實(shí)用房產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)辦法

1實(shí)用房產(chǎn)工程定價(jià)方法定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)根本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的本錢、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品本錢規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競爭者價(jià)格和替代品價(jià)格那么提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有本錢導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。本錢導(dǎo)向定價(jià)本錢導(dǎo)向定價(jià)是以本錢為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其根本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部本錢，然后加上一定的利潤。本錢導(dǎo)向定價(jià)主要由本錢加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成?！惨弧?、本錢加成定價(jià)方法這是一種最簡單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品本錢的根底上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與本錢之間的差額即為利潤。這里所指的本錢，包含了稅金。由于利潤的多少是按本錢的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成〞，因此這種方法被稱為本錢加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：單位產(chǎn)品價(jià)格：單位產(chǎn)品本錢X〔1+加成率〕加成率=由于利潤的多少是按本錢的一定比例計(jì)算的。列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)本錢為2000元，加成率為15%那么該樓盤每平方米售價(jià)：2000X〔1+15%〕=2300〔元〕這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定本錢要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于本錢，企業(yè)可以簡化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素根本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行。〔二〕、目標(biāo)收益定價(jià)法這種方法又稱目標(biāo)利潤定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在本錢的根底上，按照目標(biāo)收益率的上下計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、本錢利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。2、確定目標(biāo)利潤。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：斥目標(biāo)法利潤挽=總榮投資螞額x嚇目標(biāo)攻投資黎利潤調(diào)率壯目標(biāo)刪利潤貫=總給本錢睡x目等標(biāo)成虜本利言潤率癢目標(biāo)屑利潤喇=銷模售收暑入x猶目標(biāo)顆銷售僑利潤束率截目標(biāo)交利潤嗎=資楚金平方均占慨用額晶x目著標(biāo)資唱金利辱潤率愁3、負(fù)計(jì)算姻售價(jià)仿售價(jià)另=〔驅(qū)總成旅本+澆目標(biāo)揀利潤顏〕/體預(yù)計(jì)擺銷售醬量邪例如雪：某匠房地碎產(chǎn)企妖業(yè)開繞發(fā)一蛾總建帖筑面獎(jiǎng)積為地20捧萬平神方米律的小孤區(qū)，歷估計(jì)皂未來慮在市痛場上門可實(shí)扒現(xiàn)銷嘩售1肯6萬工平方袋米，閥其總斧開發(fā)船本錢蔬為4即億元毒，企訴業(yè)的袍目標(biāo)碎收益榆率為淘本錢眨利潤詢率的介15暖%，栗問該戴小區(qū)萌的售擁價(jià)為展多少隊(duì)？橋解：菠目標(biāo)杏利潤錫=總誼本錢原x成穗本利匹潤率拾遷按今撿榨=遠(yuǎn)薄4冤x事離15匙%浪北仿左歉弊=雜霞0.拖6〔忠億元抽〕蜓每平竄方米枝售價(jià)屯=〔符總成乓本+建目標(biāo)且利潤茶〕/技預(yù)計(jì)局銷售檔量剝奧秀凝誕但=擦〔4黎=0先.6冠〕/標(biāo)16枕00殿00隨繳爹肅倍訴=稻28保75圓〔元祥〕蟻因此訊，該擴(kuò)企業(yè)猛的定像價(jià)應(yīng)丟為每惰平方彈米2績87垂5元帳目標(biāo)遼收益臥率定吊價(jià)法搬的優(yōu)職點(diǎn)是佳可以糞保證老企業(yè)底既定椒目標(biāo)禾利潤晉的實(shí)嗽現(xiàn)。負(fù)這種誕方法甜一般康適合逮用于悅在市筋場上潑具有葵一定備影響介力的啊企業(yè)麗，市牌場占劉有率出較高植或具依有壟笛斷性兼質(zhì)的怪企業(yè)壘。吳〔三勉〕、蝕售價(jià)桐加成植定價(jià)蝶法滲這是誦一種墊以產(chǎn)轉(zhuǎn)品的辮最后肺銷售逐為基愛數(shù)，正按銷秒售價(jià)貧的一孔定百店分率脅計(jì)算器加成嚴(yán)率，述最后降得出默產(chǎn)品物售價(jià)拆。計(jì)先算公婆式為剩：多單位羅產(chǎn)品冰售價(jià)纖=單抗位產(chǎn)危品總路本錢蒜/〔優(yōu)1諒—鳳加成慈率〕新列如姿，某樸樓盤燥的開竹發(fā)成騰本為績每平脖方米辛25寇00殘?jiān)?，甜加成塵率2選0%梳，那么建該樓學(xué)盤的搭售價(jià)妹為：軍售價(jià)合=2喉50虎0/罵〔1?！?0規(guī)%〕孟=3淺12防5〔敗元〕眼這種刻定價(jià)繪方法譯的優(yōu)嘉點(diǎn)對雄于銷久售者始來說邊，容外易計(jì)臥算出夫商品默銷售魔的毛忘利率堆；而仔對于妄消費(fèi)得者來膛說，盲在售譜價(jià)相喜同的嚇情況棄下，滑用這陸種方搞法計(jì)窮算出艘來的慶加成獻(xiàn)率較疼低，攏更容開易接錘受。坊以上宋幾種延本錢重定價(jià)繞方法懼的共眉同點(diǎn)允是：滿均以乘產(chǎn)品熔本錢呆為制藥定價(jià)魄格的刮根底始，在鏟本錢踢的基醫(yī)礎(chǔ)上委加一株定的繳利潤蠅來定急價(jià)。粥所不樓同的騙是它旦們對姿利潤借確實(shí)棗定方元法略眠有差膽異?？m然候較容胳易計(jì)彎算，雷但它凱們存祝在共應(yīng)同的鞏缺點(diǎn)凱，即勸沒有手考慮蒼市場偽需求等和市災(zāi)場競崗爭情擋況。饑二、掩需求蛙導(dǎo)向方定價(jià)業(yè)所謂搬需求嬌導(dǎo)向起定價(jià)潔是指繩以需逢求為賢中心齒，依阿據(jù)買務(wù)方對逆產(chǎn)品欄價(jià)值袋的理貓解和叨需求果強(qiáng)度勾來定因價(jià)，嗚而非媽依據(jù)喉賣方誓的成芒本定色價(jià)。檢其主劃要方撓法是說理解論值定嶺法和奉區(qū)分麻需求裁定價(jià)高法。文〔一白〕、秘理解席值定浪價(jià)法量理解詢值也肉稱冊“逝感受恨價(jià)值沈〞虎或野“喂認(rèn)識舒價(jià)值幻〞袖，是饅消費(fèi)爬者對粗于商算品的揭一種沉價(jià)值反觀念藏，這代種價(jià)其值觀愁念實(shí)鳳際上訊是消以費(fèi)者改對商戰(zhàn)品的鎖質(zhì)量北、用帖途、意款式晝以及段效勞嚇質(zhì)量覺的評月估。儲(chǔ)理解看值定枕價(jià)法紋的基劇本指拘導(dǎo)思徑想是租認(rèn)為店決定勾商品尼價(jià)格油的關(guān)旱鍵因技素是單消費(fèi)鄉(xiāng)者對垮商品宏價(jià)值泰的認(rèn)萍識水曲平，變而非匹賣方愛的成請本。質(zhì)房地?fù)P產(chǎn)企羽業(yè)在通運(yùn)用勸理解壁值定拜價(jià)法因定價(jià)會(huì)時(shí)，糕企業(yè)菌首先未要估孟計(jì)和金測量新在營壺銷組收合中追的非仙價(jià)格膊因素在變量并在消戲費(fèi)者泰心目鹽中建敵立起思來的漿認(rèn)識基價(jià)值貢，然蛛后按妄消費(fèi)炕者的竟可接六受程扮度來蝶確定剩樓盤煌的售塵價(jià)，仁由于舉理解承值定性價(jià)法毅可以礎(chǔ)與現(xiàn)烏代產(chǎn)插品定婦位思命路很巖好地尋結(jié)合壞起來屯，成鬧為市練場經(jīng)礦濟(jì)條件件下賤的一靠種全場新的爛定價(jià)職方法原，因享此為悔越來浪越多胃的企肉業(yè)所用接受墨。其結(jié)步驟桶是〔忌1〕黎、確測定顧透客的扁認(rèn)識悉價(jià)值認(rèn)；〔捎2〕峰、根血據(jù)確迫定的銳認(rèn)識迅價(jià)值竄，決辦定商批品的紀(jì)初始驢價(jià)格榨；〔和3〕頓、預(yù)指測商干品的布銷售仁量；囑〔4萄〕、烤預(yù)測躬目標(biāo)佩本錢販，〔隱5〕傘、決脅策。閉理解習(xí)值定們價(jià)法默的關(guān)皆鍵是址準(zhǔn)確假設(shè)地掌待握消艙費(fèi)者盡對商蠢品價(jià)臟值的怕認(rèn)知櫻程度側(cè)。對克自身沃產(chǎn)品叼價(jià)值綿估計(jì)賄過高寄的賣省主，噴會(huì)令釋他們林的產(chǎn)幕品定促價(jià)過牢高；萬而對蘇自身浴產(chǎn)品些的消器費(fèi)者類認(rèn)識述價(jià)值攀估計(jì)五過低掃的企鍋業(yè)，幸定的鬼價(jià)格彼就可漏能低起于他喝們能牲夠達(dá)漿到的聽價(jià)值磁。因樂此，評為了靜建立減起市瞞場的洗認(rèn)識姿價(jià)值亡，進(jìn)臺行市包場調(diào)飯查是宣必不湖可少辭的。泰曾在堪上海蛛房產(chǎn)托界聞氏名一她時(shí)的啟“幸某花惡苑客攀戶開竿價(jià)銷繪售沙〞鞭就是短理解演值定經(jīng)價(jià)法頁運(yùn)用長的典掃范之微一。潤某實(shí)秘業(yè)集腿團(tuán)公充司與谷某區(qū)鑼建設(shè)衣開展籍總公足司開踐發(fā)的受某花輕苑，袍坐落配于上柱海市噴區(qū)，犬占地槳面積韻13暑26刻5平初方米夾，由漁一棟浙30奏層商路住樓偉和3該棟3豐0層顯住宅疾樓組婦成。淡該樓劃盤于殼19普94斧年1愛2月漁底開沈工，散19館95固年4狗月開判始預(yù)稿售?；十?dāng)時(shí)峰上海柿的房腎地產(chǎn)奇市場奶銷售朋狀況俱低迷量，為憤了更得好地統(tǒng)銷售意樓盤爹，開點(diǎn)發(fā)商揉經(jīng)過雕精心乒籌劃期，推驚出頌“們客戶末開價(jià)我〞舍銷售磨活動(dòng)巾。勢該活宣動(dòng)的點(diǎn)具體皇操作慮方式鑼是：之開發(fā)撿商拿寶出3顯—絮7層幟共3矩0套車房源播，在貢確定捐其底蒼價(jià)為休每平郵方米貢59成00親元后窄，顧芹客可痕以以對高于伯此價(jià)元的任喊何價(jià)親格報(bào)牽價(jià)，案不另闖加層箏次和斃朝向外費(fèi)用輔。該嬌活動(dòng)摸推出疤后，冊立即莫在社兆會(huì)上介引起晌了一跑個(gè)插“弓客戶鑼開價(jià)縮〞剝熱潮棋，僅槍僅半濃個(gè)多邁月時(shí)列間，盞參與羽報(bào)價(jià)年的客廊戶就洽達(dá)6陵3名爆。報(bào)剖價(jià)高觸的前艘12憂名客喝戶按箭報(bào)價(jià)冊購置度了該漠花苑漏的商桃品房窯，而畝其余悄客戶勞在認(rèn)參識到舅該花騙苑的噴優(yōu)良梳品質(zhì)敞后，伙愿意典出比翁“?？蛻艚栝_價(jià)壘〞導(dǎo)更高孝的價(jià)胡格購輝買更寧好的瑞樓層蒜。從蠻19迎95巨年8培月3倍1日稍至1挨99商5年溫底，畢該花膛苑共久售出屠10檢2套綢住宅建，占鉗第一迷期推離出樓差盤的搏70臨%，會(huì)取得爆了巨鏡大的錄經(jīng)濟(jì)摟效益娘和社我會(huì)效毫益。葉該活晝動(dòng)使綠購房日者感旺受到鐮了買緣房由科自己迫定價(jià)春的全墳新體粉驗(yàn)，留為上送海房徒地產(chǎn)某更合氣理定英價(jià)提齡供了啞一條湯新思睬路。勤〔二同〕、帆區(qū)分表需求陷定價(jià)具法傲區(qū)分襪需求印定價(jià)拿法又劇稱差扇別定骨價(jià)法逢，是慚指某躬一產(chǎn)室品可搏根據(jù)鞭不同挨需求萌強(qiáng)度今、不春同購惡買力描，不牢同購阻買地句點(diǎn)和黨不同頁購置帽時(shí)間吃等因濤素，穿采取捧不同屬的售犁價(jià)。磚列如目消費(fèi)示者在示商店蜂的小潛賣部博喝一標(biāo)杯咖搜啡和換吃一仁塊點(diǎn)狂心要患付1俘0元循，在腎一個(gè)莫小餐株廳那么初要付勸12例元，下而在浪大旅昌店的罪咖啡語廳就示要付廟14芝元，珍如果幻要送屑到旅開店的直房間仇內(nèi)食陪用那么奇要付休20迎元。刺價(jià)格貸一級題比一授級高撤并非宴產(chǎn)品贊的成光本所防決定防的，飲而是生附加賊效勞虜和環(huán)碑境氣公氛為律產(chǎn)品密增添沿了價(jià)抖值。朱同樣駁，對返于房泥地產(chǎn)標(biāo)來說養(yǎng)，同輔一種吵標(biāo)準(zhǔn)搏、同聾一種鄉(xiāng)規(guī)格翁、同課一種字外部烤環(huán)境魄的商該品房勝，可瀉以根款據(jù)樓立層數(shù)副的相側(cè)應(yīng)變?nèi)莼闶逛N觸售價(jià)根相應(yīng)侄變化肝。區(qū)江分需斷求定械價(jià)法醒的主猴要形面式有糟：以孤消費(fèi)僑群體諷的差昂異為降根底歸的差窩別定捐價(jià)，獻(xiàn)以數(shù)策量差辨異為諷根底彩的差達(dá)別定楊價(jià)，呀以產(chǎn)揮品外命觀、公式樣傾、花層色等萄差異棕為基煩礎(chǔ)的錦差異芝定價(jià)坡，以梢地域角差異鑼或時(shí)趙間差烤異為采根底偵的差擊別定浮價(jià)等謀。悄三、宣競爭挽導(dǎo)向究定價(jià)徐競爭餓導(dǎo)向各定價(jià)捧是企莖業(yè)為緞了應(yīng)蹲付市尺場競瞇爭的扇需要槐而采犯取的國特殊姿定價(jià)販方法紫。它槽是以藥競爭感者的矮價(jià)格驗(yàn)為基泥礎(chǔ)，鼓根據(jù)回競爭姿雙方恭的力淘量等兔情況汪，制慌定較恢競爭牲者價(jià)邊格為橫低、橫高或栽相同盤的價(jià)新格，亦以達(dá)幸到增竄加利猜潤，凳擴(kuò)大戴銷售盞量或扣提高頑市場俱占有非率等投目標(biāo)取的定界價(jià)方旨法。災(zāi)對于景房地哲產(chǎn)企觀業(yè)而塑言，都當(dāng)本狠企業(yè)色所開渡發(fā)的惑工程煩在市燭場上練有較均多的蠅競爭邁者時(shí)笨，適么宜采這用競膏爭導(dǎo)升向定沖價(jià)確畏定樓藏盤售認(rèn)價(jià)，公以促甩進(jìn)銷儀售，裳盡快劫收回厲投資貼，減興少風(fēng)嗽險(xiǎn)。茄競爭盟導(dǎo)向仙定價(jià)判有隨庸行就爭市定民價(jià)法購，追女隨領(lǐng)約導(dǎo)者膜企業(yè)片定價(jià)筆法兩赤種。適〔一演〕隨捷行就劉市定隔價(jià)法岔隨行劍就市層定價(jià)由法就度是企戲業(yè)使脊自己談的商盛品價(jià)得格跟秀上同滔行的除平均衣水平休。一駱般來摸說，桿在基郊于產(chǎn)都品成貫本預(yù)濟(jì)測比鏟較困名難，葵競爭鴨對手奴不確影定，酸以及膚企業(yè)彈希望吃得到累一種唐公平遷的報(bào)刑酬和晚不愿浮打亂訓(xùn)市場背現(xiàn)有約正常哈次序盲的情脫況下鄙，這競種定支價(jià)方波法較逢為行創(chuàng)之有吼效?？辉诟偯駹幖す髁叶鴱N產(chǎn)品承彈性般較小口或供旋需基航本平誼衡的遍市場年上，鳥這是薦一種權(quán)比擬穿穩(wěn)妥耽的定礎(chǔ)價(jià)方雄法，麻在房漢地產(chǎn)槳業(yè)應(yīng)胞用比固較普抖遍。黎因?yàn)榻茉诟倹Q爭的瘡現(xiàn)代劫市場森條件景下，厲銷售峽同樣弄商品狀房的崗各個(gè)拋房地深產(chǎn)企碧業(yè)在挎定價(jià)婚時(shí)實(shí)清際上贊沒有耕選擇眼的余忠地，巧只能為按現(xiàn)份行市崗場價(jià)那格來艱定價(jià)縣。假設(shè)章價(jià)格造定得肥太高午，其口商品雜房將洽難以拼售出順，而物價(jià)格益定得法過低鵲，一柱方面將企業(yè)羊自己眼的目道標(biāo)利惠潤難墳以實(shí)贊現(xiàn)，竄另一曠方面煎會(huì)促廟使其芳他房在地產(chǎn)愚企業(yè)頌降價(jià)衛(wèi)，從轎而引艱發(fā)價(jià)買格戰(zhàn)疑。因凳此，盤這種咸定價(jià)蹤方法丹比擬洞受一臣些中宜、小鴨房地穗產(chǎn)企愚業(yè)的鎮(zhèn)歡送瘦。吼〔二礙〕追粉隨領(lǐng)僵導(dǎo)者軋企業(yè)團(tuán)定價(jià)序使用資這種協(xié)定價(jià)口方法健的房溉地產(chǎn)啄企業(yè)柔一般升擁有共較為錫豐富罵的后駁備資瞧料，橋?yàn)榱私B應(yīng)付侮或避沈免競役爭，壽或?yàn)榘盗朔€(wěn)副定市田場以撇利其擔(dān)長期員經(jīng)營掏，往岡往以腹同行短中對禾市場器影響稼最大吐的房喉地產(chǎn)路企業(yè)術(shù)的價(jià)臟格為倉標(biāo)準(zhǔn)槐，來尸制定票本企獻(xiàn)業(yè)的陜商品靈房價(jià)預(yù)格。左四、返可比丑樓盤啟量化語定價(jià)竹法僑針對英許多間樓盤率均傾倆向于句定性好描述末的現(xiàn)拐狀，耍我們斬嘗試重對樓暗盤進(jìn)楚行定來量描漠述。廊進(jìn)行暗量化椅統(tǒng)計(jì)種的樓鞏盤應(yīng)雞為可銷比性融較強(qiáng)巖的、村地段克、價(jià)薯格、窄功能您、用宜途、政檔次蔥都相紋近的爹現(xiàn)樓嫂、準(zhǔn)撥現(xiàn)樓茄或樓揭花。稼每一叢樓盤雖定級渴因素箏的具究體指準(zhǔn)標(biāo)及西等級婚劃分慮只有銳落實(shí)臘到具偽體樓碼盤所股在片昂區(qū)才工能清產(chǎn)楚描乘述。胸我們遞總共仿列出店18攜個(gè)定誦級因晨素，噴分別銳為位抵置、缺價(jià)格犧、配船套、塌物業(yè)邁管理哨、建遭筑質(zhì)曉量、啄交通掌、城標(biāo)市規(guī)尤劃、墳樓盤鏡規(guī)模茄、朝秧向、寄外觀腦、室芝內(nèi)裝鑼飾、籌環(huán)保占、發(fā)膏展商顯信譽(yù)勒、付息款方鹿式、存戶型插設(shè)計(jì)慮、銷刻售情槽況、瓜廣告燦、停玻車位替數(shù)量鉛。此駕18黨個(gè)因新素，劉共分鴨五等暢級，類分值個(gè)為1押、2卵、3漠、4煉、5航分。曲分值汁越大深，表滾示等鐵次越今高。訴1、笨18冷個(gè)定烈級因洋素。百表1壩-1傘腰圓竿末末要組定級瓣因素難、指糊標(biāo)與塔分值尺定級條因素要指游橡會(huì)標(biāo)皆分速北賭值番位置醫(yī)A、駕距離勵(lì)在片趙區(qū)中吼心區(qū)犬的遠(yuǎn)逢近；境B、瓣商業(yè)閥為臨贊街或仙背街袋；C賞、寫笑字樓役為臨帝街或喬背街煮；D細(xì)、住煌宅為勁距所走在片安區(qū)中螞心區(qū)列的遠(yuǎn)槐近伍A.孩最差輩〔遠(yuǎn)慣〕1現(xiàn)；B堡.很徒差〔罰遠(yuǎn)〕曲2；脈C.嘗一般盟3；量D.訪很好著〔近悠〕4貼；E延.最鎖好〔督近〕足5幼價(jià)格須A、貢百元蜻以上曉為等算級劃誘分基貝礎(chǔ)；爆B、膝商鋪繪、寫浙字樓節(jié)、豪棕宅、飄普通午住宅簽等級渡依次宅減少嬌；C套價(jià)格娃是否裝有優(yōu)季勢醬A.賊最高辨1；俘B.樸很高歸2；路C.擠一般萌3；旗D.撫很低川4；姑E.緩最低門5伙配套敘A、壟城鎮(zhèn)蕉根底艦設(shè)施決：供亞水、淋排水舉、供拍氣、丟供電導(dǎo)；B壘、社航會(huì)服里務(wù)設(shè)笛施：拐文化肆教育玉、醫(yī)溫療衛(wèi)東生、斜文娛瘋體育憤、郵璃電、昂公園俗綠地撒A.烈最不攪完善憂1；霜B.往不完么善2盯；C降.一乳般3塵；D周.很藏完善允4；施E.翼最完縫善5筆物業(yè)固管理額A、吩保安杯；B期、清闖潔衛(wèi)規(guī)生；如C、蓬機(jī)電捐；D疑、綠礙化率工及養(yǎng)紙護(hù)狀央況；筋E、門物業(yè)矩管理靠費(fèi)〔麻元/擔(dān)月〕內(nèi)；F帆、是巧否人悄車分歐流；遮G、疤物業(yè)吧管理觀商資蹄質(zhì)禮A.轉(zhuǎn)最差蹦1；拘B.招很差犁2；配C削.一燙般3陸；D供.很林好4徹；E束.最活好5文建筑勝質(zhì)量箏A、擁是否起漏水悼；B紅、門鳳窗封雨閉情鬧況；授C、秒內(nèi)墻熊；D棄、地著板、冒E、薄排水像管道狠A.獲最差鉗1；惱B.溝很差得2；秧C.伍一般唯3；絲D.般很好皆4；由E.鬼最好衣5仔交通粥A、筐大中膽小巴下士路光線數(shù)割量；希B、峰距工黎交站薯遠(yuǎn)近煙；C擱、站究點(diǎn)數(shù)別量；冷D、欺大中羅小巴舅士舒再適程銳度聽A.濾最少仁〔遠(yuǎn)鎮(zhèn)〕1推；B俱.很店少〔靠遠(yuǎn)〕糞2；街C.業(yè)一般震3；流D.結(jié)很多卡〔近表〕4低；E揭.最限多〔什近〕云5夢城市雅規(guī)劃街A、座規(guī)劃菊期限纖〔遠(yuǎn)柿中近市期〕糾；B匙、規(guī)趨劃完功善程袖度；提C、務(wù)規(guī)劃染所在當(dāng)區(qū)域鍵重要?dú)W性程險(xiǎn)度；慚D、吊規(guī)劃贈(zèng)現(xiàn)狀綠A.貿(mào)最不射完善繭1；歐B.極不完柴善2誓；C鴉.一爪般3欄；D墳.很睛完善瓶4；再E.剛最完埋善5桑樓盤獵規(guī)模先A、盈總建梅筑面獲積〔鵲在建蠶及未蔑建〕愛；B腿、總自占地烏面積衡；C衫、戶獨(dú)數(shù)吼A.錄最小渴1；世B.搖很小狼2；怎C.授一般容3；啞D.嫌很大倒4；爆E.炒最大暗5科朝向呆A、窯按方摩向；包B、轎按山鄭景；耳C、己按海冒景；檢D、逗視野左A.請西〔馳西北引、西用南〕盡1；歐B.管東〔裝東南尸、東利北〕搞2；痰C北拿〔東氏北、省西北旦〕3長；D折.南毀〔東汗南、醬西南阻〕5肝外觀疼A、漁是否妙醒目雅；B易、是勞否新先穎；涉C、糧是否銳高檔顯；D犬、感室官舒坑適程籌度梅A.睛最差福1；串B.冒很差即2；于C.搶一般慨3；梢D.碰很好歡4；槽E.謊最好匹5資室內(nèi)氣裝修貝A、漲高檔支；B堂、實(shí)旱用；餡C、堅(jiān)功能嚼是否烏完善修；D壤、質(zhì)虧量是蔑否可循靠慰A.第最差講〔遠(yuǎn)柳〕1辜；B燥.很結(jié)差〔霸遠(yuǎn)〕夠2；宣C.土一般從3；逝D.約很好要〔近告〕4際；E未.最架好〔鴨近〕健5周環(huán)保農(nóng)A、達(dá)空氣榮；B奪、噪箭音；霉C、匙廢物澆；D部、廢渠水嚷A.擁最差踩1；翻B.影很差臥2；筍C.衣一般棵3；備D.鋤很好軟4；烘E.攝最好伴〔遠(yuǎn)碼〕5呆開展要商實(shí)粒力及域信譽(yù)鵝A、靜資產(chǎn)扣及資甘質(zhì)；保B、遲開發(fā)眠樓盤洞多少境；C搞、樓村盤質(zhì)打量；慢D、灣品牌暢A.腿最差鐮〔少店〕1辛；B影.很所差〔哲少〕燭2；硬C.月一般尚3；洲D(zhuǎn).河很好巧〔多嘴〕4涼；E嘉.最吊好〔耐多〕陽5階付款炕方式蒜A、頸一次闖性付兇款；均B、誘分期捷付款咬；C輝、按卵揭付幫款；紫D、倡其他赤A.奇最差均1；蝶B.位很差扔2；并C.崇一般炊3；姓D.亦很好骨4；鳥E.揭最好緣5樸戶型陶設(shè)計(jì)逃A、初客廳狡和臥穴室的聞結(jié)構(gòu)答關(guān)系殃；B剪、廚善房和鎖廁所擺的結(jié)蠟構(gòu)關(guān)條系；襲C、紀(jì)是否式有暗首房；希D、掌實(shí)用蕩率大衛(wèi)小獵A.友最差們1；暖B.耐很差軌2；捆C.現(xiàn)一般旬3；盒D.春很好貼4；三E.魄最好梨5唇銷售熟情況拌A、具銷售福進(jìn)度墾；B敘、銷塞售率惑；C廉、尾浙盤現(xiàn)抵狀貪A.互最差京1；白B.辜很差掌2；美C.際一般健3；質(zhì)D.懸很好殲4；梳E.尖最好喇5盛廣告蓬A(yù)、植版面豪大小緞；B章、廣圈告頻望率；膏C、昏廣告棍創(chuàng)意秀A.杠最差毯〔小?！?紀(jì)；B腳.很戰(zhàn)差〔段小〕婚2；濾C.路一般旨3；貨D.廢很好申〔大獲〕4草；E居.最毯好〔您大〕券5纖停車單位數(shù)獻(xiàn)量琴A、證停車以位數(shù)稱量；筍B、顛住戶伏方便停程度老A.難最差潔〔少鞠〕1岔；B珍.很臟差〔稠少〕臘2；撫C.浸一般耀3；凡D.婦很好雨〔多立〕4香；E滾.最鏡好〔屢多〕棟5皆2、拆定級悼因素渡權(quán)重咬確定轟權(quán)重赤是一棄個(gè)因鄉(xiāng)素對陶樓盤準(zhǔn)等級橡上下披影響敬程度裳的體魔現(xiàn)。泉由于罪影響托樓盤喘的因乖素很豎多，誤不可丹能都旬被選娘擇為齒樓盤灰定級忍因素串，只津有在焦進(jìn)行棟了重剃要性醉排序劉和差糧異性陽選擇嬌后確絮定的昨因素?fù)?，才孔能確儀定為概樓盤廊定級伙因素穩(wěn)。上壇述篩炒選出糧18瑞個(gè)因香素，亞按重斑要性夸及影搖響力減的高格低，凈確定盡每一菊因素鴿的權(quán)旦重分替別為皇位置培0.怎5、眼價(jià)格厭0.券5、劑配套猛0.透4、膊物業(yè)百管理圓0.炒3、椅建筑隆質(zhì)量布0.神3、善交通屯0.擇3、忌城市坦規(guī)劃劣0.開3、悄樓盤紛規(guī)模診0.顧3、沙朝向厘0.淺3、換外觀讀0.科1、兼室內(nèi)秒裝飾醫(yī)0.盼2、仁環(huán)保經(jīng)0.塊2、先開展稅商信腸譽(yù)0惠.1掌、付全寬方匹式0次.2授、戶悟型設(shè)外計(jì)0尾.1渠、銷何售情吸況0齊.1象、廣莊告0危.1游、停倍車位稠數(shù)量妹0.好1。磁權(quán)重放越大載，重等要性漫及影隆響力纖就越僚高，英反之右亦然絡(luò)。紐可比娘樓盤誼綜合李因素問量化絹統(tǒng)計(jì)滋表〔肥示范裙表〕布F栗冠策給鑰哲平樂料W費(fèi)權(quán)重喚序號攏樓盤恨名稱輛樓盤圓名稱鐵樓盤窮名稱面?zhèn)渥⒅梦恢矛F(xiàn)0.棵5奴1疫價(jià)格聚0.擋5頑2糞配套汁0.李4氧3許物業(yè)紀(jì)管理作0.抗3舍4妻建筑洋質(zhì)量總0.溉3脆5站交通值0.炸3辟6催城市株規(guī)劃珍0.呈3育7擾樓盤祖規(guī)模破0.欠3臥8赴朝向唯0.蘋3笛9慘外觀堂0.榴1妹10礦室內(nèi)取裝飾貿(mào)0.強(qiáng)2茅11賴環(huán)保聲0.耳2琴12惑開展竹商信幼譽(yù)0丙.1低13史付款屑方式洋0.削2懶14女戶型辜設(shè)計(jì)匙0.壟1娘15誼銷售蓬情況賴0.公1享16畜廣告倡0.稅1跟17熱停車機(jī)位數(shù)搜量0立.1滿18負(fù)〔3每〕樓慈盤定檢級因通素定彩級公陷式。漲P鹽=竹∑術(shù)Wi襯*某F種i向=牙W1川×該F1演+菊W會(huì)2倦×穿F2進(jìn)+組W權(quán)3禽×兔F3慨+纖W隔4粱×擺F4蠶+挖W西5匠×泛F5霧+址W棉6曾×下F6酸+藝芳…概充Wn須×歡Fn典公式邊中，幟P懂——泳總分顫〔諸竄因素訊在片庫區(qū)內(nèi)憲尋樓漫盤優(yōu)局劣的娛綜合眠反映聯(lián)〕他n請——斧樓盤依定級傅因素喊的總康數(shù)問Wi皺——菜權(quán)重曾〔某玻定級母因素震對樓熟盤優(yōu)匯劣的庫影響甚度〕迎；課Fi長——勺分值縮〔某魂定級巴因素賣對片干區(qū)所肝表現(xiàn)過出的胡優(yōu)劣志度〕稱。卻注：抱下述掀調(diào)研鐮數(shù)據(jù)宇均為葡19釘99候年7甜月統(tǒng)匠計(jì)所勻得。悠可比仿樓盤炎綜合翼因素拉量化換統(tǒng)計(jì)渴表〔天一〕俗表7產(chǎn)—析4弟工程洽名稱宰/因柏素及閃權(quán)數(shù)疫序號尺大地姐花園古松泉姥山莊渣百仕爪達(dá)花群園二來期您備注擊位置斜0.淺5復(fù)1浴4初4臨4茶三樓飄盤地豎段價(jià)姨值相役近授價(jià)格畝0.顯5看2棗3鎮(zhèn)4摟5堆百仕養(yǎng)達(dá)最糕高順配套竿0.合4郵3燥3縱4暫5趨百仕缸達(dá)最線完善欣物業(yè)盼管理賺0.惑3啦4戀3嗽4恩5未建筑必質(zhì)量農(nóng)0.留3直5扔3瞞4蔥4煤交通蓮0.雹3撒6肚4肆4導(dǎo)4嚼城市載規(guī)劃怒0.假3淚7附3伏3星4扇樓盤米規(guī)模糖0.擴(kuò)3既8鏈2努4椒5傘朝向牛0.躍3斬9苗4逝4汁4災(zāi)外觀參0.華1撫10撓3壇4洞5象室內(nèi)辣裝飾貸0.竊2惕11番2灰4準(zhǔn)4啞環(huán)保譯0.餅2第12戴2只5因4絞大地嘴花園爐南朝單工廠包開展縫商信宅譽(yù)0噴.1盾13榆4團(tuán)4茶5令付款邊方式匪0.淚2做14皂4夏4毒4憶戶型循設(shè)計(jì)餡0.探1哪15兼3可4施5唇銷售透情況盟0.睬1叉16義4不4像3學(xué)廣告遣0.麗1礦17漿1劑3練5猜停車季位數(shù)啊量0賴.1甘18閘1紅4敢5堅(jiān)可比罷樓盤長綜合佩因素祝量化課統(tǒng)計(jì)這表〔夸二〕來表7持—假設(shè)5展工程咸名稱料/因飼素及茫權(quán)數(shù)桐序號且東湖酸大廈幼景園吸大廈芹景竹肺園脂備注織位置架0.串5飽1覺4劫4蒜4男價(jià)格緞0.割5幅2快4尾4踢5酷配套皮0.帶4土3考4冤3幼5院物業(yè)例管理陽0.份3昆4阻3抹3跌4眾建筑串質(zhì)量報(bào)0.余3喂5笑4倉4漆4名交通總0.柜3歐6榴4喚4蟲4爹城市佳規(guī)劃創(chuàng)0.謠3背7膝4勞4圣4嘆樓盤獨(dú)規(guī)模壘0.皂3典8辦4寒3米5片朝向覺0.裳3真9天3娃3寺4炒外觀臥0.促1壯10桂4啞3播5鳳室內(nèi)柔裝飾戲0.抵2煉11爸4擦4絹5見環(huán)保濕0.緞2記12擦3造4快3鏈東湖財(cái)、景廁竹近竿主干跟道，著噪音煉大快開展執(zhí)商信開譽(yù)0照.1風(fēng)13睡4汽4打5規(guī)付款涼方式益0.雁2束14納4總4忍4里戶型如設(shè)計(jì)相0.洪1菜15麥4扁4摘5稀銷售進(jìn)情況勉0.捕1銀16君4四4臣3幸廣告亮0.械1洲17貌3否3范5反停車椅位數(shù)兔量0奴.1昏18皆3課3僑4拾可比摘樓盤恐綜合傅因素炕量化傍統(tǒng)計(jì)暮表〔幫三〕滿表7鮮—字6毛工程壟名稱爸/因于素及糕權(quán)數(shù)當(dāng)序號皮鹿鳴億園趴泰寧課大廈偏新豐運(yùn)大廈舉備注虎位置星0.請5矩1繞4獨(dú)4射4欣三者覆均臨壁主干做道四價(jià)格地0.窮5搏2縫4仰5遷4稍新豐芹大廈而不包溪括裝指修氏配套飄0.茂4霞3教4炕4悄3暮鹿鳴某直飲紫水、亭泰寧悠游泳辦池踏物業(yè)羨管理姥0.組3父4燙4嚷4乞3認(rèn)建筑摘質(zhì)量火0.大3喬5紀(jì)4須5拍4泄交通御0.替3幫6朗4王4恢4玩城市漆規(guī)劃美0.狡3垃7敲4悅4欺4胃樓盤漂規(guī)模病0.直3鈴8拌4鑰4搬3幅朝向勞0.胃3招9滿4夸4膊3年外觀陰0.炸1率10霉4梯5肺3禮新豐駛局部拔戶型己為半泳“吧暗房么〞奇室內(nèi)卡裝飾陵0.碼2畝11荷4衫4抓0顫環(huán)保煎0.象2言12艘3膊4壽3佩開展離商信械譽(yù)0獻(xiàn).1較13泊4圣5朵4撐付款旦方式懸0.設(shè)2航14接4撲4逐4百戶型滲設(shè)計(jì)戶0.千1賀15領(lǐng)4澡4俯3覽銷售紙情況獨(dú)0.姻1秀16淹3桑4湊2昏廣告銷0.柄1籠17佩3譜4溉3鋸?fù)＼嚾粩?shù)芬量0聾.1疲18陰3餓4輝3葵可比按樓盤功綜合也因素承量化奏統(tǒng)計(jì)讓表〔芳四〕鈔表7匙—宋7墳工程蹈名稱阿/因賓素及潔權(quán)數(shù)攻序號煙碧瑰噴園銅翡翠夸園循鴻業(yè)叉花園央備注慕位置拳0.句5革1區(qū)4轟2看5打翡翠折園位肯置