迎賓花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE73目錄5總論55項(xiàng)目背景55（一）、項(xiàng)目名稱55（二）、可行性研究報(bào)告編制理由55（三）、資料來(lái)源55項(xiàng)目概況55（一）、擬建地點(diǎn)55（二）、建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)55編制報(bào)告目的57項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境與市場(chǎng)研究77市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)778（一）、XX市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r78房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析98（一）、房地產(chǎn)指標(biāo)分析9810（二）、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析1012（三）、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考1212（四）、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1214（五）、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)14項(xiàng)目周邊環(huán)境與市場(chǎng)研究14項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析141414（一）、周邊區(qū)域基本情況141415（二）、周邊區(qū)域環(huán)境小結(jié)15項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析15（一）、區(qū)域樓盤(pán)綜述1533市場(chǎng)需求分析3333（一）、XX市住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查3335（二）、交叉分析3536客戶分析364036（一）、客戶群體的構(gòu)成與特征的描述403642（二）、客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析4246（三）、目標(biāo)客戶需求分析46（四）、本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析46項(xiàng)目SWOT分析464646（一）、優(yōu)勢(shì)分析464646（二）、劣勢(shì)分析4646（三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析46（四）、威脅點(diǎn)分析47項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略474747綜合評(píng)價(jià)474747（一）、市場(chǎng)條件4747（二）、未來(lái)規(guī)劃4747（三）、消費(fèi)者價(jià)值取向47項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略4747（一）、樹(shù)立項(xiàng)目形象474748（二）、把握樓盤(pán)推出時(shí)機(jī)4848（三）、整合項(xiàng)目資源，全面樹(shù)立項(xiàng)目差異化形象4849（四）、高品質(zhì)服務(wù)策略，發(fā)揮品牌效用4949項(xiàng)目市場(chǎng)定位49項(xiàng)目整體定位原則5149（一）、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)5149本項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則51項(xiàng)目整體定位5152形象定位5252案名建議5253產(chǎn)品定位535353（一）、原方案分析535353（二）、戶型建議53價(jià)格定位5553（一）、項(xiàng)目定價(jià)方法555357（二）、項(xiàng)目定價(jià)57營(yíng)銷策略57產(chǎn)品策略5757價(jià)格策略5757渠道策略5758組合策略5859建設(shè)方案選擇5959規(guī)劃建議595959（一）、建筑外立面建議595963（二）、總平面布置方案6365（三）、主要設(shè)備系統(tǒng)和配套設(shè)施65項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度65建設(shè)工期6565銷售進(jìn)度計(jì)劃6566研究結(jié)論與建議666666結(jié)論6666建議

壹、總論一、項(xiàng)目背景（一）、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：“迎賓花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。需要根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。在本報(bào)告項(xiàng)目定位（項(xiàng)目命名）中有關(guān)于案名的建議。（二）、可行性研究報(bào)告編制理由1、建設(shè)部和江西省、XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；2、XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；3、XX市2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；4、XX市及袁州區(qū)市總體規(guī)劃大綱（2000年-2020年）；5、XX市及袁州區(qū)以及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（三）、資料來(lái)源二、項(xiàng)目概況（一）、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目四至：東至都市春天小區(qū)，西至XX北路，南至小區(qū)，北至昌黎路。（二）、建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)測(cè)占地面積為9928.98平方米，政府審批的土地使用條件為：物業(yè)類別：商業(yè)及住宅；建筑面積：控制在50439平方米內(nèi)；容積率：5.08以內(nèi)。三、編制報(bào)告目的（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析；（二）、項(xiàng)目定位；（三）、產(chǎn)品規(guī)劃分析；（四）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析；（五）、價(jià)格建議；（六）、銷售策略建議貳、項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境與市場(chǎng)研究一、市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)（一）、XX市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（資料來(lái)源：XX政府網(wǎng)）1、XX市2008年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景（1）、GDP指標(biāo)2008年，全市生產(chǎn)總值完成615億元，同比增長(zhǎng)13.8%，增幅創(chuàng)14年來(lái)新高，人均GDP突破10000元。（2）、固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成360億元，同比增長(zhǎng)39%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成312.19億元，同比增長(zhǎng)39.2%。從投資行業(yè)看，全市工業(yè)投資完成240.94億元，增長(zhǎng)45.1%，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到70.6%，制造業(yè)投資完成218億元，增長(zhǎng)65.7％，占工業(yè)投資的比重達(dá)到90.5％。（3）、房地產(chǎn)業(yè)2008年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金到位47.44億元（含上年結(jié)余資金），同比增長(zhǎng)27.4%，增幅回落25.8個(gè)百分點(diǎn)，其中本年到位資金42.82億元，同比增長(zhǎng)25.1%，增幅同比回落28.8個(gè)百分點(diǎn)。（資料來(lái)源：江西政府網(wǎng)）（4）、消費(fèi)指數(shù)

消費(fèi)需求日趨旺盛。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額154.33億元，增長(zhǎng)17.38%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.62%。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍。城市消費(fèi)品零售總額達(dá)到56.7億元，增長(zhǎng)18.0%；農(nóng)村消費(fèi)品零售總額97.63億元，增長(zhǎng)17.02%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)零售額138.72億元，增長(zhǎng)16.49%；住宿餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)零售額14.84億元，增長(zhǎng)26.86%。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策（1）、產(chǎn)業(yè)政策：堅(jiān)持把工業(yè)園區(qū)作為擴(kuò)大開(kāi)放、做強(qiáng)工業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，把產(chǎn)業(yè)基地作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展的主平臺(tái)，增強(qiáng)園區(qū)和基地對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚、集群發(fā)展的吸引力和服務(wù)能力。加快斯米克、東鵬、唯美陶瓷及配套項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)藍(lán)恒達(dá)鹽化、冀魯化工、國(guó)宏化工、通能硅材料等項(xiàng)目順利達(dá)產(chǎn)，大力支持寶成鞋業(yè)、匹克鞋業(yè)、高安龍工、濟(jì)民藥業(yè)、百神集團(tuán)、江特電機(jī)等一批大項(xiàng)目建設(shè)。把握實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型機(jī)遇，鼓勵(lì)企業(yè)加大技術(shù)改造投入，加快XX產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐。大力推進(jìn)節(jié)能減排工作，加強(qiáng)二氧化硫、化學(xué)需氧量等主要污染物排放量控制，繼續(xù)淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生產(chǎn)工藝。（2）、金融政策：加強(qiáng)政府引導(dǎo)，鼓勵(lì)多元投入，大力發(fā)展金融、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步提升第三產(chǎn)業(yè)的水平和比重。進(jìn)一步推進(jìn)銀企合作，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對(duì)重點(diǎn)工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持。3、小結(jié)：1、根據(jù)以上對(duì)于XX市2008年的各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析顯示，XX市經(jīng)濟(jì)水平處于持續(xù)快速的發(fā)展之中，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2、按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。3、XX市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素是幾大支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，另外房地產(chǎn)近年來(lái)在XX市也是發(fā)展迅猛，對(duì)于全市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，也是最為熱點(diǎn)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)，也說(shuō)明了XX市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。4、XX市消費(fèi)指數(shù)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市民生活水平日益提高，有利于居民置業(yè)，可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。5、考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建安、裝修、金融等業(yè)拉動(dòng)作用，市政府已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)視為新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析（一）、房地產(chǎn)指標(biāo)分析1、XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概況（1）、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成360億元，同比增長(zhǎng)39%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成312.19億元，同比增長(zhǎng)39.2%。（2）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況（資料來(lái)源：江西政府網(wǎng)）2008年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新一輪的“洗牌”。此外，隨著全市住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，部分中低收入家庭住房困難問(wèn)題將有望得到進(jìn)一步解決。（二）、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析（資料來(lái)源：）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，商品房開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)。2008年，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，并逐漸顯現(xiàn)其作用。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有過(guò)熱，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐放緩。2008年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資39.85億元，同比增長(zhǎng)36%，增幅回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，僅占全年計(jì)劃總投資的24.34%。其中：建筑工程投資24.14億元，同比僅增長(zhǎng)8.3%，增幅回落34.3個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)11.53億元，同比增長(zhǎng)129%，增幅上升了49.5個(gè)百分點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)投資額為0.90億元，同比下降63.7%，增幅回落122.5個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。從投資結(jié)構(gòu)看，2008年全市商品住宅投資31.69億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅回落21.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)89.4%、113.7%、241.3%、117%；而經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓投資分別下降73.9%和51.5%。從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)能力在增強(qiáng)。據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)商品住房戶型銷售情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，盡管120—144M2套型占比最高，是目前市場(chǎng)銷售的主要房源，但是大戶型的銷售情況較去年降幅明顯。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說(shuō)明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過(guò)程中持續(xù)走強(qiáng)。這充分體現(xiàn)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力量，同時(shí)也反映出，在做強(qiáng)中心城區(qū)、增加中心城區(qū)人氣過(guò)程中，由于經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，人們的經(jīng)濟(jì)水平有限，房地產(chǎn)住房投資結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，值得注意的是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資有過(guò)大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落從資金供給總量來(lái)看，到位資金增速下滑。2008年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金到位47.44億元（含上年結(jié)余資金），同比增長(zhǎng)27.4%，增幅回落25.8個(gè)百分點(diǎn)，其中本年到位資金42.82億元，同比增長(zhǎng)25.1%，增幅同比回落28.8個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源看，全市房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金20.25億元，同比增長(zhǎng)51.4%，增長(zhǎng)較快。自籌資金占本年資金來(lái)源的47.29%；其他資金來(lái)源18.12億元，增長(zhǎng)2.5%，同比增幅下降54.4個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金來(lái)源的42.32%；定金及預(yù)收款為11.74億元，同比下降1.3%，增幅下降44.8個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金來(lái)源的27.41%（2007年為34.95%），其余類型的資金來(lái)源絕對(duì)數(shù)偏小。從定金及預(yù)收款的收繳減少來(lái)看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂(lè)觀。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于飽和減緩發(fā)展態(tài)勢(shì)2008年，商品房銷售面積153.45萬(wàn)M2，同比下降32.5%；商品房銷售額26.05億元，同比下降22.1%；空置面積22.11萬(wàn)M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面積13.4萬(wàn)M2，同比上升96.2%。而房屋施工面積、新開(kāi)工面積、房屋竣工面積分別增長(zhǎng)21.1%、23%和2.6%。本年完成開(kāi)發(fā)土地面積76.96萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)74.5%；本年購(gòu)置土地面積174.32萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)62.4%，待開(kāi)發(fā)土地面積111.69萬(wàn)平方米，同比下降59.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年全市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計(jì)銷售面積39.63萬(wàn)M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬(wàn)M2的年平均銷售量。商品住房供給出現(xiàn)飽和難賣狀態(tài)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價(jià)格因素，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2008年中心城區(qū)商品住房均價(jià)為2075元/M2，同比增長(zhǎng)16.92%，從近幾年商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，呈30度上漲趨勢(shì)，進(jìn)入2008年底商品住房?jī)r(jià)格仍保持在2000元/M2高位平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面，受整個(gè)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購(gòu)房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。（三）、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考自2008下半年起，中央及地方政府相繼出臺(tái)了包括擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，政策的逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，抓住契機(jī)切實(shí)解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題，積極采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。1、政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評(píng)估等市場(chǎng)交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購(gòu)買的無(wú)序增長(zhǎng)。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場(chǎng)，促進(jìn)居民購(gòu)房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開(kāi)發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)內(nèi)練素質(zhì)、外樹(shù)形象面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平，通過(guò)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是客戶滿意度的樹(shù)立與競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，樹(shù)立理性的營(yíng)銷觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作，重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。3、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制度創(chuàng)新、加大支持目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要群體，而這部分居民購(gòu)房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開(kāi)大門(mén)，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對(duì)申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對(duì)購(gòu)買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險(xiǎn)。（四）、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2009年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期。1、1—3月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀從1—3月份數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋施工面積同比增長(zhǎng)21.5%，而新開(kāi)工面積和房屋竣工面積同比分別下降28.6%和3.5%，商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降19.8%和13.9%，空置面積同比卻上升了264.2%。2、需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求仍將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房剛性需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，比如價(jià)格因素，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)或許會(huì)采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。3、中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決隨著2008年推出的保障住房政策的實(shí)施，2009年將會(huì)迎來(lái)中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會(huì)適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將有望得到進(jìn)一步解決。（五）、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)1、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。2、2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計(jì)銷售面積39.63萬(wàn)M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬(wàn)M2的年平均銷售量。3、2008年中心城區(qū)商品住房均價(jià)為2075元/M2，增速放緩。4、60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說(shuō)明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過(guò)程中持續(xù)走強(qiáng)。叁、項(xiàng)目周邊環(huán)境與市場(chǎng)研究一、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析因?yàn)楸景傅靥幊潜?，因此認(rèn)真細(xì)致的分析城北區(qū)域的環(huán)境、市場(chǎng)等情況將有助于我們找出優(yōu)勢(shì)，認(rèn)識(shí)劣勢(shì)，從而尋找出市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（一）、周邊區(qū)域基本情況1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況本案東倚都市春天，西臨XX北路，北靠昌黎路，南望居民小區(qū)。距離新市政府僅1000米，距袁山公園400米。于休閑生活之間盡占城市發(fā)展之先機(jī)，有利于提升本案的地段價(jià)值。2、基地周邊交通狀況XX北路南連市區(qū)，北通滬昆高速，昌黎路東接市政府，袁州區(qū)政府。交通非常的便利。3、基地周邊生活配套設(shè)施XX中學(xué)，袁山公園近在咫尺，特別是本案北面即將興建五星級(jí)大酒店，且建設(shè)中的市政府也距離本案不遠(yuǎn)，因此可以說(shuō)人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善。但因?yàn)榫嚯x市區(qū)有一定距離，因此超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施的缺乏時(shí)本案的劣勢(shì)。（二）、周邊區(qū)域環(huán)境小結(jié)交通方便、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善、為現(xiàn)在及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)，但缺乏人氣。二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析（一）、區(qū)域樓盤(pán)綜述：該區(qū)域是近幾年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，為高檔樓盤(pán)的聚居地，而且多為大盤(pán)，以區(qū)域中樓盤(pán)看，本案目前處于區(qū)域邊緣，以袁山公園為中心的話，越靠近袁山公園的項(xiàng)目越好，因此在位置上與周邊樓盤(pán)比優(yōu)勢(shì)不明顯。主要樓盤(pán)列舉：鉑銘瀚目前鉑銘瀚在售3幢高層，分別是43#樓、44#樓以及37#樓。（1）、鉑銘瀚3#銷售狀況271-27011-27021-27031-2704261-26011-26021-26031-2604251-25011-25021-25031-2504241-24011-24021-24031-2404231-23011-23021-23031-2304221-22011-22021-22031-2204211-21011-21021-21031-2104201-20011-20021-20031-2004191-19011-19021-19031-1904181-18011-18021-18031-1804171-17011-17021-17031-1704161-16011-16021-16031-1604151-15011-15021-15031-1504141-14011-14021-14031-1404131-13011-13021-13031-1304121-12011-12021-12031-1204111-11011-11021-11031-1104101-10011-10021-10031-100491-9011-9021-9031-90481-8011-8021-8031-80471-7011-7021-7031-70461-6011-6021-6031-60451-5011-5021-5031-50441-4011-4021-4031-40431-3011-3021-3031-3042107附14107附15107附16107附17107附18107附19107附20107附21107附22107附23107附24107附25107附26107附271107107附1107附2107附3107附4107附5107附6107附7107附8107附9107附10107附11107附12107附13地下室1銷售統(tǒng)計(jì)：01室02室03室04室合計(jì)套內(nèi)面積110.81143.66143.66110.81--公攤27.2836.2736.2727.28--建筑面積138.09179.93179.93138.09--套數(shù)25252525100銷售套數(shù)15114333銷售比例最低價(jià)2640.00最高價(jià)3330.00（2）、鉑銘瀚4#樓銷售狀況261-26011-26021-26032-26012-26022-2603251-25011-25021-25032-25012-25022-2503241-24011-24021-24032-24012-24022-2403231-23011-23021-23032-23012-23022-2303221-22011-22021-22032-22012-22022-2203211-21011-21021-21032-21012-21022-2103201-20011-20021-20032-20012-20022-2003191-19011-19021-19032-19012-19022-1903181-18011-18021-18032-18012-18022-1803171-17011-17021-17032-17012-17022-1703161-16011-16021-16032-16012-16022-1603151-15011-15021-15032-15012-15022-1503141-14011-14021-14032-14012-14022-1403131-13011-13021-13032-13012-13022-1303121-12011-12021-12032-12012-12022-1203111-11011-11021-11032-11012-11022-1103101-10011-10021-10032-10012-10022-100391-9011-9021-9032-9012-9022-90381-8011-8021-8032-8012-8022-80371-7011-7021-7032-7012-7022-70361-6011-6021-6032-6012-6022-60351-5011-5021-5032-5012-5022-50341-4011-4021-4032-4012-4022-40331-3011-3021-3032-3012-3022-3032105附14105附15105附16105附17105附18105附19105附20105附21105附22105附23105附24105附25105附26105附271105105附1105附2105附3105附4105附5105附6105附7105附8105附9105附10105附11105附12105附13地下室1銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室05室06室合計(jì)套內(nèi)面積109.7184.28113.03113.0384.28109.71--公攤27.1120.8227.9327.9320.8227.11--建筑面積136.82105.10140.96140.96105.10136.82--套數(shù)242424242424144銷售套數(shù)141310981468最低2845最高3470鉑銘瀚37#樓銷售狀況262601260226032604252501250225032504242401240224032404232301230223032304222201220222032204212101210221032104202001200220032004191901190219031904181801180218031804171701170217031704161601160216031604151501150215031504141401140214031404131301130213031304121201120212031204111101110211031104101001100210031004909010902090309048080108020803080470701070207030704606010602060306045050105020503050440401040204030404303010302030303042020102020203020410101010201030104銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室合計(jì)套內(nèi)面積107.8879.5269.37106.46--公攤27.0819.8817.3426.62--建筑面積134.9699.486.71133.08--套數(shù)2424242496銷售套數(shù)218171966房型3房2房2房3房最低價(jià)2430最高價(jià)3330.00層價(jià)差60-70商業(yè)統(tǒng)計(jì)每層套內(nèi)面積86.8152.668.03102.16每層公攤1.781.071.361.07每層建筑面積88.5953.6868.03104.25層數(shù)1-21-21-21-2每層價(jià)格5500560055004600套數(shù)1111已銷售套數(shù)0000從鉑銘瀚以上銷售數(shù)據(jù)可以看出：銷售不理想，至今銷售補(bǔ)足50%。價(jià)格定位過(guò)高，基本在2400-3400元/平米之間。面積過(guò)于單一，三房基本在107-134平米之間，2房基本在85平米左右。80平米以下較少。面積偏大，造成總價(jià)偏高。從銷售上來(lái)看，2房銷售好于3房；二房面積小的銷售好于面積大的。金鼎小鎮(zhèn)（1）、7#樓銷售狀況121-12011-12022-12012-12022-12032-12043-12013-1202111-11011-11022-11012-11022-11032-11043-11013-1102101-10011-10022-10012-10022-10032-10043-10013-100291-9011-9022-9012-9022-9032-9043-9013-90281-8011-8022-8012-8022-8032-8043-8013-80271-7011-7022-7012-7022-7032-7043-7013-70261-6011-6022-6012-6022-6032-6043-6013-60251-5011-5022-5012-5022-5032-5043-5013-50241-4011-4022-4012-4022-4032-4043-4013-40231-3011-3022-3012-3022-3032-3043-3013-30221-2011-2022-2012-2022-2032-2043-2013-20211-1011-1022-1012-1022-1032-1043-1013-102銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室05室06室07室08室合計(jì)建筑面積96.36127.23128.02126.4361.0757.11127.2396.36--套數(shù)121212121212121296銷售套數(shù)11114房型3房3房3房3房2房1房3房3房--最高價(jià)最低價(jià)（2）、8#樓銷售狀況151-15011-15022-15012-15023-15013-1502141-14011-14022-14012-14023-14013-1402131-13011-13022-13012-13023-13013-1302121-12011-12022-12012-12023-12013-1202111-11011-11022-11012-11023-11013-1102101-10011-10022-10012-10023-10013-100291-9011-9022-9012-9023-9013-90281-8011-8022-8012-8023-8013-80271-7011-7022-7012-7023-7013-70261-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-20211-1011-1022-1012-1023-1013-102銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室05室06室合計(jì)建筑面積120.6108.91120.6108.91120.6106.78--套數(shù)15151515151590銷售套數(shù)1224房型3房3房3房3房2房3房--最高價(jià)最低價(jià)（3）、9#樓銷售狀況1515011502150315041414011402140314041405140613130113021303130413051306121201120212031204120512061111011102110311041105110610100110021003100410051006990190290390490590688018028038048058067701702703704705706660160260360460560655015025035045055064401402403404405406330130230330430530622012022032042052061101102103104銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室05室06室合計(jì)建筑面積103.37103.3743.6643.6639.1843.76--套數(shù)15151513131485銷售套數(shù)21211100540房型2房2房1房1房1房1房--最高價(jià)最低價(jià)從上列三表可以分析，得出以下結(jié)論：本案面積豐富，涵蓋了38-120平米左右的戶型。本案規(guī)劃面積比較適中，因?yàn)槠渚C合優(yōu)勢(shì)不大，因此面積規(guī)劃時(shí)考慮到消費(fèi)者的層次，因此面積上沒(méi)有規(guī)劃太大，這一點(diǎn)值得肯定。一房的設(shè)計(jì)，應(yīng)該說(shuō)彌補(bǔ)了北部的空缺，從銷售中也可以看出，實(shí)際銷售還是比較理想。2房的設(shè)計(jì)不多，這是本案的一個(gè)劣勢(shì)所在，且2房面積偏大，107平米完全可以設(shè)計(jì)3房。從整個(gè)樓盤(pán)銷售來(lái)看，銷售極不理想，將近1年的時(shí)間，才銷售到48套房屋，且基本都是小戶型，同時(shí)期開(kāi)盤(pán)的江山帝景已經(jīng)賣掉了將近300套了，因此，勢(shì)必要進(jìn)行銷售策略的調(diào)整方才能贏得市場(chǎng)。豐碩華庭目前豐碩華庭在售4幢高層，分別是1#樓、2#樓、3#樓以及4#樓。（1）、豐碩華庭1#樓銷售狀況271-2-27011-2-27021-2-2703261-1-26011-1-26021-1-26031-1-26041-2-26011-2-26021-2-2603251-1-25011-1-25021-1-25031-1-25041-2-25011-2-25021-2-2503241-1-2301-61-1-2302-61-1-2303-61-1-2304-61-2-2301-61-2-2302-61-2-2303-6231-1-23011-1-23021-1-23031-1-23041-2-23011-2-23021-2-2303221-1-22011-1-22021-1-22031-1-22041-2-22011-2-22021-2-2203211-1-21011-1-21021-1-21031-1-21041-2-21011-2-21021-2-2103201-1-20011-1-20021-1-20031-1-20041-2-20011-2-20021-2-2003191-1-19011-1-19021-1-19031-1-19041-2-19011-2-19021-2-1903181-1-1701-61-1-1702-61-1-1703-61-1-1704-61-2-1701-61-2-1702-61-2-1703-6171-1-17011-1-17021-1-17031-1-17041-2-17011-2-17021-2-1703161-1-16011-1-16021-1-16031-1-16041-2-16011-2-16021-2-1603151-1-15011-1-15021-1-15031-1-15041-2-15011-2-15021-2-1503141-1-1301-61-1-1302-61-1-1303-61-1-1304-61-2-1301-61-2-1302-61-2-1303-6131-1-13011-1-13021-1-13031-1-13041-2-13011-2-13021-2-1303121-1-12011-1-12021-1-12031-1-12041-2-12011-2-12021-2-1203111-1-11011-1-11021-1-11031-1-11041-2-11011-2-11021-2-1103101-1-10011-1-10021-1-10031-1-10041-2-10011-2-10021-2-100391-1-9011-1-9021-1-9031-1-9041-2-9011-2-9021-2-90381-1-8011-1-8021-1-8031-1-8041-2-8011-2-8021-2-80371-1-7011-1-7021-1-7031-1-7041-2-7011-2-7021-2-70361-1-6011-1-6021-1-6031-1-6041-2-6011-2-6021-2-60351-1-5011-1-5021-1-5031-1-5041-2-5011-2-5021-2-50341-1-301-61-1-302-61-1-303-61-1-304-61-2-301-61-2-302-61-2-303-631-1-3011-1-3021-1-3031-1-3041-2-3011-2-3021-2-30321-1-2011-1-2021-1-2031-1-2041-2-2011-2-2021-2-2031Jan-46Feb-46Mar-46Apr-46May-46地下室-1層銷售統(tǒng)計(jì)1-01室1-02室1-03室1-04室2-01室2-02室2-03室合計(jì)套內(nèi)面積117.3695.1282.4114.43114.4382.4103.89--公攤27.2819.5716.9523.5428.5520.5625.92--建筑面積141.51114.6999.35137.95142.98103129.81--套數(shù)25252525252525175銷售套數(shù)1075305232銷售比例40%28%20%12%0%20%8%18%最低價(jià)2300最高價(jià)3200（2）、豐碩華庭2#樓銷售狀況272-27012-27022-27032-27042-27052-2706262-26012-26022-26032-26042-26052-2606252-25012-25022-25032-25042-25052-2506242-2301-62-2302-62-2303-62-2304-62-2305-62-2306-6232-23012-23022-23032-23042-23052-2306222-22012-22022-22032-22042-22052-2206212-21012-21022-21032-21042-21052-2106202-20012-20022-20032-20042-20052-2006192-19012-19022-19032-19042-19052-1906182-1701-62-1702-62-1703-62-1704-62-1705-62-1706-6172-17012-17022-17032-17042-17052-1706162-16012-16022-16032-16042-16052-1606152-15012-15022-15032-15042-15052-1506142-1301-62-1302-62-1303-62-1304-62-1305-62-1306-6132-13012-13022-13032-13042-13052-1306122-1201-62-12012-12022-12032-12042-12052-1206112-1101-62-11012-11022-11032-11042-11052-1106102-1001-62-10012-10022-10032-10042-10052-100692-901-62-9012-9022-9032-9042-9052-90682-801-62-8012-8022-8032-8042-8052-80672-701-62-7012-7022-7032-7042-7052-70662-601-62-6012-6022-6032-6042-6052-60652-501-62-5012-5022-5032-5042-5052-50642-301-662-301-62-302-62-303-62-304-62-305-62-306-632-301-12-3012-3022-3032-3042-3052-30622-201-12-2012-2022-2032-2042-2052-20612-1012-1022-1032-1042-1052-1062-107地下室-1層銷售統(tǒng)計(jì)分析01室-601室01室13樓以上02室03室4室05室06室合計(jì)套內(nèi)面積65.7158.49125.85110.7860.0543.3844.6254--公攤14.6213.0227.3624.0913.069.659.711.74--建筑面積80.3371.51153.21134.8773.1153.0354.3265.74--套數(shù)1111152626262626167銷售套數(shù)01003161891470銷售比例0%91%0%12%62%69%35%54%42%最低價(jià)2161最高價(jià)3000（3）、豐碩華庭3#樓銷售狀況273-2-27013-2-2602復(fù)83-2-2703263-1-26013-1-26023-1-26033-1-26043-2-26013-2-26023-2-2603253-1-25013-1-25023-1-25033-1-25043-2-25013-2-2302-6復(fù)73-2-2503243-1-2301-63-1-2302-63-1-2303-63-1-2304-63-2-2301-63-2-2302-63-2-2303-6233-1-23013-1-23023-1-23033-1-23043-2-23013-2-2202復(fù)63-2-2303223-1-22013-1-22023-13-1-22043-2-22013-2-22023-2-2203213-1-21013-1-21023-1-21033-1-21043-2-21013-2-2002復(fù)53-2-2103203-1-20013-1-20023-1-20033-1-20043-2-20013-2-20023-2-2003193-1-19013-1-19023-1-19033-1-19043-2-19013-2-1702-6復(fù)23-2-1903183-1-17013-1-1702-63-1-1703-63-1-1704-63-2-1701-63-2-1702-63-2-1703-6173-1-17013-1-17023-1-17033-1-17043-2-17013-2-1602復(fù)33-2-1703163-1-16013-1-16023-1-16033-1-16043-2-16013-2-16023-2-1603153-1-15013-1-15023-1-15033-1-15043-2-153-2-1302-6復(fù)23-2-1503143-1-1301-63-1-1302-63-1-1303-63-1-1304-63-2-1301-63-2-1302-63-2-1303-6133-1-13013-1-13023-1-13033-1-13043-2-13013-2-1302復(fù)13-2-1303123-1-12013-1-12023-1-12033-1-12043-2-12013-2-12023-2-1203113-1-110133-1-11033-1-11043-2-11013-2-11023-2-1103103-1-10013-1-10023-1-10033-1-10043-2-10013-2-10023-2-100393-1-9013-1-9023-1-9033-1-9043-2-9013-2-9023-2-90383-1-8013-1-8023-1-8033-1-8043-2-8013-2-8023-2-80373-1-7013-1-7023-1-7033-1-7043-2-7013-2-7023-2-70363-1-6013-1-6023-1-6033-1-6043-2-6013-2-6023-2-60353-1-5013-1-5023-1-5033-1-5043-2-5013-2-5023-2-50343-1-301-63-1-302-63-1-303-63-1-304-63-2-301-63-2-302-63-2-303-633-1-3013-1-3023-1-33-1-3043-2-3013-2-3023-2-30323-1-2013-1-2023-1-2033-1-2043-2-2013-2-2023-2-2031Jun-46Jul-46Aug-46Sep-46Oct-46Nov-46Dec-4646-1346-1546-1646-1746-1846-19地下室-1層銷售統(tǒng)計(jì)分析1-01室1-02室1-03室1-04室2-01室2-02室2-02室13樓以上2-03室合計(jì)套內(nèi)面積117.3695.1282.4114.43114.4382.4161.78103.89--公攤24.0319.4816.8723.4328.6520.6340.526.01--建筑面積141.39114.699.27137.86143.08103.03202.28129.9--套數(shù)252525252611826171銷售套數(shù)10162010792882銷售比例40%64%80%40%27%82%25%31%48%最低價(jià)2400最高價(jià)3200（4）、豐碩華庭4#樓銷售狀況274-27014-27024-27034-27044-2705264-26014-26024-26034-26044-2605254-25014-25024-25034-25044-2505244-2301-64-2302-64-2303-64-2304-64-2305-6234-23014-23024-23034-23044-2305224-22014-22024-22034-22044-2205214-21014-21024-21034-21044-2105204-20014-20024-20034-20044-2005194-19014-19024-19034-19044-1905184-1701-64-1702-64-1703-64-1704-64-1705-6174-17014-17024-17034-17044-1705164-16014-16024-16034-16044-1605154-15014-15024-15034-15044-1505144-1301-64-1302-64-1303-64-1304-64-1305-6134-13014-13024-13034-13044-1305124-12014-12024-12034-12044-1205114-11014-11024-11034-11044-1105104-10014-10024-10034-10044-100594-9014-9024-9034-9044-90584-8014-8024-8034-8044-80574-7014-7024-7034-7044-70564-6014-6024-6034-6044-60554-5014-5024-5034-5044-50544-301-64-302-64-303-64-304-64-305-634-3014-3024-3034-3044-30524-2014-2024-2034-2044-205146-2046-2146-2246-23地下室-1層銷售統(tǒng)計(jì)分析01室02室03室04室05室合計(jì)套內(nèi)面積117.93120.7460.2683.4743.84--公攤24.7325.3212.6417.59.19--建筑面積142.66146.0672.910153.03--套數(shù)2626262626130銷售套數(shù)92019132182銷售比例35%77%73%50%81%63%最低價(jià)2250最高價(jià)3050（5）、綜合上列四表，可以看出豐碩華庭的銷售及規(guī)劃的一些情況：1）、本案規(guī)劃面積跨度也比較大，從一房、二房、三房都有，面積從53到202平米全部都有。2）、整個(gè)樓盤(pán)的銷售率不是特別理想，銷售率不到30%。3）、價(jià)格從2100-3200元/平米不等，應(yīng)該說(shuō)價(jià)格還是比較適中的。4）、一房的面積偏大，沒(méi)有低于50平米甚至低于40平米的也沒(méi)有。5）、大面積的部分偏多，應(yīng)適當(dāng)?shù)亩嘁?guī)劃些小面積。6）、從實(shí)際銷售來(lái)看，小面積最好賣，其次109平米的三房，140平米以上最不好賣。金地嘉園目前金地嘉園在售4幢小高層及高層，分別是5#樓、8#樓、10#樓以及11#樓。（1）、金地嘉園5#樓銷售狀況17-181-17011-17021-1703161-16011-16021-1603151-15011-15021-1503141-14011-14021-1403131-13011-13021-1303121-12011-12021-1203111-11011-11021-1103101-10011-10021-100391-9011-9021-90381-8011-8021-80371-7011-7021-70361-6011-6021-60351-5011-5021-50341-4011-4021-40331-3011-3021-30321-2011-2021-20311-1011-103銷售統(tǒng)計(jì)分析01室02室03室01室頂層02室頂層03室頂層合計(jì)套內(nèi)面積109.8879.78107.01193.55148.48188.17--公攤24.6217.8423.9743.4533.342.23--建筑面積134.597.62130.98237181.78230.4--套售套數(shù)123400019銷售比例80%20%27%0%0%0%40%最低價(jià)2200最高價(jià)3050（2）、金地嘉園8#11至121-11011-11022-11012-11023-11013-1102101-10011-10021-10032-10012-10022-10033-10013-10023-10033-100491-9011-9021-9032-9012-9022-9033-9013-9033-90481-8011-8021-8032-8012-8022-8033-8013-8023-8033-80471-7011-7021-7032-7012-7022-7033-7013-7023-7033-70461-6011-6021-6032-6012-6022-6033-6013-6023-6033-60451-5011-5021-5032-5012-5022-5033-5013-5023-5033-50441-4011-4021-4032-4012-4022-4033-4013-4023-4033-40431-3011-3021-3032-3012-3022-3033-3013-3023-3033-30421-2011-2021-2032-2012-2022-2033-2013-2023-2033-20411-1011-1022-1012-1023-1013-102銷售統(tǒng)計(jì)分析1-01室1-02室1-03室2-01室2-02室2-03室3-01室3-02室3-03室3-04室合計(jì)套內(nèi)面積87.2746.0988.5187.2746.0988.5187.2726.8122.4788.51--公攤16.768.851716.768.851716.844.344.3417.08--建筑面積104.0354.94105.51104.0354.94105.51104.1122.4726.81105.59--套數(shù)999999999990銷售套數(shù)210000117012銷售比例22%11%0%0%0%0%11%11%78%0%13%最低價(jià)2200最高價(jià)3050（3）、金地嘉園10#樓銷售狀況17-1817011702170316160116021603151501150215031414011402140313130113021303121201120212031111011102110310100110021003990190290388018028037701702703660160260355015025034401402403330130230322012022031101103銷售統(tǒng)計(jì)分析01室02室03室合計(jì)套內(nèi)面積127.5279.67106.87--公攤27.281722.85--建筑面積154.896.67129.72--套數(shù)15151545銷售套數(shù)441119銷售比例27%27%73%42%最低價(jià)2100最高價(jià)3080（4）、金地嘉園11#11,121-11011-11021-11032-11012-11022-1103101-10011-10021-10032-10012-10022-100391-9011-9021-9032-9012-9022-90381-8011-8021-8032-8012-8022-80371-7011-7021-7032-7012-7022-70361-6011-6021-6032-6012-6022-60351-5011-5021-5032-5012-5022-50341-4011-4021-4032-4012-4022-40331-3011-3021-3032-3012-3022-30321-2011-2021-2032-2012-2022-20311-1011-1032-1012-103銷售統(tǒng)計(jì)分析1-01室1-02室1-03室2-01室2-02室2-03室合計(jì)套內(nèi)面積114.6376.76119.98114.6376.76119.98--公攤20.6913.8521.6620.6913.8521.66--建筑面積135.3290.61141.64135.3290.61141.64--套數(shù)99999954銷售套數(shù)32156421銷售比例33%22%11%56%67%44%39%最低價(jià)2200最高價(jià)3050（5）、從上列四表可以得出金地嘉園的銷售以及規(guī)劃情況：1）、本案規(guī)劃面積偏大，基本都集中在90平米以上，主力戶型在130-140平米之間。2）、從銷售來(lái)看，130平米左右的戶型賣的相對(duì)來(lái)說(shuō)要號(hào)一些。3）、整體銷售狀況不佳。4）、一房、兩房規(guī)劃偏少。5）、價(jià)格適中，均價(jià)在2600元/平米左右。三、市場(chǎng)需求分析隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的不斷發(fā)展，一部分已有住房者，已不滿足于原有的住房，需求檔次更高、功能更為完善、面積更大的新居。還有部分剛參加工作的人，因結(jié)婚、獨(dú)立或來(lái)新的城市就業(yè)而有很強(qiáng)的購(gòu)房需求。而且銀行提供住房按揭貸款，刺激著人民購(gòu)買住房的積極性，加上人民日益提高的生活水平使他們更想追求美好的生活，擁有一套舒適性住房成了他們奮斗的人生目標(biāo)。所以認(rèn)為XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是十分巨大。根據(jù)我司在XX多個(gè)樓盤(pán)的客戶累計(jì)以及消費(fèi)者的持續(xù)追蹤調(diào)查，掌握著第一手的客戶需求分析。（一）、XX市住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1、購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘在購(gòu)房者中，絕大部分意愿選擇新房，占64.9%，選擇二手房的占19.1%?？梢?jiàn)，新房仍然是大部分購(gòu)房者的首選，二手房也有一定的需求。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。2、自用為主導(dǎo)購(gòu)房者中，絕大部分人購(gòu)房用于自住，占82.5%，用于投資的占8.2%，用于為親友購(gòu)買的占6.3%。購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)。3、地區(qū)是置業(yè)者首選購(gòu)房者中，將選擇在市中心購(gòu)房的占30.5%，其次為北區(qū)，占24.8%，東區(qū)的占15.4%，愿意在西區(qū)購(gòu)房的客戶10.5%，在南區(qū)的較少，另有部分客戶對(duì)區(qū)域沒(méi)有特別的要求，可以在多個(gè)區(qū)域選擇。4、最愛(ài)的是多層頻數(shù)分析表明，中意多層的消費(fèi)者占44％，小高層占33％，高層占21％，別墅占2％，多層是置業(yè)者首選，小高層也為眾多置業(yè)者的青睞。從住房類型看，平層占66％，躍式占20％，復(fù)式占13％，其他占1％。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛(ài)比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。5、三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房的占30％，2房的占35％，3房的占30％，4房的占5％。購(gòu)房者主要選擇二房、三房單位為主，其次是一房，選擇四房的比例不多。6、了解樓盤(pán)信息的渠道購(gòu)房者了解樓盤(pán)信息的主要渠道是戶外廣告，占35.8%；其次是公交車及公交橫幅，占33.2%；報(bào)紙了解樓盤(pán)信息的僅占10.7%，；可見(jiàn)，高炮、公交車、橫幅是樓盤(pán)信息發(fā)布最有效的渠道7、最希望的面積區(qū)間是90-100平方米43.7％需求面積為90-100㎡，20.8%需求面積為100-130㎡，19.3%需求面積為60-80㎡?？梢?jiàn)，消費(fèi)者對(duì)住房的需求很理性，緊湊的戶型是市場(chǎng)需求的主流，小戶型面積需求量也較大。8、期望合理價(jià)格水平：1800-2500元/平米購(gòu)房者中，68.1%的能接受單價(jià)在1800-2500元的新房，15%的能接受2500元/㎡以上的新房，5.8%能接受3000元/㎡的新房?？梢?jiàn)，單價(jià)2500元/平米以內(nèi)的新房是需求的主流，而單價(jià)3000元/平米以上的住房市場(chǎng)承受能力有限。9、按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占89％，一次性付款占11％。按揭的比例將近九成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)XX住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。10、能接受的二手房?jī)r(jià)位35.2%的購(gòu)房者愿意購(gòu)買10-15萬(wàn)的二手房，31.4%的購(gòu)房者愿意接受15-20萬(wàn)的二手房，11.1%的購(gòu)房者愿意接受20-25萬(wàn)元的二手房?？梢?jiàn)，20萬(wàn)以內(nèi)的二手房是市場(chǎng)需求的主力。11、購(gòu)房的影響因素地理位置是購(gòu)房者購(gòu)房首要考慮的因素，其次是價(jià)格，然后是質(zhì)量和配套設(shè)施。39.3%的購(gòu)房者購(gòu)房考慮的首要因素是地理位置，20.2%的購(gòu)房者認(rèn)為最重要的是價(jià)格，5.7%的購(gòu)房者認(rèn)為最重要的是質(zhì)量，仍有1.3%的購(gòu)房者認(rèn)為最重要的是發(fā)展商信譽(yù)。購(gòu)房第二重要因素中，31.8％的購(gòu)房者認(rèn)為是價(jià)格，14.5％的認(rèn)為地理位置（二）、交叉分析1、年齡段與購(gòu)房意向面積關(guān)系·20-30歲的購(gòu)房者主要需求80-100㎡的住房，其次是30-40㎡及110㎡以上的住房；·31-45歲的購(gòu)房者需求最多的是80-100㎡的住房，其次是110㎡以上的住房，然后是30-40㎡的住房；·46歲以上的購(gòu)房者需求80-100意向與31-45歲的購(gòu)房者基本相同，需求最多的是80-100㎡，其次是110㎡以上的住房。2、意向面積與能承受新房單價(jià)關(guān)系·打算購(gòu)買100㎡以下的購(gòu)房者能接受的單價(jià)集中在1500-2000元/平米，其；打算購(gòu)買100㎡以上的購(gòu)房者能接受的單價(jià)主要為1800-2500元/平米，其次為2500元-2800元/平米?！そ邮?000元以下的購(gòu)房者的需求面積主要集中在100㎡以下；能接受3000元/平米單價(jià)的購(gòu)房者需求的新房面積在40平米以下以及140平米以上。四、客戶分析（一）、客戶群體的構(gòu)成與特征的描述1、客戶細(xì)分理論和準(zhǔn)則（1）、客戶細(xì)分理論房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)容量巨大的市場(chǎng)，但今天絕大多數(shù)活躍于其間的企業(yè)都認(rèn)識(shí)到，他們根本不可能獲得整個(gè)市場(chǎng)。而住宅作為產(chǎn)品更具有地域性的特點(diǎn)，它只能滿足某個(gè)特定區(qū)域客戶的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在特定的區(qū)域通過(guò)研究市場(chǎng)、將市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)分，向有購(gòu)買力的目標(biāo)市場(chǎng)提供滿足其需要的產(chǎn)品?？蛻艏?xì)分理論首先明確的是某單一的客戶選擇的往往不僅是產(chǎn)品的單一特性，而且是產(chǎn)品特性的組合。客戶購(gòu)買房子，不僅僅是看中了房子的平面、大小、價(jià)格、位置等因素，還會(huì)看中小區(qū)環(huán)境、配套、付款方式、按揭成數(shù)及年限、服務(wù)、物業(yè)管理等綜合因素，他們會(huì)從房地產(chǎn)的核心產(chǎn)品(基本生活、安全需要的滿足)、有形產(chǎn)品(安全、社會(huì)交往、尊重需要的滿足)和附加產(chǎn)品(社會(huì)交往、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需要的滿足)這三個(gè)方面來(lái)考慮、認(rèn)同他們的房子，而且不同的客戶，對(duì)于以上所列因素的側(cè)重也有所不同。對(duì)于發(fā)展商而言，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子通常不止是賣給一個(gè)客戶，而是賣給一群客戶，這群客戶都是由于對(duì)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子認(rèn)可并實(shí)施了購(gòu)買行動(dòng)而成為了業(yè)主，組成了發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子的業(yè)主團(tuán)體。所以說(shuō)特定的產(chǎn)品不是僅滿足某單一的客戶，而是滿足某一范圍的客戶群。另外，發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子，不可能作到有各種不同的戶型、各種不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)、各種不同的配套以及各種不同的價(jià)格來(lái)同時(shí)滿足各個(gè)不同需求層次客戶的需要，而只能以某一種主導(dǎo)戶型另加2-3種非主導(dǎo)戶型、配以一定的合理配套和價(jià)格定位來(lái)滿足一定需求層次的客戶群的需要，即特定的產(chǎn)品不可能滿足所有客戶的需要，只能滿足某一范圍的客戶群的需要。這個(gè)客戶群通常稱為主力客戶群。作為一個(gè)個(gè)體，客戶的需求層次主要是由其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景決定的，因此對(duì)客戶的細(xì)分，也即是對(duì)其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景所牽涉的因素進(jìn)行細(xì)分。（2）、客戶細(xì)分準(zhǔn)則進(jìn)行客戶細(xì)分的理由其實(shí)很簡(jiǎn)單，無(wú)非就是解決誰(shuí)是我們的客戶、我們希望去吸引哪些客戶、我們應(yīng)該保持哪些客戶、我們應(yīng)該如何迎合他們的要求等平日并不被重視的問(wèn)題。客戶細(xì)分也確實(shí)不簡(jiǎn)單，要想清晰準(zhǔn)確如數(shù)學(xué)難題一樣的將這些問(wèn)題一一解答似乎并不現(xiàn)實(shí)。因而客戶細(xì)分要掌握以下要義：1）、

選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶，剔除非目標(biāo)客戶：盡管不能保證對(duì)龐大市場(chǎng)的控制和擁有，但也確?？蛻艏?xì)分市場(chǎng)足夠大、可識(shí)別、有媒介觸及點(diǎn)并且有利可圖，這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至項(xiàng)目生存的基本土壤，這樣的客戶細(xì)分才有價(jià)值。反之，如果細(xì)分后的市場(chǎng)面太狹小，目標(biāo)客戶群不足以支撐企業(yè)發(fā)展所必須的利潤(rùn)，那么這種細(xì)分就是失敗的。2）、

進(jìn)行差異化的價(jià)值定位，集中于一點(diǎn)，為不同客戶提供獨(dú)特價(jià)值：不同客戶對(duì)于項(xiàng)目而言帶來(lái)的價(jià)值不僅相同，有的客戶可以連續(xù)不斷地為項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值和利益如多次置業(yè)客戶、老客戶不斷介紹新客戶等，因而要對(duì)客戶進(jìn)行價(jià)值差異化區(qū)隔。3）、

圍繞客戶細(xì)分和價(jià)值定位定義精確制導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)流程，確保產(chǎn)品和服務(wù)的高命中率和高滿意度：僅僅將客戶進(jìn)行有效細(xì)分是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，細(xì)分的目的是抓住客戶特征投其所好，將產(chǎn)品成功的推廣出去，精確完善穩(wěn)定合理的運(yùn)營(yíng)流程是成就這些美好愿望的助推器。2、房地產(chǎn)的消費(fèi)效用與客戶群根據(jù)經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，消費(fèi)者的目標(biāo)是效用最大化。那么，房產(chǎn)消費(fèi)者的目標(biāo)就是要最大化從房產(chǎn)消費(fèi)中獲得的效用。消費(fèi)者從房產(chǎn)中獲得的效用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：功能性效用、經(jīng)濟(jì)性效用、便利性效用、安全性效用、增值性效用、舒適性效用、性情性效用。消費(fèi)者房產(chǎn)消費(fèi)的總效用就是上述七個(gè)因子的和，即房產(chǎn)消費(fèi)效用=功能性效用+經(jīng)濟(jì)性效用+便利性效用+安全性效用+增值性效用+舒適性效用+性情性效用，因此，消費(fèi)者的效用最大化，就是要使這一效用和達(dá)到最大。在上述房產(chǎn)消費(fèi)效用的七個(gè)因子中，不同的消費(fèi)者對(duì)各因子的偏愛(ài)程度也是不同的，我們根據(jù)消費(fèi)者的這種偏愛(ài)，可以從宏觀上將消費(fèi)者分為四種類型：第一類：功能型客戶群這類客戶群一般家庭收入不高，收入前景也不很看好，大多屬風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的，他們購(gòu)房的目的主要是為了有一個(gè)“住”所，因此，這類人一般很看重房子的經(jīng)濟(jì)性和功能性，所選中的樓盤(pán)大多不寬敞，只要求基本功能模塊齊備即可，但對(duì)房子的價(jià)格比較在意，一般要求價(jià)格低廉，所選樓盤(pán)大多離市中心區(qū)較遠(yuǎn)。第二類：便利型客戶群這類客戶群一般收入不很低，但也不很富有，大多有較穩(wěn)定的收入來(lái)源，愿意也有能力按揭購(gòu)房，他們家中大多有小孩上學(xué)，自己也有固定的工作地點(diǎn)，因此考慮的主要是房子的功能性和便利性，他們一般會(huì)在離單位或?qū)W校不遠(yuǎn)處選購(gòu)自己的房子，戶型不會(huì)很大很豪華，但也不會(huì)很小，對(duì)擴(kuò)展模塊有一定要求，但對(duì)便利性很看重。第三類：投資型客戶群這類客戶群一般收入較高，大多已有自己的住所，他們選購(gòu)房子的目的足為了投資獲利，如用來(lái)出租、升值出售等，因此他們一般看重房子的增值性，對(duì)未來(lái)房產(chǎn)升值因素比較關(guān)注，對(duì)政府規(guī)劃有較強(qiáng)的敏感性，但這類人平時(shí)一般比較忙，不可能對(duì)市場(chǎng)上所有樓盤(pán)都一一研究，因此開(kāi)發(fā)商要花較大的精力挖掘升值“賣點(diǎn)”，大力宣傳，以吸引他們的“眼球”。第四類：享受型客戶群這類人一般收入很高，家庭富有，大都有多處房產(chǎn)或豪宅，很多人有自己的公司，或有高薪職位，因此他們的收入對(duì)房產(chǎn)增值沒(méi)有依賴性。這類客戶群一般看重樓盤(pán)的怡情性、舒適性，對(duì)房子的擴(kuò)展模塊有較高的要求，尤其是對(duì)樓盤(pán)所處的自然環(huán)境要求很嚴(yán)格。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)不同客戶群特點(diǎn)進(jìn)行樓盤(pán)設(shè)計(jì)規(guī)劃，為不同客戶群量體裁衣，從而使消費(fèi)者獲得最大消費(fèi)效用。3、目標(biāo)客戶群總體描述（共同特征）（1）、年齡：以70年—80年出生的人群為主（2）、收入：年收入3—6萬(wàn)（3）、區(qū)域：宜陽(yáng)新區(qū)、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城買房一族（4）、工作特點(diǎn)：主要是個(gè)體人員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)層、政府公務(wù)員等（5）、家庭結(jié)構(gòu)：在其自身成長(zhǎng)的家庭中，以多子女的大家庭為主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭為主。這種特殊的家庭構(gòu)成狀況，會(huì)構(gòu)成以下的購(gòu)買特點(diǎn)：◆“三代居”：由于這一帶人“承上啟下”的特點(diǎn)，所以選擇購(gòu)置物業(yè)時(shí)，會(huì)考慮三代居的問(wèn)題。即使雙方老人不是長(zhǎng)期隨同居住，也會(huì)考慮老人的臨時(shí)居住問(wèn)題；◆“裙帶居”：主要指雙方兄弟姐妹中，由于某一家的購(gòu)買，而引起其他家族成員購(gòu)買的情況。（6）、生活狀態(tài)：◆事業(yè)狀態(tài)在經(jīng)過(guò)了磨練和積累后，基本達(dá)到一個(gè)較好的事業(yè)平臺(tái)，多數(shù)人處于事業(yè)的穩(wěn)定成長(zhǎng)期，由此也造成這一人群的大多數(shù)精力會(huì)投放在工作當(dāng)中?！艟幼顟B(tài)目標(biāo)人群中，多數(shù)已經(jīng)完成一次置業(yè)，其中有一定比例的居住條件較好。但其一次置業(yè)住宅從功能使用、或社區(qū)環(huán)境、或自然條件等多方面已開(kāi)始逐漸不能滿足需求，所以從其居住需求及居住理想都有再次置業(yè)的要求?！艚煌顟B(tài)這一人群在日常生活中，主要以車及助力車為代步工具，但其家人多數(shù)仍以公交系統(tǒng)（包括出租、公共車）為主要交通方式，這就需要項(xiàng)目將來(lái)在中后期中對(duì)于公交系統(tǒng)做重點(diǎn)解決。（7）、文化構(gòu)成：這一人群受十年文革的直接影響不深，如果接受高等教育，其時(shí)間基本在80