2023年昆山房地產(chǎn)市場報告

2023年昆山房地產(chǎn)市場報告2023年5月一、2022年昆山房地產(chǎn)市場回顧2022年注定又是一個能夠被記錄到中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個2022年的樓市就在調(diào)控與漲價中度過。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過真正的風雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤點的時刻，我們希望通過對2022年度市場的動蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動力與阻礙，才能讓我們在即將到來的2022年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場變化與市場參與者的需求變化，也希望借此機會，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來之路將會去向何方。

通過對昆山樓市最近10年來的成交價格可以看到，昆山房價從1998年來一路走高，在2021年樓市大熱的市場背景下達到了最高點6400元/平方米的價格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價格水平相較于07年上漲了大約50%。而2022年，在昆山市場上基本上已經(jīng)很少看到價格在7000元/平方米以下水平的樓盤，同時，豪宅類項目更在2022年層出不窮，開盤價格也創(chuàng)紀錄的達到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事實上，從成交均價走勢圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價格增長有兩個明顯的加速階段，第一段是從2001年-2005年，第二個階段是從2021年-2021年。第一個階段的上漲相對比較溫和，主要的動力在于過去低估價值的理性回歸。而第二個階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2021年的成交量的數(shù)據(jù)，來看看這個快速漲價的背后有何原因。數(shù)據(jù)來源自福美來代理統(tǒng)計，略有誤差

從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個月份則是昆山樓市成交活躍的時期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2021年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長，從5月份開始，甚至實現(xiàn)了月度銷售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價格有飛速的增長呢？如果持續(xù)關(guān)注昆山樓市，我們會發(fā)現(xiàn)，2021年是昆山樓市的轉(zhuǎn)折年，在這個樓市投資飛速增長的時代，動力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶的導入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉(zhuǎn)向了異地投資。而如此的趨勢將繼續(xù)延續(xù)，成為未來昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2022年的昆山樓市！表格制作：福美來代理市場部

走向依舊清晰：1月延續(xù)了2021年的火熱成交，2月則回復傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2021年相比，成交量的縮減非常明顯，價格的大幅上揚是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2022的走勢，我們可以把2022年分為三個階段：

第一階段：1-4月，異地客戶投資昆山的火爆。延續(xù)2021年的投資火爆場景，2022年的開年非常精彩，“日光盤”成為當時樓市的常態(tài)，成交價格迅速的攀升也是當時遍布各個樓盤的普遍現(xiàn)象。

第二階段：5-8月，政策威力驚人。“417”調(diào)控的威力也對昆山樓市產(chǎn)生了立竿見影的抑制作用，低迷的市場成交甚至只相當于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因為樓市的寒冷而退縮。但此時開發(fā)商對于調(diào)控相對麻木，并沒有以積極的心態(tài)來應對市場發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。

第三階段：9-11月，促銷回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開頭，過去4個月中被抑制的自住需求開始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開始，席卷昆山的促銷降價成為了樓市的主角。過去報價9000元/平方米的樓盤，最新報價甚至只到了7500元/平方米的水平，降價10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價格調(diào)整也獲得了消費者的認可，市場成交量的放大也成為了必然。——2022年度月度成交排名前三甲——

從排名前三甲的樓盤又能看到第一階段中的主力樓盤均是以上海等異地投資客為主體的樓盤，而第三階段的回暖則是本地樓盤降價促銷所撬動，11月份的前三甲樓盤又被異地投資客為主的樓盤奪得。昆山樓市成交的核心動力一目了然：合理價格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國經(jīng)濟走向通脹時代的大背景下，昆山樓市其實面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟的高速增長，推動了本地需求的不斷成長，而昆山城市固有的投資價值又吸引著外區(qū)域投資客戶的目光?？梢耘袛啵?022年的昆山樓市仍然會在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢將是：滿足本地居住需求的產(chǎn)品價格保持平穩(wěn)，而具備投資價值的產(chǎn)品能夠在充分的市場化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進行投資及購買決策，是每個市場參與者所應該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應該成為左右個體行為的準則。我們對2022年的昆山樓市保持樂觀，但我們冷靜的采取合適的市場參與策略，希望每個市場參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2022年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2022年上半年昆山全市總成交13616套，同比2022年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達到23.94%。整個上半年，國家對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場帶來不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開發(fā)區(qū)成交量依舊堅挺，以4952套的銷量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時超過了2022年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來看，開發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門區(qū)域，上半年總成交達到4952套，占全市總成交量的37%。開發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運營又給開發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤均位于開發(fā)區(qū)，可見購房者對開發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)1712張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2022、2022年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù)區(qū)域2022上半年成交量（套）2022上半年成交量（套）同比增長率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對比折線圖上，我們不難看出09年的時候是個銷售旺季，基本上所有區(qū)域的銷量十分火爆，隨著國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來的最低。圖1:2021、2022、2022上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國家和政府雙重調(diào)控的影響，房價出現(xiàn)降價趨勢，而從目前的昆山市場來說，房價還未出現(xiàn)明顯降價趨勢，更多是開發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場上的優(yōu)惠五花八門。下表統(tǒng)計了2022年昆山上半年熱銷樓盤的前20名。表三：熱銷樓盤TOP20上半年熱銷住宅樓盤榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2022年開盤以來，受到不少關(guān)注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為目前昆山最大的一個項目，綠地21新城未來的配套設施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號以612套的半年銷售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷的不僅僅是開發(fā)區(qū)的樓盤，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤也在成交量上取得不小的“成績”，花橋樓盤緊鄰上海軌道11號線，相對于上海的高房價，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開發(fā)商的雄厚實力、高端住宅的定位和獨特的英倫風格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤，4月24日開盤時5500元/㎡的低價可謂賺足人氣，僅一個多月的時間，銷量就達到了222套。表四：熱銷住宅樓盤TOP10在商業(yè)項目上，港龍喜臨門建材家居廣場可謂商業(yè)項目的領頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點區(qū)域，不論是商鋪還是寫字樓，投資前景很被看好。表五：2022年上半年昆山熱銷商業(yè)項目TOP10樓盤名上半年成交量（套）港龍喜臨門建材家居廣場762中川大廈318游站198龍城國際鋼材市場160建偉汽配物流市場143第一上海商務中心113世茂廣場107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺協(xié)國際商務廣場62二、樓市價格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，昆山2021年上半年各區(qū)域成交均價如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價為９４１３元／㎡，涵蓋了市中心、城西和城北三個區(qū)域樓盤價格，其中市中心的價格已破萬，達到１１１３３元／㎡，為所有區(qū)域最高價格，城南區(qū)域依托昆山客運總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢，價格直線上升，均價為１００４７元／㎡，僅次于市中心，城西均價８６９８元／㎡，城北均價為８４００元／㎡。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來說，花橋鎮(zhèn)無疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵１１號線便利優(yōu)勢，花橋樓盤價格在上半年迅猛上升，均價為１０６７６元／平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤，打造城北的副中心，房價逐步攀升，達到７５５０元／㎡，張浦鎮(zhèn)以６５２３緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價為６４３３元／㎡，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤大多為別墅房，住宅相對而言較少，因此住宅均價為５７８７元／㎡。圖二：圖二：三、下半年開盤情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，昆山2022年下半年共有50家樓盤開盤或者加推，其中玉山鎮(zhèn)開盤樓盤占下半年總上市樓盤的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤占下半年總上市樓盤的16%位居第二，開發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三:下半年上市樓盤統(tǒng)計四、開發(fā)區(qū)典型樓盤分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話50331188基本信息：物業(yè)類別：普通住宅,小戶型公寓，別墅,商鋪,大平層項目特色：177萬方超大型綜合社區(qū)建筑類別：高層,聯(lián)體別墅裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預計總戶數(shù)：9000交通狀況：公交5、9、17、106路開盤時間：2022.4.22開工時間:2021-12-1入住時間：2022-7-31容積率：2.50綠化率：43%得房率：74%新推套數(shù)：一期總戶數(shù)約1500戶總占地面積：564000平方米總建筑面積：1780000平方米物業(yè)費：1.9元/平方米/月開發(fā)商：上海綠地集團（昆山）東城置業(yè)有限公司價格情況：時間

均價價格描述2022-7-287700元/平方米別墅總價180萬起2022-6-207700元/平方米2022-2-147700元/平方米2022-1-277700元/平方米2022-11-17500元/平方米折后均價7500元/平方米2022-10-287500元/平方米折后均價7500元/平方米2022-9-307500元/平方米折后均價7500元/平方米2022-9-217500元/平方米高層2022-6-87500元/平方米高層2022-4-198000元/平方米高層2022-3-267300元/平方米起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學、震川高級中學、開發(fā)區(qū)高級中學、商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國移動、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)療配套：宗仁卿紀念醫(yī)院、友誼醫(yī)院建材裝修：結(jié)構(gòu)：高層為剪力墻，多低層別墅為異型柱框架外墻：多孔混凝土砌塊內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊電梯服務戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶門窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶。別墅地下2層，地上4層車位信息：約9500個，不對外出售，物業(yè)出租戶型情況：房型面積別墅125-200㎡一室兩廳一衛(wèi)58-73㎡二室兩廳一衛(wèi)85-91㎡三室兩廳一衛(wèi)110㎡三室兩廳兩衛(wèi)110-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)163㎡銷售情況當前批準銷售套數(shù)：2944已銷售套數(shù)：18852.世茂·東壹號地址：昆山市前進東路233號售樓地址前進東路299號基本信息：電話：0512-57909999021-61482288物業(yè)類別：普通住宅,商鋪,花園洋房項目特色：品牌地產(chǎn)建筑類別：多層,高層裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預計住戶總數(shù)：約6300交通狀況：106路、前進東路、松花江路、滬寧高速開盤時間：2022.4.24入住時間：二期2022年年底，三期2022年年底容積率：1.3（一期）綠化率：40%得房率:76%-80%[總占地面積:50萬平方米總建筑面積:約75萬平方米物業(yè)費:多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開發(fā)商:昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司價格情況：

時間均價價格描述2022-8-297800元/平方米三期均價8100元/平方米，二期高層均價7800元/平方米，小高層均價8300元/平方米，電梯多層均價8800元/平方米。

2022-6-177800元/平方米高層8100元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-3-317800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-3-27800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-2-147800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000-9000元／㎡，多層8500-9500元／㎡

2022-1-76300元/平方米高層：7500元／㎡小高層：7800元／㎡多層：8800元／㎡

2022-11-16300元/平方米10月1日加推1棟高層住宅，均價7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2022-10-137300元/平方米起10月1日加推1棟高層住宅，均價7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2022-9-308300元/平方米小高層均價8300元/平方米，電梯多層均價9000元/平方米，9月加推32層高層景觀房均價7300元/平方米。

2022-8-98300元/平方米高層

2022-3-87500元/平方米多層

2022-3-87200元/平方米起高層

2021-6-175000元/平方米電梯公寓

2021-6-177500元/平方米花園洋房

2022-3-17200元/平方米觀景高層

2021-5-267500元/平方米花園洋房

2021-3-124000元/平方米起觀景高層

2021-2-134500元/平方米電梯公寓

2021-2-13

4000元/平方米觀景高層

周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場,世茂華東商城,國際會展中心,川普城，農(nóng)業(yè)銀行,建設銀行教育配套：開發(fā)區(qū)高級中學,震川中學,晨曦小學,星空藝術(shù)幼兒園,國際學校，世茂三之三幼兒園，昆山市實驗小學世茂分校醫(yī)療配套：宗仁卿紀念醫(yī)院、友誼醫(yī)院景觀配套：夏駕河水上公園交通狀況：106路、前進東路、松花江路、滬寧高速自駕路線：昆山客戶——沿前進東路向東直行，昆山開發(fā)區(qū)管委會時代大廈往東500米上?？蛻簟獪麑幐咚訇懠页隹谙?，沿東城大道往北4公里，至前進路左轉(zhuǎn)即到裝修材料：外墻:高級涂料內(nèi)墻:磚墻門窗：鋁合金樓層狀況：4層—24層車位信息：1:1戶型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60㎡二室兩廳一衛(wèi)86-103㎡二室兩廳兩衛(wèi)97-110㎡三室兩廳一衛(wèi)115-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)131-140㎡三室兩廳三衛(wèi)157-193㎡四室兩廳兩衛(wèi)146-148㎡四室兩廳三衛(wèi)176-187㎡銷售情況當前批準銷售套數(shù)：5731已銷售套數(shù)：50862022年1月政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準備金率中國人民銀行決定，從2022年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行在最近三個月內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2022年底我國人民幣存款余額達71.82萬億，以此計算，此次上調(diào)存款準備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。

2、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布報告，2022年12月份我國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。

3、蘇州遷戶口取消購房年限工作地域等限制從2022年1月1日起，《蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定》正式實施，新規(guī)定對蘇州市城鄉(xiāng)戶籍居民戶口遷移政策進行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶蘇州，不再受購房年限、工作地域、參保關(guān)系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，主要針對蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶籍居民的戶口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶口的城鄉(xiāng)居民

4、上海浦東國際機場昆山航站樓正式投入運行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國際機場昆山航站樓正式投入運行。該航站樓是國內(nèi)第一家具備國際和地區(qū)航班值機功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國際機場航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國際機場始發(fā)的所有東航和上航的航班，而不必到浦東國際機場再排隊值機了。此外，新航站樓從今日起開通了昆山直達浦東國際機場的班車，旅客在昆山航站樓辦理完值機手續(xù)后只需1個半小時就可以抵達浦東機場，比過去長途巴士繞道虹橋機場的時間節(jié)省了近1個小時。

5、樓市三輪調(diào)控升級，“新國八條”史無前例國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調(diào)整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。從具體調(diào)控政策來看，財稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新8條再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過度炒作。其二，“新國8條”還對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。其三，“新國8條”要求加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補這部分漏洞，預計部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。其四，“新國8條”要求嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實的部分政策將在2022年更加收緊，這足見中央政府的調(diào)控決心。預計部分城市市場將出現(xiàn)明顯淡季，房價逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2022年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電上海房產(chǎn)稅試點細則27日“浮出水面”。上海市人民政府當日印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6％和0.4％。

征收對象：本市居民家庭購第二套及以上住房；

計稅依據(jù)：應稅住房市場交易價格的70%

適用稅率：低于上年均價2倍（含2倍）稅率0.4％

稅收減免緩：人均住房面積不超過60平方米免征稅2022年2月政策、新聞1、央行2022年首次加息中國人民銀行決定，自2022年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整（見附表）。

金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率調(diào)整表（單位：%）

調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款

活期存款0.40三個月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各項貸款

六個月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國本輪重啟加息以來第三次出手。節(jié)后加息符合市場預期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價格及信貸增勢仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。

2、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1月份，居民消費價格總水平同比上漲4.9%國家統(tǒng)計局2月15日發(fā)布報告，2022年1月份我國居民消費價格總水平同比上漲4.9%，其中居住類價格同比上漲6.8%。水、電、燃料價格上漲3.9%，建房及裝修材料價格上漲4.3%，住房租金價格上漲7.1%。

3、央行上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點2月18日，中國人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動性殺招，宣布自2022年2月24日起，將上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，此舉將回收流動性約3500億人民幣；同時，國內(nèi)大型金融機構(gòu)和中小金融機構(gòu)準備金率也創(chuàng)紀錄地分別高達19.5%和16%的水平。

4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標準，單價低于2.8萬減征根據(jù)上海市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應稅住房房價低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。

5、2月全國百城房價環(huán)比漲0.48%中國指數(shù)研究院3月1日發(fā)布最新報告稱，2022年2月，全國100個城市住宅的平均價格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢。三、政策、新聞1、6月CPI宏觀數(shù)據(jù)今年6月的CPI同比上漲5.5%，比5月CPI的5.4%上漲0.1個百分點，創(chuàng)下34個月以來新高。

2、央行上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點中國人民銀行決定，從2022年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21.5%，再創(chuàng)歷史新高點。中小金融機構(gòu)的存款準備金率也將高達18%。5、住建部規(guī)定哄抬房價罰款被指過輕住建部8月11日就《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。一級資質(zhì)開發(fā)商注冊資本提高3倍與此前相同，對于開發(fā)商的資質(zhì)等級，新《規(guī)定》中仍然分為了一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。不過前三個級別的注冊資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級資質(zhì)的注冊資本要求5000萬元以上，此次提高至2億元以上；二級資質(zhì)也從2000萬元以上提高至1億元以上；三級資質(zhì)則從800萬元以上提高到5000萬元以上。不過，此次四級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，注冊資本要求仍為100萬元。對此，北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉說，“在目前市場上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過50萬元。相比之下，100萬元注冊資金過低。”二級房企可開發(fā)30萬㎡以下項目對于開發(fā)范圍，征求意見稿中規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設項目。

6、住建部給出被限購城市五大標準8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標準，其中包括“已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或接近全年房價控制目標的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。標準1：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市。標準2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市。標準3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標準4：外地人購房比例較高的城市。標準5：群眾對當?shù)胤績r反應強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。2022年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場分析一、2022年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場分析

1、2022年8月昆山房產(chǎn)市場總體概況

截止到2022年8月31日，昆山市場有備案房源總量272425套，已簽約220670套，未簽約存量51755套，剩余存量比2022年7月底增加了1140套，剩余存量房源已連續(xù)五個月呈上升趨勢。

2、2022年8月份昆山市場簽約量情況2022年8月，昆山商品房市場簽約2797套，月簽約量較2022年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以來，昆山市場簽約走勢總體呈上升趨勢，成交量趨于穩(wěn)定。3、8月份昆山市場新增供應套8月份昆山市場新增批準供應3946套，新增批準供應量較上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城東區(qū)域，新增1735套。

8月樓市總結(jié)：8月樓市總結(jié)：隨著“金九銀十”的即將來臨，昆山樓市不少樓盤開始了下半年簽約量的沖刺，相比于7月份，8月份產(chǎn)品供應量呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢，雖然伴隨著活動、加推、開盤也有不少的打折優(yōu)惠，但購房者并不買賬，仍然觀望情緒濃厚，以及政策的影響，因此，8月份簽約量較7月份并沒有明顯上漲。

二、昆山房產(chǎn)市場動態(tài)（一）北部區(qū)域鳳棲園

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#總共約130套房源，主力戶型為83-118平方米的二房和三房。均價4700元/㎡，最低價4500元/㎡起。

九方城

8月售樓處對外開放

九方城售樓處已開放，目前正在辦理VIP卡，預計2022年9月開盤，推出第一批高層住宅房源。首期推出85-205㎡高層房源，80-130㎡戶型價格在8500-10000元/㎡之間；130㎡以上戶型價格在12000-13000元/㎡之間。

永盛金座

8月28日開盤

永盛金座開盤推出90余戶挑高酒店式公寓，挑高6米，均價8700元/㎡，開盤優(yōu)惠1000抵5000，再優(yōu)惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域黃浦君庭

8月9日推出兩棟高層黃浦君庭推出1#、2#、4#小高層500多套房源，均價6900元/㎡，面積89㎡-130㎡2梯2戶，2梯4戶，2022年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地區(qū)清風華院

8月28日加推推出3#樓王，共120余戶房源，面積有96㎡的兩房，141㎡和198㎡的三房，價格8000-10000元/㎡，具體一房一價。

2023年IPTV行業(yè)分析報告2023年4月目錄一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國” 31、三網(wǎng)融合：網(wǎng)絡運營商推動IPTV的動力 32、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎 43、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯 6二、以“合作”姿態(tài)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)有利地位 71、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定 72、合作心態(tài)開放，促進多方共贏 83、積極持續(xù)投資影視內(nèi)容形成積累 9三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴張 91、IPTV增長依靠增值業(yè)務提升ARPU 92、機頂盒“小紅”領先布局 113、IOTV：發(fā)揮IPTV與IPTV的協(xié)同效應 12一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國”1、三網(wǎng)融合：網(wǎng)絡運營商推動IPTV的動力我國“三網(wǎng)融合”方案提出、試點已有多年，從目前三網(wǎng)融合進程中來看，電信系更占優(yōu)勢，IPTV是電信系進入視頻領域重要的成功戰(zhàn)略。電信系網(wǎng)絡運營商在現(xiàn)有網(wǎng)絡上開展IPTV視頻業(yè)務也非常平滑。我國擁有超過4億多電視用戶，網(wǎng)絡用戶近2億，寬帶網(wǎng)絡用戶為IPTV的潛在客戶。三網(wǎng)融合試點的第一階段（2023-2021年）已經(jīng)收官，即將邁入推廣階段（2022-2020年），第二批54個試點城市已經(jīng)包括全國大部分重要省市，覆蓋人口超過3億。在電信、視頻網(wǎng)站、廣電等各利益方的參與下，我國IPTV用戶數(shù)已從2022年的470萬戶發(fā)展到了2021年底的2300萬，成為全球IPTV用戶最多的國家。預計未來兩年仍將有40%-50%的增速，2022年底用戶數(shù)有望達到3400萬的規(guī)模。2、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎帶寬決定著IPTV是否能夠?qū)崿F(xiàn)高清內(nèi)容的傳輸，進而決定IPTV的用戶體驗。今年四月工信部、國家發(fā)改委等部委發(fā)布《關(guān)于實施寬帶中國2022專項行動的意見》：目標2022年新增光纖入戶覆蓋家庭3500萬戶，同時寬帶接入水平將有效提升，使用4M及以上寬帶接入產(chǎn)品的用戶超過70%。各省級網(wǎng)絡運營商也反應迅速積極，出臺相關(guān)規(guī)劃。IPTV業(yè)務作為電信運營商推動寬帶升級服務的重要賣點。運營商的推廣積極性高。例如2020年上海電信發(fā)布的＂二免一贈一極速＂的＂城市光網(wǎng)＂計劃，與百視通聯(lián)手推出IPTV3.0視頻業(yè)務，共同發(fā)力高清IPTV業(yè)務。電信與百視通的合作使得此次寬帶升級實施順利，上海IPTV用戶也發(fā)展到了百萬規(guī)模。而帶寬約束被打破后，高清點播也將成為IPTV增值業(yè)務的重要增長引擎之一。從IPTV存量的廣度上來看，我國IPTV當前的區(qū)域性明顯，集中在上海、江蘇、廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中僅江蘇一省就已經(jīng)發(fā)展了430萬的客戶規(guī)模，占比18.9%。這種情況與中國電信在發(fā)達地區(qū)寬帶基礎建設優(yōu)異相關(guān)。西部和北部地區(qū)市場依然廣闊，有待于中國聯(lián)通和中國移動的發(fā)力。寬帶及光纖業(yè)務作為中國電信目前最為核心的一塊領域，其市場領先的優(yōu)勢由來已久，相比而言，覆蓋了大部分北方省市的中國聯(lián)通和中國移動的積極性是行業(yè)的最大變數(shù)。2021年以來，兩家公司都在寬帶業(yè)務方面積極發(fā)力，以中國移動為例：2021年中國移動新增FTTH覆蓋家庭超過180萬戶；使用4M及以上寬帶產(chǎn)品的用戶超過50%；新增寬帶端口320萬個；新增固定寬帶接入家庭超過120萬戶。3、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯IPTV最直接的競爭者是各地的有線電視。價格上來看，由于歷史原因，我國有線電視網(wǎng)的公益屬性導致其價格相對較低，這也成為有線電視網(wǎng)絡市場化程度低、升級換代困難，“三網(wǎng)融合”中競爭能力弱的原因。IPTV基于IP網(wǎng)絡傳輸，通常要在邊緣設置內(nèi)容分配服務節(jié)點，配置流媒體服務及存儲設備，而有線數(shù)字電視的廣播網(wǎng)采取的是HFC或VOD網(wǎng)絡體系，基于DVDIP光纖網(wǎng)傳輸，在HFC分前端并不需要配置用于內(nèi)容存儲及分發(fā)的視頻服務器，運營成本大大降低。但帶來的問題是如要實現(xiàn)視頻點播和雙向互動則必須將廣播網(wǎng)絡進行雙向改造。從技術(shù)角度看，IPTV成本較高，難以與有線電視比拼價格。但IPTV的優(yōu)勢在于可以直接利用互聯(lián)網(wǎng)，而與寬帶的捆綁銷售能夠大大降低客戶對價格的敏感度。在各地網(wǎng)絡運營商的支持下，IPTV與寬帶捆綁營銷，對于用戶來講，更像是寬帶贈送的增值業(yè)務，收費模式則可以訂制，包月、按頻道等，靈活而更有針對性。而“三網(wǎng)融合”進程中的電信系寬帶接入商的強勢，使用戶在互聯(lián)網(wǎng)光纖一線入戶后，較為自然的選擇IPTV作為電視方案。二、以“合作”姿態(tài)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)有利地位1、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定由于電視內(nèi)容播控屬于國家宣傳范疇，監(jiān)管較為嚴格。根據(jù)廣電總局43號文規(guī)定，IPTV集成播控總平臺牌照由中央電視臺持有，而分平臺牌照由省級電視臺申請。廣電總局要求通過IPTV集成播控平臺及各地分平臺來達到“可管可控”的方針。與央視的合資公司正式落地將解除市場對百視通IPTV業(yè)務政策性風險的擔憂。過去擁有IPTV全國性運營牌照四家分別是：上海文廣（百視通）、央視國際、南方傳媒、中國國際廣播電臺。5月18日，百視通和央視IPTV合資公司“愛上電視傳媒有限公司”完成工商注冊正式成立，成為全國唯一中央級集成播控平臺。其中百視通股權(quán)占比45%。合資公司同時減少了與地方臺和有線網(wǎng)運營商的溝通成本。IPTV的發(fā)展對地方電視臺和有線網(wǎng)絡運營商的沖擊最大，43號文再次強調(diào)IPTV總分二級播控平臺的落實，城市臺喪失了內(nèi)容的運營主導權(quán)，收入分配權(quán)掌握在省平臺手中；而IPTV是網(wǎng)絡運營商直接搶占了有線數(shù)字電視的客戶。CNTV在廣電系統(tǒng)內(nèi)有良好的關(guān)系，能夠有效降低溝通成本。2、合作心態(tài)開放，促進多方共贏公司一方面與CNTV合資成立全國集成播控平臺，另一方面在與中國電信為主的網(wǎng)絡接入運營商的的長期合作中建立了良好的伙伴關(guān)系和市場經(jīng)驗。長期的市場運營環(huán)境使電信運營商在產(chǎn)品推廣、業(yè)務計費、系統(tǒng)維護、客戶服務方面有相對廣電系統(tǒng)比較顯著的優(yōu)勢。百視通合作心態(tài)開放，在與電信運營商和電視臺的長期合作中積累了市場經(jīng)驗。從歷史上看，在IPTV市場的第一輪搶占中，機制靈活的百視通通過與電信運營商合作，迅速地搶占了市場；而具有顯著資源和內(nèi)容優(yōu)勢的CNTV卻受體制制約，用戶開發(fā)非常緩慢；IPTV市場最終形成了以百視通用戶為主體的局面，為統(tǒng)一播控平臺合資公司中具體條款方案的商定創(chuàng)造了條件。百視通與其它牌照商也有較多合作，如2021年5月，百視通與國廣東方宣布啟動互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務全面發(fā)展合作，利用其國際資源加快自己的國際化策略。百視通與終端制造商的合作：1）一體機：2020年4月，百視通聯(lián)合海爾推出卡薩帝電視。此外，公司與康佳、三星、夏普均有智能電視方面的合作。2）互聯(lián)網(wǎng)電視機頂盒：2021年1月，百視通與聯(lián)想共同推出了互聯(lián)網(wǎng)電視機頂盒A30。3、積極持續(xù)投資影視內(nèi)容形成積累隨著產(chǎn)業(yè)競爭的激烈，最終影響用戶選擇的還是內(nèi)容之本。百視通注重在影視內(nèi)容上的投入，每年在內(nèi)容上的投入約為3-5億，持續(xù)的投入建成了較大的網(wǎng)絡視聽版權(quán)庫，節(jié)目總量超過40萬小時，其中高清節(jié)目總量超過5萬小時，覆蓋了70%的熱播劇和國內(nèi)外強檔電影。以美國的Netflix為例可以看到精品內(nèi)容的重要性，2022一季度年Netflix業(yè)績大幅超預期，自制劇和獨播劇是重要推力，根據(jù)Netflix的統(tǒng)計，平臺上最為熱播的top200部劇中有113部為獨有，尤其是2月1日獨家上線13集的自制內(nèi)容“紙牌屋”受到熱捧為網(wǎng)站吸引了大量流量。三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴