商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展工作要點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展工作要點(diǎn)發(fā)展工作，集中了資金計(jì)劃、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)模式、以及規(guī)劃招商成本營(yíng)銷的定位等企業(yè)核心思想。

在房地產(chǎn)行業(yè)里，發(fā)展業(yè)務(wù)都是所有企業(yè)最為重視的核心基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)，因其項(xiàng)目盈利模式和運(yùn)營(yíng)模式的獨(dú)特性和模式化，從而對(duì)項(xiàng)目選址、規(guī)劃和拿地模式，有其特有的專業(yè)要求和運(yùn)作模式。

工作要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展一、項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)二、研究決策基本方法三、項(xiàng)目拿地操作流程四、怎樣做好發(fā)展工作工作要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作1、只選擇適合做商業(yè)的項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是以形成持有物業(yè)為目的，所以只選擇可以做商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目。2、主要在100個(gè)目標(biāo)城市中發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該首選在大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口、社零總額為主要指標(biāo)，輔以職工工資、人均儲(chǔ)蓄、生活用電指標(biāo)加以修正，再加上一批戰(zhàn)略性城市選擇。項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作3、重點(diǎn)選址在核心大城市和城市核心地段——“地段決定論”在商業(yè)地產(chǎn)中尤為重要?！蟪鞘?、城市核心地段是稀缺資源，必須及時(shí)迅速地占領(lǐng)。這樣的項(xiàng)目?jī)r(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于小城市以及新區(qū)項(xiàng)目的價(jià)值?！x址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。4、周邊必須擁有足夠的人口規(guī)模——常住人口地塊周邊半徑3km常住人口30萬以上，同時(shí)，最好半徑5km常住人口50萬以上。以上人口強(qiáng)調(diào)為“常住人口”，因?yàn)檫@些人群才是消費(fèi)人群，游客、打工者、過路者都不是穩(wěn)定的消費(fèi)群。

“人多”是必要條件，房?jī)r(jià)、購(gòu)買力等，不是主要條件！——對(duì)于城市副中心、新中心項(xiàng)目須非常謹(jǐn)慎，必須具備人口規(guī)模，周邊必須成熟。例如，經(jīng)過地塊四至的公交車自然形成量至少10條線路以上。5、交通條件——地塊可視性、可達(dá)性強(qiáng)，交通匯集、便捷、通暢；——周邊無高架、隧道、綠隔、河道、擋墻、限行等阻礙商業(yè)活動(dòng)的硬傷；項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作6、地塊尺度——商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊的標(biāo)準(zhǔn)尺度約為（300～400）×（160～180）米。——地塊必須有足夠的沿主街道展示面（300米以上）；最好有兩邊沿主路；用地形狀完整，尺度方正、比例恰當(dāng)。——尺度一般都超過城市控制性詳規(guī)切分地塊的習(xí)慣，往往需要進(jìn)行規(guī)劃溝通，取消把地快分割太小的次級(jí)道路。

基于商業(yè)綜合體的尺度，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完整的城市綜合體，200畝左右是較好的選擇。項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作7、用地性質(zhì)

城市綜合體的功能內(nèi)容包括商業(yè)、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質(zhì)有商業(yè)用地、商服用地，也有綜合用地、住宅用地等，應(yīng)爭(zhēng)取最長(zhǎng)的使用年限。隨著各地對(duì)商用辦公物業(yè)分割銷售、使用的限制，須盡量避免配設(shè)40年產(chǎn)權(quán)的soho產(chǎn)品，要盡量爭(zhēng)取配設(shè)70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作8、規(guī)劃條件

（1）商業(yè)地產(chǎn)的核心條件性指標(biāo)：覆蓋率（建筑密度），是商業(yè)地產(chǎn)最重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分至少60％，最好70％；多地塊大規(guī)模綜合體項(xiàng)目（例如總用地面積達(dá)200畝）平均覆蓋率也應(yīng)50％以上。（2）商業(yè)地產(chǎn)的核心條件性指標(biāo)：綠地率，也是商業(yè)地產(chǎn)重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分最好不超過5％，最多不能超過10％，最好不作要求；多地塊大規(guī)模綜合體項(xiàng)目（例如總用地面積達(dá)200畝）平均綠化率也應(yīng)20以下。（3）核心指標(biāo)：容積率，此項(xiàng)指標(biāo)須結(jié)合規(guī)劃總圖、地價(jià)與容積率關(guān)系等綜合確定。有些情況下（如房?jī)r(jià)低和純商業(yè)地塊）此項(xiàng)指標(biāo)重要性弱于覆蓋率。通常建議北方和低房?jī)r(jià)地區(qū)2.5～4，南方和高房?jī)r(jià)地區(qū)3～5或以上。

項(xiàng)目選址基本要點(diǎn)研究決策基本方法項(xiàng)目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作小結(jié)袖：能做搬商業(yè)滾地產(chǎn)慨、人添口規(guī)漫模足待夠、騰規(guī)劃疲條件臨適合沃，是錘項(xiàng)目理選址哪的基精本要呈點(diǎn)。項(xiàng)目誼選址債基本仔要點(diǎn)研究訪決策格基本霉方法項(xiàng)目應(yīng)拿地燥操作陸流程怎樣協(xié)做好絲式發(fā)展圓工作研究冤決策興的過步程就尾是綜屑合技款術(shù)和鋼經(jīng)濟(jì)襖分析瞧方法癥的過卷程。1、“囑發(fā)展銹問題50問”立項(xiàng)迫后即硬開展稼發(fā)展壞部編盜制的挨“發(fā)展森問題50問”，縣落實(shí)困商業(yè)讓地產(chǎn)役關(guān)注慘的涵切蓋政策倚、市蒸場(chǎng)、授規(guī)劃維、成林本、角經(jīng)營(yíng)等各烘方面云的調(diào)次查工躲作，互為決臺(tái)策提復(fù)供依五據(jù)。項(xiàng)目愈選址賣基本潔要點(diǎn)研究許決策族基本冤方法項(xiàng)目率拿地月操作虜流程怎樣月做好耀發(fā)展栗工作2、規(guī)宮劃設(shè)右計(jì)大商糾業(yè)通悟常規(guī)默模為15萬平覽方米核（含插地下老）左缸右，采如果盲條件怕合適板，可盼以規(guī)戰(zhàn)劃酒航店，頑酒店數(shù)規(guī)模濱通?？?yàn)?－4萬平勵(lì)方米叨。項(xiàng)目瓶測(cè)算是和業(yè)飲務(wù)鏈乎條上真的流兆程配扭置原狐則上向都是龍依據(jù)老這個(gè)雞穩(wěn)健晶的規(guī)進(jìn)劃模齒型所雕設(shè)置狹的，熊所以扒大商跌業(yè)部織分一盟般不自宜作普大的鎖規(guī)劃叮革新鉛。項(xiàng)目魂選址勸基本四要點(diǎn)研究濁決策賊基本趟方法項(xiàng)目晚拿地戰(zhàn)操作科流程怎樣板做好筆發(fā)展總工作3、規(guī)埋劃和斑測(cè)算梳研究“規(guī)劃先模型譯基于袋經(jīng)濟(jì)泛模型陡”，經(jīng)濟(jì)鹽模型歌和規(guī)扒劃模冰型要顧互相坡調(diào)適積，得詳出規(guī)耕劃設(shè)保計(jì)指斯標(biāo)和至成本管收益禍測(cè)算神指標(biāo)沫。規(guī)劃疾院除外了完美成圖勉紙，喬更重堡要的南是確化定持吸有物熱業(yè)和喜銷售狠物業(yè)剝的各殃項(xiàng)詳那細(xì)指煎標(biāo)，嘩是真蟲正的經(jīng)濟(jì)浪技術(shù)飼指標(biāo)。成本賺測(cè)算什要得慈出的剃核心拾指標(biāo)翠包括外：“總成熔本、輔總收祥入、四利潤(rùn)墨、現(xiàn)尚金流栗、總落租金打、總燙持有荷物業(yè)戴面積寬等六侵項(xiàng)”。項(xiàng)目靠選址箱基本矮要點(diǎn)研究炒決策帽基本膝方法項(xiàng)目縫拿地報(bào)操作悼流程怎樣尾做好喪發(fā)展優(yōu)工作小結(jié)研究吐決策亮的基瞧本過喊程就梳是在解完成或“50問調(diào)轉(zhuǎn)查”妙的基扭礎(chǔ)上身，綜宇合組值織規(guī)劃罩、成襪本、槍商管獅、發(fā)蕩展四位鳥一體址的反茶復(fù)分飽析研展究，業(yè)由集環(huán)團(tuán)給下出結(jié)犯論和看方向過。項(xiàng)目辯選址恰基本足要點(diǎn)研究提決策腎基本葡方法項(xiàng)目媽拿地解操作雪流程怎樣窗做好園發(fā)展鹽工作拿地拌前工作利之一冰、開紅拓項(xiàng)書目信蓮息（1）密阻切關(guān)辮注城夜市中唇的商冤業(yè)項(xiàng)坊目機(jī)轟會(huì)；躍掌握渡全市壺、各翠區(qū)商區(qū)業(yè)中越心項(xiàng)景目規(guī)緞劃、或招商點(diǎn)、立捐項(xiàng)情躁況；泉掌握駁全市排商業(yè)踏地塊碎項(xiàng)目寶儲(chǔ)備挨、出葬讓情悼況；（2）發(fā)海送投蒙資意斯向函嶺，引稀進(jìn)參卸觀、搭邀請(qǐng)烘訪問懼；拜各訪市聽區(qū)領(lǐng)授導(dǎo)，擊尋找規(guī)政府描中的厚積極賺份子早；－奸－區(qū)掠長(zhǎng)有盡時(shí)很崇關(guān)鍵缺；（3）事茶實(shí)勝最于雄菜辯。轉(zhuǎn)引進(jìn)榆參觀視，現(xiàn)屑場(chǎng)說怪教往陪往可變以達(dá)黑到超搖出意毀想的鼓效果炎。項(xiàng)目匠選址脊基本煉要點(diǎn)研究走決策映基本尊方法項(xiàng)目捕拿地羨操作按流程怎樣稻做好致發(fā)展撇工作拿地前工螞作之灶二、源落實(shí)恒商務(wù)員條件（1）原鳳則：億不盲桑目競(jìng)檢買，憑不拼本地價(jià)秋。商業(yè)號(hào)地產(chǎn)達(dá)和持倍有物僅業(yè)不鄉(xiāng)豐是普肚通房饞地產(chǎn)擦行為策，地奧價(jià)方秧面不王要類擴(kuò)比于轟周邊崖房地稿產(chǎn)市猴場(chǎng)；齡一般雹建議望為市穗場(chǎng)普能通房繩地產(chǎn)芝地價(jià)法的50％或貝以下征；可嫩以參墳考基妄準(zhǔn)地格價(jià)、公成本柔地價(jià)慚來作則測(cè)算運(yùn)；（2）提潔供回?fù)踹w樓輩可以祖減少義前期橫地價(jià)藝支付幼總額容；（3）應(yīng)鏟予爭(zhēng)迫取的賴優(yōu)惠悲政策逃，如柏：綜合安體項(xiàng)揚(yáng)目的歐優(yōu)惠鉤政策痰；省市由重點(diǎn)模項(xiàng)目技的優(yōu)匪惠政瞞策；招商乘引資養(yǎng)項(xiàng)目移的優(yōu)塔惠政顏策；開發(fā)兔期稅碎費(fèi)補(bǔ)婆貼減鋪免；經(jīng)營(yíng)牧期稅剛費(fèi)補(bǔ)里貼減徒免等雜。（4）落查實(shí)交福地標(biāo)先準(zhǔn)和盟其它眉技術(shù)閥、商同務(wù)條盜件。項(xiàng)目議選址似基本消要點(diǎn)研究斷決策銹基本綿方法項(xiàng)目供拿地竄操作峽流程怎樣方做好尚發(fā)展錢工作拿地前工散作之常三、政府途的支甩持和鈴歡迎脂是項(xiàng)份目發(fā)暗展的地基礎(chǔ)勿環(huán)境宣傳替要點(diǎn)劍：形織象工懶程、隊(duì)稅收襯工程蘆、政菌績(jī)工甘程、飯民生笑工程滴、服洋務(wù)業(yè)礦工程山，不須是“分房地付產(chǎn)”賭；找對(duì)倒人和賓走對(duì)硬路；我找圖稱發(fā)展嚷的城霧市，健找想匹做事趣的領(lǐng)準(zhǔn)導(dǎo)。發(fā)展音項(xiàng)目馬時(shí)都誦要求亡開展懲前期或規(guī)劃巧對(duì)接掃和地頂價(jià)商授談；約定激設(shè)置冤門檻舅以避創(chuàng)開惡邊意競(jìng)臺(tái)爭(zhēng)者輝；項(xiàng)目猜選址牧基本商要點(diǎn)研究及決策踏基本導(dǎo)方法項(xiàng)目摩拿地掀操作插流程怎樣繡做好律發(fā)展廈工作拿地前工證作之撈四、判斷惜項(xiàng)目礙能否盛順利狠按模暑式推酷進(jìn)的玻要點(diǎn)（1）選景址可慎以做驕商業(yè)次；（2）規(guī)爽劃條呀件合巨要求膠；（3）土毀地價(jià)茄格比虜較低鈴；（4）政友府支午持設(shè)傻門檻配。有了伸以上凍基礎(chǔ)設(shè)情形健的判媽斷以神后，漸就可嘉以按縱流程籠推進(jìn)披拿地世了。項(xiàng)目組選址博基本嬸要點(diǎn)研究鴨決策解基本漫方法項(xiàng)目掀拿地非操作位流程怎樣制做好鹿發(fā)展必工作拿地喘主要是工作嶼流程（1）土籍地信徐息；（2）項(xiàng)食目立朝項(xiàng)；（3）克“50問”嚷調(diào)查割；（4）地員價(jià)摸汪底；（5）規(guī)趣劃交幅底；（6）反等復(fù)的匹規(guī)劃系研究鄭和成令本測(cè)抬算；（7）方驚案匯漢報(bào)、蠅溝通虹、預(yù)偶批準(zhǔn)根；（8）協(xié)呼議談?wù)ヅ校华z主要辱內(nèi)容魔為：“規(guī)劃妥條件龍、土訪地價(jià)徹格、迫優(yōu)惠侍政策曾、掛包牌條彼件”；（9）招薪拍掛炭拿地沿；項(xiàng)目孔選址魯基本元要點(diǎn)研究貸決策麻基本暈方法項(xiàng)目爐拿地派操作安流程怎樣莫做好瞞發(fā)展聾工作小結(jié)肯：拿地牛操作摧流程才在發(fā)及展部適主要江體現(xiàn)炎在如文下8個(gè)文騾件化鍵管理假流程夫中：土地糖信息——項(xiàng)目卷立項(xiàng)——規(guī)劃懼交底——圖紙倚簽發(fā)——成本擦測(cè)算——協(xié)議麥談判——掛牌