某某區(qū)項目可行性策劃

1蘇州新區(qū)工程可行性籌劃一、總論1、工程建設(shè)背景蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金缺乏，不能及時啟動本工程。恰逢整個江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本工程，這是能得到這個工程的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不管是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃開展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對蘇州全面認真的市場調(diào)研，對工程區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比擬，根據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與開展趨勢，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時定位準確，完全不用擔憂工程的銷售，而且有豐厚的利潤。該工程已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和工程規(guī)劃許可證，各工程談判工作已相繼展開。2、工程概況該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。工程占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房〔約占5%〕。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益。本工程的建設(shè)資金完全由本公司自籌，缺乏局部通過土地抵押和預售房款解決。二、蘇州市介紹磁蘇州黨位于比長江夠三角正洲中諷部、饒江蘇仗省東聲南部陰，東鐵經(jīng)l幸19體°5紙5'擁--殲12商1°忠20適'，車北緯閑30獅°4惜7'夠--攪32幕°0振2'沙之間歌。東千鄰上栽海，市西傍嬸無錫快，南經(jīng)接吳老江，沃北依屈長江濁，面亂積8頁48亞8.帽42嬌平方借公里貿(mào)，占津全省孕面積做的8健.2聰7％水。市持區(qū)3飼92叼.3具平方偏公里擔，其年中建黨成區(qū)挪68烘平方赤公里犬，古窯城區(qū)把14慨.2喇平方降公里片。所蒙屬六接縣市廟面積饅為：刷常熟物市1酬09省4平公方公籮里，柳張家女港市竭77頁2.貝4平拆方公幸里，黨太倉嘆市6蒙20伙平方因公里尼，昆魄山市江86柔4.竿9平誰方公五里，諸吳縣項市1壤25在7.消42屠平方擦公里固，吳堪江市覆10雜92抄.9籌平方輕公里伴。2前00衰1年壽，蘇銅州市檢完成蔥國內(nèi)愈生產(chǎn)床總值敞17絨60營億元倚，經(jīng)懇濟總謊量在梯長江宗三角舉洲位甲居第昆二，餃列全安國第藏六，浩人均貞GD隙P按館現(xiàn)行立匯率攻折算跟超過置36該00蒜美元堪，顯棒示出堆強勁矮的增嘴長勢內(nèi)頭。情整個命市的齊人口胸58澡0惠.5晴3啊萬，笛城區(qū)咸人口澡為8雹0萬烏。新高區(qū)的清經(jīng)濟村開展介保持扶良好庭的發(fā)產(chǎn)展勢滲頭，挑全年傷實現(xiàn)甘工業(yè)縫銷售揉產(chǎn)值奮40鑰0億抖，同脹比增貢長1繼7%弟；完破成國笛內(nèi)生處產(chǎn)總婆值1束60異億，雜同比頂增長斃14沖.2位%；燦實現(xiàn)棕財政浴收入款20態(tài).5螺億。兆正在漠啟動駱二期但開發(fā)愛。睜三、察蘇州皆市住槍宅市戀場分最析漢1、謠20究02銷年以傻前蘇率州市繡住宅襖市場細分析謠在這媽之前綠，蘇喇州市跑住宅繳水平仇一直醬維持參在工注業(yè)園圍區(qū)2敲30備0元偷/哥m獲2堪，古腹城區(qū)派25晶00騰元/舌m廟2鑰，而唇新區(qū)回住宅桶價格介也一賞直在依20裁00痛元/椅m季2香左右終徘徊屯。究執(zhí)其原蛙因不倉外乎控以下旬幾點綢：那么1〕秤、土循地價輔格是遙一個克首要竟的因煉素。痰土地梳作為致稀缺材性資悟源，疾政府晴沒能駁做好迅土地鴿供給掌的長齒期規(guī)鏟劃。土開發(fā)濾商可趟以通羅過項真目可魂行性衡報告摟，以屬很便巷宜的明價格縫向政急府要腰求劃辛撥土鈴地。略這導昆致了輛土地潤本錢軍在整營個項愁目中企只占悅很小跳的一休局部冊。愉波具2〕要、整吳個蘇瑞州的溝住宅場以零窄星分萄散建倍設(shè)為堅多，園不注櫻重整謀個小緒區(qū)環(huán)難境、攜園林別、文鐘化方譯面的急建設(shè)腦。使疊一大陳批想虹改變菌住房擦質(zhì)量護的居社民找證不到努適宜動的住術(shù)宅，國貴了紐又覺項得不腥合算豎。摸能呀3〕愛、居櫻民居仿住觀哭念沒冒有改駐變。君大多鋒數(shù)蘇尋州人情認為仍，過脹了蘇粘杭大怎運河愿就覺等得離巴開了娛城市拋，到院了郊謝區(qū)。束而且寒也一桶直認匆為蘇戀州新蚊區(qū)是掏一個蜂工業(yè)饞區(qū)，沫不適綁宜居繼住。走同時透，楓源橋鎮(zhèn)掃一直聞以來湯治安體、環(huán)拆境都織不好丹，在觀一定嶄程度偵上限精制了凱該區(qū)英域的陪房價來。掛夠刪4〕女、消瓶費觀旱念也知限制跟了整慮個蘇鉆州市像的房洗價?？圃S多延蘇州合居民脹留戀本于狼“浪小橋?qū)?、流宏水、冒人家擴〞凝，只紙要有砍地方怨住，升能吃博飽，栗不會答用剩巖余的之錢去凍改善改居住繩環(huán)境料和投量資于怖房產(chǎn)駝。證傍狂5〕屑、這騰段時鞭間里麥，雖顯然有咽出現(xiàn)森過許師多有烈利于伸住宅鴿開展葵的政葬策〔松比方貪貨幣搜化分盾房的薄實施肆〕，夾但一稼直沒京能使炸蘇州孝房地往產(chǎn)更肢上一歷個臺永階。蒜2、魂20帳02岔年以鐘來蘇妄州市內(nèi)住宅店市場野分析胖20勾02墳?zāi)晔切焯K州叮房價明飛漲演的一擺年。蓋20伸01菊年1虧0月瞞份，銳蘇州剖市土凈地全似面實汁行招勇投標跌。這妹對于凳蘇州奧整個卷房地愚產(chǎn)市逆場是膽一個編重要羽的轉(zhuǎn)庸折點議，從役至，怠開發(fā)押商取著得土得地的脊維一芹途徑朵就是誓市場說招投招標，識土地夸市場門更趨窮于公概平。厚與此匹同時香，政然府出匯臺了榴一系捷列的昆相關(guān)陰政策握。辟娛狐1〕貫、蘇趁州強妄化串“拼強市回富民墻〞轟意識爆，努緞力使捆全市賀經(jīng)濟購繼續(xù)錫在高目平臺還、低雙波動去中運味行，惜20濾02虜年全現(xiàn)市經(jīng)敵濟繼誕續(xù)走板強。瞎同時衣，改宋變?nèi)墒芯影昝竦臐M擴觀念內(nèi)。稻甚龍2〕胞、規(guī)歌范房墾地產(chǎn)參開發(fā)傘，改遙善投鋪資環(huán)肝境，凳使房用地產(chǎn)團開發(fā)業(yè)逐步匪走上誼規(guī)模愛化、薄集約燃化經(jīng)駱營。廣把房士地產(chǎn)安開發(fā)暴作為朋城市凳新的申經(jīng)濟真增長倚點，摸大力歪開展禮城鎮(zhèn)滅建設(shè)訓。晝陡骨3〕盯、在格市區(qū)逐范圍蜻內(nèi)，眠加快尚土地騙供給撿制度文的改險革，臺停止拼新批覽量土店地的浙開發(fā)波工程臉，對公存量許土地偽開發(fā)辯工程稼采取闊限制讓的態(tài)停度，鍋使開量發(fā)總好量得接到控駝制。嗎同時偷，積備極引鐵導開福發(fā)企適業(yè)參蹄與園梁區(qū)、區(qū)新區(qū)傾的開西發(fā)建瞧設(shè)。喚4〕撒、加夾強城狹市建窩設(shè)步絞伐，鄉(xiāng)動遷辯量大降幅上毅升和口貨幣蠢安置候政策顏使市廈場上司對商宿品房蘆的需咳求迅柄速膨浸脹。踐3、麥蘇州政新區(qū)非住宅民市場舍具體斃分析具蘇州急去年庫10的月份蕩拍賣贏的土粱地中紋還沒置有一使塊形軋成樓以盤，趟而許圓多開斬發(fā)商館已經(jīng)淹聞風車相繼濱提高倘樓盤僚價格鍵。據(jù)栽蘇州方市建豪設(shè)局嶼市場悔調(diào)查忠統(tǒng)計站：蘇肅州市鼻今年龜房價忽總體涼上漲積了1種4您.8縣%饒。敬現(xiàn)介碌紹一詢下蘇漿州新惜區(qū)最栗新房棉價：鏡序號創(chuàng)樓盤蔽名稱凍住宅豎類型系價格沾〔元拖/柳m弓2協(xié)〕穗1銀運盛飾美之痕苑雨小高平層〔真復式嫩〕驚36妨00夜~3季80輕0滅2員名城喂多層獄公寓云32艷00六〔均歲價〕稱3科格林塘花園白多層遲公寓車30上00內(nèi)〔均向價〕猜4底陽光綁水岸年小高妹層護35昏00縫〔均訊價〕蛇5平麗景困苑邀高層誕45鈴00荷〔均稱價〕朱綜上車；新塵區(qū)的總住宅訂均價揉公寓怒在3檢00談0元柄/取m憲2嬌，異小高蘋層在夢35巾00嚇元/辮m儉2咬，數(shù)復式逗樓中蝕樓在鴉36憲00坡元/請m胡2汽。擔4、捕本項槐目的勢開展夜前景掘楓橋換老鎮(zhèn)揚改造色被蘇失州新添區(qū)柔“侍十五滴〞鈔規(guī)劃險列為訓重大隆工程債，估拆計將恒投資遣7億旦元。險同時兵，隨仙著新轟區(qū)二物期建快設(shè)進路行，額該區(qū)斥塊將環(huán)成為景連接潑古城糞和新梁區(qū)的底中心適。比上半仁年，衣杭州小開發(fā)婆商1旺59漢萬元抵/畝傻的價悅格競紫得了血新區(qū)輛自來鑼水地非塊，敢樓板陜價約哄為1礦00盡0元沈/痕m雀2噸，垃在地擠價上現(xiàn)面我鴨們有裁一定勾的優(yōu)決勢。探整個炭新區(qū)繼還沒領(lǐng)有出熱現(xiàn)很師高品澆質(zhì)和臣這么悉大規(guī)挪模的竭住宅羽。謙所以芽，根肺據(jù)現(xiàn)它有市燙場價命〔未財考慮拳房價皆上升霜〕，其本項蛛目住猜宅均援價定塵位在棕33押00蛋元/遺m扔2駕。帝四、意工程押建設(shè)籃指標夜序號太工程俱單位扯數(shù)量驅(qū)1別總用遍地面谷積侄畝煌12跟6治2氣總建宜筑面瑞積玻平方析米靜16滋00涼00畢2顆.拘1潑住宅喚面積奔平方鼻米座15鞋20規(guī)00萄2摔.時2揭商鋪劇面積腫平方乞米詳80傲00宋3爭容積姻率杜2敬.0勺4違物業(yè)牢經(jīng)營侍管理邀用房覺平方旋米渠11融20爽5鼠可售顯住宅樂面積喉平方已米叛15蜘08所80正四、擔工程戚投資稼估算段及盈革利分偽析幕1、雀編制窄依據(jù)瑞1〕桑、建詢筑工陵程費磚用以敗現(xiàn)行薄建筑記工程形費用劈標準寫及費笨率為客依據(jù)芒；情2〕茶、各池種費筑率依暑據(jù)國濫家相仙關(guān)文薄件。遷2、豆投資塞估算剩投資粉估算析表忌序號竟工程漿單價擦數(shù)量益金額齊〔萬您元〕車1俯土地蕉費用扁12墳0吸12具6烈15纏00尖0經(jīng)2勾前期架費用壇10禮0企16鄰00句00換16翻00扣2社.1仁勘測義設(shè)計委費垂20仇16睬00尤00木32柴0農(nóng)2.私2齊各類閱規(guī)費確80防16寄00磁00播12奇80茂3隸工程雕費用腔12牧00白16衫00鑒00筋19圖20唐0恩3.脖1耽建安靜工程肯費衣11賄00飲16拉00慶00撈17紡60饑0嶺3莊.2魄室外淚工程隸50劈16哀00沖00翁80烘0塵3膝.3粉機電增工程貢50葵16造00段00蘇80券0運4栗銷售爛費用埋按銷奉售收運入的肝2%良提計叉11王00劇5袍管理克費用拜按銷砍售收要入的安3%塌提計砍17冤00緩6歸資金屬本錢肺19蹄00塔7稻總投臟資犁40捷50德0位3、罵銷售車收入耗根據(jù)波工程脹所處是位置掌、周挖圍環(huán)茶境和暑蘇州往房地溪產(chǎn)現(xiàn)吸行市而場預鴿測，腥考慮浴到房軟地產(chǎn)如銷售鋸風險譜和工即程建絡(luò)設(shè)成槳本等槽綜合思因素疲，本欣區(qū)住淚宅均餅價定緞位為免33視00鈴元/糟m羞2援，淹低層緞商鋪織均價暴定位丈為4庸50習0元寶/霸m譜2惰。共銷售惑收入堪見下拘表：重序號爽工程叮單位昂數(shù)量益價格悟金額召〔萬揉元〕拒1想住宅脆元/鞋m騾2畏15庸08踏80枯35令00吉52屯80禍8奶2金低層熔商鋪稱元/草m販2盾80疊00賢50恭00枕40鐵00附3冰合計竿56桃80潔8幻4、錄營業(yè)循稅及虧附加會本項橋目應(yīng)靠計營玉業(yè)稅斗、城解市維度護建樹設(shè)稅攜和教愿育附鑼加稅仗，綜儉上本村工程丙的綜幻合稅春率為棟6%辜，共倉應(yīng)交磚納稅陰金及滲附加往34嗚08映萬元翼。驕5、本盈利惱能力他分析進財務(wù)御現(xiàn)金疫流量蝦表穿序號掠工程肯合計焰1晌現(xiàn)金枯流入薦56意80福8遞1.飛1洋銷售快收入遞56遠80待8斧1.烈2襲其它繩收入翻0異2紀現(xiàn)金件流出勉43餓90丟8犧2.析1蔥本錢拘投資黨40腹50纖0古2.境2浪營業(yè)沉稅及描附加趴34柜08覽3每稅前致利潤虧額緞12僅90批0放4堤工程暑稅前崇利潤職率轟29侵.4愁%鏡五、獄結(jié)論炕與建歇議牙用分伙期開話發(fā)的