安業(yè)清水河項目營銷策劃報告2

安業(yè)清水河項目營銷策劃報告市場調(diào)研與分析一、深圳宏觀市場分析（一）深圳經(jīng)濟環(huán)境分析1、GDP指標：2004年深圳全市完成國民生產(chǎn)總值（GDP）3422.80億元，同比增長17.3%；按常住人口計算的人均GDP59271元，同比增長7.8％，比上年有較大漲幅。2、固定資產(chǎn)投資：2004年，深圳全年全社會固定資產(chǎn)投資額1090.14億元，同比增長14.9％，全年整體走勢平穩(wěn)。其中，基本建設(shè)投資458.96億元，增長27.5％，占全社會固定資產(chǎn)投資比重為42.1％，投資比重年略有提高；房地產(chǎn)開發(fā)投資432.01億元，增長4.7％，占39.6％，投資比重略有下降。3、消費指數(shù)：全年社會消費品零售總額915.45億元，同比增長14.2％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額758.87億元，增長14.7％，餐飲業(yè)零售額156.58億元，增長16.9％。4、生活水平：在崗職工年平均工資31928元，按可比口徑及扣除物價因素，實際增長4.2％。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。2004年深圳城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為31.6%，按聯(lián)合國糧農(nóng)組織標準處在“富?！彼?。小結(jié)：各項經(jīng)濟指標顯示，深圳總體經(jīng)濟運行保持良好的態(tài)勢；社會固定投資穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐加快，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；居民收入水平及消費能力均得到進一步提高；消費升級加快，對經(jīng)濟增長拉動不斷增強，但消費的拉動作用尚有很大的挖掘潛力。（二）2005年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢1、開發(fā)情況：05年上半年，深圳房地產(chǎn)完成投資196.46億元，同去年同期下降14.80％；商品房施工面積2216.87萬㎡，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面積214.91萬平方米，比去年同期下降23.93％。房地產(chǎn)投資及建設(shè)規(guī)模逐漸減少。2、供應情況：05年上半年，新增盤量為63個，比去年同期減少11個；上半年新批售面積336.39萬，同比下降9.10%，其中關(guān)外新批售量占到總量的57.51%；新盤供應以住宅供應為主，占預售面積的84.4%。與3、藥銷售貨情況冶：仇全市緣上半露年商他品房獨銷售投面積朋48漢8.覆68明萬平洋方米賠，同叼比增勻長1堪2.掃26上％，物其中態(tài)，住煉宅銷萍售面攪積4駱34染.3攻2萬鹿平方柳米，跪同比牽增長屋11嫁.0場3％坡。缸從住詠宅銷柔售的晝戶型翅結(jié)構(gòu)閥來看沸，三混房以轉(zhuǎn)下戶賽型占謎75肚％，帥別墅尿僅占希1％忌，普晉通商貼品住繼宅需瀉求仍姐為市暢場主曉體需刪求。槽從住嬌宅銷州售面宅積各碗行政還區(qū)分笨布來胡看，感特區(qū)摸外置鑒業(yè)已訴漸成侵主流孔，寶板安區(qū)堅已居師首位四占全慌市銷勒售量欺的2欠8％地；龍娘崗、躬福田沿、南養(yǎng)山三減區(qū)銷幟售量遙占全網(wǎng)市的泥比例館均接崇近2染0％圾，居聲其次否。耍此外笨，上隔半年堵各區(qū)攔住宅胡銷售夸面積多變化統(tǒng)較大競，住奉宅銷茅售量瞞在3演、4糕月份式達到辟高峰處后，載6月拜份在駐國家宣調(diào)控弟措施也作用纏下有扎所回層落，惱除寶經(jīng)安區(qū)遠銷售趴量環(huán)逼比增避加2樂9.卷8%閣，其雷他各握個區(qū)舉均有凈所下鹿降，托當月演全市定住宅元銷售障量同忙比下吃降1搞3.起2％雹。析4、雅空置白情況請：懶截至圍今年徐6月喂底，溝商品或房空軋置面趕積為爺14芳2.戚78屢萬平炕方米但，同瓶比減溫少3顯8.燭57師％，磚在商突品房慚需求碌保持政10童%左呀右平基穩(wěn)增凈長、再建設(shè)小規(guī)模嚷減少伙的同絮時，抹商品灰房空家置量冒得到超了不戲斷消乎化。曬5、饅價格列水平裕：櫻今年削上半頑年，拌我市付住宅惕價格它繼續(xù)蘇呈現(xiàn)繳上升逃勢頭鹿，全肥市商右品住郊宅均厲價為宗65筒47均.8餃9元摟/平品方米拆，同后比上紐漲1齒2.佳05蜂％。越但從臭不同牌月份不的銷蝶售價輪格來擁看，繞由于游政策博因素面的影土響，摘各月跪份的尸銷售唐價格評出現(xiàn)除了小櫻幅的土波動旬（如冊下圖筐），稠但整航體來微看，貼走勢向基本獄平穩(wěn)勁。腰月份材6月享環(huán)比俊5月洗環(huán)比勞4月散環(huán)比你3月惑環(huán)比蛇2月徑環(huán)比延1月蚊價格窩67澡17寇.3岡9角2.未19償%盤68精67掀.3鴉2叫5.籌59互%沖65謎03議.9召8冰—豐0.為31蚊%躲65張24戶—中2.耳79聾%伸67顧11凈.3故5烏8.獻76搭%劣61價71談從各跌區(qū)的李價格且走勢蛇來看壯，特套區(qū)內(nèi)雁房價距基本扯保持能平穩(wěn)妖變動些。南才山區(qū)梳由于襪豪宅欣供應倆量較硬大，政上漲匯幅度剪較大卻，較婆去年倡同期檔上升準28病.6委1%梢。鹽液田區(qū)藝同比冶上升芝7.宵55忽％。渣特區(qū)疤外兩護區(qū)房黎價增聽長明仰顯較綠快。賢其中煙寶安椒同比盲上漲半27派.8揀9％樸，龍殲崗區(qū)鴨同比貍上漲證28若.8安3%扒。煎6、播住宅駝銷售香面積逝價位到結(jié)構(gòu)后：涌20梅05會年上塵半年欲（住旬宅部銳分按巴照戶開型分亞類）粱14伙4平筋米以殃下索戶形以套數(shù)萄建筑離面積殖金額削均價展(建社筑面壽積)朱均價案(套當內(nèi)面煩積)牙別墅澆1晉14它2.葛21逐86貞37斥26巷.0勤0厚60刺73汪.5亡95攻38車7合67膛17橡.4日21元06役0箱單身臺公寓桿25岸28貴10芳50抓73上.1劈8嘩82書45知04尾46飽1.腥17墊78風46嶄.9設(shè)54冷48家6題10需37欺3.畏93特34輕36約單身進宿舍永13般7寶11楚09忙1.嶄98照76拾47催07叔57淹.0傲0酷68鏟94臘.2劃38對63摘0堅86竄10添.2圓82燃13療1盤商務(wù)蔑公寓些53燒0烏36欠16南2.簡55奴28捷28辜16肆31元1.億00妙78膀20榴.6襪96料02很3消99省47齒.4澆76名65余9士一房玉住宅花78娘12猶32省60含77錦.8眠3飽25慌68意58勤03砍64搭.4劃2曉78貞77典.2皂00遙25碑1濟10筑27基3.現(xiàn)08逢37怕56粒二房嘴住宅錫13譯22講0植93貨06公99忽.6杏9罩54購25富86壇28狠34額.6刷6驅(qū)58愚29鴉.8日74丑97媽7速72厚22狡.7奶71嘆14剖1嘉三房幣住宅麻15甘91墻5檔16背55聰04洪7.倆42評91殘90央12也14雄39待.3艙4邊55寇52倉.7嬸84鮮36粥6誦67終06饑.8扔20敬92膠5堤四房壇住宅魄19假16滔24急59齡19茄.8柿7駐13傾54澤06宜20納24犁.0敬0紫55色06扭.1搖10絹68剃5喇65快42舉.5晨07獲84役7憂四房應以上廟10讀0篩13私21閘4.外77醉68找50掀86若57撿.0灘0或51貍84薦.2壩48撲91變2遠61園37魚.4吵59收66便3視復式使住宅此50追0平52仍41酸6.聲47已30壇01擔51皮40造0.李92雜57轟26題.2剃80賠32遷6針67購72防.7凈86殼34凡0漆20左0妹5年急上半宣年（盟住宅樹部分父按照真戶型螺分類濁）1軟44鏡平米聯(lián)以上縫戶形蔬套數(shù)電建筑尿面積仆金額犬均價躲(建剛筑面迎積)齒均價繩(套紙內(nèi)面惰積)沸別墅資81醉28森04偶0.軌85被79菊18米10筆70還2.煎00豐28帆23陰7.厲75僅67證72握28他40及9.劈76期02陳96載單身則公寓慨1繁16拆4.會36歉41喚09提33秒.0抹0戰(zhàn)25呀00笑.2盾00睡77潔8婆32學86鉆.1堪49窮54尸0歸商務(wù)杜公寓蛾14黃4所23霞04巾9.集79召21拒44匪18凱48墾6.刻00滿93婦02碰.4爹05榴18猜4沫11拳42幸0.宮34讓62黃77忍一房引住宅影9竟14舟53招.2悠3司97狼25丘52鉆7.釋00激66洲92志.3棋52罰20儉8處80著93厭.3炒42精59膽8煌二房扇住宅油2地31心0.獎04鞋19怖85材68嶺4.洲00尊64收04坊.6域05弦85理7牧79亭82判.9離70劍16魚9矛三房犁住宅趕10輕31穩(wěn)16士39患20傍.8結(jié)5堪12墳83隱69始54六71蒜.9盞1洋78嘆31遣.1谷90孩91哈8寧93綱21績.3攜04跌48蘭7途四房么住宅篩24冬82辱42刻69萍01爛.9吸1遼33專13沸81施16襖74籃.5姨5艦77犧62封.4敞66頌26頑4劉92序92疼.9子87禾45元7誰四房義以上跑54笨2背10即29贏45罷.6胞5爭76循83巧43滿67謹6.斤00狠74能63昆.5銜85逝64魄9重89齡27毅.4芹37杠70臂9哭復式股住宅景10凡68顆22膚06蝕00員.脈80旁19盒62肅90榨45見59慶.0慨0甚88殖97例.9新93船83閣7袖10峰47間3.良77怨24用04鈴據(jù)上盜表，肢今年乳1～瘋6月頓，深炮圳市增住宅腎銷售?？偭績H中，瞧單套悠建筑誘面積辦14勢4平挖方米唉以內(nèi)腥的普柄通商傭品住肆宅銷改售套掙數(shù)占換全市溫總套連數(shù)8考8.糧83甚%，收但實假際均靠價僅符比去扣年同蕉期上襲漲8周.5臭7％賽；口14瑞4平購方米掙以上稻的非劫普通版商品昏住宅丸銷售汁量僅正占全歉部住避宅銷寸量的棵11獵.1掠7%叨，但摟價格師同比洲增長洋17遺.8袋2％縮，增下長幅拒度較仔快。次此外劑，1眾～6臺月全糞市8感00脂0元怖以下尋的中縣低價班位住隊宅占論市場武比例畜78原％左撐右，句10聾00驗0元融以上籍的高損價位愈住宅貨僅占譜7％飛，低風、中屋、高配三個急價位當區(qū)間餃的比遞例基恰本合歲理，腰以大麥眾市借場為率主（傭見下僅圖）扒。煉小結(jié)板：疤房地升產(chǎn)投檔資增本速減世緩，中商品粥房建久設(shè)規(guī)赴模逐泉漸減扁小，凝空置固房不慨斷消具化夜住宅肝需求恥持續(xù)南旺盛柳并保聲持較敘高增君長速作度嶼住宅準價格焦總體沖呈上偷升勢但頭，遼但走肉勢基詳本平達穩(wěn)搖特區(qū)綱內(nèi)房饞價基今本保賣持平地穩(wěn)波戒動；偶特區(qū)勿外房悼價在等城市鳥化加租速作速用下私增長奮較快吧滿足勤大眾耳需求惕的普取通商軟品住掃宅仍褲占主躺導地振位，欺且價龍格上蛾升幅瞎度基腹本合鑒理藍（三淺）深略圳房波地產(chǎn)河宏觀掠調(diào)控屑地方位措施械及其駝實施駝效果董為了責落實槽中央觸加強挎房地報產(chǎn)市售場調(diào)饅控的次系列澇指示河精神逗，深擔圳市蜓政府宰結(jié)合拋實際禍，以尋規(guī)范維市場愁、穩(wěn)底定房唯價為徹目標寫，陸沒續(xù)出撤臺了細一系模列措倉施，逝進一揚步在典深圳娘市范服圍內(nèi)捉加強畝房地頃產(chǎn)市首場調(diào)元控。慚從系氏列調(diào)萍控措勝施的榨實施調(diào)效果眾看，客全市峽房地州產(chǎn)市并場秩分序進厭一步秤得到靜規(guī)范暖，住肯房價烈格繼君續(xù)保該持平厚穩(wěn)，器市場揭供求徐雙方據(jù)進一捕步趨軋于理隆性。想這些弟措施登及其炊作用喘具體拌反映憑在以掌下幾肚方面予：絡(luò)1、鑼整頓斃房地六產(chǎn)虛鄰假廣夸告，嘗打擊口市場針非法李炒作罰行為扎（1抗）出爪臺了卸《深剖圳市虹房地怨產(chǎn)廣念告專感項整雀頓方泄案》貼，全失面開疏展房布地產(chǎn)習廣告東專項洞整治張，規(guī)吊定凡寶未取小得商輔品房禽預售動許可犧證的否樓盤盈一律漿不允斧許發(fā)露布任謙何形晚式的盤銷售婆廣告變，對只無證悶發(fā)布池銷售胖廣告濤、廣摧告內(nèi)敲容缺蕉失、喬廣告夜中含膽有虛巡假陳盡述、矛不良夜文化顯、亂橡評比嘆、非古法融援資、秘不正芝當競裁爭等羨方面瞧的內(nèi)偽容進社行嚴景肅查酒處。雕序繁（2腸）出個臺了像《關(guān)漏于規(guī)蕩范我布市房扶地產(chǎn)講市場蜂秩序奏嚴禁渾非法書炒賣孔房地迅產(chǎn)的趨通告甘》，燃從雖4月敬1日膠起禁遵止一績切未斤取得吹預售獎許可詞證的掛開發(fā)抗企業(yè)漿以溪“抽內(nèi)部擊認購形”涂、弄“盾內(nèi)部便認籌穩(wěn)”串、范“飲內(nèi)部慈登記糊”疾等任嘩何形門式變啞相開讓展銷彼售活妻動。辨以上缸措施日有效巖遏制熱了市謠場炒敗作問凡題，拾對規(guī)夫范市愁場、總穩(wěn)定蟲房價較起到丸積極盜的作妹用，縮并獲提得了院廣大羞消費膜者和麥眾多較房地杠產(chǎn)開貸發(fā)經(jīng)沖營企調(diào)業(yè)的伏好評崇與積圾極響溪應。教2、姿加強泰房地低產(chǎn)信展息建寒設(shè)，妙為市泰民購錦房提類供全鉛面、暢及時蒜、準恭確的蜓市場非信息寄充分評利用聰房地做產(chǎn)信驕息系霧統(tǒng)的需強大范功能陳，及因時發(fā)坐布全立面的子市場巷信息夸，為飽市民何購房刪提供咸方便顫。樹（1雀）《叼商品驚房房薄源信芬息公嬌示系堵統(tǒng)》擱，將曲20魚01縫年以復來批超準銷肚售的驢全市霉近千應個商幫品樓閱盤、既總面抖積近咸40付00逮萬平絞方米非、總址套數(shù)根近4蘇5萬緒套的溪房源惡，通伐過網(wǎng)謝站（墊ww閉w.肯sz反fd殼c.荷go鏟v.賤cn亞）向本市民嘆公示宅。與（2夏）《老商品悅房成辟交信相息公秘示系獅統(tǒng)》陶，包朗括了東全市爭及各雹區(qū)前底日成斑交商逼品房旗的總仿套數(shù)伴、總袍面積糕、總?cè)艚痤~途、成單交均葉價及巖成交鈔前十蛙名的遵項目述名稱旨?；螅?泉）《疊網(wǎng)上邀曝光攔系統(tǒng)貝》，應采用詳該系標統(tǒng)，友房地燈產(chǎn)開相發(fā)企扇業(yè)、胖經(jīng)紀念機構(gòu)前、評壩估機旺構(gòu)的麥違規(guī)撓行為俱一經(jīng)亭查實勉，一螞律在注網(wǎng)上壺曝光雷，有圖利于字保證橫消費殃者利螞益，皆促進妖房地依產(chǎn)行繩業(yè)規(guī)隆范發(fā)下展。堤以上重系統(tǒng)玻，為評我市久民購唐房提碰供了質(zhì)全面杠、及確時、浙準確乳的市掩場信仁息，周對我撞市房匠地產(chǎn)市市場印持續(xù)量健康患發(fā)展藏起到釀了積鮮極的燦促進擔作用胸。甜3、陪積極室盤活識存量刷房產(chǎn)嗽及土托地資糟源，貓促進千市場捏供應駛，滿別足市渣場需另求疑豪篩通過三爛尾稀樓整辭治和韻城中助村改壺造，決促進鋼城市肥存量姓房產(chǎn)味及土園地資浴源的本盤活先與利常用，勒不僅選有利芹于改威善城絨市環(huán)丹境，悔也能慢夠在統(tǒng)特區(qū)諒內(nèi)建謝設(shè)用箭地匱徒乏而攻人口屈持續(xù)香增長糠的前驅(qū)提下贏，有釀效地擴增加預房地宇產(chǎn)供陪應，酒滿足緊全市舍居民正不斷叮增長欠的居國住需載求。款4、建積極瞧落實桶中央拼宏觀講調(diào)控氣政策苦，合油理引貞導住骨房發(fā)接展，彩進一慘步規(guī)丹范市拉場秩睬序探（1插）制蹄定并蜘公布蹈深圳培市普都通商帖品住提房標臭準。舊即：帆容積賓率1災.0應以上繞、單叫套建傍筑面作積樹14慰4平聚方米倆以下跪、實敞際成江交價延格低叮于同今級別磚土地縫上住祖房均協(xié)價1燥.2甚倍以引下。王此外扯，還隆于6糊月份奔向社單會公涉布了敗全市俱各區(qū)訴普通炸商品漁住宅丹的價隙格標戶準，誰其中降鹽田役區(qū)的葵價格灰標準童是1爆00死00漁元/涂㎡以酷下。如（2?。┏雠枧_房推地產(chǎn)械稅收汪征管背政策糕《關(guān)抬于加喬強我葛市房要地產(chǎn)樸稅收慢管理距的通稠告》駛，制望定了碗個人清銷售待住房雨的營校業(yè)稅潮征管喝辦法烈，嚴頸控投罩機性頁購房暫。漠（3?。┻M澤一步先加大歪土地洪供應蹦調(diào)控饒力度量，加乏強普膨通商勒品住鮮房建匹設(shè)。謀計劃枝將年拳度經(jīng)押營性距房地縱產(chǎn)用婚地中適的8丑0％彼用于拉普通交商品花住房領(lǐng)項目濱的建霧設(shè)。披（4綁）加帳強經(jīng)獄濟適貞用房寒建設(shè)漿，完塵善廉出租住歪房制母度。培此外軋，鑒曲于商酷品房病預售抱中產(chǎn)港生的摸“傾貨不隊對板僅”訴、呼“脹期房洽炒賣傅”淚、茶“繪爛尾糟樓筍”畜、凱“求一房嫩多賣庫”焦、荒“由重復姜抵押筐”優(yōu)等種似種弊濤端，協(xié)有關(guān)絹部門跡正在積抓緊重研究凡房地冰產(chǎn)銷斃售管緞理機站制的逐改進橋措施糊，在朵合適做的時梅機推痕進現(xiàn)肥樓買布賣，網(wǎng)以進竿一步堡規(guī)范宿市場朗，實灑現(xiàn)房有地產(chǎn)杯市場個健康挪發(fā)展輕的制輛度性席跨越鑼。瞧小結(jié)屬：揪在深蝴圳市沈土地丘資源專緊張?zhí)贫朔N口持倡續(xù)增蘇長的嫌前提寄下，對系列零政策快出臺渠，將尖有利虛于保紀證市仍場供薦應總湯量，辨形成級合理狀的市典場供剖應結(jié)職構(gòu)，尚房地徹產(chǎn)市秤場持戒續(xù)健換康發(fā)慕展；膏宏觀拴調(diào)控鏟力度頓將進歇一步閱加強睬，房性地產(chǎn)植市場授日益浴規(guī)范展，房止地產(chǎn)岔市場纖開發(fā)防機會跨與風粉險并土存；紛普通父住宅倘建設(shè)器力度易加大種會抑劈制高組端住走宅的倘大量崖開發(fā)鄙和需修求，口未來舟高端賠住宅米市場戒供應噸將進繁一步岔趨于倒合理倉，這蓬對減瓶少本命項目改面臨禽的市跌場競幼爭十姨分有譜利；姓考慮術(shù)有關(guān)欄部門請推進舟現(xiàn)樓掌買賣學政策內(nèi)的風息險，旨建議徒本項番目加塑快建六設(shè)節(jié)隙奏，愁創(chuàng)造赤及早已入市國的條閱件。灘深圳旗市房杠地產(chǎn)辦市場趣總結(jié)野：覆深圳蘇整體逢經(jīng)濟艙保持勁飛速土發(fā)展旱，城誼市投云資環(huán)鋒境逐摸年改垂善；劇整體歉房地價產(chǎn)市裂場在象一定俯時期豪內(nèi)繼霉續(xù)保踐持平丘穩(wěn)、好理性螞的發(fā)燃展局序面，棍受政社策影票響在罷供求借和價說格方餅面可營能會幸有小沖幅波子動，劉但整瓣體來濃看房串價將通保持記持續(xù)皮小幅踢上升尿；擔住宅嶄商品掙房需析求?；j持平堂穩(wěn)增膚長，萍人民竹生活苦水平嘩進一能步提齒高，鴿同時慢政府營加大稍普通肚住宅致建設(shè)環(huán)供應邊比例延；臥小戶仙型市罰場供姐求基乞本持際平，駐市場味需求夫趨于昏旺盛弓，市芽場價巷格持側(cè)續(xù)上峰揚，補市場跟前景王較為摔看好趴；窩由于黎宏觀矩政策猾的打槐壓，五投資更性物殲業(yè)的跌銷售皆會受鉗到一美定的樸影響私。珠二、丘清水將河區(qū)飽域房撿地產(chǎn)閘市場癥分析驅(qū)（一白）區(qū)家域環(huán)掃境概卵況大根據(jù)懶政府斯規(guī)劃士，清額水河岡片區(qū)終是指濱泥崗噴路以蝕北，予“源二線安”羅巡邏承道以劃南，圖紅崗倆路以瀉東，性布吉脅路以轉(zhuǎn)西。勸總規(guī)季劃用味地面瑞積為促2.械37田平方但公里蛙。魔片區(qū)延功能將定位樓為：砌汪足論1、覽以福騎田、緩羅湖陜區(qū)為盤主要叉服務(wù)壁范圍華的城夕市商憂業(yè)倉蔥庫為辱生活匠性物嘴資的敗貯存蘋運輸網(wǎng)基礎(chǔ)辨。廁2、且城市較綜合尚性農(nóng)錫產(chǎn)品砌批發(fā)傭基地產(chǎn)。敘3、廊特區(qū)削東北斑部重貢要的魔城市瓜客、蹈貨交肢通樞修紐和吩換乘煤中心美。硬19儀84舌年清奴水河孫物流廣園區(qū)販動工志，清江水河澤片區(qū)捉定位寬亦是夜以物叢流、遇農(nóng)產(chǎn)優(yōu)品批旁發(fā)等憤為主繭。目個前，篩區(qū)域閱內(nèi)雖賤然也映建成菊了不嗽少物責流設(shè)月施，犁擁有床一定脖的物言流功稿能，鈴但由縮于園直區(qū)內(nèi)紡沒有息市政婦道路絹及交燥通體健系不栽完善析，又百受廣鬼深鐵乎路及擦山體籌限制凈，致度使與層外界挑交通再聯(lián)系扇不暢減，加屈之管殃理和章環(huán)境府治理萌沒跟昆上，屬從而禍導致情大片啦土地份、大卸量物且流設(shè)排施和怠設(shè)備價閑置列浪費數(shù)，使邁用效螞率低迫下。璃同時蜜，由始于市揀政環(huán)小境差爐，基結(jié)礎(chǔ)配止套設(shè)畏施不懶足，鞏轄區(qū)冊內(nèi)的元商業(yè)弓配套輸以及棉金融松、郵損電、再醫(yī)療市、文撒化等噸基礎(chǔ)滅設(shè)施饅比較潑落后臂，分懷布不蝴夠合眉理，欺給轄姑區(qū)居釘民的綿工作逮、生持活帶松來很音多不麻便，皂也使骨得新趣的物雪流需顫求商棒和物斥流企溪業(yè)不古愿到薪清水將河物鏟流園境區(qū)發(fā)拘展，變導致時片區(qū)有發(fā)展輪大大床落后蔬于羅鳳湖其肚他片腥區(qū)。丹近期功，隨枯著清述水河蘆片區(qū)掙法定制圖則年的確論定、吃片區(qū)兵功能砍的合碌理定謝位、熔筍崗怒物流虧園區(qū)在的輻濕射效逼應、乳清水寶河聯(lián)住檢站絡(luò)的啟摔用、緣清平扭快速承干線稻的開星通及炎舊城佛改造間工作寒的進屠展等搞有利京因素拐的促莫進，彩清水忌河片推區(qū)又牲將迎白來發(fā)武展的晨契機局，為找重塑緣片區(qū)濟形象朱提供辨了良帖好的劫機會糕。同銹時，蜘對區(qū)緣內(nèi)閑悔置土智地的朵開發(fā)諒建設(shè)滋亦將推活躍來區(qū)內(nèi)捉的房殺地產(chǎn)企市場心。繡（二換）片外區(qū)市翠場狀此況餓由于兼清水抄河片闊區(qū)的壇功能牧定位趨為物享流中抽心，白加之鞏區(qū)內(nèi)企市政死環(huán)境吸差、借交通馬體系棋不完娃善、瑞配套搏設(shè)施對不足坦、存很在有陷安全誠隱患擺的油狡氣庫辯等因抵素，盈區(qū)內(nèi)庸的房謠地產(chǎn)吳供應敗以工盡業(yè)廠穴房為逝主，倦住宅葛的供引應量銹及需閑求量禿均較口少。奧近兩薪年的摘住宅釀項目愉主要擔為：挖龍園腿山莊彎、龍層園卡·闊龍鳳宿雅居雄（龍巷園山贏莊二孤期）逝等。元項目珍位置焰占地鋼面積司（萬脊㎡）圍建筑查面積梯（萬暈㎡）燒建筑店類型奏主力眉戶型劑主力付戶型針面積掛（㎡培）硬交樓告標準轟均價厲（元盾/平躍米）眼入市保時間膽龍園滴山莊待德興修路旅9.劫16巖17絮.4歐多層齒、小峽高層街二房鍋/三放房畝65汗-1犬10擇毛坯循50曠00導97旺.8屬龍園鉗·圣龍鳳上雅居蛾德興肯路夠1.能8婚9.戴5邪高層宇一房宰/二淺房兆40斷-7鎮(zhèn)0萬毛坯提預計右60晨00烏尚未族面市展1、心市場崇特點光房地擾產(chǎn)市貌場不醫(yī)活躍旅，供售應量石及需花求量分較少鑰。項嬌目多割為中聲小型壽規(guī)模霉，檔全次以熔中低泉檔為嚇主。姨建筑丑類型淚以多藍層、瓣小高腰層為傳主。柱2、逗主力旁戶型綿戶型吼以中畜小戶培型為膛主，學面積身集中粉在4撲0海-1怨00槽平方避米炭之間根，其優(yōu)中一害房面贏積在瞧40價平方策米芹左右爸，二翅房面膨積在透65旦平方粒米隆左右云，三騰房面底積在次90喇平方爐米掏左右蒜。就3、廳價格乓區(qū)間胃價格遼普遍蹤較低勵，在矮40嚴00筑-6磁50處0元票/平跑方米眠之間浸，均激價主凈要集輛中在鼓48火00獸-5柳20吃0元妨/平獵方米潔之間撤。究4、燒營銷朗手段麗片區(qū)船內(nèi)的訓房地薦產(chǎn)市毯場區(qū)咬域性善較為傾明顯捐，市患場推凳力不景大，奔營銷褲手法朱也較撒為普舅通。釣各樓隆盤基棄本采困用戶購外廣遺告宣柿傳、戒周邊美區(qū)域板及關(guān)這口附始近派樸單、仆銷售優(yōu)折扣頁等務(wù)浸實的面營銷再手法撒。柔5、貸主要隙客戶獸群龜片區(qū)瘋樓市葬區(qū)域計性消伸費特杯征明難顯，攻住宅銳商品伶房消紹費群劍主要樸是區(qū)東域內(nèi)齒居民隆、在笨區(qū)域搏工作繭的白稍領(lǐng)及嬌在區(qū)蘋域有抄頻繁板生意紋往來倦的商邀人，三同時淺還有閑部分群羅湖盡區(qū)域榆的白原領(lǐng)等封。置弦業(yè)目豐的以沒一次桂置業(yè)集及自岔住為剝主。謀小結(jié)糕：釣片區(qū)柳市政孕配套花、交棄通體獅系、艱形象筆等較液差，訓對置反業(yè)者迷的吸挨引力戀弱；剖近年拘來較守多的冒利好閱因素緒，將易促進砌片區(qū)羅的發(fā)右展和低形象捆的改豬善；取片區(qū)縣房地梨產(chǎn)市宇場不飯活躍堡，市戶場供損供應辦量及檢需求絨量均利較少呢；針片區(qū)匯以中棵小規(guī)搬模的勾中小腐戶型鄙樓盤府供應亮為主縫，市拼場需將求區(qū)哈域性剃較為懂明顯抓，營主銷推惡廣以磨區(qū)域蠅推廣東為主怨；憤片區(qū)冶住宅橫市場瓦均價善水平說基本貪處于故48墾00單-5宣20舟0元核/櫻㎡之各間；擱三、道競爭弱片區(qū)討房地失產(chǎn)市解場分扇析蠶根據(jù)照清水值河片遵區(qū)的處房地卡產(chǎn)市該場特筋征、繞樓盤怪檔次飽、價薄格及滾客戶但群體卻等，欄競爭鵲片區(qū)達主要棗為周縮邊的害布吉認片區(qū)剛和洪員湖片斤區(qū)。練（一絹）布趁吉片優(yōu)區(qū)房妥地產(chǎn)內(nèi)市場邊分析陽布吉攀鎮(zhèn)位蓋于深瞇圳市焰中北脖部，課與特劉區(qū)接腫壤。來作為堵“壤羅湖傘后花痕園照”扔的布男吉鎮(zhèn)床是深瑞圳市僻重點傲工業(yè)厲衛(wèi)星東鎮(zhèn)，盲區(qū)內(nèi)戶經(jīng)濟末發(fā)達俘，人溉口眾暑多，棋號稱們“邀深圳布第一纏鎮(zhèn)襖”拜。同飲時，狼由于東該片陪區(qū)的謊地緣崗優(yōu)勢宋及相逆對特蝦區(qū)內(nèi)狂的價酬格優(yōu)徑勢，蘿使得銹區(qū)內(nèi)稈房地著產(chǎn)市男場發(fā)遼達，唉供需清兩旺哪。主己要競板爭樓嫁盤如鄭下表居：沃項目腦位置績占地經(jīng)面積線（萬傷㎡）肯建筑桑面積就（萬爭㎡）鬼建筑添類型塑主力斧戶型額主力災戶型舍面積敢（㎡接）樣交樓知標準作均價乒元/卷平米劫入市慨時間伐德福洋花園序布吉糾環(huán)城連西路示68谷50妹0模16扯42拐7君小高餃層、幼高層敲3室短2廳歪91為毛坯接35磁00廈20謙01壺．3廊青湖圈山莊么泥崗腫路不10耐59委00裳11狀65嚴00端高層已3室廉2廳繞3室索1廳現(xiàn)12古0挽70拔-8李0全毛坯魂39的00柔20查05朵．4踐理想浮新城煩羅湖網(wǎng)布心辰金稻轉(zhuǎn)田路首60侍29菌9怪15新07爸50良多層曬、小塑高層疾4室擦2廳敞10炎5-蓮13孫4奔毛坯戴41溜00但20荒04喚．2俯陽光妥花園姨龍崗走布吉鍵下水枝徑路芳13鵝00等00提32仁00錫00畜多層觀、小汽高層慶2室隊2廳溪3室爭2廳忘70悠-1板00閉毛坯流38望00駁20款02方．1原2餓布吉幟中心煎花園驚布吉屆鎮(zhèn)政脅府東襲北側(cè)理15俗73諷3殖11央89蓄00擊高層黨5室汁2廳窮16姐0戲毛坯灶45吸00堂20短04斜．8宣峰之對畔芬布吉柴沃爾掛瑪旁藏邊公20信39射1度54苗20儉5去小高河層敬2室煤2廳繡70碎-9醬0竿毛坯崗38片00劃20歸04抓．0膊4肆桂芳即園七花期姨布沙旬路與五中翠債路絮18株00饅0斃47驢80型0忠小高心層、狂高層懷4室見2廳校3室麻2廳忠2室論2廳我90隸-1店20奉80今-9誠0乘69槐-7賓2趨毛坯棟43忠00練20燒04拘．1于2僵桂芳優(yōu)園八啞期刺布沙欠路與炭中翠昨路法26龜70獲0貢77掩12封5香小高炭層、離高層碗3室播2廳參2室譽2廳共90鐵-1岸00售70鄰-8旱0麗毛坯軌預計醉45談00唯20癢05龜．8筋可園圓二期歇布沙符路大射芬油損畫村陷16甲00態(tài)0歇44唐00團0兼小高辯層間3室薯2廳脈2室碑2廳拋89誕-9有4切70礙-8甘0假毛坯綠43巡00厭20愛05?。?等2燕信和眼愛琴而居撇布吉魯深惠特公路桿35輸65輪50柔73鐮6據(jù)高層貼1室威2廳石30沉-4釣0近毛坯嘆38腫00怎20玩05夾．0胸1滔信義宣假日鞋名城洲5期濁布吉民羅崗獅村之85兇00沿0億74眾06劍5同小高午層床2房耀-4使房督68蒸-1畢40金毛坯祝50爐00說20萌05榜．0味6肝1、毛市場檢特點齒房地材產(chǎn)市摟場活企躍、笑成熟夜，供魂應量訴及需舊求量旋均較程大。秘項目形多為貪大中遇型規(guī)禽模，雅檔次幫以中搶低檔荒為主旦。建壩筑類喝型以罪高層鼓、小廣高層索為主緊。照2、叮主力悔戶型委戶型該以中概等戶栽型為討主，掏面積底集中論在6深0融-1稻10蹤平方肺米彼之間澆，其拖中二中房面譽積在跪60獸-8殺0平廚方米晃左右朝，三稈房面鼓積在井90憶-1寬10堵平方獲米穩(wěn)左右寺。斜的價矛格優(yōu)時勢等賴3、現(xiàn)價格礦區(qū)間產(chǎn)由于模是關(guān)蜓外價滲格普柜遍較悟低，背在3遮00鉆0-膝55仰00拜元/輛平方芒米之巨間，收均價雹主要究集中暖在3芹50示0-檢45診00乖元/踏平方逐米之年間。降4、魯營銷定手段不區(qū)域遼市場角的特薯點較深為明舅顯，號營銷參手法獄也呈熊多面匠化、盾立體吹化及茂差異改化。捐各樓允盤從慕樓體梁包裝駝、戶應外廣進告牌這、報按紙廣炒告、烤參加彎大型金展銷匪會等戒到私“重明星利”羊活動槳、輔濾助媒朱體的搏廣告諒、外良銷推溫廣、佳周邊兩區(qū)域飾及關(guān)閥口附德近派掉單、凍銷售案折扣栗吸引始等，逼營銷爬手段柴多樣歌，實賓效性丸強。炮5、稠主要事客戶廊群杰商品咬房消尊費群孔主要蜜是羅壩湖及振福田馬區(qū)的除白領(lǐng)富、片膚區(qū)內(nèi)槐的原他居民襖、白決領(lǐng)及合在區(qū)名域有組頻繁滔生意脆往來靈的商成人，桶同時玩還有忠相當寇部分遮的外阿銷市監(jiān)場，蓮主要輝是港謀銷；襖小部育分的儀投資區(qū)人士奶。置東業(yè)目絡(luò)的以岡一次續(xù)置業(yè)冶及自井住為投主。船6、蝕對清菠水河劉片區(qū)蹦的競刺爭分捷析驅(qū)總體原來看刷，布現(xiàn)吉片起區(qū)對臂清水圍河片桌區(qū)的族競爭遮較大擺，并夏處于誼優(yōu)勢格地位千。盡毒管布皮吉片欲區(qū)處宵于特皆區(qū)外袋，但答憑借五其地燦緣優(yōu)愛勢、時發(fā)達巾的房挨地產(chǎn)柴市場尖、成霸熟的座生活詞配套室、良昂好的槳生活如氛圍碼、便賠利的喂交通魚體系懷及較詢大，遣吸引劫置業(yè)強者前釣來置只業(yè)。納近期減開通聲的清董平快由速干贏線較精大程袖度的芽緩解躬了布悅吉關(guān)側(cè)的交輝通壓高力，舅給布休吉片程區(qū)的申房地珍產(chǎn)市水場帶冤來利攏好，眾也加杰強片盾區(qū)意渠向置相業(yè)者浴的置罵業(yè)信崗心?？p清水沃河片借區(qū)由遺于配批套、咬交通尾體系剩、居做住氛痕圍、挨交通不體系橡、安刮全隱捷患等勁自身祖的劣隙勢一騾時難溜以改再觀，而短期在內(nèi)，壁難以鋸扭轉(zhuǎn)閥片區(qū)壩的競美爭劣栗勢地喝位。館（二夸）洪電湖片葡區(qū)房擠地產(chǎn)菜市場京分析灰洪湖預片區(qū)銅主要諸是指鞠洪湖閥及洪染湖公膛園兩宴側(cè)的另水貝適、田騙貝、抵筍崗五、田在心及叮泥崗摔等區(qū)例域，神該片胞區(qū)原系功能改定位互是以撐工業(yè)走廠房欺、倉勢庫、食物流駝等為獻主。紋隨著展深圳已產(chǎn)業(yè)英結(jié)構(gòu)霸的調(diào)淺整，正片區(qū)棋定位晚逐步鑒的改裁善和拿加強繩，近勞年來帥片區(qū)至房地蜻產(chǎn)市捎場活峰躍。肆主要察競爭扮樓盤擴如下占表；弟項目宣區(qū)域雖建筑狐面積壤（㎡追）照建筑布類型您總套懂數(shù)（稈套）木主力鑼戶型涼裝修慢狀況冷均價陣（元辨/平挖米）絲入市內(nèi)時間代義肯泥崗候22荒00嚷0語小高遷層襖50蹲2擦一房該/二烈房須精裝鞏修狹58狡00才20免05躺.4煉.1董6體柔不游泥崗蹤48蓋00鮮0蠶高層座70伏5龜一房參/二浴房則精裝帶修滴64籍00憑20茂05遭.3蓬.5片咸芒屈傅筍崗臨82旗35灰0視高層厲62驚8玉二房及/三隔房輝毛坯債80率00姐04根.1寶0.勒12踢虹橋腫星座搭筍崗為18攝18嬌1忠高層割37獄8寨一房父/二冤房恩菜單頌式喊63組00開04喚.8皮.1量5粘虹橋匆金岸簡筍崗伸37桂30惡0股高層但43固2追二房爺/三頂房淹毛坯午63撐00罰03梢.3傘.8電祥福德雅居換筍崗電58耽00蝶0太高層受86辟7樹二房察精裝呢修換60艇00料03茂.4泰.2稅6關(guān)合正本星園顛水貝于69袖51原8崗高層侮49亮2憲三房陣毛坯班70描00嶼03綱.9蘭.2伶3墊泊林音花園邪水貝姨10賠00傷00難高層鼻10跪60信一房拔/二嚷房殊毛坯筍預計劉70蘿00務(wù)即將魚入市怨洪湖獅東岸使水貝眼37撿90宗8勸高層峽36桂8廉二房堂/三唱房饑毛坯狡70愉00許04刑.1快0.限1余典雅賤居胳水貝望13籠84社0土高層子20竭0福一房飛簡單魂裝修色65末00惹04喇.1原2.傷3駝新港輸鴻花它園鳥