泛華商業(yè)廣場(B座)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

遼寧晟恒房屋開發(fā)有限公司御龍建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 51.1項(xiàng)目名稱 51.2建設(shè)單位概況 51.3項(xiàng)目編制依據(jù) 61.4研究工作的范圍 71.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 71.6投資估算及資金籌措 71.7研究結(jié)論 81.8主要技術(shù)指標(biāo) 8第二章項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 102.1項(xiàng)目提出背景 10第三章市場分析與預(yù)測 133.1市場現(xiàn)狀分析 133.2項(xiàng)目市場分析 153.3市場預(yù)測 16第四章項(xiàng)目建設(shè)條件 194.1地理位置 194.2氣象條件 194.3自然地理狀況 194.4基礎(chǔ)設(shè)施情況 20第五章工程技術(shù)方案 225.1總平面布置 225.2建筑、結(jié)構(gòu) 235.3給排水設(shè)計(jì) 265.4空調(diào)通風(fēng)防排煙設(shè)計(jì) 275.5供電設(shè)計(jì) 29第六章環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能 366.1環(huán)境保護(hù) 366.2衛(wèi)生防疫 386.3節(jié)能措施 39第七章消防 457.1建筑消防 457.2暖通、給排水防火設(shè)計(jì) 467.3電氣防火設(shè)計(jì) 47第八章項(xiàng)目組織及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 518.1項(xiàng)目組織與管理 518.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 54第九章投資估算與資金籌措 569.1投資估算編制依據(jù)及方法 569.2投資估算 569.2資金籌措 57第十章財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 5810.1.計(jì)算期估算 5810.2.銷售（經(jīng)營）收入估算 5810.3.總成本費(fèi)用估算 5810.4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 58第十一章社會影響分析 6011.1社會影響效果分析 6011.2社會適應(yīng)性分析 6111.3社會效益分析 6111.4社會風(fēng)險(xiǎn)分析 62第十二章結(jié)論與建議 6312.1結(jié)論 6312.2.建議 63附件：1、宗地圖2、土地證3、掛牌交易成交確認(rèn)書4、建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)審定通知單5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照7、開發(fā)資質(zhì)總論1.1項(xiàng)目名稱1.1.1項(xiàng)目名稱泛華商業(yè)廣場（B座）1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈陽市渾南新區(qū)三義街10號1.1.3項(xiàng)目聯(lián)系人及電話聯(lián)系人：李宏杰電話：138981198961.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建1.2建設(shè)單位概況泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司是一家與港澳臺商合資經(jīng)營企業(yè)。成立于2006年6月15日，公司總注冊資金為柒仟玖佰捌拾玖萬美元，主營房產(chǎn)開發(fā)、銷售、自有房產(chǎn)租賃。公司擁有一批素質(zhì)高，專業(yè)強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，現(xiàn)有在職人員共有45人，其中擁有職稱的專業(yè)人員共有11人，其中具有高級職稱人員1人，具有中級職稱人員5人，具有初級職稱人員5人。具體專業(yè)為建筑專業(yè)6人，財(cái)務(wù)專業(yè)2人，經(jīng)濟(jì)專業(yè)2人，統(tǒng)計(jì)專業(yè)1人。公司由開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門組成。泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司結(jié)合市場優(yōu)勢與融資優(yōu)勢，為成功完成渾南開發(fā)區(qū)內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目-沈陽泛華廣場項(xiàng)目，吸收，融合了中外企業(yè)文化中對項(xiàng)目進(jìn)展有利的精髓。泛華始終以“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”為核心經(jīng)營理念，站在城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)角度，從城市資源優(yōu)化，城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)的投資，建設(shè)，運(yùn)營等業(yè)務(wù)。實(shí)踐并完善“融投資帶建設(shè)，源頭戰(zhàn)略”等經(jīng)營戰(zhàn)略，將城市建設(shè)發(fā)展商與城市領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)商相互融合，按照建設(shè)項(xiàng)目全壽命理論，以金融創(chuàng)新為利器，提供從策劃，咨詢，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，招標(biāo)代理，勘察，施工，采購，監(jiān)理，裝修，代建服務(wù)，建成運(yùn)營等全過程或階段性服務(wù)。這樣的創(chuàng)立及實(shí)踐的戰(zhàn)略構(gòu)想，使泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司站在發(fā)展的高端，里程碑式地完善了產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的有效整合。泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司經(jīng)歷多年的發(fā)展和積累，創(chuàng)建了城市發(fā)展和建設(shè)領(lǐng)域獨(dú)樹一幟的泛華品牌，在城市發(fā)展經(jīng)營理念，運(yùn)營模式創(chuàng)新和建設(shè)領(lǐng)域系統(tǒng)整合等都具有相當(dāng)規(guī)模和比較優(yōu)勢，成為不斷提升，持續(xù)發(fā)展的大型投資建設(shè)集團(tuán)，推動(dòng)了城市的科學(xué)發(fā)展，獲得政府的高度贊揚(yáng)。公司將通過整合資源、制定長期戰(zhàn)略規(guī)劃、輸出科學(xué)管理文化，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為客戶提供個(gè)性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，以成具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。1.3項(xiàng)目編制依據(jù)（1）國家有關(guān)部委及沈陽市的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范（2）《遼寧省消耗量定額參考價(jià)目表》(2004年)（3）《遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用參考標(biāo)準(zhǔn)》(2006年)（4）泛華商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（5）投資單位提供的基礎(chǔ)資料（6）《沈陽城市總體規(guī)劃（2005-2020）》；（7）《沈陽市"十一五"發(fā)展規(guī)劃》；（8）二00二年出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（9）國家計(jì)劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南版）》的通知，計(jì)辦投資[2002]15號。（10）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版（發(fā)改投資[2006年]1325號）。1.4研究工作的范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性（2）市場分析（3）項(xiàng)目市場定位分析（4）項(xiàng)目建設(shè)條件（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境評價(jià)及節(jié)能（7）投資估算及資金籌措1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司開發(fā)的“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目位于沈陽市渾南新區(qū)C10-2號地塊，規(guī)劃用地面積為12403.2平方米，總建筑面積53594.4平方米（地上建筑面積39193.6平方米；地下建筑面積14400.8平方米）?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目共有1棟樓。B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層為停車場，建筑面積為7235.6平方米（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為46358.8平方米。1.6投資估算及資金籌措本項(xiàng)目總投資約為23360萬元人民幣，主要用于土地征購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑安裝工程、裝修、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用，資金籌措方式為自籌。1.7研究結(jié)論從建設(shè)地點(diǎn)、功能、標(biāo)準(zhǔn)以及市場的發(fā)展需求等狀況縱觀全局，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目符合人們追求綠色環(huán)保、生態(tài)自然、舒適溫馨、健康科學(xué)的消費(fèi)理念，同時(shí)對于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康積極發(fā)展可起到一定的促進(jìn)作用，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益均是顯著的。建議項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)抓緊落實(shí)資金，辦理項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，使項(xiàng)目盡快實(shí)施。1.8主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)見下表：主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)單位用地面積建筑面積1規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米12403.22總建筑面積平方米53594.43地上建筑面積平方米39193.64地下建筑面積平方米14400.8其中公用設(shè)備建筑面積平方米440.1人防建筑面積平方米42005容積率5.48（總體）6建筑密度%50.5（總體）7綠化率%35（總體）8建設(shè)總投資萬元23360Zty.北京中天元工程設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司遼寧咨詢分公司公司地址：沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)東路57號愛都國際B座1109郵箱：bjzty@18電話：024-2565033313840366328傳真：024－85615171項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目提出背景渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，規(guī)劃面積120.6平方公里。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，與母城交映生輝。本著“線形城市的帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)，公交主導(dǎo)的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)”的規(guī)劃理念，由北京，上海，臺灣，美國，日本，澳大利亞，加拿大等國內(nèi)外等著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位競標(biāo)產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高檔次中央商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)居住區(qū)，大學(xué)城，渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其他用地10%。新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋，西至長大鐵路的渾河與南三環(huán)之間的區(qū)域，東西長約21公里，南北寬3-5公里，呈帶狀隔渾河與母城相望，規(guī)劃面積90平方公里，常住人口20多萬人。渾南新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離沈陽空港-桃仙機(jī)場僅7公里；向北，通過已建成的渾河?xùn)|陵橋，長青橋，富民橋，渾河橋，勝利橋與母城相連；沈營，沈丹，沈撫高速公路及機(jī)場路，沈祝路，沈蘇快速干道和長大鐵路等貫穿新區(qū)。渾南新區(qū)空間上是在金廊，銀帶骨架基礎(chǔ)上的一軸兩帶格局。一軸即南部金廊，并以此為基礎(chǔ)形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，兩帶即沿渾河的觀光休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和沿三環(huán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。渾南新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，會展服務(wù)業(yè)，旅游服務(wù)業(yè)，物流服務(wù)也，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公，文化娛樂，生態(tài)旅游特色，致力于打造高品位的商務(wù)休閑環(huán)境。為進(jìn)一步落實(shí)《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃1996-2010》，加快沈陽市渾南新區(qū)城市建設(shè)進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司決定開發(fā)建設(shè)“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目住宅項(xiàng)目工程?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”是公司新開發(fā)建設(shè)的新項(xiàng)目，位于沈陽市渾南新區(qū)C10號地塊，總投資額23360萬元，項(xiàng)目將于二O一五年十二月全部竣工,項(xiàng)目建成后將以集居住為主、商網(wǎng)、辦公、休閑于一體的多功能小區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域道路順暢，交通便捷，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。隨著國家制定十二五規(guī)劃即將到來，沈陽城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來，首先就是城市定位明顯提高。上一期規(guī)劃確定沈陽城市定位是“遼寧省省會、東北地區(qū)中心城市、全國重要的工業(yè)基地”，而新的規(guī)劃對沈陽城市定位的表述是“遼寧省省會、國家中心城市、國家先進(jìn)制造業(yè)基地、國家歷史文化名城”。從“東北地區(qū)中心城市”到“國家中心城市”，進(jìn)一步提升了沈陽城市的地位，從“全國重要的工業(yè)基地”到“國家先進(jìn)制造業(yè)基地”，強(qiáng)調(diào)的是沈陽制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)。預(yù)計(jì)年內(nèi)能完成國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必將給我國經(jīng)濟(jì)帶來又一次大的發(fā)展，基本建設(shè)必又進(jìn)入一個(gè)蓬勃向上的時(shí)期，內(nèi)需需求擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目的建設(shè)符合國家及沈陽市加強(qiáng)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)社會福利社會化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)沈陽市規(guī)劃委員會并函復(fù)。本項(xiàng)目所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，功能定位為：以居住為主、商業(yè)為輔的現(xiàn)代化公寓小區(qū)，是沈陽市渾南新區(qū)城市建設(shè)的重要發(fā)展地區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)將有利于加快渾南新區(qū)的建設(shè)和改造步伐，促進(jìn)該區(qū)域建設(shè)向現(xiàn)代化的規(guī)劃方向發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域的吸引力和輻射周邊地區(qū)的作用，落實(shí)沈陽市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。根據(jù)該項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到沈陽總體規(guī)劃的要求及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的總體要求，建設(shè)該項(xiàng)目是有必要的、可行的。市場分析與預(yù)測通過對沈陽市該地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查、整理、匯集，根據(jù)沈陽市渾南新區(qū)及該區(qū)域目前的經(jīng)濟(jì)背景和社會背景，進(jìn)行本項(xiàng)目的市場分析和市場預(yù)測。3.1市場現(xiàn)狀分析在沈陽房地產(chǎn)市場中，渾南板塊已經(jīng)并將繼續(xù)占據(jù)重要的地位。“南依北拓”，“南北金廊，東西銀帶”等戰(zhàn)略的效應(yīng)開始在渾南新區(qū)顯現(xiàn)。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出渾南新區(qū)“得天獨(dú)厚”的環(huán)境優(yōu)勢。隨著萬科，金地，沿海，首創(chuàng)等諸多國內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)紛紛入駐渾南，經(jīng)過幾年時(shí)間的發(fā)展，渾南出現(xiàn)了一大批在產(chǎn)品，服務(wù)，環(huán)境等多方面表現(xiàn)優(yōu)異，貼近老百姓生活的優(yōu)質(zhì)中高端項(xiàng)目。其開發(fā)的產(chǎn)品主要有普通住宅，情景洋房和別墅等，另外渾南有著寶貴的濱水土地資源，部分項(xiàng)目濱水而建依托良好的自然環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目的自身屬性來規(guī)劃園區(qū)景觀，布局合理，著重提高居住舒適度。沈陽廣大購房者的消費(fèi)觀念已經(jīng)由過去的“買面積”，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“買環(huán)境”，并正在步入“買文化”階段。渾南新區(qū)在保持，擴(kuò)大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢的同時(shí)，依靠科學(xué)的規(guī)劃，高效的運(yùn)營，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達(dá)性，并與文化，政策等優(yōu)勢緊密結(jié)合，適應(yīng)了購房者需求，提升了區(qū)域的品位與價(jià)值。渾南新區(qū)作為奧運(yùn)會分賽場的所在地，區(qū)域板塊擁有得天獨(dú)厚的展示，發(fā)展機(jī)遇。作為“前奧運(yùn)效應(yīng)”，渾南新區(qū)已經(jīng)借助奧運(yùn)契機(jī)，完善了城市功能，提升整個(gè)區(qū)域和諸多項(xiàng)目的美譽(yù)度；作為“后奧運(yùn)效應(yīng)”，渾南新區(qū)應(yīng)當(dāng)能夠繼續(xù)整合資源，重組人們的消費(fèi)心理，發(fā)掘其對房地產(chǎn)的巨大利好，進(jìn)而形成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分發(fā)展的原動(dòng)力。“綠色渾南，水岸新城”，渾南新區(qū)位于未來城市的“新都心”，是幾年乃至十年后，整個(gè)城市的最核心區(qū)域。這就決定了渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場必然是母城的“升級版”，是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。而且，渾南新區(qū)作為科技新城，經(jīng)過多年的發(fā)展，已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色；沈陽建筑大學(xué)，沈陽理工大學(xué)，沈陽音樂學(xué)院等高等院校的進(jìn)駐，凝聚了人氣，提升了品位。未來渾南將以其科技，文化和人居環(huán)境變化，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相得益彰，和諧共生。隨著奧運(yùn)會，全運(yùn)會陸續(xù)召開，渾南的房價(jià)也從3000元/平方米以上飆升到萬元，就目前而言，均價(jià)6000元/平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場，隨著全運(yùn)會的召開，渾南的房價(jià)將會有更大的增值潛力。沈陽的城市縱軸是以青年大街為代表的城市金廊，而沈陽城市的橫軸，完全可以由渾河來承擔(dān)，不得不說渾河在沈陽南部的發(fā)展進(jìn)程中扮演了急先鋒的角色，渾河成為了沈陽市新的城市中軸線。2010年2月28日，“東陵區(qū)，渾南新區(qū)，航高基地合署辦公”，建設(shè)“大渾南”的序幕正式拉開。這是一次最具全局性的戰(zhàn)略的調(diào)整，將東陵區(qū)，渾南新區(qū)，航高基地合署辦公，形成建設(shè)大渾南的新格局。沈陽給大渾南做出了打造“和諧渾南，綠色渾南，創(chuàng)新渾南”的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來。2013年第十二屆全運(yùn)會花落遼寧，沈陽作為主會場，有了一次全新的機(jī)遇。渾南近幾年每年的住宅供應(yīng)面積在100萬-150萬平方米左右，而空置率基本為零。從市場的角度，不管在沈陽其他幾個(gè)區(qū)域或是在全國其他省級城市，這樣表現(xiàn)優(yōu)秀的市場環(huán)境恐怕極為少見。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，2009年，渾南地區(qū)的平均房價(jià)4800元/平方米，其中最高樓盤均價(jià)為6700元/平方米，而目前，渾南地區(qū)的商品房均價(jià)已經(jīng)超過了6000元/平方米，其中親水樓盤的銷售價(jià)格已經(jīng)超過萬元，有一次攀升至歷史最高點(diǎn)。到目前為止，沈陽人均住房面積在全國仍處于中下游較底的水平。這也就另一角度證明，沈陽商品住宅市場的需求是巨大的，市場的消化能力仍將保持在高水平。3.2項(xiàng)目市場分析沈陽市渾南新區(qū)地勢平坦，區(qū)位優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳區(qū)位優(yōu)勢。渾南新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上，地形平緩，地勢東高西低，平均海拔低于50米。渾南新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候，四季分明。交通條件便利，位于沈陽市城南部，東至16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。渾南新區(qū)功能完善，政策優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)政府不斷完善城市載體功能，大力優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展條件，提升區(qū)域形象，渾南新區(qū)日益成為“投資置業(yè)的熱土”。渾南新區(qū)將以嶄新的面貌，綠洲式的環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。渾南新區(qū)建筑市場的地域優(yōu)勢、完善的配套設(shè)施等方面都具有絕對的優(yōu)勢，適宜進(jìn)行“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目開發(fā)。3.3市場預(yù)測由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路漫長，全球住房市場復(fù)雜度進(jìn)一步上升；中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將有所弱化，通過膨脹壓力會越來越大，國際經(jīng)濟(jì)失衡及各國應(yīng)對措施的不協(xié)調(diào)帶來的不確定性也會增加；城市化的規(guī)模結(jié)構(gòu)都將進(jìn)行深度調(diào)整；土地供求總量和結(jié)構(gòu)矛盾將有所緩解，特別是保障性住房用地比重將明顯提高?？傮w預(yù)測為：2011年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降。主要理由為：一是中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅(jiān)決，意志堅(jiān)定，對房價(jià)采取了露頭就打，見高就打的策略；三是預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；四是住房投機(jī)已經(jīng)收到了抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化；五十緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力增大，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。2011年第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價(jià)或變相降價(jià)，銷售面積則可能因房價(jià)下鄉(xiāng)而上升；第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價(jià)格相對平穩(wěn)，銷售面積上升；第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價(jià)有一定的上漲壓力；第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價(jià)與銷售量相對穩(wěn)定。住房市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)是：宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹，壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟(jì)問題日益積累；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進(jìn)一步提高；住房消費(fèi)政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴(yán)重，公積金中心風(fēng)險(xiǎn)日增；商品房供給擴(kuò)張困難，需求不斷積累；中低檔住房用地供應(yīng)不足，土地融資助漲地價(jià)上漲；差別信貸政策有待加強(qiáng)，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責(zé)任有待明確；保障性住房資金難以保障，目標(biāo)責(zé)任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強(qiáng)，預(yù)期管理嚴(yán)重缺乏。2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括（1）積極穩(wěn)健，審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動(dòng)力。在貨幣政策方面，要求把好流動(dòng)性總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。（2）積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化2010年，經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局”。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將直接和間接地帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。（3）經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩2011年，全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過程中。多數(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，2011年我國經(jīng)濟(jì)增長在9%左右，低于2010年水平。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇減小了房價(jià)大幅下跌的可能，但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將帶來房價(jià)漲幅的趨緩。（4）房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊2010年11月30日中共中央在中南海召開的黨外人士座談會上，胡錦濤總書記明確提出，要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年12月26日，溫家寶總理在參與《重返災(zāi)區(qū)-綜合上述影響因素，預(yù)計(jì)2011年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下：住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。未來一段時(shí)間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)，住房供求將保持增長態(tài)勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時(shí)，保障性住房建設(shè)將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)，因此，預(yù)計(jì)2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。2011年我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房價(jià)漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)2011年住宅價(jià)格將保持基本平穩(wěn)。項(xiàng)目建設(shè)條件4.1地理位置該項(xiàng)目位于沈陽市渾南新區(qū)C10-2號地塊，沈陽市城南，東至16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。場地地勢平坦，周邊道路寬敞通暢，交通便利，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。步行路和車行道寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。4.2氣象條件沈陽地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候，四季分明，一般夏季以東南風(fēng)為主，冬季以西北風(fēng)為主，冬夏季較長，春秋季節(jié)較短。雨季集中在七～八月份。主要?dú)庀髼l件：年平均氣溫7.7℃極端最高氣溫38.3℃極端最低氣溫-30.6℃日最大溫差18℃年平均降水量755.4mm日最大降水量118.9mm最大積雪深度200mm平均風(fēng)速3.7m/s最大風(fēng)速29.7m/s平均相對濕度65%4.3自然地理狀況渾南新區(qū)位于渾河水系沖擊而成的渾河平原上。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢東高西低，南高北低，平均海拔低于50米。渾南新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。年平均氣溫在8.9℃左右，歷史最高氣溫38.3℃，發(fā)生在7月份；最低氣溫為-30.6℃，發(fā)生在一月份。年平均降水量為732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照時(shí)數(shù)為2554小時(shí)，最多在5月，266小時(shí)/月，最少在12月，156小時(shí)/月。渾南新區(qū)大氣環(huán)境優(yōu)于國家二級環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，地下水水質(zhì)達(dá)到國家三級標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河，白塔堡河水污染得到有效的控制。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于國家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到40%以上，規(guī)劃目標(biāo)，綠化覆蓋率50%以上，綠地率35%以上，人均公共綠地35平方米，超過國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。4.4基礎(chǔ)設(shè)施情況4.4.1給水、排水1、供水本項(xiàng)目用水由沈陽市渾南新區(qū)供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。本項(xiàng)目主要用水為日常用水和綠化用水。初步計(jì)算日用水量為324.51t/d。用水管道室外可考慮采用PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用PPR管。2、排水排水采取雨水、污水分流方式進(jìn)行排放。生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集到化糞池后排入市政管道，最終排入污水處理廠。雨水經(jīng)雨水排放管網(wǎng)收集后可用于綠地澆灌、道路沖洗。提倡中水再利用，以節(jié)約用水。排水量按生活用水量90%計(jì)算，日最高排水量為292.06t/d。4.4.2供電本項(xiàng)目供電由沈陽市渾南新區(qū)農(nóng)電局供電線路為電源，提供兩路獨(dú)立10KV電源，供電為三類負(fù)荷，供電電壓380V/220V，三相，50Hz。建議在建筑物邊緣設(shè)置箱式變壓器，即可滿足項(xiàng)目運(yùn)營期用電需求。本項(xiàng)目內(nèi)弱電設(shè)計(jì)可根據(jù)使用數(shù)量及需要在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號引自市網(wǎng)。4.4.3供熱本項(xiàng)目冬季供暖由沈陽市熱網(wǎng)直接供暖，不另設(shè)鍋爐房，為居民提供優(yōu)越的無污染的居住環(huán)境。4.4.4煤氣煤氣供應(yīng)通過沈陽市煤氣公司煤氣管網(wǎng)直接接入網(wǎng)點(diǎn),網(wǎng)點(diǎn)每單元設(shè)引入管；每戶設(shè)煤氣表，采用外入戶方式。4.4.5電訊根據(jù)渾南新區(qū)總體規(guī)劃，綜合考慮電訊設(shè)施的敷設(shè)。通訊工程綜合考慮主干電纜路由的走向，應(yīng)盡量和配電電纜走向一致，互相銜接，應(yīng)在密度大的地區(qū)通過，以使引上和分線供線。在多局制的電纜網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)時(shí)，用戶主干電纜應(yīng)與局間中繼電纜的路由一并考慮，使線路網(wǎng)有機(jī)地結(jié)合，做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理。重要主干電纜和中繼電纜，宜采用迂回路由，構(gòu)成環(huán)形網(wǎng)絡(luò)，以保證通信，環(huán)形網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成，可以采取不同的線路路由，或同一路由采用不同建筑方式的電纜。工程技術(shù)方案5.1總平面布置5.1.1建筑設(shè)計(jì)基本思想（1）尊重環(huán)境，文脈相承，精心組織建筑形體使其和諧地融入到城市環(huán)境中去。（2）本著以人為本原則，在滿足各項(xiàng)功能基本需要的同時(shí)，最大限度地改善市場條件。提供一個(gè)舒適、溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境。5.1.2總體布局“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目位于沈陽市南部的渾南開發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目根據(jù)其獨(dú)特的地理位置，沿沈營路，開發(fā)區(qū)主干道渾南大道，河神廟街及青年大街，規(guī)劃道路，整個(gè)項(xiàng)目由公建區(qū)和居住區(qū)兩大部分組成，居住區(qū)位于用地的西北角，公建區(qū)位于整個(gè)項(xiàng)目用地的東部及南部，本項(xiàng)目即為該公建區(qū)內(nèi)的商業(yè)中心及商業(yè)樓。以人的需求為主出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)都市住宅新形象，營造景觀優(yōu)雅，文化濃郁的良好人居環(huán)境，打造優(yōu)越的生活品質(zhì)，滿足居民的生理和精神需求，滿足中高端客戶的職業(yè)主流需求?？臻g環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理需求，視覺環(huán)境符合人的心理需求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)了現(xiàn)代都市的時(shí)尚感，體現(xiàn)生態(tài)優(yōu)先原則，注重對生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)，對自然環(huán)境完善改造的基礎(chǔ)上，加大綠化面積，力圖創(chuàng)造舒適，節(jié)能，環(huán)保的環(huán)境。園區(qū)內(nèi)布置新穎，錯(cuò)落有致，樓體與周圍環(huán)境，設(shè)施等有機(jī)結(jié)合，已達(dá)到符合城市整體規(guī)劃的要求。5.1.3交通組織根據(jù)內(nèi)部交通聯(lián)系及消防通道的要求，對周邊道路進(jìn)行合理規(guī)劃。（1）機(jī)動(dòng)車道沿建筑周邊布置，正面主入口和沿街商業(yè)街主要為人行，以樹木、花壇、地面鋪裝、雕塑及供人休息的設(shè)施共同構(gòu)成休息、娛樂、散步的步行場所，只在消防撲救時(shí)作為消防環(huán)道的一部分使用。（2）出入口、停車場（庫）在滿足停車需求的同時(shí)，應(yīng)盡可能減少基地車輛出入口的數(shù)量，合理組織停車方式和路徑，減少停車場庫對基地人行空間的干擾；通過建筑處理手法和綠化屏障的應(yīng)用，在車輛出入口形成視覺屏障，盡量地下停車，減小地面停車，以增大綠化面積，豐富區(qū)域景觀。5.2建筑、結(jié)構(gòu)5.2.1建筑設(shè)計(jì)“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目共有1棟樓，B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層至6層與E座相連，地下2層為停車場，建筑面積為7235.6平方米（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為46358.8平方米?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”地下總面積為14400.8平方米，其中人防建筑面積為4200平方米，公用設(shè)備建筑面積為440.1平方米。（1）、平面設(shè)計(jì)B座商業(yè)廣場與E座是相連的，為綜合購物廣場。集餐飲，娛樂，購物于一體，設(shè)計(jì)考究，功能多元化，為小區(qū)及周邊提供了完善的服務(wù)，滿足人們不同的生活需求。（2）、立面設(shè)計(jì)本工程立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格住宅設(shè)計(jì)，明快的色彩，精巧的細(xì)部，凸凹的光影變化，高低起伏的變化，使整個(gè)小區(qū)充滿活力，藝術(shù)氛圍濃厚。5.2.2造型設(shè)計(jì)建筑造型充分體現(xiàn)自身的性格特征，各個(gè)建筑的風(fēng)格融為一體，體現(xiàn)出經(jīng)典的自身特征。通過細(xì)部處理和現(xiàn)代材料的運(yùn)用形成富有時(shí)代氣息的風(fēng)格，立面造型和材料的運(yùn)用還充分考慮了與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，不僅表現(xiàn)出建筑自身個(gè)性，同時(shí)還將成為城市空間序列中精彩協(xié)調(diào)的一部分。5.2.3建筑構(gòu)造（1）墻體：墻體材料為鋼筋砼墻，加氣砼砌塊墻，輕鋼龍骨纖維水泥加壓板墻。①本工程的部分內(nèi)墻及地下室全部外墻為鋼筋砼墻。②地下及地上部分所有框架間填充輕質(zhì)內(nèi)隔墻均為加氣砼砌塊墻，除特別注明外，厚度均為200。③地上部分外墻由兩部分組成：室內(nèi)采用輕鋼龍骨纖維水泥加壓板體系，室外側(cè)采用外保溫石材復(fù)合裝飾板干掛體系。（2）地面：網(wǎng)點(diǎn)及住宅除衛(wèi)生間、廚房地面外均為水泥砂漿地面。衛(wèi)生間、廚房為磁磚地面。（3）樓面：同地面面層。（4）屋面：屋面為上人.不上人屋面，保溫用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。（5）門窗：網(wǎng)點(diǎn)門窗均為鋁合金門窗。住宅部分外門為對講門，戶門為三防門，內(nèi)門由用戶自理，窗為節(jié)能塑鋼窗。（6）頂棚及內(nèi)墻面：均為刮大白，刷內(nèi)墻涂料。（7）墻面：涂料及面磚飾面。5.2.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)自然條件a）基本風(fēng)壓0.55KN/㎡b）基本雪壓0.5KN/㎡c）土壤凍結(jié)深度1.20md）建筑物抗震設(shè)防烈度7度e）設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.10g，第一組f）結(jié)構(gòu)安全等級二級g）建筑場地類別II類h）設(shè)計(jì)使用年限50年I)設(shè)防類別：本工程按丙類抗震設(shè)防類別的建筑設(shè)計(jì)。（2）設(shè)計(jì)荷載起居室、臥室及樓梯為2.0kN/m2；衛(wèi)生間、廚房為2.0kN/m2；陽臺為2.5kN/m2；上人屋面為2.0kN/m2；不上人屋面為0.5kN/m2；其余未注明荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）（2006年版）中的相應(yīng)值取用。（3）變形縫地下室頂板按嵌固進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算，該層不設(shè)置變形縫。地下室高層住宅與商場之間設(shè)置抗震縫，形成不同的結(jié)構(gòu)單元。地下室以上商場部分按規(guī)范設(shè)置變形縫或后澆帶。地下室的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《超長地下室混凝土結(jié)構(gòu)防裂技術(shù)規(guī)定》（SYJG2007-1）的要求。5.3給排水設(shè)計(jì)5.3.1給水設(shè)計(jì)本工程設(shè)有生活給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。（1）水源本工程供水水源為城市自來水，目前為一路DN100水源，要求從用地兩側(cè)各引入一路DN200的給水管，經(jīng)總水表后接入用地紅線，在紅線以內(nèi)以DN200的管道構(gòu)成環(huán)狀供水管網(wǎng)，水壓0.18-0.2MPa。（2）給水方式購物中心用水采用一套變頻恒壓供水裝置，供水壓力為0.3MPa，其余用水由市政給水管道直接供水。（3）用水量估算正常用水量：最高日用水量324.51m3/d消防用水：室外消防用水量30l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h室內(nèi)消防用水量40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h自動(dòng)噴水用水量40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h5.3.2排水設(shè)計(jì)1、生活排水：最高日生活排水量為324.51t/d，采用污、廢合流排水。含油污水管，熱水排水管，普通排水管分開設(shè)置，排水立管的設(shè)置盡可能不影響購物廣場內(nèi)部的平面布置，當(dāng)污水不能自流排入市政管網(wǎng)時(shí)，設(shè)置封閉的污水提升泵房用污水泵提升。2、雨水排水：屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為5年，公寓部分屋面雨水采用傳統(tǒng)內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸式排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；地下車庫出口處設(shè)雨水溝，將截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防電梯集積水坑、排水井、潛水泵提升后排至室外雨水管道。5.4空調(diào)通風(fēng)防排煙設(shè)計(jì)5.4.1空調(diào)、采暖設(shè)計(jì)（1）室外設(shè)計(jì)參數(shù)：冬季采暖室外計(jì)算溫度-19℃冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度-12℃冬季空調(diào)室外計(jì)算溫度-22℃冬季空調(diào)室外相對濕度64%夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度28℃夏季空調(diào)室外計(jì)算溫度31.4℃夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度25.4℃夏季通風(fēng)室外平均相對濕度64%室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季空調(diào)室內(nèi)干球溫度27℃夏季空調(diào)室內(nèi)相對濕度58%冬季空調(diào)室內(nèi)干球溫度18℃冬季空調(diào)室內(nèi)相對濕度45%空調(diào)系統(tǒng)：本項(xiàng)目中商業(yè)，購物中心分設(shè)集中空調(diào)系統(tǒng)，冷源均由電制冷水機(jī)組提供7/12℃冷水供本樓空調(diào)夏季使用，冷凍機(jī)房均設(shè)在地下二層；熱源均由城市熱力提供110/70℃一次熱水至本樓換熱站交換成60/50℃二次熱水供本樓冬季空調(diào)用。商業(yè)及購物中心均采用全空氣系統(tǒng)，水平布置，送回風(fēng)方式為散流器上送，百頁風(fēng)口止回。采暖系統(tǒng)：本項(xiàng)目地下二層車庫、庫房、中水處理站、水泵房、公共廚房、靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機(jī)房、膨脹水箱間、消防水箱間部分設(shè)計(jì)集中采暖。其中地下二層車庫，庫房，中水處理站，水泵房設(shè)熱風(fēng)采暖。七層以下靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機(jī)房設(shè)風(fēng)機(jī)盤管采暖，采暖熱水為冬季空調(diào)用熱水60/50℃。5.4.2通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)（1）通風(fēng)系統(tǒng)①地下停車庫，設(shè)備用房（冷凍機(jī)房，換熱站，水泵房，中水處理站，變配電室，柴油發(fā)電機(jī)房）及庫房均設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。其中地下停車庫，水泵房，中水處理站，變配電室送風(fēng)系統(tǒng)為熱風(fēng)系統(tǒng)。②衛(wèi)生間均設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。③綜合購物中心排風(fēng)均經(jīng)油煙凈化機(jī)組處理后排至室外。④電梯機(jī)房設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)同時(shí)設(shè)置分體空調(diào)系統(tǒng)降溫。（2）排煙系統(tǒng)①地下二層停車庫排煙系統(tǒng)與平時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)兼用。②地下一層排煙系統(tǒng)與平時(shí)空調(diào)回風(fēng)系統(tǒng)兼用。③地上六層及夾層部分設(shè)置獨(dú)立的排煙系統(tǒng)。5.5供電設(shè)計(jì)5.5.1供、配電設(shè)計(jì)（1）負(fù)荷等級一級負(fù)荷：消防系統(tǒng)（含消防中心報(bào)警及控制設(shè)備，消防泵，消防電梯，排煙風(fēng)機(jī)，加壓送風(fēng)機(jī)）、安全防范系統(tǒng)電源，應(yīng)急照明及疏散指示照明電源、電話機(jī)房電源、變頻調(diào)速恒壓供水泵、污水泵電源等為一級負(fù)荷。二級負(fù)荷：有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設(shè)備，廚房部分動(dòng)力等。三級負(fù)荷：以上一、二級負(fù)荷以外的其他用電負(fù)荷為三級負(fù)荷。（2）供電方案根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，最高用電負(fù)荷等級為一級。供電方案為由市網(wǎng)引入二路10KV電源，另設(shè)自備柴油發(fā)電機(jī)組。在園區(qū)地下車庫內(nèi)二個(gè)自維變電所，其中一個(gè)為商業(yè)自維變電所，另一個(gè)為園區(qū)自維變電所，用做園區(qū)公共電源。在園區(qū)地上設(shè)四處局維10KV箱式變電站，用于住宅及網(wǎng)點(diǎn)供電。備用電源及應(yīng)急電源：設(shè)自備柴油發(fā)電電源為備用電源，火災(zāi)應(yīng)急照明另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源。電能計(jì)量及供電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)：集中商業(yè)、園區(qū)公共用電在自維變電所內(nèi)集中計(jì)量；住宅及網(wǎng)點(diǎn)在低壓用戶端計(jì)量（采用住宅集中表箱及三相動(dòng)力計(jì)量箱）。供電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)：住宅6~8KW/戶；網(wǎng)點(diǎn)60~100W/平方米。功率因數(shù)補(bǔ)償：在變電所低壓集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)不低于0.9。工程供電：（高、低壓進(jìn)出線路的型號及敷設(shè)方式）高壓進(jìn)線采用YJV22-8.7/10KV型電纜，埋地敷設(shè)；各建筑低壓進(jìn)線采用YJV22-0.6/1KV型電纜，埋地敷設(shè)。（3）電力系統(tǒng)①低壓電力配電系統(tǒng)采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對于單臺容量較大的負(fù)荷如冷凍機(jī)，水泵房，或重要負(fù)荷如消防中心，電話機(jī)房，電梯機(jī)房等均采用放射式供電；對于一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。冷凍機(jī)及普通商業(yè)用電采用插接母線供電。②消防負(fù)荷及重要負(fù)荷如消火栓泵，噴灑泵，排煙風(fēng)機(jī)，加壓風(fēng)機(jī)，消防電梯，消防中心，電話機(jī)房，事故照明箱等均采用雙電源供電末端互投。③本工程容量小于30KW采用直接啟動(dòng)方式，在30KW及以上的電動(dòng)機(jī)采用降壓啟動(dòng)方式。④污水泵采用液位傳感器就地控制，水位過高報(bào)警及泵故障有BA系統(tǒng)完成。⑤冷凍機(jī)，冷凍泵，冷卻泵，冷卻塔，生活泵，空調(diào)機(jī)，新風(fēng)機(jī)，排風(fēng)機(jī)，送風(fēng)機(jī)等采用DDC控制，就地設(shè)手動(dòng)控制。⑥消防專用設(shè)備：如消火栓泵，噴淋泵，消防穩(wěn)壓泵，排煙風(fēng)機(jī)，加壓送風(fēng)機(jī)等控制不進(jìn)入DDC系統(tǒng)，消防專用設(shè)備的熱保護(hù)只報(bào)警，不跳閘。⑦排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)，進(jìn)風(fēng)剪補(bǔ)風(fēng)機(jī)平時(shí)由DDC控制，火災(zāi)時(shí)由消防控制室控制且消防優(yōu)先。低壓配電系統(tǒng)：建筑內(nèi)電力工作電壓為380V，照明使用220V，引自箱式變電站。消防設(shè)備采用雙回路供電，在最末一級配電箱進(jìn)行雙電源自動(dòng)切換。電纜及導(dǎo)線選型：至消防負(fù)荷的電纜選用NH-YJV型；至消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用ZR-BV型；至非消防負(fù)荷的電纜選用YJV型；至非消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用BV型。（4）照明系統(tǒng)照明種類及照度標(biāo)準(zhǔn)按GB50034-2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的照度標(biāo)準(zhǔn)及照明節(jié)能要求進(jìn)行照明設(shè)計(jì)。光源的選擇：①有裝修要求的場所由甲方確定，但照度值應(yīng)該符合相關(guān)要求。②一般辦公，會議室，車庫等場所選用熒光燈或其他節(jié)能型光源。③樓梯間，前室，走廊等場所除要求自熄式燈控外其余均選用節(jié)能燈。④冷凍機(jī)房，消防水泵房等大型機(jī)房采用金屬鹵化物燈，一般空調(diào)機(jī)房等采用熒光燈。⑤大堂燈光采用智能控制系統(tǒng)。⑥所有光源的功率因數(shù)均要求不小于0.9。線路選擇及敷設(shè)方式：至消防應(yīng)急照明和消防疏散指示標(biāo)志的導(dǎo)線選用NH-BV型，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時(shí)，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30mm；在明敷時(shí)外涂防火涂料。至非消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用BV型，穿阻燃塑料管暗敷設(shè)。5.5.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（1）根據(jù)GB50116-98《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)要求，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。18層樓及地下建筑按一級保護(hù)對象要求設(shè)置，其余樓按二級保護(hù)對象要求設(shè)置。園區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心，設(shè)智能化消防綜合控制柜，控制柜的電源由設(shè)在消防控制室的雙電源自動(dòng)切換箱供給。（2）消防電話系統(tǒng)：電梯前室內(nèi)設(shè)消防電話插孔，電梯機(jī)房及涉及消防系統(tǒng)的設(shè)備用房內(nèi)設(shè)消防電話分機(jī)。地下車庫及公建地上層走廊及各層主要出入點(diǎn)設(shè)消防電話插孔、有人值班的設(shè)備用房設(shè)消防電話分機(jī)，消防電話主機(jī)設(shè)于消防中心，系統(tǒng)為總線編碼方式，采用與消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)設(shè)備配套產(chǎn)品。（3）線路選擇及敷設(shè)方式：本設(shè)計(jì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用四總線制。報(bào)警總線采用ZR-RVS型導(dǎo)線，聯(lián)動(dòng)總線采用ZR-RV型導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時(shí)，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30mm，在明敷時(shí)外涂防火涂料。（4）應(yīng)急照明：火災(zāi)應(yīng)急照明在由雙電源自動(dòng)切換供電外，另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源，應(yīng)急時(shí)間不少于0.5小時(shí)。疏散照明選用瞬時(shí)點(diǎn)亮光源，疏散標(biāo)志燈采用場致發(fā)光光源。疏散用火災(zāi)應(yīng)急照明可在發(fā)生火災(zāi)時(shí)由消防控制中心強(qiáng)制自動(dòng)點(diǎn)亮。（5）建筑每層主要樓梯口明顯部位設(shè)識別著火災(zāi)層的聲光報(bào)警器。（6）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由探測器，水流指示器，手動(dòng)報(bào)警器通過總線向消防控制室報(bào)警，經(jīng)消防人員確認(rèn)后發(fā)出指令，切除相關(guān)電源、啟動(dòng)噴灑泵、消防泵、消防風(fēng)機(jī)并迫降電梯。消火栓按鈕可直接啟動(dòng)消火栓泵，壓力開關(guān)可直接啟動(dòng)噴灑泵，并同時(shí)通過總線向消防控制中心報(bào)警。（7）火災(zāi)應(yīng)急廣播：設(shè)火災(zāi)應(yīng)急廣播備用擴(kuò)音機(jī)，容量不小于火災(zāi)應(yīng)急廣播同時(shí)廣播揚(yáng)聲器最大容量總和的1.5倍。（8）住宅設(shè)300mA防火災(zāi)漏電保護(hù)斷路器。5.5.3建筑物防雷根據(jù)GB50057-94《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（2000年版）有關(guān)要求，建筑按三類防雷設(shè)計(jì)防雷設(shè)施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。高層建筑物內(nèi)的各種豎向管道每三層與圈梁的鋼筋連接一次，同時(shí)與所有防雷裝置專設(shè)引下線連接，并在底部與防雷接地裝置連接。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進(jìn)線箱、電源進(jìn)線箱及引出屋面電力線路設(shè)防雷電浪涌保護(hù)。5.5.4接地及安全建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S（TN-C-S）系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護(hù)接地線聯(lián)接，插座回路均設(shè)30mA漏電保護(hù)斷路器。建筑物設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。5.5.5電訊各系統(tǒng)方案概述（1）設(shè)電話網(wǎng)，住宅每戶臥室、客廳共配置二點(diǎn)，每戶進(jìn)一對外線，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)每戶每層一線一點(diǎn)，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)電話設(shè)備機(jī)箱。（2）設(shè)寬帶網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)每戶每層一線一點(diǎn)，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備機(jī)箱。（3）設(shè)有線電視模擬系統(tǒng)分配網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)每戶每層一線一點(diǎn)，集中商業(yè)在各層電訊間設(shè)有線電視設(shè)備機(jī)箱。5.5.6人防本工程地下車庫為二類地下車庫，戰(zhàn)時(shí)局部為人防物資庫。地下建筑面積約14400.8平方米，其中戰(zhàn)時(shí)人防物資庫約4200平方米。（1）電源本建筑為二類地下車庫，供電負(fù)荷等級確定為一級，人防內(nèi)設(shè)本人防工程專用配電室。人防按一級負(fù)荷供電設(shè)計(jì)，人防戰(zhàn)時(shí)電源引自區(qū)域電源。本工程平時(shí)工作電源引自園區(qū)自維10KV變電站，備用電源引自園區(qū)自備柴油發(fā)電機(jī)組（均設(shè)在本地下車庫內(nèi)）；戰(zhàn)時(shí)備用電源引自人防區(qū)域電源，供本工程戰(zhàn)時(shí)應(yīng)急照明、通訊、報(bào)警設(shè)備等使用。（2）動(dòng)力及照明配電系統(tǒng)本工程人防共一個(gè)防護(hù)單元。設(shè)動(dòng)力、照明雙電源切換箱，負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)備及照明用電，電源均由配電室放射式配出，動(dòng)力及照明供電回路均各自獨(dú)立。（3）線路及敷設(shè)本工程內(nèi)部線路均為銅芯電纜及導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管或橋架敷設(shè)，穿人防隔墻的管線均作防護(hù)密閉處理。（4）設(shè)備安裝及照明防護(hù)單元的電氣設(shè)備均設(shè)置在清潔區(qū)內(nèi)，照明部分除正常照明外，另設(shè)應(yīng)急照明，應(yīng)照明除雙急電源供電外，另設(shè)蓄電池作備用電源，自供電時(shí)間不小于30分鐘（戰(zhàn)時(shí)不少于3小時(shí)）。（5）接地本工程采用TN-S接地保護(hù)系統(tǒng)，接地采用綜合接地系統(tǒng)，利用建筑基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地體，要求接地電阻不大于1歐姆。環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場址無斷裂通過，用地處于安全區(qū)域。周圍無產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)和噪聲源的工礦企業(yè)，環(huán)境優(yōu)良，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。在建設(shè)和使用中要注意環(huán)保，避免對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。6.1.2編制依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》《遼寧省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l列》《遼寧省愛國衛(wèi)生管理?xiàng)l例》6.1.3施工期對環(huán)境影響及治理措施本項(xiàng)目在施工期內(nèi)，應(yīng)妥善處理工程建設(shè)對周邊環(huán)境及秩序的影響。并且進(jìn)行評價(jià)，找出重大環(huán)境因素，制定或修訂環(huán)境管理方案，進(jìn)行實(shí)施，檢查和改進(jìn)。1、大氣污染工程項(xiàng)目應(yīng)盡量避免采用在施工過程中會產(chǎn)生有毒，有害氣體的建筑材料，特殊需要時(shí)，必須設(shè)有符合規(guī)定的裝置，否則不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈，油漆以及其他會產(chǎn)生有毒，有害粉塵和惡臭氣體的物質(zhì)。對于柴油打樁擊錘采取防護(hù)措施，控制所噴出油漬的影響范圍。建筑材料引起的空氣污染也是環(huán)境保護(hù)的內(nèi)容之一。2、水污染施工地的生活污水、施工中開挖的土方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的污水，會對附近的水體造成一定污染。施工地生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入市政排污管網(wǎng)。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料采取圍護(hù)和遮蓋等措施防止流失，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理，并定期清運(yùn)。對建筑施工中產(chǎn)生的泥漿應(yīng)采用泥漿處理技術(shù)，減少泥漿的數(shù)量。妥善處理泥漿和生產(chǎn)污水，水泵排水抽出的水也要經(jīng)過沉淀。洗車區(qū)應(yīng)設(shè)沉淀池，在與下水接通，是讓下水應(yīng)經(jīng)排油池處理可排除，未經(jīng)處理的含油，泥的污水不得直接排出城市排水設(shè)施和河流。3、土壤污染建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚(yáng)塵。采取措施：將運(yùn)輸車輛車廂密閉，定期清掃施工場地及運(yùn)輸路面上散落的土、石方，定期灑水，使TSP濃度低于GB16297—1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》顆粒物無組織排放監(jiān)控濃度限值1.0mg/m3。在城市施工時(shí)如有泥土場地易污染現(xiàn)場外道路時(shí)可設(shè)立沖水區(qū)，用沖水及沖洗輪胎，防止污染。4、噪聲污染噪聲是施工現(xiàn)場與周圍居民最容易產(chǎn)生爭執(zhí)的問題。我國已制定對于城市建筑施工場地適用的國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）和《建筑施工場界噪聲測量方法》（GB12524-90）具體規(guī)定了測量的方法。項(xiàng)目在施工期內(nèi)，應(yīng)妥善處理工程建設(shè)對周邊環(huán)境及秩序的影響。6.1.4運(yùn)營期對環(huán)境影響及治理措施（1）污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水主要為商戶、居民產(chǎn)生的日常生活污水，日常廢水，固體廢棄物主要為居民產(chǎn)生的生活垃圾，廢氣主要為廚房排放的油煙，主要噪聲源為交通噪聲。（2）治理措施廢水按照雨污分流原則進(jìn)行排放，糞便污水經(jīng)化糞池處理后可達(dá)標(biāo)排放。生活垃圾及市場產(chǎn)生的垃圾堆放在專用垃圾堆點(diǎn)，定期清運(yùn)至城市垃圾站。對廚房所排放的油煙的治理，可通過擴(kuò)大市場周圍綠化面積，改善空氣狀況。噪聲可采取增加與噪音源的距離，設(shè)綠化帶、圍墻，密閉門窗等措施，達(dá)到降噪的目的。6.1.5綠化本項(xiàng)目采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方法，設(shè)計(jì)綠化帶，栽花種草。并根據(jù)實(shí)際情況合理設(shè)置雕塑、環(huán)境小品，提供休閑活動(dòng)空間，通過綠化、美化措施，將該本項(xiàng)目建成一個(gè)高品位居住場所。6.1.6環(huán)境評價(jià)本項(xiàng)目環(huán)境空間設(shè)計(jì)合理，其建設(shè)不會造成城市環(huán)境的質(zhì)量惡化和對周圍自然環(huán)境的污染和破壞。在建設(shè)和運(yùn)營期對環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足要求。6.2衛(wèi)生防疫6.2.1平面布局本工程按照規(guī)范要求進(jìn)行合理布局、科學(xué)規(guī)劃，以滿足多功能、復(fù)合化的社會需求。6.2.2給水系統(tǒng)項(xiàng)目用水從沈陽市渾南新區(qū)供水管網(wǎng)引入給水管網(wǎng)，滿足生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也滿足居民的日常用水標(biāo)準(zhǔn)。生活水箱采用電子消毒設(shè)備，防止二次污染。6.2.3勞動(dòng)保護(hù)各機(jī)房的設(shè)備安裝、檢修要滿足勞保要求。建筑物防雷接地按規(guī)范設(shè)置，具體參見“防雷及接地設(shè)計(jì)”條款。6.3節(jié)能措施6.3.1必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。業(yè)內(nèi)人士指出，建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)作為建筑節(jié)能的技術(shù)依據(jù)和準(zhǔn)則，是實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能的技術(shù)基礎(chǔ)和全面推行建筑節(jié)能的有效途徑。建設(shè)部先后發(fā)布了《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等部門規(guī)章，印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)民用建筑工程項(xiàng)目建筑節(jié)能審查工作的通知》等文件?！豆步ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施，標(biāo)志著我國建筑節(jié)能工作在民用建筑領(lǐng)域全面鋪開，是建筑行業(yè)大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，制定并強(qiáng)制推行更加嚴(yán)格的節(jié)能節(jié)材節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)的一項(xiàng)重大舉措，對緩解我國能源短缺與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾必將發(fā)揮重要作用。因此，本項(xiàng)目建設(shè)采用新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源消耗。6.3.2用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20052、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-953、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20044、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-9相關(guān)法律、法規(guī)、政策等1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998）2、《能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》3、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》(1996)4、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中華人民共和國建設(shè)部部長令第76號5、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（2004）6、《中華人民共和國可再生能源法》（2006）7、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的若干意見》（國發(fā)[2005]22號）8、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）9、《中國能源技術(shù)政策大綱》（2006）10、《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資（2006）2787號）11、《節(jié)能減排綜合性工作方案》（2007）12、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)審批工作中國定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查的通知》（沈發(fā)改發(fā)[2009]142號）6.3.3能耗狀況和能耗指標(biāo)分析能耗狀況根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，工程能耗主要為耗電、燃?xì)饧安膳妹旱暮挠?。?xiàng)目具體能耗指標(biāo)如表3-1所示：表3-1項(xiàng)目能耗計(jì)算表序號名稱單位耗量折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)折標(biāo)準(zhǔn)煤（t/a）1耗電萬kWh/a149.581.229183.842采暖耗煤t1162.970.7143830.713年用水量萬立方米11.850.85710.36小計(jì)1024.916.3.從表3-1可以看出，該項(xiàng)目全年能耗折標(biāo)煤為1024.916.3.4節(jié)能措施節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項(xiàng)目必須從設(shè)計(jì)施工至營運(yùn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率。（1）建筑節(jié)能根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB2101J01-2006），《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》（DB2101J02-2006），居住建筑節(jié)能65%，公共建筑節(jié)能50%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗戶氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。a）在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低單位建筑面積的能耗，外墻采用內(nèi)夾保溫板提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。b）采用合理的建筑體形及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》和現(xiàn)行建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的規(guī)定。c）采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明設(shè)計(jì)推廣綠色照明工程產(chǎn)品，選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。d）給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)能的目的。e）建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)、新工藝和新材料以節(jié)省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。f）在建筑設(shè)計(jì)中，適當(dāng)降低層高，以節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)也考慮保溫要求。g）建筑設(shè)計(jì)中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈等盡可能采用太陽能，雨水應(yīng)回收利用等。（2）給排水節(jié)能1、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件。2、公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水龍頭和感應(yīng)式小便器沖洗閥。3、用水單位分別計(jì)量收費(fèi)。4、綠化用水采用噴灌方式澆灑。5、水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，長時(shí)間溢流排水。6、給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式控制最不利處用水器具處的靜水壓不超過0.45MPa。（3）暖通節(jié)能用水設(shè)備均合理選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。鼓勵(lì)和提倡在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉?。在具備太陽能利用條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取有效措施，鼓勵(lì)安裝使用太陽能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。(1).加強(qiáng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫。(2).選擇高效節(jié)能散熱設(shè)備。(3).在用戶的每個(gè)房間均設(shè)置了散熱器溫控閥,用戶可根據(jù)個(gè)人的生活習(xí)慣進(jìn)行節(jié)能調(diào)節(jié)。(4).電氣節(jié)能變壓器及配電系統(tǒng)節(jié)能1）．本工程設(shè)計(jì)中選用干式節(jié)能變壓器，變電所設(shè)置靠近負(fù)荷中心，盡量減少變壓級數(shù)，縮短供電半徑，按經(jīng)濟(jì)電流密度合理選擇導(dǎo)線截面，減少線路損耗。2）．末端配電單相負(fù)荷盡量均勻地分布在三相網(wǎng)絡(luò)上，降低三相電壓不平衡度。3）．在提高自然功率因數(shù)基礎(chǔ)上，低壓側(cè)設(shè)置電容器組自動(dòng)無功功率補(bǔ)償柜。補(bǔ)償后功率因數(shù)達(dá)到0.9以上。4）．生活泵房機(jī)組及水泵采用微機(jī)變頻控制，合理控制水泵流量，節(jié)約電能。照明系統(tǒng)節(jié)能1）.設(shè)計(jì)遵循《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求，對不同環(huán)境下燈具、電光源選用，照度、照明功率密度等值進(jìn)行對照、設(shè)計(jì)。2).本工程大空間照明采用三基色熒光燈，配置節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或者電子式鎮(zhèn)流器，顯色指數(shù)Ra>80,色溫為4000K，滿足規(guī)范要求。走廊及小場所照明選用節(jié)能型電光源。住宅走廊及樓梯間采用節(jié)能自熄開關(guān)。3).照明系統(tǒng)控制結(jié)合規(guī)范要求，按不同空間及使用功能需要，分別采用集中控制、集中-分散控制方式。6.3.5能源管理嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定，加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費(fèi)，有效、合理地利用能源。杜絕浪費(fèi)，盡可能使用節(jié)能產(chǎn)品、設(shè)備，提高能源利用效率。建立單位能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。消防7.1建筑消防始終貫徹“以防為主，防消結(jié)合”的方針。根據(jù)每幢建筑物的面積、層數(shù)和使用要求，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強(qiáng)制性防火規(guī)范要求。泛華商業(yè)廣場（B座）工程共有1棟樓，執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，36層樓為一類高層商業(yè)樓，執(zhí)行《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，地下人防汽車庫執(zhí)行《汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，耐火等級為一級。7.1.1總平面布局總平面設(shè)計(jì)均滿足規(guī)范要求，園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形道路，道路寬度.樓與樓之間均滿足消防間距要求。7.1.2防火分區(qū)1）地下車庫劃分兩個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不超過2500㎡。2）一-六層商業(yè)部分每層分一個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不超過300㎡。7.1.3安全疏散1）裙房部分每個(gè)防火分區(qū)設(shè)兩部封閉樓梯間，商業(yè)部分的疏散寬度滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定。2）地下車庫每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有至少兩部封閉樓梯直通室外。7.1.4消防設(shè)施及措施1）住宅戶門均為乙級防火門，樓梯間門均為乙級防火門，管道井檢修門均為丙級防火門。2）防火墻設(shè)置均滿足要求。7.2暖通、給排水防火設(shè)計(jì)7.2.1防排煙設(shè)計(jì)（1）地上商業(yè)部分有外窗但進(jìn)深為超過30m的區(qū)域且開窗面積不小于該區(qū)域面積的2%。（2）地上有外窗且開窗面積不小于該區(qū)域面積的2%的底商用房。地下二層停車庫排煙系統(tǒng)與平時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)兼用；地下一層排煙系統(tǒng)與平時(shí)空調(diào)回風(fēng)系統(tǒng)兼用；地上六層及夾層部分設(shè)置獨(dú)立的排煙系統(tǒng)。7.2.2給排水設(shè)計(jì)1、消火栓滅火系統(tǒng):室外消火栓系統(tǒng)用水量貯存于消防水池內(nèi)，設(shè)室外消火栓加壓泵供水。園區(qū)設(shè)室外消火栓采用地下式，消火栓距路邊不大于2米，距建筑物外墻不小于5米，相互之間距離不大于120米。2、用水量按一次火災(zāi)考慮，本次設(shè)計(jì)的建筑當(dāng)中一次消防用水量最大的為6層的購物廣場。室外消防用水量30l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h室內(nèi)消防用水量40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h自動(dòng)噴水用水量40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h3、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：①設(shè)置范圍：除變配電，小于5平方米衛(wèi)生間，中水處理站，消防生活水泵房，樓梯間外，均設(shè)自動(dòng)噴水灑頭保護(hù)。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)為濕式。②危險(xiǎn)等級：地下車庫，購物廣場為中危險(xiǎn)Ⅱ級，其他部位均為中危險(xiǎn)Ⅰ級。③自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)分區(qū)：地下二層至六層為低區(qū)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)地下二層消防生活水泵房內(nèi)設(shè)兩臺低區(qū)噴淋傳輸水泵供水至低區(qū)噴淋管網(wǎng)。低區(qū)噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓由七層72立方米中間傳輸水箱和屋頂一套自噴系統(tǒng)增壓穩(wěn)壓設(shè)備經(jīng)減壓閥減壓后穩(wěn)壓。低區(qū)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)26組濕式報(bào)警閥分設(shè)在主管井內(nèi)，每個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過800個(gè)。4、滅火器材：各建筑按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140-2005)的要求配置滅火器。地下車庫內(nèi)不能用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的電氣設(shè)備用房，采用氣溶膠氣體滅火系統(tǒng)。5、管材：（1）消火栓給水系統(tǒng)采用焊接鋼管，焊接。（2）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用熱鍍鋅鋼管，絲扣或溝槽連接。（3）壓力排水管道采用焊接鋼管。7.3電氣防火設(shè)計(jì)7.3.1變配電系統(tǒng)1、負(fù)荷等級一級負(fù)荷：消防系統(tǒng)（含消防中心報(bào)警及控制設(shè)備，消防泵，消防電梯，排煙風(fēng)機(jī)，加壓送風(fēng)機(jī)）、安全防范系統(tǒng)電源，應(yīng)急照明及疏散指示照明電源、電話機(jī)房電源、變頻調(diào)速恒壓供水泵、污水泵電源等為一級負(fù)荷。二級負(fù)荷：有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設(shè)備，廚房部分動(dòng)力等。三級負(fù)荷：以上一、二級負(fù)荷以外的其他用電負(fù)荷為三級負(fù)荷。2、供電方案消防工作電源引自園區(qū)自維10KV變電站，消防備用電源引自園區(qū)自備柴油發(fā)電機(jī)組，火災(zāi)應(yīng)急照明另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源。3、低壓配電系統(tǒng)建筑內(nèi)電力工作電壓為380V，照明使用220V，消防設(shè)備采用雙回路供電，在最末一級配電箱進(jìn)行雙電源自動(dòng)切換。4、線路選擇及敷設(shè)方式至消防負(fù)荷的電纜選用NH-YJV型；至消防負(fù)荷的導(dǎo)線選用NH-BV型；至消防負(fù)荷的導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時(shí)，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30mm，在明敷時(shí)外涂防火涂料。7.3.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1、根據(jù)GB50116-98《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)要求，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。地下車庫按一級保護(hù)對象要求設(shè)置，其余按二級保護(hù)對象要求設(shè)置。園區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心，設(shè)智能化消防綜合控制柜，控制柜的電源由設(shè)在消防控制室的雙電源自動(dòng)切換箱供給。2、消防電話系統(tǒng)：高層住宅各層電梯前室內(nèi)設(shè)消防電話插孔，電梯機(jī)房及涉及消防系統(tǒng)的設(shè)備用房內(nèi)設(shè)消防電話分機(jī)。地下車庫及公建地上層走廊及各層主要出入點(diǎn)設(shè)消防電話插孔、有人值班的設(shè)備用房設(shè)消防電話分機(jī)，消防電話主機(jī)設(shè)于消防中心，系統(tǒng)為總線編碼方式，采用與消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)設(shè)備配套產(chǎn)品。3、線路選擇及敷設(shè)方式：本設(shè)計(jì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用四總線制。報(bào)警總線采用ZR-RVS型導(dǎo)線，聯(lián)動(dòng)總線采用ZR-RV型導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時(shí)，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30mm，在明敷時(shí)外涂防火涂料。4、應(yīng)急照明：火災(zāi)應(yīng)急照明在由雙電源自動(dòng)切換供電外，另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源，應(yīng)急時(shí)間不少于0.5小時(shí)。疏散照明選用瞬時(shí)點(diǎn)亮光源，疏散標(biāo)志燈采用場致發(fā)光光源。消防應(yīng)急照明和消防疏散指示標(biāo)志的導(dǎo)線選用NH-BV型，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。暗敷設(shè)時(shí)，敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護(hù)層厚度不小于30mm，在明敷時(shí)外涂防火涂料。疏散用火災(zāi)應(yīng)急照明可在發(fā)生火災(zāi)時(shí)由消防控制中心強(qiáng)制自動(dòng)點(diǎn)亮。5、建筑每層主要樓梯口明顯部位設(shè)識別著火災(zāi)層的聲光報(bào)警器。6、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由探測器，水流指示器，手動(dòng)報(bào)警器通過總線向消防控制室報(bào)警，經(jīng)消防人員確認(rèn)后發(fā)出指令，切除相關(guān)電源、啟動(dòng)噴灑泵、消防泵、消防風(fēng)機(jī)并迫降電梯。消火栓按鈕可直接啟動(dòng)消火栓泵，壓力開關(guān)可直接啟動(dòng)噴灑泵，并同時(shí)通過總線向消防控制中心報(bào)警。7、火災(zāi)應(yīng)急廣播：設(shè)火災(zāi)應(yīng)急廣播備用擴(kuò)音機(jī)，容量不小于火災(zāi)應(yīng)急廣播同時(shí)廣播揚(yáng)聲器最大容量總和的1.5倍。7.3.3建筑物防雷根據(jù)GB50057-94《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（2000年版）有關(guān)要求，建筑按三類防雷設(shè)計(jì)防雷設(shè)施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進(jìn)線箱、電源進(jìn)線箱及引出屋面電力線路設(shè)防雷電浪涌保護(hù)。7.3.4接地及安全建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S（TN-C-S）系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護(hù)接地線聯(lián)接，插座回路均設(shè)30mA漏電保護(hù)斷路器。建筑物設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。在消防控制中心設(shè)專用接地板,支線為BV-1X4-S20。項(xiàng)目組織及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃8.1項(xiàng)目組織與管理8.1.1項(xiàng)目組織為了保證項(xiàng)目的建設(shè)達(dá)到國家、省、市的質(zhì)量要求，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制，由泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司法定代表人親自出任掛帥，組成項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體運(yùn)作，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。8.1.2項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，對項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計(jì)、土建施工、安裝工程、監(jiān)理以及