烏魯木齊房地產(chǎn)市場研究報告

2010年9月烏魯木齊房地產(chǎn)市場研究報告54/542010年10月份烏魯木齊房地產(chǎn)市場研究報告2010-11-20

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章、 背景篇 6一、房地產(chǎn)新政分析 61、全國政策分析 62、地方政策分析 12二、市政動態(tài)分析 13第二章、土地市場篇 16一、土地市場整體分析 16二、土地成交市場分析 161、10月份土地成交綜述 162、土地成交走勢 173、成交土地結(jié)構(gòu) 18⑴、土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 18⑵、土地成交用途結(jié)構(gòu) 204、住宅、商業(yè)住宅土地成交分析 21第三章、房地產(chǎn)投資篇 22一、房地產(chǎn)投資整體概述 22二、房地產(chǎn)投資分析 22三、房屋施工面積分析 23四、房屋竣工面積分析 24第四章、房地產(chǎn)市場篇 25一、市場綜述 25二、商品房市場篇 261、商品房住宅供求關(guān)系 262、商品房住宅供應(yīng)量 27⑴、整體供應(yīng)量 27⑵、按區(qū)域供應(yīng)量 273、商品房住宅成交量 28⑴、整體市場成交量 284、商品房住宅成交區(qū)域 29⑴、按區(qū)域成交劃分 295、商品房住宅成交均價 306、10月份住宅成交前二十樓盤 30三、區(qū)域篇 311、天山區(qū) 31⑴、商品房住宅供求關(guān)系 32⑵、商品房住宅供應(yīng)量 32⑶、商品房住宅成交量 332、沙依巴克區(qū) 34⑴、商品房住宅供求關(guān)系 34⑵、商品房住宅供應(yīng)量 34⑶、商品房住宅成交量 353、水磨溝區(qū) 36⑴、商品房住宅供求關(guān)系 36⑵、商品房住宅供應(yīng)量 36⑶、商品房住宅成交量 374、新市區(qū) 38⑴、商品房住宅供求關(guān)系 38⑵、商品房住宅供應(yīng)量 38⑶、商品房住宅成交量 395、高新區(qū) 40⑴、商品房住宅供求關(guān)系 40⑵、商品房住宅供應(yīng)量 40⑶、商品房住宅成交量 416、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 42⑴、商品房住宅供求關(guān)系 42⑵、商品房住宅供應(yīng)量 42⑶、商品房住宅成交量 437、米東區(qū) 44⑴、商品房住宅供求關(guān)系 44⑵、商品房住宅供應(yīng)量 44⑶、商品房住宅成交量 45第五章、樓盤報廣媒體監(jiān)測 46一、分媒體報廣監(jiān)測數(shù)據(jù) 46二、分物業(yè)報廣監(jiān)測數(shù)據(jù) 47三、分區(qū)域報廣投放次數(shù) 48四、每周報廣投放天數(shù)分布 49附件：10月份土地成交表 50背景篇一、房地產(chǎn)新政分析1、全國政策分析央行提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率50個基點騰訊網(wǎng)2010年10月11日該政策針對短期流動性過于充裕，僅為暫時性措施央行今早通知工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行及招商、民生兩家股份制銀行，將提高上述幾家銀行的存款準(zhǔn)備金率，提高幅度為50個基點。分析：銀行準(zhǔn)備金率的提高，一方面因為國內(nèi)通貨膨脹逐漸加劇，物價漲字當(dāng)頭，而經(jīng)濟危機影響尚未解除；一方面中央不斷調(diào)控房產(chǎn)市場，而收效甚微，熱錢還不斷涌向房產(chǎn)市場，影響調(diào)控政策效果，為此提高準(zhǔn)備金率后，房產(chǎn)開發(fā)商的貸款額度相對減少，甚至部分開發(fā)商無法貸款，間接影響房產(chǎn)市場價格的一種手段。三部門：穩(wěn)定房價不力問責(zé)當(dāng)?shù)卣吕?010年10月12日根據(jù)要求，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。要切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。同時，進一步加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。加快房地產(chǎn)市場和個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為群眾住房消費和加強房地產(chǎn)市場管理提供全面、及時、準(zhǔn)確的信息。分析：“問責(zé)當(dāng)?shù)卣边@一“重磅炸彈”，為今年調(diào)控年中首次出現(xiàn)中央對當(dāng)?shù)卣囊螅梢钥闯?，中央對以下發(fā)的調(diào)控政策各地執(zhí)行力度不一，房價還居高不下，中央擔(dān)心再次出現(xiàn)“越調(diào)控，越漲”勢頭，為此，將房產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)利下發(fā)到各地政府，各地政府將面臨中央、財政收入雙重壓力，相信在不影響地方財政收入情況下，房產(chǎn)調(diào)控將更為嚴厲！三大部門會簽房產(chǎn)稅住宅有望分類征稅新華網(wǎng)2010年10月18日目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅改革試點方案，均已報備至此次參與會簽的三部門，基本都涉及了大戶型、別墅等住宅類別的劃分。而在未來，對不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅，基本已成定局上海試點方案稅率8‰左右對大戶型征收房產(chǎn)稅原值或評估值計征難定奪房產(chǎn)稅一直被推崇為控制房價的“核武器”。但是，作為想象中的最有力的、最后的手段，房產(chǎn)稅出臺后的房價走向，極有可能與打壓房價的愿望相反。分析：客觀來講，在土地出讓制度和其他房地產(chǎn)的稅費設(shè)計不做改革的情況下推出房產(chǎn)稅，能否起到調(diào)控房價的作用，要打一個問號。在當(dāng)前的高房價中，土地出讓金和各種稅費的成本占了大頭。和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費占到了房價的百分之四十甚至更多，其中土地出讓金是最大的一項。為此，征收房產(chǎn)稅對房價影響效果可能收效甚微！住建部：違反住房限購規(guī)定可能辦不了房產(chǎn)證新華網(wǎng)2010-10-18住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人日前表示，近期一些城市對居民家庭的購房套數(shù)采取了限制措施，從執(zhí)行情況來看，有的城市由于個別購房人超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的家庭限購套數(shù)，新購住房無法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記，引起了一些經(jīng)濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風(fēng)險。分析：從此條消息來看，雖然不是以正式通知文件，但是其效果相當(dāng)于正式文件！值得注意的是，中央之前只是建議部分城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場決定限購條例，未要求強制執(zhí)行，但當(dāng)當(dāng)?shù)卣雠_限購條例后，中央又立即出來表示，違反住房限購規(guī)定可能辦不了房產(chǎn)證！說明各地出臺的限購條例已經(jīng)升級為中央調(diào)控政策，由此可見，房產(chǎn)市場逐步降溫，已經(jīng)成為大勢所趨！央行三年來首度加息上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率烏魯木齊在線2010-10-19自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整（見附表）。金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表

單位：%調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.360.36（二）整存整取定期存款

三個月1.711.91

半年1.982.20

一年2.252.50

二年2.793.25

三年3.333.85

五年3.604.20二、各項貸款

六個月4.865.10

一年5.315.56

一至三年5.405.60

三至五年5.765.96

五年以上5.946.14分析：從準(zhǔn)備金率的提高到利率的提高，還是為控制通貨膨脹和房產(chǎn)市場調(diào)控出臺的金融政策，利率的提高，在影響開發(fā)商的貸款問題的同時還影響到按揭購房者的還貸問題，利率的提高將影響到項目的銷售價格和客群。部分剛性客戶可能將推遲購房計劃，持幣觀望房產(chǎn)市場走向再決定，市場觀望情緒將再次蔓延！住建部上調(diào)個人住房公積金存貸款利率房產(chǎn)大巴扎2010-10-21住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通知，自20日起上調(diào)個人住房公積金存貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。住建部宣布，自20日起上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。貸款方面，五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。住建部表示，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。住建部要求，各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)立即將通知轉(zhuǎn)發(fā)各住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心執(zhí)行。對利率調(diào)整后各方面的反應(yīng)及出現(xiàn)的新情況、新問題要及時處理并上報住建部。分析：公積金存貸款利率的調(diào)整與商業(yè)銀行存貸款利率調(diào)整主基調(diào)是相同的，從購房者角度來影響房價。北京12月起開發(fā)商禁收預(yù)售款房價下降可能增大新華網(wǎng)2010年10月26日今年12月1日起，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)?！掇k法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。為了保證購房款進入專戶，在商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，必須在預(yù)售處公示這個專用賬戶，購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，并可對工程進度進行實地核查。-政策解讀1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管“被控制”的預(yù)售款其實只是一個項目建設(shè)的成本。

2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點《辦法》規(guī)定，用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度

3.監(jiān)管銀行不得隨意變更房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項目的監(jiān)管銀行，分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項目只能委托一家監(jiān)管銀行，并且開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

4.購房人可查購房款去向商品房預(yù)售時，購房人無論是全款購房，還是貸款購房，都應(yīng)當(dāng)將購房款及貸款直接存入專用賬戶。分析：預(yù)售資金的監(jiān)管，預(yù)示著部分開發(fā)商以購房者的資金去拿取土地的時代的終結(jié)，?？顚Ｓ玫膶嵤?，要求開發(fā)商為達到資金的快速滾動，只有快速銷售從而獲取資金，大大壓縮了開發(fā)商的開發(fā)速度和銷售速度，同時減少了開發(fā)商的銷售利潤同時保障了購房者的權(quán)益，維護了房產(chǎn)市場正常交易秩序。但值得注意的是，目前只有北京準(zhǔn)備實施，其他城市正處于觀望，中央也在關(guān)注！如果北京實施后，效果立竿見影后，其他部分城市也將效仿，這條地方政策可能再次升級為中央調(diào)控政策！房價的上漲勢頭將正在出現(xiàn)掉頭向下的可能！京滬多家銀行首套房貸8.5折2010-10-29中國證券報日前各家商業(yè)銀行接到口頭通知，取消對首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮15%，即首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。這意味著，2008年底開始實行的首套房貸利率7折優(yōu)惠政策將成為歷史。以后商業(yè)銀行對購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)椋菏赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。對于存量房貸政策，監(jiān)管機構(gòu)并未作出新的規(guī)定，商業(yè)銀行仍舊按照以前和客戶所訂立的合同條款執(zhí)行。分析：此次房貸利率政策的變化，說明中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷加碼。取消房貸利率7折優(yōu)惠無疑會加大購房者支出，有利于抑制投機需求、實現(xiàn)銀行信貸風(fēng)險控制的目的，并相應(yīng)增大銀行利潤空間，房產(chǎn)市場購房群體將受到影響，購房熱情將受到壓制。2、地方政策分析新疆地方財政預(yù)算收入增速全國第六房地產(chǎn)投資同比增長46.2%亞新網(wǎng)經(jīng)國家審核通過，前三季度，我區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3582.76億元，按可比價格計算，比上年同期增長10.6%。地方財政收入455.33億元，增長37.7%。其中，地方財政一般預(yù)算收入347.41億元，增長30.7%，增速居全國第六位。各項稅收收入292.73億元，增長34.4%。在新一輪援疆政策的帶動下，截至目前，累計到位國家基建補助投資230.35億元，超過2009年全年水平，是歷年來最多的。自治區(qū)重點項目完成投資866.1億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的37.6%，對固定資產(chǎn)投資增長的拉動力進一步增強

此外，各家銀行總行不同程度上對新疆分支機構(gòu)實施了傾斜性扶持政策，金融機構(gòu)各項貸款余額4733.68億元，比年初增加944.28億元，增長31.4%。貸款增速僅次于海南省，位居全國第二，高于全國平均水平12.9個百分點。前三季度CPI同期上漲4%

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，CPI比上年同期上漲4%，漲幅比上半年擴大0.4個百分點。今年以來，CPI已連續(xù)9個月高于國家宏觀調(diào)控目標(biāo)3%的預(yù)警線。

房地產(chǎn)開發(fā)投資走高

1-8月，全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資190億元，同比增長46.2%，其中住宅建設(shè)投資152.5億元，同比增長46.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為80.26%。全區(qū)房屋施工面積3239萬平方米，同比增長37.2%。全區(qū)商品房銷售面積817萬平方米，同比增長14.4%。其中，烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71.25億元，同比增長37.4%；新建商品住房銷售價格支柱同比增長8.1%，環(huán)比增長0.2%。

節(jié)能減排形成年經(jīng)濟效益5.86億分析：

財政收入大幅增長一方面得益于經(jīng)濟平穩(wěn)增長，另一方面也得益于我區(qū)石油天然氣資源稅改革。在資源稅大幅增長的拉動下，稅收收入增幅高于地方財政一般預(yù)算收入增幅3.7個百分點。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，烏市乃至新疆處于經(jīng)濟高速發(fā)展期，隨著政府補助支持和地方財政收入的高增長背景下，固定資產(chǎn)投資不斷增強，房地產(chǎn)業(yè)也將處于高速發(fā)展期。二、市政動態(tài)分析新疆"十二五"規(guī)劃投資1200億5年內(nèi)實現(xiàn)"五橫七縱"公路網(wǎng)亞心網(wǎng)2010-10-18新疆交通運輸“十二五”規(guī)劃的總體思路提出將突出兩大工程,實現(xiàn)五大突破,投資至少1200億元人民幣。

“57712”工程指:構(gòu)筑“五橫七縱”高速、高等級公路網(wǎng),建設(shè)七大國家級公路運輸樞紐,建成4條東聯(lián)內(nèi)地和8條西出國際通道。

“五”橫指:華東-星星峽-烏魯木齊-霍爾果斯口岸高速公路(區(qū)內(nèi)里程1431公里);華北-明水-克拉瑪依-巴克圖口岸高速公路(區(qū)內(nèi)里程1520公里);烏魯木齊-喀什-紅其拉甫口岸高速、高等級公路(1760公里);西南-西寧-依吞布拉克-和田-喀什-伊爾克斯坦口岸高速公路(區(qū)內(nèi)里程1895公里);伊寧-托克遜-哈密-西煤東運煤炭基地高等級公路(1254公里)。

“七”縱指:阿勒泰-烏魯木齊-依吞布拉克-西寧-西南高速公路(區(qū)內(nèi)里程1442公里);阿勒泰-奎屯-庫車-和田高速、高等級公路(1733公里);喀納斯口岸-阿拉山口-阿克蘇-英吉沙高等級公路(2106公里);阿黑土別克口岸-阿勒泰-木壘-鄯善-西煤東運煤炭基地高等級公路(1210公里);老爺廟口岸-哈密-若羌高等級公路(883公里);輪臺-民豐-紅土達坂高等級公路(區(qū)內(nèi)里程1146公里);阿克蘇-圖木舒克-葉城-西藏高速、高等級公路(區(qū)內(nèi)里程1434公里)。

七大國家級公路運輸樞紐包括:烏魯木齊、伊寧(霍爾果斯)、喀什、哈密、庫爾勒、石河子、奎屯?！?2”條東聯(lián)西出通道包括:4條東聯(lián)出疆通道:明水(甘肅)、星星峽(甘肅)、依吞布拉克(青海)、界山大坂(西藏)。8條西出國際通道:霍爾果斯口岸、阿拉山口口岸、巴克圖口岸、伊爾克什坦口岸、紅其拉甫口岸、吐爾尕特口岸、吉木乃口岸、塔克什肯口岸。分析：5、7、7、12工程的展開，交通道路的完善，加強了疆內(nèi)的交通聯(lián)系，同時緊密了與內(nèi)地通道和國際通道聯(lián)系，進一步加大新疆的經(jīng)濟發(fā)展速度，為新疆跨越式發(fā)展提供有力良機，隨著經(jīng)濟的發(fā)展新疆房產(chǎn)市場將隨之快速發(fā)展，尤其是7大公路交通樞紐城市的房產(chǎn)市場迎來大發(fā)展的有力契機！烏魯木齊醞釀興建BRT快速公交系統(tǒng)緩解交通擁堵2010.10.25烏魯木齊在線優(yōu)化常規(guī)公交線路、建設(shè)軌道交通、BRT快速公交系統(tǒng)……烏魯木齊將通過建立三級公交體系，緩解交通擁堵問題。

根據(jù)首府規(guī)劃，三級公交體系中的第一級是以軌道交通為骨干，建設(shè)在人口密集、人流量最大的路段，主要擔(dān)負分流城市南北交通的任務(wù)。第二級是以BRT大容量快速公交為補充，在人口比較密集、人流量較大的路段建設(shè)BRT快速公交線路，既能彌補軌道交通的不足，又可以節(jié)省乘客的出行時間。第三級是以常規(guī)公交作為銜接的一種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

目前，首府正在做軌道交通規(guī)劃方案，今年年底之前上報國家相關(guān)部門?！熬唧w是建輕軌還是地鐵，目前還沒有確定?！笔谐鞘芯C合交通項目研究中心規(guī)劃及政策研究室主任潘安說，正在醞釀的BRT快速公交系統(tǒng)，是一種介于快速軌道交通與常規(guī)公交之間的新型公共客運系統(tǒng)，是一種大運量交通方式，也被稱為地面上的軌道交通。

據(jù)了解，我市現(xiàn)有道路里程1599公里，道路面積1922萬平方米，路網(wǎng)密度每平方公里4.71公里，人均道路面積7.97平方米。國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中路網(wǎng)密度為每平方公里5~7公里，人均道路面積7~15平方米。我市道路指標(biāo)都處于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的下限。解決南北線網(wǎng)不平衡

引導(dǎo)城市向北發(fā)展分析：隨著烏市城市不斷擴大，居民出行難問題日益凸顯，隨著公交體系的完善，烏市道路指標(biāo)處于國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)下限，與軌道交通規(guī)劃方案逐步接近尾聲，預(yù)示著烏市已經(jīng)向一二線城市邁進，隨著軌道交通的建設(shè)，烏市房產(chǎn)市場熱點將圍繞著軌道交通發(fā)展。第二章、土地市場篇一、土地市場整體分析2010年前三季度，烏魯木齊土地市場集中供應(yīng)188宗，累計土地供應(yīng)面積621.83萬平方米。遠遠高于去年全年土地總應(yīng)量。使得在今年10月份政府對烏魯木齊土地市場進一步控制，在10月份無土地供應(yīng)。2010年10月份烏魯木齊共成交土地33宗，較9月份的21宗增加了12宗。土地成交面積73.86萬平方米，環(huán)比9月份的81.34萬平方米，下降10%。二、土地成交市場分析1、10月份土地成交綜述指標(biāo)9月份10月份差額環(huán)比（%）成交宗數(shù)21331258面積（畝）1220.331108.08-112.25-10成交金額（萬元）349839090055917160規(guī)劃面積（萬平米）202.09148.79-53.3-27平均樓面價（元/平米）全市361.65610.93249.2869數(shù)據(jù)來源：天道市場部成交宗數(shù)、成交畝數(shù)持續(xù)下滑10月份成交33宗土地，環(huán)比上月的21宗，成交宗數(shù)環(huán)比上漲58%；本月成交面積為1108.08畝，而9月份則為1220.33畝，成交土地畝數(shù)持續(xù)緩慢下滑，本月環(huán)比下滑112.25畝，下降了10%。規(guī)劃建筑面積持續(xù)下降10月份所有成交土地規(guī)劃建筑面積為148.79萬㎡，連續(xù)兩個月持續(xù)環(huán)比下滑，環(huán)比上月份上漲202.09萬㎡，降幅為27%。土地成交樓面價快速上漲烏魯木齊10月份不僅在成交面積、規(guī)劃面積上環(huán)比都有所下降，只有平均樓面價、成交金額上漲。主要是由于銀川路的三塊土地的樓面地價成交達到2500元/平米左右以上，整體拉高了該月的樓面地價和成交金額。在10月份成交土地的平均樓面價為610.93元/㎡，環(huán)比上漲249.28元/㎡，環(huán)比上漲69%。2、土地成交走勢2010年土地成交月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部10月份土地交易額9.09億元，成為今年最高峰由于10月份土地成交35宗土地，環(huán)比有所下降，但是成交土地多為城市中心土地，再有各家開發(fā)企業(yè)的的相會競爭，使得本月的土地成交額達到今年最高峰，10月份烏魯木齊市土地成交金額達到9.09億元，環(huán)比增長了160%。10月份土地單價緩慢上漲從本月土地成交面積、規(guī)劃面積上看緩慢下滑，但是在土地平均每畝單價及平均樓面地價上看都有不同幅度的上揚。10月份平均每畝成交價格82.04萬/畝，環(huán)比上漲187%；出現(xiàn)這樣的原因主要是銀川路路三宗土地的高價格成交拉升了10月份的價格，使得10月份每畝單價與平均樓面價高于9月份。重點地塊成交高樓面地價-高溢價宗地位置用途宗地面積（平方米）容積率建筑面積最大建筑密度（%）土地級別起始價（萬元）成交價（萬元）樓面地價（元/平方米）溢價率(%)摘牌單位摘牌時間銀川路住宅12361.662.530904.1522住宅四級154092002976.95497金科房產(chǎn)2010.10.18銀川路住宅22370.692.555926.7322住宅四級2970138702480.03367廣匯信邦房產(chǎn)銀川路住宅32696.462.581741.1522住宅四級4340192802358.70344廣匯信邦房產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：天道市場部3、成交土地結(jié)構(gòu)=1\*GB2⑴、土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)2010年10月份成交區(qū)域走勢圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部2010年10月份成交區(qū)域比例圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部10月份區(qū)域土地成交分布在5個區(qū)域、城北區(qū)域首次跌出前三甲10月份成交的土地分布在5個區(qū)域，頭屯河區(qū)3宗，成交土地面積21.18萬平米，占到10月總成交面積的29%；水區(qū)7宗，成交土地面積16.95萬平米，占到了23%；第三位是沙區(qū)，成交8宗，成交面積15.95萬平米，只占到了22%。=2\*GB2⑵、土地成交用途結(jié)構(gòu)2010年10月份土地成交用途結(jié)構(gòu)走勢圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部2010年10月份土地成交用途結(jié)構(gòu)比例圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部商業(yè)住宅用地占到主導(dǎo)，占到6.5成，環(huán)比有所下降從烏魯木齊10月份土地成交用途上來看，住宅用地是10月份成交土地的主體。共成交23宗，成交面積達到了47.85萬平米，占到總面積的65%；商業(yè)用地9宗，成交面積達到20.16萬平米，僅占到總面積的27%。工業(yè)用地1宗，成交面積6.13萬平米，只占到了8%。4、住宅、商業(yè)住宅土地成交分析2010年10月份住宅、商業(yè)住宅土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)走勢圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部2010年10月份住宅、商業(yè)住宅土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)比例圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部沙區(qū)、水區(qū)趕超新市區(qū)從烏魯木齊10月份住宅、住宅土地成交用途上來看，沙區(qū)、水區(qū)是10月份住宅、住宅成交土地的主體。成交面積分別達到達到了15.95萬平米、15.53萬平米，各占到總面積的33%；其次是新市區(qū)區(qū)，成交面積達到12.36萬平米，僅占到總面積的26%。第三章、房地產(chǎn)投資篇一、房地產(chǎn)投資整體概述隨著烏魯木齊房地產(chǎn)上半年出現(xiàn)市場供小于求的態(tài)勢，是的房地產(chǎn)市場去求更加旺盛，眾多樓盤一度出現(xiàn)人滿為患的購房熱情。在這現(xiàn)象促使下，下半年各家房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度，大量加快項目施工力度，為整個房地產(chǎn)補充新鮮的血液。同事促使土地市場競爭更加激烈，短時間內(nèi)地王頻出。二、房地產(chǎn)投資分析2010年10月份烏魯木齊房地產(chǎn)投資累積實現(xiàn)110.22億元，累積同比增長39.04%；2010年10月烏魯木齊房地產(chǎn)投資單月實現(xiàn)20.1億元，同比增長36%，環(huán)比上漲11%。其中2010年10月份烏魯木齊住宅投資累積實現(xiàn)87.34億元，累積同比增長37.03%；2010年10月烏魯木齊房住宅投資單月實現(xiàn)16.54億元，同比上漲37%，環(huán)比上漲15%。2010年烏魯木齊房地產(chǎn)投資額走勢圖數(shù)據(jù)來源：烏魯木齊統(tǒng)計局總結(jié)：從房地產(chǎn)投資可以看出，由于新疆利好政策的大量實施及內(nèi)地房地產(chǎn)市場受到政府強烈打壓，房地產(chǎn)眾多企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場信心倍增，加大市場的投資。從單月投資可以看出，首府房地產(chǎn)投資市場連續(xù)三個月呈現(xiàn)逐月遞增態(tài)勢。三、房屋施工面積分析2010年10月份烏魯木齊市房屋施工面積累積達到1374.43萬㎡，累積同比增長27.75%；2010年10月烏魯木齊房屋施工面積單月達到51.24萬㎡，同比下降42%，環(huán)比下降73%。其中2010年10月份烏魯木齊市住宅施工面積累積實現(xiàn)1120.58萬㎡，累積同比增長28.64%；2010年10月烏魯木齊房住宅施工面積單月實現(xiàn)42.22萬㎡，同比下降42%%，環(huán)比下降73%%。2010年烏魯木齊房屋施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：烏魯木齊統(tǒng)計局總結(jié)：由于受到季節(jié)等因素的印象，烏魯木齊房屋施工面積呈現(xiàn)兩極分化的形式，施工主要集中在春秋兩季。隨后出現(xiàn)逐月遞減。但是今年整體施工面積將遠遠趕超去年。四、房屋竣工面積分析2010年10月份烏魯木齊市房屋竣工面積累積達到149.29萬㎡，累積同比增長40.89%；2010年10月烏魯木齊房屋竣工24.33萬㎡。其中2010年10月份烏魯木齊市住宅竣工面積累積實現(xiàn)109.54萬㎡，累積同比上漲14.04%；2010年10月烏魯木齊住宅竣工面積為19.74萬㎡。2010年烏魯木齊房屋竣工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：新疆統(tǒng)計局總結(jié)：受到去年房地產(chǎn)市場的快速回暖，使得09年竣工的項目基本在本年度已經(jīng)銷售一空。隨著整個房地產(chǎn)市場的火爆，開發(fā)企業(yè)加快去年下半年遺留項目的建設(shè)，爭取到年底施工完畢。促使今年房地產(chǎn)竣工面積將趕超往年。第四章、房地產(chǎn)市場篇一、市場綜述由于2010年前10個月中央政府出臺眾多房地產(chǎn)政策。使得全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的波動。由于新疆利好政策的實施，在這次房地產(chǎn)市場變革新疆房地產(chǎn)市場受到影響甚微。隨著烏魯木齊2010年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的遠遠低于消化量，市場出現(xiàn)供小于求。商品房銷售量同比有所下滑，但是下半年商品房供應(yīng)量的集中放量，使之房地產(chǎn)市場供需逐漸平衡。目前市場出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。2010年1-10月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積333.31萬平方米（本月56.59萬平方米），與上年同期相比上漲12.7%（環(huán)比下降28.05%）；

2010年1-10月，商品住房登記成交面積347.48萬平方米（其中本月54.53萬平方米）,與上年同期相比下降12.9%（環(huán)比上漲22.7%）；

二、商品房市場篇1、商品房住宅供求關(guān)系供求關(guān)系逐漸平衡，市場回歸正軌由于09年剩余商品房住宅面積100萬平米左右，加上2010年前10個月預(yù)售面積和銷售面積，使得10月供求比為1：0.39，在下半年住宅市場持續(xù)供大于求（見下圖）。2010年初動工建設(shè)的項目陸續(xù)達到預(yù)售條件并逐漸面市，下半年商品房住宅銷售量明顯高于上半年。預(yù)計在今后幾個月內(nèi)，隨著眾多房地產(chǎn)項目取得預(yù)售條件，供應(yīng)量相比上半年都會相應(yīng)增長，市場在下半年必將成為供大于求的趨勢，市場競爭更加激烈。2010年烏魯木齊商品房住宅供求關(guān)系示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫2、商品房住宅供應(yīng)量=1\*GB2⑴、整體供應(yīng)量供應(yīng)量快速增長，市場競爭加劇2010年10月單月烏魯木齊住宅商品房供應(yīng)量共計56.59萬平方米，環(huán)比下滑28.05%。但是整體供應(yīng)量呈現(xiàn)急速上升趨勢。7、8、9、10四個月的供應(yīng)量已經(jīng)遠遠趕超整個上半年的供應(yīng)量。隨著下半年房地產(chǎn)市場商品房住宅供應(yīng)量的不斷的加大，市場仍然維持供需兩旺的態(tài)勢。促使眾多房地產(chǎn)項目加快開發(fā)節(jié)奏，爭取提早預(yù)售條件。為首府房地產(chǎn)市場提供大量的商品房住宅供應(yīng)量。烏魯木齊商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫=2\*GB2⑵、按區(qū)域供應(yīng)量城北供應(yīng)仍占主導(dǎo)，新市區(qū)仍居榜首從區(qū)域供應(yīng)量上來看，2010年10月份烏魯木齊商品房住宅供應(yīng)量主要集中在沙區(qū)，該區(qū)域供應(yīng)量占到總供應(yīng)量的26%，其次是米東區(qū)、新市區(qū)、水區(qū)、頭屯河區(qū)、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、天山區(qū)分別占到了21%、16%、13%、12%、6%、4%、2%。2010年10月商品房住宅按區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫3、商品房住宅成交量=1\*GB2⑴、整體市場成交量競爭加劇，成交量同比、環(huán)比緩慢上漲10月份成交量同比、環(huán)比都有所上漲，54.53萬平方米（10月份）的成交量同比上漲22.7%，環(huán)比上漲了13.77%。烏魯木齊商品房住宅成交面積示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫4、商品房住宅成交區(qū)域=1\*GB2⑴、按區(qū)域成交劃分米東區(qū)成交集中備案，成交量共占到46%10月本市區(qū)域成交上看，米東區(qū)任然占到總成交的三成。占到了42%；其次是新市區(qū)，占到了30%、沙區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、水區(qū)、天山區(qū)、頭屯河區(qū)各占到了13%、7%、6%、5%、4%、3%。（荷蘭小鎮(zhèn)、博雅馨園、錦繡年華、麗景水岸等）2101年10月烏魯木齊商品房住宅按區(qū)域劃分成交示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫5、商品房住宅成交均價價格持續(xù)穩(wěn)定增長在上半年受到房地產(chǎn)市場供小于求，大量購房群體購房意愿被擠壓。隨著首府8、9月份商品房住宅供應(yīng)的快速增長，大量購房需求有所釋放，使得9月放商品房住宅價格持續(xù)走高。9月烏魯木齊市商品住宅成交均價為4440.5元/平方米，環(huán)比上漲了2.53%。隨著市場供應(yīng)量的逐漸增長，10月份后價格仍然會小幅上漲。6、10月份住宅成交前二十樓盤序號開發(fā)企業(yè)名稱備案套數(shù)1新疆廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18062新疆新天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3123新疆華源實業(yè)（集團）有限公司3064新疆百商投資集團有限公司2845新疆金坤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2596新疆霄龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2447新疆青建投資控股有限公司2208新疆合上成房地產(chǎn)投資有限公司2149新疆天順物流有限公司21310烏魯木齊華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司17811新疆億科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司15612新疆秦基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13313新疆澳良置業(yè)有限公司12114新疆雙馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10315新疆保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9916新疆呈信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9717新疆瑞成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9618新疆健坤置地房產(chǎn)開發(fā)有限公司8519新疆天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8220新疆德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司74三、區(qū)域篇1、天山區(qū)天山區(qū)總評：隨著土地的日益減少，房地產(chǎn)項目日漸減少，本區(qū)住宅銷售也逐漸落后其他區(qū)域，本月銷售量落后水磨溝區(qū)，排列第7名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月435487.93229956.041:0.53天山區(qū)面積供求比-市場呈現(xiàn)供小于求天山區(qū)1-10月份商品房住宅實際累計供應(yīng)面積為435487.93㎡，實際累計備案銷售面積為229956.04㎡，天山區(qū)房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供需平衡態(tài)勢。天山區(qū)供求比評析天山區(qū)供求一改6、7、8月份供大于求的局面，10月呈現(xiàn)小于求的態(tài)勢。10月份供應(yīng)量相比上月有所上漲，由于當(dāng)月可售項目取得預(yù)售的減少使得市場出現(xiàn)供小于求。⑵、商品房住宅供應(yīng)量供應(yīng)量環(huán)比有所回升從天山區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到435487.93平方米，總供應(yīng)量排名全市第六。從10月單月上來看，單月供應(yīng)量達到了13368.17平方米，環(huán)比緩慢回升，上漲了41.15%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量單月環(huán)比快速上揚由于區(qū)域項目逐漸減少，使得本區(qū)域房地產(chǎn)整體銷售量低于其他區(qū)域。截止10月份天山區(qū)成交量同比有所下降、環(huán)比都急速上漲，19276.06平方米（10月份）的成交量同比下降6.83%，環(huán)比上漲169.7%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫2、沙依巴克區(qū)沙依巴克區(qū)總評：隨著騎馬山、西山片區(qū)項目的日漸增多，使得本區(qū)住宅銷售也日漸趕超其他區(qū)域，本月銷售量與上月一樣以微弱的差距落后新市區(qū)，排列第三名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月856973.22472648.031:0.55沙依巴克區(qū)面積供求比沙依巴克區(qū)1-10月份商品房住宅實際累計供應(yīng)面積為856973.22㎡，實際累計備案銷售面積為472648.03㎡，商品房住宅面積供求關(guān)系比為1：0.55。供需較為平衡。沙依巴克區(qū)供求比評析沙依巴克區(qū)供求總體上半年供小于求，下半年商品房住宅集中放量。10月份供應(yīng)量環(huán)比有所回落最高峰，但備案銷售量快速上漲。⑵、商品房住宅供應(yīng)量下半年供應(yīng)量集中放量從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到856973.22平方米，總供應(yīng)量排名全市第二。從10月單月上來看，單月供應(yīng)量達到了147554.4平方米，環(huán)比下滑2.1%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量環(huán)比上漲由于區(qū)域項目在上半年的增多，基本也多在下半年取得預(yù)售條件，使得8月份成交量達到最高峰。10月份成交量環(huán)比上漲，成交73272.67平方米，環(huán)比上漲161.23%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫3、水磨溝區(qū)水磨溝區(qū)總評：由于該區(qū)域被廣大購房者的熱捧，土地、及房地產(chǎn)項目日趨減少。在今年住宅銷售也日漸火熱，本月銷售量落后高新區(qū)，排列第六名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月555595.2216231.321:0.39水磨溝區(qū)面積供求比水磨溝區(qū)1-10月份商品房住宅實際累計供應(yīng)面積為555595.2㎡，實際累計備案銷售面積為1216231.32，商品房住宅面積供求關(guān)系比為1：0.39。供需平衡。水磨溝區(qū)供求比評析水磨溝區(qū)由于下半年后區(qū)域供應(yīng)量整體放量。使得目前呈現(xiàn)供需基本持平。10月份供應(yīng)量相比上月緩慢上漲，備案銷售量也呈現(xiàn)快速上升趨勢。⑵、商品房住宅供應(yīng)量10月份供應(yīng)量緩慢回升從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到555595.2平方米，總供應(yīng)量排名全市第三。從10月單月上來看，單月供應(yīng)量達到了75973.92平方米，環(huán)比上漲了63.65%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量10月份呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢由于區(qū)域項目基本也多在6月份以后取得預(yù)售條件，使得6、7、8月三個月成交量較為平穩(wěn)。10月份成交26423.47平方米，環(huán)比上漲400%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫4、新市區(qū)新市區(qū)總評：隨著城市北擴的影響，房地產(chǎn)項目的日益增多，本區(qū)住宅供應(yīng)及銷售也快速趕超其他區(qū)域，使得本月供應(yīng)量及銷售量遠遠高出別的區(qū)域，全市排列第一名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月1785165.31901531.191:0.51新市區(qū)面積供求比新市區(qū)1-10月份商品房住宅實際累計供應(yīng)面積為1785165.31㎡，實際累計備案銷售面積為901531.19㎡，商品房住宅面積供求關(guān)系比為1：0.51，供需平衡。新市區(qū)供求比評析新市區(qū)供求總體呈現(xiàn)供需平衡的局面，3、4月份集中放量后，又在7、8、9月份持續(xù)高供應(yīng)量。目前該區(qū)市場呈現(xiàn)供需持平。10月份供應(yīng)量相比上月有所下降，備案銷售量相對反彈。⑵、商品房住宅供應(yīng)量7、8、9月供應(yīng)量集中放量，10月份急速下滑從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到1785165.31平方米，總供應(yīng)量排名全市第一。從10月單月上來看，單月供應(yīng)量達到了91663.69平方米，環(huán)比下降了75.87%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量市場競爭加劇，商品房成交量同比下滑，環(huán)比上漲由于上半年該區(qū)域供應(yīng)量相對較少，使得區(qū)域成交量較為平穩(wěn)。隨著下半年供應(yīng)量的遞增，相應(yīng)成交量也發(fā)生了很大的變化?？傮w成交量全市排名第一。10月份成交162930平方米，成交量同比下降3%，環(huán)比上漲168%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫5、高新區(qū)高新區(qū)總評：由于本區(qū)域內(nèi)可用于住宅用地的逐漸減少，本區(qū)域房地產(chǎn)新項目急劇下降，10月份市場供小于求，多以消化老項目庫存量為主。本月銷售量僅排列第四名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月476887.67342730.231:0.72高新區(qū)面積供求比高新區(qū)1-10月商品房住宅累計供應(yīng)面積為476887.67㎡，實際累計備案銷售面積為342730.23㎡，商品房住宅面積供求關(guān)系比為1：0.729。高新區(qū)供求比評析高新區(qū)供求目前總體呈現(xiàn)供大于求局面，由于區(qū)域內(nèi)住宅用地的逐漸減少，市場將會出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。由于該區(qū)房地產(chǎn)項目位置的優(yōu)越性，成為眾多購房群體首選區(qū)域，區(qū)域需求旺盛。⑵、商品房住宅供應(yīng)量供應(yīng)量10月份逐月減少從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到476887.67平方米，總供應(yīng)量排名全市第四，10月單月供應(yīng)31482.9平方米。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量見底反彈全區(qū)截止10月份成交面積342730.23平方米?？傮w成交量全市排名第四。10月份成交34779.08平方米，成交量同比增長165%，環(huán)比上漲108%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫6、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總評：首府目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點開發(fā)區(qū)域，下半年市場集中放量。本月銷售量以微弱的差距高于高新區(qū)，排列第四名。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月319813.68297215.511:0.93經(jīng)濟開發(fā)區(qū)面積供求比經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1-10月商品房住宅累計供應(yīng)面積為319813.68㎡，實際累計備案銷售面積為297215.51㎡，商品房住宅面積供求關(guān)系比為1：0.93。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供求比評析經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供求總體呈現(xiàn)下半年集中放量，供應(yīng)量與成交量多集中下半年。區(qū)域規(guī)劃等有利因素，大量吸引購房群體，導(dǎo)致該區(qū)目前需求逐漸趕超供應(yīng)量。⑵、商品房住宅供應(yīng)量下半年供應(yīng)量集中放量從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，區(qū)域新項目多為上半年施工，下半年區(qū)域預(yù)售許可。截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到319813.68平方米，總供應(yīng)量排名全市第七。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量10月反彈全區(qū)截止10月份成交面積297215.51平方米?？傮w成交量全市排名第五。10月份成交37699.99平方米，成交量同比上漲94%%，環(huán)比上漲174%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫7、米東區(qū)米東區(qū)總評：城市北擴帶動了本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得本區(qū)域成為目前首府剛性需求的選擇區(qū)域。本月銷售量高于其他區(qū)域，排列連續(xù)兩個月保持第一名。由于10月份本區(qū)域荷蘭小鎮(zhèn)的集中備案，使得總體銷售遠遠高于其它區(qū)域。=1\*GB2⑴、商品房住宅供求關(guān)系時間供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供求比2010年1-10月356698.87500765.74米東區(qū)面積供求比米東區(qū)1-10月商品房住宅累計供應(yīng)面積為356698.87㎡，實際累計備案銷售面積為500765.74㎡，烏市唯一一個商品房住宅面積供小于求的區(qū)域。米東區(qū)供求比評析米東區(qū)供應(yīng)量總體呈現(xiàn)下半年集中放量，成交量總體較為平衡。導(dǎo)致目前該區(qū)整體市場呈現(xiàn)供小于求的局面。⑵、商品房住宅供應(yīng)量上半年為供應(yīng)量，下半年集中放量從本區(qū)商品房住宅供應(yīng)量來看，該區(qū)域庫存面積較多，使得上半年主要消化去年庫存面積，在上半年無新的供應(yīng)量。截止到10月份，全區(qū)商品房住宅累計供應(yīng)面積達到356698.87平方米，總供應(yīng)量排名全市第六。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫⑶、商品房住宅成交量成交量呈現(xiàn)“V”趨勢全區(qū)截止10月份成交面積500765.74平方米。總體成交量全市上升到第二。10月份成交176405.6平方米，成交量同比上漲137%，環(huán)比上漲54%。數(shù)據(jù)來源：天道市場部數(shù)據(jù)庫第五章、樓盤報廣媒體監(jiān)測一、分媒體報廣監(jiān)測數(shù)據(jù)分媒體報廣投放次數(shù)從各媒體投放次數(shù)上看，晚報和晨報一直成為投放次數(shù)最高媒體，占到主導(dǎo)地位，分別占到總投放次數(shù)的41%、36%，其次是都市報，為23%。2010年10月份媒體投放次數(shù)示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部分媒體報廣投放版數(shù)2010年10月份媒體投放版面示意圖數(shù)據(jù)來源：天道市場部從媒體投放版面上看，晚報仍居首位，比例為42%；其次是晨報占到36%；都市報位居第三，比例為22%。二、分物業(yè)報廣監(jiān)測數(shù)據(jù)分物業(yè)報廣投放次數(shù)比例2010年10月份晚報、晨報、都市報廣投放次數(shù)比例排名數(shù)據(jù)來源：天道市場部從物業(yè)投放次數(shù)圖表上看，由于普通住宅的數(shù)量大于其它物業(yè)，從而使得其投放次數(shù)也高于其它物業(yè)類型的媒體投放。分物業(yè)報廣投放版數(shù)比例2010年10月份晚報、晨報、都市報各類物業(yè)報廣投放版數(shù)排名數(shù)據(jù)來源：天道市場部從各物業(yè)投放版面圖表上看，由于普通住宅的數(shù)量遠遠大于其它物業(yè)，從而使得其投放次數(shù)也遠遠高于其它物業(yè)類型的媒體投放，占到總投放版面的95%。三、分區(qū)域報廣投放次數(shù)2010年10月份晚報、晨報、都市報分區(qū)域投放次數(shù)統(tǒng)計排名數(shù)據(jù)來源：天道市場部上表看出，新市區(qū)由于近兩年房地產(chǎn)項目的日漸增多，使得2010年10月份本區(qū)域房地產(chǎn)項目媒體投放趕超與其它區(qū)域，其次是沙區(qū)、昌吉、水區(qū)、米東區(qū)、天山區(qū)。四、每周報廣投放天數(shù)分布2010年10月份晚報、晨報、都市報每周報廣版面分布排名數(shù)據(jù)來源：天道市場部從每周報廣投放分布可以看出，10月份周四媒體投放量最多，共占到總投放比例的46%，其次是周二比例都為21%，周五占到18%、周三占到13%。投放量最低的是周一。附件：10月份土地成交表宗地位置用途宗地面積（平方米）畝數(shù)容積率建筑面積最大建筑密度（%）最小綠地率（%）土地級別出讓年期（年）起始價（萬元)成交價（萬元）樓面地價（元/平方米）溢價率(%)每畝單價（萬元/畝）摘牌單位摘牌時間17新市區(qū)鯉魚山路商業(yè)住宅46001.4569.012.5115003.632235商業(yè)六級住宅五級商業(yè)40年住宅50年4200169701475.61304245.90金域房產(chǎn)2010.10.12沙依巴克區(qū)克拉瑪依西路住宅7346.511.023.5225859.682035住宅級外50年18519575.410.06176.95勝天房產(chǎn)2010.10.12頭屯河區(qū)燈籠渠街292號商業(yè)住宅1101.21.661.71872.045035商業(yè)六級住宅六級商業(yè)40年住宅50年2325133.550.0915.06中琦偉業(yè)房產(chǎn)2010.10.12新市區(qū)錦州路商業(yè)住宅6555.139.842.516387.833035商業(yè)五級住宅四級商業(yè)40年住宅50年605620378.330.0363.01傅琳房產(chǎn)2010.10.12水磨溝區(qū)華光街住宅39937.7859.921.663900.4523.340住宅五級50年19251945