工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作一、對樓盤工程建設的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負責人和工程技術(shù)負責人。二、參與樓盤工程建設又可分為三個階段。1、在規(guī)劃設計階段介入規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。介入的方式主要有：1）召開有開發(fā)商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會2）將對樓盤規(guī)劃設計方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設計部門反映3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。有關(guān)的人員在日常工作中積累實際經(jīng)驗，搜集匯總《關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見》，在進行施工圖設計之前，把不同意見提供給設計部門，并說服其接納，2、在施工階段介入其作用是：1）參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當?shù)叵蜷_發(fā)公司、建設等部門反映，必要時以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設備安裝及設備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設備的操作及使用功能；4）和開發(fā)公司、建設單位、設備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務渠道，利于后期設備保修和管理。3、參加各系統(tǒng)設備、設施的驗收和接管移交1）驗收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗收規(guī)范，了解設計要求。要點：檢驗設備設施的性能是否達到設計要求。如開啟濕式報警閥的試驗閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。檢查施工工藝。如：設備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標識清楚。設備、設施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗收證明書上簽字，對存在問題如實填寫可注明建議整改意見。2）接管移交要點：要有移交設備清單、資料清單、開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問題，由開發(fā)公司簽字確認。明確存在問題的整改責任和整改時間。前期介入人員崗位職責1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設施、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會所等功能布局規(guī)劃設計，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設計、施工圖紙會審。3．參與施工現(xiàn)場的了解、跟進，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運作的因素及時反饋給甲方采取適當措施及改正。4．召開有開發(fā)商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會。5．議定前期介入人員編制，招聘技術(shù)人員。6．跟進管理中心的裝飾工程。7．各系統(tǒng)設備設施的驗收和接管移交前的遺留問題及待整改事項向甲方提出整改意見。10．按照《中華人民共和國房屋接管驗收標準》及物業(yè)公司制定的工作程序進行對各系統(tǒng)設備、設施的驗收和接管移交工作。關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見一、配套用房--物業(yè)服務用房設置要求1、面積要求：建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應設在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開設置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風、采光、周邊環(huán)境等條件應達到辦公場所和住宅標準；服務中心應設置在住戶方便到達的位置，消控中心位置宜設于物業(yè)服務中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設在地下室。配套用房應為地面以上的成套房屋。配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡布線管路等。3、水電、計量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會用房水、電、采暖單獨計量。4、時間要求：物業(yè)服務辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺站應在項目首次入住前就交付使用。應考慮分期交房時臨時物業(yè)服務用房和永久性物業(yè)服務用房的設置位置。5、消控中心設置數(shù)量：盡可能設置為一個，如地塊跨越市政道路必須設為兩個以上時，應設置一個總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。6、消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。7、垃圾臺站位置選擇應避免主要人流方向，且應考慮夏季風向影響，設在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風設施及工具擺放位置。垃圾臺站在項目首期工程就要考慮建造，如項目首期建造困難，應考慮設置臨時垃圾收集設施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺站應在室內(nèi)預留供電、給排水裝置。二、商業(yè)配套1、對商鋪經(jīng)營范圍、用途提前進行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設獨立專用煙道。2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運貨時石材承壓能力。同時在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設應本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不熱板與空調(diào)主機應預留至少10cm間隙。3、住宅各廳房應預留合適的空調(diào)室外機位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機位要預留出今后空調(diào)的外機尺寸。避免沒有預留或預留位置不夠或所需排水管、銅管過長。造成空調(diào)機難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機尺寸大體如下：掛機1P外機尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機尺寸（820*300*550）2P外機尺寸（850*350*750）柜機2P外機尺寸（900*350*750）3P外機尺寸（950*350*850）4、外挑陽臺或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；5、單元出入口上方的挑檐不應選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。6、單元進戶門廳頂部應考慮排水、防水設計。7、住宅和商業(yè)連體平臺在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺衛(wèi)生）。八、門窗1、窗臺距地面的高度低于0.9ｍ時，應有防止兒童翻越的措施。（如：防護欄）。2、對于直對走廊或通道、電梯廳設有通風窗，低樓層通風窗應安裝限位裝置，考慮窗臺距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶已經(jīng)采取封閉措施）。3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，單元門鎖應具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應設計為防盜門，門禁安裝部位應選擇不易變形且穩(wěn)定堅固材質(zhì)，并應增加穩(wěn)固裝置。4、單元大廳預留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務箱也可以同時考慮送奶的存放、廣告等位置。5、首層大堂如有活動通風窗應安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶（溪城高層都有）7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。九、電力系統(tǒng)1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護器。在公共場所（如室外、地下車庫等）的電柜電箱要具備防水功能并應設置門鎖，并應在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開關(guān)時間不同分組布置開關(guān)。3、車庫照明為采用日光燈具。建議車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風能力，路燈、草坪燈基座標高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶外燈具要有防雨的檢修口。3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當位置應設計預留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應使用防水插座，公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。4、樓道照明應采取聲音、感應或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應開關(guān)。大堂設計裝飾燈時，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應采用燈控控制還要滿足分路控制。6、消防水箱、地下蓄水池、地下車場集水坑、電梯底坑安裝自動液位報警裝置（原先只有滿溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。7、如果對業(yè)主進行電費分量計算，建議生活水泵、電梯、樓宇車庫照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預裝（建議搭接在公共樓道照明計量表上）。8、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車庫乘電梯回家時方便刷卡和門機視頻監(jiān)控。9、地下消防及生活水泵等設備的電控柜安裝應考慮防潮裝置。10、社區(qū)、業(yè)委會等自付費戶的用電應獨立設置計量表，集中設置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。11、安裝于水泵房內(nèi)的落地式配電柜、控制柜應適當抬高其基礎(chǔ)，必要時可局部抬高地面，并設步級臺階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設備隔開中間可設一觀察窗。12、電氣施工圖要強調(diào)：埋地敷設的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導線連接要在接線盒內(nèi)進行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用十、給排水系統(tǒng)1、在地面設置保潔拖布池，拖布池可采用側(cè)面開門，里面設計泄水閥門及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計量裝置，須考慮防水及排水問題。2、地下停車場每150m半徑設置設一個保潔取水點并設置排水，用于地庫清潔及設備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。3、地下室首層暖氣井設置排水口和戶外污水井或地下排污泵連接。4、車道出入口處應預留集水溝。 5、生活給水泵、消防泵、等設備應至少按一主一備排污設備。6、室外綠化用水和保潔用水建議分開，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因為波紋管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨出戶不和住宅混用。8、園林高處和低洼結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。9、水系景觀建議把泵坑設置在水池外面，并設置單獨的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設備的檢修保養(yǎng)。10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶排水相通，要單獨出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設施。11、地下室消防水池應設置檢修口和檢修爬梯，進水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應加裝清晰可見的水位顯示裝置。12、地下車庫人防和單元門相連下的積水坑缺少排污井設計，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；13、給排水系統(tǒng)設備安裝位置要便于維修，如：水系進、排水閥，噴泉水進、排水閥等安裝位置不便維修。14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。15、水泵房應有足夠的維修空間和預留吊鉤，以便維修水泵和電機。16小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。17、排污管道設計不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應大于15度;管道拐彎處設置管井。18、地下負一層系統(tǒng)出戶排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶。19、1層設計為獨立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶。20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設排水溝。十一、弱電系統(tǒng)1、單元門禁應配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設置IC卡門禁，并應配置樓宇對講。門禁、對講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶大廳、電梯前室應安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機應能清晰看到出入口行人的面部圖像。2、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時一并安裝到隨行電纜中。并對外層屏蔽層進行單點接地。3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。3、電梯故障報警時可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講，在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別。4、監(jiān)控資料應采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個月）。5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭應具備夜間紅外補光功能；建議外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監(jiān)控報警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動功能。6、值班崗亭、客服、監(jiān)控、維修等部門應安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實需要。7、弱電設備應配置有效的防雷措施并做好接地。8、電磁鎖關(guān)注安裝位置，應安裝在門的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門不易變形。電鎖應采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門聲不影響業(yè)主。9、一個工程項目不宜多個施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責任，難以及時解決問題。建議門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發(fā)展，預先敷設空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預留足夠容量。11、小區(qū)應預留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴在玄門的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對此移動了位置）十二、消防、通風1、具有獨立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門臉等具有消防報警系統(tǒng)配置的場所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來維護管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護的公共區(qū)域，不要設置在獨立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護區(qū)域。2風機房、內(nèi)避免風機安裝在較高的位置，若無法改變，應在風機旁的墻面上增設爬梯和操作平臺，便于后期檢修。3、風機房等設備配電箱不要設置在獨立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護區(qū)域（B區(qū)就有）。4、由于商鋪可能會被間隔，從而改變了原來的空間形態(tài)，可能導致原設置于商鋪內(nèi)的消防栓及報警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設置于公共走道；十三、發(fā)電機房、配電室和水泵房設備房地面要求1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進行處理。設備房內(nèi)所有踢蹬和臺階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設瓷磚。2、泵房內(nèi)控制柜柜底應高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設備隔間，中間可設一觀察窗。控制柜泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地。3、配電室防止靠近危險設備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設絕緣墊。4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設備房設備周邊需要設置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進出線管必須封堵。5、設備房配置應急燈；入口設置防鼠板；滅火器按照標準配置。6、設備房配置干濕溫度計，設備房必須配置通風設備。設置在地下車庫的設備房均需在入口處配置防水門坎。必要的設置地漏及排水管（如溪城與作用室）7、設備房必需設置排水溝、集水坑，并且設置一用一備的自動排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險；建議集水坑安裝高水位報警，防止排水不暢泵房被淹。十四、公共管道1、小區(qū)化糞池設置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠，管井內(nèi)部設置防墜落隔柵。宜設置在對業(yè)主影響小，便于清掏位置。2、室外管道井、采光井首層應采用通透式圍欄封閉，預留人員進出門并上鎖，實行通鎖管理。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。3、生活給水止回閥應采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象4、排水泵集水坑較深時，需設置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。5、室外燃氣管道埋地施工完畢后，應在地表面做好標記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃氣管道處地面增設套管，以保護燃氣管道。6、燃氣豎管總閥盡量不要設置在住戶內(nèi)（B區(qū)出過關(guān)閉閥門事件）。7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠）。進水閥門應采用質(zhì)量較好的閥門，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時留有維修空間，并且設置維修吊架。十五、景觀小品1、小區(qū)水系設置要考慮清潔維護難度，不宜在水系底部鋪設鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾。3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設計尖、刺、利刃形狀。4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設計，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過半米以上的水系。定位于親水系列的項目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，岸邊應配置救生器材；岸邊不應種植果樹和落葉性喬木；觀景臺及有跌落可能的位置必須設置護欄。6、噴泉及水景用水應循環(huán)使用。7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。8、可供休息區(qū)域的坐臺盡量使用塑料復合材料，不要木制品后期維護困難。十六、水系1、水系平面形狀設計要保障水系周邊至少三處觀察點能夠覆蓋水系全部范圍。2、水系最深處不能超過1.4m，應該設計成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設施齊備、完整，嚴防兒童誤入深水區(qū)。3、水系周邊應滿足照明需要，，設置漏電保護裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。4、水系管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修，設置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應選擇防滑地磚，配置救生設備，水系回水口、進水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護。5、給水口應設在淺水一端，設置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設格柵護蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料?；厮诘脑O置在池底最低處，且宜做成坑槽式。6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設計中要有明確和有效的防水措施。7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時間長工作難度大，二是清理過后保質(zhì)的時間不長，快則1-2天、慢則6-7天又會出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應從根本進行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強度，降低綠藻進行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚苗，如常用的錦鯉和草魚、鯽魚等，讓這些魚苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時投放的這些魚苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來一絲動感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應配備相應警示的標示標牌，如“小心落水”、“請勿玩水”等。8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時也會在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O計成流動水使得水池表面能夠流動。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對水池表面帶來的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護人員打撈。9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設排水口并且低于底部加速排水。十七、綠化1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應盡量遠離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲性好，且便于養(yǎng)護的植被為主。2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應種植帶刺的爬藤類植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖、刺類植物（以免傷人）。3、地面停車場在規(guī)劃時應考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設施；停車場地應通過種植高大樹木或構(gòu)筑物等來提供蔭蔽的停車環(huán)境，停車場地面宜選用植草磚類可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側(cè)停車位）。4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種不要設計得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護成活）。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護的植物。5、花槽、花壇設計排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設置排水槽、溝等設施。6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時盡量更換好土，避免施工回填土。7、考慮到小區(qū)地下車庫到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢容易成活的品種。十八、配套設施1、綠化取水點設置半徑應不超過50m，專用取水點優(yōu)先采取取水器式設計，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應有硬化的操作區(qū)域及排水設施。2、兒童設施場地應設計為軟質(zhì)地面并應配置使用說明與注意事項的警示標識，與水景、采光井、配電設施、燃氣調(diào)壓器等設施保持一定安全距離。3、健身娛樂設施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設施。4、公共健身設施、景觀區(qū)要考慮座椅的設置，休息座椅可考慮設計在高大喬木的樹陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設施，盡量使用天然石材不使用木制品。5、信報箱應集中設置，優(yōu)先設置于單元門禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應做圓角處理。6、井蓋優(yōu)先選擇樹脂材料，地下管網(wǎng)不宜設計在路基下，若無法避免時，應考慮承重或承重套管保護裝置7、各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設施應避免設置在業(yè)主小院區(qū)域。8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足十九、標示小區(qū)所有設備房和供水、供暖等主要閥門位置要有永久性標示，小區(qū)設施平面圖及走向圖（必要時添加簡要的文字說明及圖片）；各設備房、線管、管道井房門上必須有明確的走向及位置標識。路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標示。二十、電梯專業(yè)1、電梯門前地板應向外傾斜一個合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對設備運行產(chǎn)生影響，電梯井底應平整、整潔，并設置排水泵排水設施。2、如需經(jīng)過幾級樓梯方可進入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進出，應考慮設計無障礙通道二十一、土建設計施工類室外木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料建議多層、高層在天臺混凝土墻面的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用廣場走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場走廊可以設計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋雨污水溝蓋板容易被車壓壞。設計時考慮蓋板的承載能力，選材時用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度