房產(chǎn)項(xiàng)目策劃

1岳麓區(qū)望城坡建設(shè)住宅小區(qū)前期籌劃前言長沙的房地產(chǎn)正在迅猛的開展，本工程擁有較好的宏觀環(huán)境，但是由于地塊以及周邊的微觀環(huán)境的影響，存在很多的缺乏，在銷售上很難到達(dá)理想的效果。在對周邊環(huán)境、消費(fèi)狀況以及在售樓盤進(jìn)行了大量的分析數(shù)據(jù)后。初步得出了以下結(jié)論，供雙方進(jìn)一步探討：在賣點(diǎn)提煉上，主要突出節(jié)能環(huán)保，以長期節(jié)約費(fèi)用來提高性價(jià)比；其次開設(shè)施工工藝樣板間，以看得見摸得到的產(chǎn)品宣告產(chǎn)品高質(zhì)量；同樣以景觀綠化作為比肩其他工程的要素，突出投資回報(bào)空間；在感情訴求上以形象廣告和社區(qū)活動(dòng)樹立自由、尊重和親情概念。在宣傳推廣上，緊扣銷售節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用全方位的宣傳工具進(jìn)行短時(shí)間的密集轟炸，其余時(shí)段以人員行銷、DM、公關(guān)活動(dòng)為主要方式。在銷售策略上，以較低價(jià)入市、小幅頻漲、多批放量，以實(shí)現(xiàn)工程總收入的最大化。銷售價(jià)格參照周邊樓盤進(jìn)行要素權(quán)衡定價(jià)。由于尚且欠缺工程的完整資料，關(guān)于銷售執(zhí)行的具體細(xì)節(jié)、廣告方案、工作進(jìn)度和銷售回款方案、促銷政策等等資料在雙方進(jìn)一步的溝通后將逐步完善。一、宏觀環(huán)境分析豈工程裳位置叮及地學(xué)位優(yōu)稍勢乓1、卵岳麓譜區(qū)望削城坡瞞地處序湖南歸名勝穴--紫岳麓求山北展麓，蜓瀕臨爸水域艷浩大茶的西侵湖漁她場，夾有得霞天獨(dú)姥厚的晝生態(tài)響環(huán)境令，訪2、伯緊鄰生汽車枕西站毒有2瞎5路扁、瘦31淋2路前、3呢14溉路、飾31秧5路藍(lán)、3招17皇路、筒33積3路宴等數(shù)挨條公拾交線約路，用擁有犯非常結(jié)好的堪交通垃優(yōu)勢懲；近戒鄰的薦岳麓亞山而、醫(yī)湊衛(wèi)設(shè)概施、康大學(xué)影城、屋科技盈園、闊商業(yè)秤廣場或，可陰為業(yè)凳主提套供良拴好的培人文適環(huán)境遮。且疊為長爺沙建霜設(shè)兩博型社灘會(huì)的盟重點(diǎn)引區(qū)域爆，未僅來發(fā)躲展?jié)撆柿薰鞔蟆Ｍ?、春周邊嗚樓盤騾已經(jīng)山逐步隆呈現(xiàn)老，共鵝和世蔥家和簡格林耐星城蜻強(qiáng)化搭了該診片區(qū)枕的高嗚檔居跳住概脆念。月片區(qū)獸以外貢還有槽宜居繩萊茵謀城,率麓山順楓情壟，麓耳山名領(lǐng)園，鐵瑪依生拉山稿莊等洋等眾站多樓堤盤環(huán)師繞。雜總之贏：前確景好榆、現(xiàn)矩狀差余，樓舅盤多嗚、價(jià)殲格近舉、戶床型大燕。梢二、蓋工程顧簡介是(一幅)嫩工程念SW柳OT完分析媽1.段工程秧的優(yōu)跨勢盾1.暑1看交通哥便利下、四模通八童達(dá)住劈隸工程手處于爪汽車讀西站甩旁，該緊鄰留但不驅(qū)接壤絨交通墾最繁皆忙的妹金楓本路。州向南梨幾百畏米即存為榮濱灣鎮(zhèn)鎖，五厲一廣凱場，艙公交周車輛胞眾多砌，交園通非巴常方幸便。嬸1.世2植該區(qū)杠域是復(fù)被市濟(jì)場認(rèn)屢可的賤高尚攀住宅侄區(qū)之灘一掠異逝岳麓煙區(qū)較雷早高糠檔住邁宅建煉在周慎邊，鵝并在飼市場觀上維些持著砍一個(gè)跑較高帆銷售疾價(jià)位營，共盡和世更家，察格林扛星城挽使該強(qiáng)區(qū)域部的市鐘場形鄉(xiāng)象已螞定位醒于中扇高檔獵住宅挨區(qū)。州1考.3禍最有粱開展獵潛力蛙的地螞區(qū)耐貫威隨著紹市政所府的肚搬遷翻，大倒學(xué)府匹城的或文化挑氣氛騎，岳愿麓山米的天盈然環(huán)敏境等拔等，織岳麓態(tài)區(qū)將慈是最那么有發(fā)快展?jié)撾[力的駛區(qū)域椅，項(xiàng)培目的地增值蔥空間晝很大專。圾1.含4屆周邊喂樓盤城開發(fā)秩較多犬，形鋸成了雅氣候妙鼓惠敲工程警周邊屢開發(fā)預(yù)的樓翻盤很激多，襖已經(jīng)助在市維民心牧中形綢成了勞印象寇，成第為了襲住宅舍購置句的熱寺點(diǎn)。義1.鳴5猴戶勢型結(jié)劈構(gòu)多輪元化焦憐脊工程雹不僅挖有多超層，齒也有遙電梯銳公寓磁；各論種面爽積的正房屋借配備片較多堅(jiān)，消滾費(fèi)者苦選擇囑余地轉(zhuǎn)寬松涼；小晶戶型蔑總價(jià)百較低模，方路便投儲(chǔ)資。攏盟2.心工程耳的劣搜勢汗2.胸1項(xiàng)記目體粥量過矩小，縮營銷截費(fèi)用望受限國制雹因衡工程泉住宅便面積兇只有艱X萬勻余平摩米，圾長沙孩銷售群單價(jià)壓不高龜，將忘會(huì)影職響推策廣費(fèi)襖用，車進(jìn)而案影響毀銷售抬情況些。憂2.號2周填邊不撿乏競?cè)鯛幬飿銟I(yè)，鬼且其襖價(jià)格標(biāo)更具滾競爭抖力擺卸過周邊晃樓盤仔聚集割，在椒售銷鑼上就夫會(huì)產(chǎn)恒生競臭爭。透2.賠3入潮住時(shí)鍛間嫂滔爐周邊弄有競料爭的眾物業(yè)騾要么格已為膀現(xiàn)房笑，要欠么近衫期交晚房，已而本教工程僅為一炭年后麥的現(xiàn)擦房，讓這種嘩時(shí)間形上的朽距離秧會(huì)流蛙失一允些潛痰在客撒戶。鈔3.籃工程垂市場舍時(shí)機(jī)憐3.價(jià)1該戰(zhàn)區(qū)域六是日餅漸形葡成了闖住宅鼠聚集斷地黨由于痕岳麓擦區(qū)的昆特殊攝地位本，項(xiàng)角目處尤于煉河西彎和河故市之獲間，販更由論于該醫(yī)區(qū)域鬼擁有偉格林淋星城售較早山的銷蓋售，主加之咐最近芬該區(qū)遠(yuǎn)域一套、二憐個(gè)中盒高檔虧住宅友樓盤盟的炒腎作，照從而幫使市棋場上皮較容蔑易接月受本果工程換的價(jià)煎位和暮形象戶。搬3.微2色河西瞎的快斗速發(fā)瘦展及但人氣樹商氣主的逐為漸形充成，蒜無形碰中帶而旺項(xiàng)立目入饅市。乞?yàn)榱藬偱浜消}河西厘新區(qū)步的建抄成，乳大量搏拆遷捐舊房要、興疫建綠拍地，謹(jǐn)市政儀府的問搬遷拐，君加之跳其a樣處于殿大學(xué)銳府城侵良好航環(huán)境吳，使搏該區(qū)粗域容碼易極繭速聚薄集人俘氣，固在多漠?dāng)?shù)人啟眼中術(shù)這是辱片具路有發(fā)怕展?jié)撚|力旺敵地。偷3.彈3是哭有別違于市暢場的勝小戶更型電鍋梯公蓬寓善暮燈市場莖上電莫梯公民寓越察來越牧多，齒也擁冬有一撤定的秋買家堤群體劇，但兔這類俘工程樸在戶扔型設(shè)式計(jì)上管越來煌越大往，購醒買總后價(jià)較侮高；械如果瓜本項(xiàng)顧目定鹿價(jià)合鄰理將壁會(huì)吸知引一茫局部姓投資蘿型買泄家。貼工程寺威脅互分析溫4.營1直胖接競仰爭對界手對零工程很造成趣的威閘脅重佛告目前擦正在賊銷售尋、已帝開工瓣或準(zhǔn)問備在祥此拿留地的鎖住宅礙工程屋增加引，由糖于該似區(qū)域皮確實(shí)激已形消成住垂宅開遭發(fā)氣稠候視，墨這些悅無疑叉會(huì)對己本項(xiàng)均目開脆發(fā)、派銷售仙產(chǎn)生艱競爭氧的威搞脅。熟4.瞇2從板塊王競爭狡壓力蛋大刪羽愈板塊凈間競釘爭進(jìn)較一步更升級臣，南躬城、直星沙段、體共育新忙城、圖市府牢以及籠市中觸心等凝板塊吹的競素爭壓值力最副大。鍵20糖09活年，平各板逆塊的罷供給塑量繼灘續(xù)走湯高，押板塊戴間的法競爭剪進(jìn)一體步加劉大。絞特別鼠是南之城、忙星沙卸、體室育新涼城、勇市府戚以及妖市中勤心板丟塊0剛9年珠預(yù)計(jì)閱上市香量都粘將達(dá)伏10尸0萬要平方去米以稿上，貞競爭缺壓力屆將進(jìn)俱加劇自，其嘴中南方城板猾塊、秋星沙塊板塊擠以及碎市府查板塊徒供給淹量巨努大，欺將處鏟于嚴(yán)碼重供氏大于竿求市貢場局列面，區(qū)市場獎(jiǎng)競爭扒將進(jìn)價(jià)入白例熱化毯階段源。告4.窄3相目前負(fù)市場謎并不寄景氣貝經(jīng)濟(jì)清危機(jī)咸來襲克、需帝求下占降，稍供求概矛盾承進(jìn)一描步凸們顯。奪由于懲經(jīng)濟(jì)膏危機(jī)稈的影塔響，應(yīng)局部擺消費(fèi)臘者將勤推遲抓購房貨方案摩，2厘00剝9年疊長沙綠市商倦品房睛的需裙求量隆將有熱可能自進(jìn)一杠步萎苦縮既。曾4.秧4體市場落前景都不容酸樂觀箱踏紹還考20急08影年，震長沙利市商成品房椅供給省量激篇增，笨達(dá)1雀23賓0.歷95逐萬平殘方米鎮(zhèn)，消煤化量桑只有腰68狼0.番79候萬平熔方米訴，市刷場存辯量為鍵55拆0.掙16士萬平卵方米盈，加及上2孟00汽7年稻40嚇萬平幅方米吼的市岸場存貸量，駐將有遮59襖0.病16絕萬平融方米隙的市磁場存腳量進(jìn)境入2取00逆9年指消化請，加沿上2啞00主9年逮的新膽上市俗量，冷整個(gè)塞20數(shù)09伶年的畫市場塊供給士量預(yù)城計(jì)將肺到達(dá)接11稍00巾—衫12業(yè)00貼萬平歷方米沸左右郊，明次年的鑰市場爸競爭哨將進(jìn)非一步煤加劇洽，市塑場形束勢異限常嚴(yán)臉峻。壟。這〔二嘉〕訂工程燕定位事1、軌工程鐮賣點(diǎn)艘定位桌分析階╳檔景觀保綠化刷：周事邊項(xiàng)豎目無鴿一例漸外的惱以綠贈(zèng)化和氣景觀綁為宣擺傳重到點(diǎn)，府以此菠為賣秋點(diǎn)無州創(chuàng)意謹(jǐn)，不都能吸削引消賴費(fèi)者乘強(qiáng)烈紐關(guān)注鈴。三╳調(diào)銷售谷價(jià)格墳：房尺產(chǎn)開妙發(fā)是睬為了倆盈利臺，開央發(fā)成遍本低姐可以叉做一喜定的氏讓利域，但袍決不遭能以幕犧牲燭價(jià)格讓為代詠價(jià)，聞而且內(nèi)價(jià)格翁戰(zhàn)搶霧奪市球場有霞一定健限度酸。圣╳脅生活繭配套種：這裝不是鳴本項(xiàng)擊目的艦優(yōu)勢劍所在遭，相醋反而孩是弱袍點(diǎn)，犬不能筒宣揚(yáng)米。嘩╳帖戶型享結(jié)構(gòu)身：消再費(fèi)者象對此發(fā)并不吼很專焰業(yè)，灣即便蜻宣傳鳴也是鼓成效趨有限泊，況稀且每侄個(gè)樓皮盤都地有一幅局部召戶型斷不好本的房炎間，起對自肅己也僅有一舊定影倍響。痛╳惜開展險(xiǎn)前景汽：太渠虛空朝，消駕費(fèi)者郵更加把關(guān)注塵現(xiàn)實(shí)珍，前宅景也咬意味介著不躬確定兵。鉗√突周邊徹環(huán)境憑：以并岳麓臟山為目主要次風(fēng)景搖環(huán)境但，加距之周個(gè)邊的努大學(xué)完府城武，產(chǎn)僵品周稈圍環(huán)悶境是姥可適炸當(dāng)加在大宣薄傳，逐但應(yīng)燙有自筑己的在宣傳黑特色忽√掛產(chǎn)品增質(zhì)量負(fù)：是梁消費(fèi)捕者最桶關(guān)注不的因見素，插由個(gè)執(zhí)別樓踢盤已璃經(jīng)在交宣傳撲，但殿是僅膊僅停將留在看紙面弟，沒像有讓懸消費(fèi)惡者深西刻的幸感知滔。我購工程戚應(yīng)該襖以體們驗(yàn)為塵宣傳饅。輔√耗環(huán)保勒節(jié)能起：目佳前還士沒有姐樓盤爭進(jìn)行德大肆憐宣揚(yáng)慮，是懇可以旋發(fā)揮厘的市脹場空媽白點(diǎn)販之一風(fēng)。浙2、留工程叨賣點(diǎn)驅(qū)定位況表現(xiàn)庭2.為1、侍環(huán)保銳節(jié)能網(wǎng)——年外墻喇隔熱士層：律截司建筑求外墻奏覆蓋鬧一定遞厚度濁的保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市場攪競爭退形勢村，為虛在競墨爭中枕立于害不敗綁之地兔，本娃工程盞除了破加強(qiáng)懂工程闊的自隨身的低品質(zhì)監(jiān)及項(xiàng)雪目宣樣傳攻暖勢以蒜外，賭價(jià)格耍方面岡的措熔施仍燈將是呀本項(xiàng)救目刺喉激消分費(fèi)者嶼需求藍(lán)的重慌要手神段。碰根據(jù)肺市場漂調(diào)研拍發(fā)現(xiàn)迷，待轟建地喚塊附罷近已憂建或劉在建約住宅濕樓盤遠(yuǎn)分別趕有共蔽和世鎖家(季二期臺),三宜居擔(dān)萊茵惠城,涼麓山竭楓情創(chuàng)等.無他們賤的均接價(jià)分伴布范伙圍從堵最低湊的3裁35孟0元亦/M盲2至屑最高去的4遵50堡0元根/M諷2，旁購房挑戶有閘比擬馳適中稻的選剝擇空豪間，稿價(jià)位熟集中臉在中錫價(jià)范腦圍。住具體鴿調(diào)查返結(jié)果引見下口表：決樓盤魔名稱圓長房諒西郡跳康格林肺星城個(gè)宜居犧萊茵屬城阻共和單世家呢〔二叔期)蔥券麓山南楓情婦恒大棉華府壽芝所屬伶城區(qū)豎岳麓慘區(qū)記岳麓師區(qū)拾岳麓降區(qū)開岳麓際區(qū)輔岳麓違區(qū)霞岳麓寶區(qū)棄物業(yè)暫類型釀住喬宅導(dǎo)住神宅婆住精宅燕住績宅克住買宅戶住份宅鑰樓層池狀況蚊4延2棟亭1艦6棟齡2閱7棟法1駕9棟墨7段棟首宮43完棟蛙規(guī)劃栗戶數(shù)竭99帥0秤10僑00靈未天知身1配00寬0余響戶希辜7知34饒?zhí)准?4播91摧套答主力每戶型鉗三室獻(xiàn)二廳摸12酸0-棗14滿0的北三房懼未知揚(yáng)中戶創(chuàng)型為肌主(馳90瓶-1兩60丹平米忽〕拾二逼房、補(bǔ)三房蜜桑二房守、三自房帳建筑貝類型盾小協(xié)高層夾小高煩層誦高笑層瓦小高栗層臉小腳高層水士小高農(nóng)層菊混座經(jīng)過是綜合舞分析乎，擬傷定待讓建住臉宅小六區(qū)購未房戶餅以長慚沙本妙地工崇薪階想層中將等偏炭上收按入家鴿庭為弊主，窗以經(jīng)館濟(jì)能停力較次弱群負(fù)體和仰高收喂入白考領(lǐng)階炎層為瞇輔，付根據(jù)術(shù)自身抬樓盤慕的特筍點(diǎn)，蹤擬定掏樓盤車住宅好商品溫房銷軌售均炸價(jià)在仁40位00逐元/排M2拼。在僅銷售車運(yùn)作日時(shí)，吊可根嘆據(jù)市巖場的貸供求鉗關(guān)系呢，在轎已制乒定的瞎銷售啟價(jià)格瓣根底圍上，私進(jìn)行瓜適當(dāng)撥的調(diào)訓(xùn)整?？p7、臟房型擋定位嚷及占宋比方合案繪魚溪根據(jù)珍長沙董市房摔產(chǎn)局底相關(guān)遇數(shù)據(jù)跑，自撲去年問上半凈年以少來，志長沙痰市房梨價(jià)漲富勢陷拆于停袖滯，倦商品拒房同劑比銷考量下匹降2圍2.同89句%.辱去年抽上半搞年，究長沙稱市全制市商萬品房房均價(jià)截為每起平方蓋米4軌41肢0元攀〔其勒中商批品住輛宅平頁均售罰價(jià)為型每平尺方米明39葵78班元，目商品虜房非針住宅然平均膨售價(jià)忌每平是方米沖64榨02尿元〕兔，與鈔前年么同期超相比攏每平矮方米嘗上漲序11嗚32竿元。泄據(jù)統(tǒng)單計(jì)，習(xí)去年暗上半毛年住僑房供屈應(yīng)套泉均面錄積為示10府4.糕87鋤平方雷米。以從各裹戶型吹供銷胃結(jié)構(gòu)票來看仿，1巧20蟲至1室40淺平方零米的脫戶型栗依然揚(yáng)是銷準(zhǔn)量最嫁大的泉，而故60杰至9哥0平經(jīng)方米畢的戶悶型緊待隨其忌后，難成為耍全市恒供給頂量第柳二大眼戶型伸區(qū)間走。由晌于長痰沙市霉消費(fèi)雅者的醒傳統(tǒng)庸消費(fèi)配習(xí)慣由以及富往年突成交忌戶型爬的構(gòu)事成情烏況均微以9仁0平渠方米聞以上立的中旱大戶井型為覽主，瞞為了籌迎合化消費(fèi)薦者的駐消費(fèi)寇需求嶼，各霞工程只仍將距會(huì)以吵90甘平方唐米以尸上的難產(chǎn)品澇為主云打產(chǎn)架品。恭20缺09塞年長令沙商企品房祖市場寄仍將記以9抓0平據(jù)方米純以上憲的中怖大戶胞型產(chǎn)悶品為呈主。觀由于平經(jīng)濟(jì)率危機(jī)賢影響智，大嚴(yán)局部裹消費(fèi)騰者收喚入減提少，辛年輕紫消費(fèi)脊群體兄的崛辨起以登及現(xiàn)贊代城艱市家蜻庭人董口結(jié)捐構(gòu)的漫變化涉等因駱?biāo)?，勁大多遭?shù)消登費(fèi)者知已經(jīng)侍從以反前的濃盲目箱追求訪大戶扎型產(chǎn)抽品轉(zhuǎn)懶化為骨追求舊經(jīng)濟(jì)優(yōu)、舒清適、你適用共型產(chǎn)帳品，再二房洽及經(jīng)鼻濟(jì)型康和舒?zhèn)溥m型滋三房餡將成樸為消智費(fèi)者物繼續(xù)問追捧訪的對聞象。心而上報(bào)述同組一區(qū)潛域皆薪以中訪大戶刃型為塘主.源缺少傅中小偷戶型使.經(jīng)貴綜合傲分析莫比照寧，擬來建住宋宅小稿區(qū)開越發(fā)項(xiàng)威目應(yīng)唱以中廈小戶望型為舅主。懲蝕牲姜根據(jù)鵝上述享分析限，主艘力房球型二銅房一父廳一旋衛(wèi)和選二房專二廳具一衛(wèi)暢每套走房屋卵銷售蓮均價(jià)橡為：僅24狹萬元漢-3窯6萬字元。嶄一般脅情況伐下購很房者奴首付倚30貴%，氧即7聽.2浪萬元雄-1觀0.躬8萬超元左劍右，得余款虛向銀歷行按壇揭分穗20貞年償剛還，思以2侍4萬克元〔蠶二房營二廳適一衛(wèi)嗎〕房戒型為趕例，陳首付械7.吸2萬恥元，滔余款嶼16袍.8距萬元蠅分2止0年置歸還部，目追前商領(lǐng)業(yè)貸索款年棒利率糊為5丙.3主1%別，每葉月支沿付本揮息經(jīng)述計(jì)算懷為1憂08純9元朵，對御于中室等偏獨(dú)上收卸入家觸庭購伏房戶獎(jiǎng)應(yīng)該裂有還爐款能盜力。壺另外臘，如霉果購訊房戶倡能夠春得到雖局部城公積堤金貸堵款，券由于朋公積更金貸才款利病率比市商業(yè)夠貸款懲利率咳低，院那么每環(huán)月還蝦款額融將有俯所下傅降，竊購房點(diǎn)客戶忠還款只能力免更能河得到辮保證兆。尸8、惱工程墨產(chǎn)品蔽定位籮本項(xiàng)喜目擁悄有四庭個(gè)產(chǎn)寫品：楊多層櫻住宅垮、小代戶型擾、商欲務(wù)酒故店、東商鋪溪8.蹲1減生恨活領(lǐng)駝?dòng)蛉骸?棟鑒多層蛋住宅逢，體奏現(xiàn)生屢活居泊家概科念腐a、塵5棟貍多層緒住宅階設(shè)計(jì)泰，戶治型合央理，斃屋頂唇擁有你私家諸花園浸b、努其樂任融融圓的家程庭生逼活港鳳灣框c、課三代媽同堂冶或者歸小康粉家庭