北海新區(qū)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

濱州北海新區(qū)系2010年9月29日經(jīng)省政府批準(zhǔn)北海新區(qū)升級(jí)為省級(jí)開發(fā)區(qū)（政府行政功能齊全的省開發(fā)區(qū)）。

本區(qū)位于山東省最北部、渤海灣西南岸，規(guī)劃總面積1500平方公里、海岸線180公里、人口60萬(wàn)人（現(xiàn)有人口6.7萬(wàn)人，隨著園區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)逐步到位、三年內(nèi)可達(dá)20萬(wàn)人，其中：魏橋集團(tuán)首期規(guī)模4萬(wàn)人、焦化集團(tuán)3萬(wàn)人（已簽進(jìn)區(qū)合同））。目前控制面積526平方公里。區(qū)位突出、資源厚實(shí)、腹地廣闊、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、生產(chǎn)要素成本低，加之多重的發(fā)展機(jī)遇為北海新區(qū)的崛起奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)家《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚，科學(xué)決策，提出搶抓黃藍(lán)“兩區(qū)”建設(shè)機(jī)遇，全力打造黃藍(lán)“兩區(qū)”建設(shè)的先行區(qū)。北海新區(qū)的發(fā)展定位是：建設(shè)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)物流中心、藍(lán)色經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

依據(jù)功能定位實(shí)施空間布局：確定了“一港、一城、一帶、十區(qū)”的空間布局，“一港”，即以濱州港為發(fā)展龍頭，充分發(fā)揮港口作用，發(fā)展海洋運(yùn)輸業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做為行政、文化、生活服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、文化教育、衛(wèi)生體育、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；“一帶”，即沿海生態(tài)防護(hù)林帶；

“十區(qū)”，即貝殼堤生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、魯北循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、現(xiàn)代畜牧業(yè)示范區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流區(qū)、淺海灘涂開發(fā)和健康養(yǎng)殖區(qū)、現(xiàn)代漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)、休閑觀光旅游區(qū)、新能源科技研發(fā)示范區(qū)等十大專業(yè)園區(qū)。目前濱州北海新區(qū)道路基礎(chǔ)設(shè)施呈現(xiàn)為四橫三縱網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，其中東西向干道四條（榮烏高速公路、S320新海路、S311海港路、S312濱孤路），南北向干道3條（長(zhǎng)深高速公路、S239大濟(jì)路、S237濱港路）。北海新區(qū)主要通過長(zhǎng)深高速和S320新海路與河北省相連，通過S239大濟(jì)路接205國(guó)道與德州市相連，通過榮烏高速和S312濱孤路與東營(yíng)市相連，通過其他省道與濱州市其它區(qū)縣相連。區(qū)域內(nèi)徒駭河、套爾河等河流都具有較好的通航條件，砂石等礦建材料及雜貨可用小船溯河上達(dá)港口疏運(yùn)。濱州大高通用航空城飛機(jī)跑道達(dá)到4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，航空物流業(yè)已經(jīng)正式開通。濱州港建設(shè)2×3萬(wàn)噸級(jí)碼頭、預(yù)留3×5萬(wàn)噸級(jí)液體化工碼頭的開工建設(shè)。同時(shí)，正在加快疏港橋梁建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)套爾河大橋建設(shè)工作，加快東西港區(qū)連接步伐。北海新區(qū)未來(lái)景象北海新材料循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園石化項(xiàng)目落戶北海黃藍(lán)兩區(qū)交會(huì)相應(yīng)——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈黃河經(jīng)濟(jì)帶一體兩翼海上門戶八、擬投資項(xiàng)目分析通過上述實(shí)地調(diào)研，濱海新區(qū)通過前兩年的努力，新區(qū)縱橫道路框架等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)拉開或建成，新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，構(gòu)筑規(guī)模城市的組合要素等百事待興，未來(lái)五年北海新區(qū)城市人口規(guī)模保守估計(jì)以10萬(wàn)人測(cè)算，住宅面積需求將達(dá)300萬(wàn)平方米以上，而現(xiàn)已開發(fā)的住宅面積近100萬(wàn)平方米，加之新區(qū)政府有意壓縮園區(qū)企業(yè)的職工住宅建設(shè)，住房供需矛盾突出，未來(lái)五年的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有很大的發(fā)展空間，當(dāng)然還要取決于政府的傾斜力度和新區(qū)的建設(shè)速度。目前整個(gè)渤海灣域內(nèi)大型港口林立，省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有以天津港為龍頭的天津?yàn)I海新區(qū)、以黃驊港為龍頭的河北渤海新區(qū)、以萊州港為龍頭的萊州產(chǎn)業(yè)區(qū)、以濰坊港為龍頭的濰坊產(chǎn)業(yè)區(qū)，以東營(yíng)港為龍頭東營(yíng)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已由省級(jí)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，北海新區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)剛啟動(dòng)，重大基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，新區(qū)城市建設(shè)和生活服務(wù)設(shè)施落后。隨著國(guó)內(nèi)新一輪建港高潮的到來(lái)，以濱州港為龍頭的北海新區(qū)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇期。一、新建北海新區(qū)中心人民醫(yī)院投資項(xiàng)目項(xiàng)目占地：80畝；建筑面積：40000m2；承建范圍：土建、安裝、市政、綠化、內(nèi)外裝飾等；項(xiàng)目造價(jià)：2億元；投資回收：土地置換300畝×38萬(wàn)元/畝=1.14億元、余款資金結(jié)算；置換方法：項(xiàng)目啟動(dòng)后根據(jù)工程進(jìn)度造價(jià)先分批置換土地再支付資金，先在60畝土地一塊，后置換240畝土地一塊（此塊割算），以便開發(fā)運(yùn)作，置換土地以政府摘牌再過戶，其中一塊60畝已摘牌可直接過戶。地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，新區(qū)管委會(huì)東側(cè)，汽車站西側(cè)。見下圖示：濱州北海新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃（50平方公里）承包方式：建筑裝飾施工總承包，從規(guī)劃設(shè)計(jì)至建筑、安裝、市政、綠化、室內(nèi)外裝飾施工結(jié)束。項(xiàng)目工期：二年，主體施工一年、室內(nèi)外裝飾一年。項(xiàng)目資金：工程造價(jià)20000萬(wàn)元，其中前期費(fèi)用1000萬(wàn)元，工程費(fèi)用19000萬(wàn)元；承包方投入資金5000萬(wàn)元，占25%；發(fā)包方支付資金8600萬(wàn)元（含保修金1000萬(wàn)元，分期返還，最長(zhǎng)5年），占43%；資金缺口6400萬(wàn)元，占32%；資金缺口解決辦法：建設(shè)方土地置換300畝，其中一塊60畝，抵付2280萬(wàn)元，另一塊240畝，抵付9120萬(wàn)元，合計(jì)11400萬(wàn)元；工程資金缺口19000-4000-8600=6400萬(wàn)元，占33.7%；解決辦法寅吃卯糧——貸款：60畝質(zhì)押貸款1900萬(wàn)元（60萬(wàn)元/畝×60畝×0.6=2160萬(wàn)元、銀行有意向）支付工程款，占工程造價(jià)10%；——抵房：余下4500萬(wàn)元工程款，以首期60畝開發(fā)小區(qū)的商品房抵付工程款，占工程造價(jià)23.7%。投資資金解決后期240畝土地抵押貸款（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱投資款抵押貸款投資本金年息20%期末本息評(píng)估價(jià)土地總價(jià)貸款額（0.6）一年回收5000分批投入，首批繳納保證金10001000600060144008460二年回收20007000801920011520三年回收300080001002400014400二、60畝小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目占地：60畝；占地面積：40000m2；容積率：1.6；建筑結(jié)構(gòu)：磚混多層；建筑面積：64000m2；其中：商鋪12800m2（20%），住宅51200m2（80%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項(xiàng)目造價(jià)：磚混住宅2200元/m2×51200m2=11264萬(wàn)元；框架商鋪2700元/m2×12800m2=3456萬(wàn)元；合計(jì)總價(jià)14720萬(wàn)元（含一切開發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）；地塊現(xiàn)狀：位于新建醫(yī)院南側(cè)，新區(qū)管委會(huì)東側(cè)，汽車站西側(cè)。見上圖示：項(xiàng)目工期：一年半。資金運(yùn)作：工程造價(jià)14720萬(wàn)元，其中：前期費(fèi)用720萬(wàn)元，工程費(fèi)用14000萬(wàn)元；發(fā)包方投入資金約5000萬(wàn)元（占34%），此資金由后期240畝抵押貸款剩余部分解決；房屋銷售收入800元/m2×64000m2=5120萬(wàn)元（占35%）；以房抵款3828萬(wàn)元（占26%），此款由后期240畝開發(fā)小區(qū)的商品房以房抵款；工程保修金736萬(wàn)元（占5%），此款由后期240畝開發(fā)房屋的利潤(rùn)中支付；三、240畝小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目此地塊幾乎為前期兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的既得利益，約2.4億元（不含銀行貸款本息）；項(xiàng)目占地：240畝；占地面積：160000m2；容積率：2.5；建筑結(jié)構(gòu)：框剪小高層；建筑面積：400000m2；其中：商鋪100000m2（25%），住宅300000m2（75%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項(xiàng)目造價(jià)：2700元/m2×400000m2=108000萬(wàn)元；地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，醫(yī)院東側(cè)，汽車站西側(cè)。。見上圖示：項(xiàng)目工期：三至四年。資金運(yùn)作：工程造價(jià)108000萬(wàn)元，其中：前期費(fèi)用3000萬(wàn)元，工程費(fèi)用105000萬(wàn)元；發(fā)包方投入資金約10000萬(wàn)元（占9%），前期投入，后期滾動(dòng)開發(fā)；如不想投入資金，可通過50~100畝土地扭轉(zhuǎn)獲得5000~10000萬(wàn)元的項(xiàng)目資金；也可尋求合作資金，按股分紅；工程款支付分年段按五三二方法支付（即：第一年按工程進(jìn)度每次支付50%，工程竣工一年支付30%，工程竣工一年支付20%，）；房屋銷售收入1000元/m2×400000m2=40000萬(wàn)元；通過以上運(yùn)作，期末項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的合理期望值達(dá)到5億元人民幣，最低期望值也在3億元人民幣以上。以上為山東省濱州北海新區(qū)項(xiàng)目投資的可行性分析，不到之處敬請(qǐng)指正為感。江蘇潤(rùn)源建筑安裝有限公司企劃部錢道宏二0一四年八月基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)嵌入式以太網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)基于51單片機(jī)的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)在擠壓機(jī)上的應(yīng)用MSP430單片機(jī)在智能水表系統(tǒng)上的研究與應(yīng)用基于單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)中TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)與應(yīng)用單片機(jī)在高樓恒壓供水系統(tǒng)中的應(yīng)用基于ATmega16單片機(jī)的流量控制器的開發(fā)基于MSP430單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)及智能網(wǎng)絡(luò)水表的設(shè)計(jì)基于MSP430單片機(jī)具有數(shù)據(jù)存儲(chǔ)與回放功能的嵌入式電子血壓計(jì)的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的氨分解率檢測(cè)系統(tǒng)的研究與開發(fā)鍋爐的單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)控制的電磁振動(dòng)式播種控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)