昆明市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查匯總

昆明市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查匯總城市分析城市區(qū)位環(huán)境昆明市位于中國(guó)西南地區(qū)云南省的省會(huì)城市城市人口至2008年底約為230萬(wàn)，在全國(guó)排名23位昆明是中國(guó)西南地區(qū)的門(mén)戶城市西南地區(qū)的交通樞紐城市分析昆明，云南省會(huì)城市，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。作為云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，是我國(guó)重要的旅游、商貿(mào)城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，它還是中國(guó)面向東南亞、南亞開(kāi)放的門(mén)戶樞紐，是中國(guó)唯一面向東盟的大都市。

昆明處于“中國(guó)-東盟”自由貿(mào)易區(qū)與泛珠三角區(qū)域合作的交匯點(diǎn)，是我國(guó)內(nèi)地通往東南亞、南亞的重要門(mén)戶；也是我國(guó)唯一溝通太平洋、印度洋、鏈接?xùn)|亞、東南亞、南亞的重要前沿。隨著《中國(guó)與東盟交通合作規(guī)劃設(shè)想》的出臺(tái)，昆明已成為中國(guó)與東南亞各國(guó)交往最密切、交流成果最多、最具合作優(yōu)勢(shì)的城市；也成為了東盟、尤其是次區(qū)域五國(guó)國(guó)際間的跨國(guó)經(jīng)濟(jì)交流和技術(shù)交流的重要平臺(tái)。

昆明，正以強(qiáng)大的集結(jié)力量推動(dòng)自身成為輻射“三亞、兩洋”的“泛亞經(jīng)貿(mào)次級(jí)中心”！區(qū)位變化：昆明是在中國(guó)與東南亞跨邊境約240萬(wàn)平方公里區(qū)域上，唯一的、也是最具有中心都會(huì)特征的城市地區(qū)。隨著連接?xùn)|南亞、南亞國(guó)際大通道的建設(shè)和中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)的開(kāi)辟，昆明與周邊國(guó)家和地區(qū)貿(mào)易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國(guó)內(nèi)交通的末端、經(jīng)濟(jì)輻射末端的狀況。昆明市發(fā)展現(xiàn)狀：

——大環(huán)境下，昆明迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇昆明城市分析城市功能定位：按照昆明社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和《昆明城市總體規(guī)劃》，城市定位為：“歷史文化名城”、“春城”、“中國(guó)面向東南亞、南亞區(qū)域性國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，中國(guó)最適于居住與創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化開(kāi)放城市和山水園林生態(tài)城市”。昆明市功能定位：

——昆明城市商業(yè)需要更大的發(fā)展城市分析（一）商務(wù)體系——承擔(dān)區(qū)域性和國(guó)際性集會(huì)展、辦公、娛樂(lè)于一體的商務(wù)中心區(qū)；（二）貿(mào)易體系——具有面向省內(nèi)外和境外的貿(mào)易功能，包括展覽中心、展銷中心、商品交易中心；（三）物流體系——發(fā)展以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、信息、服務(wù)于一體的綜合性物流中心；（四）購(gòu)物體系——體現(xiàn)多層次購(gòu)物功能，包括各級(jí)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、特色商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。昆明市發(fā)展方向：

——第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性商業(yè)體系城市分析市中心基地城市環(huán)線火車站鐵路線城市主干道長(zhǎng)途汽車站城市分析交通分析昆明藝術(shù)學(xué)院昆明工學(xué)院云南師范大學(xué)123云南民族學(xué)院云南大學(xué)昆明大學(xué)456昆明醫(yī)學(xué)院云南中醫(yī)學(xué)院78滇池大觀園西寺塔東寺塔金馬碧雞坊翠湖圓通寺1234567城市分析城市歷史文化設(shè)施建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)控制指標(biāo)體系。2010年規(guī)劃基本指標(biāo)：2010年規(guī)劃人口：223萬(wàn)，其中戶籍人口180萬(wàn)，非戶籍人口43萬(wàn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃達(dá)到630億元，年平均增長(zhǎng)10%；人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到1平方米。至2003年9月，昆明人均擁有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明實(shí)際和發(fā)展，參考國(guó)內(nèi)其它城市的指標(biāo)，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬(wàn)平方米。2010年昆明市規(guī)劃基本指標(biāo)：

——商業(yè)面積達(dá)到1㎡/人城市分析昆明白城市煩技術(shù)找指標(biāo)-人口再經(jīng)濟(jì)脆指標(biāo)城市人口經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20062007200820092010人口總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）615.20619.33623.9628636增長(zhǎng)率（‰）6.476.025.595.85.8市區(qū)人口（萬(wàn)人）362.91366.02375.09383.08400.68增長(zhǎng)率（‰）8.518.5624.721.345.9社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）484.2569.42700.74864.611060.19增長(zhǎng)率（%）16.517.623.123.422.6城市零售總額（億元）427.51503.09614.87759.22933.08增長(zhǎng)率（%）16.817.722.223.522.9GDPGDP（億元）1207.291393.691605.391808.652120.37增長(zhǎng)率（%）13.612.514.212.814.0人均GDP（元）1973022578259212889433550增長(zhǎng)率（%）15.215.3614.811.416.1收入人均收入（元）1076612083144821649618876增長(zhǎng)率（%）12.012.2313.313.014.4城市浩分析環(huán)境資源能源工業(yè)農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)靜脈產(chǎn)業(yè)GDP環(huán)境NPOO末端治理可恢復(fù)可修復(fù)無(wú)害化其它保障措施：政策需求資金需求機(jī)構(gòu)需求創(chuàng)新需求支撐體系：信息平臺(tái)物流系統(tǒng)交易平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施資金能源生態(tài)影響生態(tài)保育昆明焰市循稈環(huán)經(jīng)界濟(jì)發(fā)濱展20沿08－20監(jiān)20總體朵規(guī)劃昆明企市場(chǎng)漂環(huán)境衡分析城市員分析昆明頭市場(chǎng)孝環(huán)境垃分析10月昆改明樓驢市銷竹售情砍況分躲析城市升分析昆明僻市場(chǎng)晉環(huán)境賀分析10月份槍，成往交量豪在前茫三周擇呈現(xiàn)剛平穩(wěn)殖上升喚趨勢(shì)腿，第貍四周咳成交索套數(shù)喚最高11以05套，化成交裝面積士從第歪二周毅開(kāi)始納下降宇，第販三周淹成交磚面出田現(xiàn)本虜月最侍低的52予88留.4猶4籃㎡，第圈四周匪回升胡至本觸月最喝高位篇，由霉此看藥出本炭月成鉆交面率積呈帽現(xiàn)“遷高、萬(wàn)低、期高”滿的額呆在本綠月前濤三周敬漲幅常波動(dòng)夫不大袋，反饑而在檢第四雕周出原現(xiàn)大另幅度腦上升夾，成析交金剖額上遙升至悄本月?tīng)N最高絲式的76萍11盞8.閣2搏㎡/萬(wàn)元肝。從低本月蹄成交喊均價(jià)彼來(lái)看師，對(duì)嘩比第桿四周寇成交幫面積傭、成脆交套烈數(shù)在行本月污排名澇第一踐，反危而第喇四周截成交困均價(jià)乒本月惑最低陪，由懂此可令以看缺出本賓月前敲三周蛾商品逆房成栗交大回部分權(quán)以小兔面積扎，高外單價(jià)奮的商聞業(yè)項(xiàng)脂目為榨主，貢從第演四周百開(kāi)始伴成交芽主要教以大句面積鏡的住繩宅項(xiàng)較目為刻主，逆在政貫策嚴(yán)轟厲的邊調(diào)控映下，局目前痛昆明沙房地澆產(chǎn)住傍宅剛譯性需愚求依嫌然存劇在，品大面牽積的斯住宅仿產(chǎn)品姻成為標(biāo)目前燒限購(gòu)企政策蹲下消瓦費(fèi)者赤所青浮睞的治產(chǎn)品淹。10月昆鄭明樓嫁市銷拜售情赤況分考析城市貿(mào)分析昆明秀各競(jìng)?cè)笭?zhēng)樓爹盤(pán)物巨業(yè)類父型統(tǒng)右計(jì)分秒析在競(jìng)涉爭(zhēng)物盾業(yè)類咐型方竿面，屠住宅撐占樓矩市總恰體量川的26％，漏商業(yè)透占樓狀市總衰體量賭的35逆%，寫(xiě)柳字樓竊占樓啦市總董體量男的21混%，別暫墅類瞎占樓磚市總珠體量擔(dān)的10廳%，酒牌店式?jīng)r公寓汗占樓好市總效體量件的4%，公短寓占刑樓市辰總體遷量的4%。從蜘以上背數(shù)據(jù)悼可以智看出凍，在腹當(dāng)前澡住宅劉政策躍未見(jiàn)充松動(dòng)銹的情梁況下茅，開(kāi)貨發(fā)商安們開(kāi)是始加背快商扔業(yè)樓僵盤(pán)的貼推盤(pán)賣進(jìn)度船，商乞業(yè)項(xiàng)薯目成冒為目互前市刪場(chǎng)關(guān)心注的積焦點(diǎn)而。城市悼分析昆明論市場(chǎng)涂環(huán)境費(fèi)分析寫(xiě)字困樓市卡場(chǎng)研射究Pa娛rt潔1寫(xiě)字惹樓市揪場(chǎng)概巴述昆明舌寫(xiě)字全樓市煤場(chǎng)簡(jiǎn)傾介20世紀(jì)70插—8跌0年代鐮，昆猛明寫(xiě)滾字樓哀建設(shè)密起步勢(shì)。這象一時(shí)外期的只產(chǎn)品成以計(jì)導(dǎo)劃經(jīng)朵濟(jì)體趙制下承的行閑政辦余公樓槳為核因心，短單調(diào)該、統(tǒng)偷一的毒模式膨奠定或了第切一代財(cái)寫(xiě)字燒樓產(chǎn)飄品的奔總體絲式基調(diào)阻。到了優(yōu)上世濃紀(jì)90年代爆，受瘡世博翠會(huì)利導(dǎo)好的隨影響轟，昆墓明寫(xiě)蹦字樓議進(jìn)入穗了急桿劇擴(kuò)較張的寶出貨談期。托作為屑以市典場(chǎng)化坐產(chǎn)品墻為核估心的漿第二插階段徐發(fā)展留期，溜如火皇如荼庫(kù)的盲別目開(kāi)妖發(fā)，獲孕育鄭出大榴批良狹莠不離齊的滋寫(xiě)字脹樓項(xiàng)勵(lì)目，葬供大虜于求滋的市燃場(chǎng)放行量讓艱寫(xiě)字傷樓產(chǎn)燈品在散高度站“興鑄奮”訪后消膽化不泰良。經(jīng)過(guò)練數(shù)年蒸的沉兆寂后刻，市致場(chǎng)對(duì)眉寫(xiě)字躲樓產(chǎn)獄品的導(dǎo)需求奔重新耗顯現(xiàn)腔。借抗西部縣大開(kāi)獅發(fā)帶甩來(lái)的御機(jī)遇妖，大粱湄公覆河次赴區(qū)域騰經(jīng)濟(jì)挨交流經(jīng)合作覆的加俘強(qiáng)，鴨昆明領(lǐng)這個(gè)互定位張為面匆向南毯亞、象東南猛亞的示橋頭擊堡，坦著力梢開(kāi)啟各了新御城的逗建設(shè)忽。招欣商引煉資下權(quán)，一仍家家宿外商折獨(dú)資駱企業(yè)腰、中狂外合振資企鍋業(yè)、克省外趙財(cái)團(tuán)津的入弟駐，痕一個(gè)油個(gè)商冊(cè)業(yè)園蔬區(qū)、自工業(yè)咽園區(qū)解的誕串生，宿積聚冊(cè)數(shù)年卸的商決務(wù)辦拼公需期求終芝于爆百發(fā)，史高檔沫化、烏智能獎(jiǎng)化、風(fēng)國(guó)際妨化、蕉花園淘式的貧寫(xiě)字后樓產(chǎn)貞品應(yīng)屯運(yùn)而首生，才而這信些元宋素也類成為敬第三株代寫(xiě)懷字樓帥產(chǎn)品雹的特降征。近兩浪年來(lái)舍，星攤都國(guó)叫際總蟻部基每地、部順城貌雙塔歲、俊姓發(fā)中趁心、杏怡泰其領(lǐng)域稠時(shí)代局、欣斗都龍賊城、社中央捷商務(wù)恥一號(hào)伸、東諷方首量座、枯南亞釘之門(mén)……這些父已建噸和待山建項(xiàng)毒目的杯亮相絲式，開(kāi)斃始填弟補(bǔ)昆待明寫(xiě)陪字樓檔市場(chǎng)葵高檔殼產(chǎn)品委的缺短口。辨站在日新老撈交替銳的分瘋水嶺目，第蹲三代扛寫(xiě)字鄰樓產(chǎn)架品的驕崛起授可謂襲來(lái)勢(shì)卻洶洶榴：城仍市綜世合體蹦配建騾的5A甲級(jí)收、6E級(jí)智凈能寫(xiě)洗字樓割、CB見(jiàn)D范圍豪內(nèi)規(guī)蝴劃的提超高積層寫(xiě)突字樓盛、以前及新態(tài)城區(qū)抵出現(xiàn)娛的商市務(wù)花賄園寫(xiě)化字樓民，配斧合著錦城市催經(jīng)濟(jì)壯發(fā)展是的需姨求，米商務(wù)死樓宇向建設(shè)先駛?cè)胧铱燔囂频馈?xiě)字表樓市懼場(chǎng)概配述昆明貢寫(xiě)字墻樓發(fā)耳展歷色程--增--尖--昆明道商務(wù)啟市場(chǎng)挑趨于衰成熟奴化寫(xiě)字提樓市鋒場(chǎng)概地述昆明甲寫(xiě)字尊樓發(fā)猛展趨看勢(shì)--何--棗--由產(chǎn)狀品功定能向棉人性梯化、辟環(huán)?？只l(fā)柱展第一跡代寫(xiě)月字樓僅滿晨足基紋本使城用功蒼能護(hù)國(guó)益大廈第二壁代寫(xiě)本字樓從純長(zhǎng)寫(xiě)字胡樓向金商住破樓調(diào)莫整美亞櫻大廈第三煉代寫(xiě)呀字樓產(chǎn)品邪智能胸化運(yùn)負(fù)用紅塔捏大廈第四倦代寫(xiě)飼字樓具有5A智能聾化和麻初步渡的環(huán)舒保理街念南亞晌之門(mén)寫(xiě)字輛樓市權(quán)場(chǎng)概返述昆明趨寫(xiě)字棍樓發(fā)浮展趨父勢(shì)--蛛--拾--竄-昆明抓寫(xiě)字服樓分蹲部一挺覽昆明溜寫(xiě)字獅樓分拖布“三叔橫三名縱核蠻心區(qū)楚”三橫（東緩西向跨）：-拓風(fēng)煮路、極金碧弟路一喝線東風(fēng)橫路、淘南屏攪街人民膛路沿愛(ài)線三縱工：北京畫(huà)路沿扇線北塔否路沿卷線青年稅路沿緊線銀海SOHO廣福商業(yè)也中心凱旋大廈昆明勢(shì)目前疤寫(xiě)字余樓主蟻要集犁中在冒傳統(tǒng)睜的三鄰橫三寇縱范缺圍內(nèi)婆；本逝案位驚于市黑中心翁核心餅商圈訊地帶鬧，在灰傳統(tǒng)懶的寫(xiě)樂(lè)字樓區(qū)聚集控區(qū)輻腹射范迷圍內(nèi)兔，同磨時(shí)隨彩著昆型明城尺市更豆新改菊造進(jìn)乒程的秩推進(jìn)憂，市培中心鏈土地寇稀缺陡價(jià)值藍(lán)凸顯鍋，本則案寫(xiě)予字樓辮機(jī)會(huì)撫將日只趨凸促顯.寫(xiě)字鐮樓市揭場(chǎng)概苦述目前閣昆明代寫(xiě)字言樓的姨三種徐經(jīng)營(yíng)璃模式--朗--偶--剪-主要李有高托端租瞇務(wù)、夸中高悄端銷血售及良低端伯租務(wù)兼市場(chǎng)昆明道寫(xiě)字鋪樓未敲來(lái)將礦以高蔬檔租依務(wù)市州場(chǎng)為說(shuō)主>高檔屢租務(wù)替：早共期的滾華一威廣場(chǎng)南、志犁遠(yuǎn)大廈醋及近檢期的寨俊發(fā)醋中心曬等，兩客戶淋多為元中大捐型企懼業(yè)客卷戶,檔次鍬高.>中高隨檔銷懸售：虎以匯紐奉都國(guó)宮際二鳳期、貞順城蘭雙塔遣、世款紀(jì)中置心等仇為代疫表，潔客戶側(cè)組成謹(jǐn)比較蹲復(fù)雜.>中低精端租述務(wù)：愛(ài)散步購(gòu)廣，舌分布忠于各杜區(qū)域旁，供刑應(yīng)量概大，遷以中鍋小企獸業(yè)為棕主.寫(xiě)字?jǐn)倶鞘猩趫?chǎng)概霸述昆明遞在售碧及潛咽在寫(xiě)輝字樓矩供應(yīng)她情況——寫(xiě)字竄樓售碧價(jià)出臥現(xiàn)倒洪掛現(xiàn)坑象，伐寫(xiě)字蜻樓價(jià)炊格與微住宅另相差興無(wú)幾>中心序區(qū)：分順城煙雙塔劣、世扁紀(jì)中速心、敲東方膏首座杜等、懲南亞詞之門(mén).>北市外區(qū)：何北辰窄財(cái)富碑中心排、俊領(lǐng)發(fā)中斥心、母金領(lǐng)委地、交志遠(yuǎn)與城市薯綜合初體、刮和諧參世紀(jì)籍；>南市霉區(qū)：兄星都飯國(guó)際爬總部膛基地通、中何央金載座、厭奧宸鏟財(cái)富拿廣場(chǎng)寇、南印亞風(fēng)腐情第迅一城兩等.>從售襯價(jià)上武看，此順城熄雙塔跪和俊促發(fā)中垮心均替價(jià)都給在13硬00童0元/平米葉，而哥金領(lǐng)盞地均夜價(jià)僅70證00元/平米卻，寫(xiě)紫字樓狹售價(jià)汁出現(xiàn)從倒掛共現(xiàn)象.注：棕在成蛇熟商屠務(wù)區(qū)盾寫(xiě)字惰樓價(jià)止格為攀住宅艦的2倍，殼相反往則稱隸為倒導(dǎo)掛.寫(xiě)字金樓市儉場(chǎng)概耗述昆明忌在用疑寫(xiě)字坡樓主左要分少布——二手顆寫(xiě)字腦樓沿罪主干透道分窮布，客主要世集中流在北都路、丑人民劍路、昨青年鋼路、近東風(fēng)卸路沿拐線>從調(diào)鳥(niǎo)查的限寫(xiě)字否樓分忘布看津，二崖手寫(xiě)趁字樓笛主要束分布錄在北笑京路疏、人伯民路規(guī)、東給風(fēng)路聞沿線.寫(xiě)字茫樓市面場(chǎng)概鼻述>昆明抗寫(xiě)字劑樓發(fā)掛展日與益成走熟，孟多元博化發(fā)茂展，廣配套侍日益咳完善.>未來(lái)番寫(xiě)字庭樓向5A智能鞏化、靠人性雁化、微環(huán)保垃化發(fā)砌展趨贏勢(shì).>商圈呀多元獻(xiàn)化帶樂(lè)動(dòng)寫(xiě)否字樓內(nèi)多元勺化發(fā)預(yù)展趨低勢(shì)，趙除中拉心區(qū)冷外，赤南市移區(qū)和塘北市碗?yún)^(qū)拴是未唯來(lái)寫(xiě)金字樓識(shí)主要立聚集顯地.>未來(lái)花寫(xiě)字駐樓發(fā)列展將副以高未檔租掛務(wù)市轉(zhuǎn)場(chǎng)為阿主.>一手幼寫(xiě)字薄樓售柔價(jià)處手于倒員掛現(xiàn)減象，滅寫(xiě)字科樓市昂場(chǎng)發(fā)蓮展空競(jìng)間大.>二手筑寫(xiě)字宿樓主岸要集最中在財(cái)北京先路、綠人民皆路、榆青年染路、駐東風(fēng)慰路等恩主干狀道沿最線.小結(jié)Pa災(zāi)rt兔2寫(xiě)字其樓市長(zhǎng)場(chǎng)經(jīng)旬營(yíng)狀蘆況分賽析寫(xiě)字節(jié)樓市創(chuàng)場(chǎng)經(jīng)些營(yíng)狀色況分切析昆明例寫(xiě)字黨樓租要金總吳述——近年負(fù)來(lái)寫(xiě)彎字樓弟租金琴呈現(xiàn)兄良性叛上漲顫趨勢(shì)近年它來(lái)寫(xiě)覺(jué)字樓照租金旁呈良玻性上威漲趨憑勢(shì)>從昆燈明純其寫(xiě)字腎樓的浴市場(chǎng)下平均很租金決水平卻來(lái)看戒，20犧08年昆楊明市眾平均規(guī)租金鴉水平右在35淋.3譜6元/㎡敗/月，20壟09年昆間明市呼平均檢租金賓水平嶼為37以.9厲7元/㎡命/月，課上漲躍率為7.莊4%，20鄙10年昆仰明市廳平均妖租金枯水平采為39躺.7臭6元/㎡箭/月，齡上漲踩率為8.題3%，20雨11年昆圾明市扒平均淘租金省水平礦為45鍋.5置9元/㎡極/月，扶上漲綢率為9.餃3%遞.寫(xiě)字棋樓市池場(chǎng)經(jīng)暮營(yíng)狀駱況分放析昆明事寫(xiě)字梳樓租各金總劍述——主要繞集中授在30朋-5盲0元/平方珍米，進(jìn)新興但高端赤寫(xiě)字懂樓進(jìn)霞入帶成來(lái)租缸金兩質(zhì)極化錫發(fā)展倘趨勢(shì).高端過(guò)寫(xiě)字羊樓進(jìn)究入帶傷來(lái)租時(shí)金兩執(zhí)級(jí)分附化>從昆醋明寫(xiě)卡字樓飯租金毒分布疼圖可車以看誦出目車前寫(xiě)評(píng)字樓封租金哀主要吧集中擊在30替-5陡0元/平方免米之胃間；>其次仁可以主看出80元/平米辟以上察租金檔仍占打一定無(wú)比例辯，主懲要為撓俊發(fā)策中心只、紅漲塔大隔廈、覽順城斃雙塔務(wù)新興玩寫(xiě)字威樓.>由此陡可以針看出雀，高烏端寫(xiě)捷字樓野的進(jìn)型入帶行來(lái)租尼金兩靜極化弊趨勢(shì)悟明顯.寫(xiě)字摩樓市急場(chǎng)經(jīng)貧營(yíng)狀萌況分幕析昆明竊寫(xiě)字趟樓出事租率——近三慶年寫(xiě)毛字樓薄需求通增加撕，出敘租率艙上漲抵明顯.近年征來(lái)寫(xiě)奶字樓洪出租堵率上招漲明劍顯，器空置朗率低>從出切租率懸來(lái)看連，20箱08年市尿場(chǎng)出臣租率繡平均正水平繼在82滿.6嘉4%，20展09年市鳥(niǎo)場(chǎng)出熟租率區(qū)平均躁水平國(guó)在86本.6點(diǎn)4%，上蒸漲率牧為4.館8%；20耳10年市室場(chǎng)出似租率青平均發(fā)水平88甘.2亮4%，20章11年市盡場(chǎng)出哲租率話平均探水平89旺.3鈴2%并.而部列分檔飾次較洋高的放寫(xiě)字單樓出霞租率皇在90蜘%以上就，甚臉至10親0%夜.寫(xiě)字醫(yī)樓市在場(chǎng)經(jīng)層營(yíng)狀艇況分奴析中心恭區(qū)：56恥%租金碗低于40元/㎡>從中遞心區(qū)西租金箭結(jié)構(gòu)侵圖看56就%樓盤(pán)踏租金攀低于40元/平米殺，其勇次40討-5抱0元占24唯%，80元/平方醫(yī)米以弱上占4%。北市識(shí)區(qū)：擾平均紀(jì)租金附較高醉，50劍%樓盤(pán)環(huán)于50元>北市話區(qū)寫(xiě)行字樓呢總量符相對(duì)哀較少掉，但斥整體齒租金塑偏高漸，主收要由猶于北使市寫(xiě)錦字樓翻發(fā)展?jié)櫹鄬?duì)繁緩慢堂，新厲興寫(xiě)追字樓勢(shì)拉升佛整體貍租金恒價(jià)格懸。南市污區(qū)：鏡在用液寫(xiě)字鋒樓較喉少，期檔次袋參差壇不齊>南市囑二手僻寫(xiě)字淺樓量些較少浪，檔燒次參素差不觸齊，輕隨著旺星都逆國(guó)際鎮(zhèn)總部渣基地稠、南奇亞風(fēng)拍情第喚一城賺、中加央金鼻座、閑奧宸任財(cái)富比廣場(chǎng)澆等寫(xiě)昨字樓蔑入市蠅帶來(lái)呈新一己輪租熔金提殊升不同撥區(qū)域償下寫(xiě)表字樓妙租金姻分析——中心尿區(qū)租緞金穩(wěn)虧定，忽北市內(nèi)整體錦租金辱較高乎，南肯市區(qū)齊參差瘦不齊.寫(xiě)字膠樓市牲場(chǎng)經(jīng)減營(yíng)狀已況分腹析不同方區(qū)域急下寫(xiě)歲字樓糊租金訴分析——中心際區(qū)寫(xiě)庭字樓餐租金出穩(wěn)定徒，集縣中在30閣-5型0元/平方恨米區(qū)位檔次售價(jià)（元/㎡）寫(xiě)字樓名稱租金（㎡/月）電梯數(shù)量電梯品牌車位數(shù)量物管費(fèi)用（元/月/㎡）市中心高只租不售志遠(yuǎn)大廈40-604三菱地上30個(gè)，地下70個(gè)5市中心高只租不售環(huán)球金融60-754富士通180個(gè)（立體車庫(kù)）4.6市中心高只租不售紅塔大廈905OTIS90

包含租金內(nèi)市中心高1.5萬(wàn)-2。2萬(wàn)順城雙塔90-11072002.3市中心高只租不售建工大廈25-306三菱1003市中心中1.5萬(wàn)福林廣場(chǎng)454三菱2003市中心中1.1萬(wàn)-1.8萬(wàn)世紀(jì)廣場(chǎng)40-603（每棟）三菱5502.5市中心中只租不售建業(yè)大廈35－404三菱地上20個(gè)，地下150個(gè)2市中心中只租不售三合商利寫(xiě)字樓45-554三菱無(wú)3市中心中只租不售國(guó)防大廈454三菱522市中心中1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)銀海國(guó)際公寓308三菱2252.8寫(xiě)字皮樓市慘場(chǎng)經(jīng)胞營(yíng)狀認(rèn)況分長(zhǎng)析區(qū)位檔次售價(jià)寫(xiě)字樓名稱租金（㎡/月）電梯數(shù)量電梯品牌車位數(shù)量物管費(fèi)用（元/月/㎡市中心中13000元/㎡鴻城廣場(chǎng)35-404施耐德402.3市中心中10500元/集大廣場(chǎng)30-355三菱200商業(yè)2.5，住宅1.8市中心中只租不售豐園大廈302三菱無(wú)無(wú)市中心中只租不售石油大廈352OTIS401.3市中心中只租不售東來(lái)大廈28－353三菱502.1市中心中只租不售建設(shè)大廈25-302蘇州江南2002.2市中心中只租不售金泰大廈35-408三菱地下137/地上402.5市中心中只租不售柏聯(lián)廣場(chǎng)606立升400市中心中15000元/㎡匯都國(guó)際25-404富士2001.5市中心中只租不售華爾貝大廈45-606三菱2404.8市中心中只租不售華爾頓大廈25-308奧的斯1803市中心中11000元/㎡傲城大廈60-65（含物管費(fèi)）3迅達(dá)230市中心中23000元/㎡世紀(jì)中心不同仍區(qū)域戲下寫(xiě)杯字樓誕租金涉分析——中心康區(qū)寫(xiě)平字樓顧租金成穩(wěn)定乘，集糧中在30枝-5擺0元/平方鉗米寫(xiě)字慈樓市繩場(chǎng)經(jīng)楊營(yíng)狀味況分惕析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置順城雙塔入住時(shí)間2009年8月總建筑面積50000平方米單層面積1240㎡層數(shù)26層層高3.6米，凈層高3米電梯配置6部通力電梯，電梯速度2.5米/秒車位數(shù)1860個(gè)適用內(nèi)部配套設(shè)施內(nèi)設(shè)會(huì)議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、銀行、商鋪等開(kāi)發(fā)商塞倫地產(chǎn)管理公司順城物業(yè)管理公司租金水平90-110元/㎡出租率70%中心否區(qū)典仁型樓鋤盤(pán)分倆析——順城勉雙塔蘆，售肝價(jià)高木達(dá)15而00勸0元，卻租金90憑-1僑10元/平方鹿米寫(xiě)字鈔樓市架場(chǎng)經(jīng)披營(yíng)狀單況分洪析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置志遠(yuǎn)大廈入住時(shí)間2000年總建筑面積4.6萬(wàn)㎡單層面積1635㎡層數(shù)28層層高凈層高3米電梯配置4部三菱電梯，電梯速度2.5米/秒車位數(shù)地上30，地下70內(nèi)部配套設(shè)施7-28樓為寫(xiě)字樓，7樓商務(wù)餐廳，1-6樓裙樓電玩、品牌衣服專賣、眼鏡店開(kāi)發(fā)商志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理公司志遠(yuǎn)物業(yè)租金水平40-60元/㎡出租率90%中心嘗區(qū)典針型樓跌盤(pán)分楚析——志遠(yuǎn)初大廈吃初步弊體現(xiàn)級(jí)智能炕化，傾目前羞仍受熊市場(chǎng)金追捧蛋，入級(jí)駐率咸超過(guò)90止%寫(xiě)字拋樓市里場(chǎng)經(jīng)發(fā)營(yíng)狀乳況分什析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置北京路155號(hào)附1號(hào)入住時(shí)間2009年10月總建筑面積55000平方米寫(xiě)字樓面積40000平方米單層面積1600平方米層數(shù)27層層高3.9米電梯配置11部日本原裝純進(jìn)口三菱NexWay-S乘客電梯車位數(shù)57.6平米/個(gè)車位智能設(shè)施樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防連動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)管理公司第一太平戴維斯（顧問(wèn)）租售策略只租不售租金水平140元/平方米·月出租率95%典型吹樓盤(pán)搞分析曲：俊衫發(fā)中輪心為閑高端名租務(wù)沾寫(xiě)字工樓，愈樹(shù)立萌北市孩區(qū)租未金標(biāo)邊桿，逃但目映前入煎駐率敞并不巾理想茅。寫(xiě)字哲樓市錘場(chǎng)經(jīng)殊營(yíng)狀惕況分扮析硬件饒?jiān)O(shè)施問(wèn)方面新加聞坡SA罵A鈴A歉rc考hi螺te尚ct住s擔(dān)綱謙建筑悼設(shè)計(jì);5A甲級(jí)全寫(xiě)字吊樓、6E寫(xiě)字贊樓立面盤(pán)采用lo觀w-量e中空兼玻璃銅，現(xiàn)筍代感征極強(qiáng)歪、昆仗明最課漂亮僚的外般立面恰效果寇；高速遇進(jìn)口茫電梯粒（三途菱）11部，11部電功梯只席為最40余家綿企業(yè)智服務(wù)手，高悔峰期川等待籮時(shí)間拔不超騰過(guò)90秒；每人拾每時(shí)35立方啟米的江新風(fēng)銹系統(tǒng)繩；舒適拾的商探務(wù)尺培度讓說(shuō)客戶完隨意禍自由致的分筆隔空定間；80浮0平方兵米為趕最少沫分割籌面積丈，一練層只扯容納吸兩家節(jié)企業(yè)垃，純喇潔的廉辦公正環(huán)境僑，避鄉(xiāng)豐免中集小企雜業(yè)紛江雜；分層配分戶穿中央然空調(diào)衰系統(tǒng)諸，健遇康、菜節(jié)能錫、舒找適、風(fēng)加濕嫩、消防毒，奴自動(dòng)舒調(diào)控?fù)硎覂?nèi)歇溫度猶，獨(dú)己立計(jì)臭費(fèi)，斬全空候氣，鳴變風(fēng)狐量；無(wú)線蘇上網(wǎng)朱系統(tǒng)未；部分吸單元艘預(yù)留VI桌P獨(dú)立稅衛(wèi)生盜間；寬帶默光纖社入樓拴；公共童區(qū)域晉及各仰走道嫂安裝間攝像覺(jué)機(jī)，蛾實(shí)現(xiàn)號(hào)全方救位監(jiān)漢控；配置扔停車勾泊位曉不低梯于35混0個(gè)；全覆題蓋移豬動(dòng)通挑訊系洞統(tǒng)；大樓付門(mén)禁遺系統(tǒng)冰多個(gè)臘巡更奮系統(tǒng)騙。軟件沒(méi)設(shè)施圣方面第一漫太平炭戴維宇斯擔(dān)矩綱物敵業(yè)管蛾理顧化問(wèn)提供興一流夜水平獲的管掀理平棵臺(tái)，仔服務(wù)奴水準(zhǔn)胖一流圍、專隊(duì)業(yè)；裙樓銜設(shè)置參商務(wù)制中心邁一個(gè)景，提虧供快樂(lè)遞、比打印異、復(fù)私印、票務(wù)尤等服常務(wù)；裙樓母設(shè)置吉不同毀規(guī)模常會(huì)議蜓室及狡會(huì)議榮系統(tǒng),并具未全數(shù)培碼會(huì)議伏大廳充，具風(fēng)同聲剃傳輸割系統(tǒng)踐、投穴影顯客示、課視頻盯系統(tǒng)等會(huì)去議功湊能；裙樓府設(shè)健拼身中肺心一憐個(gè)，掉包括篩：健廚身房市、力險(xiǎn)量室挪、溫頃水游尤泳池貪，提跡供干正蒸、匠濕蒸淚房男閉女各方一間減及可塞供多人禿使用規(guī)的男笨女淋細(xì)浴房晴各一歉間；裙樓約里設(shè)考商務(wù)帆會(huì)所物，為嘆客戶聲提供逆私密睜交談絡(luò)空間凳。典型哭樓盤(pán)茂分析冰：俊浮發(fā)中咽心為鳳高端孫租務(wù)盞寫(xiě)字未樓，蛇樹(shù)立梨北市賓區(qū)租截金標(biāo)困桿，抱但目寄前入跪駐率擴(kuò)并不激理想促。寫(xiě)字屬樓市改場(chǎng)經(jīng)早營(yíng)狀赤況分沾析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置北京路155號(hào)附1號(hào)入住時(shí)間2000年年底總建筑面積29,438平方米寫(xiě)字樓面積17,280平方米層數(shù)地上25層、地下3層層高2.4米（凈）電梯配置4部美國(guó)全套進(jìn)口奧的斯電梯，與樓層比為0.16車位數(shù)57.6平米/個(gè)車位智能設(shè)施樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防連動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商紅塔集團(tuán)和香港玉成貿(mào)易有限公司管理公司昆明紅塔大廈有限公司租售策略只租不售租金水平120元/平方米·月（按套內(nèi)面積計(jì)算，含空調(diào)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)出租率95%入住沉企業(yè)躍：中桶國(guó)出勻口信胃用保僚險(xiǎn)公姐司云懇南分究公司央、澳閱大利真亞貿(mào)刷易委皮員會(huì)圣廣州匙代表傻處、預(yù)華為毯技術(shù)搶有限粥公司猾、歐永姆龍竊（中奏國(guó)）堤有限升公司直、摩堡托羅附拉（編中國(guó)茂）電涼子有殖限公槳司分皺公司帆、荷別蘭貿(mào)祥易促溝進(jìn)委凝員會(huì)丈昆明竄代表弦處、碗港龍稍航空標(biāo)公司濱昆明艙辦事責(zé)處、藏愛(ài)立址信（遣中國(guó)循）通客信有厚限公曉司、喬越南笑駐昆野明總愈領(lǐng)事樂(lè)館等典型托樓盤(pán)驚分析——紅塔蜓大廈汗依托桌成熟勒商圈懼及完掛善的幼配套夢(mèng)實(shí)現(xiàn)防高租壟金高傳入駐勞率寫(xiě)字搬樓市腰場(chǎng)經(jīng)騾營(yíng)狀塑況分駛析典型談樓盤(pán)緊分析——紅塔帝大廈鼻依托盯成熟裙商圈巷及完霉善的丑配套軋實(shí)現(xiàn)置高租源金高罩入駐尾率寫(xiě)字寨樓市衣場(chǎng)經(jīng)芽營(yíng)狀份況分猾析不同設(shè)管理屈模式翠下寫(xiě)雙字樓詳租金寫(xiě)分析——兩種則管理優(yōu)模式搬租金款下并貞無(wú)明秧顯區(qū)痕別，妥主要型由于露目前嚷客戶動(dòng)對(duì)物鑄業(yè)管戶理敏項(xiàng)感度殖不高妥，對(duì)雖顧問(wèn)贊式物序管缺郵乏認(rèn)湊識(shí)>目前蟻市場(chǎng)險(xiǎn)上大肺部以嫂直接歲管理累為主在，僅半少量靠顧問(wèn)睡模式市：如運(yùn)俊發(fā)沒(méi)中心框，星囑都國(guó)傳際總章部基商地；蔑俊發(fā)語(yǔ)中心耽與順踢城雙鴿塔相骨比，刺在租肌金上剃并無(wú)敞特別臘優(yōu)勢(shì)濟(jì)。主菜要由津于目秋前市嬌場(chǎng)上戒客戶糊對(duì)物型業(yè)管營(yíng)理敏鳴感度禮不高淘。另嚴(yán)外除供了俊燥發(fā)之競(jìng)外，槍其它宴實(shí)現(xiàn)笑高租矛價(jià)寫(xiě)暮字樓簽無(wú)一待例外鬼是直設(shè)管模委式。租金緞：90唐-1蜘10元/㎡物管女費(fèi)：5.兆8元/㎡入駐療率：萍約75安%租金筍：80跌-1釋20元/㎡物管賠費(fèi)：10元/㎡入駐耍率：看不到25仙%寫(xiě)字扣樓市朋場(chǎng)經(jīng)什營(yíng)狀乖況分別析不同群硬件晴配套區(qū)下寫(xiě)藝字樓龍租金完分析——寫(xiě)字琴樓電場(chǎng)梯配澆比與疏租金糧呈反膏比，變電梯挨比在75密00榮/1以下造最佳電梯命比與久租金嚼呈反不比關(guān)移系>從圖時(shí)表中勵(lì)可以成看出娃，當(dāng)背電梯溝比小畝于50蛾00：1時(shí)，斬其租慰金全脈部高哲于50元/平米棋。當(dāng)岸其電眨梯比偵超過(guò)70律00航-7聽(tīng)50擋0：1時(shí)，賞其租褲金低發(fā)于50元/平米緊。寫(xiě)字翁樓市尋場(chǎng)經(jīng)粘營(yíng)狀棄況分扁析不同獸硬件片配套司下寫(xiě)爺字樓冶租金顏分析——寫(xiě)字臭樓車響位比報(bào)與租棟金呈追反比良，車晝位比肆在20炕0/籍1以下鋤最佳車位琴比主續(xù)要集監(jiān)中在20纖0/銅1-疑40墳0/炭1>寫(xiě)字涼樓車券位比顯主要宅集中20婦0/吐1-眨40莊0/美1，車糊位比芳低于20歪0/初1大多敏為新腸建寫(xiě)梁字樓鉆，其柱租金拉相對(duì)擠也較稈高，繩當(dāng)車沸位比棗高于40再0/參1其租謀金相呢對(duì)較堤低。寫(xiě)字煩樓市探場(chǎng)經(jīng)成營(yíng)狀獸況分印析影響枕寫(xiě)字不樓租胡金關(guān)押鍵因講素分填析——地段跌、交盞通條秘件、織價(jià)位翠是首去要因愈素，拼對(duì)開(kāi)吳發(fā)商脈品牌孫及智和能化趣關(guān)注傻度低鐵，高才檔寫(xiě)架字樓臭發(fā)展米空間良大>從左趙表中夢(mèng)可以更看出敗，地稠段、進(jìn)交通孫條件卻、價(jià)腫格是務(wù)客戶濾首要句選擇陪因素掛，其濕次硬掘件設(shè)陳施、恩物業(yè)革管理俯質(zhì)量典及人勢(shì)氣占脅比較露高。>相對(duì)雄而言逝，客斃戶對(duì)丘開(kāi)發(fā)全商品紋牌、和智能畏化系才統(tǒng)關(guān)毅注度洋較低響。>目前科昆明圈市所盼有寫(xiě)童字樓突的整膨體優(yōu)鬼勢(shì)主賴要在君于地?fù)穸?、撥交通濃條件被、配瓦套設(shè)址施和權(quán)物業(yè)止管理滔。同累時(shí)也再可以健看到惠，這需些選該擇入刷住寫(xiě)費(fèi)字樓信的因劍素仍位處于轉(zhuǎn)對(duì)寫(xiě)彩字樓灣最初婆級(jí)的殼層次碼，因加此，嗎我們晃可以斬看到舅，在膝昆明晃開(kāi)發(fā)由高檔示寫(xiě)字躬樓巨獎(jiǎng)大的棍發(fā)展玻空間傅和需斥求空睡間。寫(xiě)字裹樓市兵場(chǎng)經(jīng)俘營(yíng)狀蒼況分學(xué)析>昆明降寫(xiě)字坦樓租薪金主辦要集日中在30賓-5泰0元/平方蜓米，犯新興松高端憑寫(xiě)字拾樓進(jìn)澇入帶竟來(lái)租鋒金兩丟極化居發(fā)展飾趨勢(shì).>近年繳來(lái)昆步明寫(xiě)免字樓扁入駐妄率及悟租金防均呈顧良性寸長(zhǎng)漲坊趨勢(shì).>中心各區(qū)寫(xiě)惹字樓綁市場(chǎng)速租金廉較穩(wěn)菌定集嗎中在30口-5斧0元/平米早，北前市區(qū)狗整體銅租金悉較高闖普遍斥高于50元/平米巴，南類市區(qū)筆參差調(diào)不齊.>寫(xiě)字敬樓客艘戶對(duì)幕物業(yè)播管理茂敏感肉度低.>地段臘、交霉通條繼件、紅價(jià)格燒及硬哄件配慚套是雅影響見(jiàn)寫(xiě)字肢樓租褲金的午關(guān)系南因素也；硬件靈配套炸中車畢位比垮在20訴0/高1以下熱為最慣佳，弄電梯蘆比在50百00草/1以下斃最佳籃；另?yè)芡鈱?xiě)度字樓捉外立波面、柳智能亮化、絲式配套敞設(shè)施且是影迫響租櫻金的朋重要求因素.小結(jié)Pa信rt昂3寫(xiě)字條樓租勺賃客桿戶分上析寫(xiě)字佛樓租風(fēng)賃客易戶分持析——從事征行業(yè)箏：租念賃客雷戶以IT行業(yè)棋為主尺，其窄次為籃文化拘廣告冶類及辨地產(chǎn)儀類行業(yè)裂分布垃以IT為主汁，其躲次為衰文化取廣告味類>上表店反映夜出客然戶以IT、廣徹告、陣貿(mào)易淺行業(yè)猛最多溝，其額次是公電子換和建選筑地汗產(chǎn)類,表明枕昆明司受經(jīng)焰濟(jì)大宜環(huán)境窯的影槍響下姥各行翼業(yè)投匯資呈孟穩(wěn)步軟上升別趨勢(shì)雜。寫(xiě)字宴樓租刑賃客卸戶分愛(ài)析寫(xiě)字減樓租絡(luò)賃客憐戶分忠析——行業(yè)折性質(zhì)鬼及規(guī)灣模：脖租賃敗客戶接私營(yíng)版企業(yè)岡為主刻，55后%企業(yè)樂(lè)為小震型企闊業(yè)租用惱寫(xiě)字躬樓客盲戶中森，以鍵私營(yíng)粉企業(yè)循占到競(jìng)絕大乓多數(shù)行，占54％的嚼比例翅；其申次是順國(guó)營(yíng)渾企業(yè)零和合女資企勁業(yè)，笛占到37％的略比例模；對(duì)霸外資計(jì)企業(yè)億吸引婦力度企不夠麗。另外抵，在儀客戶奪總量冤中，堂小型江企業(yè)正占有省相當(dāng)酸的比緊重，跌其次睛是中投、大阿型企星業(yè)，滴從客弟觀反甘映出能進(jìn)駐僑昆明倦的有引規(guī)模腰、實(shí)曲力的墻大、撈中型希企業(yè)歸相對(duì)沙于其攏他省株會(huì)城蜓市較褲少。寫(xiě)字們樓租假賃客饒戶分芬析寫(xiě)字銳樓租從賃客可戶分未析——租賃優(yōu)客戶府面積善需求軋：41遍%租賃袍客戶梢面積放需求啊在10猾0平米燦以下尖，其巖次為10險(xiǎn)0-洲15柏0平米凱占28察%此次負(fù)調(diào)查巨的樓冒盤(pán)中爐進(jìn)駐住企業(yè)坡的辦掘公面禽積基獅本都孤在15塊0平方偏米以跌下，趕其租汁用面姥積主墨要以野小型翼戶型穿為主敢流，損以小濁型企徹業(yè)為叉主；艱介于15呈0-漿25資0平米魄之間傳，占19％比猜例，被以中多型企矛業(yè)為稈主；鼓而辦醫(yī)公面母積超麻過(guò)25歲0平方欠米的茶企業(yè)奸比例線相對(duì)代較少井，占甚總數(shù)壇量的12％左居右，支這主詳要還遞是與決目前權(quán)昆明旁市的洗經(jīng)濟(jì)至大環(huán)宿境有菜關(guān)。寫(xiě)字恐樓租盆賃客貫戶分黨析寫(xiě)字悟樓客屑戶關(guān)焦鍵敏導(dǎo)感點(diǎn)炎分析——大部癥分客淹戶選稈擇以綢租為名主，餐寫(xiě)字啦樓售而價(jià)與弟租金顯最佳版比例密為7在未鉛來(lái)的物兩到攤?cè)暄?，有松超過(guò)90％的糕客戶榮還是換希望陵以租閑為主寶，他淚們認(rèn)北為寫(xiě)京字樓室的價(jià)基格仍彎然過(guò)穴高，訪寫(xiě)字遠(yuǎn)樓的移售價(jià)刮和年頭租金扭之間仁的比攏例在7左右塘可以州接受倆；低陡于7，客蜻戶傾米向于衡以租忌為主僻；高肉于7，達(dá)喚到8或10，客看戶傾河向于音投資恩自己驕的寫(xiě)許字樓礎(chǔ)。即可目客觀筑說(shuō)明藝?yán)ッ鲝U寫(xiě)字巧樓未比來(lái)的購(gòu)發(fā)展頌還是卵將從每以銷控售為媽主逐爆漸向府以持劍有性冶物業(yè)悔為主撿。以位付于昆灘明中消心區(qū)恒域的肯新興怕寫(xiě)字扯樓環(huán)喇球金死融為煩例，揀其均屋價(jià)約術(shù)為68否00元／M。年動(dòng)租金熔約為90聾0元／M，兩研者比汽例在7．5左右藍(lán)，仍從處于濕客戶柳希望途以租磚為主曬的象殃限。棗由于評(píng)環(huán)球群金融疫從各闖種外理部因齡素及態(tài)內(nèi)部招環(huán)境戴看，更可以宏將其豪歸類岡到昆萬(wàn)明的頌甲級(jí)慘寫(xiě)字快樓，橫因此疤以環(huán)昌球金索融在遭昆明枝寫(xiě)字絨樓市蹲場(chǎng)的胞地位森，其競(jìng)售價(jià)御與年歉租金覽間的污比例宿仍處私于以葵租為輸主的竟象限約。超過(guò)90英%的客橋戶希脈望以尚租賃杯為主寫(xiě)字筋樓租柿賃客來(lái)戶分本析>從客會(huì)戶性熔質(zhì)看追，大販部分哀為中膠小型飲私企是；租拘賃客范戶以IT行業(yè)炒為主足，其議次為童文化災(zāi)廣告局類及盞地產(chǎn)躍類；>購(gòu)買(mǎi)腎寫(xiě)字紡樓個(gè)佩人客遙戶中75你%為投科資，悶企業(yè)糠客戶魄以國(guó)捕企和恩私企按為主跡；>價(jià)格將、地阻段、砍硬件施設(shè)施唉檔次本及物拆管是拼寫(xiě)字拘樓客坡戶首境選幾同大關(guān)趟鍵因寇素；>購(gòu)買(mǎi)期客戶紀(jì)以常涉規(guī)投心資者鑄需求扁面積葉在20先0平米擁左右準(zhǔn)。小結(jié)Pa藍(lán)rt敵4寫(xiě)字括樓客工戶消類費(fèi)情屑況分株析寫(xiě)字堅(jiān)樓需陵求狀散況—消費(fèi)兔行為煉分析分布霸合理纖的寫(xiě)丘字樓京一般卵都有計(jì)低區(qū)晝、中扇區(qū)、胸和高恰區(qū)之沃分，竟部分訓(xùn)寫(xiě)字代樓有曾超高蠻區(qū)。翠我們撫針對(duì)溝不同陜類型定的公沉司進(jìn)村行分則析：針對(duì)精性客綱戶群獲及需喊求面爽積區(qū)旺間創(chuàng)業(yè)昏型成長(zhǎng)缸型拓展查型成熟獵型一般羨選擇券低區(qū)扭，面鋤積在20拌0㎡以下一般櫻選擇浮中區(qū)板，面曾積在20糕0-掩-6燥00頂㎡之間一般粥選擇淺中區(qū)廟，面犧積在60息0-鳥(niǎo)-1弱00憑0㎡一般斷選擇來(lái)高區(qū)枯或者臣超高濕區(qū)，樣面積鍬在10師00茶㎡以上寫(xiě)字餓樓客硬戶消貿(mào)費(fèi)情深況分送析消費(fèi)鞋者對(duì)籍寫(xiě)字漫辦公困物業(yè)逢的需套求情傳況六成嫌左右畏的單爐位未判來(lái)喜典歡選喝擇市戒中心貝區(qū)相移對(duì)純腹一些窮的寫(xiě)鹽字樓槳。消營(yíng)費(fèi)者憲對(duì)于蜂新辦傳公環(huán)委境的凍選擇榆，59酸%的喜逆歡市虹中心萌區(qū)的越寫(xiě)字舟樓，狡有63％的辮希望論是“移像華刻爾頓逆大廈效一樣滅的純哲寫(xiě)字壇樓”昏。寫(xiě)字侄樓客攀戶消飾費(fèi)情戴況分仿析消費(fèi)拌者對(duì)育寫(xiě)字血辦公饅物業(yè)低的需淹求情培況消費(fèi)愧者希廊望的侵寫(xiě)字疑樓形云式寫(xiě)字承樓客決戶消截費(fèi)情繡況分炒析消費(fèi)宰者對(duì)顧寫(xiě)字捐辦公袋物業(yè)眼的滿賄意度嬌情況49汪%的消辭費(fèi)者樓認(rèn)為例目前始辦公稅環(huán)境鍬的使編用滿磚意情戒況為右一般疏，接面近4分之添一的戰(zhàn)消費(fèi)霸者表坦示不雜滿意奸。洋消費(fèi)鹽者對(duì)償于目鞠前的帳辦公膝使用貸的滿腫意度閘評(píng)分先為60轉(zhuǎn).6，屬泡基本話滿意繞狀況競(jìng)。其傻中，緊不滿觸意的襯原因粘主要鑰是“膝目前兵的辦淋公面沈積太迎小”怪、“改隨著融人員墓的增螞多，辭越來(lái)井越不雪夠用譜”；撞滿意澡的原杰因有腳“目羞前環(huán)久境還扛不錯(cuò)千，不鋤想換捕”、阻“已途經(jīng)夠階用了禿”等陷等。皮認(rèn)為轉(zhuǎn)寫(xiě)字推樓一適般的散消費(fèi)速者比妄例將陷近50％。寫(xiě)字穩(wěn)樓客眠戶消茫費(fèi)情急況分躬析46將%的消鍬費(fèi)者齊對(duì)辦陳公寫(xiě)恨字樓蒼的附心屬配對(duì)套不押滿意槳，不兆滿意鬧的主課要原快因是星電梯恰和車醉位太像少；倍消費(fèi)畏者對(duì)接于目部前的岡辦公確配套叫設(shè)施糾（如葵電梯他、停應(yīng)車位濃、娛愈樂(lè)休裂閑配湯套等燦）表寄示不岸滿意萄的比側(cè)例高阿達(dá)44％，劑是最斷高的前，還豎有2%的表農(nóng)示非繪常不孝滿意抬，經(jīng)品過(guò)測(cè)滔算，啄綜合躺滿意胸度評(píng)礎(chǔ)分為55系.6，屬債整體危不滿都意狀關(guān)況。不滿意的集中原因滿意的集中原因辦公的配套設(shè)施不齊全,停車不方便一般對(duì)物業(yè)管理比較滿意.本樓電梯太少,車位太少

電梯故障泰多,商務(wù)配套不齊全

消費(fèi)扯者對(duì)砍寫(xiě)字但辦公榮物業(yè)津的滿栗意度替情況寫(xiě)字所樓客肢戶消錫費(fèi)情買(mǎi)況分濫析>目前策使用馳寫(xiě)字胳樓的羽用戶其、都愈偏好舊在中溝心區(qū)釋或中甜心區(qū)蛾附近甘辦公流。>喜歡那在純培寫(xiě)字炊樓內(nèi)有辦公晴。>對(duì)目考前寫(xiě)柔字樓異的用群戶對(duì)魔附屬企配套瓶設(shè)施擾不滿傘！小結(jié)Pa圓rt庭5寫(xiě)字勾樓市鋤場(chǎng)需送求特惕征項(xiàng)目央寫(xiě)字獻(xiàn)樓需范求特醋征購(gòu)買(mǎi)里意向扁：有17辭.4石%的受密訪群認(rèn)體愿泉意購(gòu)澡買(mǎi)本況項(xiàng)目劃寫(xiě)字游樓，31塑%受訪表者表事示視逐具體萄情況憐定?？傮w喘而言馬，項(xiàng)約目周橡邊區(qū)漆域消滿費(fèi)者瘋對(duì)本低項(xiàng)目芽寫(xiě)字井樓的揀需求組度約陵為48呼.4分。意向庸面積座：需染求群袍體對(duì)神本項(xiàng)降目寫(xiě)遭字樓融的意勾向面侮積主溉要集摸中在60榜-1陣00妄㎡和15洽0-構(gòu)20忍0爸㎡區(qū)間柔，平鼻均需艷求面朽積約跪?yàn)?1藝0.綱4㎡。寫(xiě)字集樓市獨(dú)場(chǎng)需民求特委征項(xiàng)目?jī)S寫(xiě)字斯樓需頓求特屠征意向途單價(jià)截：大汽部分浴需求杯群體榜的意跌向單欠價(jià)在10幫00首1-研15呢00但0元/㎡。平竊均需教求單粱價(jià)約關(guān)為13業(yè)00憤0元/㎡。意向偷租金育：大墳部分倍需求貪群體利的意躺向租王金在45典-6延0元/㎡撕/月，餅平均落意向劫租金書(shū)約為67嶺.3元/㎡言/月。寫(xiě)字蠶樓市機(jī)場(chǎng)需鬼求特淋征項(xiàng)目尊寫(xiě)字憑樓需覽求特坐征影響凡因素漠：大話部分暴需求乞群體播認(rèn)為平入住祝寫(xiě)字養(yǎng)樓的碑首要賓因素杠是寫(xiě)采字樓份的品明質(zhì)，亭交通素和未書(shū)來(lái)是港否有府大型熱品牌但企業(yè)喚入住廈也是碼考慮尤的重?cái)骋虿人?。?xiě)字溝樓市價(jià)場(chǎng)需蛙求特茄征生產(chǎn)掌型公順?biāo)究偹氩繃?guó)跪際貿(mào)催易房囑地產(chǎn)盲開(kāi)發(fā)帥咨詢宏科技筑等行踢業(yè)是謝昆明仙寫(xiě)字序樓的飛主要重客戶爬；隨著伸昆明什城市飼形象押的提偷升，慌特別辯是昆撈明在薪面向價(jià)東南纖亞地曾區(qū)重券要的把戰(zhàn)略族位置爐以及銳西部隔大開(kāi)丙發(fā)的跌深入演，國(guó)愿內(nèi)外將企業(yè)電將逐銹漸進(jìn)蝴駐。另外硬，作夏為云峰南省虎唯一顧的中榆心城骨市，扶州市煉企業(yè)拘在昆勿明設(shè)柏立總真部的俊需求伏，昆霸明本更地私姿營(yíng)企詠成長(zhǎng)氣的需就要，頌都加雕大了聯(lián)對(duì)甲棟級(jí)高床檔寫(xiě)急字樓質(zhì)的消預(yù)費(fèi)支掠撐。寫(xiě)字膛樓市掉場(chǎng)需陳求特院征區(qū)域閃內(nèi)居謹(jǐn)民對(duì)位項(xiàng)目斬周邊荷區(qū)域缸認(rèn)同水度一濤般；購(gòu)買(mǎi)綱寫(xiě)字套樓意松向面確積呈悲現(xiàn)兩邊個(gè)極迅端，挪建議熱本案梳做大裳層平蒜面，料優(yōu)化腫分割導(dǎo)形式含，利溜于銷語(yǔ)售。寫(xiě)字搜樓平環(huán)均需車求面研積在11騰0㎡左右軌，平粒均意碗向單對(duì)價(jià)為1.態(tài)3萬(wàn)元/㎡，預(yù)濃計(jì)到晚本案晚入市旦之時(shí)個(gè)，物比業(yè)價(jià)墊值還摔將有自所增年長(zhǎng)。>對(duì)寫(xiě)芳字樓翠的品籮質(zhì)及垂大公松司品甩牌效窩應(yīng)是座投資孔者較洲為關(guān)漢心的各兩個(gè)自因素赤。小結(jié)Pa少rt斷5昆明養(yǎng)寫(xiě)字開(kāi)樓供寬應(yīng)情梢況項(xiàng)目功能配比體量配比世紀(jì)廣場(chǎng)一期工程為B、C兩區(qū)，共22層，B、C區(qū)一至五層為裙樓，將五幢塔樓連接為一體，B、C區(qū)均為地上20層。其中一至五層為商場(chǎng)，6層以上為住宅和公寓，地下二層，為車庫(kù)，設(shè)備機(jī)房，庫(kù)房和管理用房商住兩用，設(shè)計(jì)為住宅戶型，但基本為辦公為主。柏聯(lián)廣場(chǎng)1—6層大型商業(yè)，7層會(huì)所，地上8-15層A座寫(xiě)字樓，B座住宅商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓都有，不過(guò)住宅仍有大部分用作辦公佳華酒店廣場(chǎng)雙塔樓大型高層建筑綜合體，分為A座、B座和C座。A座為五星級(jí)酒店，37層，147米高；B座為5A級(jí)寫(xiě)字樓，27層；C座為商業(yè)配套，7層。酒店、寫(xiě)字樓和商業(yè)的結(jié)合。三者互相作用，功能及客戶互補(bǔ)。環(huán)球金融19層，全部為寫(xiě)字樓純寫(xiě)字樓，下商業(yè)上寫(xiě)字樓北辰財(cái)富中心這個(gè)項(xiàng)目有住宅、商業(yè)及寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓部分1層商業(yè)，2層物管中心，3-29層為辦公用住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓結(jié)合，但功能區(qū)分。順城順城雙塔、住宅、商業(yè)、公寓公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓之間功能區(qū)分但互惠性明顯。隨著己寫(xiě)字恢樓的裹發(fā)展司，其敬功能直配比上發(fā)生倚較大尿變化，冤功能助間逐獅漸豐爺富且碼配套堅(jiān)互利析性增膝強(qiáng)。寫(xiě)字歇樓供睬應(yīng)情匙況序號(hào)寫(xiě)字樓名稱地址等級(jí)類型開(kāi)發(fā)商建成時(shí)間租/售價(jià)格總層數(shù)建筑層高總建筑面積(㎡)電梯數(shù)量品牌車位數(shù)量車位租金物管公司物管費(fèi)用其他配套情況1志遠(yuǎn)大廈青年路389號(hào)高寫(xiě)字樓云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)2000年40-60元/㎡28層3.3——4三菱地上30個(gè)，地下70個(gè)500元/月志遠(yuǎn)物管5元/月/㎡7樓設(shè)有員工餐廳2環(huán)球金融五華區(qū)武成路25號(hào)藝術(shù)劇院旁高寫(xiě)字樓城建股份、永安地產(chǎn)2006年60-75元/㎡19層3.5229554富士通180個(gè)（立體車庫(kù)）包月500元城建物管4.26元/㎡智能化寫(xiě)字樓3丹彤現(xiàn)代城白云路548號(hào)中寫(xiě)字樓云南丹彤集團(tuán)2002年30元/㎡25層330003—320120元/月白家盛物管2.6元/㎡——4頤高數(shù)碼廣場(chǎng)北京路延長(zhǎng)線高寫(xiě)字樓頤高集團(tuán)2005年45元/㎡21層4.2210004富士通150（地下）300元/月從眾物業(yè)3.5元/月/㎡智能化寫(xiě)字樓5福林廣場(chǎng)寶善街中商住昆明福林房地產(chǎn)2003年45元/㎡28（6-26層）4.2552144三菱1685元/小時(shí)每輛，室外超時(shí)加5元/小時(shí)，室內(nèi)超時(shí)加1元/小時(shí)福林創(chuàng)世物業(yè)管理3元/月/㎡地上1－5層為群樓商場(chǎng)，四層為餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，五層為會(huì)所，設(shè)新聞發(fā)布中心及大、中、小型會(huì)議室6世紀(jì)廣場(chǎng)南屏街88號(hào)中商住盤(pán)通屋業(yè)有限公司2000年35-40元/㎡22層（4棟）3.51750003（每棟）三菱550500元/月世紀(jì)物業(yè)管理公司2.5/㎡設(shè)有公共會(huì)議室（可容納60－80人）、健身中心、羽毛球室、乒乓球室，群樓為商業(yè)廣場(chǎng)7弛宇大廈北京路605號(hào)低寫(xiě)字樓立龍地產(chǎn)1998年35－38元/㎡23層3.5250002三菱38個(gè)無(wú)鵬盛物業(yè)2.0元/㎡無(wú)8建設(shè)大廈北京路與金碧路交匯處低寫(xiě)字樓城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司1995年28－35元/㎡21層3.5212203三菱50個(gè)無(wú)春苑物管有限公司2.1元/㎡·月三樓建設(shè)銀行食堂（不對(duì)外）/21樓設(shè)快餐店；建設(shè)銀行9集大廣場(chǎng)人民東路延安醫(yī)院旁中商住云南融瑞房地產(chǎn)2000年30-35元/㎡32層3235605三菱200300元/個(gè)·月恒美佳物業(yè)商業(yè)2.5元/㎡，住宅1.8元/㎡群樓為沃爾瑪超市10銀海國(guó)際公寓北京路高商住銀海地產(chǎn)2003年30元/㎡32層3446008三菱225個(gè)地下車位已全部出售（約20萬(wàn)/個(gè)），地上150元/月銀海物管2.8元/㎡·月中信銀行、建設(shè)銀行；負(fù)一層設(shè)有餐廳及休息區(qū)11北辰財(cái)富中心北京路延長(zhǎng)線高寫(xiě)字樓城建股份2007年60元/㎡29層3.3293224富士通580個(gè)滿半小時(shí)3元，以后每增加1小時(shí)加收1元城建物管3.5元/㎡·月設(shè)有商業(yè)廣場(chǎng)12銀座office北京路延長(zhǎng)線中寫(xiě)字樓住佳房地產(chǎn)2002年35元/㎡；5000元/㎡11層3