酒店式公寓項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

./酒店式公寓項(xiàng)目可行性報(bào)告酒店式公寓目錄全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因何在？〔二今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析XX房產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一XX市房地產(chǎn)回顧〔二20XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述〔三2005上半年XX市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析〔四XX現(xiàn)行主要房地產(chǎn)政策XX市民購(gòu)買力分析〔一市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié)〔二商業(yè)環(huán)境總結(jié)酒店式公寓市場(chǎng)分析〔一酒店式公寓概念與特征〔二酒店式公寓的主要類型〔三酒店式公寓的主要優(yōu)勢(shì)〔四XX酒店式公寓現(xiàn)狀分析XX市及周邊發(fā)展規(guī)劃分析〔一XX城市地位〔二城市重大節(jié)日〔三城市投資與發(fā)展〔四城市CBD規(guī)劃與發(fā)展〔五XX路商貿(mào)旅游區(qū)的規(guī)劃與改造〔六XX小港灣改造工程項(xiàng)目運(yùn)作深入分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目總體規(guī)劃目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目投資回報(bào)分析規(guī)劃指標(biāo)成本核算銷售收入投資收益敏感性分析結(jié)論一、全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因何在？近幾年來(lái),在各方面因素的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。到20XX,全國(guó)商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別上漲14.4%和15.2%,是1998年以來(lái)的最高水平。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn),既影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,也波及到社會(huì)的穩(wěn)定,成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。面對(duì)這種形勢(shì),國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施。那么,這一輪房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在原因何在？各項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)后,房?jī)r(jià)又將向何處發(fā)展？導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的,有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的合理因素,也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響,也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用,最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。從理論上講,房?jī)r(jià)的上漲或下跌,其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前,又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。1998年,國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策,鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署,尤其是銀行推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù),有效激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求,住房消費(fèi)有效需求迅速釋放,使住房銷售市場(chǎng)的合理需求增加；另一方面,從1999年下半年起,住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始放開(kāi),允許房改房上市交易,增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力,使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外,隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加,大規(guī)模城市改造和居民拆遷,使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。20XX,全國(guó)城市房屋拆遷量約為1.4億平方米。在國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后,20XX全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降,但也達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。生活需求和改善需求是剛性的,其變化是有規(guī)律可循的。但投資性需求和投機(jī)性需求的變化是迅速的,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。而實(shí)際上,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在,在部分地方表現(xiàn)得十分突出。如在長(zhǎng)三角部分城市,投機(jī)性購(gòu)房占20%左右,少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占60%以上。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查,20XX底上海投資購(gòu)房占16.6%,已經(jīng)超出了10%的國(guó)際警戒線。從更深的層次講,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。1998年至20XX,我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由78345億元,增長(zhǎng)到20XX的136876億元,扣除物價(jià)因素,年均增長(zhǎng)8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長(zhǎng)到20XX的9422元,年均增長(zhǎng)8.6%。20XX底,我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)12萬(wàn)億元,客觀上也具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。而從實(shí)際結(jié)果看,我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅居住建筑面積,也由1998年的18.7平方米,提高到20XX的24平方米左右,城鎮(zhèn)住宅成套率超過(guò)80%。房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢,二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善,大多數(shù)居民還只能通過(guò)買房解決居住問(wèn)題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中,中低檔住房比重偏低,高檔商品房比重偏高,住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)和有效補(bǔ)充。完善二級(jí)市場(chǎng)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng),進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),也能夠促進(jìn)住宅資源的合理使用,滿足不同層次居民的購(gòu)房需求。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響,我國(guó)的住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。二手房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái),需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng),造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。住宅租賃市場(chǎng)也是住宅市場(chǎng)體系重要的組成部分。流動(dòng)人口的大量存在,決定了住宅租賃市場(chǎng)的需求旺盛。而我國(guó)當(dāng)前的住宅租賃市場(chǎng)管理極不規(guī)范,租金也不合理。租賃市場(chǎng)的低效導(dǎo)致多數(shù)居民只能通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)住房需求,無(wú)疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上,面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房比重偏低。導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位,有效供給不足繼續(xù)擴(kuò)大。20XX全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)18.2%和2.3%,其中經(jīng)濟(jì)適用房卻分別下降11%和26.3%。這造成了真正有居住需要的、占社會(huì)人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決,而房地產(chǎn)投資投機(jī)市場(chǎng)卻大行其道。信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來(lái),也正是這兩個(gè)因素直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮,間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。從資金的角度看,一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大,在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下,市民潛在購(gòu)買力成為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,巨大的市場(chǎng)需求快速形成。二是利率過(guò)低和投資渠道單一,國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí),紛紛流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是人民幣升值壓力的存在,吸引了大量國(guó)際游資。自20XX起,由于中國(guó)外貿(mào)大量順差,國(guó)際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預(yù)期的影響下,大量海外資金進(jìn)入中國(guó),并大多選擇進(jìn)入國(guó)內(nèi)的樓市。中國(guó)人民銀行公布的20XX上海市金融運(yùn)行報(bào)告表明,20XX1月―11月,境外資金通過(guò)各種渠道僅流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總額就超過(guò)220億元,比20XX增長(zhǎng)13.5%。資金的問(wèn)題同樣表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行資金的易獲得性。資金的背后是銀行等金融機(jī)構(gòu)。如果銀行資金管理比較嚴(yán)格,不僅可以控制銀行自身的風(fēng)險(xiǎn),也約束了貸款人的行為。但是,大多國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款,放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。信貸資金的易獲得性不僅導(dǎo)致大量購(gòu)房條件不足的消費(fèi)者輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),個(gè)人消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng),而且導(dǎo)致了個(gè)人住房消費(fèi)快速膨脹、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作盛行、房?jī)r(jià)快速上漲等。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告,中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由20XX的6%急劇提升到20XX的21%。從土地的角度看,主要來(lái)源于地方政府利益驅(qū)動(dòng)。自從銀行管轄權(quán)上劃以后,來(lái)自土地的收入成為地方政府財(cái)政的支柱。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大。而與此同時(shí),地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性,使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。尤其是在實(shí)行"經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓"政策后,土地價(jià)格大幅上漲,部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),20XX土地交易價(jià)格比上年上漲10.1%,漲幅比20XX高1.7個(gè)百分點(diǎn)；20XX一季度,又上漲了7.8%。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開(kāi)發(fā)成本,推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。目前,我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái),各政府部門相互獨(dú)立,信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。另一方面,少數(shù)開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度,發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息,惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源,人為造成市場(chǎng)緊張,誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息,嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期,造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí),大量居民盲目跟進(jìn),加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾,刺激了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬升。另外,向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。如前幾年,由于政府住房信貸政策誤導(dǎo),銀行的超低利率及銀行資金易獲得性,使得國(guó)內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮,大量沒(méi)有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)外發(fā)展幾百年的市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己的住房,而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率,法國(guó)與德國(guó)僅30%～40%,美國(guó)僅68%?！捕衲昴酥烈院髱啄攴?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久,中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明,炒房者的投機(jī)行為受到了遏制,近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。然而,在全國(guó)多個(gè)城市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí),北京和XX反而上升了2.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù),20XX1-5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.3%,比1-4月份回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房和住宅平均銷售價(jià)格分別同比增長(zhǎng)8.9%和11.3%,比1-4月份回落3.6和2.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度比1-4月份升高的省份仍有12個(gè)。從以上信息可以看出：盡管扣除政策時(shí)滯的影響,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落,并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的情況,部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。那么,在宏觀調(diào)控的大背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處發(fā)展呢？我們可以從以下三個(gè)角度加以分析：1、從供需趨勢(shì)看,長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。如前所述,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的,其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下,部分消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌,可能會(huì)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落而持幣待購(gòu),但從長(zhǎng)期看,這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大,也是必然要釋放出來(lái)的。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求,在宏觀政策的調(diào)控下,投資者會(huì)更加理性地分析投資收益,短期內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。但是,從長(zhǎng)期看,在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變,而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下,這部分從樓市中撤出的資金流向何方,今后仍然是一個(gè)問(wèn)題。如果沒(méi)有更好的投資渠道,這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來(lái),在下一波行情中繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長(zhǎng)期看,隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范,房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響,我國(guó)住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模依然過(guò)大,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。因此,從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)綜合來(lái)看,居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下,近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落,但回落幅度不會(huì)太大；從長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。2、從房?jī)r(jià)的構(gòu)成看,房?jī)r(jià)下跌的空間不大。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容,再加上開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。從這幾部分分析,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩,但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。A。土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件,也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后,土地價(jià)格上漲迅速,土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少,而住房需求的快速增長(zhǎng),又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看,由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性,客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡,在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面,土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。B。建材價(jià)格持續(xù)上漲導(dǎo)致建安成本不斷提高。近幾年來(lái),由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。20XX,全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中,建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%,建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲,20XX全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元,比上年增長(zhǎng)10%。從整體上看,盡管近期建材價(jià)格有所回落,但從長(zhǎng)期來(lái)看,原材料供應(yīng)緊張趨勢(shì)仍將延續(xù)。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價(jià)格仍將維持在高位。另一方面,隨著人們需求層次的不斷提高,商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高,配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善,這些都在一定程度上加大了商品房的開(kāi)發(fā)成本。C。人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降。由于工資的剛性特征,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的,也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的,這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策,這部分可能會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體,其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。所以從長(zhǎng)期看,這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。3、從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為看,房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體主要有三個(gè)：一是政府部門,包括中央政府和地方政府；二是企業(yè),主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu),也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者,主要是居民。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動(dòng)力明顯不足。A。政府的行為和動(dòng)機(jī)。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任；在我國(guó),政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同,但不管怎樣,在當(dāng)前的形勢(shì)下,他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),地方政府對(duì)土地收益的高度依賴決定了他們不會(huì)希望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)受益者,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)人大副委員長(zhǎng)盛華仁報(bào)告的數(shù)據(jù),20XX到20XX間,地方政府的土地出讓收入為9100億元,而在1998年,這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)67億元。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。其次,地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。大多數(shù)的交易收費(fèi)都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此,房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù),而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金,搞更多的城市建設(shè),使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。而與此同時(shí),地方政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少,銀行的壞帳,資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān),都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性,使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。與地方政府相比,中央政府的處境比較尷尬。一方面,由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用,從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。而在另一方面,中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本,也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。而房?jī)r(jià)下跌,不僅會(huì)影響剛剛培育起來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展,從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定；而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也沒(méi)有好處,特別對(duì)金融安全帶來(lái)嚴(yán)重威脅。因此,在這次宏觀調(diào)控中,中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào),穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨,穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲幅度,而不是房?jī)r(jià)的下落。B。銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格影響基本上是中性的,因?yàn)殂y行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量,而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。從銀行的利益出發(fā),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下,已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收,也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。開(kāi)發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體,也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼、但沒(méi)有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。但不管怎樣,作為商品房市場(chǎng)中的供給者,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肯定不希望房?jī)r(jià)的下跌,而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益最大化。從另一個(gè)方面看,在宏觀調(diào)控的大背景下,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商真的有暴利,那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之,如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大,那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開(kāi)發(fā)甚至破產(chǎn),但是低價(jià)格的房子依然造不出來(lái)。C。居民的兩難選擇。住房的最終消費(fèi)者居民,對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落處于兩難選擇之中。對(duì)于還沒(méi)有購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō),他們肯定希望房?jī)r(jià)下跌,以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；但是對(duì)于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)的大落對(duì)他們肯定沒(méi)有好處,因?yàn)榉績(jī)r(jià)大落,他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。結(jié)論：從以上的分析可以看出,近幾年,因需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位,投資、投機(jī)者信貸資金的易獲得性,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作盛行,房?jī)r(jià)快速上漲。今年以來(lái),盡管很多房產(chǎn)新政出臺(tái),但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià),不是打壓房?jī)r(jià)。故此,近期內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)增幅趨緩,部分上漲過(guò)快的城市會(huì)略有回落。但從長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)仍將緩慢上揚(yáng),這是因?yàn)椋悍績(jī)r(jià)大幅下跌不利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,不利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,與政府初衷相違背；在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中,無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商、信貸銀行,還是大多數(shù)購(gòu)房者都不希望房?jī)r(jià)下跌過(guò)多。銀行對(duì)信貸的嚴(yán)格控制,二手房轉(zhuǎn)讓交易稅的出臺(tái),使投機(jī)、投資客戶大量減少,房?jī)r(jià)上揚(yáng)的動(dòng)力明顯不足；土地成本不斷上漲、建安成本不斷提高、人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用等居高不下,又導(dǎo)致房?jī)r(jià)難有下跌空間。隨著政府的不斷調(diào)節(jié),消費(fèi)者購(gòu)買力的進(jìn)一步增強(qiáng),房?jī)r(jià)將基本上和居民的收入水平相適應(yīng),并最終保持相對(duì)穩(wěn)定。二、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一XX市房地產(chǎn)回顧1、XX市商品房屋竣工面積調(diào)查2000—20XX商品房屋竣工面積走勢(shì)圖單位：〔萬(wàn)平米2、XX市商品房屋銷售面積調(diào)查2000—20XX商品房屋銷售面積走勢(shì)圖單位：〔萬(wàn)平米3、XX市商品房屋銷售走勢(shì)情況調(diào)查2000—20XX商品房屋銷售額走勢(shì)圖單位：〔億元4、XX市商品房屋平均銷售價(jià)格調(diào)查2000—20XX商品房屋平均銷售價(jià)格走勢(shì)圖單位：〔元/平米〔以上圖表數(shù)據(jù)來(lái)源于XX市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：1房屋施工面積快步擴(kuò)張,新工開(kāi)面積增速放緩。20XXXX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受有關(guān)土地政策的影響和良好的市場(chǎng)預(yù)期,前八月房地產(chǎn)企業(yè)加大存量土地開(kāi)發(fā)的力度,新開(kāi)工項(xiàng)目一度大量增加。加之上年結(jié)轉(zhuǎn)較多,房屋施工面積快步擴(kuò)張,導(dǎo)致在建房屋盤子很大。八月份之后,各房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下,為化解風(fēng)險(xiǎn)加大了在建工程的投入,新開(kāi)工項(xiàng)目逐步減少,增幅回落,走勢(shì)趨緩。全年房屋施工面積達(dá)2101.2萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)20.2%,其中住宅施工面積1689.7萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.3%。全年各類房屋新開(kāi)工面積940.8萬(wàn)平方米,同比僅增長(zhǎng)2.6%。2竣工房屋明顯增多,辦公樓可供房源漲幅快。20XXXX市房屋開(kāi)發(fā)步入"收獲期",竣工房屋明顯增多,全年累計(jì)竣工各類房屋637萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)18.1%,快于上年同期15.3個(gè)百分點(diǎn),其中:住宅竣工504萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)11.2%；辦公樓竣工面積達(dá)20.3萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)172.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工58.9萬(wàn)平方米,下降2.3%。3投資完成情況20XX,XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資189.24億元,比20XX同期增長(zhǎng)26％。其中商品住宅完成投資143.94億元,同比增長(zhǎng)39％。辦公、寫字樓完成投資5.95億元,同比下降28％；商業(yè)用房完成投資14.6億元,同比下降8.6％。別墅、高檔公寓完成投資17億元,同比增長(zhǎng)9.4％；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資13.88億元,同比增長(zhǎng)93％。4房?jī)r(jià)持續(xù)走高。20XXXX市房屋價(jià)格指數(shù)比上年增長(zhǎng)15.2%,商品房平均銷售價(jià)格達(dá)到2397.8元/平米。而我市20XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11088元,比上年增長(zhǎng)10.1%,低于房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅3.8個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)房屋售價(jià)看,目前市南區(qū)新近開(kāi)盤的XX路附近的幾處樓價(jià)已達(dá)到7600元/平方米以上；市北區(qū)XX路新開(kāi)的樓盤也直逼6000元/平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價(jià)也攀升至3500元/平方米。市區(qū)居民受收入所限,雖然有比較高的購(gòu)房熱情,但在房?jī)r(jià)與地段的選擇中出現(xiàn)兩難的局面,甚至?xí)霈F(xiàn)因經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔房屋價(jià)格的"高位"而買不起房子現(xiàn)象。5住房制度改革和金融政策的扶持,激活了居民購(gòu)房熱情隨著住房制度改革的深化和居民住房商品化意識(shí)的增強(qiáng),商品房市場(chǎng)應(yīng)用而生,且不斷規(guī)范、發(fā)展。20XX全市商品房銷售額153.1億元,相當(dāng)于20XX的3倍。推動(dòng)房地產(chǎn)升溫的因素中,居民收入增加是前提,但金融政策的扶持更是功不可抹,銀行系統(tǒng)開(kāi)辟按揭貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)又使得一大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力暫且受限的普通家庭圓了購(gòu)房夢(mèng)。個(gè)人購(gòu)房已成為商品房消費(fèi)市場(chǎng)的主體,而個(gè)人消費(fèi)貸款已在個(gè)人購(gòu)房中唱起的"主角"。6房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為開(kāi)發(fā)的主體。20XX全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加,呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭,全年完成投資162.7億元,同比增長(zhǎng)27.3%,分別比20XX、20XX房地產(chǎn)投資增幅提高15.3個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)改制企業(yè)的增多,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中國(guó)有企業(yè)投資繼續(xù)回落,非國(guó)有企業(yè)投資強(qiáng)勢(shì)增加,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最具活力的代表。全年國(guó)有企業(yè)投資10.5億元,增長(zhǎng)18.6%,占6.5%,比去年回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；非國(guó)有投資完成152億元,增長(zhǎng)28.8%,占93.5%,其中：民營(yíng)企業(yè)完成140.9億元,增長(zhǎng)31.8%,高于全市房地產(chǎn)投資增速4.5個(gè)百分點(diǎn),占非國(guó)有投資的比重達(dá)94.7％?！捕?0XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述從市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局得到的關(guān)于20XX度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,我們可以看出,隨著城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高,經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民收入增加,在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動(dòng)下,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)升溫,呈現(xiàn)出良性發(fā)展態(tài)勢(shì),基本形成投資、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,提高城市居民的居住水平,改善人居環(huán)境,拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)完成情況1房地產(chǎn)投資完成情況20XX,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資189.24億元,比20XX同期增長(zhǎng)26％。其中商品住宅完成投資143.94億元,同比增長(zhǎng)39％。辦公、寫字樓完成投資5.95億元,同比下降28％；商業(yè)用房完成投資14.6億元,同比下降8.6％。別墅、高檔公寓完成投資17億元,同比增長(zhǎng)9.4％；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資13.88億元,同比增長(zhǎng)93％。2房地產(chǎn)投資資金來(lái)源情況20XX到位資金265億元．比去年同期增長(zhǎng)32.5％。其中銀行貸款資金69.4億元,同比增長(zhǎng)36％；企業(yè)自籌資金91億元。同比增長(zhǎng)60％；定金及預(yù)收款85億元．同比增長(zhǎng)9％。商品房供求與結(jié)構(gòu)情況1施工和開(kāi)工面積20XX,全市商品房屋施工面積1969萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)22％；其中商品住宅1579萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25％。20XX商品房新開(kāi)工831萬(wàn)平方米．比去年同期增長(zhǎng)5.3％；其中住宅開(kāi)工面積679萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4％。2竣工和銷售面積20XX,全市商品房竣工面積637萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13％；其中商品住宅竣工面積521萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15％。全市商品房屋實(shí)際銷售面積502萬(wàn)平方米,與去年同期持平；其中住宅銷售面積456萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5.3％。從區(qū)域分布情況看,市內(nèi)四區(qū)竣工房屋面積176.94萬(wàn)平方米,占全市的27.8％。除去婁山后、湖島村改造和錯(cuò)埠嶺三小區(qū)等拆遷還建和統(tǒng)建代建房屋竣工面積68.87萬(wàn)平方米,可用于銷售的竣工房星面積108.07萬(wàn)平方米；實(shí)際銷售房屋面積119.16萬(wàn)平方米。全市商品房空置面積88.39萬(wàn)平方米,同比下降5.3％。3商品房?jī)r(jià)格情況分析20XX,全市商品房屋銷售平均價(jià)格為2845元/平方米,比去年同期增長(zhǎng)11％。其中,商品住宅銷售平均價(jià)格為2717元／平方米,同比增長(zhǎng)15％。從區(qū)域情況看,市內(nèi)四區(qū)商品房20XX預(yù)售平均價(jià)格為5127元／平方米。商品住宅預(yù)售平均價(jià)格為4979元／平方米,其中,市南、市北、四方、李滄區(qū)商品住宅預(yù)售平均價(jià)格依次為5996、4845、4283、3198元／平方米。市內(nèi)四區(qū)商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為4384元／平方米,同比增長(zhǎng)11％；其中,市南、市北、四方、李滄區(qū)商品房銷售平均價(jià)格依次為5649、4652、3733、2930元／平方米。嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)的商品房銷售平均價(jià)格依次為5548、3466、2618元／平方米。膠南、膠州、即墨、平度、萊西五市的商品房銷售平均價(jià)格依次為1644、1329、1959、1306、1147元／平方米。20XX-20XX20XX-20XX商品房銷售平均價(jià)格走勢(shì)圖單位：元20XX-20XX商品房銷售平均價(jià)格走勢(shì)圖20XX-20XX商品房銷售平均價(jià)格走勢(shì)圖單位：元20XX-20XX商品房銷售平均價(jià)格走勢(shì)圖單位：元〔三2005上半年XX市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了上半年我市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)分析,一連串的數(shù)字說(shuō)明,XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況向好,各項(xiàng)目體驗(yàn)到的售樓速度減緩既是房地產(chǎn)新政調(diào)控的結(jié)果,也是市場(chǎng)趨向穩(wěn)定發(fā)展的表現(xiàn)。更是XX樓市回歸理性的契機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨緩上半年,我市認(rèn)真貫徹國(guó)家、省以穩(wěn)定"房?jī)r(jià)"為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控政策,效果明顯。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月以較大幅度回落；房屋銷售價(jià)格上漲趨緩；商品住宅供需基本平衡；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭和房?jī)r(jià)急劇上漲的局面得到有效遏制。開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)趨緩受宏觀調(diào)控政策的影響,上半年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月回落,增勢(shì)趨緩。上半年,完成開(kāi)發(fā)投資91.3億元,比上年同期增長(zhǎng)55.8％,增幅在五月比四月回落16.9個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上,又回落23個(gè)百分點(diǎn)。從房屋用途看,辦公樓投資增長(zhǎng)最快,完成投資8.1億元,同比增長(zhǎng)3倍,占全部投資的8.8％；其次是其他投資完成14.9億元,同比增長(zhǎng)2倍,占全部投資的16.3％,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、住宅分別完成投資7.3億元、61億元,同比增長(zhǎng)為31.6％、30.5％,占全部投資的8％和66.8％。從投資額和所占比重中可以看出,住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體,但所占比重比去年同期下降12.9個(gè)百分點(diǎn)。土建投入占"半壁江山"上半年,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成看,我市房地產(chǎn)企業(yè)用于土建的投入為49.4億元,增長(zhǎng)20.5％,低于全市投資增速35.3個(gè)百分點(diǎn),占全部投資的54.2％,比去年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程投入5.5億元,增長(zhǎng)51.1％,占全部投資額的6％；設(shè)備工器具購(gòu)置投入0.9億元,增長(zhǎng)80.9％；其他費(fèi)用投入35.4億元,增長(zhǎng)164.1％,高于全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅108.3個(gè)百分點(diǎn),占全部投資38.8％,同比上升15.9個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn),以土地購(gòu)置費(fèi)為主的其他費(fèi)用大幅增長(zhǎng)是拉動(dòng)我市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要原因。新開(kāi)工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)前6個(gè)月,我市房地產(chǎn)新開(kāi)共面積增長(zhǎng)平穩(wěn),各類房屋新開(kāi)工606.2萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)26.4％,增幅比去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開(kāi)工468萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)11.7％,增幅比去年同期回落23個(gè)百分點(diǎn),占全部新開(kāi)工面積的77.2％。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積分別為32.5萬(wàn)平方米和34.5萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)3倍和下降12.7％。分別占全部新開(kāi)工面積的5.4％、5.7％。前6個(gè)月,我市全部房屋施工面積為1631.7萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)2.2％,其中：住宅1268.1萬(wàn)平方米,下降2.3％,辦公摟68.3萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)20.2％,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房144.6萬(wàn)平方米,下降5.4％?？⒐づc銷售面積小幅增長(zhǎng)上半年,我市累計(jì)竣工各類房屋197.4萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)12.2％,其中：住宅竣工163.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)29.2％；全部商品房屋銷售面積209.7萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)21.8％,其中：商品住宅銷售186.3萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)31.4％,比住宅竣工面積多出23.2萬(wàn)平方米,占全部商品房屋銷售面積的88.8％,比去年同期上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋均價(jià)略有提高上半年,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從地域布局看,市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng),累計(jì)完成投資60.4億元,增長(zhǎng)83％,高于全市投資增幅27.2個(gè)百分點(diǎn),占全市投資的66.2％,比去年同期上升了9.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算,上半年我市全部商品房屋平均售價(jià)3312元/平方米,同比增長(zhǎng)6.2％。上半年"青房"景氣指數(shù)與去年同期對(duì)比表〔單位：點(diǎn)指數(shù)名稱2004上半年2005上半年增減點(diǎn)投資指數(shù)102.29104.11+1.82資金來(lái)源指數(shù)100.20104.01+3.81土地轉(zhuǎn)讓指數(shù)102.76109.03+6.27開(kāi)發(fā)面積指數(shù)108.52101.75-6.77空置面積指數(shù)99.8799.08-0.79新開(kāi)工面積指數(shù)101.84101.40-0.44竣工面積指數(shù)114.63100.25-14.38銷售價(jià)格指數(shù)112.17101.24-7.93總指數(shù)104.76102.65-2.11從市統(tǒng)計(jì)局獲悉,XX二季度七區(qū)平均房?jī)r(jià)5456元,較去年同季上升14.3%。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方進(jìn)入政策觀望期,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售由熱變冷。受去年下半年以來(lái)XX市房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的翹尾影響,進(jìn)入今年二季度市內(nèi)七區(qū)房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上升,與去年同季相比,房屋銷售價(jià)格仍上升12.4%；土地交易價(jià)格上升3.0%；房屋租賃價(jià)格上升3.1%。據(jù)介紹,從二季度調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,由于近幾年來(lái)XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于較高的增長(zhǎng)速度,但仍然不能滿足居民的購(gòu)房需求。因房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查范圍增加了黃島和城陽(yáng)區(qū),使商品房的加權(quán)平均價(jià)格為每平方米5455.5元?！菜腦X現(xiàn)行主要房地產(chǎn)政策1、金融1>中國(guó)人民銀行決定,從20XX10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。中國(guó)人民銀行決定從20XX10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。23月16日,中國(guó)人民銀行宣布調(diào)高個(gè)人房屋貸款利率,公積金貸款利率提高0.18％；允許各商業(yè)銀行自行決定首付比例由20％調(diào)高至30％。新利率政策自20XX3月17日起施行,對(duì)于已購(gòu)房貸款則由明年起施行。2、稅收15月11日,中央七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》指出：自20XX6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年〔含2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年〔含2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房,一律不得給予稅收優(yōu)惠。2XX市普通商品房規(guī)定:符合單套建筑面積在120平米以下<含120平米>,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上<含1.0>的住房為普通房.6月1日后,我市個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買超過(guò)2年〔含2年、且符合我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房,免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年〔含2年的,按其售房收入減去該房屋購(gòu)置原價(jià)后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅。3、開(kāi)發(fā)管理1自20XX5月20日起,XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始執(zhí)行項(xiàng)目建設(shè)資本金制度。項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目建安配套總投資的比例不得低于35％。按現(xiàn)行項(xiàng)目平均建安成本計(jì)算,多層、小高層和高層分別按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。多層<7層及7層以下>每平方米252元,小高層<13層及13層以下>每平方米350元,高層<13層以上>每平方米385元。拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管按城市房屋拆遷法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目資本金應(yīng)足額專戶存儲(chǔ)。實(shí)施分期開(kāi)發(fā)的,可分期到位,分期到位的項(xiàng)目資本金應(yīng)符合第二條的規(guī)定。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)大投資規(guī)模的,應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充項(xiàng)目資本金。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的,受讓人必須具備本辦法規(guī)定的項(xiàng)目資本金條件。項(xiàng)目資本金的專戶存儲(chǔ)銀行由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行選定。開(kāi)發(fā)企業(yè)與開(kāi)戶銀行應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金監(jiān)控管理協(xié)議》,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑開(kāi)發(fā)管理部門出具的繳存通知,將監(jiān)管資金一次性足額存入企業(yè)在銀行設(shè)立的專項(xiàng)帳戶,開(kāi)戶銀行憑開(kāi)發(fā)管理部門出具的解控通知,為開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理取款手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)自行選定的存儲(chǔ)銀行,應(yīng)向開(kāi)發(fā)管理部門作出按規(guī)定返款的承諾；不能承諾的,由開(kāi)發(fā)管理部門指定存儲(chǔ)銀行。項(xiàng)目資本金只能用于項(xiàng)目建設(shè),根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及配套設(shè)施建設(shè)情況分兩個(gè)階段解控,即工程主體施工階段和配套設(shè)施施工階段,解控額度按項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、配套設(shè)施規(guī)模等確定。項(xiàng)目資本金不得挪用,不得擅自抽回。否則,由市建委提出警告,并責(zé)令限期改正。拒不改正的,納入開(kāi)發(fā)企業(yè)不良記錄管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證時(shí),由開(kāi)發(fā)管理部門一并辦理項(xiàng)目資本金監(jiān)管手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定繳存項(xiàng)目資本金的,開(kāi)發(fā)管理部門不予核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證。

4、銷售管理XX市政府及相關(guān)部門下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定,購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房,自辦理房屋權(quán)屬登記之日起10年后方可上市交易。結(jié)論：1、在全國(guó)房產(chǎn)一片紅的大好形勢(shì)下,受2008奧帆賽的影響和刺激,XX房地產(chǎn)走過(guò)了幾年持續(xù)升溫的增長(zhǎng)期,漲幅居全國(guó)前茅。2、受國(guó)家《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》等政策性文件的影響,20XX,XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售增速趨緩,但并沒(méi)有出現(xiàn)暴跌或大跌的現(xiàn)狀,證明XX房?jī)r(jià)下跌的理由和動(dòng)力不足。3、隨著政府對(duì)投資、炒房的不斷制約,部分購(gòu)房者短期內(nèi)會(huì)持幣待購(gòu)處于觀望狀態(tài)。但總體需求的良性上升,抑制了房?jī)r(jià)的下跌空間,使之在一段時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定。三、XX市民購(gòu)買力分析〔一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié)XX市人口狀況調(diào)查總結(jié)人口、家庭數(shù)XX市20XX末人口總數(shù)達(dá)到720.68萬(wàn)人,占XX省人口總數(shù)的7.91％；XX市內(nèi)四區(qū)〔市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、四方區(qū)人口之和為159.20萬(wàn)元,占XX市總?cè)丝诘?2.10％；XX市人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；XX市20XX末人口總數(shù)達(dá)到720.68萬(wàn)人,占XX省人口總數(shù)的7.91％；XX市內(nèi)四區(qū)〔市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、四方區(qū)人口之和為159.20萬(wàn)元,占XX市總?cè)丝诘?2.10％；XX市人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；XX四區(qū)中以市南區(qū)人為最高,達(dá)到47.02萬(wàn)人；增長(zhǎng)輻度最大；四年間增長(zhǎng)了4.33萬(wàn)人；人口年齡構(gòu)成情況XX市人口以中青年所占例較大,20XX市人口以中青年所占例較大,20—39歲年齡段人口在總?cè)丝谥兴急壤_(dá)到36.42%XX市經(jīng)濟(jì)特征調(diào)查總結(jié)XX市地區(qū)生產(chǎn)總值XX市20XX地區(qū)生產(chǎn)總值為2163.80億元；較20XX增長(zhǎng)了21.53%；XX市地區(qū)生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)定增長(zhǎng),從2000的1150.07億元上升至20XX的2163.80億元,五年間增長(zhǎng)了近2倍；且增長(zhǎng)速度逐年加快。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20XXXX市三產(chǎn)業(yè)所占比例分別為7.48%、54.14%和38.39%；20XXXX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二〔1171.40億元、第三產(chǎn)業(yè)〔830.60億元為主；20XXXX市與XX省相比,XX市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為突出；20XXXX市內(nèi)四區(qū)除李滄區(qū)外均以第三產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重均在79％以上,其中以市南區(qū)最為突出,第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)值的比重達(dá)到86.03％。城市廣域定位分析外外資流通業(yè)進(jìn)入〔佳士客?沃爾瑪?家樂(lè)福等?競(jìng)爭(zhēng)激烈?供給出現(xiàn)質(zhì)的變化<水平提升>?供給量擴(kuò)大向服務(wù)產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展商業(yè)?服務(wù)業(yè)魅力指數(shù)增強(qiáng)消費(fèi)進(jìn)一步增長(zhǎng)?収入和消費(fèi)支出増加?人口増加〔社會(huì)増長(zhǎng)率?社會(huì)消費(fèi)品零售總額増加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化〔農(nóng)業(yè)城市?工業(yè)城市?服務(wù)?旅游型城市商商業(yè)?服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市的更進(jìn)一步發(fā)展對(duì)商對(duì)商業(yè)?服務(wù)業(yè)需求增大周邊和外地流入的人流増加〔城市吸引力〔商業(yè)?娛樂(lè)?服務(wù)吸引力〔旅游資源吸引力〔二商業(yè)環(huán)境總結(jié)XX市社會(huì)消費(fèi)品狀況調(diào)查總結(jié)XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以每年10％以上的速度逐步增長(zhǎng),自20XX后增長(zhǎng)速度明顯加快；XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以每年10％以上的速度逐步增長(zhǎng),自20XX后增長(zhǎng)速度明顯加快；XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成中,20XX-20XX批發(fā)零售業(yè)發(fā)展平緩,比重維持在73％左右；自20XX后發(fā)展速度逐漸增快,20XX比重升至82％；XX市內(nèi)四區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以市南、市北區(qū)為最高分別為71.38億元和60.16億元；且兩區(qū)增長(zhǎng)速度迅猛,較20XX分別增長(zhǎng)180%和129%XX市城鎮(zhèn)居民生活水平及消費(fèi)構(gòu)成調(diào)查總結(jié)XX市城鎮(zhèn)居民收支狀況XX市城鎮(zhèn)居民人均總收入逐年上升,五年間增長(zhǎng)了37.39%；XX市居民人均消費(fèi)性支出呈平穩(wěn)上升趨勢(shì),20XX至20XX五年間由6676.56元增加至9002.32元,增加了2325.76元；XX市居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。但消費(fèi)總額仍處上升趨勢(shì)。XX當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)動(dòng)向和消費(fèi)環(huán)境●居民的收入水平呈年年上升趨勢(shì)●居民消費(fèi)潛力較大●家庭月收入在4000元—6000元之間的人群比例大●25-39歲人群的購(gòu)買欲旺盛商業(yè)設(shè)施分析商業(yè)設(shè)施聚集,形成規(guī)模餐飲設(shè)施呈現(xiàn)出豐富化傾向,但缺少購(gòu)物與餐飲相關(guān)聯(lián)的消費(fèi)設(shè)施缺乏可滿足"一站式消費(fèi)"的商業(yè)設(shè)施居民的購(gòu)物頻度較高、消費(fèi)能力有較大潛力消費(fèi)者習(xí)慣性在居住地較近地購(gòu)物消費(fèi)者上街頻度較高,有很高的購(gòu)物欲,消費(fèi)潛力大XX市商業(yè)零售業(yè)狀況總結(jié)XX市零售排名前十企業(yè)全年銷售額達(dá)125億元,同比增長(zhǎng)31.7％,增幅相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅的兩倍,已連續(xù)三年增幅保持在30％以上。從單體規(guī)模看,規(guī)模經(jīng)營(yíng)有了新的突破。連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)新跨越,輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。零售企業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)多元發(fā)展,呈現(xiàn)出創(chuàng)新型百貨、高檔百貨、大型綜合超市、購(gòu)物中心、大型專業(yè)店、中型超市、便利店7種業(yè)態(tài)。外資企業(yè)的不斷界入,使得發(fā)展戰(zhàn)略逐步深入。目前,XX最主要的零售商圈是臺(tái)東商圈和XX北路商圈?！?臺(tái)東商圈主要由臺(tái)東一路、臺(tái)東三路、臺(tái)東四路等幾條主干道及與其相交的和興路、XX路、福壽路等小馬路圍合成的商業(yè)步行街。利群商場(chǎng)、當(dāng)代商場(chǎng)、沃爾瑪超市等大型商場(chǎng)和小馬路兩旁的各種專賣店、小商鋪互利互補(bǔ),組構(gòu)成熟商圈,人流如織,生意紅火,其成功支撐點(diǎn)主要是：臺(tái)東地區(qū)為成熟居民社區(qū),各種網(wǎng)點(diǎn)也已經(jīng)營(yíng)多年,家喻戶曉；商圈內(nèi)大型超市、中高檔商場(chǎng)、品牌專賣店和生活小百貨功能互補(bǔ),經(jīng)營(yíng)品種從家電、家具到手機(jī)、電腦、日常生活用品應(yīng)有盡有,各店家經(jīng)營(yíng)主題明確；以步行街的方式使各家商鋪匯聚在一個(gè)群落,停車場(chǎng)等各種輔助設(shè)施比較齊全,且人行道寬敞、整潔,可讓人在閑逛中增加購(gòu)物樂(lè)趣；〔2XX路商圈主要有百盛商廈、火車站附近的發(fā)達(dá)商廈、華聯(lián)商廈、曲阜路和XX北路交界處的韓國(guó)城、鄰近市場(chǎng)和沿街商鋪組成,其主要網(wǎng)點(diǎn)有韓國(guó)服裝城、小商品批發(fā)市場(chǎng)、箱包批發(fā)市場(chǎng)等,同樣車水馬龍,絡(luò)繹不絕。其成功支撐點(diǎn)主要有：A、網(wǎng)點(diǎn)四周為成熟居民小區(qū),具備一定的客流資源。且周邊尚有紅星美凱龍、百盛商場(chǎng)、古藉書店等較有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),形成客流互補(bǔ)；B、經(jīng)營(yíng)的服裝城、箱包市場(chǎng)、各種小商品主體概念明確,且大都為面向工薪階層的中低檔商品,針對(duì)性很強(qiáng)；C、宣傳推廣較多,特別是韓國(guó)城搞活動(dòng)、廣告牌、媒體廣告等,知名度已傳遍島城；D、靠近XX路主干道,交通便捷,有多路車可以直達(dá)；臺(tái)東三路商業(yè)步行街：街長(zhǎng)100米,經(jīng)營(yíng)門店80余戶,是以經(jīng)營(yíng)服裝、服飾為主的商業(yè)街。比較有名的店家有利群商廈、沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)、三惠等大中型綜合商廈。有百盛南山、維客南山、歐倍德等大型超市。XX主要商圈分布示意圖：臺(tái)東三路商業(yè)步行街：街長(zhǎng)100米,經(jīng)營(yíng)門店80余戶,是以經(jīng)營(yíng)服裝、服飾為主的商業(yè)街。比較有名的店家有利群商廈、沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)、三惠等大中型綜合商廈。有百盛南山、維客南山、歐倍德等大型超市。云宵路美食街：匯聚海鮮酒樓、地方特色菜館、粥店、韓國(guó)料理等各類型大中型餐飲、娛樂(lè)設(shè)施,是XX市著名的美食街,吸引著XX當(dāng)?shù)厝?、中外游客各類人群人光顧。香港路商業(yè)街：東部新區(qū),佳士客購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市、陽(yáng)光百貨等高檔名店林立,集合了眾多潮流前衛(wèi)品牌,帶來(lái)世界最新文化潮流資訊,該商業(yè)街已成為島城新興的購(gòu)物中心。XX路商業(yè)街：南起棧橋,北至大北窖,已有80年歷史,店鋪林立,特色老字號(hào)店、名品專賣店居多。大型綜合商廈有第一百盛、國(guó)貨公司、東方貿(mào)易大廈、伊都錦、發(fā)達(dá)商廈等,有老字號(hào)亨德利的鐘表眼鏡、攝影公司、工藝美術(shù)品公司、盛錫福的帽子等。在這條街上出售干貨海產(chǎn)品隨處可見(jiàn)?；榧喴粭l街：匯聚大中小型各類婚紗攝影店及攝影器材店云宵路美食街：匯聚海鮮酒樓、地方特色菜館、粥店、韓國(guó)料理等各類型大中型餐飲、娛樂(lè)設(shè)施,是XX市著名的美食街,吸引著XX當(dāng)?shù)厝恕⒅型庥慰透黝惾巳喝斯忸?。香港路商業(yè)街：東部新區(qū),佳士客購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市、陽(yáng)光百貨等高檔名店林立,集合了眾多潮流前衛(wèi)品牌,帶來(lái)世界最新文化潮流資訊,該商業(yè)街已成為島城新興的購(gòu)物中心。XX路商業(yè)街：南起棧橋,北至大北窖,已有80年歷史,店鋪林立,特色老字號(hào)店、名品專賣店居多。大型綜合商廈有第一百盛、國(guó)貨公司、東方貿(mào)易大廈、伊都錦、發(fā)達(dá)商廈等,有老字號(hào)亨德利的鐘表眼鏡、攝影公司、工藝美術(shù)品公司、盛錫福的帽子等。在這條街上出售干貨海產(chǎn)品隨處可見(jiàn)?；榧喴粭l街：匯聚大中小型各類婚紗攝影店及攝影器材店XX市零售業(yè)銷售排名狀況總結(jié)XX市零售業(yè)銷售排名前十位的企業(yè)中銷售均超過(guò)XX市零售業(yè)銷售排名前十位的企業(yè)中銷售均超過(guò)5億元,排首位的利群集團(tuán)年銷售額突破50億元。XX市商業(yè)中心性指標(biāo)狀況總結(jié)在以中國(guó)為基數(shù)計(jì)算商業(yè)中心性指標(biāo)進(jìn)行地區(qū)間比較中發(fā)現(xiàn),XX省的商業(yè)中心性指標(biāo)與全國(guó)平均持平為1.00,但XX市的商業(yè)中心性指標(biāo)略高于全國(guó)平均水平為1.76,但與全國(guó)大中型城市相比略有距離。XX市餐飲娛樂(lè)業(yè)狀況總結(jié)XX市作為國(guó)際知名旅游特色城市,其旅游業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí),帶動(dòng)了餐飲經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展；在云霄路美食街和臺(tái)東步行街一線已形成規(guī)模,有眾多特色海鮮酒樓、風(fēng)味特色餐廳,多樣化的異國(guó)風(fēng)味飲食；豐富多樣的飲食不僅吸引著各地旅游游客及異國(guó)同胞,同時(shí)也吸引著當(dāng)?shù)鼐用?；外藉人員的增多,使島城的異域飲食文化得到了很大的發(fā)展；各種新興休閑、健身、海上項(xiàng)目的興起與發(fā)展,使得XX市的休閑娛樂(lè)業(yè)發(fā)展日漸多彩；結(jié)論：通過(guò)以上綜合分析可知：XX人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),市內(nèi)四區(qū)中以市南區(qū)人口增速最高、增量最大,各項(xiàng)消費(fèi)有著深厚的客源基礎(chǔ)；XX市地區(qū)生產(chǎn)總值和居民人均消費(fèi)性支出逐年穩(wěn)定增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)品零售總額以市南、市北區(qū)為最高。受旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng),XX第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重較大,其中以市南區(qū)最為突出,達(dá)到86.03％。XX的零售業(yè)正在形成特色商圈,大型品牌店的連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)新跨越,對(duì)周邊的輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。四、酒店式公寓市場(chǎng)分析〔一酒店式公寓概念與特征"酒店式公寓"即"酒店式服務(wù)公寓"〔serviceapartment,是物業(yè)管理水平達(dá)到酒店式標(biāo)準(zhǔn)的,或者說(shuō)提供酒店式管理的公寓。最早起源于歐洲19世紀(jì),并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場(chǎng),是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客并供游人臨時(shí)休息的物業(yè),由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的"臨時(shí)之家"。由于它吸取了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長(zhǎng)處,采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式并同時(shí)賦予其住宅和寫字樓的一些特點(diǎn),使其在物業(yè)使用功能上做到既能居住也可在室內(nèi)辦公。因此一經(jīng)推出即備受商務(wù)人士的歡迎,隨即風(fēng)行歐美。酒店式公寓的基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房,但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所；就服務(wù)而言,酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn),除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外,還提供給長(zhǎng)住客戶家庭式服務(wù),從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店,讓住戶真正感受到賓至如歸。酒店式公寓比較酒店而言,由于沒(méi)有硬性的指標(biāo)限制,所以投資成本相對(duì)較低而經(jīng)營(yíng)方式則更加靈活,一般使用長(zhǎng)租或長(zhǎng)短結(jié)合的租賃形式推出,甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金方面,較低的投入和長(zhǎng)期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間,所以相比高星級(jí)酒店,租金會(huì)更加便宜,由此良性循環(huán),吸引到更多的長(zhǎng)租客入住。從售價(jià)方面,雖略高于普通高級(jí)公寓,但優(yōu)厚的投資回報(bào)也逐漸吸引眾多的投資客們將目光投向酒店式公寓的市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在XX,然后在上海、北京逐步拓展市場(chǎng)。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū),CBD及高級(jí)住宅集中地區(qū),主要客源是境外企業(yè)、跨國(guó)公司的駐華中短期辦事人員和各國(guó)駐華領(lǐng)事以及部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家等。隨著中國(guó)加入WTO以及各地商品房?jī)?nèi)外銷并行政策的貫徹,高質(zhì)量,優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長(zhǎng),而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺,它以高級(jí)酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來(lái)越多人的肯定。〔二酒店式公寓的主要類型縱觀酒店式公寓物業(yè)在中國(guó)的發(fā)展,從其背景和性質(zhì)上來(lái)看,大致可以分為以下三種類型：1、外資酒店經(jīng)營(yíng)類型由于酒店式公寓產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)型物業(yè),所以口碑非常重要,正是因?yàn)槿绱?越來(lái)越多的酒店式公寓,為了提高其品牌形象及知名度,聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服務(wù)的傳統(tǒng)意義上更類似于酒店,但同時(shí)又提供更為人性化家庭式服務(wù),如照看兒童等等。在房型設(shè)計(jì)上與酒店大不相同,一般一房、兩房、三房及復(fù)式等房型都有,更類似于公寓房,因此我們稱其為"公寓式的酒店"物業(yè)。特征區(qū)域分布：一般分布在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的CBD中央商務(wù)區(qū)域和中心城區(qū),周邊商業(yè)圈發(fā)達(dá)。戶型規(guī)劃：主力房型為兩、三房居多。二房面積范圍在120～193㎡之間,三房面積范圍在140～267㎡之間。價(jià)格分析：目前此種類型物業(yè)的租金維持在每月$1800－11000/套之間,主力價(jià)格段維持在每月$2500－3000/套之間。經(jīng)營(yíng)方式：只租不售,并以長(zhǎng)短租互相結(jié)合的方式經(jīng)營(yíng)。其中長(zhǎng)租的形式約占到90%以上,且多為大面積,短租形式只占到一小部分,主要是集中在小面積段的房屋。主力客源：目前此種類型物業(yè)的主力客源來(lái)自CBD中央商務(wù)區(qū)域,職位多數(shù)是境外企業(yè)的CEO、高級(jí)管理人和領(lǐng)館人員。長(zhǎng)租客約占到80％。配套設(shè)施及物管：配套設(shè)施齊全,檔次高,完全區(qū)別于其它酒店式公寓中的會(huì)所配套服務(wù)。它集知名外資酒店的基本配套于一體,餐飲、康體、休閑、美容、小商場(chǎng)等設(shè)施一應(yīng)俱全,為住客提供高質(zhì)量的服務(wù),享受星級(jí)酒店的待遇。物業(yè)管理：物業(yè)管理公司一般由國(guó)際知名的酒店管理公司前來(lái)?yè)?dān)當(dāng)。檔次定位：此類物業(yè)在酒店式公寓領(lǐng)域檔次最高,所以可以看作是豪華型的。出租狀況：由于該類物業(yè)的配套設(shè)施高檔齊全,物業(yè)服務(wù)舒適周到,加之多為長(zhǎng)租客戶,因此在市場(chǎng)上的出租情況良好。平時(shí)出租率基本都能維持在90％左右,遇節(jié)假日等均能接近滿租或滿租。銷售通路：無(wú)主要的對(duì)外媒介宣傳,多依靠外資酒店自身的品牌優(yōu)勢(shì),多以網(wǎng)頁(yè)、雜志以及高檔場(chǎng)所提供的免費(fèi)刊物作為其主要的營(yíng)銷推廣媒體。2、高檔外銷住宅類型目前,這一類酒店式公寓大都集中在北京、上海、XX等發(fā)達(dá)城市。如上海的仁恒濱江苑、溫莎公寓、雅詩(shī)閣等。特征區(qū)域分布：這部分類型的酒店式公寓主要集中分布在鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅、生活配套齊全的高檔住宅區(qū)或中央商務(wù)區(qū)附近。戶型規(guī)劃：完全區(qū)別于其它幾種類型的酒店式公寓面積規(guī)劃,以較大面積段的房屋為主力房型,面積從100—250平方米的二房和三房不等,約占到總房型配比的50－80%以上,更有些物業(yè)只規(guī)劃三房以上的房型。價(jià)格分析：目前上海的此類型物業(yè)租金約在每月$1000－6000/套之間不等。主力價(jià)格段約維持在每月$1000－2500/套之間。經(jīng)營(yíng)方式：目前此類型酒店式公寓90%以上是只租不售的,當(dāng)然其中也有部分是可以購(gòu)買,不過(guò)售價(jià)不菲,而且大部分出租的物業(yè)都以長(zhǎng)租的形式運(yùn)營(yíng),一般1年起租居多。這樣不但便于公寓內(nèi)的管理,而且還能通過(guò)與客戶之間長(zhǎng)時(shí)期的交流聯(lián)系,加強(qiáng)對(duì)其的服務(wù)力度,使居住更為人性化,讓住戶更有回家的感覺(jué)。主力客源：目前此種類型物業(yè)的客源主要來(lái)自商業(yè)商務(wù)區(qū)域,主要客籍是來(lái)自境外及港臺(tái)等地區(qū)的中高級(jí)主管和經(jīng)理人士,而且多以舉家形式遷入。配套設(shè)施：配套設(shè)施比較齊全,會(huì)所一般都提供餐飲,康體,休閑娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施,會(huì)所設(shè)施一般只對(duì)內(nèi)〔或只對(duì)會(huì)員經(jīng)營(yíng),部分服務(wù)內(nèi)容對(duì)住戶〔會(huì)員免費(fèi)開(kāi)放。物業(yè)管理：均由外資物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)服務(wù),提供標(biāo)準(zhǔn)的酒店式管理服務(wù)。在管理中注重維護(hù)住戶的私密性,重與住戶的親善交流,提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。檔次定位：在此類型的酒店式公寓的檔次定位上,大部分可稱作為高檔型,當(dāng)然其中不乏還有一部分是豪華型的。出租狀況：目前市場(chǎng)上此類物業(yè)的出租率普遍情況較好,出租率基本維持在80％左右。銷售通路：多以網(wǎng)頁(yè)、高檔中介公司以及高檔場(chǎng)所提供的免費(fèi)刊物作為其主要的營(yíng)銷推廣媒體。3、新一代小戶型類型隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務(wù)公寓受到市場(chǎng)的公認(rèn),一種新型的物業(yè)即小戶型酒店式公寓逐漸增多。其實(shí)它更像是從小戶型住宅中的一種類型,已與傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了,更多的只是提供一種酒店式的服務(wù)。特征區(qū)域分布：一般位于市區(qū)中心地帶,靠近或地處商業(yè)或購(gòu)物集中地,周邊配套齊全。戶型規(guī)劃：這些公寓的房源主要來(lái)自于早期爛尾樓的改造,如XX的匯展閣也有部分是在小區(qū)規(guī)劃中剩余的小地塊上建造出來(lái)的。所以相對(duì)來(lái)說(shuō),很多地方受到諸多的限制,而且沒(méi)有足夠理想的小區(qū)資源可以共享。在房型的設(shè)計(jì)上,此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主,主力面積約在40—60平方米之間。有的樓盤也有稍大的房型存在,但總量較少。價(jià)格分析：目前此類型物業(yè)主力價(jià)格段在￥8000－14000/㎡之間。經(jīng)營(yíng)方式：以出售的形式推出,將房屋產(chǎn)權(quán)分配到小業(yè)主的手中。部分物業(yè)還提供反租服務(wù)。主力客源：主要是以本地、外省市及日、韓、港臺(tái)地區(qū)的投資客為主,所以一般在銷售過(guò)程中投資回報(bào)率會(huì)是一個(gè)重點(diǎn)的考量。配套設(shè)施：會(huì)所職能基本與普通公寓會(huì)所相同,總體設(shè)施較齊全。物業(yè)管理：大部分由國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理,少部分地段較好的由外資物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般它們只提供較為簡(jiǎn)單的酒店式服務(wù),因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。檔次定位：在酒店式公寓領(lǐng)域定位中檔,因此我們稱它為普通型。銷售狀況：目前市場(chǎng)上此類物業(yè)的市場(chǎng)反應(yīng)普遍良好,一般開(kāi)盤6至10個(gè)月內(nèi)就可售罄。銷售通路：大多以報(bào)紙、戶外看板、燈箱、電視等作為其營(yíng)銷推廣媒體。今年年初在新一代小戶型酒店式公寓中又現(xiàn)一種新的物業(yè)形式,即產(chǎn)權(quán)式酒店,它以獨(dú)特的形象和新興的概念吸引了眾多投資客的目光。但它是否會(huì)是酒店式公寓一股新的發(fā)展趨勢(shì)和力量還有待市場(chǎng)的考證。〔三酒店式公寓的主要優(yōu)勢(shì)酒店式公寓倍受青睞的誘惑在哪里？酒店式公寓具備商住兩用功能,市場(chǎng)人士分析"商住"之所以能吸引客戶主要原因是：第一、"商"有利可圖,投資風(fēng)險(xiǎn)小,轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)率高。第二、"住"得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn),因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。第三、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán),回收投資,無(wú)疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于,這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者,由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng),所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。投資者是酒店式公寓很大的消費(fèi)群體。XX、上海、北京、香港和XX都有不少人購(gòu)買房屋用于投資,他們一般選擇戶型面積小、總價(jià)低的物業(yè),酒店式公寓就是其中之一。同時(shí),還有XX的小企業(yè)和SOHO族。XX的小企業(yè)數(shù)量眾多,少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓,用于辦公、休息及接待客戶。〔四XX酒店式公寓現(xiàn)狀分析1、XX酒店式公寓概況在售酒店式公寓分布圖目前,酒店式公寓在XX還只是處于起步階段,但就目前的銷售和運(yùn)作來(lái)說(shuō),已有三度空間、頤和國(guó)際等很成功的案例,在今后的3至7年里將會(huì)逐漸步入繁榮期。就XX目前房產(chǎn)市場(chǎng)而言,酒店式公寓還沒(méi)有真正的面向多層次消費(fèi)群體,其更多的是將目標(biāo)客戶群鎖定在了投資客的身上。但我們有理由相信,伴隨著XX旅游化城市的快速進(jìn)程,2008奧帆賽的即將舉行,人們生活方式的改變、居住理念的更替、休假制度的實(shí)行、旅游度假的盛行、私人汽車擁有量的迅速提升、國(guó)際商務(wù)交流的日益增多,酒店式服務(wù)公寓必將與旅游、度假及商務(wù)往來(lái)結(jié)合起來(lái),XX的酒店式公寓必將迎來(lái)自己的黃金時(shí)期。在售酒店式公寓分布圖2、在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查1頤和國(guó)際案名頤和國(guó)際開(kāi)發(fā)商XX泰山房地產(chǎn)區(qū)域位置香港中路11號(hào)售樓處現(xiàn)場(chǎng)代理商榮置地主要客源80%本地客戶,20%外地客戶和投資客電話85022222總建筑面積約123000平米建筑形態(tài)高層銷售率70%車位地下：約100地上：約50開(kāi)盤日期20XX交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修〔送家具、家電付款式一次性、按揭均價(jià)14000最高價(jià)17000最低價(jià)11000物業(yè)公司香港戴德梁行物業(yè)管理費(fèi)未定面積區(qū)間67—145㎡主力戶型60—80㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)況項(xiàng)目位于市南區(qū)香格里拉對(duì)面,市政府、五四廣場(chǎng)一步之遙,奧帆賽場(chǎng)盡收眼底?；孛娣e3萬(wàn)平方米,總建筑面積12萬(wàn)平方米,其中寫字樓部分40層,建筑面積57685平方米；公寓部分31層,建筑面積30290平米；1-4層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),建筑面積14601平米；地下三層建筑面積19716平米。2瑞納康都案名瑞納康都開(kāi)發(fā)商XX華僑房地產(chǎn)區(qū)域位置香港中路,香格里拉西側(cè)售樓處現(xiàn)場(chǎng)代理商自銷主要客源70%本地客戶,20%外地客戶,其中約10%為投資客電話83889998建筑面積約10000平米建筑形態(tài)小高層銷售率95%開(kāi)盤日期20XX交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修付款式一次性按揭均價(jià)13050最高價(jià)15200最低價(jià)10800物業(yè)公司未定物業(yè)管理費(fèi)未定面積區(qū)間31—163㎡主力戶型30—50㎡,70—90㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)況項(xiàng)目位于香格里拉西面,與市政府、五四廣場(chǎng)一步之遙,南臨大海,北依湛山,場(chǎng)盡收眼底?？偢?8層,星級(jí)豪華裝修。3海納尊邸案名海納尊邸開(kāi)發(fā)商XX海納房地產(chǎn)區(qū)域位置香港中路,香格里拉西側(cè)售樓處現(xiàn)場(chǎng)代理商自銷主要客源70%本地客戶,20%外地客戶,其中約10%為投資客電話83885299建筑面積16757平米建筑形態(tài)小高層銷售率50%開(kāi)盤日期20XX交房標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝修付款式一次性按揭均價(jià)14300最高價(jià)16800最低價(jià)11800物業(yè)公司XX綠島物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)未定面積區(qū)間55—200㎡主力戶型55㎡、120㎡、140㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目為瑞納康都的姐妹樓,位于香格里拉大酒店西側(cè),位居城市中心地帶,市政府、五四廣場(chǎng)顧盼,周邊購(gòu)物休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全,XX路、香港中路交通暢達(dá)。4海信·燕島國(guó)際公寓案名海信·燕島國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商XX海信房地產(chǎn)區(qū)域位置燕兒島路南端售樓處海信展示廳〔廣電大廈旁代理商自銷80%本地客戶,20%外地客戶電話83892766建筑面積121800平米建筑形態(tài)高層銷售率10%開(kāi)盤日期20XX交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯付款式一次性按揭均價(jià)14500最高價(jià)18000最低價(jià)11000物業(yè)公司未定物業(yè)管理費(fèi)未定面積區(qū)間76—290平米主力面積160項(xiàng)目概況南臨大海,北靠東海路,為典型的海景度假住宅。3、已售項(xiàng)目調(diào)查名稱：三度空間地址：香港中路,家樂(lè)福對(duì)面開(kāi)發(fā)商：新世界置地有限公司體量：約45000㎡銷售時(shí)間：20XX面積區(qū)間：52—112銷售率：100%主要客源：60%本地客戶,40%外地客戶和投資客裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、帶家電銷售價(jià)格：12000元4、待售項(xiàng)目調(diào)查淺水灣酒店式公寓案名開(kāi)發(fā)商XX省房地產(chǎn)集團(tuán)XX公司區(qū)域位置市南區(qū)香港中路81號(hào)售樓處現(xiàn)場(chǎng)代理商主要客源預(yù)定者95%為本地客戶電話8592123985887607建筑面積102031.62平米建筑形態(tài)兩幢塔樓銷售率開(kāi)盤日期２００６年交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修付款式均價(jià)初定16000元/平米以上最高價(jià)未定最低價(jià)11000物業(yè)公司未定物業(yè)管理費(fèi)面積區(qū)間31——165平米主力面積35——60平米項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于香港中路與XX路交匯處,上杭路南,麗晶大酒店對(duì)面?？傆玫?.22825公頃,總建筑面積102031.62平米,地上28層,地下4層,主體為東西兩棟28層塔樓,裙房部分為4層商場(chǎng),地下為停車場(chǎng)及庫(kù)房,停車位733個(gè),停車率高達(dá)1.25。名稱：東海路9號(hào)地址：東海路9號(hào)〔海信大廈西側(cè)開(kāi)發(fā)商：新世界置地有限公司建筑形態(tài)：2棟50層的超高建筑產(chǎn)權(quán)屬性：住宅物業(yè)管理單位：香港戴德梁行推出時(shí)間：20XX特色：一線海景產(chǎn)品定位：鼎級(jí)豪宅價(jià)格定位：15000元/㎡名稱：未定地址：XX國(guó)際高爾夫球場(chǎng)旁,原"愛(ài)丁堡花園"開(kāi)發(fā)商：新華錦置業(yè)體量：30萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：韓國(guó)建筑設(shè)計(jì)院推出時(shí)間：20XX特色：高爾夫概念產(chǎn)品定位：鼎級(jí)豪宅價(jià)格定位：12000元/㎡5、XX市酒店式公寓列表案名開(kāi)發(fā)商位置開(kāi)盤時(shí)間供應(yīng)量〔平米銷售率面積區(qū)間〔平米價(jià)格區(qū)間〔元/平米瑞納康都XX瑞納房地產(chǎn)香港中路,香格里拉飯店西側(cè)20XX約1000080%31—16311000—15100〔精裝修海納尊邸XX海納房地產(chǎn)香港中路,香格里拉飯店西側(cè)20XX約1675755%55—20011380—15620〔簡(jiǎn)裝修頤和國(guó)際XX泰山房地產(chǎn)香港中路10號(hào)20XX約50000〔公寓部分40%60—14010800—15200〔送家電淺水灣酒店三度空間新世界置地有限公司香港中路,家樂(lè)福對(duì)面20XX約45000100%52—11210000—14000〔精裝修6、酒店式公寓面積配比圖數(shù)碼港瑞納康都海納尊邸頤和國(guó)際7、主力總價(jià)對(duì)比圖〔單位：萬(wàn)元結(jié)論：1、酒店式公寓銷售價(jià)格明顯高于本區(qū)域的普通住宅公寓。特別是20XX末推出新世界數(shù)碼港和20XX中瑞納康都、頤和國(guó)際推出的酒店式公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格都超過(guò)了12500元/平米,產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、特色的裝修風(fēng)格、優(yōu)越產(chǎn)品力和合理的戶室配比是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。2、結(jié)合XX市酒店式公寓項(xiàng)目的戶室配比和主力總價(jià)可以看出,XX市酒店式公寓項(xiàng)目的主力面積定位有很大的相似之處,主力面積控制在52.05—70平米之間,而主力總價(jià)則控制在55-85萬(wàn)之間。從項(xiàng)目的銷售情況看,這樣的主力戶型和主力總價(jià)市場(chǎng)接受度較高。從酒店式公寓的客源上看,除固定的白領(lǐng)、外企人員外,外國(guó)人和與商務(wù)相結(jié)合的客源也占有相當(dāng)比重。五、XX市及項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃〔一XX城市地位中國(guó)東部重要的海濱城市國(guó)家衛(wèi)生城市國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)<第一名>國(guó)家園林城市2008中國(guó)第29屆奧運(yùn)會(huì)帆船比賽舉辦城市是中國(guó)環(huán)境狀況最好的城市之一〔二城市重大節(jié)日XX國(guó)際啤酒節(jié)中國(guó)XX海洋節(jié)APEC中小企業(yè)技術(shù)交流暨展覽會(huì)中國(guó)國(guó)際消費(fèi)電子博覽會(huì)XX國(guó)際時(shí)裝周中國(guó)XX·韓國(guó)周中國(guó)XX·日本周中、日、韓XX國(guó)際馬拉松賽中國(guó)國(guó)際小提琴比賽〔XX〔三城市投資與發(fā)展XX與192個(gè)國(guó)家和地區(qū)有貿(mào)易關(guān)系截至20XX末,共有76家世界500強(qiáng)企業(yè)在XX投資132個(gè)項(xiàng)目。XX開(kāi)發(fā)區(qū)還成為ISO14000國(guó)家示范區(qū)榮獲了"中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)",是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中首個(gè)一級(jí)金融安全區(qū)20XX6月22日,新世紀(jì)中國(guó)的第一個(gè)千萬(wàn)噸級(jí)煉油項(xiàng)目—XX大煉油在黃島開(kāi)工奠基〔四城市CBD規(guī)劃與發(fā)展XX作為省一級(jí)的商務(wù)中心區(qū),憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射XX半島,向東可與日本、韓國(guó)等東亞國(guó)家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來(lái),已具備了建設(shè)XXCBD的條件。沿著海岸線的走向,XX中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù)區(qū)為主中心,西部商圈為副中心,而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù)留區(qū)。東部商務(wù)區(qū)主中心。以香港中路為主軸,沿海岸線向內(nèi)推進(jìn),涵蓋XX路、XX路、XX路的部分地區(qū),已經(jīng)規(guī)劃作為CBD中心,并且已經(jīng)建成了近300萬(wàn)平方米的寫字樓。樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過(guò)程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。對(duì)所有還可以用來(lái)建設(shè)寫字樓的地段明確使用功能與建設(shè)要求。嚴(yán)格審批管理,不再批建高檔住宅,使得土地的所有者,不可再搞其他與商用寫字樓無(wú)關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。西部商圈副中心。香港中路一帶土地開(kāi)發(fā)幾近飽和,CBD建設(shè)必須尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。XX路是XX市的百年商業(yè)老街,XX路和XX路以西地區(qū),三面環(huán)海,自然條件優(yōu)越,已經(jīng)聚集了一定量的商務(wù)寫字樓群。待東西快速路三期建成之后,將是連接西海岸制造業(yè)基地的極佳中央商務(wù)區(qū)選址處。如果將其定位為CBD副中心,將不僅有利于擴(kuò)展CBD發(fā)展空間,而且有利于實(shí)現(xiàn)西部地區(qū)重新繁榮和東西部協(xié)調(diào)發(fā)展。因此,將從新的戰(zhàn)略布局出發(fā)調(diào)整規(guī)劃,改變功能,并與舊城改造相結(jié)合,與XX路商貿(mào)區(qū)改造相結(jié)合,形成以信托寫字樓的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè),高檔住宅、高層次消費(fèi)為輔助的三位一體組團(tuán)布局規(guī)劃。中部預(yù)留區(qū)。市南區(qū)中部為規(guī)劃中的風(fēng)貌保護(hù)區(qū),包括有世界萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)之稱的八大觀景區(qū),及第二海水浴場(chǎng)等集旅游度假與文化底蘊(yùn)于一體的珍貴資源區(qū)。該區(qū)可以作為遠(yuǎn)期CBD區(qū),結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的外遷,對(duì)原有的別墅和老式洋房加以修繕,最大程度的還原其歷史風(fēng)貌,將之建成高品位濱海旅游休閑區(qū),吸引有條件的大公司總部入駐,建設(shè)成為總部集聚區(qū)。此外,還將有國(guó)家級(jí)"XX市軟件園市南核心園區(qū)"作為XXCBD建設(shè)的重要組成部分。參照其他先行城市的做法,對(duì)于園區(qū)建設(shè)減免建設(shè)配套費(fèi),返還土地出讓金,對(duì)于入駐軟件企業(yè)給予一定稅收優(yōu)惠,吸引國(guó)外知名軟件企業(yè)向XX集聚。加快舊城改造力度?；疖囌疽粠б盐猩虾Ｖ?guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行前期規(guī)劃,以便于統(tǒng)籌安排今后的各項(xiàng)建設(shè)。同時(shí),對(duì)主CBD區(qū)也要做進(jìn)一步的細(xì)部規(guī)劃,合理安排,提高單位土地的利用率,創(chuàng)造條件更多地拆樓拆墻建綠,增加城市中心區(qū)綠地面積,以達(dá)到"顯山、露海、透綠"的景觀效果,為商務(wù)區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。凸顯島城人文色彩。開(kāi)發(fā)并保護(hù)好XX現(xiàn)有旅游景觀區(qū)、古典建筑群、名人故居等的同時(shí),積極發(fā)展XX會(huì)展業(yè)。將海洋節(jié)、旅游節(jié)、啤酒節(jié)等辦成體現(xiàn)時(shí)代特色、匯聚人氣的文化活動(dòng)。同時(shí),在文化教育醫(yī)療方面,加快在職進(jìn)修教育設(shè)施的建設(shè),以適應(yīng)創(chuàng)業(yè)人才的終身學(xué)習(xí)需要；在城市文明建設(shè)方面,CBD除需要現(xiàn)代的外部形象外,更注重內(nèi)在的要求。居民的精神風(fēng)貌、文明程度、現(xiàn)代觀念、創(chuàng)新能力、效率意識(shí)、協(xié)作精神等都是CBD需要的軟環(huán)境。在加快推進(jìn)CBD建設(shè)的過(guò)程中,突出"城市精神"的培育,提升CBD的軟環(huán)境水平?！参錢X路商貿(mào)旅游區(qū)的規(guī)劃與改造XX路全長(zhǎng)1.3公里,是構(gòu)建XX由海洋向陸地的一條重要的景觀軸線。XXXX路原是XX市的商業(yè)中心,始建于1898年,是XX城市建設(shè)與商業(yè)文明的發(fā)祥地,也是XX市唯一的一條具有百年歷史的綜合性商業(yè)老街,躋身全國(guó)十大商業(yè)名街之列,有豐富深厚的歷史與文化內(nèi)涵。區(qū)域內(nèi)歐式建筑風(fēng)格突出,現(xiàn)有文物保護(hù)與近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑22座。作為XX標(biāo)志性建筑的棧橋和天主教學(xué)位于其中,目前許多歐式建筑依然保存完整。同時(shí)作為XX市最為古老的綜合性商業(yè)街,XX路有豐厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)。產(chǎn)生了幾十家諸如亨得利、宏仁堂、謙祥意、海濱食品店、XX食品店、國(guó)貨、東方等知名老字號(hào)的同時(shí),百盛、伊都錦等大型現(xiàn)代商業(yè)品牌也落戶于此,催生出眾多商業(yè)旺鋪,成為XX寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。為提高XX路商業(yè)街品位,改善城市景觀與基礎(chǔ)設(shè)施,促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)復(fù)興,重現(xiàn)XX路往日輝煌,XX市政府提出了XX路商貿(mào)旅游區(qū)改造工程。XX路商貿(mào)旅游區(qū)以XX路為軸線,西至XX路、北至膠州路、東至XX路、XX路、南至海邊,占地面積56.6公頃,涉及主要道路28條,分為52個(gè)地區(qū)。城市涉及經(jīng)過(guò)詳盡的分析將地區(qū)分為7個(gè)區(qū)：現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、濱海旅游商貿(mào)區(qū)、南部旅游餐飲服務(wù)區(qū)、中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、東北高尚住區(qū)。交通系統(tǒng)規(guī)劃是XX路商貿(mào)旅游區(qū)改造的重中之中：利用片區(qū)東西快速路,形成"縱橫交錯(cuò)"大路網(wǎng)格局實(shí)現(xiàn)與外部交通的銜接。同時(shí)借助新建地鐵及跨海大橋優(yōu)勢(shì),增加公共交通點(diǎn),緩解內(nèi)部交通壓力；以XX路為界,通過(guò)城市級(jí)道路、片區(qū)交通性及生活性道路共同形成五個(gè)相對(duì)獨(dú)立的交通組織單元；完善步行系統(tǒng),逐步實(shí)現(xiàn)南北相通、東西相連,經(jīng)XX路商業(yè)街為主的步行區(qū)；區(qū)域內(nèi)增設(shè)停車場(chǎng)設(shè)置,以"集中+分散"模式設(shè)置停車場(chǎng),地面和地下停車相結(jié)合、區(qū)域周邊停車與內(nèi)部順道式停車相結(jié)合的方式解決車流輸送問(wèn)題；改造后的XX路商貿(mào)旅游區(qū),將是XX市最重要的記憶走廊、最具特色的