房地產(chǎn)市場調(diào)查與投資決策方法青島

房地產(chǎn)市場調(diào)查與投資決策方法二零一三年一月第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查一、概述房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、營銷策劃的前提和基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的起點，并且貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，是企業(yè)營銷活動中的重要組成部分。第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查本章主要介紹房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、主要的調(diào)查方法和特點，房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容以及房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟。理解房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)涵，首先要理解房地產(chǎn)市場調(diào)查的地域性。還要把握房地產(chǎn)市場調(diào)查的廣義性。第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的定義房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的調(diào)查對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理和分析，通過對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，最終為企業(yè)經(jīng)營決策，特別是營銷決策服務(wù)。理解房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)涵，首先要理解房地產(chǎn)市場調(diào)查的地域性。還要把握房地產(chǎn)市場調(diào)查的廣義性。

第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查

狹義的市場調(diào)查----通常是指以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。

廣義的市場調(diào)查----指商品或勞務(wù)從生產(chǎn)到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)，做系統(tǒng)的收集、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。潛在市場。第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查

（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的特征

1、調(diào)查對象具有特殊性。

2、調(diào)查方法具有自身的鮮明特色。(多樣性和復(fù)雜性)3、服務(wù)對象既有階段性也有全程性。(房地產(chǎn)市場調(diào)查既包括研究購買者的心理或行為這一核心階段，更包括為企業(yè)經(jīng)營全過程服務(wù)。房地產(chǎn)市場受宏觀政策、自然環(huán)境等系統(tǒng)性的風(fēng)險影響比較大.(從宏觀的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域市場、市場需求、消費者行為……找出項目開發(fā)經(jīng)營的最佳模式。)第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查

（三）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法

房地產(chǎn)市場調(diào)查按調(diào)查對象總體選擇方法的不同，可分為普查、重點調(diào)查、典型調(diào)查和抽樣調(diào)查。一般競爭性物業(yè)調(diào)查或較小范圍內(nèi)的區(qū)域調(diào)查，可以采用普查的方式。對于較大區(qū)域范圍，或者全市甚至全國房地產(chǎn)市場，通常采用重點調(diào)查、典型調(diào)查或抽樣調(diào)查的方式。第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查抽樣調(diào)查是指采用科學(xué)抽樣方法，從總體中抽取一部分個體進行調(diào)查，進而推斷總體的一般性結(jié)論的方式。抽樣調(diào)查又分為隨機抽樣調(diào)查和非隨機抽樣調(diào)查。文案調(diào)查不受時空限制。第一章房地產(chǎn)市場調(diào)查（四）房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點1.內(nèi)容廣泛

;2.針對性很強

;3.方法多樣

;4.結(jié)果具有一定的局限性。

第一旗章連房地嶼產(chǎn)市掉場調(diào)姐查三、蜘房地鄰產(chǎn)市抬場調(diào)慕查的在基本到職能（一凍）房費地產(chǎn)寶市場趴調(diào)查纏的基腿本職爛能1、有估利于撒房地遮產(chǎn)企胳業(yè)不思斷發(fā)恥現(xiàn)新煩的市敏場機誓會。2、有翼利于裕房地躺產(chǎn)項沃目的盤正確漁定位柱。3、有別利于般房地窮產(chǎn)企沙業(yè)制冷訂出洞可行耍的策截劃方賊案。4、有爛利于鎖房地速產(chǎn)企井業(yè)開四發(fā)新沸產(chǎn)品喚。第一辟章宅房地四產(chǎn)市口場調(diào)株查（二吉）市額場調(diào)膛查在克房地會產(chǎn)項息目中倘的應(yīng)刑用1、投耕資開來發(fā)前慢期（1）宏逝觀形扒勢判無斷（2）項約目前墓期定釘位--徒--①總體醋市場筆和典專型項匹目分粘析;②區(qū)域朽市場蟲分析;③競爭尾項目芽分析之。（3）消廚費需奮求趨費勢研梳究（4）品均牌研盟究葉。第一正章牽房地范產(chǎn)市慚場調(diào)撓查2、開俗發(fā)建承設(shè)中牽期（1）消破費需主求研處究（2）競籮爭項刊目研行究（3）項晝目產(chǎn)化品定考位（4）產(chǎn)策品測釋試研竄究噸。第一演章亡房地多產(chǎn)市勸場調(diào)麗查3、銷村售管譯理后蔽期（1）樓浸盤媒坑體宣槽傳分謝析（2）銷節(jié)售現(xiàn)妻場研飄究（3）銷竟售監(jiān)印測研插究（4）業(yè)柴主滿恩意度動研究機。第一站章懸房地蟻產(chǎn)市供場調(diào)背查四、房地爐產(chǎn)市駝場調(diào)弓查的鎖主要脾內(nèi)容（一刮）房挽地產(chǎn)糧宏觀薯環(huán)境授調(diào)查引；（二冊）房政地產(chǎn)沒區(qū)域帶環(huán)境童調(diào)查懼；（三車）房胃地產(chǎn)秀市場五需求夾和消取費者凍行為扯調(diào)查織；（四兵）房喇地產(chǎn)撈營銷緒組合勇情況睜調(diào)查饑；（五演）房星地產(chǎn)墊市場闖競爭嘉情況限調(diào)查插。第一鍵章膠房地豬產(chǎn)市梨場調(diào)聲查五、悔房地眠產(chǎn)市脹場調(diào)叔查的逝主要廳步驟房地駱產(chǎn)市紹場調(diào)昌查是記一次獎有組辰織、諷有計復(fù)劃的劉行動聲。其統(tǒng)步驟衡一般割有調(diào)掛查準(zhǔn)艷備、保調(diào)查冶實施傳、市職場分坊析、霉撰寫編報告4個階污段。崖一項漁房地號產(chǎn)市側(cè)場調(diào)辣查工榮作至抓少要嫩設(shè)計麥以下4種調(diào)輔查表磨格：第一慰，當(dāng)洞地房拒產(chǎn)資概源統(tǒng)辰計表;第二已，房羨地產(chǎn)醋出租籃市場跡統(tǒng)計各表；第三育，房貴地產(chǎn)肯出售租統(tǒng)計層表；第四蹤蝶，房絡(luò)地產(chǎn)頭個案帶市調(diào)茅分析炎表。第二掉章張房地扶產(chǎn)市決場抽殲樣調(diào)奶查一、者概述本章幕主要暮講述言房地傭產(chǎn)市痰場調(diào)龜查中句的抽災(zāi)樣問副題，賣包括獨抽樣振的相峰關(guān)概驚念、候隨機饑抽樣敏與非拖隨機抬抽樣哥調(diào)查傳技術(shù)虎、抽飯樣誤幟差的鑄計算銅以及型樣本鏈量的山確定興方法逗。第二謀章榜房地鹽產(chǎn)市袖場抽殲樣調(diào)閉查二、胞抽樣抖調(diào)查蜻的基逢本知狼識（一解）抽詠樣調(diào)挽查的呼相關(guān)脅概念1、總片體與財總體妖單位2、標(biāo)舞志與揀指標(biāo)3、樣感本與單抽樣樣本子是抽閑樣總繪體的嫁簡稱得，指宗從總錘體中翠抽選要出來爬作為云直接沙觀察習(xí)對象紛的全父部單尤位。軍在抽憲樣調(diào)閘查中斬，樣斬本單唐位要災(zāi)有一店定的抹數(shù)量嗓才能慮保證動抽樣順資料獄的準(zhǔn)砍確性店。一類般來慣說，雁樣本準(zhǔn)單位醋數(shù)達湖到或慮超過30個稱窗為大學(xué)樣本料，30個以族下稱超為小肯樣本日。4、抽矛樣調(diào)講查第二值章傍房地烘產(chǎn)市去場抽塊樣調(diào)條查（二消）抽價樣調(diào)估查的扯特點抽樣媽調(diào)查湖最主溫要的尖特點界在于傲其應(yīng)木用了要科學(xué)道的調(diào)罪查方遇法，蹦在總括體中壺抽取震具有慕代表便性的僻調(diào)查悅對象備進行塌調(diào)查閑，克殿服了牧普查暫的組磚織困層難和勤費用恒高、屯時間聰長的型缺點攀，也輕克服剃了傳削統(tǒng)調(diào)秀查方駁法（冰如重奔點調(diào)李查、寄典型永調(diào)查貼）的續(xù)主觀嶺隨意廊性和保樣本滴代表繳性不拆強的燃弱點谷，具障有較賓強的歌代表穩(wěn)性和點科學(xué)齒性，已是比庭較客全觀的弊一種蜓調(diào)查鮮方法巖。第二墳章枕房地園產(chǎn)市酬場抽長樣調(diào)蠅查1、抽悔樣調(diào)蒜查的頂優(yōu)點（1）時撐間短敬、收被效快技。（2）質(zhì)罰量好杠、可呢信度請高。（3）省腹費用杯、易床推廣蕉。第二降章扎房地瞧產(chǎn)市推場抽蓬樣調(diào)邊查2、抽要樣調(diào)號查的甲不足存在牽抽樣蝦誤差姻，這檢無疑話會影變響抽撿樣調(diào)梢查的鼠正確播性。第二僅章些房地塞產(chǎn)市肢場抽宴樣調(diào)她查（三餐）抽陳樣調(diào)哀查的姜程序1、確馬定總項體2、個錦體編疑號3、選致?lián)駱觾杀?、實胞施調(diào)休查5、測叢算結(jié)聞果。第二負章躍房地蒼產(chǎn)市際場抽趕樣調(diào)喂查（四赴）隨秒機抽舌樣技饅術(shù)1、隨減機抽房誠樣的架分類（1）簡碧單隨剝機抽航樣簡單年隨機覽抽樣此，是量指對凍調(diào)查辦總體淚不做事任何界分組隸、劃秒類、扔排序蠢等先總行工近作，謀完全餓按照稅隨機損原則儉抽取鏡樣本濫。第二剃章氣房地別產(chǎn)市嚼場抽劑樣調(diào)蘭查①抽顫簽法先對練總體N個抽億樣單乎位分凝別編牧上1-儉-N的號艱碼,再制羊作與收之相添對應(yīng)勤的n個號舍簽并惑放進衛(wèi)一個田容器王內(nèi)，閃充分樂搖勻四后，撓從中喜抽出n個號川簽，脹與抽極中號蹲簽號爸碼相愛同的n個單穿位即威為抽顛中的漢單位洽，由蛛其組厭成簡影單隨懂機樣納本。具體坑的抽弱簽方柄法有本兩種?。喊淅ㄈ穗[工抽潑簽法而和抽塔簽機材抽取廣法。第二忘章踐房地撓產(chǎn)市遵場抽本樣調(diào)響查②隨縱機數(shù)逝表法又稱晃隨機背號碼席表、葵亂數(shù)非表；懂使用納隨機卸數(shù)表絕的數(shù)瀉字應(yīng)憑該不飾受任膛何限薪制，卻可以接任意括指定堡一個疤數(shù)字襲。第二陳章途房地趣產(chǎn)市筆場抽鍛樣調(diào)月查（2）分挨層隨療機抽蔥樣分層得隨機妨抽樣浸，是師指先狡將總組體單嘴位按剛其屬物性特痕征分籮為若比干層付次，鐮層與抱層之伶間差紛別較催大，渾層內(nèi)貓各單士位情徹況類賽似，擺然后獨再從腐各層江內(nèi)抽允取樣進本。分層飲時要棋注意灘：一是醉堅持治“窮想舉互周斥”綱的原要則；二是買知道卵各層午單位蜜數(shù)目睜及占鹿總體慨的比錢重；三是年分層封不宜據(jù)過多劈燕。第二串章跟房地衣產(chǎn)市旁場抽販樣調(diào)象查分層擋隨機勵抽樣還要計算摧各層辭調(diào)查晃單位晚占總亡體比茶例，廚并求略出各貝層樣隆本數(shù)糠，其椒公式愉為：各層凈應(yīng)抽斑取樣翅本數(shù)=樣本帽容量×(各層跨調(diào)查停單位躲數(shù)÷總體啦數(shù))第二冒章姐房地帝產(chǎn)市魔場抽陳樣調(diào)朵查（3）分珍群隨料機抽曲樣（4）多敲階段胖隨機旗抽樣多階劇段隨激機抽撒樣，鉗是指舊把從計調(diào)查粱總體憐中抽攻取樣嘩本的仿過程亮分成兩個捧或兩竟個以稼上階段巨進行樂抽樣偏的方川法。（5）等隸距隨觀機抽界樣等距燒隨機歪抽樣狂，又娛稱系語統(tǒng)隨唐機抽粒樣。毫是指側(cè)將調(diào)平查總鉆體單端位按每照一釘定標(biāo)蕩準(zhǔn)有湯序排徹列，芒編上銷序號情，根其據(jù)抽士樣距維離從腐總體未單位稿中抽罰取樣起本。第二輕章羞房地蠟產(chǎn)市芒場抽狂樣調(diào)顆查2、隨管機抽柱樣的平優(yōu)缺暑點（1）隨味機抽抽樣的勾優(yōu)點①不群帶任最何偏態(tài)見；②能夠剩計算僚調(diào)查夕結(jié)果蜂的可梢靠程啊度；（2）隨渾機抽匙樣的停不足①對狗所有窗抽樣滋樣本扶都平攤等看陰待，嗽難以慚體現(xiàn)哥重點擇；②抽花樣范乘圍比碼較廣壘，所洲需時巧間長顯，參連加調(diào)幟查的鑼人員跌和費秩用多醉；③對籠抽樣膝人員尺和資蟲料分壯析人答員要銀求比卷較高田，。第二謊章扮房地乎產(chǎn)市膏場抽薄樣調(diào)凍查（五樸）哄非隨宋機抽之樣技辰術(shù)非隨暖機抽芬樣技耗術(shù)，為主要押包括歇便利激抽樣料、判沖斷抽校樣、晚配額傾抽樣寫和雪歡球抽伯樣4種。因為遲用配篩額抽借樣法藝抽取藍樣本慚，不手至于殺偏重辮某個串單一唇特征勒而忽棕視其認他重湯要特程征，冶符合膚調(diào)查獄目的津要求孩，從防而使龜配額惰抽樣灣法在填房地看產(chǎn)調(diào)鳳研中當(dāng)?shù)靡岳鑿V泛浮應(yīng)用來。第二脫章悄房地艇產(chǎn)市尾場抽殃樣調(diào)草查（六增）抽蠻樣誤槍差與立樣本做量抽樣剪誤差哈又稱饞為可鳴控制匠誤差本。抽樣狠誤差濾是指爺在采慨用隨豪機抽瞧樣技隙術(shù)，舟由調(diào)蓮查結(jié)頂果推撲算總圾體時臨，預(yù)買先能互算出予來的泛誤差橫，即弟平均掌誤差愛，通崇常用史符號μ表示集。第三曲章荷投資楚決策一、臥概述最為楚重要主的決姻策，寬因此孝我們常常說妖：投母資決悼策失便誤是懸企業(yè)染最大熊的失童誤，牌一個侍重要刷的投符資決狠策失工誤往蛋往會鴿使一叢個企經(jīng)業(yè)陷葛入困杠境，彈甚至破產(chǎn)。財務(wù)倒管理的一伯項極綢為重糖要的秋職能絮就是慰為企喂業(yè)當(dāng)找好參而謀把潮好投解資決悠策關(guān)。第三柔章奸投資磁決策投資駝決策陰分為--及--票--宏觀讓投資追決策、中毯觀投宋資決群策、微觀啄投資存決策新三部虹分。第三鋸章年投資袋決策二、投資謝決策援的特率點（一貌）針對員性；（二勸）現(xiàn)實峽性；（三輛）擇優(yōu)京性；（四閑）風(fēng)險喇性。第三寬章羽投資脅決策三、投資忠決策仙的意芬義（一真）一般專要占東用企眼業(yè)大異量資港金；（二榮）將對少企業(yè)腦未來曠的現(xiàn)金循流量產(chǎn)生笨重大鈔影響；（三勾）很多甜投資棒的回望收在譜投資己發(fā)生劈燕時是依不能條確知駱的；（四味）代價凈很大；（五弱）對企臨業(yè)實隆現(xiàn)自補身目鉗標(biāo)的零能力球產(chǎn)生刷直接懶影響。第三狠章捎投資志決策四、投資輝決策豆的一沖般方踢法投資斷方案度評價昆時使側(cè)用的鑰指標(biāo)弊分為貼現(xiàn)異指標(biāo)和非貼妙現(xiàn)指冬標(biāo)。貼現(xiàn)浪指標(biāo)漆是指東考慮驕了時鳥間價聞值因芒素的駐指標(biāo)沸，主省要包逆括凈現(xiàn)被值、現(xiàn)值叢指數(shù)、內(nèi)含遙報酬碰率等。非貼嫌現(xiàn)指刮標(biāo)是鍛指沒昆有考歲慮時逢間價礙值因甜素的升指標(biāo)猾，主布要包踏括回收炊期、會計掏收益鏈期等。采相應(yīng)針地將夸投資孕決策麥方法害分為農(nóng)貼現(xiàn)狐的方櫻法和生非貼惱現(xiàn)的逗方法林。第三局章貨投資澆決策五、投資譽決策去的九大評價苦指標(biāo)（一離）評價蕩指標(biāo)省常用努投資嬌評價后指標(biāo)企的計國算示璃例（二談）凈現(xiàn)黑值曲第線——凈現(xiàn)成值與山貼現(xiàn)跟率的指關(guān)系（三克）獨立瘦項目——獨立火項目斑之間亭的比毫較分孝析（四營）互斥政項目——互斥燦項目尼之間寫的比洗較分泛析（五罵）多重IR瓣R——多重鬧內(nèi)部炊收益微率的示捕例分芹析（六狂）MI請RR函數(shù)——修正社內(nèi)部牙收益東率的計圍算（七猶）經(jīng)濟引年限——不同窯經(jīng)濟觸年限宏項目糾之間娛的比鋤較（八郊）新建客項目飛的評礙價——新建框項目余的現(xiàn)坦金流彩量測津算和筍評價（九烘）更新降項目扔的評翼價——更新懷項目尤的現(xiàn)副金流歲量測默算和只評價第三副章知投資狗決策六、企業(yè)險投資萍決策總的程造序（一典）確技定投留資目姿標(biāo)；（二提）選呀擇投擺資方攏向；（三穴）制杏定投漁資方細案；（四撈）評哥價投閃資方柜案；（五震）投音資項萬目選朵擇；（六）反饋鉤調(diào)整大決策怎方案賀和投獎資后毀的評價。第四柳章賀房地笑產(chǎn)投旺資決魯策一、竊概述房地落產(chǎn)由這于其襪空間是的固烘定性踐特征養(yǎng)，建怒設(shè)具抽有周扔期長煉、占醬用資零金量員大的煉特點腐，還雄關(guān)系崗著人船民的雞基本睬需要欄和生慘活質(zhì)面量的網(wǎng)提高禮，又甲關(guān)系釘著經(jīng)槍濟發(fā)腹展和協(xié)城市趕建設(shè)魔，它枝的總乒量水氧平、就結(jié)構(gòu)刻狀況伯、空澤間布鄉(xiāng)豐局和紋時間捧安排竟均十徒分復(fù)純雜。緞必須他與社戶會所最擁有下的人來力、檔物力孕和財他力相擁適應(yīng)總。這歡些情拖況都突決定偶了必免須重墳視房姐地產(chǎn)精的投蹤蝶資決新策。第四銀章究房地捕產(chǎn)投役資決喚策房地尿產(chǎn)投忙資決介策的奔科學(xué)添水平丸直接裝表明伯了一鄭國或利一個飄地區(qū)蓮房地熟產(chǎn)業(yè)肝和房攻地產(chǎn)唱市場窩發(fā)育宵的成楚熟程尺度。第四哥章西房地辮產(chǎn)投孟資決才策二、露房地軌產(chǎn)投肉資決寄策概墊念所謂涉房地扔產(chǎn)投線資決使策，神是指袖對擬偷建房宜地產(chǎn)鄭投資劉項目爹的必財要性谷和可跡行性兄進行牙技術(shù)攤經(jīng)濟型分析質(zhì)，對扁可以花達到洞目標(biāo)摸的不庸同方扇案進織行比熊較和支評價哀，并舉作出愁判斷汗，選尼擇某溫一方刪案的般過程鹽。第四等章懼房地魄產(chǎn)投習(xí)資決挽策三、房地跳產(chǎn)投銀資決絹策的燙類型（一公）按桐決策互影響刺的時蠟間長裂短，給可以告分為暫長期扭決策杠和短楊期決鄰策；（二害）按襪決策棵的重醋要性蜻，可幼以分沫為戰(zhàn)淘略決壩策、眠戰(zhàn)術(shù)斑決策省和業(yè)虎務(wù)決獎策三心種；（三遭）按仔房地權(quán)產(chǎn)投芬資決貍策問脫題的伏重復(fù)俯程度冶，可反分為僻程序苦化決迫策和咬非程木序化唯決策度兩種賴；（四忘）按裁決策校問題健的可皮控程店度分聞，有史確定澆型決溫策、頑非確割定型濤決策躬和風(fēng)闖險型互決策林。第四膊章階房地袍產(chǎn)投享資決啟策四、襲房地虹產(chǎn)投張資決逃策的酷定性在、定驗量決鴉策法（一足）定鳥性決遵策法定性的決策咱法又奇稱主告觀決多策法骨，是臺指在活決策張中主臣要依衰靠決初策者并或有不關(guān)專翼家的陷智慧少來進患行決丹策的障方法期。定性第決策宏方法眠有很夸多種亂，常喝用的頂有經(jīng)和理人傅員決肌策法毀、專薄家會皂議法逮、頭誓腦風(fēng)府暴法景、德朽爾斐蹤蝶法等搜，其守中德慕爾斐扛法（De愧lp濁hi得t故ec喝hn旨iq煎ue）是句最具墾代表哈性的領(lǐng)方法論。第四佛章勵房地該產(chǎn)投拍資決棒策德爾餃斐法逗實施重過程（1）擬單定決筐策提紅綱；（2）選盲定決張策專寨家；（3）征障詢專牲家意妥見；（4）修蘿改決彈策意南見；（5）確策定決擔(dān)策結(jié)社果。第四豆章葵房地秤產(chǎn)投濃資決粒策德爾網(wǎng)斐法脾特點匿名彩性攀、反勸饋性全、響收斂墓性療。第四司章接房地竊產(chǎn)投井資決革策（二屠）定雁量決遲策法定量闊決策原法(Q沒ua址nt嗚it雅at狗iv披e決De累ci短si紫on雷M鞋et改ho猴d)主要際是運泳用數(shù)櫻學(xué)模珍型和艙電子垃計算打機解氧決決棚策問劣題接。第四辰章泄房地幣產(chǎn)投魔資決衫策1、定量脊分析繭過程朗五步隔驟：（1）確棕定投辟資決傻策目惱標(biāo)及輝衡量仍效果猾指標(biāo)膀；及（2）提厘供達未標(biāo)的哨各種或方法犧