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文檔簡(jiǎn)介

(一)理論背景解釋——投資決策投資在經(jīng)濟(jì)學(xué)中主要是指企業(yè)部門(mén)為增加生產(chǎn)能力,在資本財(cái)貨上的投資,是實(shí)質(zhì)的投資行為,分為自發(fā)性和誘發(fā)性?xún)煞N。自發(fā)性投資是不受經(jīng)濟(jì)模型內(nèi)的其它因素所影響的,國(guó)民所得或消費(fèi)需求的變化不會(huì)影響這些投資的增減。誘發(fā)性投資主要是受其它經(jīng)濟(jì)因素(如消費(fèi)及收入等)的影響。投資的目的主要是為了賺錢(qián)或取得回報(bào)。根據(jù)投資邊際效率分析,利率和投資之間有相反方向的關(guān)系:利率高時(shí),投資少;利率低時(shí),投資增加。因此投資邊際效率曲線(xiàn)亦可稱(chēng)為投資的需求曲線(xiàn)。利率是投資的成本價(jià)格,利率高時(shí),投資者愿意付出的投資額便下降;利率低時(shí),投資者便希望多作投資。這就表示利率和邊際報(bào)酬率決定投資的重要因素。一般來(lái)說(shuō),隨著投資額的增加,投資的邊際報(bào)酬率是會(huì)漸漸下降的,從收入的下降和成本的上升來(lái)看:投資增加會(huì)使產(chǎn)品(服務(wù))供應(yīng)大增,會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)因素價(jià)格上漲。由這些因素可知,投資增加時(shí),邊際報(bào)酬率一般會(huì)因收入下降、成本上升而減低。這構(gòu)成一條負(fù)斜率的投資邊際效率曲線(xiàn),也即是一條負(fù)斜率的投資需求曲線(xiàn)。投資也會(huì)受到其它因素的影響,例如科技的迅猛發(fā)展,市場(chǎng)情況的變化,人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期,資本財(cái)貨的成本的變化,國(guó)民所得水平的多少,企業(yè)目前的盈利情況,政府的政策等。(二)研究對(duì)象——澳門(mén)房地產(chǎn)擁有四十多萬(wàn)人口的澳門(mén),投資服務(wù)約占有澳門(mén)總市場(chǎng)比率的百分之幾,占有的比率雖是很小,但是,這個(gè)比率已經(jīng)為澳門(mén)市民奠定了不少的生活條件。澳門(mén)本地市民常會(huì)最多接觸;最為實(shí)用性的應(yīng)該是本地的房地產(chǎn)市場(chǎng),因?yàn)樗菫樯畲蟊妿?lái)緊貼聯(lián)系的需求和供求作用。據(jù)報(bào)導(dǎo):澳門(mén)整體經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng),2004年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,樓宇成交總數(shù)達(dá)15608?jìng)€(gè)單位,比2003年增加50.1%;2004年樓宇成交額達(dá)105.3億澳門(mén)元,比前一年增長(zhǎng)96.4%;2004年澳門(mén)的樓價(jià)大幅上升,2000年以后新建的樓宇價(jià)格上升70%左右,2000年之前所建的樓宇價(jià)格的升幅也達(dá)20%左右。澳門(mén)業(yè)界樂(lè)觀(guān)地預(yù)計(jì),2005年澳門(mén)的房市可再升30%到50%。人們紛紛投資房地產(chǎn),而影響澳門(mén)投資的因素有銀行業(yè)界的理財(cái)利率的服務(wù),政府政策的支持,供求關(guān)系的變化,市場(chǎng)情況的變化和國(guó)民所得水平的多少。(三)分析對(duì)象加以理論解釋——澳門(mén)房地產(chǎn)投資的影響因素1銀行利率的變動(dòng)對(duì)投資的影響澳門(mén)銀行公會(huì)決定從2001年12月13起將銀行儲(chǔ)蓄利率調(diào)降0.125%,最優(yōu)惠貸款利率調(diào)到5.125%,是40多年來(lái)的最低點(diǎn)。由于澳門(mén)的存貸款利率均下調(diào),市民不愿將資金存入銀行,于是誘發(fā)了不少市民將手中的資金投資地產(chǎn)作保值或增值的心理。同時(shí)特區(qū)政府在1996年推行4厘利息補(bǔ)貼計(jì)劃,即無(wú)房戶(hù)購(gòu)屋自住,銀行貸款利息可降低4厘。再加上美國(guó)等地銀行利率持續(xù)下調(diào),帶動(dòng)澳門(mén)銀行利率向下調(diào)整,加強(qiáng)了4厘利息補(bǔ)助計(jì)劃對(duì)居民購(gòu)房的吸引。這些措施都是促銷(xiāo)空置單位的好方法。由于銀行利率持續(xù)降低和近年房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)趨活躍,澳門(mén)特區(qū)政府經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究和評(píng)審,決定自2002年7月起取消對(duì)居民自置居屋貸款的4厘利息補(bǔ)貼。同時(shí),澳門(mén)銀行公會(huì)2005年3月22號(hào)宣布跟隨香港銀行加息,今日起調(diào)升港元及澳門(mén)元標(biāo)準(zhǔn)儲(chǔ)蓄存款利率由0.01%至0.25%。這是次微調(diào)近0.25%,對(duì)存貸影響不大,不過(guò)因已進(jìn)入加息周期,影響會(huì)逐步顯現(xiàn)。亦由于居民早已不再依賴(lài)食息,今次加息,資金不會(huì)立即轉(zhuǎn)移流入銀行。反而是貸款最優(yōu)惠利率由5%調(diào)升至5.25%,令現(xiàn)時(shí)偏高的樓價(jià)更添壓力,加上步入加息周期,供樓者未來(lái)壓力會(huì)越來(lái)越大。而且現(xiàn)在更不是買(mǎi)樓時(shí)機(jī),樓價(jià)又高,未來(lái)還會(huì)繼續(xù)加息,失明都不想加重負(fù)擔(dān)。銀行的加息和貸款利率的提高,都有利于遏制樓宇炒賣(mài)的熱潮。這便體現(xiàn)利率低時(shí),投資者便希望多作投資;當(dāng)利率高時(shí),利率便是投資成本,投資者愿意付出的投資額便下降的原理。寺2欲政府昏政策但對(duì)湯投址資福的影湯響愚回另歸寺后,阻澳夸門(mén)嫁的吉經(jīng)濟(jì)脖逐步徒邁進(jìn)牲較快果速蛙發(fā)增展的怠周期推。特錘區(qū)蓄行離政長(zhǎng)騰官何辰厚友鏵榮在節(jié)20放05壞年度搏施政用報(bào)搭告中罷發(fā)搖出明仙確的義“作信獎(jiǎng)號(hào)耕”售,特志區(qū)嫂政府卡除了權(quán)將舊串區(qū)險(xiǎn)重建弓列入鵝主要麻工作旗之外周,還感將覽研究泰制平訂沃新城弟區(qū)規(guī)著劃,隱以填孔海造批地從擴(kuò)宗大公改共生坡活空冒間特。他壇說(shuō)悼,填?yuàn)^海造跡地懷將鄉(xiāng)是特慎區(qū)亡政府湊明年蝴的施畏政重滋點(diǎn)起之一佛,政間府希挑望通頌過(guò)竹新城錄規(guī)步劃,走為撲澳富門(mén)預(yù)固留適董當(dāng)銷(xiāo)的土桐地徒資麗源莫儲(chǔ)備中。特峰區(qū)叫政府圾明年應(yīng)會(huì)乎提交亦建統(tǒng)議進(jìn)語(yǔ)行溝較唯大幅蔥度的貞填海亞工程畜,不皆單為艷澳部門(mén)憤未冶來(lái)幾壤年,析也要膏為未結(jié)來(lái)痕10矩到2裙0年閥提供電合理渴的土雞地供秩應(yīng)敞。講在特沫區(qū)滴政府立推粗動(dòng)舊毯區(qū)蓋重建茅的政斜策下濟(jì),泡揪沫經(jīng)匙濟(jì)時(shí)稻遺搶留下陣的龜“駕爛時(shí)尾竿樓秒”釋如今匪都成報(bào)為開(kāi)階發(fā)報(bào)商心爭(zhēng)購(gòu)導(dǎo)的“慢搶敵手框貨濫”丟。澳駝門(mén)挪特燙區(qū)統(tǒng)懇計(jì)暨安普查同局?jǐn)?shù)稅字顯馳示繡20笑04注年前沃3揉季銷(xiāo)成交剩的貫不動(dòng)裝產(chǎn)買(mǎi)雹賣(mài)物及按陽(yáng)揭鼠貸劑款契餡金蛋額呢15遞02訂3揮宗檔23不2誕.飛3億擇澳啊門(mén)屠元敗與同運(yùn)期上君升尼40君.賭9岔%保14昨4屬.你5構(gòu)%驚今年途第三另季度馳,澳公門(mén)的整體御住宅但單圾位每表平方肢米的婦平均畝成交藍(lán)價(jià)凱為受80獵16鑰澳封門(mén)冒元,酸較去做年同載期上唯升2恐7%挽,畜較頌今年煎第二覺(jué)季上誘升4寬﹒歲5%卷。掃19儲(chǔ)85吧年五5盈月,汽中寇葡雙疑方發(fā)馬表乳聯(lián)創(chuàng)合公鳥(niǎo)報(bào)華,房隨地旦產(chǎn)疊價(jià)格歇亦因仰而逐怖步上壘兇升。零顏19國(guó)87免年中艇國(guó)醬和葡斃萄牙蘋(píng)政府妙共同中簽撈署了艷中葡得聯(lián)趁合競(jìng)聲歌明。劑大量桑外叫資瞧涌誓入澳唉門(mén)仁,同最時(shí)亭,澳糠門(mén)技政府睛宣布追多懂項(xiàng)房大型芹基建映工輩程開(kāi)嚴(yán)建;稅加之饑澳辰門(mén)淘的妄樓灶價(jià)與句鄰埠漸香港敲相比憑,明辦顯偏煩低;續(xù)另外艦,愈當(dāng)時(shí)連澳蓋門(mén)蟲(chóng)的工沃商旅牛游疫業(yè)敬皆柄胖平頑穩(wěn)發(fā)滅展,罩市民姐收入風(fēng)增加顏。因熊而,徐帶動(dòng)佳了澳總門(mén)坐房地銹產(chǎn)座市道房的桿興條盛。蕉右進(jìn)封入圍90兆年代揀,澳系門(mén)肌的朗存貸爸款利悅率均墻下甘調(diào)歪,眾誘發(fā)問(wèn)了不寒少市去民句產(chǎn)詞生置關(guān)業(yè)邁保腿值心莫理。穿澳悔門(mén)既市民寄的入脹市助肚長(zhǎng)擁了遭樓筐市的噸上升完。饞中儲(chǔ)國(guó)內(nèi)此地診調(diào)看整桿經(jīng)濟(jì)胃政壩策,賄信寨貸寬體松,滾投慶資環(huán)善境活喊躍旨起組來(lái)寄,一喇些省譯、吊向市以塵至繁鄉(xiāng)鎮(zhèn)井資刊本扮紛紛遙到澳潔門(mén)共投具資全建筑各置襪業(yè)玩。狀當(dāng)蔽地的鞏投澤資甜移民拖政策何亦支青持房源地隨產(chǎn)淹市樂(lè)場(chǎng)迫。涂數(shù)賠據(jù)夜顯伐示,榴去年脾申請(qǐng)血當(dāng)細(xì)地投私資碑移民松申請(qǐng)?jiān)O(shè)個(gè)層案多豐達(dá)4瑞,0巨00刺個(gè)竊,跨當(dāng)咬中龍約唱有保2,許00訓(xùn)0個(gè)盛已獲哥批出亡。由旬于格規(guī)度定投音資袋移民氣人士碗必名須翁投放枕資拘金在隔產(chǎn)業(yè)盒市捐場(chǎng),瞧故增怖加青當(dāng)疤地物憐業(yè)纏需求猶。而鋼去年炭澳飲門(mén)徹住宅篩交投宗量音較對(duì)膨上一云年促勁連升懇54躲%與,并縣多療達(dá)1酒6,銀00梨0膜宗圾.庭慈以上塌資料繼反映辱出遵在近央年姑來(lái)貸,澳下門(mén)既的物蓋業(yè)推需求玩及房余價(jià)有見(jiàn)持添續(xù)醒上升上的抬趨勢(shì)驗(yàn),其忘關(guān)鍵瓶因素貼是澳替門(mén)殼的投泄資逗移民裝政策峽漸見(jiàn)寬成效慚。根模據(jù)澳鉗門(mén)尖的移門(mén)民政術(shù)策臣訂蛋明投館資毀金表額浪下限劣為1充00師萬(wàn)元鑒資捧金必埋須傅投放孔物吵業(yè)扯或其籍它惠不動(dòng)兼產(chǎn)嘉,相鍬比香短港的斬65襲0燕萬(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