《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（正式稿）》

《月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（正式稿）

第一章

總則

第一條為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于全區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作。本辦法所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的居民集中居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條住宅區(qū)物業(yè)管理建立健全“區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)”三級管理體制，形成“區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局強(qiáng)化行業(yè)管理，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)，政府各職能部門密切配合”的工作運(yùn)行機(jī)制，具體職責(zé)為：（一）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全區(qū)物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)全區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，主要職責(zé)是：

積極承接上級物業(yè)管理主管部門下放工作職能，負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的宣傳；研究制定全區(qū)物業(yè)管理配套政策；指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域及業(yè)主委員會(huì)發(fā)證工作；會(huì)同街鎮(zhèn)對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令限期整改或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)合同簽訂、物業(yè)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；組織開展物業(yè)管理行業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)相關(guān)活動(dòng)；依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)明確物業(yè)管理分管領(lǐng)導(dǎo)，配備2-3名工作人員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。主要職責(zé)是：指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)（村民委員會(huì)）開展物業(yè)管理工作；指導(dǎo)協(xié)助轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)組建、換屆、改選工作；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案登記工作；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息登記工作；檢查、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的物業(yè)管理移交工作；負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用和維修等方面的監(jiān)督管理、備案登記工作；建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。同時(shí)對區(qū)政府承接的市保障性住房小區(qū)及拆遷安置小區(qū)進(jìn)行日常管理。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局同時(shí)與屬地街鎮(zhèn)結(jié)合文明創(chuàng)建工作、小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)檢查及整改落實(shí)情況，共同建立物業(yè)管理服務(wù)紅黑榜，對表現(xiàn)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)嘉獎(jiǎng)、積極引薦并申報(bào)優(yōu)秀項(xiàng)目。對表現(xiàn)不好、整改不力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單予以通報(bào)批評，在職責(zé)范圍內(nèi)不予引薦進(jìn)入直至退出相關(guān)小區(qū)，取消年度評先評優(yōu)資格并對企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。（三）公安、消防、建設(shè)、自然資源、城市管理、生態(tài)環(huán)境、價(jià)格、人防、市場監(jiān)督管理、司法、衛(wèi)健等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作，具體為：區(qū)公安分局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)小區(qū)的治安防范工作，依法查處干擾召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)行為，及時(shí)處理涉及存放易燃易爆危險(xiǎn)有害物品等行為，依法處置噪聲、違規(guī)飼養(yǎng)寵物等擾亂他人正常生活秩序的行為和高空拋物等危害他人生命財(cái)產(chǎn)安全的行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施、秩序維護(hù)依法實(shí)施監(jiān)督管理。同時(shí)督促轄區(qū)公安派出所監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況，指導(dǎo)其開展消防宣傳。

區(qū)消防大隊(duì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處執(zhí)法隊(duì)伍按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權(quán)消防執(zhí)法要求，開展對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；對個(gè)人在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動(dòng)自行車或者給電動(dòng)自行車充電行為的消防執(zhí)法。指導(dǎo)轄區(qū)公安派出所開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理。開展轄區(qū)公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道執(zhí)法隊(duì)伍消防執(zhí)法賦權(quán)范圍以外的其他消防執(zhí)法活動(dòng)。區(qū)住建局負(fù)責(zé)住宅交付使用監(jiān)管工作，督促建設(shè)單位及時(shí)做好保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作；依法查處損壞或擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的行為。區(qū)自然資源分局會(huì)同區(qū)城管局負(fù)責(zé)依法查處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物相關(guān)行為。區(qū)城管局負(fù)責(zé)依法查處影響小區(qū)容貌、環(huán)境衛(wèi)生，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，擅自改變房屋外貌影響他人生活、工作或者市容環(huán)境，侵占、損毀共有道路、綠地等場地設(shè)施；違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫、懸掛、張貼宣傳品等違法違規(guī)行為。加強(qiáng)對戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。規(guī)范指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放，做好物業(yè)管理區(qū)域及周邊道路停車泊位設(shè)置相關(guān)工作。區(qū)生態(tài)環(huán)境局會(huì)同區(qū)城管局負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂倒垃圾、亂排污水及油煙、廢氣等超標(biāo)行為。

區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)核定前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全的監(jiān)督和管理，加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督和管理。依法查處不按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)等價(jià)格違法行為。區(qū)司法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理方面普法宣傳和教育，加強(qiáng)對全區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的指導(dǎo)。區(qū)衛(wèi)健委負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)、無證經(jīng)營的診所依法進(jìn)行查處。供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)責(zé)任，對用戶實(shí)行裝表到戶，為業(yè)主及時(shí)提供服務(wù)。第四條

對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門投訴。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位。第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第二章

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第六條建設(shè)單位交付房屋，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機(jī)短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個(gè)人信息。第七條住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定暫不成立業(yè)主委員會(huì)的，可由業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第八條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，籌集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，其中老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由組織單位自行解決?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況，確保?？顚Ｓ谩；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理。

第九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見等形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。第十條業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，由參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意：（一）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（三）改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)。第十一條業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平；（三）遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違

法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；（四）不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的行為；（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。第十二條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格按程序進(jìn)行終止，由業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人：（一）不具備業(yè)主身份的；（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第十三條

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)立即決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按程序終止其成員資格：（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的；（二）利用其成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)單位、個(gè)人的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（三）無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（四）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的；（五）在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；（六）法律規(guī)定的不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的其他情形。第十四條業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定。工作經(jīng)費(fèi)使用的具體賬目應(yīng)定期在住宅區(qū)顯著位置公示，接受業(yè)主和所在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)監(jiān)督。第十五條新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)辦理換屆備案手續(xù)，并將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物等資料和物品移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交前款資料、物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以申請相關(guān)部門督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第三章

物業(yè)管理服務(wù)

第十六條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位出售新建房屋之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，在售房時(shí)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服

務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第十七條

建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定落實(shí)前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)并作好記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗(yàn)情況和建設(shè)單位整修情況，并書面報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。前期物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，未有明確約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第十九條

前期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料并作好記錄：（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收、竣工測繪相關(guān)資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊及業(yè)主聯(lián)系方式確認(rèn)書；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)質(zhì)保期到期前一個(gè)月房地產(chǎn)主管部門應(yīng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項(xiàng)在小區(qū)顯著位置張貼書面公示。第二十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：（一）電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行、校驗(yàn)檢修、維護(hù)保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)；（二）公共綠地、草木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；（五）住宅區(qū)進(jìn)出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實(shí)時(shí)監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上；（六）對物業(yè)裝修的管理，對物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進(jìn)行告知、勸阻、報(bào)告，對物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解；（七）物業(yè)維修、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)檔案的保管與查詢服務(wù)；（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。

第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)不符合要求的違約責(zé)任。共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用，納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得要求另行分?jǐn)?。前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量要求或者收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)將擬調(diào)整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意后，簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在住宅區(qū)顯著位置公示。第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)書面告知區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。第二十三條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財(cái)物以及相關(guān)資料，不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報(bào)送區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會(huì)未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實(shí)行業(yè)主自行管理的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備的用途；（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動(dòng)，損害業(yè)主共同利益；（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金；（四）將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人；（五）前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理；

（六）違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者重復(fù)收費(fèi)；（七）未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護(hù)、管理義務(wù)；（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第二十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時(shí)更新：（一）營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務(wù)電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報(bào)的電話；（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；（三）電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；（四）物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；（五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的收支情況，其中酬金制物業(yè)費(fèi)收支應(yīng)進(jìn)行公示，包干制物業(yè)費(fèi)收支可不進(jìn)行公示。（六）受業(yè)主大會(huì)委托代管的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備所得收益的收支情況；（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第二十七條建設(shè)單位保留權(quán)屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)，其中空置房物業(yè)費(fèi)用應(yīng)在合同中約定。第二十八條

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用，或者未按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定交存住宅專項(xiàng)維修資金，經(jīng)書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)組織調(diào)解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。第二十九條

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者執(zhí)行人員；（二）自行管理的內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、管理期限；（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)電梯等特殊設(shè)施設(shè)備的情況；（四）財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)公開的制度；（五）其他有關(guān)自行管理的事項(xiàng)。

電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主共同決定實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。第四章

物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十條

物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)，全體業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)。第三十一條

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。發(fā)生下列緊急情況的，可以采取應(yīng)急維修：（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)出具安全評估意見認(rèn)定的；（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，影響安全，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（六）房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（七）發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查屬實(shí)，使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修并報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。申請使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務(wù)者、維修費(fèi)用等事項(xiàng)，結(jié)算前應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)業(yè)主對維修質(zhì)量的反饋意見。第三十二條禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。第三十三條

在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定是否收取停車費(fèi)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。利用物業(yè)共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動(dòng)的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費(fèi)用，具體比例由雙方協(xié)商約定。第三十四條

住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在入口處設(shè)置顯著標(biāo)志。禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，人民防空工程平時(shí)用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。第三十五條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項(xiàng)，裝修行為影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在所在樓棟顯著位置公示。第三十六條業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及危及房屋安全的其他行為；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；（四）晚18:30至晨8時(shí)、12時(shí)至14時(shí)、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修；（五）進(jìn)行家庭娛樂等活動(dòng)時(shí)發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲；（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì)；（七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設(shè)施設(shè)備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；（八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)裝修和使用活動(dòng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和城市管理等有關(guān)主管部門。城市管理等有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經(jīng)勸阻仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。第五章

法律責(zé)任

第三十八條建設(shè)單位違反本辦法第八條規(guī)定，未按時(shí)籌集首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正。第三十九條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十八條規(guī)定，未進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)、整修并作好記錄的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗(yàn)過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十條建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定，未按時(shí)將相關(guān)材料報(bào)送備案的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正。第四十一條違反本辦法第三十六條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)危及房屋安全的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物工程造價(jià)百分之十以下罰款；（三）進(jìn)行家庭娛樂等活動(dòng)時(shí)發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲，或者晚18:30至晨8時(shí)、12時(shí)至14時(shí)、中高考及法定節(jié)假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修的，由公安機(jī)關(guān)依法處理；（四）違反國家規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品及高空拋物行為，由公安機(jī)關(guān)依法處理；

（五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地設(shè)施，損害業(yè)主共同利益的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理；（六）損毀共用的消防設(shè)施設(shè)備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門依法處理；（七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環(huán)境衛(wèi)生主管部門依法處理；（八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法處理。第四十二條

違反本辦法其他規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。第六章

附則

第四十三條本辦法由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第四十四條

本辦法自發(fā)布日起施行。

月湖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”考核實(shí)施細(xì)則（試行）

第一條為了深化小區(qū)綜合治理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管，提升我區(qū)物業(yè)服務(wù)水平和群眾物業(yè)服務(wù)滿意度，填補(bǔ)我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)常規(guī)性評比、綜合性監(jiān)管的空白，根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)及我區(qū)物業(yè)管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”考核制度及操作實(shí)施細(xì)則。第二條物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”每年考核一次，主要范圍為全區(qū)已交付的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，考核由小區(qū)文明創(chuàng)建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核，物業(yè)專項(xiàng)檢查及整改落實(shí)情況考核，小區(qū)業(yè)主滿意度測評和額外加分項(xiàng)四部分組成，其中小區(qū)文明創(chuàng)建、綜合治理、物業(yè)日常管理考核分?jǐn)?shù)為50分，主要由屬地街鎮(zhèn)進(jìn)行考核。物業(yè)專項(xiàng)檢查及整改落實(shí)情況考核分?jǐn)?shù)為20分，主要由區(qū)住建局組織對物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、檔案資料管理等進(jìn)行全面檢查評分。小區(qū)業(yè)主滿意度測評分?jǐn)?shù)為20分，由屬地社區(qū)牽頭組織，發(fā)動(dòng)樓棟長、黨員代表、業(yè)主代表等通過發(fā)放測評表的形式多方征求小區(qū)業(yè)主評價(jià)和意見，民意調(diào)查原則上不低于業(yè)主總戶數(shù)的10%,且樣本數(shù)量不低于50份。額外加分項(xiàng)分?jǐn)?shù)為10分，包括年度考核進(jìn)入“紅名單”、承擔(dān)突發(fā)重大任務(wù)過程中表現(xiàn)突出、積極參與小區(qū)綜合治理成效顯著等內(nèi)容，原則上由屬地街鎮(zhèn)予以認(rèn)定。

第三條建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”考核“5+N”制度，每年考核分?jǐn)?shù)前五名的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入“紅名單”，考核分?jǐn)?shù)后五名的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入“黑名單”。同時(shí)將每年考核分?jǐn)?shù)后六至后十名的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目列入年度考核不合格名單，連續(xù)兩年考核不合格的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)入“黑名單”。第四條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目有下列行為之一的，進(jìn)行一票否決，納入年度考核不合格名單：