靈活性，提升資金周轉(zhuǎn)的速度，降低企業(yè)的營運風險。天慶房地產(chǎn)可以根據(jù)現(xiàn)有的客戶情況制定現(xiàn)金折扣比例，比如在信用狀況良好、合作期限達到3年以上且經(jīng)營狀況良好的客戶，可提供2%的商業(yè)折扣，同時可按貨款的40%賒銷。中等信用且經(jīng)營狀況一般、合作期限在1-3年之間的客戶，可給予1%的商業(yè)折扣，賒銷金額占貨款的25%。但是對于那些信用等級低，合作期限短，經(jīng)營狀況差的客戶不給予折扣，盡量不提供賒銷。同時將每個客戶進行檔案記載，根據(jù)相應(yīng)的實際情況給予相應(yīng)的賒銷比例。此外，該公司還能實行保理業(yè)務(wù)，使得銀行為公司提供資金并催收應(yīng)收賬款，提供壞賬擔保，在很大程度上降低了公司應(yīng)收賬款產(chǎn)生壞賬的風險，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，降低公司的資金運營風險。公司客戶賒銷額度表如下：表4-2天慶房地產(chǎn)客戶賒銷額度表項目信用等級合作期限（月）經(jīng)營狀況賒銷比例A級客戶高3年以上良好40%上B級客戶中1-3年一般25%C級客戶低1年以下差5%或0%結(jié)束語對于資本密集型房地產(chǎn)企業(yè)來說，高回報率和高風險率并存。因此，企業(yè)必須重視財