房地產(chǎn)會計賬務處理流程

房地產(chǎn)會計賬務處理流程

先談談會計流程吧。房地產(chǎn)行業(yè)的會計流程與其他行業(yè)的會計流程大同小異。

1、關于費用的報銷。有關的業(yè)務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。

2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。

3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。

4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。

5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。

6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。

7、填制會計報表、稅表。

再談談房地產(chǎn)行業(yè)會計科目的設置。房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：

工業(yè)企業(yè)一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設6個二級科目，分別是：

1.土地出讓及拆遷安置補償費

2.前期工程費、

3.基礎設施工程費、

4.建筑安裝工程費、

5配套設施工程費、

6.開發(fā)間接費。

一般房地產(chǎn)行業(yè)按項目、開發(fā)期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據(jù)。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”；“制造費用”改為“開發(fā)間接費用”。

二.再談談有關稅費情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預收款為稅基計算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說，當房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應該繳納土地使用稅。當工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目

貸：庫存現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應收賬款——XX公司或個人

貸：主營業(yè)務收入②出讓材料而應收取的未收款項借：應收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務收入收回款項時：借：銀行存款

貸：應收賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法提取壞賬準備金借：管理費用

貸：壞賬準備發(fā)生壞賬時借：壞賬準備

貸：應收賬款收回已轉銷的應收賬款借：應收賬款

貸：壞賬準備借：銀行存款

貸：應收賬款（5）應收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票借：應收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款

貸：應收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款

貸：應收票據(jù)——XX公司財務費用（6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據(jù)：工程價款結算單）借：開發(fā)成本出租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業(yè)務收入（17）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本借：周轉房——在用周轉房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋按月計提的周轉房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產(chǎn)①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款領用材料時借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應付職工薪酬應付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出③其他單位投資轉入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)

貸：實收資本累計折舊④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結算單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。2、負債的主要會計科目的核算（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單借：開發(fā)成本

貸：應付賬款以預支款抵沖應付款時借：應付賬款

貸：預付賬款補付其余款時借：應付賬款

貸：銀行存款（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預付款時借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款提交工程價款結算單時借：應收賬款貸；主營業(yè)務收入借：預收賬款——預收代建工程款

貸：應收賬款收回全部余款借：銀行存款

貸：應收賬款（3）應付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款借：應付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金結轉代扣款項借：應付職工薪酬

貸：其他應收款——代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫(yī)務人員）（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費用現(xiàn)金支付福利費時借：應付福利費

貸：庫存現(xiàn)金（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應交稅金借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅——應交城市維護建設稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金借：其他業(yè)務支出

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅——應交城市維護建設稅月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費用

貸：應交稅金——房產(chǎn)稅——車船稅——土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅實際交納的稅金借：應交稅金——XX稅

貸：銀行存款（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加3、成本、費用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目①開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款或應付賬款——XX公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用結轉開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設施開發(fā)費用借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用結轉配套設施開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款自已組織施工的借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款應付職工薪酬庫存材料或設備⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：銀行存款或庫存材料或庫存現(xiàn)金結轉開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結轉成本借：開發(fā)成本——代建工程

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本

貸：開發(fā)成本——代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發(fā)生的間接費用時借：開發(fā)間接費用

貸：銀行存款或應付賬款或應付職工薪酬分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結轉借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營