夫妻共有財(cái)產(chǎn)中福利房的歸屬認(rèn)定

夫妻共有財(cái)產(chǎn)中福利房的歸屬認(rèn)定

論文摘要：本文結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度和福利房的概念，將現(xiàn)有福利房分為經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房、政策性限價(jià)商品房三種類型。根據(jù)每種福利房的特點(diǎn)，分類分析在認(rèn)定夫妻共有財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)該房屋的歸屬問(wèn)題，并提出了現(xiàn)行立法的不足和有待改進(jìn)之處。

論文關(guān)鍵詞夫妻共有福利房經(jīng)濟(jì)適用住房單位集資建房

一、福利房概念和種類

福利，包括由政府出于社會(huì)保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇傭者為其所屬職工提供的“員工福利”。福利房即非市場(chǎng)化配置的住房。根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房政策，我國(guó)目前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)來(lái)源于兩大方面，即經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和商品房供應(yīng)體系。參考目前城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施進(jìn)度，本文中所指福利房，包括由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資合作建房以及政策性限價(jià)商品住房三種類型。這三類福利房的共同之處在于須符合一定的法定條件才能取得房屋，且購(gòu)房人均沒(méi)有取得完全的房屋產(chǎn)權(quán)。故此，在認(rèn)定這類房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該特別注意這一特點(diǎn)。

由于我國(guó)農(nóng)村基本住房保障主要是以建房補(bǔ)貼和危房改造補(bǔ)貼的形式，不涉及實(shí)際住房實(shí)物分配的問(wèn)題，換言之，我國(guó)農(nóng)村沒(méi)有非市場(chǎng)配置的住房。所以本文暫不討論農(nóng)村福利房。

二、經(jīng)適房歸屬的認(rèn)定

根據(jù)建設(shè)部等七部門頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條的規(guī)定，經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的《基本住房保障條例》征求意見(jiàn)稿中，更明確將上述有限產(chǎn)權(quán)由政府與購(gòu)房人按份共有。因此，認(rèn)定經(jīng)適房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)也就是認(rèn)定購(gòu)房人范圍。因?yàn)樯曩?gòu)經(jīng)適房須符合一定的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，因此，購(gòu)買經(jīng)適房只可能是婚前一方申請(qǐng)購(gòu)買，或者婚后雙方申請(qǐng)購(gòu)買這兩種情況。

婚前一方出資購(gòu)買的經(jīng)適房

如果婚前一方出資購(gòu)買，并取得房產(chǎn)證，該經(jīng)適房自然是出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，毫無(wú)爭(zhēng)議。然而，實(shí)踐中大量存在婚前一方出資購(gòu)買，婚后才取得房產(chǎn)證的情況。如果嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，以完成登記為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)間，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該經(jīng)適房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是這樣認(rèn)定將極大損害出資方的權(quán)益。首先，出資方于婚前已完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，由于買賣合同相對(duì)人或者登記機(jī)關(guān)的原因，而改變房屋產(chǎn)權(quán)人，顯然有違合同法理論。其次，夫妻另一方無(wú)論直接或間接都未參與履行房屋買賣合同的相關(guān)義務(wù)，也不是合同當(dāng)事人或者第三方。若其享有房屋買賣合同權(quán)利，成為經(jīng)適房共有人之一，不符合民法中基本的公平原則，即民事行為應(yīng)當(dāng)是等價(jià)有償?shù)?。再者，政府配售?jīng)適房時(shí)，未審查夫妻另一方購(gòu)房資格。再退一步講，婚姻法規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)范圍是以財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間作為劃分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。出資方在婚前完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，甚至有的房屋早已交付，已經(jīng)在婚前實(shí)際占有、使用、收益，也就是取得了事實(shí)物權(quán)，婚后取得房產(chǎn)證，只是通過(guò)登記機(jī)關(guān)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)和公示，是權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定，房產(chǎn)證并不是認(rèn)定房屋權(quán)利歸屬的絕對(duì)證據(jù)，取得權(quán)利的時(shí)間不應(yīng)一概根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間。認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)基于實(shí)際出資情況，以取得事實(shí)物權(quán)的時(shí)間為財(cái)產(chǎn)權(quán)利的取得時(shí)間，即婚前完全履行房屋買賣合同后就取得了財(cái)產(chǎn)權(quán)利。綜上，筆者認(rèn)為，婚前一方出資購(gòu)買，婚后取得房產(chǎn)證的經(jīng)適房，應(yīng)為出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚后購(gòu)買的經(jīng)適房

婚后夫妻雙方共同出資購(gòu)買的經(jīng)適房，若登記在雙方名下，則屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有爭(zhēng)議；若登記于全體家庭成員名下，則屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有爭(zhēng)議；但若以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，登記于一方名下，或者以家庭財(cái)產(chǎn)出資，登記在家庭其他成員名下，則可能存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，鑒于經(jīng)適房配售的特殊性和福利房政策的目的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)適房時(shí)的家庭狀況認(rèn)定房屋歸屬。在申請(qǐng)經(jīng)適房時(shí)，須考察家庭的收入和住房狀況；在配售時(shí)，亦是旨在解決整個(gè)家庭的住房問(wèn)題。換言之，經(jīng)適房是對(duì)于家庭全體成員的“福利”。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)限制了每個(gè)家庭成員的購(gòu)房資格，可見(jiàn)全體家庭成員都是經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的權(quán)利主體。因此，筆者認(rèn)為，申請(qǐng)經(jīng)適房的全體家庭成員均應(yīng)為產(chǎn)權(quán)共有人，即婚后購(gòu)買的經(jīng)適房，無(wú)論登記在哪方名下，該房屋均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、單位集資建房的歸屬認(rèn)定

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第35條的規(guī)定，集資房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系按照經(jīng)適房的規(guī)定執(zhí)行。但由于歷史原因，集資房存在一些過(guò)渡時(shí)期的特殊情況。一是集資房的分配方式不僅僅是出售，還有大量出租給單位職工的情況。國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》后，這些出租給職工的住房逐步出售給了職工。二是在單位分配集資房時(shí)，很多住房是集體產(chǎn)權(quán)或者未辦理產(chǎn)權(quán)登記。近年來(lái)，隨著住房制度改革的推進(jìn)，這部分住房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)才逐步正規(guī)化。針對(duì)集資房的這些特殊情況，結(jié)合現(xiàn)行立法，本文分類討論在立法空白的情況下，該集資房歸屬的認(rèn)定問(wèn)題，分析

婚前夫妻一方承租，婚后購(gòu)買，登記于一方名下

根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋》第19條的規(guī)定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，登記在一方名下，是否可以認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)呢？筆者認(rèn)為，鑒于集資房配售發(fā)生在婚后，且不是市場(chǎng)化配置住房，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬不能單純依據(jù)出資情況。集資房配售價(jià)格通常與職工及其家屬的工齡、職稱存在直接聯(lián)系?；楹筚?gòu)買集資房時(shí)，夫妻另一方以工齡、職稱扣減房屋價(jià)款。即使夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，另一方完全沒(méi)有出資，也應(yīng)認(rèn)定集資房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

婚姻期間單位分配的集資房，離婚后取得產(chǎn)權(quán)證

分配集資房后，因歷史原因，未辦理產(chǎn)權(quán)證或者房屋登記為集體產(chǎn)權(quán)，之后夫妻離婚，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該集資房為離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋，可適用《婚解二》第21條規(guī)定或者通過(guò)離婚協(xié)議，確定該集資房的使用權(quán)。也就是說(shuō)，《婚解二》中已可確定離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即在婚內(nèi)取得了集資房的事實(shí)產(chǎn)權(quán)。房改后取得集資房房產(chǎn)證，可以按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。

四、兩限房的歸屬認(rèn)定

兩限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府對(duì)其戶型和房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制，并采取先資格審查后配售的方式分配。不同于經(jīng)適房和集資房，兩限房購(gòu)房人取得的是受限產(chǎn)權(quán)，而非有限產(chǎn)權(quán)。以《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定為例，兩限房購(gòu)房人可以取得完整的房屋所有權(quán)，政府只對(duì)其一定期限內(nèi)行使處分權(quán)加以限制。因此，在認(rèn)定兩限房歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮兩限房管理的特殊性。首先，購(gòu)買兩限房后，并不限制家庭成員再購(gòu)買其他住房，所以，不宜將兩限房作為申購(gòu)家庭共有財(cái)產(chǎn)。其次，兩限房的價(jià)格不因家庭成員的個(gè)人原因進(jìn)行抵扣或者減免，故而兩限房的歸屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)際出資情況來(lái)認(rèn)定。由于兩限房資格審查是以家庭為單位，且申請(qǐng)家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系，包括申請(qǐng)人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻購(gòu)買兩限房的情況只有兩種，一方婚前購(gòu)買，或者夫妻雙方婚后購(gòu)買。

婚前一方購(gòu)買的兩限房

如果婚前一方購(gòu)買兩限房，并在婚前取得房產(chǎn)證，登記于一方名下，則屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有爭(zhēng)議。如果是婚前一方購(gòu)買，婚后取得房產(chǎn)證呢？此處，若登記于雙方名下，筆者認(rèn)為可視為購(gòu)房一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，兩限房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若登記于購(gòu)房一方名下，筆者認(rèn)為，同理于前文中婚前一方購(gòu)買經(jīng)適房，婚后取得房產(chǎn)證的情況，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩限房為出資一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚后雙方購(gòu)買的兩限房

婚后雙方以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買的兩限房，無(wú)論登記于一方或者雙方名下，根據(jù)《物權(quán)法》以實(shí)際出資情況認(rèn)定所有權(quán)人的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)將兩限房認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。但若婚后夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買，并登記于一方名下，兩限房是否為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)了呢？從婚姻法的角度來(lái)說(shuō)，夫妻一方處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)后所得財(cái)產(chǎn)，是在婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得的財(cái)產(chǎn)，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚解二》第11條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將兩限房作為出資方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得收益，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

在認(rèn)定福利房是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，不僅要依照婚姻法的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合適用物權(quán)法、合同法。在實(shí)踐中，房屋買賣合同的履行和房屋產(chǎn)權(quán)登記往往需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程，單純適用物權(quán)法、合同法或單純適用婚姻法認(rèn)定具