房地產(chǎn)開發(fā)過程中的侵害財產(chǎn)權研究-畢業(yè)論文

PAGE目錄摘要 IABSTRACT II第1章緒論 11.1研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的侵害財產(chǎn)權的背景 11.1.1我國房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展 11.1.2在拆遷過程中強拆引發(fā)的悲劇 11.1.3在強征土地中引發(fā)的悲劇 11.1.4在房地產(chǎn)開發(fā)中無證蓋房已經(jīng)合理化 11.2研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的意義 21.3研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的方法及主要內容 21.3.1方法：文獻資料查閱，調查法 2第2章侵害財產(chǎn)權的概述與表現(xiàn)形式 42.1侵害財產(chǎn)權的概述 42.1.1侵害財產(chǎn)權的本權說 42.1.2侵害財產(chǎn)權的占有說 52.1.3侵害財產(chǎn)權的中間說 52.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的表現(xiàn)形式 62.2.1強制拆遷 62.2.1強征土地 72.2.2無證蓋房 82.2.3其他相鄰關系的侵權行為 8第3章侵害財產(chǎn)權的認定與危害 103.1房地產(chǎn)開發(fā)中侵害財產(chǎn)權的分類 103.1.1毀財行為的認定 103.1.2侵權行為的認定 123.1.3相鄰關系侵權的認定 123.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)的危害 173.2.1強拆的危害 173.2.2無證蓋房的危害 173.2.3強征的危害 183.2.4相鄰關系侵權的危害 18第4章侵害財產(chǎn)權的處罰與防范 204.1房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的處罰 204.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權行為的防范 214.2.1強拆的防范 214.2.2無證蓋房的防范 224.2.3強征土地的防范 234.2.4其他相鄰關系的侵權行為的防范 24結論 26致謝 29參考文獻 30PAGEII摘要隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也在跟隨其腳步飛速發(fā)展著。眾所周知，我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，至今還未經(jīng)歷一個完整的生命周期，相關法律法規(guī)還不健全，隨之而來的問題也漸漸增多，在利益的驅使下變?yōu)楸姸辔ɡ菆D者提供了一個與法律打起擦邊球，甚至走上違法犯罪道路的機會，其中，強拆、強征、無證蓋房、相鄰關系等問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)侵害財產(chǎn)權的主要形式。如何認識、防范、解決、該問題是保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展的首要問題，本文圍繞我國房地產(chǎn)侵害財產(chǎn)權這一中心論題對其一一闡述，剖析。希望我國房地產(chǎn)行業(yè)能有一個綠色健康發(fā)展的綠色環(huán)境，全面帶動我國各項經(jīng)濟事業(yè)的發(fā)展。關鍵詞房地產(chǎn)；侵害財產(chǎn)權；強征強拆ABSTRACTAsChina'seconomicdevelopment,asanimportantpillarindustriesofnationaleconomyinrealestateindustryalsofollowtheirfootstepsrapiddevelopment.Asisknowntoall,China'srealestateindustrystartedlateandhavenotyetexperiencedacompletelifecycle,relatedlawsandregulationsalsoisnotperfect,theattendantproblemofalsograduallyincreased,drivenbytheinterestsofmercenariesintonumerousprovidesaandlegaldozenoutside,evengointotheillegalcrimeroad,includingtheopportunity,JiangCa,excise,unlicensedhouses,neighboringrelationshipofrealestateindustryhasbecomethemainformofpropertyrightsinfringement.Howtounderstand,topreventandsolvetheproblemistoguaranteethe,healthyandrapiddevelopmentofrealestateindustryinChina,thispaperfirstproblemsaroundthecenterofrealestatepropertyrightsinfringementofthisthesisanalyzesa,one.Hopeourrealestateindustrycanhaveahealthydevelopmentofgreenenvironment,comprehensivedriveourcountryalltheeconomicdevelopment.Keywordsrealestate;Violationspropertyrights;JiangCaexcise3-第1章緒論1.1研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的侵害財產(chǎn)權的背景1.1.1我國房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展1998年開始起到的房地產(chǎn)市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續(xù)調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，這是一個臺階式的上揚。1.1.2在拆遷過程中強拆引發(fā)的悲劇2010年10日上午，江西省撫州市宜黃縣鳳岡鎮(zhèn)發(fā)生一起強拆引發(fā)的自焚事件，三人被燒成重傷，目前仍未脫離生命危險。當事人是因為與當?shù)卣疬w條件沒有達成的情況下，在數(shù)十名公安和城管以及縣級主管官員上門“做工作”期間，情緒失控自焚。在場的官員警察等人無一施救，甚至家屬想去救人還被阻止，事后還危脅家屬不許上訪以及向媒體透露此事。[1]1.1.3在強征土地中引發(fā)的悲劇江蘇東?？h溫泉鎮(zhèn)尹灣村的農民，因為祖輩耕種居住的這塊土地下的溫泉資源，他們原本平靜的生活遭此變故。根據(jù)江蘇省人民政府于2010年12月14日審批通過的一份土地使用文件，尹灣村村民失去的耕地和宅基地，已經(jīng)被批準轉為建設用地。[1]1.1.4在房地產(chǎn)開發(fā)中無證蓋房已經(jīng)合理化隨著樓盤的出現(xiàn)，侵害土地使用權的事情也不斷出現(xiàn)：未取得施工許可證，則意味著企業(yè)不能開工建設。據(jù)了解，辦理施工許可證必須提供12項手續(xù)，例如規(guī)劃證、土地證等，但這些手續(xù)辦理時限比較長，一般需要60多天，建筑企業(yè)為了追逐經(jīng)濟效益，往往先建設后補報，這給建設后期留下麻煩，要是住宅，有可能會影響交房時間。[2]在大慶居然有8樓盤無證蓋房，而消費者對這些無證房卻趨之如騖。1.2研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的意義法律本身就是在出現(xiàn)爭執(zhí)時判斷誰是誰非的標準。換句話說，法律本來就是診斷和解決紛爭的標準，它同時又是解決紛爭的手段。假如沒有紛爭，就不需要法律。如果人類進入了理想社會，法律也就不存在了。發(fā)生了紛爭，如果具有法律制度方面的知識，紛爭就比較容易解決，所以我想了解這個診斷和解決紛爭的標準，有助于讓上訴悲劇發(fā)生幾率降低，以及在發(fā)生后如何處理。1.3研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的方法及主要內容1.3.1方法：文獻資料查閱，調查法第一部分緒論，闡述在房地產(chǎn)不斷飛速發(fā)展的今天隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展各種各樣的問題也隨之產(chǎn)生，比如強拆、強征和無證蓋房。第二部分本論第一節(jié)論述什么是侵害財產(chǎn)權：侵犯財產(chǎn)罪(也稱財產(chǎn)犯罪、財產(chǎn)罪、財產(chǎn)犯)，是指以非法占有為目的，取得公私財物，或者故意毀壞公私財物的行為，第二節(jié)闡述房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的認定和表現(xiàn)，主要有侵權行為和毀財行為，比如強拆，強征，無證蓋房，相鄰關系。第三部分闡述了房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的危害和認定，毀財罪毀壞他人財物3000元以上或者三次以上故意毀壞公私財物的屬于犯罪，侵犯土地使用權非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；違法所得數(shù)額在五十萬元以上的；屬于犯罪。第四部分闡述了房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的防范與處罰，從刑法，建筑法，拆遷法，土地使用法中找到相關處罰內容，從個人和政府角度說明如何防范。第五部分結論，我國法律還有很多不健全的地方，出現(xiàn)了很多問題：強拆、強拆、相鄰關系和無證蓋房，希望今后可以健全法律讓問題得到更好的解決。致謝詞參考文獻第2章侵害財產(chǎn)權的概述與表現(xiàn)形式2.1侵害財產(chǎn)權的概述侵犯財產(chǎn)罪(也稱財產(chǎn)犯罪、財產(chǎn)罪、財產(chǎn)犯)，是指以非法占有為目的，取得公私財物，或者故意毀壞公私財物的行為。本罪客觀上表現(xiàn)為毀壞公私財物。對象為公私財物，既可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。行為表現(xiàn)為毀壞。關于毀壞的含義，刑法理論上存在不同學說。物質的毀壞說認為，所謂毀壞，是指通過對物的全部或者部分進行物質性破壞、毀損，以致全部不能或者部分不能遵從該財物。2.1.1侵害財產(chǎn)權的本權說本權說認為，財產(chǎn)犯的法益是所有權及其他本權權，是指合法占有的權利(如擔保物權、抵押權、租賃權等)。根據(jù)本權說，行為人以不法手段取回自己所有而由他人不法占有的財物的，不成立財產(chǎn)犯罪(狹義的本權說)；財產(chǎn)犯的法益只限于在民法工具有權原的利益(作為形式的保護法益論的本權說)；財產(chǎn)犯的成立只限于具有實質的財產(chǎn)侵害的場合(作為實質的保護法益論的本權說)。據(jù)此，盜竊罪的被害人以及第三者，從盜竊犯那里盜竊所盜財物的，不成立盜竊罪；債權人在合同期滿后取回財產(chǎn)的，不成立盜竊罪；侵占不法原因給付物的，不成立侵罪；如此等等。本權說的理由主要有：(1)財產(chǎn)犯罪的對象是“他人的財物”，從沿革以及字面含義來看，是指“他人所有的財物”。(2)只有采取本權說，才能說明不可罰的事后行為。即只有將盜竊、搶劫等財產(chǎn)犯的法益理解為所有權及其他本權，才能解釋為什么行為人實施這些犯罪后又毀壞該財物的，不另構成犯罪，而是評價在盜竊、搶劫等罪中，使事后的毀壞行為成為不可罰的行為。(3)刑法關于財產(chǎn)犯的各種規(guī)定以憲法為依據(jù)，而憲法所保護的是以所有權為核心的財產(chǎn)制度，所以，刑法主要保護財產(chǎn)所有權。與此同時作為補充，也保護所有權以外的本權。[3]但是，在日本，舊刑法時代的本權說的法律依據(jù)，在現(xiàn)行刑法中已不存在；隨著財產(chǎn)關系日益復雜化，需要保護占有關系，而不是僅保護所有權；本權說過于縮小財產(chǎn)犯的處罰范圍，不利于維護財產(chǎn)秩序。[4]因此，占有說逐步取代了本權說。2.1.2侵害財產(chǎn)權的占有說占有說認為，財產(chǎn)犯的法益是他人對財物事實上的占有本身。根據(jù)占有說，行為人以不法手段取回自己所有而由他人不法占有的財物的，成立財產(chǎn)犯罪(狹義的占有說)；財產(chǎn)犯的法益不限于在民法上具有權原的利益，他人沒有合法根據(jù)占有的利益乃至非法利益也是財產(chǎn)犯的法益(作為形式的保護法益論的占有說)。占有說的主要理由有：(1)刑法沒有將財產(chǎn)犯的對象限定為“他人的所有物”，旨在說明財產(chǎn)犯的對象不限于他人所有的財物，因而說明財產(chǎn)犯的法益不限于財產(chǎn)所有權及其他本權。(2)雖然從歷史沿革上看，財產(chǎn)犯的保護法益是所有權及其他本權，但那是因為以往的時代財產(chǎn)關系較為簡單的緣故。隨著社會的發(fā)展，這種觀點已經(jīng)不能適應現(xiàn)在的形勢。(3)占有說表面上可能使被害人取回被盜財物的行為也構成犯罪，但在不應作為犯罪處理的情況下，可以根據(jù)自救行為的法理，阻卻行為的違法性。[5]但是，占有說也存在缺陷：首先，它可能擴大處罰范圍。例如，根據(jù)占有說，盜竊罪的被害人竊取被盜財物的行為，符合盜竊罪的構成要件，應以犯罪論處，這難以被國民接受。其次，占有說確實難以說明不可罰的事后行為為什么不可罰。在本權說與占有說都存在缺陷的情況下，中間說的產(chǎn)生便不可避免。2.1.3侵害財產(chǎn)權的中間說中間說是為了克服本權說與占有說的缺陷而產(chǎn)生的學說，意在既不擴大也不縮小財產(chǎn)犯的處罰范圍。既然是立足于本權說與占有說之間的學說，就不可能不偏向某一學說，即或者是以本權說為基礎的中間說，或者是以占有說為基礎的中間說?；诒緳嗾f的中間說中存在形形色色的學說。有人說，所有權以及其他至少大體上有理由的占有，才是財產(chǎn)犯的保護法益。有人講，財產(chǎn)犯的保護法益，首先是所有權，其次是作為占有的基礎的本權以及作為占有的實質所反映的財產(chǎn)利益。有人道，財產(chǎn)犯的法益是顯示了具有權利人外觀的占有本身。有人曰，基于法秩序，不直接受非難所享有的財產(chǎn)上的利益，是財產(chǎn)犯的保護法益。有人言，刑法所保護的財產(chǎn)，只限于民事法上合法的、由民事法秩序保護的財產(chǎn)。因此，財產(chǎn)犯的成立與否，取決于被害人的占有是否受民事法的保護。有人稱，財產(chǎn)犯的保護法益，原則上是所有權及其他本權與占有(第一原則)；在本權與占有發(fā)生沖突時，只有可以與本權對抗的合法占有，值得以法律保護。赤裸裸的違法占有，在本權面前必須讓步(第二原則)；例外地存在著單純的占有就是保護法益的情況(第三原則)，對違禁品的占有就屬于這種情況。基于占有說的中間說同樣存在五花八門的觀點。有人認為，財產(chǎn)犯的保護法益是平穩(wěn)的占有，即在法律關系需要通過民事訴訟強制恢復的場合，一方對財物的占有應作為平穩(wěn)的占有予以刑法上的保護。有人提出，保護所有權及其他本權的前提，是保護對財物的占有本身，所以，占有本身是保護法益。但是，在事實上的占有與本權相對立的場合，事實上的占有者一方，如果沒有可以與本權者對抗的合理理由，則其占有不受保護。有人指出，當侵害占有的行為達到了值得科處刑罰的程度時，被侵害的占有便是財產(chǎn)犯的保護法益。具體地說，作為構成要件的解釋，侵害并非基于權原的占有，也構成盜竊罪、詐騙罪，因為在沒有任何理由的情況下侵犯他人缺乏法律根據(jù)的占有，同樣具有財產(chǎn)罪的可罰性。但是，基于權利而奪取他人沒有法律根據(jù)占有的財物時，則可能成為正當化事由。2.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的表現(xiàn)形式2.2.1強制拆遷根據(jù)拆遷法規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起３０日內，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿１５日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起１０日內給予答復。第拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。不符合以上條件的拆遷便是強拆。屬于毀壞他人財產(chǎn)。2.2.1強征土地我國土地征用過程中最大的問題是不按審批程序，擅自占用土地、買賣出租等非法轉讓土地和越權審批，先征后批，少征多占，以合法征地掩蓋非法占地等違法現(xiàn)象。特別是在興辦開發(fā)區(qū)熱潮中，較大部分開發(fā)區(qū)未經(jīng)國務院和省政府批準建立。廣東1992一1994年興辦的334個開發(fā)區(qū)中，只有54個經(jīng)過批準。2002年全國各類開發(fā)區(qū)280019個，其中政府批準的只有247個。其次，不按實際征用土地面積對農民進行補償?shù)默F(xiàn)象屢見不鮮。例如一些地方規(guī)定公路兩旁留30一50米寬的綠化帶，由政府規(guī)劃種植，但不計為征用補償面積。為農田配套的溝、渠、路，在征用時不以耕地面積計算補償費，而只作為未利用土地計算，不給青苗補償費。其它國家和地區(qū)，除設立上地決策、咨詢、執(zhí)行機構外，還專門設立仲裁機構裁決征用者與土地所有者之間的爭議，以保證土地征用的合理性與公平性。我國土地管理部門中沒有這樣一個部門來裁決征用中的爭議及矯正征用雙方行為?？h、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府部門是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者，土地管理部門在重大決策上需聽從于政府，政府部門集多種職能于一身而無有效監(jiān)督，致使政府部門產(chǎn)生大量違法征占土地的尋租行為。據(jù)初步統(tǒng)計，1999年至2()()2年，全國立案查處土地違法案件首都經(jīng)濟貿易大學碩士學位論文54.9萬件，涉及土地面積12.2萬公頃。對違法責任人給予行政或黨紀處分的3433人，刑事處罰的363人。2.2.2無證蓋房1.《國有土地使用權證》(由市國土資源局核發(fā))；2.《建設用地規(guī)劃許可證》(由市規(guī)劃局核發(fā))；3.《建筑工程施工許可證》(由市建管委核發(fā))；4.《建設工程規(guī)劃許可證》(由市規(guī)劃局核發(fā))；5.《商品房預售許可證》(由市房地產(chǎn)管理局核發(fā))沒有這些相關證件就施工的就是無證蓋房。2.2.3其他相鄰關系的侵權行為《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！钡诎耸臈l不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。第八十五條法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。第八十六條不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。第八十七條不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。第八十八條不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第九十條不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。第九十一條不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。第九十二條不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。也就是說法律對鄰里關系也有了明確的規(guī)定。第3章侵害財產(chǎn)權的認定與危害3.1房地產(chǎn)開發(fā)中侵害財產(chǎn)權的分類在房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權分為侵權行為和毀壞他人財產(chǎn)行為，強拆屬于毀壞他人財物，無證蓋房屬于侵犯他人土地使用權，而強征土地二者兼有，相鄰關系是獨立的侵權行為。3.1.1毀財行為的認定(一)客體要件本罪侵犯的客體是公私財物的所有權。犯罪對象可以是各種形式公私財物，包括生產(chǎn)資料、生活資料;動產(chǎn)、不動產(chǎn)等等。但是，如果行為人所故意毀壞的是本法另有規(guī)定的某些特定財物，危害其他客體要件的，應按本法有關規(guī)定處理。例如，破壞交通工具、交通設備、易燃易爆設備、廣播電視、電信設施等危害公共安全的，按刑法法分則第2章有關罪名論處。(二)客觀要件本罪在客觀方面表現(xiàn)為毀滅或者損壞公私財物數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)行為。毀滅，是指用焚燒、摔砸等方法使物品全部喪失其價值或使用價值;損壞，是指使物品部分喪失其價值或使用價值。毀壞公私財物的方法，有多種多樣。但是，如果行為人使用放火、決水、投毒、爆炸等危險方法破壞公私財物，危害公共安全的，應當以本法分則第2章危害公共安全罪中的有關犯罪論處。故意毀壞公私財物行為，必須達到數(shù)額較大或有其他嚴重情節(jié)的才構成犯罪。所謂情節(jié)嚴重，是指毀壞重要物品損失嚴重的，毀壞手段特別惡劣的;毀壞急需物品引起嚴重后果的;動機卑鄙企圖嫁禍于人的，等等。故意毀壞公私財物，情節(jié)較輕的，是一般違反治安管理行為，應按照治安管理處罰條例第23條規(guī)定，處15日以下拘留或者警告，可以單處或者并處二百元以下罰款。同時按該條例第8條規(guī)定，責令行為人賠償損失。(三)主體要件本罪的主體是一般主體，凡達到刑事責任年齡且具備刑事責任能力的自然人均能構成本罪。(四)主觀要件本罪在主觀方面表現(xiàn)為故意。犯罪目的不是非法獲取財物而是將財物毀壞。這是侵犯財產(chǎn)罪中毀財型犯罪與其他貪利型犯罪的根本區(qū)別。犯罪動機各種各樣，一般是出于個人報復或妒嫉等心理。除本法特別規(guī)定的失火、過失決水、過失爆炸以及過失破壞交通工具、交通設備、易燃易爆設備、廣播電視、電信設施等犯罪需按有關條文追究刑事責任外，過失毀壞公私財物的，不構成犯罪，屬于民事賠償問題。第二百七十五條故意毀壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑。最高人民檢察院公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定第三十三條[故意毀壞財物案(刑法第二百七十五條)]故意毀壞公私財物，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴：(一)造成公私財物損失三千元以上的;(二)毀壞公私財物三次以上的;(三)糾集三人以上公然毀壞公私財物的;(四)其他情節(jié)嚴重的情形。刑法第二十七條在共同犯罪中起次要或者輔助作用的，是從犯。對于從犯，應當從輕、減輕處罰或者免除處罰。第二百七十五條故意毀壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑。數(shù)額較大就是超過3000元，多次就是三次以上的。3.1.2侵權行為的認定以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：1、非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；2、非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；3、非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；4、違法所得數(shù)額在五十萬元以上的；5、雖未達到上述數(shù)額標準，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰二次以上，又非法轉讓、倒賣土地的；6、造成惡劣影響的。[10]觸犯以上任何一條的就是犯罪。3.1.3相鄰關系侵權的認定一、相鄰關系的概念及其基本特征（一）相鄰關系的概念不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互之間應當給予一定的方便或接受一定的限制，法律將這種相鄰人間的關系用權利義務的形式確定下來，就是相鄰關系。相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人在行使占有、使用、收益、處分權利時發(fā)生的權利義務關系。不動產(chǎn)相鄰關系，從本質上講，是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的限制。反之亦然。如，甲、乙都是集體所有的土地的承包經(jīng)營權人，甲承包的土地處于乙承包的土地與公用通道之間，乙如果不通過甲承包的土地就不能到達公用通道或者雖有其他通道但非常不便，乙就有權通過甲承包的土地到達公用通道或到達自己的土地。這樣，在甲、乙兩個承包經(jīng)營權人之間就發(fā)生了相鄰關系。這種相鄰關系對于乙來說，是其土地使用權的合理延伸，而對甲來說，是對其土地使用權的必要限制。這種財產(chǎn)權利的合理延伸和必要限制，既無損于所有人或使用人的正當權益，同時也滿足了對方的合理需要，對于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，穩(wěn)定社會秩序，具有重要意義。（二）相鄰關系的基本特征：相鄰關系從權利人一方來看，就是相鄰權，從實質上說，它是一種法定役權。從權利人來說，是其權利的合法延伸，而從須提供便利的一方來說，是對其權利的法定限制。因此，相鄰關系的發(fā)生須具備以下幾個條件，也可以說是相鄰關系應當具有的基本特征：首先，相鄰關系的發(fā)生須有兩個以上的民事主體。相鄰關系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產(chǎn)所有人，如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包經(jīng)營人、承租人等。換言之，凡可以為不動產(chǎn)權利主體的人都可以成為相鄰關系的主體。其次，相鄰關系的主體所有或占有的不動產(chǎn)須是相互毗鄰的，其發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關。若相互各方相鄰的財產(chǎn)屬于動產(chǎn)，則在行使權利發(fā)生不便時，只要將動產(chǎn)移開即可，不發(fā)生相鄰關系；若各方的不動產(chǎn)不相毗鄰，則各方在各自行使權利時不會發(fā)生沖突，也就不發(fā)生相鄰關系。不動產(chǎn)的相互毗鄰不同于不動產(chǎn)的相連，它既包括不動產(chǎn)相互連接的情況，也包括不動產(chǎn)相互鄰近的情況。例如：甲與乙系鄰居，雙方的住房均系坐北朝南。雙方的住房之間有一條東西向的伙巷，是歷史形成的共同通道。那么甲的宅基地與伙巷是相連的，會發(fā)生相鄰關系；甲、乙之間，即使伙巷未登記在乙的宅基地使用權范圍內，但與其宅基地相鄰近，因一方通行于伙巷，也會發(fā)生相鄰關系。如果甲、乙之間的宅基地一個在河北，一個在四川，自然就不可能發(fā)生這種通行關系。第三，相鄰關系是一種從屬關系，其客體并不是財產(chǎn)本身，而是行使所有權或使用權時所引起的和鄰人有關的經(jīng)濟利益或其他利益（產(chǎn)生噪音），對于財產(chǎn)本身并不發(fā)生爭議。這種關系與相鄰不動產(chǎn)具有不可分性。相鄰關系是基于不動產(chǎn)相互毗鄰而發(fā)生的，是隨不動產(chǎn)的存在而存在的權利，而不是因人設定，不論相互不動產(chǎn)的所有權或占有權歸何人享有，相鄰關系都存在，并不因不動產(chǎn)的所有人或者占有人變更而消滅。相鄰不動產(chǎn)的所有人或占有人一方將其不動產(chǎn)轉移給他人所有或占有時，相鄰權同樣也隨之轉移。二、幾種主要的相鄰關系相鄰關系的范圍非常廣泛，情況也很復雜，這里只列舉幾種常見的相鄰關系。（一）相鄰土地使用關系。相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過鄰人的土地不能到達公用通道或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地以達公用通道。但通行人在選擇道路時，應當選擇最必要、損失最少的路線，通行人還應對因通行給鄰地造成的損害予以賠償。歷史上形成的通道，土地的所有人或使用人無權任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如果確實需要改道，應取得鄰人的同意。（二）相鄰防險、排污關系。相鄰一方在開挖土地（如打水井）、建筑施工時不得使鄰地的地基發(fā)生動搖，不得使鄰地的建筑物受到危害；相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命財產(chǎn)安全相鄰一方應當采取預防措施；相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預防措施和安全裝置。相鄰他方在對方未盡此義務的情況下，有權要求排除妨害、賠償損失。相鄰人在生產(chǎn)、研究過程中，排放廢氣、廢水、不得超過國家規(guī)定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權要求相鄰人排除妨害，而且對造成的損害還有權要求賠償。（三）相鄰用水、流水、截水、排水關系。相鄰人應當保持水的自然流向，在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應征得他方的同意，并對由此造成的損失給予適當補償。為了灌溉土地，需要提高上游的水位，建筑水壩，必須附著于對岸時，對岸的土地所有人或使用人應當允許；如果對岸的土地所有人或使用人也使用水壩及其他設施時，應按受益的大小，分擔費用。水流經(jīng)過地的所有人或使用人都可以使用流水，但應當共同協(xié)商、合理分配使用，不得擅自堵截，也不得影響上游排水。相鄰一方在為房屋設置管、槽或其他裝置時不得使房屋雨水直接注瀉于鄰人建筑物上或土地上。（四）相鄰管線安設關系。相鄰人因埋沒管道；架設線路，需要經(jīng)過他方的土地時，他方應當允許，但相鄰方應當選擇損害最小的地點及方法安設，相鄰人還應對所占土地及施工造成的損失給予補償，并于事后清理現(xiàn)場。（五）相鄰光照、通風、音響、震動關系。相鄰人在建造建筑物時，應當與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的光照、通風。相鄰各方應當注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的工作、生活和休息。否則，鄰人有權請求停止侵害。（六）相鄰竹木歸屬關系。相鄰地界上的竹木、分界墻、分界溝等，如果所有權無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產(chǎn)，其權利義務適用按份共有的原則。對于相鄰他方土地的竹木根枝超越地界的，應根據(jù)是否影響自己對土地的使用來確定處理方式。三、相鄰關系糾紛的認定通過上述的論述，我們可以看出，相鄰關系是一種極為復雜且范圍非常廣泛的法律關系，不可避免在社會生活中就有可能在相鄰各方間產(chǎn)生矛盾糾紛，這種因相鄰各方的相鄰關系而導致的因行使相鄰權而引發(fā)的糾紛就是相鄰關系糾紛，又稱相鄰權糾紛。所謂的相鄰權是相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人之間因行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務。但能否由此而認定相鄰權是一種相對權呢？換言之，是否只有相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人才能實施侵犯相鄰權的行為呢？這是正確認方侵犯相鄰權行為也是相鄰關系糾紛認定的重要問題。我認為，相鄰權雖是相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間因對不動產(chǎn)行使占有、使用、收益而發(fā)生的權利義務關系，但從法律性質上說，相鄰權屬于一種絕對權而非相對權。絕對權的特點之一，就是其義務主體是不特定的，權利人以外的一切人都負有不得妨礙其權利行使的義務，權利人得向任何人主張權利。因此，不僅相鄰方會侵犯另一方的相鄰權，而且其他人也會侵犯相鄰權。任何人妨礙權利人的相鄰權的行使，都可構成對相鄰權的侵犯，也即形成相鄰關系糾紛。相鄰關系屬于傳統(tǒng)物權法的內容，但到目前為止，關于相鄰關系，我國《民法通則》僅有第八十三條一個條款規(guī)定了相鄰關系，即“不動產(chǎn)相鄰各方應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！倍鴽]有任何更為明確、具體的法律規(guī)定，對我國法律界尤其是法院系統(tǒng)在認定相鄰關系糾紛的法律適用造成極大的難度。在民法理論中有一種與相鄰關系極為相似的權利，那就是地役權，它也是傳統(tǒng)物權法的內容，雖然在我國現(xiàn)行法律中仍無地役權的規(guī)定，一般理論認為，地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利，但地役權與相鄰關系之間存在較大差異?，F(xiàn)我從二者的區(qū)別上對相鄰關系糾紛的認定談一下自己的看法：首先，兩者的法律性質不同。相鄰關系的規(guī)定旨在界定所有權的范圍，雖對原土地所有權或使用權進行了擴張或限制，但仍屬于所有權的一部分而并不構成新的、獨立的物權；而地役權則是一種用益物權，是一種典型的物權類型。其次，兩者產(chǎn)生的原因不同。相鄰關系是所有權內容的延伸或限制，這種延伸或限制是由法律直接規(guī)定的；而地役權則可由不動產(chǎn)所有人或使用人之間基于契約產(chǎn)生，地役權作為財產(chǎn)權，也可因繼承取得，另外在“兼具繼續(xù)及表見的要件”下，地役權還可依時效而取得。第三、相鄰關系與地役權在法律制度中的作用不同。相鄰關系是法定的對土地間利用關系的一種最小限度的調節(jié)，它并沒有超越所有權的范圍，至多是所有權的擴張；而地役權則是在這種最小限度的調節(jié)之外的一種更廣泛的調節(jié)，主要依當事人間的意思表示而成立，對于相鄰關系具有彌補其不足的作用。第四、相鄰關系與地役權在有償或無償、存續(xù)期間上不同。相鄰關系中，相鄰權由法律直接規(guī)定，除非權利人行使權利給鄰人造成損失，相鄰權人行使權利是無償?shù)?；地役權的有償或無償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。另外，地役權的存續(xù)期間也可任由當事人約定，并得設定永久地役權，而相鄰關系的存續(xù)期間是法定的。第五、因相鄰關系系由法定的，所以其成立與對抗第三人，無需登記便可當然發(fā)生；而地役權作為物權之一，應以登記為必要，否則僅具債權效力。第六、相鄰關系與地役權的不同還在于權屬不同的兩塊土地是否應當“相互毗鄰”。相鄰關系系相互毗鄰的不動產(chǎn)之間發(fā)生，而地役權則無此要求。四、相鄰關系糾紛的處理（一）相鄰關系糾紛的處理的原則在實際生活中，相鄰人因相鄰不動產(chǎn)的權利的行使必然地會發(fā)生這樣或那樣的關系，如果處理不好，就會發(fā)生矛盾，產(chǎn)生糾紛，影響正常的社會秩序。因此，應當按照法律關于相鄰關系的原則和各項具體規(guī)定妥善、正確地處理相鄰關系。相鄰關系和其他民事法律關系一樣，受我國民法基本原則的指導。因此，處理相鄰關系糾紛必須遵守我國民法的基本原則。例如，公民的民事權益受法律保護，民事活動應當尊重社會公道，不得損害社會公共利益等等。同時，我國法律對處理相鄰關系還規(guī)定了一些特殊原則。《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系?！?.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)的危害3.2.1強拆的危害強拆是腐敗和房價高漲后派生問題。強拆問題的背后，是“經(jīng)濟利益大于人命”的執(zhí)政思路。封建社會的君王，尚且知道“社稷為輕民為重”的道理，但現(xiàn)在的很多GDP執(zhí)政官員，根本就不相信“民為重GDP為輕”的民主理念。他們在實施強拆的同時，當然忘記了“權為民為賦，權為民所用”的黨的基本方針了。在世界上，大多數(shù)國家是通過建立土地征收制度解決因建設需要拆除房屋這一問題的。所謂土地征收是指國家因公共利益需要，按照法定程序，對私有土地所有人給予合理補償，以強制手段獲得其土地所有權的行為。我國的城市房屋拆遷制度在本質上也是國家對私有財產(chǎn)的征收，其前提條件應是拆遷人對被拆遷人給予相應補償。而就是因為補償?shù)牟坏轿?，使得被拆遷人的合法權益得不到保障，并且在實踐中釀成了多起慘痛事件。3.2.2無證蓋房的危害居者有其屋，這是我們共同的愿望。安居才能樂業(yè)，可見房子對大家來說是至關重要的。在房價日益高漲的今天，買一套商品房少則幾十萬元，多則上百萬元，幾乎傾盡一個普通百姓乃至整個家庭所有的積蓄。誤買“無證”房得不到法律的保護，多年的心血付之東流?！盁o證”房之所以能熱賣，反映了市場的剛性需求?！盁o證”者利用價格戰(zhàn)，吸引購房者，擾亂房地產(chǎn)市場，而購房者卻抱著法難責眾的僥幸心理，為無證銷售者開辟市場?！盁o證”開發(fā)商之所以敢公然出售“無證”房，是相關職能部門不作為的體現(xiàn)，多少都有權利的腐敗在支撐。3.2.3強征的危害十七屆三中全會明文規(guī)定：要穩(wěn)定和完善農村基本經(jīng)營制度、健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度。規(guī)范的農村土地制度絕對不是強制征占農村耕地，絕對不是低價強征農村耕地和居住用地，絕對不是可以只為政績，不擇手段強占土地，某些地方政府的強征土地行為與十七屆三中全會的農村改革精神和土地政策是逆其道而行的，與耕地的主體是農民，耕地的轉讓以農民的自愿為原則的決議是直接相悖的，是對中央決策的無視和對中央權威的挑戰(zhàn)。《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強調土地承包權的長久性，大力推進土地流轉。這一決策直接體現(xiàn)了黨和國家對農民的土地特別是耕地使用權的尊重和保護，真真正正保護廣大農民的合法權益，切切實實把實現(xiàn)好維護好廣大農民群眾的根本利益作為黨和國家的工作的出發(fā)點和落腳點，全心全意為人民服務。而某些地方政府卻在十七屆三中全會期間肆無忌憚地強征耕地和土地，其試圖在十七屆三中全會通過決議之前一舉拿下農村耕地和農民建筑用地，以此賺取對農村土地的永久使用權從而賺取利益的司馬昭之心，已是路人皆知，此種險惡行為直指中央決定和國家決策，其危害農民利益、危害農村穩(wěn)定、危害社會發(fā)展、危害社會和諧的行為應該引起黨和國家領導人的關注，若不加大力度制止這種行為，各地效而仿之，必定禍害無窮。3.2.4相鄰關系侵權的危害相鄰關系又是我國民法體系中關于所有權相關權利的一個重要組成部分，可以說不論是在城市，還是在農村，只要是有人的地方，相鄰關系都是必然產(chǎn)生和存在的重要的不動產(chǎn)法律關系。因此，對相鄰關系糾紛的認定和處理就關系到相鄰各方的和睦相處問題，往大的方面說，關系到社會的穩(wěn)定與長治久安，相鄰關系糾紛的認定與處理是一項關系到社會穩(wěn)定，關系到當事人合法權利能否得到法律保護的重要課題，是我國民事糾紛中一種重要的糾紛，具有其獨特的性質。如果能正確地處理相鄰關系糾紛，將對社會的長治久安，人民之間的和睦團結起到不可低估的作用。

第4章侵害財產(chǎn)權的處罰與防范4.1房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權的處罰毀壞他人財產(chǎn)罪的處罰：根據(jù)刑法第一百五十六條故意毀壞公私財物，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。毀壞財物在3000元以上。[6]違章建筑的處罰：根據(jù)建筑法第六十四條違反本法規(guī)定，未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。這是無證蓋房的處罰。[7]根據(jù)拆遷法第七十二條建設單位違反本法規(guī)定，要求建筑設計單位或者建筑施工企業(yè)違反建筑工程質量、安全標準，降低工程質量的，責令改正，可以處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米２０元以上５０元以下的罰款。第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金３％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：[8]（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；（三）擅自延長拆遷期限的。第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費２５％以上５０％以下的罰款。強征土地的處罰：《刑法》有關條文第二百二十八條以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。第三百四十二條違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。[9]4.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中侵害財產(chǎn)權行為的防范4.2.1強拆的防范一是依法依規(guī)明確程序。嚴格審查拆遷項目補償安置方案，對補償不合理、損害群眾利益的項目實行“一票否決”；嚴格辦理拆遷許可證，杜絕無證拆遷、違規(guī)拆遷等行為；對拆遷資金保障不力、采取“斷水、斷電、威脅”等手段暴力拆遷的行為從嚴從快予以打擊。二是強化政策法律宣講。要求每個項目實施前召開拆遷動員大會，將拆遷的政策、相關法規(guī)、拆遷實施方案發(fā)放到群眾手中，將拆遷政策及法律法規(guī)的權威解讀送到拆遷戶的家門口，設立政策咨詢臺，拆遷便民熱線供群眾前來咨詢。三是嚴格執(zhí)行“三榜公示”的制度?！耙话瘛睂Σ疬w許可證、拆遷方案、被拆遷人基本信息等在人員密集場所進行公示；“二榜”對確認的被拆遷人口、房屋、附屬物基本情況、房屋評估報告進行公示；“三榜”對安置情況匯總在長豐報上公示。四是妥善處理拆遷的矛盾。對拆遷政策不理解的群眾，堅持送法律、法規(guī)政策上門，使群眾理解政策、程序；對家庭困難的群眾，適時啟動拆遷困難群體保障政策，聯(lián)動多方主體，解決群眾困難；對漫天要價、無理取鬧抵制拆遷的群眾，及時予以制止、說服教育，仍然不能解決的進入裁決程序，公平合理裁決。4.2.2無證蓋房的防范無證蓋房原因主要：一是融資結構不合理，造成資金短缺；二是政府監(jiān)管不到位，為違規(guī)者打開了方便之門；三是審批手續(xù)時間長、審批手續(xù)繁瑣，各部門辦事效率低。據(jù)查閱資料，單一個土地規(guī)劃許可證的審批就要經(jīng)過八九道手續(xù)，兩個多月能辦下來就不很錯了。鑒于這種情況，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都采取邊建、邊賣、邊辦手續(xù)的“三邊”對策，通過市場積聚資金，回籠資金，打政策的“擦邊球”。無證可以先蓋房，無證可以先售房，這種違規(guī)、違法的做法緣何能行得通，而且能被市場廣泛接受？業(yè)內人士坦言，開發(fā)企業(yè)固然有問題，但政府管理缺位，消費者法律觀念淡薄、缺乏風險意識，為違規(guī)者提供了生存的土壤，這才是問題的關鍵。一、核驗開發(fā)商的“五證”是否齊全：1.《國有土地使用權證》(由市國土資源局核發(fā))；2.《建設用地規(guī)劃許可證》(由市規(guī)劃局核發(fā))；3.《建筑工程施工許可證》(由市建管委核發(fā))；4.《建設工程規(guī)劃許可證》(由市規(guī)劃局核發(fā))；5.《商品房預售許可證》(由市房地產(chǎn)管理局核發(fā))在查驗“五證”的前提下，購房者還要查看開發(fā)企業(yè)是否有營業(yè)執(zhí)照和資質證書。交房時開發(fā)商是否提供“一表兩書”即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。重點提示：“五證”和開發(fā)商的主體資格應該完全一致。缺證售房屬違法行為，不受法律保護，希望消費者謹慎對待。二、深入實地進行核實，結合網(wǎng)上查詢當前，商品房廣告違法不實的問題比較突出，消費者應當提高警惕，不要輕信廣告宣傳，對有意向的樓盤要深入了解，對開發(fā)商的綜合實力、誠信度以及物業(yè)公司的口碑，都要進行詳細咨詢。凡開發(fā)商獲得預售審批項目，均在專業(yè)網(wǎng)站公示；購房人可根據(jù)項目的許可證號、項目名稱、開發(fā)企業(yè)等信息查詢。點擊“項目名稱”欄所選開發(fā)商，查找項目信息中“房產(chǎn)數(shù)據(jù)”的“樓幢名稱”樓盤表，如房屋的房號顯示綠色，表示處于可售狀態(tài)；如顯示其他顏色則表示處于非可售狀態(tài)。三、慎交購房定金簽訂認購協(xié)議或交納所謂排號費、預購訂金等費用均不是購房的必備條件，購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，不必向開發(fā)商支付任何形式的費用。定金交付容易、要回難，因此，不要隨便向開發(fā)商交付定金，以免上當受騙。四、慎簽購房合同消費者簽訂購房合同時務必仔細審閱合同的內容，尤其注意買賣雙方在合同條款上權利和義務是否對等，應將開發(fā)商的承諾、銷售廣告或宣傳資料上明示的事項、配套設施設備、住房的設計圖紙、住房面積、約定的誤差范圍、房產(chǎn)證取得的期限以及商品房的質量違約責任等內容落實為書面合同條款。消費者認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，應當堅持要求對有關合同內容進行細化、改進或完善。防止開發(fā)商簽訂霸王合同，侵害消費者權益。五、索要正規(guī)發(fā)票購房時別忘了及時向開發(fā)商索取并妥善保存原始的相關資料，消費者支付購房款的，要明確合同款項的金額、支付條件、支付方式等內容。付清房款后，及時向開發(fā)商索取正式購房付款發(fā)票及相關憑證，以免出現(xiàn)糾紛時找不到證據(jù)。按照我國現(xiàn)行的法律制度，城市居民不能購買農村集體土地的“小產(chǎn)權房”，倘若發(fā)生糾紛，難以維權，希望消費者不要圖便宜盲目購買。4.2.3強征土地的防范各級國土資源部門要貫徹落實中央規(guī)定，一把手親自抓，配合政府和有關部門完善征地拆遷補償安置政策措施。要督促市、縣政府對征地拆遷管理工作負總責，加強征地拆遷工作指導監(jiān)督。要嚴格征地拆遷管理，維護被征地農民利益。實施征地拆遷必須在政府統(tǒng)一組織領導下依法規(guī)范進行。征地中拆遷農民房屋要給予合理的補償，并采取多種安置方式，妥善解決好農戶生產(chǎn)生活用房的問題。要嚴格履行規(guī)定程序，征地前及時就征地補償安置標準和政策征求群眾意見；不得強行實施征地拆遷；對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決，同時確保征地補償費用及時足額支付到位。

國土資源部強調，各級國土資源部門要建立應急預案，對征地拆遷中發(fā)生的突發(fā)事件，及時分析原因，采取措施妥善解決，防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性事件發(fā)生。要積極探索創(chuàng)新土地征收拆遷中化解不同意見的途徑，改進工作。與此同時，省級國土資源主管部門要迅速組織，對正在實施的征地拆遷開展全面自查自糾，重點檢查征地拆遷程序是否嚴格規(guī)范、補償標準是否符合規(guī)定要求、安置是否落實，是否存在違法違規(guī)強制征地拆遷行為等。對發(fā)現(xiàn)存在程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障或違法違規(guī)強制征地拆遷等行為的，立即予以制止，進行整改。對違法違規(guī)征地拆遷行為，依法依規(guī)嚴肅查處4.2.4其他相鄰關系的侵權行為的防范農村房屋相鄰關系糾紛案件數(shù)量不斷增多，糾紛種類不斷更新，給農民生產(chǎn)、生活帶來的影響越來越大。此類案件本身案情并不復雜，所涉標的額也不大，但是當事人之間矛盾尖銳，且長期積累，極易引發(fā)突發(fā)性事件、人身傷害甚至犯罪案件。分析此類糾紛發(fā)生原因如下：一是歷史原因或政策變更。農民新建、改建、擴建房屋時通常只考慮如何最大限度地利用宅基地使用面積，沒有辦理正常的行政審批手續(xù)，因此出現(xiàn)違法占地、搭建違章建筑或違規(guī)超標準、超審批范圍建房現(xiàn)象。二是當事人法律意識不強。部分當事人在建房時較少考慮相鄰方的權利，沒有預留相鄰方通風、采光、排水的空間，由此產(chǎn)生糾紛。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行政行為欠缺。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行政規(guī)劃不嚴謹，造成宅基地距離過近，甚至發(fā)生重疊現(xiàn)象。而對于違章建筑、違法占地行為查處不嚴，也導致糾紛不斷產(chǎn)生。四是農村風俗習慣與法律規(guī)定的沖突。部分農村還存在著一些舊風俗，例如房屋宅基過高會壓鄰人風水，有的甚至以村規(guī)民約規(guī)定房屋高度。有時一方違反了風俗，鄰人便采取不理智措施應對，從而產(chǎn)生糾紛。對策如下：一是加強普法宣傳教育力度。繼續(xù)開展送法進村活動，開展農村法律咨詢服務，依托典型案例，通過到現(xiàn)場開庭、以案說法，使群眾了解和認識相鄰權的性質及相鄰雙方的權利和義務，提高群眾的法律意識。二是案件審理中必須仔細勘驗現(xiàn)場。只有通過現(xiàn)場勘驗對現(xiàn)場有直觀的認識，找出雙方爭議的癥結所在，從而為下一步設計調解方案打下良好基礎。如果發(fā)現(xiàn)糾紛的產(chǎn)生是邊界不清、權限不明造成的，則告知當事人向有關部門申請確權，明確權利歸屬后再行處理。三是處理好法律與鄉(xiāng)俗的關系。在處理此類案件特別是在調解過程中，必須充分考慮到村民的樸素情感，把法律與習俗統(tǒng)一起來，給當事人把法律講明，把事理說透，以求雙方互諒、互讓。四是充分發(fā)揮基層組織作用。建立訴訟外糾紛解決機制，邀請村委會等當?shù)鼗鶎咏M織或當事人比較熟悉和信任的人出面做調解工作，借助外力推動當事人達成調解協(xié)議。五是正確引導，慎重下判。要慎重處理此類案件，庭審中注意當事人的情緒變化，在思想上引導好當事人，防止矛盾進一步激化，力求使案件處理結果達到法律效果和社會效果的統(tǒng)一。結論我國在房地產(chǎn)開發(fā)過程中會出現(xiàn)