某房地產開發(fā)建設項目申請報告

建設項目申請報告錯誤！鏈接無效。水污染物施工期施工廢水SS400-1000MG/L≦400MG/L建成后區(qū)內生活污水CODSS氨氮TP350MG/L,25.7T/A150MG/L,18.4T/A35MG/L,10.63T/A5MG/L,1.39T/A≦100MG/L,8.26T/A≦70MG/L,5.56T/A≦15MG/L,0.42T/A≦0.5MG/L,0.68T/A電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾————建成營運期生活垃圾712T/A712T/A噪聲施工期：打樁、挖掘及其它建筑噪音打樁機100-100分貝，混凝土攪拌機85分貝，振動機械86分貝，其它75-85分貝。其他建設項目擬采取的防治措施及預期治理效果內容類型排放源（編號）污染物名稱防治措施預期防治效果大氣污染物拆遷施工期建筑揚塵TSP設置防護隔離帶場界達標汽車尾氣NOX配置植物綠化吸附水污染物施工期施工廢水SS臨時性沉淀池達標（一級）建成后區(qū)內生活污水CODSS氨氮TP新型地埋式無動力化糞池達標（一級）電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾專門收集后作建筑道路等一般性工程填埋或其他處置自行定時收集、統(tǒng)一集中清理處置（無排放）建成營運期生活垃圾XX市垃圾填埋場由市環(huán)衛(wèi)所統(tǒng)一清運并無害化處理噪聲施工期：項目工程建設中周界噪聲64-85分貝，對周界附近居民生活、學習仍有所影響，建議在施工現(xiàn)場周圍采用一定的隔聲屏，控制作業(yè)時間。建成后：區(qū)域噪聲恢復維持原狀（Ⅱ級標準）其他——結論：項目排水實行雨污分流制，餐飲、生活污水經(jīng)處理達到三級標準后排入污水處理廠，廚房集中排煙，生活垃圾實行分類收集，及時清運并送XX市垃圾填埋場，項目建設會對建設地原有植被造成一定破壞，但項目業(yè)主在建設工程規(guī)劃時，已充分考慮配套的綠化工程，以喬灌木及草地相結合的人工綠化率超過30%以上；人工生態(tài)環(huán)境良好；項目綠化系統(tǒng)建設是對區(qū)域內景觀及生態(tài)環(huán)境的恢復和營造，該區(qū)域植被等自然生態(tài)環(huán)境不會受到嚴重破壞和影響。第七章投資估算與資金籌措7.1.投資估算編制說明項目總用地1.51公頃，可建設用地1.5公頃。項目建設內容主要有以下部分組成；①場地三通一平；②住宅建設，設計建筑面積27500M2；增設地下車庫4000平方米；③公建建設，設計建筑面積8500M2；④市政服務用房建設；⑤小區(qū)景觀建設；⑥道路、郵電、給水、排水、燃氣、CATV配套建設；⑦垃圾收集及污水處理、路燈設施、消防設施建設。⑧電子信息綜合管理系統(tǒng)。7.2.估算編制依據(jù)7.2.1.XX市類似工程綜合造價指標；7.2.2.《江蘇省建設工程工程量清單計價項目指引》(江蘇省建設廳)；7.2.3.《江蘇省建筑安裝工程計價表》（江蘇省建設廳）；7.2.4.《江蘇省市政工程計價表》（江蘇省建設廳）；7.2.5.《XX市工程造價信息》（2007第7期）；7.2.6.《江蘇省機械臺班定額》（2002年）；7.2.7.《XX市工程建設概預算文件》（1996-2006年）。7.3.設備及材料價格7.3.17.3.2.材料價格按7.4.其它建設費用7.4.1.土地出讓金為3750萬元7.4.21.勘探費：3元/㎡2.設計費（包括前期規(guī)劃、可研等）：35元/㎡3.施工前期建設費（包括三通一平等）：22元/㎡4.基礎設施建設費（含供水，供電；燃氣，CATV，通信等）：90元/㎡以上開發(fā)成本合計150元/㎡7.47.4.47.4.51.工程定額測算：1.2元/㎡2.人防易地建設：不考慮（地下室兼車庫，平戰(zhàn)結合）3.白蟻防治費：1.15元/㎡4.工程治療監(jiān)督費：2元/㎡5.新型墻體材料專項基金：8元/㎡6.散裝水泥專項基金：1.5元/㎡合計為13.85元/㎡。7.4.67.4.77.5.固定資產投資估算根據(jù)本項目擬建的規(guī)模及建設的條件，結合XX市其它類似住宅樓建設的相關指標，本項目的總投資估算為9750萬元，其組成如下：1.土地費用(含契稅、市政配套費)：3750萬元2.拆遷費用:0.0萬元3.建筑安裝費用：5014萬元4.前期費用：264.95萬元5.財務費用：184.44萬元6.配套工程費：602.16萬元7.管理費用：229萬元8.營銷費用：464.91萬元9.不可預見費：158.85萬元其具體構成情況詳見附表1。7.6.資金籌措及使用計劃7.6.1.依據(jù)XXXX置業(yè)有限公司計劃，項目全部投資資金由公司自籌。7.6.2.詳見下表：年份季度計劃工作內容計劃投入資金（萬元）2007年1--3公司籌建、土地摘牌、項目調研及市場定位、規(guī)劃設計等35004項目立項、規(guī)劃報批（建設用地、建設工程）、土地預審、土地證辦理、單體方案及施工圖設計、建筑工程招標、物業(yè)管理公司招標、建筑監(jiān)理單位招標等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工許可報批、銷售計劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設、售樓處的建設及裝修、項目貸款的辦理、景觀設計等320．282建筑主體工程建設（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等2760.133建筑主體工程建設（4—14層）、墻體施工、銷售價格報審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開盤等1873.984建筑主體工程建設（主體封頂）、門窗安裝、電梯等設備采購安裝、項目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項目銷售等3222景觀及道路施工、項目銷售等4413綜合驗收交付、項目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計129732.33

第八章經(jīng)濟和社會效益分析8.1.房地產市場概況統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年6月份，全國部分中大城市普通商品住宅的價格同比漲幅明顯，創(chuàng)下兩年來的新高。普通商品住宅的價格也比去年有或多或少的上漲。房價飆升引起了各地政府的高度重視，各部門都積極采取措施對房價進行調控。從XX市2007年1-6月份的房地產市場交易情況來看，市區(qū)商品住房的供應面積以及銷售面積與上年同期相比都有較大增長，供應與銷售情況良好。1-6月份，市區(qū)商品住宅（不含政策性住房及獨立、聯(lián)排、疊加別墅）的算術平均成交價格為3480元/m2，與上年同比上漲6.07%。8.2.商品房供銷的基本情況8.2.1.商品房供銷總量1.供應情況2007年1-6月份，市區(qū)商品房累計批準預售93.96萬m2，較上年同期增長29.40%；其中，商品住宅累計批準預售75.78萬m2，同比增長40.75%。截止6月末，市區(qū)商品房月末累計可售面積為176.64萬m2，較上年同期增長55.29%。其中，商品住宅月末累計可售面積為132.75萬m2，同比增長46.23%。2.銷售情況2007年1-6月份，市區(qū)實現(xiàn)商品房累計合同銷售79.40萬m2，較上年同期增長46.79%；其中，實現(xiàn)商品住宅累計合同銷售5985套，合同銷售面積70.38萬m2，銷售套數(shù)與上年同比增長51.06%；銷售面積同比增長49.65%。8.2.2.商品住宅供銷結構（不含政策性用房）1.不同面積段商品住宅供銷結構2007年1-6月份，從不同面積段的戶型結構來看：60m290m290-144m2144m22.不同價位商品住宅成交結構從不同單位段商品住宅的成交結構來看：2007年1-6月，市區(qū)3000元/m2以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為50.26%，較上年同期下降10.12個百分點。3000-5000元/m2的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為47.39%，較去年同期上升8.37個百分點。其中6月份，3000元/m2以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為41.15%，與上月環(huán)比下降10.43個百分點。3000-5000元/m2的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為56.65%，與上月環(huán)比上升10.92個百分點。從不同總價段商品房住宅的成交結構來看：2007年1-6月，市區(qū)單套總價在30萬元以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為44.81%，比上年同期下降3.49個百分點。30-60萬元的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為47.53%，比上年同期上升2.0個百分點。其中6月份，單套總價在30萬元以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為40.61%，與上月相比，下降4.17個百分點。30-60萬元的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為52.68%，較上月環(huán)比上升5.23個百分點。8.2.3.商品房價格情況（不含政策性用房）1.成交均價（加權均價）2007年1-6月，市區(qū)商品房的平均成交價格為3721元/m2，較去年同期相比上漲7.73%。其中，商品住宅（含別墅）的平均成交價格為3094元/m2，同比上漲8.52%。2.區(qū)域住宅成交價格（加權均價）情況2007年1-6月各區(qū)域的商品住宅（不含政策性住房及別墅）成交價列表：區(qū)域2007年1-6月2006年1-6月同比市區(qū)算術均價311329256.43%加權均價285127244.66%主城區(qū)算術均價348032816.07%加權均價318929996.34%城中中心區(qū)47944880-1.76%次中心區(qū)382636016.25%東片357732589.79%東南片3499305414.57%西南片318230902.98%西片00~城東北片299828305.94%南片2819253111.38%城南東片00~西片388735888.33%城西北片322729858.11%中片29862990-0.13%南片00~丹徒片區(qū)2121184115.21%大港片區(qū)15941787-10.80%諫壁片區(qū)1957158423.55%從1007年1-6月各區(qū)域的商品住宅（不含別墅）成交價格來看，漲幅分列前三位的依次是：諫壁片區(qū)、丹徒片區(qū)、城中東南片。2007年1-6月各區(qū)域商品房（別墅類）成交均價列表：區(qū)域2007年1-6月2006年1-6月同比市區(qū)算術均價4428370919.39%加權均價4802373328.64%主城區(qū)算術均價4892411318.94%加權均價5119420921.62%城中中心區(qū)00~次中心區(qū)00~東片5570398239.88%東南片00~西南片00~西片00~城東北片459345650.61%南片4377351824.42%城南東片00~西片5029438714.63%城西北片00~中片00~南片00~丹徒片區(qū)4458305445.97%大港片區(qū)25392748-7.61%諫壁片區(qū)00~8.3.今后幾年商品房價格走勢預期分析綜合分析近2-3年內商品房價格仍有一定上升的空間，一些地區(qū)、一些項目的商品房價格仍然會有穩(wěn)中有漲。造成商品房價格持續(xù)穩(wěn)步上升有以下幾個原因：1.城鎮(zhèn)化進程的加快、拆遷安置、外來人口的增長，將增加房地產的市場需求，導致一段時間內投資保持一定的規(guī)模，房價也不會下跌。2.一部分家庭有改善住房條件的需求，現(xiàn)在有不少居住面積在80平方米以下的家庭預期達到住房面積在100平方米左右，一些家庭賣老房購新房，以小房換大房的情況不斷出現(xiàn)，加之，XX市城市規(guī)?？蚣芾螅鞘谢讲粩嗵岣?，城市人口不斷增加，新增住房需求也不斷上升。3.土地開發(fā)成本將穩(wěn)步上升，前幾年房價過快上升與使用土地價格由行政劃撥到有償協(xié)議轉讓，再到掛牌競價交易和拍賣競買的出讓方式，導致地價上漲幅度大，前后落差大有直接的關系，特別是一些外地開發(fā)商的加入帶動XX市土地價格的直線上升。而現(xiàn)在土地一律實行掛牌競價上市或拍賣競買出讓，因而土地價格是在同一平臺上穩(wěn)步上升，這一落差隨著土地市場化運作的不斷成熟而逐步縮小。4.建設成本的逐步提高，為了適應人們對居住不僅要面積大，還要環(huán)境好，不僅要地段好，更要配套齊全。因此，為提高住房的品質、檔次，開發(fā)商不斷在房屋外觀質量、配套設施上、環(huán)保、節(jié)能、智能化上不斷更新、完善，房屋的建造成本也不斷提高。5.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長，居民對房價的承受能力進一步增強。6.人民幣升值趨勢未改，推動房地產持續(xù)走強。8.4.現(xiàn)行的商品房價格政策依據(jù)我國WTO議定書的規(guī)定和國家、省、市商品價格管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房為政府指導價，高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節(jié)價，由企業(yè)自主定價。商品房價格主要由成本、利潤、代收代繳費用、稅金和浮動幅度組成。1.成本：主要有土地征用（出讓）及拆遷補償費用、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費、銷售費用、財務費用等。2.利潤：經(jīng)濟適用房的利潤率最高不得超過3%；普通住宅商品房的利潤率最高不得超過8%；高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確定。3.代收代繳費用：廣義上講主要由財政部門代收的城市市政公用基礎設施配套費，其它行政事業(yè)性費用和經(jīng)營性收費組成。目前主要有行政事業(yè)收費24項，收費金額為每平方米260元左右。經(jīng)營性收費項目主要有14項，收費金額為每平方米40元左右。代收代繳費用，約占房價的10-15%。4.稅金：按國家規(guī)定計征，目前為銷售收入的7.05%。5.浮動幅度為：經(jīng)濟適用房最高不得超過基準價格的3%，普通住宅商品房最高不得超過基準價格的5%。8.5.項目市場需求分析及預測8.5.1.住房現(xiàn)狀和需求中心城區(qū)住房現(xiàn)狀。依據(jù)2006年住房調查，至2005年底，XX中心城市城鎮(zhèn)居民住房總建筑面積為1896.88萬平方米?！笆晃濉逼趦茸》啃枨蟆Ｒ罁?jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2002-2020）》，2010年中心城規(guī)劃人口為95萬，人均住宅面積35平方米左右，我市住房總需求約3450萬平方米。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結構比例，“十一五”期內，應建設商品住房1400萬平方米，建設政策性住房150萬平方米（其中經(jīng)濟適用住房147.25萬平方米，廉租住房2.75萬平方米）。8.5.2項目區(qū)域市場供應及銷售情況本項目所在區(qū)域屬城東南片，目前，在本項目周邊地區(qū)同期進行開發(fā)建設的住宅項目主要有江南世家、沃得花園、四季經(jīng)典、古橋名苑等，具體情況如下：項目名稱江南世家沃得花園四季經(jīng)典古橋名苑位置（主城區(qū)）城東南片城東南片城東南片城東南片推出面積（M2）約14000約15500約27000約22000主力戶型90-150100-150100-16090-180銷售均價3285337030912947市場定位中端中高端中高端中端銷售情況較好較好一般一般配套條件較好較好較好一般8.5.3市場定位本項目區(qū)域位于位于丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、江南世家南側，東接谷陽路，西側為公交總公司，北臨丁卯橋路。該區(qū)域是聯(lián)系XX主城和XX新區(qū)及南徐新城的樞紐，交通便捷，因此項目住房定價優(yōu)勢明顯，市場銷售前景較好，項目住宅預期售價為3800元/平方米。項目有8370平方米的商業(yè)，其中街鋪4200平方米，集中商業(yè)4170平方米，整體均價約為6000元/㎡。銷售期的確定，根據(jù)項目策劃方案，投資方擬成立營銷團隊自行銷售，項目建設期2年開發(fā)完成，營銷部于2008年上半年可將團隊組建完畢，下半年進行銷售期，銷售周期為24個月。8.6.財務評價8.6.1.銷售價格預測本項目高層住宅的售價初步按3800元/平方米測算，可供銷售面積27500平方米，銷售期1.5年，銷售率為100%。商業(yè)辦公用房平均售價為6000元/平方米，可供銷售面積為8370平方米，銷售期2年，銷售率95%。市政、物管、社區(qū)服務用房計算投資，但不計算收入。計算期內銷售收入為21847.77萬元。如下表：名稱可銷售數(shù)量價格收入(萬元)高層住宅27500(㎡)3800元/㎡10475.08商業(yè)、辦公8370(㎡)6000元/㎡5022合計35936㎡15497.08資金回籠計劃見附表4。8.6.2.銷售時間預測根據(jù)開發(fā)銷售計劃，項目銷售2年完成(不含建設期)，項目第一個半年預售50%，第二個半年銷售30%，第三個半年銷售20%，項目不考慮價格上漲因素。8.6.3.銷售稅金及附加依據(jù)國家相關法律規(guī)定，項目營業(yè)稅及地方教育附加費稅率為5.05%，土地增值稅預征為銷售額的1%，印花稅稅率為0.005%。8.6.4.土地及開發(fā)成本攤銷項目建設期2年，銷售期2年，土地及開發(fā)成本按年銷售建筑面積平均攤銷。其中，08年攤銷3631.5504萬元；09年攤銷5638.4598萬元；2010年攤銷286.7014萬元。8.6.5.總成本費用估算8.6.5.1.項目年按15人（含銷售人員）每人年工資福利6萬元計算，則項目年支出工資福利90萬元。8.6.5.2.利息支出按貸款額2000萬元，1年期，貸款利率7.722%計算的利息金額為1544400元.8.6.5.3.其他費用其他營業(yè)費用包括辦公經(jīng)費、營業(yè)場所水、電及其他費用，上述費計算有固定資產投資的營銷費用中。8.6.7.財務評價項目計劃銷售2年，計算期內項目總營業(yè)收入為15497.08萬元，銷售稅金及附加為786.48萬元，利潤總額為3698.29萬元，全部投資利潤率為38%(計算期2年)。（詳見附表2）計算期內項目投資內部收益率為67%，按折現(xiàn)率16%計算的全部投資現(xiàn)金凈流量產生的凈現(xiàn)值為3080萬元。結論：項目的初步定價在市場能接受的范圍之內，投資利潤率符合國家普通商品房開發(fā)建設的有關要求。8.6.8.盈虧平衡分析項目建成后總成本費用為9732.33萬元，其中固定成本為9732.33萬元，可變成本為0萬元，現(xiàn)金收入為15494.3925萬元，銷售稅金及附加為2600萬元。保本銷售量=固定總成本+可變成本+年稅金=9732.33+0+2600=12332.33萬元年保本銷售率=12332.33/15494.3925=80%(占全部銷售)8.7.社會效益8.7.1.項目實施是促進城市土地開發(fā)、加快城市化進程的要求加快城市化，將絕大多數(shù)農村人口轉變?yōu)槌鞘腥丝?，是我國全面建設小康社會的一項極為重要的任務。依據(jù)《XX市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2002-2020）預測，2005年XX城市化水平為55%，城鎮(zhèn)常住人口161.7萬；2010年為60%，城鎮(zhèn)常住人口183.6萬；2020年為70%，城鎮(zhèn)常住人口231萬。因此加快城市規(guī)劃區(qū)建設，進行城市增加土地開發(fā)是拓展城市規(guī)模的主要方法。而城市土地開發(fā)依賴于城市交通等基礎設施建設，其對交通的影響主要指新的土地開發(fā)項目利用建成后，產生和吸引新的交通量，給附近已有道路設施的交通運行及周圍環(huán)境造成影響，有的不但影響周圍局部地區(qū)，甚至會波及全市。一個城市的可持續(xù)發(fā)展，有賴于現(xiàn)代化的城市交通來支持。要保證城市交通在經(jīng)濟持續(xù)高速增長和土地高強度的開發(fā)下能夠保持有機的運作，最有效的方法就是結合交通設施來對土地開發(fā)強度加以控制，把交通需求控制在路網(wǎng)可接受的水平，同時，明確發(fā)展商需承擔的交通責任——負責新增加的交通設施費用，以減少政府的開支，協(xié)調好土地開發(fā)與交通建設的關系。自2001年以來，XX市城市市政道路建設不斷加快，城市框架不斷拉伸，主城區(qū)逐漸向東、南、西三方擴展。伴隨城市化進程的加快，政策逐步到位，以住宅建設為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的格局將逐步形成，城市的經(jīng)濟建設和社會發(fā)展將上一個新臺階，為加快XX丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)建設提供了極好的契機。本項目的開發(fā)建設，將有效促進城市基礎設施及公建配套的完善，進一步加快丁XX新區(qū)卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設進程，擴大新區(qū)普通住宅的市場供應，提升丁卯開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)價值。本項目開發(fā)體現(xiàn)了城市基礎設施建設及增加城市發(fā)展區(qū)域的相互關系，通過本項目建設為城市基礎設施建設提供用地，通過城市基礎設施建設增加城市發(fā)展區(qū)域，為各類產業(yè)提供用地，創(chuàng)造就業(yè)崗位，促進新增城市人口就業(yè)，提高經(jīng)濟收入水平，以此形成良性互動，協(xié)調發(fā)展的依存關系。8.7.2.項目實施是提高企業(yè)自身競爭力的要求江蘇省房地產進入第三輪發(fā)展以來，房地產業(yè)發(fā)生了深刻變化，主要體現(xiàn)為以下幾方面：1.外來投資者強力介入。中國龐大的房地產市場吸引了眾多的淘金者。一批實力雄厚的工業(yè)企業(yè)集團、電信集團、省級外貿集團開始進入房地產開發(fā)行列。2.異地開發(fā)已成潮流。在全國，一部分大型房地產開發(fā)商正把目光從房地產開發(fā)成本較高的城市轉向開發(fā)成本較低的城市，實施跨市、跨省區(qū)的大開發(fā)。江蘇已成為眾多房地產商追捧的熱地。3.房地產開發(fā)領域拓寬，產品多元化。房地產開發(fā)產品從原來主要集中在商品住宅，逐漸向商品辦公樓、商業(yè)用房、商品廠房，綜合樓等多樣化方向發(fā)展，觸角甚至涉及一些基礎設施項目?；谏鲜鲒厔?，本地房地產企業(yè)發(fā)展的重點對策主要有；1.房地產企業(yè)自身要進一步把好土地使用關。土地是房地產開發(fā)之本，土地又是有限的、不可再生的。要從環(huán)保的角度、長遠的觀點，有計劃、有限度的獲得土地、計劃開發(fā)，避免成為供地者。2.加快房地產結構調整的步伐。需求決定市場。房地產業(yè)投資和產品的主體結構是由它的主體功能規(guī)定的。為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產發(fā)展的主要方向。房價只有貼近老百姓的購買能力，才能激發(fā)人們的購房欲望。房地產開發(fā)一要進一步提高安居工程、經(jīng)濟適用房的開發(fā)比重，二要選擇交通比較便利的區(qū)域建普通商品房。3.提升企業(yè)的競爭力。從微觀方面來看，江蘇房地產企業(yè)自身還存在一些不利因素：（1）.資質等級偏低。（2）.企業(yè)規(guī)模比較小。（3）.房地產開發(fā)企業(yè)高負債運營。競爭性行業(yè)優(yōu)勝劣汰，強者生存。當今江蘇房地產企業(yè)面臨的不僅是省內的竟爭，而且是全國范圍內的競爭，甚至還有境外投資者的競爭，沒有強大的實力很難取勝。要提升競爭力首先要取得資本優(yōu)勢，獲得土地資源，建立規(guī)范的開發(fā)程序，采取各種方式，強強聯(lián)合，兼并，調整等，集中資本，優(yōu)勢互補，做強做大，迎接挑戰(zhàn)。

第九章法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他內容9.1.XX市現(xiàn)行的住房政策與策略9.1.1.積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標，實施高效、集約的住房用地供應政策1.保證普通商品住房用地供應，調整住房供應結構。規(guī)劃期內，按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應規(guī)模，進一步調整住房供應結構；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面積所占比重，達到開發(fā)建設總面積的70％；年度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。2.適當提高住房建設開發(fā)強度。針對我市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內，在符合規(guī)劃控制原則和相關規(guī)范要求的前提下，適當提高住房建設的容積率水平。3.停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格控制低密度，大套型住房土地供應。9.1.2.加強商品住房開發(fā)建設管理，深化商品住房銷售制度改革1.加強普通商品住房建設。應推行和建立并完善在限套型、限房價基礎上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標出讓。2.嚴格落實住房開發(fā)項目套型結構比例的規(guī)定。新建或改造住房建設項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中項目相關住房套型結構比例的規(guī)定。3.逐步提高商品房預售門檻。規(guī)劃期內，應進一步深化住房銷售制度改革，逐步推行建筑主體封頂后銷售的模式。9.1.3.加強政策性住房建設與管理，逐步擴大政策性住房的保障范圍1.政策性住房規(guī)劃與建設。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府相關部門統(tǒng)一組織實施。新增政策性住房的建設規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標準、裝修標準，以及出售、出租、使用管理的相關辦法，由市房管部門會同建設等部門統(tǒng)一制訂。2.政策性住房建設資金管理。政策性住房建設資金由政府專項撥款或專項貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的5％應用于廉租住房建設；進一步加強政策性住房建設資金監(jiān)管，促進政策性住房建設資金合理、節(jié)約使用。3.逐步完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。建立和完善以發(fā)放租賃住房補貼、租金核減為主，實物配租為輔的城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法，建立保障對象檔案和信息管理系統(tǒng)；逐步提高城鎮(zhèn)廉租住房補貼標準，適度擴大城鎮(zhèn)廉租住房保障對象的范圍。4.規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設。合理確定經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模，進一步完善經(jīng)濟適用住房的建設和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用住房建設和銷售過程的監(jiān)管力度，真正解決低收入家庭的住房需要。9.1.4.加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地，制止違法囤積土地的行為依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結合本市實際，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長開發(fā)建設時間、改變土地用途、進行土地置換、政府招標拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。9.1.5.積極穩(wěn)妥的開展老城區(qū)、歷史街區(qū)有機更新和老小區(qū)改造。1.進一步加強老城區(qū)及公有住房綜合改造，可以通過“平改坡”改造、成套改造、房屋維修等多種方式，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設備、美化小區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)設施，加快改善居民的居住質量和居住環(huán)境。2.在名城保護方面，對西津渡、伯先路、大龍王巷三個歷史街區(qū)重點保護，并對其內部及周邊環(huán)境加以修繕、整治，特別要大力改善基礎設施，提高居住質量、改善居住環(huán)境，每年治理危房約1萬平方米。3.為促進全市產業(yè)結構提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關部門應本著積極穩(wěn)妥、有序推進，政府主導、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，完善市區(qū)老住宅小區(qū)功能，改善老住宅小區(qū)的居住環(huán)境，爭取每年實施5個以上老住宅小區(qū)的整治改造，面積30萬平方米左右。9.1.6.發(fā)揮稅收、信貸政策對房地產市場的調節(jié)作用嚴格按照國家調控政策，征收住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個人所得稅等稅費；嚴格房地產開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。9.1.7.整頓和規(guī)范房地產市場秩序加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管；對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴格規(guī)范房地產市場外資準入和管理。9.1.8.積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場1.進一步促進住房二級市場發(fā)展，促進住房梯度消費，優(yōu)化住房資源配置。相關部門應加強房地產中介服務行業(yè)的管理，完善房地產市場的中介服務體系，基本建立二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易、辦證效率。2.進一步促進房屋租賃市場發(fā)展，引導居民轉換消費觀念。相關部門應制定房屋租賃綜合稅費征收辦法，繼續(xù)擴大租賃管理覆蓋面，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。9.1.9.完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度。建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立多部門參與的房地產市場分析監(jiān)測機制；加強住房調查，規(guī)劃期內完成全市住房狀況普查。9.1.10.加強房地產市場引導堅持正確的輿論導向，加強對房地產調控政策的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，切實維護社會穩(wěn)定。9.1.11.加強住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設規(guī)劃期內，應制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產市場法制建設，建立較為完善的住房與房地產業(yè)發(fā)展法制體系。9.2.項目招標組織（設計、施工選擇）9.2.1.編制依據(jù)1．《工程建設項目申請報告增加招標和核準招標事項暫行規(guī)定》（國家計委令2001年9號）；2．《中華人民共和國招標投標法》；3．《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會令2000年第3號）；4．《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家計委令2000年第5號）；5．《江蘇省建設工程招標投標管理辦法》（江蘇省政府令1995年第65號、2003年第6號）；6．《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》（建設部令2001年第89號）；7．《工程建設項目施工招標投標辦法》（7部委令2003年第30號）；8．《江蘇省房屋建筑和市政基礎設施工程施工直接發(fā)包管理暫行辦法》的通知（蘇建招[2001]318號）；9．《江蘇省機電設備招標投標管理暫行辦法》（江蘇省政府令1999年第152號）；10．XX市的招標投標有關規(guī)定。9.2.2.項目概況1．建設單位性質：港澳臺獨資企業(yè)；2．建設地點：丁卯橋路南，谷陽路西原天翼汽修廠地塊；3．項目性質：房地產。4．項目建設投資總額及投資范圍：項目固定資產投資為9732.33萬元。工程投資范圍包括建安工程，市政工程（道路、供電、管網(wǎng)），水系景點工程，綠化，消防設施，及設備采購等。5．項目資金來源：項目全部投資資金由XXXX置業(yè)有限公司自籌和申請銀行貸款組成。9.2.3.招標的基本情況根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及《關于對民營開發(fā)工程項目承發(fā)包實行備案管理的通知》規(guī)定，本市民營房地產開發(fā)工程具備直接發(fā)包條件，采取備案制辦理備案手續(xù)，操作程序如下；1.凡是民營房地產開發(fā)的工程項目，均可采用備案方式到市建設工程交易中心辦理相關手續(xù)，在領取《施工許可證》后實施工程建設。2.實施備案的工程項目應具備工程建設立項批文、建設工程規(guī)劃許可證、施工圖設計文件審查合格書、抗震設防審查證書，裝飾工程還需提供消防許可證。市建設工程招標投標管理辦公室對建設方營業(yè)執(zhí)照、驗資報告，施工方營業(yè)執(zhí)照、資質證書、項目經(jīng)理證書以及施工合同進行核查、備案登記。3.建設方選定的施工企業(yè)必須具備與工程建設要求相應的施工資質及其相關證書，具有良好的社會信譽和施工能力。4.實施備案的工程建設項目應當遵守國家、省、市工程造價管理有關規(guī)定，嚴格控制工程造價、實行互惠互利。5.項目經(jīng)理承接工程數(shù)應符合國家有關規(guī)定，原則上一個項目經(jīng)理只能同時承接2幢主體工程的施工。9.2.4.項目核準制根據(jù)《國務院關于投資體制改革的決定》和省政府有關項目核準的規(guī)定以及《XX市企業(yè)投資項目核準實施細則》，房地產項目屬于核準項目，XX市規(guī)劃建設用地范圍上的項目由市級政府投資主管部門核準；各轄市規(guī)劃建設用地范圍上的項目由轄市政府投資主管部門核準。9.2.4.1.辦理房地產項目核準的前置條件1.國土、建設、環(huán)保、規(guī)劃等部門出具的規(guī)劃選址意見書、用地預審意見和環(huán)境影響評價報告的審核意見。2.發(fā)改委會同銀監(jiān)局及相關銀行和中介機構審查項目資本金情況，比例達到35%及以上方可申報核準。3.屬于列定的年度拆遷計劃，沒有拖欠農民工工資。4.已列入房地產年度開發(fā)計劃（發(fā)改委、國土局、建設局、規(guī)劃局、房管局、銀監(jiān)局、統(tǒng)計局等部門聯(lián)合制定），沒有拖欠政府土地出讓金行為的（在用地預審意見中注明）。9.2.4.2.項目核準程序1.房地產項目編制完成項目核準申請報告（含項目概算）后，完成各項前置條件的預審；2.符合要求后向行政服務中心發(fā)改委窗口提交項目核準申請報告，由該窗口進行初審；3.初審符合要求后，行政服務中心發(fā)改委窗口會同投資處等相關業(yè)務處室進行審核把關，審核通過后起草核準報告，報發(fā)改委分管領導簽署意見。9.3.消防9.3.1.依據(jù)及標準1.《中華人民共和國消防法》（1998年9月1號實施）；2.《中華人民共和國消防條例》；3.《江蘇省消防條例》；4.《消防改革與發(fā)展綱要》（1995年2月20日國發(fā)辦[1995]11號文轉發(fā)）；5.《城市消防規(guī)劃編制要求》（公安部消防局1998年）；6.《城市消防規(guī)劃編制要求》（江蘇省公安廳1996年）；7.《城市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定》（公安部、建設部、國家計委、財政部1989年）。9.3.2.消防工程規(guī)劃與建設9.3.2.1.現(xiàn)有消防站及規(guī)劃項目區(qū)域建有消防站一座，為標準普通站建制，消防站消防裝備已經(jīng)按GNJ1-82《城鎮(zhèn)消防站布局與技術裝備配備標準》要求執(zhí)行，保護半徑可達5km。消防站接警10分鐘內可到達項目建設區(qū)。9.3.2.2.消防供水工程規(guī)劃1.城市道路消防供水管網(wǎng)管徑分別為DN800、DN500，消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，向環(huán)狀管網(wǎng)供水的干管不少于2根。2.城市消防栓布置間距不得超過120m，項目規(guī)劃在道路兩側設置消火栓。所有消火栓的規(guī)格統(tǒng)一，管網(wǎng)的末端壓力均不小于0.15MPa，流量不小于15l/s。9.3.2.3.消防道路規(guī)劃本項目道路規(guī)劃建設時已考慮滿足消防道路的要求。9.3.2.4.消防工程建設項目消防工程規(guī)劃與建設由消防部門按照國家對消防規(guī)劃編制的要求進行編制后隨道路、給排水工程一并實施建設。9.3.3.消防安全保證消防工作日是日常經(jīng)濟活動的保證，各施工企業(yè)和生產開發(fā)企業(yè)必須嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，實行“預防為主，防消結合”的方針，切實做好項目建設的消防工作。9.3.3.1.XX市消防支隊在本項目區(qū)域內設有消防大隊，負責區(qū)域建設項目的消防設計方案的審查，消防日常管理工作，以及片區(qū)的火警處置工作。根據(jù)城市消防管理的有關要求，項目建設應繼續(xù)認真做好消防工作，以消防隊為主要負責，做到消防工程基本無盲區(qū)。9.3.3.2.項目建設過程中，加強對各施工企業(yè)的消防知道的宣傳教育工作，強化消防意識，尤其在機械化施工中，加強對油料的使用、貯存、易燃易爆物品的管理工作。重點防火區(qū)域（點）要按照要求配備防火消防設施或器材，并定期維護保養(yǎng)，使消防設施處于完好狀態(tài)。9.3.3.3.變電所等建筑物按照GBJ16-87《建筑設計防火規(guī)范》的要求配置消防設施，并按照規(guī)范的要求，道路形成環(huán)狀，室內留有消防通道，各建筑物的間距符合防火間距的標準要求。重點消防區(qū)域設置火災自動報警系統(tǒng)，并自動開啟有關消防設施，以及安全聯(lián)動系統(tǒng)。9.3.3.4.在道路上設置消防栓。消防給水與生產、生活給水合用統(tǒng)一給水系統(tǒng)，低壓制供水，與城市給水管網(wǎng)相聯(lián)。結合城市給水管道的敷設，主要道路按照間隔不超過120米設置消防栓，保證達到城市消防給水的要求。9.3.3.5.室外消防用水量按同一時間發(fā)生二次，一次來火用水量25l/s，火災連續(xù)時間2小時計。除利用城市給水系統(tǒng)外，消防備用水源可以利用區(qū)域內及周邊地區(qū)的河流等自然水體。9.4.安全9.4.1.安全第一，預防為主，歷來是生產工作的重點。項目房地產開發(fā)建設過程中除招標有資格、有豐富施工管理經(jīng)驗的單位參與建設外，施工企業(yè)還必須有一套完整的安全生產管理的規(guī)章制度和措施，保證工程建設的順利展開。9.4.2.根據(jù)不同施工的要求和施工方法，制定相應的安全生產保障措施，并加強施工現(xiàn)場的安全管理和監(jiān)督工作。9.4.3.項目建設范圍大，施工點多，必須做好協(xié)調工作，避免相互干擾和安全死角的存在。施工現(xiàn)場配有良好的照明設施，各種材料按照要求堆放，保證各項工程安全有序進行。9.4.4.現(xiàn)場用電設備要有良好的接地裝置，傳動設備要有良好的隔離防護設施，起重設備安要求安裝、試驗、維護保養(yǎng)，有資格要求的崗位一律持證上崗。9.4.5.項目配套施工要注意對原燃氣管道、給水、供用電、通訊工程的保護工作，要求事前清楚，施工證實，開挖保護，施工不揭露。9.4.6.進駐企業(yè)在項目建設前期必須按照國家建設程序，做好建設項目的安全方面研究工作。9.5.工業(yè)衛(wèi)生9.5.1.本項目內容為房地產開發(fā)建設項目，要嚴格按照XX市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理要求，做好項目建設期間和建成后的日常城市市容和城市衛(wèi)生管理工作。9.5.2.所有參加工程建設的施工企業(yè)，必須采取有效措施控制施工過程中揚塵，土方和建筑垃圾的運輸、堆放過程中要防止撒、漏對環(huán)境衛(wèi)生的影響。9.5.3.施工企業(yè)必須根據(jù)施工特點，為施工人員配備必要的勞動保護設施。

第十章結論XXXX置業(yè)有限公司隸屬香港XX投資集團，憑借集團多年的房地產開發(fā)發(fā)展經(jīng)驗，通過市場競爭獲得丁卯橋路南、谷陽路西、原天翼汽修廠地塊進行“XX國際”開發(fā)是企業(yè)通過市場調研后作出的重大投資戰(zhàn)略決策，“XX國際”項目的開發(fā)實施將成為目前XX市最據(jù)品質性、設施最完善的小區(qū)之一，項目實施將有效擴大房地產市場供應。XXXX置業(yè)有限公司具有完成項目開發(fā)實施的技術、經(jīng)濟、管理能力，項目開發(fā)、投資計劃可行，項目市場定價科學，能確保在預期銷售期內完成銷售。項目財務分析結論可行，財務評價指標在國家規(guī)定的普通房地產開發(fā)收益水平范圍內。綜合各種分析，“XX國際”房地產開發(fā)項目市場定位準確，投資資金落實，經(jīng)濟效益良好，符合相關政策及法律法規(guī)，項目可行。附表一：丁卯項目投資成本分析序號成本科目單價(元/平方米)總價(元)累計(元)備注一土地成本土地出讓金￥570.44￥22,900,000.00￥27,610,616.0040144.2市政配套費￥94.52￥3,794,616.00地契稅￥22.82￥916,000.00二前期費用勘查設計費￥38.00￥1,525,479.60￥2,649,517.20含建筑、景觀、管線等設計五通一平￥22.00￥883,172.40場地平整、臨時水電等其他￥6.00￥240,865.20其他設計、驗線、會審、會評三規(guī)費散裝水泥￥1.50￥54,208.80￥529,439.28間接開發(fā)成本白蟻防治￥1.15￥41,560.08墻改費￥10.00￥361,392.00渣土費￥2.00￥72,278.40四建安費土建￥1,100.00￥44,158,620.00￥50,140,105.80含常規(guī)地下室建造、室內外安安裝￥40.00￥1,605,768.00裝、住宅電梯、小區(qū)智能化等設備￥90.00￥3,612,978.00質檢監(jiān)理￥11.00￥441,586.20土建費的1%其他￥8.00￥321,153.60間接開發(fā)成本五基礎設施費室外工程￥70.00￥2,810,094.00￥6,021,630.00含水、電、氣等建設費綠化環(huán)藝￥60.00￥2,408,652.00含景觀、道路等建設費小區(qū)配套￥20.00￥802,884.00雨水排污、化糞池、公建配套六營銷費用￥115.81￥4,649,124.00￥4,649,124.00銷售收入的2.5%七管理費￥57.04￥2,290,010.81￥2,290,010.81前六項之和的3%八財務費用￥45.94￥1,844,400.00￥1,844,400.00含2000萬貸款利息及融資成本九不可預見費￥39.57￥1,588,505.99￥1,588,505.99建安費、室外工程費的3%十合計￥2,425.81￥97,323,349.08￥97,323,349.08美元對人民幣匯率為7.5換算為美金$323.44$12,976,446.54$12,976,446.54美元對人民幣匯率為7.5在住宅（27566平方米）以3800元/平方米均價銷售，商業(yè)網(wǎng)點（8370平方米）以6000元/平方米均價銷售，所得主要財務指標相見附表2：附表2：主要財務指標表序號指標項目數(shù)值（元）換算為美金1總銷售收入￥154,970,800.00$20,662,773.332總投資￥97,323,349.08$12,976,446.543營業(yè)稅及附加￥7,864,768.10$1,048,635.754銷售利潤（毛利）￥49,782,682.82$6,637,691.045銷售利稅率37%6投資利稅率59%7銷售利潤率32%8投資利潤率51%9銷售凈利潤率24%10投資凈利潤率38%本項目計劃在2008年元月下旬開始動工建設，建設周期為18個月；計劃在2008年8月底開盤銷售，銷售周期為18個月，本項目的資金投放計劃詳見下表：附表3年份季度計劃工作內容計劃投入資金（萬元）2007年1--3公司籌建、土地摘牌、項目調研及市場定位、規(guī)劃設計等2552.544項目立項、規(guī)劃報批（建設用地、建設工程）、土地預審、土地證辦理、單體方案及施工圖設計、建筑工程招標、物業(yè)管理公司招標、建筑監(jiān)理單位招標等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工許可報批、銷售計劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設、售樓處的建設及裝修、項目貸款的辦理、景觀設計等320．282建筑主體工程建設（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等2760.133建筑主體工程建設（4—14層）、墻體施工、銷售價格報審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開盤等1873.984建筑主體工程建設（主體封頂）、門窗安裝、電梯等設備采購安裝、項目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項目銷售等3222景觀及道路施工、項目銷售等4413綜合驗收交付、項目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計129732.33附表4：資金回籠計劃表年份200820092010月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月住宅均價3700375037503750380038003800385039003900390039504000銷售套數(shù)70403015105155035181095回籠資金228826501325250099393754969687.53357300167865050359501700737512059775620217034456503140842.51767000商業(yè)均價500052005500550055006000630066006600680068006500銷售面積70070010008005005001000800700700500470回籠資金350000036400005500000440000027500003000000630000052800004620000476000034000003055000總回籠資金2288265036135150460745255104421354401513560801636461611385263488102823263113425433119621083125761925133828925139108925143728925148488925151888925154943925目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱及開發(fā)單位 11.2項目概況 11.3可行性研究報告編制依據(jù) 31.4主要技術規(guī)劃指標 3第二章市場需求預測 52.1市場特征分析 52.2市場消費能力分析 52.3市場消費意識分析 62.4市場需求分析 62.5目標客戶群定位 72.6XX房地產市場趨勢分析 72.7區(qū)域定位及周邊 102.8SWOT分析 122.9價格定位 13第三章規(guī)劃與布局 163.1設計依據(jù)與概況 163.2規(guī)劃目標與創(chuàng)意 163.3規(guī)劃布局 173.4建筑布局 173.5單體設計 173.6景觀綠化 183.7道路交通規(guī)劃 193.8消防及人防 19第四章建筑方案 204.1建筑方案設計 204.2結構設計 214.3給水排水設計 234.4電氣設計 264.5燃氣設計 294.6節(jié)能設計 294.7消防設計 304.8環(huán)境保護 31第五章項目實施進度