家居建材城可行性研究報告

家居建材城可行性研究報告XXXX

年

X

月第一章

項目依據(jù)XXXX

年，面對宏觀經(jīng)濟新常態(tài)，青田縣牢固樹立“綠水青山就是金山銀山”的發(fā)展理念，深入實施“深化接軌溫州，打造世界青田，建設幸福僑鄉(xiāng)”發(fā)展戰(zhàn)略，縣域經(jīng)濟社會保持平穩(wěn)發(fā)展。而

2015

年是實施“十二五”規(guī)劃的收官之年，也是縣委確定的“規(guī)范提升年”(附

2015

年青田十大工程)。XXXX

全年完成固定資產(chǎn)投資

95.25

億元，增長

16.1%，完成市以上重點項目投資

21.4

億元，完成年度計劃的

144.6%。海口

220

千伏輸變電、高湖鎮(zhèn)區(qū)給排水等

119

個項目順利建成，金麗溫鐵路擴能改造、天然氣長輸管線等114

個項目加快推進，水利樞紐、華僑總部經(jīng)濟大樓等一批項目實現(xiàn)開工，西部組團給排水、甌江中下游航運開發(fā)等一批項目前期扎實開展。加強招商引資工作，深入實施浙商回歸、青商回歸工程，新引進大項目

18

個，實現(xiàn)浙商回歸到位資金

15

億元。在縣政府強有力的大項目投資保障上，青田的經(jīng)濟將跨上新的臺階，百姓的經(jīng)濟也將出現(xiàn)跳躍式創(chuàng)收，隨著生活水平提高，百姓也看重生活品質(zhì)。青田國際家居建材城也借勢而生，順應“天時”“地利”“人和”?！疤鞎r”：借助政府重點打造的溫溪青商回歸創(chuàng)業(yè)園項目建設，重點集聚具有一定規(guī)模的企業(yè)綜合型總部、區(qū)域型總部、職能型總部和現(xiàn)代服務業(yè)總部，形成商務功能齊全、配套設施完善的新型商務區(qū)。這與國際家居建材城形成互助互補，并駕成為溫溪的經(jīng)濟雙子座?！暗乩保阂罁?jù)青田土地利用總體規(guī)劃，堅持可持續(xù)利用土地資源為根本出發(fā)點，優(yōu)化用地結構和布局，提高土地節(jié)約和集約利用水平及土地利用效率。溫溪鎮(zhèn)也以商業(yè)、文化娛樂、新型工業(yè)、城市休閑等功能為主的打造經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、生活富裕的中心型城鎮(zhèn)。因此，在青田目前綜合條件下，溫溪杜梁鞋材是最佳的商業(yè)地塊?！叭撕汀保浩刚垖I(yè)的操作團隊運營管理，邀請的團隊曾經(jīng)操作過：杭州東方家私市場、杭州江南家居廣場、麗水浙南國際建材城、麗水匯龍裝飾城、常山迅鴻國際家居建材城、富陽江南商貿(mào)城、寧?，F(xiàn)代家居廣場、云南保山好人家國際家居、山東潤澤國際家居廣場、丹東國門灣科技五金建材城等完美招商開業(yè)。松陽富祥龍建材市場、慶元國際家居建材生活廣場已經(jīng)簽定招商管理合同……，這讓我們有信心做好青田國際家居建材城。營業(yè)后的國際家居建材城將與溫溪青商回歸創(chuàng)業(yè)園形成青田的雙子座，是青田的城市地標。第二章

項目概況一、項目名稱青田國際家居建材城二、項目地址項

目

雄

處G1513

溫

麗

高速公路青田東出口，S333

省道邊，溫溪鎮(zhèn)杜梁鞋業(yè)。溫溪鎮(zhèn)坐落在青田縣城東部，是青田中心城區(qū)重要部分，有“浙南明珠”之稱。地處甌江下游，位于青田、永嘉、甌海三縣交界處，距火車站

12

公里，330

國道、金溫鐵路、49

省道、高速公路穿境而過，水陸交通便捷，擁有入海港口。近年來，溫溪鎮(zhèn)黨委、政府緊緊圍繞“轉型升級

跨越發(fā)展

打造現(xiàn)代濱江小城市”的戰(zhàn)略目標，加快實施工業(yè)化和城市化兩大舉措，鎮(zhèn)域經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，社會大局保持和諧穩(wěn)定。三、城市概況青田縣地處浙江省東南部，甌江中下游。地理坐標為東經(jīng)

119

度

41

分-120度

26

分、北緯

27

度

56

分-28

度

29

分之間。青田縣幅員面積

2493

平方公里，2012

年，青田縣實施撤鎮(zhèn)建街道區(qū)劃調(diào)整，撤消鶴城鎮(zhèn)，設立鶴城、甌南、油竹

3

個街道。調(diào)整后，青田縣下轄

3

街道、9

鎮(zhèn)、21

鄉(xiāng)，414

個行政村。人口

527917

人。青田縣東接溫州，永嘉，南連瑞安、文成，西臨麗水、景寧畬族自治縣，北靠縉云，縣政府所在地距溫州約

50

公里，離麗水70

公里，到杭州350

公里。全縣總面積

2493

平方公里，有“九山半水半分田”之稱。有“中國石都世界青田”之稱。青田歷史悠久，有“石雕之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)”的美譽。也是中國房價第一縣，中國金融十強縣，外匯第一縣，人均存款第一縣。青田也擁有的世界農(nóng)業(yè)遺產(chǎn)——青田稻魚共生系統(tǒng)，青田石是四大國石之首，女媧補天的遺石，封門青是三大印章之首。中國社會科學院《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告

2015》，青田位居第

84。金融位居第三。青田縣XXXX

年實現(xiàn)生產(chǎn)總值

185.46

億元，實現(xiàn)財政總收入

20.94

億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

31256

元、農(nóng)村居民人均可支配收入

15546

元。四、青田房產(chǎn)青田商品房形勢喜人，房地產(chǎn)投資新開辟高灣綠園、百川潤園、百川潤都、秀水名都、平演村村留地商住樓、東春苑小區(qū)項目和萬基濱江國際等一批環(huán)境優(yōu)雅，功能齊全的住宅區(qū)即將拔地而起，城市品位得到大幅度的提升。XXXX

年青田房地產(chǎn)開發(fā)沖破

25

億元大關，創(chuàng)造新的歷史記錄，投資累計完成

26.37

億元，同比增長

100.5%，總量居全市首位（市區(qū)除外），增幅排第二位，占投資總量的

27.7%，成為拉動投資的主要動力。XXXX

年青田實際商品房銷售面積

23.3

萬平方米，發(fā)放商品房預售許可證

20

份，新增預售面積為

88.6

萬平方米。第三章

青田市場現(xiàn)狀研究目前青田家居、建材類市場可以說是一片空白，唯一的只有石郭、油竹S230

省道（石郭嶺隧道前后）自發(fā)形成的街面店，市場現(xiàn)狀基本如下：1）市場所處位置難再符合城市發(fā)展目前該街道隨道城市的快速發(fā)展，已經(jīng)成為或即將成為城市的主城。在城市發(fā)展的新規(guī)劃、新理念、新功能的要求下，目前經(jīng)營的的家居建材商店已很難適應城市發(fā)展要求，市場外遷已然成為新的趨勢,

這種街面商店還至少造成消費者運輸、時間等消費成本的增加和土地資源浪費，隨著汽車的普及，購物停車是個難題。市場零散經(jīng)營

業(yè)態(tài)不集中近年來，我國城市商業(yè)在超級市場、大型專業(yè)市場、便利店等零售業(yè)態(tài)加速發(fā)展、新型專業(yè)市場不斷興起和快速發(fā)展的同時，也呈現(xiàn)出一些新特點，近年來網(wǎng)上購物逐漸成為人們的網(wǎng)上行為之一。未來

5-10

年，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，并將在?guī)模、流通渠道、經(jīng)營方式、區(qū)域競爭和市場空間等方面呈現(xiàn)出一些新的變化,

居民消費結構升級將促進城市商業(yè)規(guī)模不斷擴大。由于經(jīng)營面積限制，缺乏統(tǒng)一管理，導致目前青田地區(qū)大小不等、規(guī)格不同的家居建材商店零散街邊，產(chǎn)品類別不全，經(jīng)營不集中，沒有形成市場特色，品種不全，反而失去了商家對于市場的競爭能力和市場品牌的建立，又造成經(jīng)營困難和商業(yè)市場資源的浪費。市場功能配套低質(zhì)。目前，青田家居建材經(jīng)濟圈在市場功能方面表現(xiàn)為缺少規(guī)范的物流系統(tǒng)，小巷到大街交通擁堵，車輛亂停亂放，購物、辦公等配套基本沒有，更無從談起購物環(huán)境營造。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，難于發(fā)展；從市場經(jīng)營來說，效率低下；起不到引領當?shù)丶揖咏ú奈幕瘋鬟f。商業(yè)模式傳統(tǒng)而不適發(fā)展。大部分綜合性商業(yè)體和幾乎全部的店鋪商家都只限于面對面的錢貨交易，這樣的交易方式已沿用上千年了，在微信、電腦、網(wǎng)絡、聯(lián)盟、市場營銷高速發(fā)展的今天，交易方式已層出不窮，電子商務、遠程交易等如此強大的今天，建材市場的交易方式也應與時俱進，形成立體的強大的網(wǎng)絡。超前的經(jīng)營理念已成為當前我國專業(yè)市場興旺的核心動力。例如：廣東深圳南方香江集團總結出的“八個統(tǒng)一”就體現(xiàn)了其超前的經(jīng)營理念。這“八個統(tǒng)一”是：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)一管理；統(tǒng)一宣傳；統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一服務；統(tǒng)一采購；統(tǒng)一配送。八個統(tǒng)一大大降低了交易成本，保證了市場質(zhì)量，提升了品牌形象。這種良性循環(huán)使市場最終實現(xiàn)了快速、持續(xù)、健康發(fā)展。經(jīng)營管理粗糙。在青田家居建材市場，全部的商家還在接受粗糙的市場管理，只交租金的管理方式，還存在夫妻店等客被動營銷模式，沒有有效的宣傳推廣，沒有有效的品牌營銷，還停留在第一代的商業(yè)規(guī)劃，而現(xiàn)在的市場一線城市管理早已普及第五代商業(yè)摩爾時代，跨入第六代電子商業(yè)實景體驗時代。消防安全嚴重隱患。石郭形成的獨立店都是工廠隨意改造，沒有經(jīng)過統(tǒng)一的設計及消防備案，消防逃生通道寬度、距離根本沒有規(guī)劃，自動報警系統(tǒng)如煙感、噴淋更不達標，消防安全隱患較嚴重，而且更隨便的是房屋結構隨意改造，違章搭建現(xiàn)象也是較嚴重，這也存在著嚴重的房屋結構安全隱患。7)交通堵塞安全事故隱患。經(jīng)過調(diào)查，目前家居建材店面臨街營業(yè)，有的靠近公交站點，顧客、商家上貨的車輛隨意停放，占據(jù)著城市道路的二邊，給本就擁擠的道路增加通行困難，也給道路安全帶來嚴重事故概率。以上現(xiàn)象導致青田家居建材高端消費外流非常嚴重，高端客戶流向麗水、溫州，這對青田的經(jīng)濟是個嚴重的逆增長，主要原因是沒有一個上檔次的家居建材城，特別是購物環(huán)境。因此，青田建設一個綜合性的一站式家居建材商場，迫在眉睫，青田國際家居建材應勢而生。第四章

項目建設意義和必要性項目建設的戰(zhàn)略意義1）、政府意義隨著青田縣“構筑濱江組團城市、建設小康秀麗僑鄉(xiāng)”戰(zhàn)略的實施，作為組團城市之一的溫溪，主動融入組團城市，城市化建設的步伐正在與日加速。溫溪正處在轉型發(fā)展的關鍵時期，今后五年，既是溫溪鎮(zhèn)加快轉型跨越的戰(zhàn)略機遇期，又是實現(xiàn)全面小康的攻堅決戰(zhàn)期。按照“轉型升級，跨越發(fā)展，打造現(xiàn)代濱江小城市”的戰(zhàn)略目標，加快實施工業(yè)化和城市化兩大舉措，把溫溪鎮(zhèn)建設成為經(jīng)濟發(fā)達、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代濱江小城市。項目的投資建設即是地方政府行使計劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能、監(jiān)管職能以及城市建設和服務職能等綜合職能的重大績效。所以青田國際家居建材城項目的建設對溫溪、青田發(fā)展意義重大。在黨中央、國務院的高度重視和大力支持下，出現(xiàn)“大眾創(chuàng)業(yè)”、“萬眾創(chuàng)新”的新浪潮，而本項目的改建，穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，為社會提供更為便捷和安全的投資渠道，分解政府壓力。而消費者在選擇家居建材過程中也能享受到質(zhì)量放心，價格最低，服務周到的愉悅購物享受。2）、社會意義美國學者保羅·威弗爾在《法規(guī)、社會政策和階級斗爭》一書中說：“政府法規(guī)的真正目的并不是要糾正市場的缺陷，而是要在整體上超越市場—就是說，政府法規(guī)不是經(jīng)濟政策，而是社會政策”。本項目建成運營后，預計將直接解決地方近

1000

人的就業(yè)問題，間接帶動裝修、貨運、維修、餐飲等幾千人。同時帶動新城的物流、房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方財稅收入、繁榮地方經(jīng)濟、推動區(qū)域城市化發(fā)展，具有顯著的社會效益。3）、產(chǎn)業(yè)意義目前，青田的家居建材市場主要以街邊店為主，商業(yè)業(yè)態(tài)較為分散，此種商業(yè)格局將不能實現(xiàn)對城市發(fā)展格局的支撐，本項目的建設符合城市升級換代過程中對于產(chǎn)業(yè)格局的要求。產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的必然結果，隨著城鄉(xiāng)一體化和溫溪大開發(fā)的深入，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結構已成為地方政府的工作重點。市場升級換代的新標桿。根據(jù)溫溪的城市發(fā)展遠景規(guī)劃，城市發(fā)展對于市場的發(fā)展也提出了新的標準，而且青田縣土地供應日趨緊張，更加需要規(guī)范管理，對家居建材行業(yè)劃行入市場，節(jié)約土地面積。發(fā)展溫溪將不斷推進青田的城市發(fā)展升級，本項目的建設將會成為區(qū)域升級換代的又一標桿。項目建設的必要性1）、新城市建設的產(chǎn)業(yè)需求本項目建設將參照紅星美凱龍、居然之家、歐亞達，目標是成為家居建材同類產(chǎn)業(yè)中的模本，本項目的建設將會從此解決家居建材市場對于溫州、麗水等周邊城市的高端輸出。實現(xiàn)溫溪、青田產(chǎn)業(yè)結構更趨合理，項目集老百姓家居生活消費品的集散地，也是中國家居建材最新時尚在青田展示平臺，給顧客帶來全新的家居理念文化。、改變產(chǎn)業(yè)交易模式目前青田家居建材市場還處于比傳統(tǒng)的交易模式，本項目的建成運行，將引入國內(nèi)外正在興起的電子商易平臺，廣泛推廣電子商務營銷渠道及結算方式，同時本項目將引入更廣泛的市場概念。、城市發(fā)展的前瞻性要求交易模式和市場行銷模式的升級換代將是未來的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，包括各類產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟、商務區(qū)等區(qū)域性經(jīng)濟體，這與政府打造的溫溪青商回歸創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃不謀而合。對于項目的資源整合模式、立體網(wǎng)絡營銷模式的建立，將會對青田的同類產(chǎn)業(yè)起到召示性作用，引導同類產(chǎn)業(yè)逐步進入規(guī)范化、集約化、高端化的產(chǎn)業(yè)地位。從投資建設的規(guī)劃來看，項目規(guī)劃建設將借鑒成熟市場的先進經(jīng)驗，建成后的

5-10

年內(nèi)都將對城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動和引領作用，使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)，提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結構，對于青田的城市化發(fā)展起到有力的支撐，使城市體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值。4）、增加政府財政收入本項目在投資建設期立即拉動板材、磁磚、管線、燈飾等裝修，市場初步預計裝修成本在

1個億。培育后，城市商品房交付面積的保障，據(jù)政府初步統(tǒng)計，青田

XXXX、2015年銷售，拆遷房、自建房近

200

萬方。成熟市場預計年營業(yè)額在

5

億左右，市場統(tǒng)一管理，避免逃稅、漏稅，給政府財政帶來創(chuàng)收。第五章 項目

SWOT

分析1）、S優(yōu)勢：項目地處浙江西南部，目前是青田唯一的綜合類商場，硬件設施檔次較高，

招商時期租金價格可以扶值。也是城市、家居建材行業(yè)發(fā)展的必然趨勢；商場統(tǒng)一管理，有效規(guī)避顧客拖欠費用情況，保障商家資金充裕流轉，形成良性、有序發(fā)展；與溫州較近，交通方便，相對溫州來說，部分商家愿意過來投資開店，能夠節(jié)省經(jīng)營成本，擴大銷售，增加市場份額。家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn)。、W劣勢：地處溫溪鎮(zhèn)，百姓出行采購交通有待提升，周邊產(chǎn)業(yè)商業(yè)輔助配套還沒形成，商場運營管理團隊還不成熟，商戶接受新事物，商場新模式管理還需磨合。、O機會：溫溪青商回歸創(chuàng)業(yè)園項目的上馬，對溫溪商業(yè)起到引領作用，投資熱情高漲，周邊房產(chǎn)裝修需求剛性，前景及周邊配套產(chǎn)業(yè)不斷完善。趁熱打鐵，凝聚力較強；政府打造青田僑鄉(xiāng)進口商品城，對周邊商戶業(yè)態(tài)、環(huán)境整改提升，石郭商戶經(jīng)營存在安全隱患，政府規(guī)劃動遷意向，這對青田家居建材城一站式需求更加迫切。、T威脅：商戶聯(lián)盟、名典等企業(yè)都在物色場地，目前誰項目申報通過，誰就