某項(xiàng)目原水榭華庭市場營銷推廣報(bào)告

桂林市九里香堤項(xiàng)目（原水榭華庭）市場營銷推廣報(bào)告受桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)委托，新基地在《桂林市水榭華庭項(xiàng)目市場調(diào)研分析報(bào)告》及《桂林市水榭華庭項(xiàng)目市場定位分析報(bào)告》的基礎(chǔ)上，用8個(gè)工作日（2002年6月15日——2002年6月24日）進(jìn)行了項(xiàng)目前期策劃工作的第三階段——項(xiàng)目營銷推廣部分，在此過程中，新基地組織了包括策劃小組、銷售精英和市場調(diào)研部多位同事在內(nèi)的專案小組，對項(xiàng)目、項(xiàng)目所在的市場以及項(xiàng)目將來所要面對的市場情況進(jìn)行全方面的詳細(xì)論證和分析，結(jié)合新基地相關(guān)人員豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，最終整理撰寫成本文。在整個(gè)報(bào)告的三個(gè)階段——市場調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位報(bào)告以及營銷推廣報(bào)告中，營銷推廣部分是直接面對市場的部分，它以調(diào)研為基礎(chǔ)，以定位為核心，并以市場所能接受的形式，對項(xiàng)目最終具體的推廣操作工作進(jìn)行指導(dǎo)，再項(xiàng)目策劃的三個(gè)階段中，推廣報(bào)告是將項(xiàng)目的理論性研究和具體實(shí)際操作相結(jié)合的部分，是項(xiàng)目是否能操作成功的關(guān)鍵所在，。新基地認(rèn)為，現(xiàn)代營銷不僅僅局限于開發(fā)一個(gè)好的產(chǎn)品，把價(jià)格定得很吸引人，并將它推出給目標(biāo)顧客。現(xiàn)代營銷概念的優(yōu)勢在于建立具體的產(chǎn)品（項(xiàng)目）與客戶之間的有效溝通渠道，通過對項(xiàng)目的適當(dāng)包裝，將產(chǎn)品的優(yōu)勢和所能提供的功能以客戶最容易接受和認(rèn)同的方式表達(dá)出來。而對于一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營而言，確立項(xiàng)目營銷的總體策略的意義十分重要。首先，統(tǒng)一項(xiàng)目推廣過程中各合作單位的思路一個(gè)項(xiàng)目推廣過程中涉及的單位包括發(fā)展商、代理商、建筑工程公司、建筑設(shè)計(jì)公司、園林設(shè)計(jì)公司、廣告公司、模型公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修公司、禮儀公司等，必須要有統(tǒng)一的營銷總體策略思路，才能為各合作單位分別在各自專業(yè)范疇內(nèi)定下初步基調(diào)及方向，在此前提下，各合作單位能充分發(fā)揮專業(yè)所長，又能緊縮密聯(lián)系，顯現(xiàn)默契配合的優(yōu)勢。另外，對制訂銷售策略及媒體策略、廣告策略等提供指導(dǎo)意義銷售策略、廣告策略、媒體策略等作為營銷總體策略的子策略，必須服務(wù)營銷總體策略。制定營銷總體策略，考慮的因素有：1）項(xiàng)目的物業(yè)定位及形象定位2）項(xiàng)目的規(guī)模及分期開發(fā)情形3）項(xiàng)目自身的各個(gè)素質(zhì)指標(biāo)條件4）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境欲誘保5）能項(xiàng)目痛目前紹現(xiàn)狀沒在報(bào)沃告主星體的糞第一反部分意，將農(nóng)主要勉對項(xiàng)柳目的或形象畢包裝四方面蔑提出掏了一鼠些參敗考建蕩議，頁其內(nèi)游容包笛括項(xiàng)鑼目標(biāo)坡識(shí)（慰LO獎(jiǎng)GO破）和廚名稱殿建議砍、外醋圍導(dǎo)勁視系弊統(tǒng)建攻議、礦圍墻矩包裝蟲建議料、售鳳樓處旅建議訂、展塑點(diǎn)建唱議、率樣板沒房設(shè)提計(jì)建竹議和蠅看樓命通道孫建議辣等內(nèi)質(zhì)容。陰本篇燃報(bào)告振的主介要部壽分出業(yè)現(xiàn)在維第二痛部分首，本硬部分效主要圾是結(jié)渴合項(xiàng)防目的酒市場順情況宣和項(xiàng)泉目定逮位提者出了享一些房銷售慢主張岡和建勝議，姥其范受圍包冠括項(xiàng)氣目銷掉售總片體策騎略、清入市凡時(shí)機(jī)免確定挺、銷登售階晉段建東議、利各階哲段銷要售策婚略建控議等安幾個(gè)弊方面允，希警望能蒜通過稿對這跌些方疾面的蘋詳細(xì)顧分析快，能豎對項(xiàng)承目后襯期的途銷售冶指導(dǎo)直性作槍用。覽報(bào)告發(fā)的第孝三部蝴分是牽項(xiàng)目厘的推頃廣媒妨體組棒合建壇議，遷本部崗分內(nèi)考容是倘對第壯二部右分營雅銷推肯廣的什一個(gè)損補(bǔ)充儉，包財(cái)括宣打傳推棗廣總深體策遷略、治宣傳逃賣點(diǎn)犧組合奉、各嗽銷售圣階段慮廣告振策略魂三部應(yīng)分。確報(bào)告著的最鞋后一優(yōu)部分阻是項(xiàng)澆目宣崖傳推稻廣費(fèi)奮用估揮算，村此部匯分對揚(yáng)項(xiàng)目講的推搶廣費(fèi)丈用投逢入做壺了簡胖單的繩估算州，希仆望能炭對發(fā)嶄展商披進(jìn)行逗財(cái)務(wù)述預(yù)算撿提供孟一定譽(yù)幫助污。臂毫無存疑問剩，本垃份報(bào)亂告是資整個(gè)旋項(xiàng)目挺策劃昏階段箭的重身要組欲成部程分，書是項(xiàng)帳目進(jìn)最入具騎體實(shí)兆施階判段的鋤指導(dǎo)賴中心面，在綁本份望報(bào)告醫(yī)中，及主要瓜是通趨過對男市場柳情況笨和項(xiàng)象目本猶身進(jìn)某行分額析，壇提出脊結(jié)論疊性的嫂推理炭和判荒斷，斯為以透后推誼廣銷奉售的椒確認(rèn)橫方向鞏。嫁在本蝴份報(bào)遍告完曲成通理過后婦，新拳基地墻前期回策劃民工作哲就全神部完漏成，車下一豐步我赴們將矩進(jìn)入拴項(xiàng)目換的操但作階低段。并在本恥份報(bào)臂告的脊分析錄過程蘿中，出得到圈了發(fā)徐展商史和項(xiàng)色目運(yùn)潛營管劉理商換在相撓關(guān)方他面的濁支持殲，在瑞此對著發(fā)展齊商和睛運(yùn)營比管理村商的賢信任腸表示鴿感謝略，同誘時(shí)對哭策劃啞中心孟其他鼻同事誓在報(bào)謎告的茶撰寫匹過程黑中提甘供的寄幫助砍致以誤謝意脊！暗深圳題市新選基地處物業(yè)勁顧問難有限掠公司益策劃餓部物九里堪香堤照項(xiàng)目欲策劃卸小組及20熔02免年6羨月2滾4斯日鎮(zhèn)目癢次錄緞第一少部分柴灣項(xiàng)目雕形象兔包裝聽建議報(bào)一、絕項(xiàng)目似標(biāo)識(shí)幣(L扁OG掘O)榮及名盯字的籠建議薦1、思項(xiàng)目阿標(biāo)識(shí)倦（L聰OG警O）析2、廁項(xiàng)目藍(lán)案名形建議方二、購?fù)鈬讓?dǎo)視殖系統(tǒng)探三、濾圍墻大包裝盞建議位四、抬售樓汪處建幫議咳1、擱售樓支處位需置選韻擇禽2、業(yè)功能錄分區(qū)余3、章裝修毫風(fēng)格柔4、雙展板熊設(shè)計(jì)兇建議掀5、毀銷售興現(xiàn)場非臺(tái)面禿標(biāo)牌園及現(xiàn)伯場工牲作人動(dòng)員服問飾、遺工作品牌建艱議猜五、果展點(diǎn)羞建議火1、猛展點(diǎn)數(shù)位置凍選擇野2、畝展點(diǎn)雪功能姿3、葵展點(diǎn)惠布置熟建議永六、坦樣板拌房設(shè)六計(jì)建恩議覽1、掙裝修須套數(shù)汁2、準(zhǔn)位置弄選擇槳3、搜裝修違風(fēng)格初七、屆看樓揭通道能建議糠第二巾部分欣慶項(xiàng)目飼銷售濟(jì)建議網(wǎng)一、蒜項(xiàng)目千銷售拒總體回策略述二、底入市濕時(shí)機(jī)握確定鮮三、許銷售燙階段燕建議斥四、因各階爭段項(xiàng)否目銷舍售策帥略建牙議話1、墨接受控咨詢旨期剝2、閑內(nèi)部膽認(rèn)購扎期合3、析公開從發(fā)售報(bào)期、賣強(qiáng)勢股銷售吩期逗4、順跟進(jìn)慈期邀第三蜓部分督項(xiàng)啦目推帽廣媒織體建抹議舌一、折宣傳狗推廣割總體炭策略蔽二、勞宣傳土賣點(diǎn)遷組合牲三、羞各階湖段廣栗告策財(cái)略及砌媒體傅組合頌1、橫市場團(tuán)預(yù)熱仿期楚2、顧市場曲熱銷細(xì)期燭3、矮跟進(jìn)決期舉第四赴部分伏傲項(xiàng)目殃宣傳憂推廣笨費(fèi)用勤估算瘋附表西一爆畫材銷售甩材料蕩費(fèi)用腥明細(xì)課表危附表愿二繞效察一期屑廣告逮投放縫費(fèi)用旅明細(xì)瞇表吐附表敘三龜水炸活動(dòng)圍推廣杰費(fèi)用襖預(yù)算艦參考蝕資料鴨第一籃部分究同項(xiàng)目用形象兼包裝到建議濃一、休項(xiàng)目平標(biāo)識(shí)尸(L幫OG溝O)袋及名勻稱建患議障1、煙項(xiàng)目握標(biāo)識(shí)州（L痰OG器O）獅項(xiàng)目腸標(biāo)識(shí)返，又箏稱項(xiàng)舌目標(biāo)輝志，運(yùn)是項(xiàng)棄目區(qū)準(zhǔn)別于立其他至項(xiàng)目例形象獅識(shí)別項(xiàng)系統(tǒng)妙的基脖礎(chǔ)和灑核心粒，也兩是現(xiàn)發(fā)代商首品社歌會(huì)標(biāo)糠志項(xiàng)吧目或蛾商品惑唯一主性的械獨(dú)有廢標(biāo)示偷物，駐在項(xiàng)看目的線推廣批過程繁，項(xiàng)饑目標(biāo)謹(jǐn)識(shí)作勝為項(xiàng)題目推他廣的鞭主題花與由災(zāi)其自殲身衍姨生出仙來的嗚現(xiàn)場訊導(dǎo)識(shí)慘系統(tǒng)擋（V器IS粘）或墨者其敵他大識(shí)眾廣侮告形侍式（創(chuàng)報(bào)紙拘廣告記、電愁視廣戲告等胖）相膀結(jié)合事反復(fù)梅出現(xiàn)厚，達(dá)騎到強(qiáng)墾調(diào)項(xiàng)心目自眾有特逃征，罵突出導(dǎo)項(xiàng)目腳個(gè)性腔，與宜市場呢上其隸它項(xiàng)戲目相數(shù)區(qū)別霜的目數(shù)的。尺項(xiàng)目堂標(biāo)識(shí)墾在項(xiàng)最目推慶廣過贊程中扯發(fā)揮搖著非路常重爽要的佩作用員，新陸基地?cái)_認(rèn)為砍項(xiàng)目乞標(biāo)識(shí)心在設(shè)介計(jì)上我需要忍注意點(diǎn)以下充幾點(diǎn)由：動(dòng)a、擴(kuò)來源所于項(xiàng)稼目本畏身，禾與項(xiàng)愉目自賽身優(yōu)熄勢和直特點(diǎn)框緊密伶結(jié)合摸。項(xiàng)慌目標(biāo)任識(shí)只兇有在組與項(xiàng)困目自捷身特言點(diǎn)及紹項(xiàng)目趁背景遮充分挑結(jié)合沾的情償況下鞠，才幻能達(dá)貍到表驅(qū)現(xiàn)項(xiàng)哪目獨(dú)臺(tái)有性由質(zhì)的蘋目的軟；烤b、智具視末覺沖墊擊力助。項(xiàng)煎目標(biāo)扭志作萌為項(xiàng)侍目直豈接面洗對客番戶的蝦第一獄次形煎象表浪現(xiàn)，母需要祝在第竿一時(shí)襲間吸蔥引客禾戶的凳注意告力，潛打動(dòng)爛客戶拔的心嶼，必港須具襲備極捆強(qiáng)的貌視覺朵沖擊默力；周c、撥獨(dú)有窮性。擁項(xiàng)目瘋標(biāo)識(shí)及必須扯與市館場上娘其他窯標(biāo)識(shí)寧相區(qū)柏別；玩d、陳極強(qiáng)兄的延炮展性閣。項(xiàng)騎目標(biāo)馳識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害自行愿參觀間。屢d穴、洽席談區(qū)雞為銷耳售人賠員與心客戶抓深入訊介紹臘及成門交的薪區(qū)域馬，為傍避免飛客戶歐間相之互影玉響，熔洽談發(fā)區(qū)一童般設(shè)片在售輔樓處誦較為大獨(dú)立詢的區(qū)修域，仇且以賤小型圓洽談狂桌分虜隔各攻組客礙戶，律本項(xiàng)涉目需折10洪組以陸上洽裝談桌亮椅。爹3.帽裝修瑞風(fēng)格做以福上4淚個(gè)區(qū)蔥域?yàn)榭嗍蹣枪μ幈乩O備的繞功能速分區(qū)棄，但挖僅有緊這4耕項(xiàng)功廟能是漿不足酬以體雙現(xiàn)項(xiàng)耕目自骨身的浙定位午特色珠和優(yōu)紡勢，坡現(xiàn)在見在深篇圳很哭多樓席盤對來售樓揪處精牙雕細(xì)草琢，察投入兆巨資辨，有雅的樓簡盤甚蔽至花浮費(fèi)數(shù)好百萬反元建像造極惕盡豪篇華的放售樓生處，本但新星基地錘認(rèn)為憑，售就樓處愉不一剃定是性越豪煌華越救好，梳必須良根據(jù)械樓盤擦自身妥的檔便次、某定位述、風(fēng)園格來粥進(jìn)行培設(shè)計(jì)戀。作齡為客哀戶到步現(xiàn)場微看樓單逗留也的主未要場端所，位其給川客戶俯的猛舒適播感和齡認(rèn)同厭感掘才是永最重系要的詞。峰針對桐本項(xiàng)偉目的豐物業(yè)摸定位儀及形梨象定飽位，魂新基燈地認(rèn)濤為本丙售樓勻處的訓(xùn)裝修睡應(yīng)著呀力體夸現(xiàn)戶休閑銹、自且然盼的特猜點(diǎn)：絮整體沾色彩磁感覺私以柔逢和為洽基調(diào)關(guān)，選球擇尺問度較惜寬松大的家賣俬；蛇擺設(shè)炊物品腦以及僑裝飾誘物盡標(biāo)量采差用自脅然風(fēng)獵格，萬而非逮生硬淚的商齊業(yè)特雞征；而室內(nèi)惜播放脹舒緩管、優(yōu)殲雅背尚景音巴樂；丑4、滅展板權(quán)設(shè)計(jì)圾建議江展板坡設(shè)計(jì)卵風(fēng)格壓整體救感覺英應(yīng)與勿項(xiàng)目關(guān)形象甜和售悟樓部洞現(xiàn)場苦氣氛飼協(xié)調(diào)充一致場。內(nèi)劈容可敬分為幼以下脆幾部最分：帆項(xiàng)目隊(duì)介紹趁、建完筑設(shè)隔計(jì)、枝園林忍景觀扯、銷竊控表松、付縣款方肉式、掌配套星設(shè)施松、物勸業(yè)管枯理等暖。平5、燃銷售句現(xiàn)場目臺(tái)面譽(yù)標(biāo)牌分以及謙現(xiàn)場向工作正人員朋服飾志、工密作牌辯建議役結(jié)合左本項(xiàng)捧目時(shí)銷定位挺和形喘象定喚位，憂對比滿桂林巨市現(xiàn)忽有樓確盤的牛嚴(yán)肅彈、呆簡板營移銷特運(yùn)點(diǎn)，疲新基預(yù)地建幫議本吩項(xiàng)目拜在銷頁售現(xiàn)辛場應(yīng)鏈擯棄鏟生硬貓死板淺的職仆業(yè)裝企和嚴(yán)鄙肅的垮標(biāo)牌衛(wèi)等，笨盡量癥提供蹄輕松自休閑忠的元躬素，格比如俱輕松砌、活叮潑的喬休閑旗裝、罰優(yōu)雅令、隨寨意的擠工作林牌等嘴。鋪五媽、展室場設(shè)目立建敗議金1、運(yùn)展場片位置災(zāi)選擇肅參考沫《前型期調(diào)匠研報(bào)昌告》簽，桂塊林的書目標(biāo)晌客戶露群比肝較集魄中的喘消費(fèi)驚場所肚是遍“月微笑蒼堂繡”錯(cuò)，所丘以新革基地嶼建議繳展場纏位置闖選在批“破微笑井堂浴”捧。浪2、誤展場屬功能委本項(xiàng)礦目銷剩售現(xiàn)岡場到舍9月娛低才僵能建港設(shè)完紛成，刑且離開桂林茄市中縣心較犬遠(yuǎn)，漸而興祖達(dá)公攪司原饞“撥萬壽牧家園墨”六銷售堵中心出地理辛位置殲和現(xiàn)憲場包派裝與忠本項(xiàng)香目定魂位和控形象膚要求避不符蘇，選浸擇在柿市中醬心另詳設(shè)展卡點(diǎn)有忍以下個(gè)幾個(gè)商作用議：授作為姓項(xiàng)目語在市徹中心賊一個(gè)置長期輸形象歸展示站現(xiàn)場須和第防二銷愧售場歸所；捎在項(xiàng)迷目現(xiàn)閉場銷湊售中讀心未鳳完工蓋之前觀，作摧為銷摘售人刑員主顧要的滲辦公演場所丹；炸項(xiàng)目罩在市捷區(qū)進(jìn)松行推遲廣活噸動(dòng)的勤場所碰。鴉3、壓展場拍布置權(quán)建議嬌因仆為展忙場是繳布置立在繁斗華的午百貨掙商場螺內(nèi)，刪銷售倒展場泳布置爺必須工與商白場的縣整體叉環(huán)境梁協(xié)調(diào)么融洽靈，并眉且要欄充分?jǐn)R展現(xiàn)洗項(xiàng)目逼的形枕象。殺新基細(xì)地建塑議展蔑場的逼裝飾籮格調(diào)專與售棋樓部拿一致蘿，體胃現(xiàn)休扔閑、癥自然因的特歇點(diǎn)：斃整體獸色彩宣感覺饒以柔福和為炎基調(diào)若，選可擇帶寨現(xiàn)代誘的家混私；急擺設(shè)雞物品秩以及敵裝飾徐物盡眠量采極用自氏然風(fēng)遙格，奪而非撿生硬模的商劇業(yè)特說征；醫(yī)六、召樣板京房草設(shè)計(jì)魄建議湊1、態(tài)裝修帽套數(shù)裳樣板積房應(yīng)硬選擇灶戶數(shù)撒較讀懶多、奪具備怖代表變性的呼戶型批，建末議本腔項(xiàng)目訊裝修趁四套傲樣板吩房，演其中陳TO育WN獨(dú)HO醋US卷E、怠雙拼留別墅腐各裝有修一疑套，政獨(dú)體題別墅竭選擇技兩套酷，可威一期爛先做責(zé)一套悉小面無積樣課板房脆，到鑰二期污或三割期在職適時(shí)難做一丙套大慘面積鋤樣板塞房。迅2、遮選址繪樣板哲房位籍置應(yīng)鼓盡量脊靠近詳售樓說現(xiàn)場靜，這擱樣有夠利于垃營造失現(xiàn)場通氣氛舅，也汽可以絲減少封前期集建設(shè)陶配套醒的投快入，狐節(jié)約碌成本木。最3、區(qū)風(fēng)格復(fù)由于緊本項(xiàng)結(jié)目檔乘次和向目標(biāo)離客戶澇群體挽的定淘位，派TO沖WN誓HO透US伴E不尤宜過葛份追嗚求豪概華，冶而以潔簡潔盒明快腰為主游，在插選材秒用料淡及家完具風(fēng)火格上皇應(yīng)各灘自予嚴(yán)以區(qū)膠分，鞠注意密年輕乳人和摔老年?duì)C人、兇有知鍵識(shí)層犯次差搬別的貸不同軟居住們主體普所具閥有的劉不同你心理普感受災(zāi)和要太求，臥雙拼初和獨(dú)俘體別未墅可嗓以一獄套以折現(xiàn)代涌風(fēng)格倉為主族調(diào)，食渲染布自由用、奔般放的小異國春情調(diào)掌，另叛一套墓強(qiáng)調(diào)可西式床古典紀(jì)的唯挨美風(fēng)屯格，殖凸顯博別墅轉(zhuǎn)的尊螺貴氣歲派。遼六讀、看彎樓通紛道寄看樓借通道己是指性從售店樓部勵(lì)銷售撫現(xiàn)場鑼到樣惡板房濤之間單的空鍛間，乒看樓械通道故也是厲展示軌發(fā)展寺商形稠象的置一個(gè)量重要刃舞臺(tái)箏，新抱基地?cái)R認(rèn)為柳本項(xiàng)我目在隊(duì)看樓巨通道駛組織薯上注欺意以悲下幾掃點(diǎn)：坡1、賭做好泛從會(huì)應(yīng)所即糾售樓鑼現(xiàn)場闖到樣牢板房帳的導(dǎo)霜視系共統(tǒng)；衛(wèi)2、登從售嶼樓部騙到現(xiàn)拖場通侄道兩碎邊做毅出交誠樓實(shí)撫景，擋讓現(xiàn)雜場看憑樓客甜戶感堵受到箏小區(qū)同氛圍魯。醬第二冤部分徹陰項(xiàng)純目銷忠售建玉議軍項(xiàng)目瞎銷售闊總體腦策略刑1、優(yōu)別墅杯與河“捉雙拼盯別墅鄉(xiāng)”差及剃“打TO貫WN饞HO軋US考E雹”怪互動(dòng)松關(guān)系功項(xiàng)目茶銷售瑞目標(biāo)鋪的實(shí)敞現(xiàn)必殊須有基賴于茂一個(gè)廣完整準(zhǔn)的銷槽售周溫期，忘在不攔同的決銷售揭階段橫需要煩制定歌不同畏的銷惡售策偵略從勸而達(dá)范到不濁同的拍預(yù)定藝目標(biāo)啞。對政于本淹項(xiàng)目酸而言姥，新婦基地心認(rèn)為絹首先瓶需要?jiǎng)t確定去“柳獨(dú)體射別墅蒜”慘與握“勉雙拼鮮別墅紫”鹿及幼“仍TO香WN拔HO史US學(xué)E重”譯之間漁的互犯動(dòng)關(guān)才系，暖然后吼在這攻種關(guān)神系之田下制逼定適團(tuán)合的錫各銷航售階刃段進(jìn)拴程，塊從而住有效含地把減握整直體銷燕售節(jié)置奏驢物業(yè)繡類型住獨(dú)體催別墅熔雙拼融別墅涼TO緞WN柏HO距US倘E指建筑逢面積惡約7鋪13沉89燭㎡訊23做05妄0廢㎡餃28弟56介1㎡召單位侄面積機(jī)約2滅50弊-5豈00貞㎡鞋約2該20鮮-2蜂40蹤㎡達(dá)約1華80察-2賄00桐㎡購單位怖總價(jià)盒約5渡7.院5-滴13杏5萬巨約5秩0.疤6-綿64互.8墻萬微約4版1.太4-留54臘萬量總套墓數(shù)受約2逼50皆套密約1掀00偷套或約1嚴(yán)50餅套柄總銷贈(zèng)售金坑額勾約1球78檢47晉.2叉5萬誠約5況76御2.換5萬絮約碼71鈴40紋.像25步萬顆預(yù)計(jì)廚銷售讓特征激面積途大、調(diào)客戶制下定號(hào)速度敏較慢撫；顧環(huán)境示聯(lián)想廈較好程、容起易造復(fù)市，拐有利跑于帶告動(dòng)銷急售。遇有一器定外霉地度亞假客革戶。辟面積畫適中民、總丙價(jià)適煌中，芹銷售欣速度晉較慢去；語界于差“業(yè)獨(dú)體談”嗽和蹤“井TO拍WN恰HO桶US古E誓”涉之間側(cè)的產(chǎn)兵品需凡要兩襯者的赴帶動(dòng)泊?；拭娣e煩小、性價(jià)格撐低，濕銷售凝速度廢較快慚；解價(jià)格聚低，卷容易撇制造脫熱銷撓氣氛辮。脖注總：因組本項(xiàng)棚目最司終方猛案尚忘未確哭定，釣以上揉數(shù)據(jù)虎均按面財(cái)務(wù)斧分析母報(bào)告鵝中發(fā)瞇展商金和愛爺?shù)貢r(shí)閘代公挪司提監(jiān)供相但關(guān)數(shù)怪據(jù)為斥基礎(chǔ)捕進(jìn)行鳳估算都，自假設(shè)蒸條件評如下旱：租（1興）總賢建筑都面積碗為1村23敵，0做00依㎡，炭可售認(rèn)面積充為1臥20妨，0氧00罵㎡；棵（2察）總?cè)固讛?shù)鑼50體0套魄，三殘種別籠墅分蹈別占點(diǎn)50據(jù)%、壁20躲%、勁30任%；蕉（3絲）項(xiàng)令目總聽體均悲價(jià)2障50刑0元摸/㎡朗，最斷低價(jià)拉23烘00如元/羨㎡、叢最高愉價(jià)2矛70澆0元?dú)?㎡賓。茂對本跡項(xiàng)目到而言麗，推仇廣過燃程中鹽獨(dú)體痛別墅聯(lián)與雙洞拼別哭墅和景TO財(cái)WN盟HO唇US臭E的丸協(xié)調(diào)長存在襖很大突的矛界盾：悼獨(dú)體舞別墅誦物業(yè)扎的單催位套戒數(shù)占銜總套騙數(shù)的趟50瞎%，俊銷售攻額占漢總銷秒售金臥額的刑約5妨8%翼，市悉場認(rèn)廚知度川比較灰高，結(jié)但數(shù)致量較頁多需鑄花較趣大精涌力進(jìn)堅(jiān)行推訓(xùn)廣；蕩雙拼堡別墅歉和T使OW地NH幣OU爆SE腫分別戀占總倉套數(shù)永的2榜0%族、3端0%魚，銷傷售額僑分別弓占1有8.壓7%既、2唐3.茶3%帝，數(shù)棚量相銹對較箏少，殖但市矛場認(rèn)武知度蹲都比鋼較低弄，兩瓜者都催需要張花較和大精倘力進(jìn)曉行市漸場引亡導(dǎo)。控新基猜地建蒜議在悶宣傳塵推廣雨上應(yīng)驗(yàn)該對客獨(dú)體若別墅攀有所揪側(cè)重昨，迎習(xí)合人鍬對框“路別墅胖區(qū)歸”形的傳料統(tǒng)印欠象。冊銷售歪過程歌中獨(dú)勒體別袋墅與存雙拼谷別墅鳥和T稻OW絕NH齒OU鉆SE僅的互俘動(dòng)關(guān)群系處臉理上樸，建舉議始練終以發(fā)"獨(dú)污體別到墅先橡行、錢側(cè)重筒獨(dú)體板別墅區(qū)"的其策略苗進(jìn)行廊宣傳劍，在炎銷售楊過程回中可湯適時(shí)槳階段格性的治對排TO擱WN賞HO貓US堵E和趣雙拼質(zhì)別墅憂進(jìn)行昆重點(diǎn)醋推廣摧，戒但實(shí)縣際上桃在任敵何時(shí)錫期，婦獨(dú)體灶別墅樂與追雙拼蘭別墅鬧和T障OW予NH羨OU資SE胖都可夠以同煤時(shí)銷放售。扎2、換在針抵對客緣戶的倡策略歪上，殼建議皆采用達(dá)“崗桂林看市場著起動(dòng)掃及主倒導(dǎo)，新外地勸市場材輔助攪及推熊動(dòng)六”拿的策讓略。憑利用眨物業(yè)科在桂田林市民場需法求層巾面較朗寬，堵容易刑引起撫市場沾關(guān)注帥的特待點(diǎn)，叮每個(gè)肯推售閘階段車的牽親頭發(fā)閱動(dòng)，康均由匠深圳舌市場鄉(xiāng)開始翠，適泳當(dāng)時(shí)毫候引辦入外泄地市換場的輩推廣配，將怒項(xiàng)目胸的銷栽售推荷至高厭潮。珠桂林喚市之蜓前推蔥出的旺項(xiàng)目勻，只綿要規(guī)找劃設(shè)豆計(jì)好淡，小茶區(qū)上逢規(guī)模昂，往管往能氏受到糊市場唇的普頸遍關(guān)捷注和送追捧蓬，在靈本項(xiàng)招目地六塊區(qū)剪域，意早先屑開發(fā)征的麒吸麟灣眉一推末出就促成了葵市場徒的熱祖點(diǎn)，喘本項(xiàng)巡目在愁規(guī)劃幸設(shè)計(jì)去和宣按傳推尋廣上裕更具隨有優(yōu)胸勢，悠相信幣更能半吸引是市場預(yù)關(guān)注早。鵝本項(xiàng)啄目的抱外地義市場圓也有毯很大虹的潛逐力，狀因?yàn)楸碾S著籮桂林泰國際諷化旅撐游城緣市地駱位的罰確立廈，希讀望到窩桂林置居住菊、度現(xiàn)假的照人越浪來越壇多，便桂林瞎高檔項(xiàng)物業(yè)籍的外革地銷略售市筐場分券額將癢會(huì)不盤斷擴(kuò)別大，箭加上室本項(xiàng)倍目在筆規(guī)劃端設(shè)計(jì)責(zé)的國拔際化分水平吸，相役信在倒外地宿市場還的推證廣亦素將能肢引起顆廣泛莖的反竊響，線而連熱動(dòng)推贊廣更同能引練起轟乎動(dòng)效總應(yīng)，套將項(xiàng)縱目推餐廣導(dǎo)銀入高柳潮。鈴3、費(fèi)價(jià)格站的策圓略上控，建貴議采粥用售“棟低價(jià)棒入市男，爬戒坡式逼升價(jià)睬”黃的策胃略，密先打踢開市握場知計(jì)名度躬、積士聚人朵氣關(guān)適注，斗再穩(wěn)托步提景升價(jià)遺格，社達(dá)至矛目標(biāo)絹價(jià)格訊水平豪。而總體抖價(jià)格職水平周與麒減麟灣毯對比稱基本凡上是儀：一督期價(jià)志格比墓麒麟攪灣略榴低，漢但均密價(jià)應(yīng)濕保持摟在2紗30撲0元?dú)?㎡廳左右爭；二術(shù)期在箱市場街知名僚度已泛經(jīng)樹由立的潮前提仇下與訊其展粗開平飼等的俯價(jià)格緣競爭甚；到奏三期拐項(xiàng)目醉的整逝體形害象已數(shù)全部獻(xiàn)展現(xiàn)船，高元素質(zhì)滑樓盤戀的形渾象已肆顯現(xiàn)搏出來匙，市渾場認(rèn)涂可度臂必然禍高于厲麒麟成灣，魯價(jià)格六可比維麒麟宅灣略剝高以蹈體現(xiàn)湊項(xiàng)目撐價(jià)值錦。接對一消期而予言，尸價(jià)格啦也采聽用提“稠低開賓高走姐”摘的策慮略。盞入市我前期浸內(nèi)部螺認(rèn)購武，以史略低蓄于麒秋麟灣腰價(jià)格患水平消10經(jīng)0-綿-2味00抱元/邀平方毫米的腸價(jià)格鉤推出鼻少量速單位挽，以梯積聚小人氣拜，提突高到比場客衡戶的艱成交畏率。翻一方廚面可汗以引似起市它場的堡轟動(dòng)坊，同關(guān)時(shí)對起前期景少量隱業(yè)主扶來說攜，看鞠到后聰面的遼價(jià)格錫其超朱值性零自然腿不言震而喻斧，這捉對整四個(gè)銷幼售過陵程來左說，遣不論朵是售簽樓員鑼的信俱心還晨是銷淘售效梅果，蚊都能祝起到旅不小胞的推訪動(dòng)作霧用。稅入市屈之后李，在駐目標(biāo)彎均價(jià)利水平錘既定常的前廳提下高，運(yùn)億用價(jià)政格策非略，鬼“芬爬坡增式糾”歉穩(wěn)健校上升閑，從頁心理慘上催炒促有惕效需秒求趕呆快落草訂，尿這樣納能在道保證健均價(jià)床水平沈的前翠提下臭，在述最短扣的時(shí)腹間內(nèi)歪提高貴銷售服率至棚理想溪的水醋平。睡二、秤入市肅時(shí)機(jī)患確定糠在影凱響項(xiàng)聯(lián)目銷文售的路各項(xiàng)叫因素論中，理市場漂時(shí)機(jī)膛是一拒個(gè)不名可輕失視的示重要醒因素獻(xiàn)。在承本公漏司提雕交的哀《項(xiàng)孔目定夠位報(bào)盡告》襯中以賊對本黑項(xiàng)目霜的市岔場市隔場大套環(huán)境寺和小尼環(huán)境旬進(jìn)行攪了簡叛單的騰分析它，應(yīng)濤該說帆本項(xiàng)屋目正牌處于繩一個(gè)潑極佳洲的市尸場環(huán)握境中友。掙然而澆，時(shí)裝機(jī)因被素不餃僅包腿含不鏡可控告制的徐外部筍因素小，還想包括亦可控腦制的沃內(nèi)部勁因素男（如扇工程標(biāo)進(jìn)度刻、相望關(guān)證道件取站得、娃準(zhǔn)備僚條件滔落實(shí)業(yè)情況會(huì)等）浮，對竹于本煌項(xiàng)目魔而言掠，能威否順遭利地里在預(yù)卻定的扶時(shí)間鹽內(nèi)發(fā)尿售，常從而堆成功事地回柴收資殺金，把對后簡者的雨準(zhǔn)確都把握糾就顯菜得異紐常的予關(guān)鍵害?？p新基瞇地在鈴前期公與發(fā)弱展商駁和愛發(fā)地時(shí)宵代公狗司以珠對項(xiàng)農(nóng)目的圖認(rèn)購罩時(shí)間屬和開崖盤時(shí)吩間已飽進(jìn)行孤了廣扶泛的膚交流永，腳發(fā)展作商與肺新基燈地亦軍就此育問題剃已達(dá)棄成共覆識(shí)，禽即基間本確沃定將踩公開酷發(fā)售箭時(shí)間殿定在謠今年阿10縮月初勉，具暴體時(shí)秘間待詞定藏，故近本文沾關(guān)于磚銷售洲時(shí)機(jī)學(xué)方面書不再餐贅述總。豈三、園銷售伏階段哲建議石新基吧地建潤議將帶整個(gè)遣銷售廊推廣擴(kuò)階段屬分為傻以下午三個(gè)眠時(shí)期目，共壩五個(gè)幻階段小，詳有見下本表：誓階段年階段方細(xì)分著時(shí)爛蛛間濃銷售蜜目標(biāo)幫市場秀預(yù)熱引期怠(2標(biāo)00息2.乏7畏—胞20夏02素.9誘.3循0)省接受鐵咨詢姓期淚20達(dá)02惠.7棗—削20請02愚.8鉛.3桌1父接受樸登記凍內(nèi)部亭認(rèn)購零期顆20蓄02鋒.9攜.1攀—跟20暈02漆.9獨(dú).3熱0墊銷售咳總套貪數(shù)的抵30游%，幟累計(jì)障為3矮0%測。弊市場買熱銷捷期層(2豎00籠2.巧10畝.1傲—冠20什02根.1恥2.釀31甘)崖熱銷院初期食正式烤發(fā)售森期只20遲02居.1貫0.索1再—爆20山02害.1靠0.牙31晴銷售爛總套升數(shù)的右20布%，灣累計(jì)刷為5給0%渠。討強(qiáng)銷馳期章20舉02地.1鵝1.帖1裙—趣20即02掉.1零2.技31蝦銷售吊總套御數(shù)的摔30竊%，假累計(jì)憐為8籃0%公促銷序期豎(2約00仿3.衛(wèi)1-名-擦蠢)劇跟進(jìn)雖期鍬20遲03搏.1帳—色銷售積總套左數(shù)的渠20關(guān)%，梳累計(jì)抱為1雅00情%。搶伐爛同時(shí)召項(xiàng)目億二期橋開始山接受竊咨詢宗四、倍各階鴨段項(xiàng)每目銷儀售策弊略建占議孤在項(xiàng)鋪目的樂銷售猜操作保過程漿中，潑銷售宋策劃神需要恢根據(jù)朽不同恩的時(shí)提機(jī)、煤不同駁的階古段以嘩及不番同的嫩市場桶情況融，提辱出有狠針對豎性、醬有目先的性勵(lì)的銷修售計(jì)滑劃。榮在本醉報(bào)告柴中，最新基換地將燥針對箏本項(xiàng)待目一逆期情逐況，沙提出讀銷售棋階段瞇安排糾建議擁和策迎略。膛下階芽段的洽安排焦將根怒據(jù)實(shí)葬際情死況進(jìn)跡行確仗定。覺接受船咨詢饒期敘接受經(jīng)客戶兇咨詢插是項(xiàng)廁目接糊觸市智場的發(fā)第一罷步，摸是一金個(gè)了稅解市辮場和見客戶避積累閃的過腔程。偵時(shí)間偽：2流00哭2年另7月竊初嫌—怪20戰(zhàn)02許年8鍋月3他1日血目標(biāo)啄：咱把項(xiàng)細(xì)目形腐象推飯向市抖場讓踏市場纏了解刪項(xiàng)目另，讓爬客戶嚷產(chǎn)生券期待醒心理柱；傳挽留肢部分橫想買垮房的迅客戶瀉，避左免他澆們在晚沒有直市場即選擇賓的情掉況下臉過早宋作決拾定；非積累蕉一些慈客戶蝦資源折。擱推廣譜策略攀：擁*粉用一米次大哥型取“政新聞寇發(fā)布曾會(huì)油”銅活動(dòng)罵把項(xiàng)鼻目推紙出，站用哄勸動(dòng)性昨的事咽件使設(shè)項(xiàng)目額一下騙子成羊?yàn)槭胁拿耜P(guān)斬注焦被點(diǎn)；輪*薦以形壓象廣嘩告面內(nèi)市，遇引起丈市場蛛的關(guān)聞注；平*紗主要征依賴偶戶外膜廣告蜂和樓駱盤現(xiàn)塘場包嶼裝來扒告知紐樓盤己信息題。搭媒體鹿組合嚴(yán)：府*艘報(bào)紙欠：《宵桂林碧日報(bào)雀》、響《桂燈林晚租報(bào)》除、《監(jiān)南國絲早報(bào)拜》許*膊戶外警廣告挑牌融*箭網(wǎng)絡(luò)臥*放站牌耍廣告谷接受耐咨詢悔和登帶記的置必備糧條件捷：神**巨臨含時(shí)接捎待地?fù)]點(diǎn)確門定；揭**章咨慈詢電活話確羅定；響**桌戶鋤外廣鉤告牌休已制造作完測成；肚**利現(xiàn)遼場圍糾墻已某包裝欲完成炭；陵**雀銷珍售人嗎員確知定也內(nèi)部送認(rèn)購份期聲內(nèi)部曾認(rèn)購籮期是劑作為請?jiān)囂侥袌霈F(xiàn)的行析為，數(shù)以便儲(chǔ)根據(jù)蓋市場名反饋?zhàn)裥畔⒁奔皶r(shí)丘調(diào)整訪銷售闖策略硬。為豪保持買市場劫活力證，內(nèi)夜部認(rèn)臟購期煌不宜購過長梳，一蝦個(gè)月拒左右糧為宜經(jīng)。文時(shí)簽間臘：方20用02核年9糾月1溪日-撥--系-2低00沖2年將9月里30都日；熟目耽標(biāo)構(gòu)：乘建立定市場鎮(zhèn)知名酒度古——耕桂林晨獨(dú)一皇無二輛的精救致別仰墅、跪能將霸夢想筆與現(xiàn)畝實(shí)完齒美結(jié)尋合的兔最佳秧途徑助；買建立似獨(dú)特刻的物你業(yè)形給象否——觸桂林徑近郊濕的、扮空氣推清新練的、兄精致家的、伴物超巷所值右的、堪有升閱值空逗間的緣、適金合人績居住榨的別弊墅；窯積累缸一定狐的銷叼售業(yè)宗績。顆銷售斥策略李：言以較財(cái)?shù)偷目r(jià)格貫和較慶少量較的單度位入悔市，風(fēng)迅速亦引起扒市場免的關(guān)豆注，歐建立鄉(xiāng)市場節(jié)知名債度，見同時(shí)源挖掘陜發(fā)展籮商誠編意客皺戶，綿使其碼有一個(gè)種尊摸寵感攔及榮介耀感糊。傘推廣赤策略坦:淋*五用形箱象廣度告面光市，佳引起弓市場跑的關(guān)舟注，返為正醒式發(fā)柜售和崇強(qiáng)銷峰期做權(quán)準(zhǔn)備見，同腔時(shí)聯(lián)購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