大規(guī)模-魯能-麥島營銷執(zhí)行投標報告

魯能麥島營銷執(zhí)行投標報告謹呈：魯能仲盛置業(yè)（青島）有限公司目標2目標分解項目占地72.99公頃，其中安置區(qū)15.33公頃，開發(fā)區(qū)57.66公頃，開發(fā)建設面積69萬平方米。本項目將于2005年底開工，2008年前全部竣工。目標限制魯能要在3-4年的時間內完成69萬平方米的銷售量目標分解結論：魯能營銷的最大目標——保持每年20萬平方米的銷售速度3問題4市場消化量分析項目所在區(qū)同類產品樓盤均價在9000-13000元/平米個盤規(guī)模5-7萬平米銷售速度15套/月左右項目所在區(qū)域同類產品，單個樓盤年均消化量在3-4萬平米左右，全區(qū)年消化量在15萬平米左右市場現(xiàn)狀：市場年消化量：5營銷的目標區(qū)域年消化量在15萬平方米左右本項目保持每年20萬平方米的銷售速度能實現(xiàn)嗎？持續(xù)保持20萬平米/年的銷售速度6如何實現(xiàn)大規(guī)模豪宅的持續(xù)高速銷售！核心問題7世聯(lián)觀點及解決方案8觀點1：整體概念9大盤襖啟示1：“退形象扣建立工高度昂”大盤選啟示2：“退超越姨居住援，觀窩賞于但收藏樹”大規(guī)慕模豪噸宅整嘴體概班念的塌觀點10區(qū)域忙價值泳再造案例塊：深兔圳中喪信紅延樹灣規(guī)模梁：65萬平吃米成功案關鍵改：紅動樹灣狗在深鐵圳人債心中定具有駱高知假名度轟，以熄區(qū)域炸名來拴命名屈項目由，為鈴項目稈貼上裂公共窄標簽談，并最以“就灣區(qū)嚇物業(yè)裳，比量肩全們球”議來建榮立高偉形象社。區(qū)域里內其加他各旋盤年緩消化葵量約7-勿8萬平遲米，水本項屆目年使消化旺量15陳-1獄8萬平脆米。大盤常整體駕概念沸的幾虧種模燒式模式賊一：傲資源竊概念形象黑高度：灣區(qū)學物業(yè)籠，比土肩全霉球11案例浪：深會圳波狂托菲商諾規(guī)模閣：10帳8萬平納米成功里關鍵筑：依娃托華膝僑城邪品牌仔優(yōu)勢參，以栽異域觸文化嘗為載戶體來扶宣揚雀“優(yōu)鈔雅的姨小鎮(zhèn)浩風情鈔生活群”，疊在深伙圳華樸僑城想復制10清8萬平坦米意繪大利響風情漫小鎮(zhèn)蔬，年倍均消澆化15萬平欺米左執(zhí)右。強大慶品牌+概念引移植大盤患整體殲概念等的幾岸種模犯式模式劫二：窄生活超方式畢概念形象次高度：10務8萬平碰米意鄭大利咸風情晃小鎮(zhèn)12綜合怨品質遣（產抗品、財形象菜）超抵出客肆戶期慘望而霸取勝案例抽：廣厘州星辯河灣規(guī)模溜：12協(xié)0萬平隔米成功納關鍵膜：全自現(xiàn)樓肯銷售&近2公里派長實危木地錦板沿沃江景形觀棧市道利用盟市場蹤蝶的關餓注度碑與好涌奇心崇，站微在市竹場大雪勢與公區(qū)域俊的高控度，返進行襯形象拆推廣利，以轉磅礴起的氣笛勢貫粱穿積嬸聚過伙程。除開盤遼日全渣實景替引起咐市場喊震撼趙，實吵現(xiàn)井拿噴，蟻而后別全方脈位展悅示產走品價吹值，詢實施既全面周滲透益，年另均消最化22萬平版米左賣右。大盤售整體妻概念索的幾燈種模裳式模式良三：輔社區(qū)陳概念形象備高度：星河晶灣星凈座，偷重新寸定義穴豪宅13“一叢期=整體棄”、畢“項增目=片區(qū)拐”是確我們予達成釣的公達共知駱識，繁超越獲區(qū)域規(guī)項目何競爭棗，占雷位豪耽宅主顧流陣滲營是為我們樣建立這形象魄的首賽要立惠意。整體伙概念——建立啄形象14整體西概念——魯能-麥島模項目資源+生活雙方式+社區(qū)搜品質中國慢海灣沾，國姓際富海人街污區(qū)生骨活整合詳、提析升15整體咬概念——魯能-麥島伍項目魯能●海灣國際城案名我們數(shù)推薦——案名陷解析威：1、傳殖達信養(yǎng)息，立魯能滾、海閘灣、胖國際梁、規(guī)轉模；2、展誼現(xiàn)實綱力，森大規(guī)也模海童灣國兇際城會；3、建神立形命象，偏超越盾區(qū)域陵項目廈競爭愧。16這是襖一個類從樹嚴立標躁桿到穴營銷濕實踐斃的過蟲程。確定章推廣瞇階段者，打鍛造形綁象。建立適形象17形象可推廣——樹立塔標桿氣勢隸結合沾實力傍突出雙強勢以形象建，震選撼青聚島，竟影響違全國推廣節(jié)方式贈：一座皮標志一個頌中心奠定楊基礎一件陶大事一個玻人物啟動墊造勢推廣釣原則瘦：啟動司期推舍廣重恩在制氣造轟隱動效蛛應，結合棵兩個揪大事碎件，執(zhí)最大葛程度氣的展森現(xiàn)項準目實公力、管提高計知名黃度。強勢射推廣裕期以實圈景體睬驗為輸主，菠讓客材戶看糊到并碼享受番到項酬目的蹦優(yōu)勢征，突雷出項庫目高駕度與滴區(qū)別驗于他論人的飾生活氧方式遮。整體睜概念——建立浩形象18舉辦這國際軌帆船問邀請珠賽：作用蹲：影響烏全球常，實桐現(xiàn)全柱國推抬廣效盈應，病同時輩培養(yǎng)草未來攔客戶內容囑：1、冠店名并愧參與脹國際腹帆船癢邀請虎賽；2、以醫(yī)帆船例為主李題舉譽辦“奇同一吉首歌甩”大謎型晚尊會；3、在文賽事費結束患后協(xié)例助成悼立帆翅船俱動樂部終或帆副船協(xié)際會；一件百大事：請國蓋際著痛名人烈物參動觀并止與客章戶對罵話討豪論國遺際的評海岸資生活娘：作用鳴：傳達瀉項目擔的高潤度和傾尊貴內容救：1、請誓在中念國有蹤蝶著高商知名是度的呆外籍暗名人躁參觀備；2、聯(lián)欣合當巡壽地媒她體或雄全國郊性媒卻體作截一次般對話夢節(jié)目推，邀譽請未殲來客亞戶參盲加；一個桃人物：造勢整體燦概念——建立奸形象形象使推廣——樹立始標桿19豪華鍵的奧畫運會批所：作用鐵：體現(xiàn)劫現(xiàn)場隙尊貴相氣氛廉，又免引起垃目標說客戶購群的仗關注摟和市扔場的患炒作溪，還外能作垃為后旁期的釣居住帆配套網和商藝業(yè)場縮慧所內容組：1、會戴所場揉所按億照奧個運比禁賽場鋼地的您要求洪建造纏，并指配帶鐵超豪陽華休婚閑區(qū)2、會豆所外輸觀要討求獨脆特，熔主題睛鮮明停（可祥以考聚慮以皇奧運鈔為主厘題，遙作為20他08年奧舊運的休見證歲）3、結筋合海厭灘可饞在會夜所作催超大鳳屏幕站，第激一為濁帶動磁商業(yè)胸熱度壟，第遙二可遭以形唇成海凝岸廣折告效禾應；一座忌標志：區(qū)別誰生活封的體葡驗中出心：作用翼：充分亂感受道區(qū)別汗于他狂人的忍生活胃方式練，用妥事實硬說話餐。內容使：1、以扁會所伶、商客業(yè)、歲聯(lián)排擔別墅亂和海丟灘為奇主體爬，曲萍線連佛接，療建造壁一個匆項目視未來出生活正方式石的體兩驗中襯心。2、體駱驗中爸心免慈費為其未來叢高端射顧客惡提供對一次投區(qū)別屆的生豎活體勁驗。3、體撤驗活龍動須夜預約院安排松并要跌求客召戶符河合資去格審劉查條豬件。4、體圓驗中另心主猶要針辮對高瘋端客珍戶一個堅中心：體驗形象略推廣——樹立緩標桿整體護概念——建立雅形象20觀點2：客立戶渠您道21在更理廣闊獄的范偏圍內視創(chuàng)造樣客戶拌?？蛻艟潜孛宽殑?chuàng)勞造的賣，青佩島、祥北京感、上貞海，催全國浴范圍敢，乃馳至更映遠，仇重要車的是晝如何列建立呼客戶境渠道肆。為了刺持續(xù)蠻高速標銷售見的目植標客戶火渠道攪的觀尺點22客戶法渠道——擴大灶客戶趁影響全國疾路演操作棟成功剛關鍵污要素土：品質傭與價喚值的吵充分偉展現(xiàn)若；制造癥影響坊，提炭升口耗碑；全國沿性與投地域芝性的蜓有機慚結合猜；Ac黎ti墳on鄙1：積極奪參與鼠全國牲一線膠城市壞高檔草次展牌會提高互項目選知名疼度產品闊推廣狡的集卷中平彎臺Ac御ti湊on樹2：整合粒全國牛濱海竭支援緊，舉族辦國倆際度舍假經堂濟論兔壇適宜出利用柏度假禍概念煮進行階輔助捏推廣捷。度假因經濟搜作為殼國內羞新興長的經康濟模董式，懷關注界者眾苗多。Ac渣ti徒on蹲3：全宇國同貝期舉站辦產照品推域薦會在全樣國范品圍內答強勢役推廣部。將項顆目信腿息直察接傳此達至旨核心擋客戶毅。23客戶拿渠道——擴大勁客戶響的層請面魯能愁會客戶怕會是改大盤象持續(xù)撒銷售垃有力譜的支援撐工下具客戶葉會操腥作成枕功關胃鍵要云素：給到位客戶執(zhí)直接厚感受協(xié)到的譜利益殼、便盞利；持續(xù)征的信絹息、棉活動筑保持退客戶本會員豆數(shù)量掠的增策長；自身捉的持堆續(xù)經橡營性妖；世聯(lián)優(yōu)操作星成功言案例脆：[世紀氧會、澤華僑澆城地紛產僑還城會]僑城掩會整姻合華瘋僑城速片區(qū)耐所有家消費創(chuàng)場所狠的會眨員權雪益；概給到槐客戶外充分磨的利喘益和妹便利碗，對牛華僑攏城錦院繡花稱園，逮波托恭菲諾掛等項栗目銷醉售帶徑來直呼接的羊促進刷；并角使華淚僑城值品牌秀美譽脆度得堆到提抬升。24利用編成熟如客戶妹網絡午，在國全國種一線廉城市過建立湊銷售妖處，醉全國停范圍偉營銷皮！世聯(lián)諒平臺撿全國偏整合整合鞭目的螺：更己大范研圍的便吸引坑客戶淹并實瞞現(xiàn)銷痕售；整合段關鍵航：形莫象與萬實力檢展現(xiàn)屯；客戶鑰利益盼：給求客戶缺便利吃、實醒際與晨安全才的購爹買享食受；客戶配渠道——渠道海的擴晶展[世聯(lián)門地產VI室P小業(yè)摟主CR勁M]：世邀聯(lián)中它國擁淚有深嶼圳，尚北京謙，上渾海，支廣州獎最大浩規(guī)模隆的豪蜓宅營陳銷經喇驗，稿擁有8萬豪泡宅客滲戶記是錄，奮時刻蘋把握莖高端衣客戶蜻需求歐，是痛客戶再渠道吊拓展炎的寶謠貴資源源和忙財富歉！[世聯(lián)助地產質全國釋網絡]：覆蒼蓋北仁京、恥上海梁、廣任州、殲深圳碑等一發(fā)線城唯市！25觀點3：價出格策雜略26關于鈴價格氏的觀止點建立磁價格潤標桿敢、不貢同品念質產茫品的吊互動斗標價罵！27價格統(tǒng)策略辨世狡聯(lián)案喊例研厘究20042005200320022001800090001000011000120001300020000均價（元/平方米）時間（年）2001.10天鵝堡一期啟動A、B、C棟推出8500元入市2002.1天鵝堡一期D、E棟推出8800元入市2002.7純水岸一期TH啟動16000入市2002.7純水岸一期多層啟動9300入市2003.12天鵝堡二期1區(qū)啟動9800元入市2004.10純水岸別墅計劃啟動30000入市2004.6天鵝堡二期2區(qū)計劃啟動9500元入市各期項目價格變化及銷售周期項目整體價格變化項目整體價格變化華僑城－波托菲諾 價格走勢

2813.3分期規(guī)模時間軸2000.7-2001.92002.1-2002.72002.5-2003.5第一期第二期第三期第四期2003.3-2004.410.710.513.4價格走勢9200900090008500首期配置：會所總規(guī)模47.9萬，首期啟動10.7萬，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配置只有會所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。萬M2黃埔雅苑的價格走勢根據(jù)謀世聯(lián)思服務睛的豪太宅大億盤研寶究：有要實裹現(xiàn)持稍續(xù)高示速銷立售，岡在價喇格策挨略中拴要把進握兩志個原苦則：1.必須預在一五期階篩段確旗立價搏格標楊桿，壘步入噸一線勁豪宅著陣列東；2.豪宅高作為往保值、增值桃的產就品兆，必鞋須長停期保蘿持價查格穩(wěn)至中有萍升；通過修案例芳的具沙體分饞析可趨以看變出，喚大盤尊開發(fā)符合理夕的價民格攀淺升幅曠度為篇每年4%衰——鎮(zhèn)8%的遞始增空稠間，例超過10喪%以上夾，則饅對銷逗售速渡度的鈔影響幫則較鍬大。價格根策略酸世語聯(lián)案翻例研貞究29建議川本項晨目一蹤蝶期啟斑動部母分聯(lián)落排及土資源暮較差察的高擋層，棍小高燥層部秘分；利用廉聯(lián)排壘產品煌建立打價格疲標桿覽，站娛位青查島一竿線豪剪宅；利用摸資源織差的油高層診，小幼高層植低價湊入市充，充互分給秋到一幣期客楊戶利稍益，陶建立項其升燙值的朵信心途；國際公寓區(qū)15萬平米回遷區(qū)酒店公建、商業(yè)寫字樓酒吧街洋房（4+1）4.8萬平米高層、小高層8萬平米學校3-4萬平米聯(lián)排4萬平米疊拼和洋房7萬平米獨棟別墅2萬平米小高層和高層15萬平米準豪宅區(qū)高檔區(qū)價格膀策略30觀點4：整爺體包工裝31關于壁包裝清的觀矛點標識摟項目遭自我撲、建穩(wěn)立區(qū)怨域價椅值高籠度、忘吸引戴客戶32區(qū)域敬資源栽霸占魯能貴海灣稱國際鋸城目的區(qū)域膜價值驚的重杯新定其位；項目棗資源喪的充紗分表乳達方式在進筑入區(qū)訂域的呈各主啄要路輩口及前重要危場所膽（如節(jié)海洋許公園壩）設突置項著目信膜息，喘霸占俊整個氣區(qū)域躍；通過襯廣告竊牌，鑒導示傭系統(tǒng)罰確定能領域昏，確引認區(qū)容域屬室性；指導領客戶盯項目助所在肌區(qū)域樂；33建立聰邊界瘦標識目的體現(xiàn)器項目曉整體概區(qū)域尋概念氏，向疾外人述訴說閣“這羅里是檔我的億地盤株”；建立射項目鎮(zhèn)形象毅，樹楊立獨直有風虹格；不可滔忽視惡廣告標效應既是鹽邊界候的標瓣志也雁是形斑象的渴標志董。34核心寫價值平展示--植-國際眼化的唯商業(yè)已街設置乘原則昨：體現(xiàn)秩海濱渴風格偽、國陪際化和高威檔次消費襖者能慎感受深到未恐來生依活要求眨：商家門名單游已掛辨好商業(yè)使海報商業(yè)攏街裝織修完虛成。。剃。35觀點5：現(xiàn)料場展貨示010203040536關于抗展示貞的觀廚點項目阻價值狠與生每活品伴質的蘇表達是持擴續(xù)高宴速銷講售實月現(xiàn)的址支撐37特色蔽展示端中心設置族目標咽：制造斧新聞扒，吸銳引客過戶建立券標志炊，展傭現(xiàn)風送格表達瓶生活柱方式己的不藏同方式饅：展示陜資源皂，展嚇示生輪活，黨展示補價值排，展長示感丟覺。。共。38海岸皇線展妄示設置階目標?。鹤顚毰F的凈資源游財富方式群：確定懸海岸透布置旱的主狗題；海岸積標識混鮮明瘦、統(tǒng)多一充分偉發(fā)揮晌海的滿藝術麥價值。。剛。海39海岸膝生活準展示設置犧目標掏：讓客受戶客將觀的差看到咬未來脫海岸低生活奸的方竹式，肚體現(xiàn)秧尊貴稿、價精值、甘品質打造蠅比肩嫁國際廈的中匆國海句岸生儲活方式兔：海岸胖生活禮氛圍汁的營敵造海岸務生活衣體驗戴中心40工程包樣板傻房設置籠目標賠：品質版的充設分展艱示方式躺：事實登說明倍一切41觀點6：啟輔動模濟式42關于轎啟動銀的觀同點啟動摸模式資源原啟動中心逝啟動現(xiàn)金暑牛啟答動差異巷化啟沿動43魯能紐奉啟動端模式啟動弊目標實現(xiàn)素持續(xù)安高速牽銷售祝目標建立亂充分殿的競腸爭優(yōu)溜勢建立揪轟動旋效應火爆悟地塊啟動愉方式產品韻提升桂速度以資角源為支背景差異廉化制架造新省聞中心善引爆現(xiàn)金臺牛+資源+差異數(shù)化+中心魯能課采取————綜合技啟動趕模式操作蘇方式稍：以形怕象推停廣為長背景權，結作合兩希個大防事件擴，最柳大程殺度的地展現(xiàn)選項目敏實力嚷、提返高知讓名度價格椅標桿搜產品羞為導州向，勸實現(xiàn)煮持續(xù)殼高速復銷售燭的目恢標以海映岸資豈源結隊合項迎目高鍵端產只品及膀商業(yè)購配套膚，火卵爆項照目地閃塊44觀點7：銷概售手貍段010203040545關于哨銷售陡手段扶的觀魚點營銷脊實踐岸：精準雕制導渴目標匯，針對級各細敘分客稍戶充菌分挖轉掘！46銷售瞞手段——分析報客戶雙，實聞現(xiàn)成彩交2、競脅爭樓徒盤客縣戶必殺訓技：印直接闖對比中，突客顯優(yōu)多勢，術規(guī)模外與資繳源強堪勢牽瓣引客鋒戶必殺谷技——直接淚促成釋交易惕的有品力武樣器！1、業(yè)胖內人搭士客乳戶“得酒業(yè)內覽人士襲者得峽天下踩”必殺薪技：傍業(yè)內芽高格矮調的個傳遞廈效應現(xiàn)場巧展示扒，項腎目周膊邊導持示直庭接攔臺截現(xiàn)場駝活動傳體驗地產鄙經理震人沙鹽龍地產燈論壇網絡克營銷473、企倆業(yè)中鄙高層莖管理笑人員必殺乎技：縣主流未媒體挽強勢撇營銷4、公拒務員坐及泛敗公務址員必殺章技：寬口碑框效應混，魯念能資浸源釋打放項擔目信卵息利用探主流累媒體恢展示雁項目族形象分眾寫傳媒董：寫杜字樓尤電梯擱間廣桃告針對屯政府恥公務架員舉酸辦專疲場說濃明會銷售撈手段——分析拋客戶卡，實羽現(xiàn)成娘交486、投可資客/金融厚客必篇殺必殺租技：受深入秤各大斗銀行灘、金振融證妹券業(yè)方，剿鞠殺客彩戶資脾料在各辰大銀灑行網疑站上懲不斷助發(fā)布肌項目親信息領及附速加權臨益充分簽利用這各大澆銀行芬信用僑卡客逗戶網續(xù)絡全面浸滲透悼進入嘴各證拼券金竹融類鐵專業(yè)扶媒體移、場衰所：傭報刊雜倘志、紹專業(yè)纖欄目旬、大蒙戶室盟、嘉貴年華鄭會、光各銀鐵行、錄俱樂景部舉辦鎖證券也金融裝類各狀種沙剃龍論擇壇5、行剩業(yè)客對戶必殺肅技：謊利用修各行初業(yè)協(xié)摧會渠藝道，社傳遞原項目其信息全球乏通俱咳樂部鋸聯(lián)動吵，深幕度挖揪掘高閥端客條戶資曉源與各盤名牌慎車行通聯(lián)動艙，信專息精溜確傳拆遞銷售份手段——分析稈客戶蠟，實梅現(xiàn)成渣交498、城衡際高嶺端客爪戶必殺粒技：盛全國引一線唯城市抽同步冒接待胸站7、東巖北及礙北方跪城市拌客戶必殺畝技：秋品牌炊聯(lián)動/行會強調彎戶型隸對東睛北及傻北方侮客戶療的高矩度適感用性挖掘要東北拖及北汗方客住戶的饅各種慌行會專場辣舉辦洗針對骨東北政及北體方客夸戶的遙活動世聯(lián)逝中國昆豪宅孝客戶洽資源熄的充姥分整謀合銷售茅手段——分析四客戶片，實曉現(xiàn)成醋交50世聯(lián)顧問瘦服務扎團隊廈和品庸質管漿理51世聯(lián)碼團隊紙優(yōu)勢業(yè)務打全面飾的綜塞合性薯公司（估秧價、居顧問具、代淡理、爛經濟咽、按綱揭）有豐替富操丙作經嚷驗+杰出悔操作暗業(yè)績（十綁余年敗經驗砍，公哀認“改豪宅逗專家難”）平臺們支持（十何余個晉專業(yè)咽數(shù)據(jù)鵝庫）客戶煤資源（服敞務過30枕0多家搖海內秧外機雕構竿，積健累了蒙約35萬的菜業(yè)主魯檔案說）全國紛視野（遍錫及40多個愿核心舌城市趟，多稿城市嚇設有糞機構雙，男“顧笛問一直體化遵”管名理優(yōu)）質量予保證凱體系（項革目流尾程管有理，勉節(jié)點曠質量巾控制考、三窗次三傅級評括審）服務后政府落和大產型房蠻地產享開發(fā)掩企業(yè)鼠的經診驗人才崇結構（14蘿%為MB扎A，70夫%擁有駝碩士座學位兇，41煙%為注蠢冊房此地產愈估價哈師）深刻促理解膨麥島疏項目+熟悉閣青島蠻本地客市場52世聯(lián)12年同但類項啞目專攤業(yè)實建踐案監(jiān)例項目耀名稱槳：鋒互尚國兼際公永寓——北京到市場拆首創(chuàng)妻高科臺技住漂宅工作司內容寄：營豬銷顧稿問項略目項目躍概況飛：性沖質：蜜高檔贈公寓蝴；位午置：慢海淀惜區(qū)萬返柳地貿區(qū)；蜻規(guī)模黑：總推建筑部面積座約8萬平緣瑞方米究；價述格：烏銷售政均價10傻50弓0元/平方鈔米，呆現(xiàn)已增結盤營銷今價值量：建銀立新株的比確價體紗系——重新成界定誤豪宅安評判騰標準本；高慌科技盒住宅——炕“告別抄空調俊暖氣問時代堵”，熟改變獻傳統(tǒng)勺的舒寫適度悅評價合標準店；展數(shù)示創(chuàng)步新——京城毫首推蒜“裸皆體樣蹤蝶板間涂”、險展示勵國際避化現(xiàn)彼場包冷裝；缺銷售磁控制——菊“高舉分高打僻”（敲高出梢區(qū)域20僻00元入掘市）液、控梳制放咱量，悠制造澡賣壓筒，收掠到良活好效扯果項目滲名稱活：中爹信紅蘭樹灣——深圳滾頂級默海岸洲住宅斯經典工作球內容嬌：全窮程策喜劃代規(guī)理項著目項目霉概況統(tǒng)：性燒質：輪海岸紙住宅席，別竹墅；殊位置吉：深虹圳紅請樹林翼片區(qū)誓；規(guī)混模：翠占地概面積16屈.3萬平炒方米業(yè)，總撥建筑境面積65萬平歡方米儲；銷襖售：20李04年11月開鼻始銷金售，20天銷徑售率撇達到75研%，銷窗售額速高達7.潮8億；營銷庫價值汁：匆整合逗資源錫優(yōu)勢艇，定絕位灣猾區(qū)物墊業(yè)，庫實現(xiàn)鉗了物糊業(yè)價誓值最行大化恒；銷昂售節(jié)送點科滿學控番制，辛創(chuàng)造稠市場辜轟動怪效應吼市場悟價值碼與經灑濟目虧標的亦完美嬌結合53項目益名稱祥：西孔山美攀廬——北京盯頂級濟別墅隸經典兄力作工作身內容嘩：全譯程策奏劃代咽理項具目項目匆概況歲：性跳質：文頂級隊別墅利；位弦置：沾海淀捧區(qū)香屆山南永路，軍緊鄰宜西五柴環(huán)；疊規(guī)模綁：總即建筑嬸面積問約10萬平展方米位；價題格：爆均價20吐00卻0元/平方踏米；共銷售鐵：20怎04年2月開廈始銷攔售，8個月商銷售叼率超跳過80秩%；營銷類價值敬：莊市場礙價值竊與經價濟目懇標的叔完美塔結合均；整趴合資椅源優(yōu)食勢，斜定位藝頂級恰別墅留，實糧現(xiàn)了駛物業(yè)士價值河最大帶化；云賴特胖風格正充分悅挖掘糟，創(chuàng)虜造頂馬級別滾墅市余場快買速銷墾售奇來跡，驅確保擦資金特回收讀；流燒水別胡墅的序功能音創(chuàng)新佘山替銀湖悶別墅——上海牛高檔霜別墅工作另內容店：營渾銷顧江問項稍目項目援概況只：性年質：擺大型司北美處風格好獨立研別墅符社區(qū)韻；位匙置：拋上海戚松江而佘山慢高檔箭別墅落區(qū)；富規(guī)模暑：規(guī)蜻劃共30穿00畝，筋一二酷期總抱占地10勾48畝，巨其中助一期42排0畝，年二期62足8畝；報一二羽期總揭建面循約17萬平嘆方米聲；銷橋售：或我司址以營瞞銷顧鄭問的殿身份林參與爺了二錫期的利開發(fā)茅和營慣銷。昨首批樂推出柿的別猛墅開慈盤當爬天即己達到10枯0％的嫩銷售恭率，后并且宮價格顏比一抓期提偏升了50央%；營銷劇價值濃：西項目榨重新搜定位用；重扁塑項嚷目形慘象；片采用熱合適遺的營制銷手醉段，繭以少寨量的暮銷售揉費用秧達到開了良肌好的收效果世聯(lián)12年同登類項頃目專咸業(yè)實慰踐案避例54世聯(lián)12年同底類項聾目專衰業(yè)實略踐案啟例中旅·國際懇公館棚亮馬丹名居——燕莎融商圈甚高檔厘公寓波托斑菲諾?天鵝革堡、谷波托稈菲諾?純水叮岸棕櫚遞泉國綠際公夢寓桃源夏居錦繡秋花園中信偏星光植名庭城市極綠洲緩花園鼎太痰風華冠城揚世家風和匠日麗新地·東方務花都；金地附香蜜子山御景鞋東園城市逝山谷乏二期緹香割名苑碧海起紅樹想花園?玫瑰憤灣藍灣衡半島麥卡仁倫地…昂…世聯(lián)遭服務庸部畫分案貍例55世聯(lián)白顧問閥服務甩的品驢質管紹理1、三匆次三嗽級四喬點評弟審制肝度三次丟評審市場驅調研股評審稀、核秧心成抓果評獨審、考最終升報告拿評審三級扇評審項目急組自禾評、護顧問段部執(zhí)燥委會運評審嗽、世眉聯(lián)中睡國評證審委綁員會高評審四個壩層次蜻判斷口（四次點）市場售調研賤、項康目定膀位、戒項目眨發(fā)展盆戰(zhàn)略堪、項節(jié)目發(fā)斤展策勤略2、成悟果鑒磁定三次賽三級農評審拉通過技術缸總監(jiān)群簽字偶認可行政跨部門艙加蓋血公章提交償成果端客戶警反饋56世聯(lián)忠顧問伸服務圣的品付質管貸理（好續(xù)）項目疑執(zhí)行潮委員襯會介愿紹項目芹執(zhí)行北委員另會成凍員陳勁姐松快公救司董殺事長羅守預坤等集遇團梅總經搖理周曉跑華揭公休司董松事副樂總經末理邢柏翅靜扒估疼價顧板問部費總經憑理宋春籠生辰估廉價顧盡問部你副總爛經理范縮慧瑩悉顧衛(wèi)問事陷業(yè)部嗚副總紡經理美兼技斯術總周監(jiān)劉康城寧寸估蝦價顧優(yōu)問部嫩副總板經理項目盟執(zhí)行摟委員鵲會職每責公司提資源彼調配顧問爪報告塔評審服務廚品質唐監(jiān)督項目縫組主還要成雕員劉康絨寧曹東鄒洲本項目團隊內部專家團隊項目執(zhí)行團隊外部專家團隊別墅專家高檔城市住宅專家大規(guī)模開發(fā)專家區(qū)域營銷專家城市重建專家……項目協(xié)調人：1人策劃經理：1人銷售經理：1人世聯(lián)外部