廢鋼加工配送示范基地可行性報告

1經(jīng)濟(jì)開展而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律1、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的配第——克拉克定理，經(jīng)濟(jì)開展而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律是：勞動力先從農(nóng)業(yè)流向制造業(yè)，再從制造業(yè)流向商業(yè)和效勞業(yè)；因此三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變動規(guī)律先是第二產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，然后是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐漸增大。也就是說工業(yè)化是欠興旺地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。

工業(yè)化的進(jìn)程一般要經(jīng)歷三個階段及三個時期，即：一是初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進(jìn)一步分為工業(yè)化初期〔亦稱工業(yè)化啟動期、經(jīng)濟(jì)起飛期等〕、中期〔亦稱準(zhǔn)工業(yè)化期〕和后期〔亦稱工業(yè)化完成期〕三個時期；三是興旺經(jīng)濟(jì)階段，亦稱為后工業(yè)化階段。經(jīng)我省知名學(xué)者專家測算，目前我省尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競爭力成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不高的重要標(biāo)志。

通過比照分析，1990年以來，湖南工業(yè)除傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的飲料煙草業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、黑色及有色金屬冶煉壓延加工業(yè)保持了相對較穩(wěn)定的市場占有率外，主要工業(yè)行業(yè)在國內(nèi)市場的占有率均呈不同程度的下降。特別是國內(nèi)市場競爭劇烈、產(chǎn)品附加價值高、更新?lián)Q代較快的機(jī)電市場占有率下降幅度最大。如：儀器儀表及電器制造業(yè)，2000年的產(chǎn)品市場占有率比1990年下降了64.7%；電子及通信設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了60%；機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了53.3%；材料加工業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了51.9%。10年前，湖南與中部省份河南幾乎在同一個起跑線上，10年后湖南工業(yè)總產(chǎn)值僅相當(dāng)于河南的一半。而東部省份廣東、山東、江蘇、浙江10年間工業(yè)總產(chǎn)值在全國的比重持續(xù)上升，特別是廣東上升較快，由第4位躍居榜首。

從出口和國際競爭力來看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產(chǎn)品上積累了一定的競爭優(yōu)勢，但在最能反映工業(yè)競爭實(shí)力和潛力的機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品上那么明顯處于劣勢。機(jī)電產(chǎn)品在出口工業(yè)制品中所占比重只有18.8%，高新技術(shù)產(chǎn)品只占2.8%均比全國平均水平低得多。

而且考察1990-2000年全國主要工業(yè)行業(yè)所占銷售份額的變化趨勢可以看出：在湖南工業(yè)具有比較優(yōu)勢的7個行業(yè)中〔RCA指數(shù)大于1〕，有6個行業(yè)的市場銷售份額是下降的。而且湖南擁有較高比較優(yōu)勢的那些行業(yè)是目前開展相對停滯、甚至相對萎縮的產(chǎn)業(yè)；相反，湖南工業(yè)最不具比較優(yōu)勢的那些行業(yè)，那么是目前市場銷售份額正迅速上升的產(chǎn)業(yè)，如機(jī)電產(chǎn)業(yè)中的儀器儀表電器制造業(yè)、電子通信設(shè)備制造業(yè)等。

機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)作為整個國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)提供裝備產(chǎn)業(yè)，提供生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工具的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)開展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動性，同時作為技術(shù)密集和勞動密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動就業(yè)和提振當(dāng)?shù)睾诵母偁幜Ψ矫孀饔镁薮螅瑱C(jī)電五金產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為湖南工業(yè)化進(jìn)程中的一個最關(guān)鍵和重要的瓶頸。正如張云川省長在“731〞會議上指出：“我們第一個要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重〞；鄭茂清副省長?在全省機(jī)械工業(yè)工作會上的講話?中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高，“已經(jīng)成為工業(yè)化進(jìn)程中一個至關(guān)重要的問題〞。

而在我省制造業(yè)的開展中，要成就一批全國一流、國際領(lǐng)先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是效勞企業(yè)的市場系統(tǒng)和市場規(guī)模，高層次、高效率、高質(zhì)量的機(jī)電五金市場體系的建立成為工業(yè)化進(jìn)程中一個地位特殊、非常關(guān)鍵的步驟。湖南〔國際〕機(jī)電五金博覽交易中心就是我省這樣一個高標(biāo)準(zhǔn)、高要求新市場體系的旗艦。2．投資示范和帶動效應(yīng)

當(dāng)前我省工業(yè)化進(jìn)程中的另一個重要瓶頸就是投資缺乏，尤其與廣東、江蘇、浙江等興旺省份相比，民間投資熱情很低成為投資缺乏的關(guān)鍵問題。據(jù)統(tǒng)計，“九五〞期間全省國有經(jīng)濟(jì)在根底設(shè)施領(lǐng)域的投資額占根底設(shè)施投資總額的95.4%,這一比重高于同期全國10個百分點(diǎn)，高于江蘇、福建、廣東、浙江等沿海興旺省份10--20個百分點(diǎn)。而相對應(yīng)的民間投資仍處于低速徘徊的局面。2001年，我省民間投資占全社會投資的比重為34%，比2000年又回落3.6個百分點(diǎn)。而2001年末全省金融機(jī)構(gòu)存款余額為3342.9億元，增長16.3%，增幅比上年末高3.1個百分點(diǎn)，為1997年以來增長最快的一年。其中，居民儲蓄存款到達(dá)2183.7億元，增長16.5%。

從現(xiàn)有民間投資的走向來看，目前個體經(jīng)濟(jì)投資主要在農(nóng)業(yè)、住宅、零售貿(mào)易等方面，對于全省經(jīng)濟(jì)，特別是加工經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化進(jìn)程的輻射和帶動作用相當(dāng)有限。

一個輻射全省甚至全國的機(jī)電五金市場的建立，相當(dāng)于把原料采購和銷售市場開到了企業(yè)的門口，對于全省機(jī)電五金生產(chǎn)企業(yè)的作用無疑是積極和有力的。我省近期確定的吸引外資工作中臺資是一個吸納重點(diǎn)，而機(jī)電一直是臺灣的核心產(chǎn)業(yè)，目前臺灣最熱門的“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移〞就是指將機(jī)電產(chǎn)業(yè)向人力本錢低廉、人員素質(zhì)較高的大陸轉(zhuǎn)移，因此我們認(rèn)為市場的建立對于更好地效勞臺商、進(jìn)一步吸納臺資也具有重大而積極的作用。

湖南〔國際〕機(jī)電五金博覽交易中心的經(jīng)營主體絕大多數(shù)是民營經(jīng)濟(jì)，大市場是一個吸納民間投資和吸納臺資向我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的極佳“洼地〞和“吸盤〞，大市場的建設(shè)不僅為全省工業(yè)化進(jìn)程帶來巨大推動，而且推動的主要資金來源于民間資本、外資，該市場對于引導(dǎo)民間資本、外資進(jìn)入我省投資領(lǐng)域，特別是工業(yè)領(lǐng)域具有十分重要的示范效應(yīng)。蝦

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總量〔億元〕比重〔%〕總量〔億元〕比重〔%〕總量〔億元〕比重〔%〕

728．0818．31289．0332．42339．3358．9國內(nèi)生產(chǎn)總值78．368．6164．0618．9434．1547．5第一產(chǎn)業(yè)297．0920．3553．5637．9943．1664．5第二產(chǎn)業(yè)217．9118．5435．6636．9765．6164．9第三產(chǎn)業(yè)352．6222．1571．3935．8962．0260．2鴿2、鏡政策班優(yōu)勢侮

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筆市紋場的飲建設(shè)盯與省舟委省再政府溜領(lǐng)導(dǎo)堵推進(jìn)泳工業(yè)鉆化進(jìn)蔑程和欄加快描城鎮(zhèn)史化建剃設(shè)的質(zhì)總體塔思路翠密不處可分序，可捷望得羅到省裝委省假府、圾市委主市府夾的積毅極支達(dá)持，誕政策餓支持誼力度正大，撐在一沫些稅瓶費(fèi)、黨工商箭等諸馬多方濾面上鍵適當(dāng)辱減免繭，對愛經(jīng)營寇戶吸算引力靠大，毅形成陵競爭巧優(yōu)勢博。膜3、非買斷們產(chǎn)權(quán)妖方式屋

芬

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嫌效勞窩優(yōu)勢貫是整仆個市勵場策純劃和廁設(shè)計反的核宗心要父點(diǎn)，趟也是漿工程初招商丈的關(guān)混鍵賣懇點(diǎn)。渭南市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)省份陜西城市渭南綜合分值17.581城市等級九級市總?cè)丝?萬人)87.4非農(nóng)人口〔萬人〕21.85GDP〔萬元〕283548社消零售〔萬元〕70814居民儲蓄〔萬元〕169170人均GDP〔元〕3244.26職工工資〔元〕6023人均儲蓄〔元〕1935.58人均零售〔元〕810.23非農(nóng)比重〔%〕.25第二比重〔%〕31.3

第三比重〔%〕45.7淺談當(dāng)前渭南房地產(chǎn)業(yè)的開展趨勢

王耀利

添加時間：2006-10-168:44:56

在房地產(chǎn)業(yè)新政來臨和市場出現(xiàn)變局的時候，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運(yùn)而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心，但更多的人那么站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點(diǎn)個人看法,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道開展，探索未來。

一、充分認(rèn)識當(dāng)前國家政策的戰(zhàn)略意義

自去年以來，針對我國房地產(chǎn)業(yè)開展中存在的問題，國家出臺了一系列調(diào)控政策，據(jù)統(tǒng)計，到今年8月調(diào)控政策已出臺12項之多。尤其是今年房控政策和相關(guān)舉措頻頻出臺：3月5日，溫家寶總理在政府工作報中明確提出，要繼續(xù)解決局部城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，說明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。4月28日，央行全面上調(diào)貸款利率0.27個百分點(diǎn)；5月17日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康開展的六項措施，即：“國六條〞；5月29日國務(wù)院辦公廳出臺?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見?，即九部委“十五條〞，對“國六條〞措施進(jìn)一步細(xì)化，而且對商品房和經(jīng)濟(jì)適用房提出了限面積、限比重、限價格、限房貸等方面的量化指標(biāo)，提出90平方米套型面積和雙70％的指標(biāo)；9月6日，國家建設(shè)部、發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合召開全國整頓標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易秩序電視會議，對房地產(chǎn)市場存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費(fèi)等問題列入了當(dāng)前整頓的議事日程。

對以上政策措施的出臺和實(shí)施，主要涉及到房價、投資規(guī)模、供給結(jié)構(gòu)和市場秩序四個方面，筆者認(rèn)為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新開展階段的一個重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)；二是國家一些量化指標(biāo)的出臺〔比方90平方米中小套型和70％的比率〕，并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策，是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造“有信者榮，失信者恥，無信者憂〞的市場氣氛，以到達(dá)進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步開展。

二、我市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀

渭南在我省屬經(jīng)濟(jì)欠興旺地區(qū)之一，就房地產(chǎn)市場而言，可以說是覺醒晚、起步慢。但經(jīng)過近幾年的開展，中以城市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)根本合理，供求根本平衡；中以城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過去的空白市場走向開展市場。

三、總體開展形勢及我市房地產(chǎn)業(yè)開展的思考

從去年的兩個“國八條〞到今年的“國六條〞以及9月六日三部委召開的國房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪D會議，其宗旨都是整頓標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、標(biāo)準(zhǔn)開展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)開展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說明三個因素仍不可改變。首先，房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面開展的重要支柱作用不會改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無法比較的；第二，中國城市化進(jìn)程不會倒退；第三，老百姓購房需求不會改變。筆者認(rèn)為，根據(jù)國內(nèi)外社會開展經(jīng)驗(yàn)，人口和生產(chǎn)要素進(jìn)程一步向城鎮(zhèn)集中轉(zhuǎn)化，其促進(jìn)城市化的作用是不會變的。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)開展前進(jìn)的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進(jìn)程、持續(xù)開展、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營、依法管理的。

就我市近幾年房地產(chǎn)市場的開展情況來年：一是投資規(guī)模逐步升；二是開發(fā)理念和設(shè)計品位不斷提升；三是縣市開展剛剛起步，空間較大；四是市場引導(dǎo)有待加強(qiáng)；五是管理手段必須依法。

針對當(dāng)前國家新政的出臺和我市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀，我們即要堅決不移地貫徹國家方針政策，又要全面認(rèn)真地領(lǐng)會國家政策的精神實(shí)質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實(shí)際，搞好渭南房地產(chǎn)市場開展與整頓。為此，今后我市房地產(chǎn)業(yè)的開展應(yīng)注意把握好以下幾點(diǎn)：

一、是將責(zé)任納入開發(fā)理念。每個企業(yè)都應(yīng)該把構(gòu)建和諧社會作為企業(yè)的最高境界，把認(rèn)真履行企業(yè)的社會責(zé)任，作為參與和諧社會建設(shè)的重要內(nèi)容和重要途徑。比方建設(shè)節(jié)約型住宅、平安型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等；

二、是開發(fā)企業(yè)有責(zé)任引導(dǎo)消費(fèi)觀念。一個事物得以被人們認(rèn)識并了解，往往是通過其對立面的映照及比照。對新政出臺后和消費(fèi)者的批評，不要過多埋怨，面是如何利用這些政策意見去創(chuàng)出一條新路，被市場接受，被消費(fèi)者看好。最近全國許多大型企業(yè)都在研究90平方米小套型問題，如何把“大〞與“小〞如何統(tǒng)一起來。研究這些問題，既是一種社會責(zé)任，同樣也是市場競爭力。作為一企業(yè)有社會責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負(fù)著引導(dǎo)消費(fèi)觀念的任務(wù)，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。

三、是要提升綜合品質(zhì)。一方面是提升企業(yè)管理者的品質(zhì)，當(dāng)你跨入開發(fā)商的行列，那么你就承當(dāng)了至高無上的責(zé)任，你一個人蓋的房子要為成千上萬的人提供生活平臺。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對平安、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)效勞等不顧，那么你就不能贏得消費(fèi)都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開發(fā)商看來，消費(fèi)者買走的是一套房子，而在消費(fèi)者看來，他們買走的是在城市生活的一個平臺，他們要通過這個平臺去感受生命，包括度過人生命每一個幸福的階段。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個雕塑都通過當(dāng)作藝術(shù)品去設(shè)計和建設(shè)。渭南市各地段房屋均價表

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添加時間：2006-3-1611:09:23渭南市各地段房屋均價表(元)路段住宅商用存量〔二手房〕新建存量〔二手房〕新建老城700100020002300東風(fēng)街東段1000130032003800東風(fēng)街中段1150135060006500東風(fēng)街西段1200145060006500民主路1100125045004200朝陽路東段1200130052005800朝陽路中段1200130052005800朝陽路西段1300155060006500解放路中段1300140045005000解放路南段1300140040004500前進(jìn)路南段1300140050005500前進(jìn)路中段1300155055006000前進(jìn)路北段1200130040004500二馬路1000125035004000三馬路東段1000130030003500三馬路西段1000130030003500四馬路東段1100130025003000四馬路中段1100130025003000四馬路西段1100130030003500西一路南段1100120040004500西一路中段1200135060006800西一路北段1100130040004500西二路中段1200140050006000西二路南段1000120035002200西三路中段1200140045005000西四路中段1200140045004500西五路中段1200140045004300渭清路1200130040004500開發(fā)區(qū)1100130040004500

小高層均價表(元)西四路2400四馬路2000

崛起中的渭南房地產(chǎn)業(yè)

扁勇軍

添加時間：2006-3-1611:06:36

地處西北內(nèi)陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市-----渭南正悄然崛起。

置身于渭南，你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭攢動的商務(wù)區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無不向人們訴說著渭南的開展。經(jīng)濟(jì)繁榮興盛，人民安居樂業(yè)，以人為本，構(gòu)建和諧社會正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對這座城市的奉獻(xiàn)。

渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代末，初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會的共同努力下，經(jīng)過短短四、五年的引導(dǎo)和培育開展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步開展到集資、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供給體系，共同開展的產(chǎn)業(yè)框架。人居水平，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。

隨著住房制度的深化和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展，渭南房地產(chǎn)市場體系逐步建立。無論是住宅建設(shè)總量，房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設(shè)及營銷管理水平均有了顯著的提高。

十幾年間，渭南的房地產(chǎn)開展經(jīng)歷了三個階段。第一階段〔1992年－－1997年〕主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅，一個單位一個院落，無法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、根底設(shè)施配套效勞管理不到位。第二階段〔1998年－－2001年〕由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問世，適應(yīng)了廣闊人民群眾對居住環(huán)境的新要求和高標(biāo)準(zhǔn)，功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)也隨之有了較大的提高。第三階段〔2002年－－2005年〕隨著國務(wù)院?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?文件下發(fā)以后，我市相繼出臺了相關(guān)配套政策，使房地產(chǎn)企業(yè)全面健康開展，商品房成為主要形式，市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出35家開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展。一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。從初期的樂天小區(qū)，龍源小區(qū)、西潼路市直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運(yùn)綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設(shè)：水、電、路、園林綠化等均有較大提高。全市房地產(chǎn)市場呈持續(xù)快速開展的勢頭，總體形勢是：供需兩旺，根本平衡；商品房價格穩(wěn)中有升，持續(xù)開展；普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房結(jié)構(gòu)合理。公有住房絕大局部出售給個人，個人購房比重達(dá)98％以上，極大地推進(jìn)了住宅建設(shè)開展，對社會經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大奉獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，物業(yè)管理市場也開始起步開展，2000年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無管理經(jīng)驗(yàn)，正處于摸索時。經(jīng)過幾年的開展，市區(qū)已有物業(yè)企業(yè)27家，物業(yè)管理已達(dá)133萬平方米，管理覆蓋率約33％。隨著市場的逐步標(biāo)準(zhǔn)，渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。

輝煌的業(yè)績來自于房地產(chǎn)人的求實(shí)創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻(xiàn)的精神。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在今后乃至更長時間里，房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。屆渭南吵是中唐小城劈市,漆商品絲房價顏格一片直是痕穩(wěn)定失的增訓(xùn)長，采保持賴在2紫％到她4％半之間度，但澤是從壤20嶺04擔(dān)年開拆始，系渭南義商品隆房價艇格突獸然飚們升，此在那脅一年肚里房胸價漲檢幅達(dá)升到1蹦0％喇到1妨5％朗之間昂，達(dá)簡到均董價1胳10批0元條左右取。治拔探討餅其原責(zé)因有轎四點(diǎn)小：一繭是國連家加曲強(qiáng)土訂地管禽理，燈大幅械度縮姑減了羽土地很供給燒量；盆標(biāo)準(zhǔn)反土地穿交易看行為潤，城塌市所館有土瑞地交扣易必騙須掛斑牌進(jìn)第入市另場進(jìn)臘行拍笑賣，雷提高悔了土延地價所格。哈二是預(yù)渭南憑經(jīng)過旗幾年躺的城腿市基店礎(chǔ)建捎設(shè)，委初步稅形成儀了中豬型城有市的攔規(guī)模捐，進(jìn)蟲城經(jīng)飼商的序農(nóng)民泉增多捉，城戚市人嚷口不覆斷增額加，譜各鄉(xiāng)寶鎮(zhèn)干壓部和宣職工拿也開訪始在躁城區(qū)棕安家乒落戶杯，加糞上其護(hù)他縣消市的型人們脾也開鞭始在芳渭南除購置豬房產(chǎn)褲，擴(kuò)們大了紫需求次。三緞是銀爹行加薦大按智揭支感持，拾降低抹了購籠房的奉門檻漠，使犬很多侄年輕廈人和辭經(jīng)濟(jì)息條件圾不好包的人流也有閉可能帝購房紐置產(chǎn)名。四好是受斃渭南歡03團(tuán)年洪撒災(zāi)的遙影響憐，引紙起磚腹和水嚼泥建責(zé)筑材買料以己及整血個國惕家范證圍的酒鋼材糊和煤球炭的烘漲價與。券博還有駱個重夜要的捧前題男大家蛙要明猜白：棄房地疼產(chǎn)過洗熱和線價格鉛虛高柿只是連表達(dá)并在北奇京、叮上海感、廣掉州等艦大中快城市謀以及倆經(jīng)濟(jì)閉比較隸興旺孟的沿挺海地岡區(qū)，計中小西城市誤并沒姥有出擦現(xiàn)炒猜房的蛾現(xiàn)象堵。就邁是在渾上述溝地區(qū)腳也可發(fā)以發(fā)牙現(xiàn)，惰在0河5年槍國家并眾多塊政策盒的調(diào)誦控下濕，房煎價也份沒有燈像人余們期再待的兼那樣吳下降濟(jì)，只赤是增濟(jì)幅比迷例有謠所降驢低。貴我們慢自己超也可敞以了堆解到德，渭減南的亦房地衡產(chǎn)開太發(fā)資碗金還腹都是詳來自卷于商著業(yè)銀做行和疼開發(fā)稿企業(yè)額的自嗓有資乖金，鈴并沒鐘有外頂部資葬金的治注入裕。唱翼房地而產(chǎn)交表易部命門提烈供的壞數(shù)據(jù)憲顯示銜，0幸4年喜商品起房交頂易過暑戶1躍12持0戶毀，面巴積1李34卷96胳0.筐78細(xì)萬平桶方米擴(kuò)，0蹄5年語商品雖房交粒易過嫩戶1襲75振4戶典，面嶺積2案11用67疤2.挖72唯萬平甩方米園。0討5年羊的商泉品房鄰銷售懼好于至前一揭年，柜沒有壇明顯悄的積欣壓情聞況。繭在2還00版5年另底我浮們做綠了一仔次調(diào)基查，棟各開煩發(fā)商殿那里童得到長的數(shù)拖據(jù)顯磚示渭耗南的爪均價遞在1語20珍0左屠右，塌和上零年的汗?jié)q幅亮持平些。從催價格撲看，極渭南熄市場周并沒登有受逆到國鉛家宏理觀調(diào)裝控政芬策的軌影響創(chuàng)。在覆今年吊國家攝連續(xù)處出臺贈一系刮列政叉策的倍情況癥下，麥渭南才的房猶價的晃增幅盆并沒辟有大壓幅度協(xié)的下打降，晃而是聲和去猴年持謎平，殲說明宣了渭嬌南的徒房產(chǎn)迎市場隙并沒宵有大囑城市誼那樣盞的泡表沫，吧渭南鳳現(xiàn)在賣的市躲場可鞠以說辣是求惑大于獸供，莊大部旁分的妖樓盤握在預(yù)適售階門段就圾銷售佩已空岔，剩病下的倆都是最樓層藥和朝錄向不爪佳的拜房間粒。幾史乎沒碧有現(xiàn)遷房可騎以提跌供，辛就是急有也葬是價替格高秘出期膠房很棄多。跌茂預(yù)計產(chǎn)20箭06幣年國牛家政劃策還季是以蛋調(diào)整助為主眼，而悄渭南鴿的房昌價應(yīng)組該還繩前兩萌年一搞樣，誰漲幅附不會錘有很蹈大的猾變化沙，不歷會出敲現(xiàn)人帥們所妨期待螺的大徐幅下叔降。謠這是檢因?yàn)楫?5渠年全旁市商恰品房幅預(yù)售送面積煙為1佛9.桶01妖49扁萬平帥方米湖，而掘04鳴年為睡25旱.3壺18壘9萬分平方愈米。捉從預(yù)突售的蹄數(shù)量偷上看款，0撈5年探的面炎積大扒大小刊于0硬4年椒，這怎樣就治知敏道0阿6年才的商谷品房學(xué)供給笨量會那減少胡，雖炮然二遺手房上市場掌開放俘，提堪供了患住房憶的供掘應(yīng)量軌，但頌需要江了解院的是威二手播房交憲易以術(shù)前就賽存在販私下柱交易那么的現(xiàn)渡象，奇放開央以后途表達(dá)興出來耳的只框是在社過戶徹登記救上的娛量的北增加耳，實(shí)下質(zhì)上顆增加低的供游應(yīng)量脈不會文有多想大。孝而渭漠南的在城市碗建設(shè)母、城晌市規(guī)謝模在簡不斷靈增大洗，居奶住環(huán)魚境逐腸步改獲善，洗戶籍偏制度坐的改胸革，個人們焦向中捆心城條市遷索移意免愿，段都表陳明了舌渭南附的房渣地產(chǎn)竄需求唉還會方在相謎當(dāng)長獵的一減段時刮期內(nèi)巧有強(qiáng)虎勁的禿增長階勢頭縮。在喬土地載供給摸量不潮會加傘大的所情況這下，紗房價禍還會半增高挎。但絕作為鋒政府逐和管槽理機(jī)妥關(guān)，防也要投注意侄各種跑變化硬，應(yīng)化該力雷求房腫地產(chǎn)申市場繪能生澇產(chǎn)出蒸民眾裕有支趴付能委力的節(jié)住房埋，把航房價行的增把幅控搬制在豎人們籠可以繡接受震的范瓜圍內(nèi)暗。浸渭南愚市房絲地產(chǎn)沙市場霸調(diào)查撲報告

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鼓房地潛產(chǎn)的平開展酬總是胞以城族市的烘改造牽，擴(kuò)尼建，革重心興偏移科為發(fā)穴展契巧機(jī)，微根據(jù)片以上舟資料值我們碑可以禮看邪出，牛渭南宗市城朋市發(fā)擾展的惹總趨遼勢是諒城市燃重心鎮(zhèn)一再筋西移擔(dān)，這偷說明紫將渭賠南房逮地產(chǎn)冶開展班的總財趨向醉也將形是不觀斷西尋移.駛。渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

2、

目前渭南房地產(chǎn)開展?fàn)顟B(tài)及熱點(diǎn)區(qū)域：

渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的開展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)〔包括朝陽大街、東風(fēng)大街、樂天大街等三個局部〕、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。

中心區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)工程業(yè)集中于此區(qū)域。

開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一局部已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。

杰老城荒區(qū)同統(tǒng)城市套中心言地帶康被沋貓河分密割成版兩個蔥局部告，隨薪著城芝市的棵西移顧，老退城區(qū)逗已越長來越獲發(fā)偏明遠(yuǎn)。

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制結(jié)論交一：荷渭南施城市談開展括總趨疾向是產(chǎn)城市稻由東脈向西照的橫草向發(fā)裳展為汽主，磚南北卻縱向卻開展毫為輔底，城楚市的斯總發(fā)寺展趨除向是呼：西惹進(jìn)。

站結(jié)論捎二：居就目揉前現(xiàn)勉狀而犯言，暮中心互區(qū)依庫然是銳渭南子市的藏心臟細(xì)地帶禾，但班隨著宿城市良的發(fā)握展，測中心尸區(qū)土絹地資業(yè)源日搬漸緊祝缺，誘構(gòu)建危講求勵品味貝與環(huán)延境現(xiàn)拘代居多住理導(dǎo)念的素大盤瞞已經(jīng)隆不可個能。

狗結(jié)論啞三：康一般幣而言腰，隨機(jī)著產(chǎn)魔業(yè)的師拉動個，開擱發(fā)區(qū)廢必然劈會成織為房天地產(chǎn)冬開發(fā)初的熱滲點(diǎn)，算土地餡價育格隨獲之升筒值，吵精品呆大盤畢和高鏈檔住傷宅將狀不斷橫出現(xiàn)五。

隱第二普章

孔

籍產(chǎn)品期分析

備1、古渭南辛房地察產(chǎn)項泡目的貴總體幫特征

呢■晶整宜體產(chǎn)征品檔竄次較拍低

晌縱觀揚(yáng)渭南坑新近拉開發(fā)棵的樓堡盤中山，除全“綠碑景園鑄〞“勢樂天曾花園津〞屬畏于中恥檔次委的產(chǎn)振品外答，其輪它產(chǎn)刪品檔廁次相襲對較詳?shù)汀捕畯臉前杀P綜彎合品折質(zhì)去速評定澡〕。

孕■氏社砍區(qū)配脊套簡戚單

窯渭南煉在開府發(fā)或擇已開羞發(fā)的油房地免產(chǎn)項刑目都他普遍矩存在嗚配套農(nóng)設(shè)施賺不完夢善的扎缺點(diǎn)礦。原嘉因有牽二：裕一是虹，渭鄉(xiāng)南消果費(fèi)者浴對小值區(qū)配海套等始意識把不夠庫。二汽是，囑項膋補(bǔ)ao哲云⒌歪牡蕩創(chuàng)謂系恩停甜婊咽杓平序銜許禿蟆慘?b嶺r斗/>軋根■福市騾場缺趙乏規(guī)碰范和妥市場布意識

奔在目升前渭宴南房任地產(chǎn)賺市場壓上，永本地毯開發(fā)穩(wěn)商占眠絕大元多數(shù)咬，整吊個房班產(chǎn)市惰場，冊幾乎雷沒有列成熟騰的專敵業(yè)營鞠銷策剩略機(jī)錘構(gòu)介劃入，產(chǎn)在產(chǎn)庫品包惑裝和臉形象厘塑造果逗較魯為簡張單和喜草率討。

蒸■治市考場發(fā)苦展?jié)撾u力大復(fù)，速拉度快殘。

儀隨著布開發(fā)腥區(qū)的語建設(shè)莖，渭獻(xiàn)南房武地產(chǎn)牧市場即開展希迅速眾，許氣多城衣市綠馳地已茶被征森用，怎新一杜輪的拿地產(chǎn)奏開發(fā)飲熱潮也即將陵來臨聚。

犬2、罵重點(diǎn)姑樓盤網(wǎng)明細(xì)

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3、重點(diǎn)樓盤分析：

〔1〕綠景園——陜西光運(yùn)房地產(chǎn)公司

地段：渭南體育館西側(cè)，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風(fēng)大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。

綠化：園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實(shí)上對整個綠化帶的納入。

景觀：關(guān)中風(fēng)情雕塑：石獅子，拴馬樁……大面積綠化坡地。

價格：處于渭南市場價格高端。

銷售：分散購置及團(tuán)購等。

宣傳：戶外，車體，口碑效應(yīng)等。

〔2〕樂天花園——陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司

地段：樂天大街與前進(jìn)路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠(yuǎn)。

綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設(shè)有噴泉水景。

配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設(shè)之中。

價格：處于渭南市價格中高端。

銷售：有一定的團(tuán)購比例。

宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。

〔3〕朝陽杰座——市政府小區(qū)

地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。

綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。

配套：:配套完善。

價格：處于渭南市價格高端。

銷售；以團(tuán)購為主。

宣傳手段：戶外。

〔4〕金水園——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司

地段：朝陽大街，距市中心較近。

綠化；有一定的綠化面積

配套：外圍商鋪，內(nèi)置住宅。

4、分析及結(jié)論：

結(jié)論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步開展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)工程之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)工程優(yōu)勢明顯。

結(jié)論二：在渭南這樣一個地區(qū)級城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)工程都優(yōu)先考慮團(tuán)購銷售。

結(jié)論三：渭南的中高檔樓盤的主力戶型以三居室居多，面積多在100—160平米之間，60—90的精品小戶型較少。

結(jié)論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標(biāo)志著一個新的時代的到來——園林，綠化，健康等住宅概念被導(dǎo)入渭南房產(chǎn)市場。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個階段房地產(chǎn)開發(fā)所必須面對的問題。渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

第三章

消費(fèi)者調(diào)查分析

1、

說明：

在本次的消費(fèi)者調(diào)查過程中，設(shè)置調(diào)查問卷100份，其中有效卷96份，無效卷4份，設(shè)置題目36道，其中關(guān)于渭南居民對住宅的需求以及期待類問題占28道，個人根本狀況問題占8道。

2、根本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)：

居住面積：

市場調(diào)查結(jié)果顯示,渭南居民的居住面積多集中于70——130平方米之間。居住戶型集中在一房至三房之間。

有20％的渭南人居住戶型為一房，居住兩房和三房的各占25％。居住面積在70平方米以下的居民占22％，居住面積在110—130的占23％，71-90平方米的占16％，91-110平方米占

15％。

購置目的：

渭南市居民在購房目的多集中于自己或家人居住使用，投資意識較淡薄。數(shù)據(jù)：居住使用，占82％，作為投資的僅占18％。

戶型：

選擇兩房和三房的共占總?cè)藬?shù)的72%，選擇四房的占25％，渭南居民顯然復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復(fù)式的僅占1％。

購置面積：

渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇60—80的占總?cè)藬?shù)的21％，選擇80—100的占總?cè)藬?shù)的18％，選擇100—120之間的占21％。選擇150—180以上的占總?cè)藬?shù)的13％，選擇超大戶型的占總?cè)藬?shù)的7％。

住宅類型：

渭南居民對高層住宅，以及小高層住宅顯然有著濃厚的興趣，調(diào)查結(jié)果顯示：打算購置高層住宅的占總調(diào)查人數(shù)的23％。打算購置小高層的占總?cè)藬?shù)的30％。選擇，不帶電梯的多層住宅的居民占總?cè)藬?shù)的19％。選擇帶電梯多層住宅的占總?cè)藬?shù)的28％。

住宅朝向

顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的66％，18％的居民選擇朝北，16％的居民選擇東西方向。

客廳：

對客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調(diào)，選擇20—25的占總調(diào)查人數(shù)的26％，選擇10—15和15—20的各占22％。選擇25—30或30以上的各占13.5％。

臥室

顯然渭南居民更喜歡大面積臥室，選擇臥室面積在15—20平方米的占總調(diào)查人數(shù)的37％。選擇10—15平方米的占總?cè)藬?shù)的26％，選擇8—10平方米的占總?cè)藬?shù)的20％，選擇20平方米以上的占17％。

總價

渭南居民對住宅價格較為敏感，最能接受的住宅總價在：10—20萬之間。

其中：選擇10—15萬的占總調(diào)查人數(shù)的23％，選擇15—20萬的占總?cè)藬?shù)的22％，選擇10萬以下的占22％，選擇25—30萬的占11％，選擇30萬以上的占總?cè)藬?shù)的16％。

單價：

渭南居民對住宅單價最能接受的價格在1200/平方米以下。這略低于渭南中高檔樓盤的均價。

其中，選擇1000-1200元/平方米的占總調(diào)查人數(shù)的26％，選擇1000元/平方米以下的占總調(diào)查人數(shù)的24％。選擇1200—1300元/平方米的占總?cè)藬?shù)的12％。選擇1300-14000元/平方米的占總?cè)藬?shù)6％，選擇1400-1500元/平方米占總?cè)藬?shù)的6％

選擇1500-1600元/平方米占4％選擇1600-1800元/平方米占9％

選擇1800-2000元/平方米占6％

選擇2000元/平方米以上的僅占

5％。汽車行業(yè)研究-汽車行業(yè)分析報告2006-7-9〔一〕行業(yè)架構(gòu)和隸屬關(guān)系

1．隸屬關(guān)系

中國汽車行業(yè)的現(xiàn)行主管機(jī)構(gòu)是國家機(jī)械工業(yè)局。中國汽車技術(shù)研究中心、中國汽車工程咨詢公司及中國汽車報社均隸屬于機(jī)械工業(yè)局；中國汽車工程學(xué)會、中國汽車工業(yè)協(xié)會為機(jī)械工業(yè)局掛靠單位；原有的中國汽車工業(yè)總公司名稱保持不變，仍在國家計劃中實(shí)行單列。

2．組織結(jié)構(gòu)

目前，中國汽車工業(yè)的組織結(jié)構(gòu)分為三個層次，主要包括：

〔1〕計劃單列企業(yè)集團(tuán)〔中國汽車工業(yè)總公司、第一汽車集團(tuán)公司、東風(fēng)汽車集團(tuán)、中國重型汽車集團(tuán)和北方工業(yè)集團(tuán)總公司〕以及京、津、滬等地方企業(yè)集團(tuán)；〔2〕集團(tuán)控股企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)；〔3〕其他各類獨(dú)立的企業(yè)。

中國汽車工業(yè)的空間分布比較分散，除西藏外全國各省市均有汽車工業(yè)，其中，122個整車廠分布在除西藏、甘肅和寧夏以外的27個省市。在這種過度分散的布局形態(tài)中依然存在一定的空間集聚性，上海、北京、天津、四川、吉林、湖北和江蘇等省市汽車工業(yè)的地域集中程度和專業(yè)化程度較高，是中國汽車工業(yè)的主要力量所在，其汽車總產(chǎn)量占全國的3/4。

按車型和類別分，目前中國汽車工業(yè)的地域性分布主要集中在以下三個部分：

〔1〕載貨汽車

重型車制造主要分布在長春、十堰、濟(jì)南、重慶和上海；中型車集中在長春和十堰，占全國的88％；輕型車那么分散于北京、南京、南昌、重慶、長春、沈陽和天津；微型貨車集中在柳州、重慶、天津、西安、哈爾濱和安徽，年生產(chǎn)量占全國的97％。

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