徐州新沂房地產(chǎn)報告簡報課件

徐州新沂房地產(chǎn)報告2011-3第一部分：城市宏觀環(huán)境分析城市解讀城市概況：位處蘇魯接壤地區(qū)，江蘇省北部重要工業(yè)城市新沂為縣級市，位于江蘇徐州市東部，與山東省交界，是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點城市，面積1616平方公里，人口102萬，城區(qū)人口27萬，市政府駐新安鎮(zhèn)；新沂下轄16個鎮(zhèn)（新安鎮(zhèn)、馬陵山鎮(zhèn)、草橋鎮(zhèn)、邵店鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)、唐店鎮(zhèn)、瓦窯鎮(zhèn)、港頭鎮(zhèn)、阿湖鎮(zhèn)、棋盤鎮(zhèn)、高流鎮(zhèn)、窯灣鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)、時集鎮(zhèn)、新店鎮(zhèn)、合溝鎮(zhèn)）及1個省級開發(fā)區(qū)。城市解讀交通狀況:亞歐大陸橋東第一座樞紐城市，交通便捷新沂是亞歐大陸橋東起第一座樞紐城市，距周邊的徐州、連云港、臨沂、淮安等大中城市均在100公里左右，戰(zhàn)略地位十分突出；鐵路有隴海、新長、膠新三條線穿市而過，高速有京滬、連霍、徐連三條繞城而來，公路有205國道、323和249省道“筆走龍蛇”，形成了“三縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)格局。通過高速公路，在1個小時內(nèi)可到周邊江蘇和山東的地級市，3至5小時內(nèi)可到南京、上海；周邊80公里范圍內(nèi)分布著徐州觀音機場、連云港白塔埠機場和山東臨沂機場，使新沂構(gòu)成了快速便捷的“公鐵水空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。城市解讀景觀名勝:歷史悠久、景色宜人，旅游資源尤其豐富馬陵山方圓55平方公里，是國家4A級風(fēng)景區(qū)；駱馬湖水質(zhì)達到國家二類標準，極具旅游開發(fā)價值；窯灣古鎮(zhèn)保留了眾多明清建筑，被譽為“京杭大運河畔第一古鎮(zhèn)”。馬陵山駱馬湖窯灣古鎮(zhèn)窯灣古鎮(zhèn)城市解讀城市規(guī)劃:城市區(qū)域規(guī)劃定位為交通、商貿(mào)和工業(yè)城市，城市重點向南發(fā)展城市發(fā)展定位：蘇魯接壤地區(qū)新興的交通樞紐、商貿(mào)流通中心和工業(yè)城市；主城區(qū)布局形態(tài)：中心區(qū)以南京路為主軸線，形成以商業(yè)、金融、文化娛樂為主的城市中心區(qū)；南區(qū)建設(shè)新的行政中心，建設(shè)以居住為主的城市新區(qū)；西區(qū)以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體，形成新沂市區(qū)工業(yè)發(fā)展主體；東區(qū)為工業(yè)區(qū)

經(jīng)濟發(fā)展——GDP新沂經(jīng)濟穩(wěn)定曾崢，房地產(chǎn)業(yè)進入飛速增長階段2009年新沂實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值193.53億元；近年來增幅都在14%以上，按照國際慣例，新沂房地產(chǎn)業(yè)處于飛速增長時期。宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%8%-10%10%-15%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定增長高速增長飛速增長數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報經(jīng)濟發(fā)展——人均GDP人均GDP穩(wěn)定快速發(fā)展，處于快速發(fā)展期2009年新沂人均GDP為21481元，按照國際慣例處于快速發(fā)展期發(fā)展期啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主數(shù)量和質(zhì)量兼?zhèn)淦椒€(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主質(zhì)量和數(shù)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報經(jīng)濟發(fā)展——“三駕馬車”“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟運行穩(wěn)定發(fā)展近年來新沂市消費市場穩(wěn)中有升，消費者的消費理念發(fā)生了很大變化，潛在的消費需求得到釋放；近年來社會固定資產(chǎn)投資高速發(fā)展，09年增幅高達33.7%。重大工程紛紛動工或竣工，大大刺激了消費需求的釋放；新沂近4年來進出口貿(mào)易總額逐年增加，外向型經(jīng)濟比重加速明顯。數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報經(jīng)濟發(fā)展——三產(chǎn)比例城市正逐步實現(xiàn)有工業(yè)城市向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)城市的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展契機新沂是典型的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重居歷年首位；第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，至09年已占40.9%，接近第二產(chǎn)業(yè)比重；數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報人口及城市化水平城市化進程逐年提升，但總體進程比較緩慢2009年人口為101.95萬人，歷年來城市化進程逐步提升，城市化水平為41.7%，僅處于高度發(fā)展階段，相對江蘇其它城市進程緩慢。

不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初始城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%-50%50%-75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市發(fā)展進入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報生活水平穩(wěn)定提高的人均收入、消費水平，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供可能新沂人均可支配收入穩(wěn)定增長，至2009年人均可支配收入為11422元；城鎮(zhèn)人均住房面積達40.1㎡，高于江蘇省同期的32.9㎡平均水平。數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資近年來穩(wěn)中有升，施工面積持續(xù)增長房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷08年的回落后，09年出現(xiàn)大幅增長，從投資量來看，09年房地產(chǎn)投資為17.5億元，僅占固定資產(chǎn)投資總額158.35億元的11%，未來發(fā)展?jié)摿艽螅?9年房地產(chǎn)施工面積為208.81萬㎡，同比增長32.16%，施工量連續(xù)四年持續(xù)增長。數(shù)據(jù)來源：新沂歷年統(tǒng)計公報小結(jié)新沂城市經(jīng)濟快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好，各項經(jīng)濟指標均保持較快速度增長；新沂為典型工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化中，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力；城市化進程不斷進行，持續(xù)不斷的帶來大量的城市人口；新沂居民生活水平不斷提高，購買力加強，住房等需求不斷擴大；房地產(chǎn)投資保持增長勢頭，施工面積逐年增加，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆５诙糠郑盒乱史康禺a(chǎn)市場分析板塊概況隨著新城建設(shè)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，新沂將向南向東延伸中心區(qū)配套設(shè)施、居住氛圍最為成熟，為目前及未來2-3年供應(yīng)熱點區(qū)域；南區(qū)隨著新城建設(shè)將帶動該區(qū)域迅速崛起，為除中心區(qū)外最有價值的區(qū)域；東區(qū)隨著無錫-新沂工業(yè)園區(qū)的成熟將逐漸完善；西區(qū)為工業(yè)集聚區(qū)，項目較少，發(fā)展?jié)摿Σ淮?。中心區(qū)西區(qū)

東區(qū)南區(qū)土地市場土地市場供應(yīng)充足，為房地產(chǎn)市場提供足量的開發(fā)用地2010年共成交22幅地塊，共面積為110.5萬㎡，總金額為20.86億元，平均土地單價為1888元/㎡。數(shù)據(jù)來源：新沂土地資源局土地市場中心區(qū)量價齊高，未來的2-3年仍為房地產(chǎn)最活躍區(qū)域10年土地供應(yīng)集中在中心區(qū)，成交面積占新沂市總成交面積的76.6%；中心區(qū)域土地成交均價最高，為最活躍區(qū)域，南區(qū)次之。區(qū)域幅數(shù)成交金額（萬元）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）中心區(qū)1516252584.61921西區(qū)31933011.41696南區(qū)32540013.51876東區(qū)1138011380總計22208635110.51888數(shù)據(jù)來源：新沂土地資源局年度分析10年隨著新沂經(jīng)濟的快速發(fā)展，樓市出現(xiàn)量價齊升的局面07年四季度的房產(chǎn)政策調(diào)整，導(dǎo)致房產(chǎn)市場進入調(diào)整期；隨著08年經(jīng)濟基本面的惡化，市場調(diào)整力度加大，政策后，但依然無法扭轉(zhuǎn)市場的頹勢；09年樓市升溫，使得市場存量得以迅速消化；10年隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，樓市出現(xiàn)量價齊升的局面。數(shù)據(jù)來源：徐州網(wǎng)上房地產(chǎn)板塊分析中心區(qū)和南區(qū)由于配套設(shè)施等較為成熟，一直是新沂供銷熱點中心區(qū)和南區(qū)是供銷最熱且價值較高的兩個區(qū)域，未來新沂仍以這兩個區(qū)域為主，南區(qū)可能將隨著新行政中心的發(fā)展有超越的趨勢；東區(qū)目前配套不夠完善，隨著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，東區(qū)可能成為新沂最具潛力的區(qū)域；西區(qū)目前潛力較小。未來供應(yīng)未來供應(yīng)以南區(qū)為主，高層房源以逐漸取代多層成為市場主流新沂已建成而未推出的房源近156.80萬㎡，其中南區(qū)為81.34㎡，占市場總量的52%；高層逐漸取代多層房源成為市場的主流，未來供應(yīng)中高層房源為89.92萬㎡，占總供應(yīng)的57%。區(qū)屬多層余量高層余量別墅余量中心區(qū)12.9118.33——西區(qū)4.9010.27——南區(qū)39.5641.77——東區(qū)8.9819.56