某某居住區(qū)a組團(tuán)土地一級開發(fā)項(xiàng)目申請報告(房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報告)

PAGE北京市某某區(qū)某某鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)土地一級開發(fā)項(xiàng)目申請報告報告申報單位：北京市土地整理儲備中心某某區(qū)分中心報告編制單位：北京某某某某工程咨詢有限公司目錄第一章 申報單位及項(xiàng)目概況 6一、項(xiàng)目申報單位概況 6二、項(xiàng)目概況 6三、報告編制依據(jù) 10第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 12一、發(fā)展規(guī)劃分析 12二、產(chǎn)業(yè)政策分析 15第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 18一、資源開發(fā)方案 18二、資源利用方案 18三、資源節(jié)約措施 19第四章節(jié)能方案分析 20第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 21一、項(xiàng)目選址及用地方案 21二、土地利用合理性分析 22三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 23第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 27一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 27二、環(huán)境保護(hù) 28三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 30四、特殊環(huán)境影響分析 30第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 31一、經(jīng)濟(jì)效益測算 31二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測算 31三、經(jīng)濟(jì)分析 38四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 38第八章 社會影響分析 39一、社會影響效果分析 39二、社會適應(yīng)性分析 39三、社會風(fēng)險及對策分析 40第九章結(jié)論及建議 42一、結(jié)論 42二、建議 42附表：項(xiàng)目投資估算表附圖：項(xiàng)目控規(guī)圖第一章 申報單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報單位概況單位名稱：北京市土地整理儲備中心某某區(qū)分中心單位地址：北京某某區(qū)黃村鎮(zhèn)興政街29號單位性質(zhì)：全額撥款事業(yè)單位；法人代表：朱德良機(jī)構(gòu)設(shè)置：規(guī)劃綜合部、土地整理部、土地儲備開發(fā)部、市場交易部；業(yè)務(wù)職能：受北京市土地整理儲備中心委托承擔(dān)本區(qū)范圍內(nèi)土地的收購、整理、儲備、一級開發(fā)及經(jīng)營性用地入市公開交易的管理工作，其主要職能如下：土地整理方面：承擔(dān)土地后備資源調(diào)查、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃編制等專項(xiàng)技術(shù)任務(wù)；參與本市土地開發(fā)整理年度計劃編制；負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目立項(xiàng)踏勘、可研、規(guī)劃設(shè)計及預(yù)算的初審；負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施期間的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查，參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收；參與土地開發(fā)整理有關(guān)政策研究。土地儲備方面：參與土地儲備開發(fā)有關(guān)政策研究；組織編制全市年度土地收購儲備計劃；負(fù)責(zé)市中心為主體的儲備開發(fā)實(shí)施工作；負(fù)責(zé)市中心儲備土地的期間管理工作；負(fù)責(zé)儲備、一級開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報。開發(fā)管理方面：負(fù)責(zé)全市土地一級開發(fā)管理及一級開發(fā)招投標(biāo)組織工作；編制年度土地一級開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關(guān)政策研究；負(fù)責(zé)儲備開發(fā)土地驗(yàn)收工作。市場交易方面：負(fù)責(zé)市土地交易市場招標(biāo)拍賣掛牌業(yè)務(wù)咨詢、業(yè)務(wù)組織及后期協(xié)調(diào)工作；參與土地市場交易有關(guān)政策研究。二、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱：北京市某某區(qū)某某鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)土地一級開發(fā)項(xiàng)目2．項(xiàng)目建設(shè)背景：某某區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積1039.12平方公里，總?cè)丝?5.3萬人。某某區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相望，北接豐臺、朝陽二區(qū)。經(jīng)過十幾年的建設(shè)，某某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，尤其是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的“七通”。伴隨北京市政府近年來對南城的政策引導(dǎo)和投資力度的加大，南六環(huán)、南五環(huán)東西貫穿該地區(qū)，使這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善，具有了系統(tǒng)的供電、供水、供暖、供氣網(wǎng)絡(luò)和雨污水排放管線，交通四通八達(dá)，電訊設(shè)施十分齊全。某某鎮(zhèn)位于北京市最南端，隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)，距北京市區(qū)35公里，距某某新城23公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長約11公里，東西寬約20公里，鎮(zhèn)域總面積約136平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃，某某鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。隨著國家重大基礎(chǔ)設(shè)施可能落戶某某，為區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了機(jī)遇某某新城規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的征地拆遷以及市政道路建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)，使項(xiàng)目用地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經(jīng)營性建設(shè)用地以公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式組織上市交易。3．項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施、市政方案的咨詢與市政建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。本項(xiàng)目拆遷涉及民宅拆遷總共16戶，建筑面積4000萬平方米；本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。4．項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。今榮大街A組團(tuán)用地范圍榆緯四路通今榮大街A組團(tuán)用地范圍榆緯四路通和街榆平路5．建設(shè)用地規(guī)模：本項(xiàng)目總用地面積14.6236公頃，建設(shè)用地面積11.2307公頃，代征道路3.277公頃，代征綠地0.1159公頃。6．建設(shè)方案：本項(xiàng)目總用地面積14.6236公頃，建設(shè)用地面積11.2307公頃，代征道路3.277公頃，代征綠地0.1159公頃；新建面積17.85萬平方米，其中居住用地建筑面積7.12萬平方米，安置用房A-039的建筑面積8.96萬平方米，商業(yè)用地建筑面積1.79萬平方米，容積率為1.6，綠化率30%，建筑高度24米。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑5639平方米8．項(xiàng)目開發(fā)周期：本項(xiàng)目計劃2009年4月開始實(shí)施，2010年10月具備上市條件，至2011年4月完成全部土地一級開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)周期為兩年。第一階段：從2009年3月至2009年5月，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、一級開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報工作。第二階段：從2009年4月至2009年6月，完成征地工作。第三階段：從2009年6月啟動民宅拆遷,9月完成民宅拆遷。第四階段：從2009年10月至2010年10月，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第五階段：2010年10月至2011年4月，申請一級開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。9．項(xiàng)目投資及資金籌措：本項(xiàng)目總投資19722萬元，由北京市土地整理儲備中心及某某區(qū)分中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措。10．經(jīng)濟(jì)預(yù)測經(jīng)預(yù)測，本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計投入19722萬元，預(yù)計收入15848萬元，預(yù)計虧損3874萬元。11．項(xiàng)目進(jìn)展情況目前，本項(xiàng)目正在同步辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見書、項(xiàng)目交通影響評價、項(xiàng)目環(huán)境影響評價等前期手續(xù)，拆遷的前期準(zhǔn)備工作已準(zhǔn)備就緒，拆遷工作于今年展開。12．項(xiàng)目招標(biāo)本項(xiàng)目管理體制實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo)方式。本項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及的招標(biāo)內(nèi)容主要包括：拆遷招標(biāo)、拆除招標(biāo)、市政工程和其他專業(yè)工程招標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)工作應(yīng)按照北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于印發(fā)北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程勘察設(shè)計招投標(biāo)備案程序暫行規(guī)定的通知》、《北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（北京市人民政府第89號令）、《關(guān)于印發(fā)北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)辦法的通知》【京發(fā)改（2006）664號】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項(xiàng)目在工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實(shí)施。13.項(xiàng)目運(yùn)作模式13.1開發(fā)主體市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措監(jiān)管和項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)的辦理。由區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。13.2資金配置原則上市、區(qū)兩級中心按8：2的比例投入項(xiàng)目開發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來說由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計15778萬元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計3944萬元。13.3資金的監(jiān)管13.3.1按簽訂的各項(xiàng)協(xié)議，由市、區(qū)二級中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙方，即第三方支付原則。13.3.2項(xiàng)目所需資金由區(qū)分中心將簽訂的協(xié)議（征地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等）報送市中心，市中心審核批準(zhǔn)后，屬市中心投資部分由市中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶，屬區(qū)中心投資部分由區(qū)中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶。13.3.3由市財政局確定項(xiàng)目資金的審計形式和審計機(jī)構(gòu)。13.4工作分工13.4.1市中心負(fù)責(zé)13.4.1.1籌集由市中心負(fù)責(zé)籌措的資金；13.4.1.2協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施過程涉及到市級各委、辦、局的問題；13.4.1.3審核區(qū)分中心報送的協(xié)議；13.4.1.4項(xiàng)目的驗(yàn)收；13.4.1.5土地入市交易及地價款的監(jiān)管。13.4.213.4.2.1籌集由分中心負(fù)責(zé)籌措的資金；13.4.2.2編制、完善土地一級開發(fā)實(shí)施方案；13.4.2.3申報土地聯(lián)席會，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)；13.4.2.4監(jiān)管項(xiàng)目的管理單位，保障項(xiàng)目按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施；13.4.2.5與二級開發(fā)單位的土地交接；13.4.2.613.4.3管理單位負(fù)責(zé)13.4.3.1協(xié)助編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案，協(xié)助辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)；13.4.3.2完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作；13.4.3.3開發(fā)完成后至交地前的土地管理工作；13.4.3.4二級開發(fā)單位的市政接用；13.4.3.5配合完成市、區(qū)中心負(fù)責(zé)的工作。13.5資金的回收13.5.1開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。13.5.2分中心取得剩下的開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后按下列順序進(jìn)行分配：13.5.2.1區(qū)財政出資的本息償還；13.5.2.2支付項(xiàng)目管理單位的管理費(fèi)用（暫定2%）；13.5.2.3計提。三、報告編制依據(jù)1、建設(shè)部2000年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法”；2、國家計委、建委2006年發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)”；3、投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002年版）；4、北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)[2002]4號）；5、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第55號）；6、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第11號）；7、北京市土地交易市場管理暫行辦法（京國土房管出[2002]716號）；8、關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市[2005]302號）；9、關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市〔2005〕540號）；10、關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知（京國土用〔2005〕534號）；11、北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)[2002]32號）；12、關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計投資字[2002]1792號）。13、北京市制定的其他與土地開發(fā)整理相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章；14、規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)；15、《某某鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)普通測量成果及成果圖》；16、《某某鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)勘測定界成果及成果圖》；17、編寫人員實(shí)地踏勘資料、市場調(diào)查資料及其他相關(guān)資料。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析1．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》的要求1993年以來，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（1991年－2010年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的2010年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，北京進(jìn)入了新的重要發(fā)展階段。為緊緊抓住本世紀(jì)前二十年重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，充分利用好城市發(fā)展的良好機(jī)遇和承辦2008年夏季奧運(yùn)會的帶動作用，實(shí)現(xiàn)首都經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市未來的長遠(yuǎn)發(fā)展確定新的目標(biāo)，開拓新的空間，提供新的支撐條件。為了適應(yīng)首都現(xiàn)代化建設(shè)的需要，2002年5月北京市第九次黨代會提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務(wù)，根據(jù)2003年國務(wù)院對《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及2004年1月建設(shè)部《請盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》。2005年1月27日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù)(國函[2005]2號)，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2004年－2020年）》中對北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃，2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在1800萬人左右，年均增長率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口450萬人左右。2020年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在1600萬人左右，占全市人口的比例為90%左右?？紤]到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，根據(jù)對城市實(shí)際發(fā)展速度的動態(tài)監(jiān)測，適時調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。考慮到人口流動以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按2000萬人預(yù)留?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2004年－2020年）》中對城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了規(guī)劃，2020年，北京市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?650平方公里，人均建設(shè)用地控制在105平方米。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約778平方公里，人均建設(shè)用地控制在92平方米；新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約640平方公里，人均建設(shè)用地控制在112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約212平方公里，人均建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2004年－2020年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。（1）兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。（2）兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括某某、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。（3）多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。本項(xiàng)目位于北京市某某區(qū)某某鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項(xiàng)目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。2．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《某某新城規(guī)劃（2005-2020）》的要求某某是北京與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展的重要門戶和通道，某某東部的京津塘高速公路、西部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū)域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，某某將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。北京市域空間發(fā)展格局為某某的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機(jī)遇，某某在北京市域格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸，也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個職能中心保持了高度緊密的空間協(xié)調(diào)關(guān)系。《某某新城規(guī)劃（2005-2020）》對某某的城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足某某區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實(shí)施帶狀布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風(fēng)格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局：（1）“中部一體”位于北京南中軸延長線，是奧運(yùn)文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個有機(jī)文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚(yáng)區(qū)域。（2）“東西兩翼”指位于某某區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。（3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。（4）“城鎮(zhèn)組團(tuán)”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個城鎮(zhèn)組團(tuán)，以某某新城、亦莊新城為龍頭，各個重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。（5）“生態(tài)融合”是指以綠化美化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，融合于道路兩側(cè)和園區(qū)之中，避免城鎮(zhèn)空間的無序蔓延，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，打造宜居宜業(yè)的新某某?！赌衬承鲁且?guī)劃（2005-2020）》的區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對各個區(qū)域的限制條件、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實(shí)施分區(qū)域的發(fā)展策略。（1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河路以西部分、龐各莊、北臧村、某某鎮(zhèn)及禮賢部分。（2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團(tuán)河以東部分、安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮賢鎮(zhèn)部分等。（3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長子營鎮(zhèn)、某某鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)?！赌衬承鲁且?guī)劃（2005-2020）》的分區(qū)策略：（1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。要將某某中部區(qū)域作為北京中軸線的有機(jī)延續(xù)，必須強(qiáng)調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同時大幅提高其發(fā)展進(jìn)入門檻，在高水平發(fā)展的基礎(chǔ)上保護(hù)好生態(tài)空間和團(tuán)河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識經(jīng)濟(jì)為特征的文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。中部地區(qū)是北京面向未來發(fā)展的重要載體，魏善莊則是這一地區(qū)的核心，負(fù)有帶動輻射中部區(qū)域發(fā)展的重要任務(wù)。空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng)控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地。（2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是某某區(qū)兩大人口、產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。以某某新城為核心，沿京開高速由北向南輻射延伸。在促進(jìn)永定河生態(tài)環(huán)境改善、風(fēng)沙治理、建設(shè)沿河綠化防護(hù)林帶的前提下，積極引導(dǎo)生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚?？臻g上鼓勵城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。某某鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。某某鎮(zhèn)從規(guī)劃建設(shè)開始，正是遵循“既發(fā)展經(jīng)濟(jì)又守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng)一的區(qū)域特色。某某鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)人口為4.7萬，而某某新市鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)未來可容納常住人口為15–20萬，無疑將成為化解中心城市人口負(fù)荷過重的重要承載地。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機(jī)會，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會、人文環(huán)境。二、產(chǎn)業(yè)政策分析1．土地一級開發(fā)政策為了規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）和《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號）等有關(guān)規(guī)定，北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設(shè)委員會共同制定《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》。《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。北京市國土資源局負(fù)責(zé)北京市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。儲備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計劃和供地政策，有計劃地向市場供應(yīng)?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法》對土地一級開發(fā)主體、土地儲備開發(fā)計劃、開發(fā)實(shí)施方式、開發(fā)程序等做了相應(yīng)的規(guī)定。本項(xiàng)目的實(shí)施是在符合《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》的條件下進(jìn)行的，符合北京市土地一級開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。2．某某區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策《北京市某某區(qū)人民政府關(guān)于某某區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》中對國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的主要思路和工作任務(wù)指出：要以“新北京、新奧運(yùn)”為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學(xué)規(guī)劃，關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管理并舉，重點(diǎn)在于形成特色。按照組團(tuán)發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展條件和因素，以某某新城和亦莊新城為核心，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為基點(diǎn)，加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團(tuán)，即：某某新城組團(tuán)，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團(tuán)主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團(tuán)主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；某某組團(tuán)主要包括某某鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團(tuán)主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部；某某組團(tuán)主要包括某某鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。堅持規(guī)劃先行，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項(xiàng)規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)機(jī)制和模式，吸引有實(shí)力的建設(shè)主體，提高城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)水平。按照北京城市總體規(guī)劃要求，某某新城規(guī)劃面積65平方公里，60萬人口，未來五年，必須積極促進(jìn)某某新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升輻射與帶動能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。加快啟動某某新城核心區(qū)建設(shè)，以新城開發(fā)和舊城改造促進(jìn)城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場所和設(shè)施。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加快推動危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢，加快龐各莊、某某、某某和安定四個重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。《北京市某某區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團(tuán)內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以某某鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、某某鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設(shè)為重點(diǎn)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。某某鎮(zhèn)做為重點(diǎn)鎮(zhèn)要重點(diǎn)建設(shè)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ)，以北京野生動物園和其他娛樂項(xiàng)目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會展、休閑、娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)，完成北京育才小學(xué)某某分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時，輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。3．行業(yè)準(zhǔn)入分析北京市土地整理儲備中心某某區(qū)分中心是實(shí)施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機(jī)構(gòu)，有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的開發(fā)工作。綜上所述，本項(xiàng)目符合北京市規(guī)劃要求及某某區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進(jìn)某某區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)和社會全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲備中心某某區(qū)分中心可以承擔(dān)本項(xiàng)目的建設(shè)。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)保證。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市化進(jìn)程中，通過對于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為全面建設(shè)小康社會，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。北京市的年度土地供應(yīng)計劃是根據(jù)本市的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃堅持總量控制、結(jié)構(gòu)合理的原則而制定的，是落實(shí)國務(wù)院對北京城市總體規(guī)劃批復(fù)意見，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展，保證北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實(shí)施。一、資源開發(fā)方案本項(xiàng)目位于某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。北京市某某區(qū)土地儲備中心作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目土地前期手續(xù)辦理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計等土地一級開發(fā)工作，使項(xiàng)目用地達(dá)到很好的建設(shè)條件。二、資源利用方案按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，本項(xiàng)目總用地面積14.6236公頃，建設(shè)用地面積11.2307公頃，代征道路3.277公頃，代征綠地0.1159公頃；新建面積17.85萬平方米，其中居住用地建筑面積7.12萬平方米，安置用房A-039的建筑面積8.96萬平方米，商業(yè)用地建筑面積1.79萬平方米，容積率為1.6，綠化率30%，建筑高度24米。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑5639平方米三、資源節(jié)約措施建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。另外，在二級開發(fā)工程實(shí)施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。第四章節(jié)能方案分析節(jié)約能源是我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。為推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。本項(xiàng)目屬于土地一級開發(fā)項(xiàng)目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項(xiàng)目的二級開發(fā)過程中按國家《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005和北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01-621-2005）、建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-2006、《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ67-2006）、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-1993）等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行節(jié)能設(shè)計。同時，在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)注意以下幾方面：貫徹執(zhí)行國家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)環(huán)境，保障國民經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。綠化環(huán)境：綠化設(shè)計改善項(xiàng)目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件?？傮w規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜LOW-E中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。用能系統(tǒng)：采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局，為優(yōu)化設(shè)計和節(jié)能運(yùn)行創(chuàng)造條件。計量配置：水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計量裝置。系統(tǒng)控制和運(yùn)行管理：為達(dá)到節(jié)能運(yùn)行，系統(tǒng)設(shè)置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時段、不同區(qū)域，能夠自動調(diào)節(jié)或手動調(diào)節(jié)控制。滿足節(jié)能運(yùn)行管理的各種模式。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址及用地方案1．建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市某某區(qū)某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。2．建設(shè)用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為14.6236公頃（合219.35畝），用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地12.11公頃，建設(shè)用地2.52公頃。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅16戶，建筑面積4000平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。2.1 區(qū)域分析某某鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū)35公里，距某某新城23公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長約11公里，東西寬約20公里，鎮(zhèn)域總面積約136平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃，某某鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。某某鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)。2.2 交通情況有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過，規(guī)劃南部貨運(yùn)通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。2.3 規(guī)劃條件優(yōu)勢規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。3．用地方案本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表規(guī)劃情況總用地面積(公頃)14.6236建筑面積(萬m2)17.85容積率建設(shè)用地面積11.2307居住7.111.6代征道路面積3.2770商業(yè)1.791.5代征綠地面積0.1159安置房8.951.6其他0其它0高度(m)24編號類別用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）總建筑面積（平方米）容積率建筑高度（米）建筑密度（%）綠地率(%)備注A-039[B]R255916.489466.241.6183030安置房A-040[B]R244475.6171160.9761.6183030A-030[B]C211915.7517873.6251.5243530A-038[A]G1586.430000100A-033[A]G1572.640000100代征道路32769.55二、土地利用合理性分析本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。具體的規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。建筑規(guī)劃要求如下：建筑使用性質(zhì)：住宅、商業(yè)總建筑面積：17.85萬平方米本項(xiàng)目實(shí)施后的土地具體利用方案將在二級開發(fā)中體現(xiàn)。本項(xiàng)目二級開發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案1.征地方案1.1征地政策1.1.1按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第148號）文件的規(guī)定執(zhí)行。1.1.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（市政府148號令）“征地單位支付的征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)”（1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補(bǔ)償?shù)囊话闱闆r及某某鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價格，結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對涉及某某鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補(bǔ)償價格暫定為6萬元/畝（含土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助，含地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用）。（2）征地相關(guān)稅費(fèi)在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。其中：防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第21號《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米。計費(fèi)基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府《北京實(shí)施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉的辦法》自2008年1月1日起施行，規(guī)定某某區(qū)耕地占用稅為40元/平方米。耕地開墾費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四章第三十一條規(guī)定，國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。通過估價人員的實(shí)地調(diào)查，根據(jù)北京市土地整理儲備中心某某區(qū)分中心提供的數(shù)據(jù)和估價對象所在區(qū)域的實(shí)際情況，該區(qū)域開墾新耕地的費(fèi)用大約為1.8萬元/畝。1.2征地實(shí)施本項(xiàng)目范圍內(nèi)總用地面積14.6236公頃（合219.35畝），全部為集體土地。1.3土地取得成本按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為2297萬元，本項(xiàng)目土地取得成本見下表：征地成本構(gòu)成表序號費(fèi)用名稱數(shù)量計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金額（萬元）備注1土地補(bǔ)償費(fèi)219.4畝6萬元/畝1316含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償2復(fù)墾費(fèi)151.1畝1.8萬元/畝2723耕地占用稅121057平方米40元/平方米4844防洪費(fèi)112307.8平方米20元/平方米2255合計22971.4費(fèi)用支付方式征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險部分直接撥付給區(qū)社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會。2.拆遷方案根據(jù)對項(xiàng)目拆遷工作的摸底調(diào)查，本項(xiàng)目涉及拆遷面積共計5639平方米，包括民宅16戶，建筑面積約4000平方米；涉及非住宅拆遷建筑面積1639平方米，為集體企業(yè)拆遷本項(xiàng)目具體拆遷實(shí)施辦法如下：2.1執(zhí)行貨幣補(bǔ)償政策本項(xiàng)目征地拆遷移民方案全部為貨幣補(bǔ)償，不涉及回遷。采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對各原用地居民和單位的補(bǔ)償價格。2.2拆遷預(yù)算編制說明：2.2.1 拆遷費(fèi)用房屋拆遷費(fèi)用包括：房屋拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)。2.2.2 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。2.3．拆遷實(shí)施計劃2.3.1計劃準(zhǔn)備階段：2009年6月2009年7月主要做好項(xiàng)目啟動前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：確定拆遷公司和評估公司，現(xiàn)場辦公室的布置，各種資料的印刷和準(zhǔn)備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實(shí)工作流程和崗位職責(zé)，向居民宣傳工作流程和拆遷政策，動員居民做好搬家和簽協(xié)議的準(zhǔn)備，為正式啟動拆遷工作打下基礎(chǔ)。2.3.2計劃啟動階段：2009年8月2009年9月前期工作基本就緒后，先啟動解危排險。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項(xiàng)目前期的費(fèi)用結(jié)算。2.4．項(xiàng)目拆遷組織安排:2.4.1組織領(lǐng)導(dǎo)：成立拆遷指揮部實(shí)施本項(xiàng)目拆遷。2.4.2組織安排：指揮部下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民的入戶調(diào)查摸底、收取相關(guān)證明材料，商談拆遷事宜，簽訂拆遷協(xié)議書，解釋拆遷政策。監(jiān)督被拆遷居民的搬家騰房及整理居民檔案工作。辦公室下設(shè)居民拆遷小組負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民的入戶調(diào)查摸底，簽訂協(xié)議等工作，并監(jiān)督、實(shí)施對房屋的拆除以及渣土清運(yùn)工作。另設(shè)安全穩(wěn)定紀(jì)檢監(jiān)察組，負(fù)責(zé)本次拆遷工作中對拆遷居民的政策解釋、說服工作，及時化解拆遷中發(fā)生的矛盾、問題；負(fù)責(zé)被拆遷居民協(xié)議書、困補(bǔ)資金的審計、監(jiān)察、審核工作，對被拆遷居民的拆遷補(bǔ)償工作進(jìn)行全程監(jiān)督。2.5．拆遷方案和進(jìn)度計劃保證措施實(shí)施拆遷任務(wù)的過程中，嚴(yán)格按照拆遷政策法規(guī)實(shí)施拆遷工作，深入細(xì)致地開展群眾工作，拆遷動員形式多樣，思想政治工作有針對性，不激化矛盾。2.5.1入戶調(diào)查細(xì)致嚴(yán)密。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。2.5.2科學(xué)合理地編制安置補(bǔ)償方案。嚴(yán)格按照入戶調(diào)查獲取的資料編制安置補(bǔ)償方案，力求所編制方案真實(shí)合理，達(dá)到最理想的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，最大限度控制搬遷成本。2.5.3群眾工作深入扎實(shí)。深入細(xì)致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話嚴(yán)肅認(rèn)真，堅持原則，補(bǔ)償協(xié)議表述明確，數(shù)字準(zhǔn)確。2.5.4拆遷資金使用方向準(zhǔn)確，嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償款發(fā)放程序。2.5.5嚴(yán)格拆遷現(xiàn)場的安全保衛(wèi)工作。高度重視拆遷現(xiàn)場的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場的治安事件。2.5.6拆遷資料歸檔及時，檔案不遺漏、不丟失。本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方案依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府124號令）、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府第87號令）、《關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（京國土房管拆[2002]646號）、《某某區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā)[2004]2號）等相關(guān)政策法規(guī)文件及拆遷評估中適用的部分實(shí)際費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并考慮到本地區(qū)的實(shí)際拆遷價格因素和開發(fā)進(jìn)度因素，對拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方案較為合理。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境1．氣象條件本項(xiàng)目屬北溫帶大陸性半干旱季風(fēng)氣候區(qū)，冬春多西北風(fēng)、北風(fēng)；夏秋多東南風(fēng)、南風(fēng)。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。該區(qū)年平均風(fēng)速為2.4m/s，全年無霜期約200天；年均氣溫為11.5℃。7月最熱，月平均最高氣溫為30.8℃；1月最冷，月平均最低氣溫為該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為450mm/年，水面蒸發(fā)量為2204.3mm/年。最大凍土層厚度約70cm。多年平均降水量約為580mm/年，年降水量的80%以上集中在6～9月。北京年日照時間約2700小時，年總輻射約5350兆焦耳/平方米/年。冬季氣溫較低，且風(fēng)力較大，應(yīng)盡量避免冬季室外作業(yè)。2．水文地質(zhì)狀況該區(qū)為永定河沖洪積扇中下部，系地表河流沖洪積而成，第四系松散層厚度為100～200m。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為10m左右，地表滲透性不大，滲入率l0%左右，深層地下水較淺層地下水防護(hù)條件好。該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為3～4野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。該區(qū)距地表100m深度內(nèi)的含水層厚度可達(dá)40～60m左右，滲透性能強(qiáng)，滲透系數(shù)可達(dá)100m/晝夜左右。該區(qū)主要含水層大致可以分為四層：第一層為潛水含水層，底板埋深距地衷10～22m，巖性以砂、砂粘為主，潛水位埋深5～8m，地下水防護(hù)條件不好，極易遭受地表污水下滲污染。第二層又為砂、砂含礫石，厚度20～25m。第三層頂板埋深距地表為40～45m，層性以砂為主，厚度約5m左右。第四層頂板埋深距地表為60～65m，巖性為卵石含砂，砂含礫石等，厚度30～40m左右。該區(qū)承壓含水層較富水，降深為5m時，單井出水量可達(dá)3000～5000m3/晝夜。3．工程地質(zhì)及地震地質(zhì)環(huán)境某某區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖系古代寒武系石灰?guī)r，基底地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，基巖面起伏平穩(wěn)，無斷裂帶，按國家規(guī)定建筑物8度設(shè)防，工程地質(zhì)可滿足一般工、民用建設(shè)工程需要4．水資源條件某某區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，北依京城、面向渤海，處于國家規(guī)劃的京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中的重要地區(qū)。地勢自西北向東南緩傾。地表高為15～45m，平均坡度0.1%，地勢平坦，地表排水情況較好。某某區(qū)境內(nèi)有永定河、鳳河、新鳳河、大龍河、天堂河、涼水河等大小14條河流，自西北向東南流經(jīng)全境，分屬海河水系北支北運(yùn)河，永定河水系，河流總長289.7km。某某區(qū)除永定河外，均為排灌兩用河道，與永定河灌渠、中堡灌渠、涼風(fēng)灌渠等主干線渠道及眾多的田間溝渠縱橫交錯，形成排灌系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。地表水平均徑流總量1.24億m3，年利用1097.4萬m3。地下水資源較豐富，水質(zhì)較好，埋深100m以內(nèi)第四紀(jì)地層中，潛水、承壓水年平均開采量為3.24億m3，是城市生活、工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水的主要來源。地下水硬度在284ml/升，PH值在7-8之間，為偏堿性水，水質(zhì)良好，符合工農(nóng)業(yè)用水和生活用水。二、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為組織實(shí)施征地、拆遷、辦理相關(guān)手續(xù)等土地一級開發(fā)工作，對環(huán)境的污染較小。目前拆遷尚未開始。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚(yáng)塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚(yáng)塵和固廢為最主要的污染物。環(huán)境保護(hù)問題主要是拆遷施工期揚(yáng)塵污染的治理、拆遷施工期噪聲的治理、及拆遷施工期建筑垃圾的治理，此外無其他污染源，不存在有害垃圾的處理問題，但在管理中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：2.1拆遷單位應(yīng)在拆遷工地進(jìn)口處設(shè)立標(biāo)牌，標(biāo)明拆遷單位、施工單位、施工負(fù)責(zé)人、拆除時限；2.2要制定拆除施工方案，要有具體的安全技術(shù)措施、責(zé)任人及防止揚(yáng)塵措施；2.3拆遷工地現(xiàn)場周邊應(yīng)圍檔嚴(yán)密，防止物料、渣土外逸；2.4應(yīng)制定灑水清掃制度，配備必要的灑水設(shè)備及指定專人負(fù)責(zé)灑水和清掃，隨拆隨灑水，防止揚(yáng)塵，并設(shè)相應(yīng)的排水設(shè)施；2.5工地出口處設(shè)置沖洗車輪的設(shè)備，確保出入工地車輪不帶泥，運(yùn)土方、渣土的車輛應(yīng)封閉，防止遺撒；2.6拆遷施工單位要嚴(yán)格按照《北京市建設(shè)工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》和《奧運(yùn)工程綠色施工指南》的要求，切實(shí)落實(shí)出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施等各項(xiàng)環(huán)保措施，防止車輪帶泥上路和運(yùn)輸遺撒，嚴(yán)格控制揚(yáng)塵污染。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)施，環(huán)境保護(hù)的措施如下：2.6.1拆遷施工噪聲為減少拆遷施工期噪聲對周圍環(huán)境的影響，建議本項(xiàng)目采取以下措施：2.6.1.1合理安排施工時間，應(yīng)盡可能避免大量高噪聲設(shè)備同時施工，除此之外，使用高噪聲設(shè)備的施工階段應(yīng)盡量安排在白天，減少夜間的施工量；2.6.1.2對動力機(jī)械設(shè)備定期進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，避免因松動部件振動或消聲器損壞而加大設(shè)備工作時的聲級；2.6.1.3盡量減少運(yùn)輸車輛夜間的運(yùn)輸量，運(yùn)輸車輛在進(jìn)入施工區(qū)附近區(qū)域后，要適當(dāng)降低車速，禁止鳴笛。2.6.2拆遷施工揚(yáng)塵為了減少揚(yáng)塵污染，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于控制北京市大氣污染措施的系列通告的要求，建議采取以下措施：2.6.2.1拆遷場地應(yīng)設(shè)置硬質(zhì)圍擋，每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)；2.6.2.2垃圾、渣土要及時清運(yùn)，施工土方要覆蓋；2.6.2.3運(yùn)輸車輛應(yīng)密閉運(yùn)輸，嚴(yán)防沿途道路遺撒，進(jìn)入施工場地應(yīng)低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量；2.6.2.4嚴(yán)禁凌空拋撒垃圾、渣土。2.6.3拆遷施工期廢水為保護(hù)該區(qū)地下水，禁止利用生活垃圾和廢棄物回填溝、坑等。采取以上措施后，項(xiàng)目施工期廢水對周圍環(huán)境影響較小。2.6.4拆遷施工固廢為了減少施工期固體廢物對環(huán)境的影響，建設(shè)單位應(yīng)對建筑垃圾采取不同的處理處置措施：2.6.4.1拆遷施工棄土處置：棄土應(yīng)當(dāng)設(shè)立堆土場，進(jìn)行集中處置。表層土可以用于綠化用地，底層土用于回填；2.6.4.2拆遷施工生產(chǎn)廢料的處理：對鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時清運(yùn)到北京市指定的棄渣堆放場。在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對周圍環(huán)境的影響較小。三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析北京地區(qū)由于地形地質(zhì)條件較為復(fù)雜，斷裂構(gòu)造發(fā)育，降水時空分布不均勻等自然條件的影響，以及上千年人類經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生明顯的地質(zhì)環(huán)境問題,并存在著泥石流、滑坡、崩塌（滑塌）、礦山地面塌陷、地裂縫、地面沉降等地質(zhì)災(zāi)害。北京地區(qū)有9個區(qū)縣32鄉(xiāng)鎮(zhèn)受地質(zhì)災(zāi)害影響較為嚴(yán)重，多數(shù)地區(qū)存在潛在危害，局部地區(qū)的地質(zhì)災(zāi)害已經(jīng)給當(dāng)?shù)氐纳敭a(chǎn)、交通和水利設(shè)施、旅游設(shè)施造成了一定的破壞。根據(jù)項(xiàng)目的相關(guān)報告和所處區(qū)位分析，本項(xiàng)目所在地非地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地區(qū)，本項(xiàng)目的建設(shè)不會誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，抗震設(shè)防根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。四、特殊環(huán)境影響分析本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無歷史文化遺產(chǎn)，自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝等特殊環(huán)境，所以并不存在相關(guān)保護(hù)的問題。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目的投資估算是在建設(shè)單位提供的規(guī)劃指標(biāo)、現(xiàn)狀土地指標(biāo)、實(shí)施方案、前期相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照本市同類工程的費(fèi)用水平而編制的。一、經(jīng)濟(jì)效益測算本項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益主要是生地變熟地后的土地的增值收益。本項(xiàng)目總用地面積14.6236公頃，建設(shè)用地面積11.2307公頃，代征道路3.277公頃，代征綠地0.1159公頃；建筑面積17.85萬平方米，其中居住用地建筑面積7.12萬平方米，其中安置用房A-039的建筑面積8.96萬平方米，商業(yè)用地建筑面積1.79萬平方米。本項(xiàng)目的財務(wù)預(yù)測采用國家計劃委員會和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版，2006）所規(guī)定的方法來進(jìn)行銷售收入預(yù)測。項(xiàng)目收入分居住部分和商業(yè)部分。根據(jù)對當(dāng)前某某周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，開發(fā)地塊預(yù)測收入共計約15848萬元，由于第二機(jī)場選址均在本地區(qū)周邊，區(qū)位優(yōu)勢逐漸突顯。詳細(xì)如下：項(xiàng)目收入預(yù)測表用地性質(zhì)規(guī)劃建筑面積（萬平米）轉(zhuǎn)讓單價（元／平米）轉(zhuǎn)讓金額（萬元）居住7.1161180012809商業(yè)1.787417003039合計15848二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測算1．投資估算編制依據(jù)1.1 中華人民共和國主席令第29號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；1.2 國務(wù)院第305號《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；1.3 北京市人民政府令第87號《北京市城市房屋拆遷管理辦法》；1.4 北京市人民政府《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函[2001]109號）；1.5 北京市國土房管局《關(guān)于修改并重新印發(fā)<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆[2003]777號）；1.6 北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）>的通知》（京國土房管拆[2001]1234號）；1.7 北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定>的通知》（京國土房管拆[2001]1147號）；1.8 北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（京國土房管拆[2003]808號）；1.9 北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（京房地評字[1999]656號）；1.10 北京市建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定辦法>的通知》（京建拆[2005]501號）；1.11 北京市《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定的批復(fù)[京政發(fā)（1994）第26號]；1.12 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[1999]1283號）；1.13 北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》京價（房）字[1997]第398號；1.14 北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料；1.15 建設(shè)委托單位提供的其他資料。2．投資估算編制范圍本項(xiàng)目總投資包括前期費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)等3．估算說明3.1前期費(fèi)用（1）項(xiàng)目前期費(fèi)含可研編制費(fèi)、環(huán)評編制費(fèi)、編制市政規(guī)劃方案費(fèi)、用地普測及撥地訂樁費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、三通一平等。某某居住區(qū)土地一級開發(fā)前期費(fèi)共計156萬元。項(xiàng)目前期費(fèi)表序號項(xiàng)目金額（萬元）說明1編制項(xiàng)目建議書(代可研報告)4計價格[1999]1283號2編制市政規(guī)劃方案費(fèi)103用地普測及撥地定樁費(fèi)30.2元/平方米5編制交通影響評估費(fèi)70.5元/平方米6編制土地上市地價評估費(fèi)10京價房字[1997]398號7編制地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)108委托入市交易費(fèi)10計價格[2002]1980號9其它費(fèi)用10210合計1563.2征地補(bǔ)償費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)為2297萬元3.3 拆遷費(fèi)用：房屋拆遷費(fèi)用包括：民宅拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)、間接拆遷費(fèi)。3.3.1民宅類房屋拆遷：本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共16戶，拆遷面積4000平方米，拆遷費(fèi)用共計為1348萬元，其中直接拆遷費(fèi)用1315萬元、間接拆遷費(fèi)33萬元。3.3.1.1直接拆遷費(fèi)直接拆遷費(fèi)用1315萬元1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共16戶，拆遷面積4000平方米，戶均建筑面積為250平方米，需支付拆遷補(bǔ)償金額為1211萬元。根據(jù)房屋拆遷評估規(guī)則規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償價＝(基準(zhǔn)地價×K＋基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價。某某鎮(zhèn)屬于八級地區(qū)，基準(zhǔn)地價為330-650元/平方米，基準(zhǔn)房價為600元/平方米，k值系數(shù)取1.3，區(qū)位補(bǔ)償價=600×1.3+600=1380元/平方米。民宅重置成新價按1200元/平方米計算。則民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)為：民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)=1380元/平方米×4000平方米+1200元/平方米×5067平方米=1160萬元2)租房補(bǔ)貼費(fèi)按照124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2003]606號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，考慮某某實(shí)際情況，租房補(bǔ)貼費(fèi)按1200元/戶?月計算，計費(fèi)時間為24個月，則租房補(bǔ)貼費(fèi)為：租房補(bǔ)貼費(fèi)=1200元/戶?月×16戶×24個月=46萬元3）搬家補(bǔ)助費(fèi)按照124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2003]606號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補(bǔ)助費(fèi)按每建筑平方米15元計算，則搬家補(bǔ)助費(fèi)為：搬家補(bǔ)助費(fèi)=15元/平方米×4000萬平方米=6萬元4）提前搬家獎勵費(fèi)按照124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2003]606號文及某某鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：提前搬家獎2000元/戶，共計3萬元。5）工程配合獎按照124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2003]606號文及某某鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：工程配合獎50000元/戶，共計80萬元。6）停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)按照124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2003]606號文及某某鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)按500元/平方米（建筑面積的10%）計算，共計20萬元。民宅直接拆遷費(fèi)用表序號項(xiàng)目數(shù)量單價費(fèi)用（萬元）1民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)4000平方米1380元/平方米11602重置成新費(fèi)5067平方米1200元/平方米3房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)16戶1200元/戶*月464搬家補(bǔ)助費(fèi)4000平方米15元/平方米65提前搬家獎16戶2000元/戶36配合工程獎16戶50000元/戶807停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)400平方米500元/平方米208房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)16戶1200元/戶*月469合計13153.3.1.2民宅間接拆遷費(fèi)間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。民宅間接拆遷費(fèi)33萬元。民宅間接拆遷費(fèi)表序號項(xiàng)目數(shù)量參數(shù)金額（萬元）1拆遷評估費(fèi)11601.0%122拆遷服務(wù)費(fèi)13151.0%133拆除清運(yùn)費(fèi)400020元/平方米84小計333.3.2非住宅類房屋拆遷費(fèi)：本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費(fèi)共計291萬元。其中直接拆遷費(fèi)用為283萬元，間接拆遷費(fèi)用為8萬元3.3.2.1非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用283萬。1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價格房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面、裝修、設(shè)備、附屬物等九項(xiàng)。為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價格，對項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，再利用公式進(jìn)行綜合計算，初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價為1300元/建筑平方米。非住宅房屋重置成新價=1300元/平方米×1639平方米=213萬元2）非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)某某地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米500元，按拆遷面積的80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算，截止日期到拆遷公布時間為準(zhǔn)）。非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)=500元/平方米×1311平方米=66萬元3）搬遷補(bǔ)助費(fèi)拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米25元。非住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)=25元/平方米×1639平方米=4萬元4）國有土地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)某某鎮(zhèn)政府近年來國有土地出讓的經(jīng)驗(yàn)，國有土地補(bǔ)償價按100萬元/畝計，本項(xiàng)目內(nèi)不涉及國有土地。非住宅拆遷費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目數(shù)量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1重置成新費(fèi)163915002132停產(chǎn)停業(yè)綜合費(fèi)1311500663搬遷補(bǔ)助費(fèi)16392544合計2833.3.2.2非住宅間接拆遷費(fèi)間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。非住宅房屋間接拆遷費(fèi)8萬元。非民宅拆遷評估、服務(wù)、拆除費(fèi)計算表序號項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用(萬元)1拆遷評估費(fèi)213萬元1.0%22拆遷服務(wù)費(fèi)283萬元1.0%33拆除清運(yùn)費(fèi)1639平方米20元/平方米34小計８3.3.4安置房項(xiàng)目補(bǔ)貼資金考慮安置房售價為1800元/平方米，每平米安置房按1100元損益價計算。安置房補(bǔ)貼費(fèi)=89466平方米×1100元/m2=9841萬元3.3.5外購房補(bǔ)貼外購房補(bǔ)貼費(fèi)=16戶×30平方米×2700元/m2=130萬元3.3.6區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的補(bǔ)償（含地下管線）對確需進(jìn)行拆除且原作用不能替代的，按實(shí)際情況由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行作價補(bǔ)償。對于經(jīng)過土地一級開發(fā)后可以替代的，原則上不再進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。3.3.7其它地上附著物的補(bǔ)償項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹木、園林花卉、墳?zāi)埂Ⅺ湹氐葘⒁罁?jù)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果進(jìn)行作價補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計算。3.4市政建設(shè)費(fèi)用某某居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為35002萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價12781萬元，管線工程總造價7886萬元，其它費(fèi)用14335萬元，折合193元/建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項(xiàng)目總建筑面積181.23萬平方米）。居住區(qū)A組團(tuán)經(jīng)營性建筑面積8.9萬平方米，依據(jù)分?jǐn)偰衬尘幼^(qū)A組團(tuán)市政工程建設(shè)成本為1719萬元。市政工程建設(shè)總成本測算表序號項(xiàng)目工程內(nèi)容長度(m)金額（萬元）依據(jù)及說明1道路工程主路、步道及綠化24827127812雨水工程DN500-1600*10002344224303污水工程DN400-DN10002490214954中水工程005供水工程DN150-DN60002252514466供電工程1200017617熱力工程DN150-DN40088547548供氣工程專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施9電信工程專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施10有線電視工程專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施11臨時市政接用費(fèi)12其他1433513合計35002注：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以市政項(xiàng)目綜合為測算依據(jù)，建設(shè)費(fèi)用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)；市政建設(shè)費(fèi)用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市、區(qū)財政投入的市政費(fèi)用。3.5公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)普通測繪成果報告，某某居住區(qū)項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地。總用地面積為0.1159公頃。以上各項(xiàng)公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容，則公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用為7萬元。如下：公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表地塊編號類別用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用建筑密度（%）綠地率(%)A-038[A]G1586.4360元/㎡40100A-033[A]G1572.6460元/㎡30100總計1159.0760元/㎡73.6財務(wù)費(fèi)用該項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用為2434萬元。財務(wù)費(fèi)主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃，考慮實(shí)際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為2434萬元。3.7不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按1-2項(xiàng)（征地成本+拆遷成本）之和的8%取費(fèi)，則不可預(yù)見費(fèi)為1113萬元。3.8管理費(fèi)管理費(fèi)用按1-7項(xiàng)（征地成本+拆遷成本+市政建設(shè)費(fèi)+公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)+項(xiàng)目前期費(fèi)+財務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)）之和的2%取費(fèi)，則管理費(fèi)為387萬元。3.9營業(yè)稅及附加由于申報主體為北京市土地整理儲備中心某某分中心，因此無本項(xiàng)費(fèi)用。3.10總投資：19722萬元三、經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算和投資估算，結(jié)合市場行情，對本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析：1.土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源，土地影子價格等于土地機(jī)會成本和新增資源消耗之和，本項(xiàng)目在實(shí)施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調(diào)整。2.項(xiàng)目收益估算經(jīng)預(yù)測，本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計投入19722萬元，預(yù)計收入15848萬元，預(yù)計虧損3874萬元。四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析2005年1月12日，國務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃(2004年--2020年)》(簡稱《北京新規(guī)劃》)，北京未來15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍(lán)圖?！侗本┬乱?guī)劃》明確了北京“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四個發(fā)展目標(biāo)，提出了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設(shè)環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。本項(xiàng)目的建設(shè)有助于某某區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。第八章 社會影響分析一、社會影響效果分析本項(xiàng)目的實(shí)施對某某區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響。1．項(xiàng)目的相關(guān)利益群體本項(xiàng)目的建設(shè)主要涉及到合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益等方面的影響，項(xiàng)目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響。地方政府：本項(xiàng)目的實(shí)施，必然對某某區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響。周邊居民：本項(xiàng)目對周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。以上社會群體是本項(xiàng)目的相關(guān)利益群體。2．項(xiàng)目對不同利益群體的影響本項(xiàng)目地方政府、周邊企事業(yè)單位、周邊居民為本項(xiàng)目的不同利益群體，在項(xiàng)目的建設(shè)中受到不同的影響。地方政府：將從項(xiàng)目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入；某某區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)，某某區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶：本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差，拆遷實(shí)施貨幣補(bǔ)償后，該部分人可另行購入住房，在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量，因此，拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對本項(xiàng)目的實(shí)施持積極態(tài)度。二、社會適應(yīng)性分析1．本項(xiàng)目的建設(shè)主要利益獲得者本項(xiàng)目的實(shí)施是某某區(qū)新城建設(shè)的重要舉措，有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)。項(xiàng)目實(shí)施有助于某某區(qū)加快城市建設(shè)，帶動和促進(jìn)某某區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的全面發(fā)展。2．本項(xiàng)目的社會適應(yīng)性分析及對策項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪音會對當(dāng)?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響。應(yīng)對噪聲較大的設(shè)備進(jìn)行隔聲降噪處理，同時對運(yùn)輸車輛加強(qiáng)管理，以防止噪音擾民。建筑材料和垃圾運(yùn)輸過程中，為防止對市政道路的破壞，項(xiàng)目單位采取有效的辦法，防止道路凹陷、污染，同時對運(yùn)輸時間和運(yùn)輸車輛的管理上加大力度，減少對大氣的污染。三、社會風(fēng)險及對策分析投資建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營過程中存在各種不確定因素和諸多的風(fēng)險，在決策階段必須進(jìn)行分析，評價風(fēng)險和不確定因素對項(xiàng)目的影響，并制定有效的防范措施，以降低不利影響，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目的風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：1．政策風(fēng)險分析政策風(fēng)險主要是指由于政策調(diào)整或政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了重大變化，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性?，F(xiàn)階段土地一級開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題，而且由于政策變化較快，使得土地一級開發(fā)具有很大的變化性。隨著政策的改變會給開發(fā)商的前期工作帶來一定的困難，因此將給土地一級開發(fā)的管理、資金管理等方面帶來風(fēng)險。2．市場風(fēng)險分析：市場風(fēng)險是指由于市場需求的變化給項(xiàng)目帶來的損失的可能性，這也是競爭性項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險。本項(xiàng)目雖然經(jīng)過了市場分析和預(yù)測，但若市場供需總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；或者是市場出現(xiàn)新的競爭對手，打破原有的市場競爭格局；又或者由于市場條件的變化等，都將對項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響。3．工程風(fēng)險分析：拆遷工作是一大難題，很可能會影響本項(xiàng)目的進(jìn)度，因工期拖長而造成損失，給項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重