南澳前江霞飛片區(qū)三舊改造項目改造方案

南澳前江霞飛片區(qū)“三舊”改造項目改造方案南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年3月8日南澳前江霞飛片區(qū)“三舊”改造項目地塊圖斑編碼44052300023號，該項目實施計劃已獲得南澳縣“三舊”辦批準，詳見南澳縣自然資源局《關(guān)于下達南澳縣2022年度“三舊”改造實施計劃的通知》。依據(jù)南澳縣人民政府《關(guān)于前江霞飛片區(qū)“三舊”改造項目擴大改造范圍問題的批復》（南府辦函[2020]400號）、南澳縣人民政府{關(guān)于《<置換東楠海大酒店和前江水產(chǎn)品市場漁用碼頭及配套用地框架協(xié)議書>的補充協(xié)議書》和涉及有關(guān)問題的批復}（南府辦函[2021]54號），同意由南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為項目申報主體進行整合，分別整合了：1、南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（原南澳縣裕源貿(mào)易公司）（土地使用證：南府國用（2002）字第特417號、房地產(chǎn)權(quán)證：粵房地證字第C5282689號、粵房地證字第C5283125號、粵房地證字第C5282690號）；2、林瑞希（房地產(chǎn)權(quán)證：粵房地證字第C0566612號）；3、林庚彬（房地產(chǎn)權(quán)證：粵房地證字第C5952926號）；4、南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（房地產(chǎn)權(quán)證：粵房地證字第C5298855號、粵房地證字第C5298856號、粵房地字證第C5298857號、粵房地字證第C5298859號、粵房地字證第C5298860號、粵房地字證第C5298862號、南府辦函[2020]400號）；5、余逸娜（房地產(chǎn)權(quán)證：粵房地證字第C5298754號、粵房地證字第C5298755號、粵房地證字第C5298756號）；6、楊學瑜（不動產(chǎn)權(quán)證：粵（2021）南澳縣不動產(chǎn)權(quán)第0001973號、第0001972號、第0002665號）等權(quán)屬人持有的房地產(chǎn)進行改造。改造方案如下：一、改造地塊的基本情況南澳前江霞飛片區(qū)“三舊”改造項目位于東經(jīng)117.03°，北緯23.41°，南澳縣后宅鎮(zhèn)海濱路前江碼頭進港路，改造地塊已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，圖斑編號為44052300023。根據(jù)南澳縣自然資源局《關(guān)于下達南澳縣2022年度“三舊”改造實施計劃的通知》，項目用地面積為32335.45平方米(折合48.5畝),另外政府存量土地405.25平方米（折合0.608畝），屆時協(xié)議出讓給南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一并進行改造。項目共整合32708.59平方米土地（折合49.06畝）、50412.31平方米房產(chǎn)，均為國有建設用地，土地權(quán)屬現(xiàn)均為南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。土地主要權(quán)屬情況如下：地塊編號土地產(chǎn)權(quán)人證件土地權(quán)屬證明土地性質(zhì)用途現(xiàn)狀建筑面積(m2)證載用地面積(m2)折合（畝）1南澳縣裕源貿(mào)易公司土地使用證南府國用（2002）字第特417號國有綜合前江水產(chǎn)品碼頭東側(cè)705.521.062南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（加油站）房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5282689號國有商業(yè)服務業(yè)南澳縣后宅鎮(zhèn)海濱路64號553.841528.372.293南澳縣裕源貿(mào)易有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5283125號國有綜合前江加油站南側(cè)北片806.483894.695.844南澳縣裕源貿(mào)易有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5282690號國有綜合前江進港路西加油站南側(cè)01、03、04號579.645林瑞希房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C0566612號國有綜合前江水產(chǎn)品批發(fā)市場東側(cè)288.96219.390.336林庚彬房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5952926號國有綜合前江水產(chǎn)品批發(fā)市場東側(cè)北幢233.9975.010.117南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298855號國有綜合前江進港路澳角底103-203號3464.575676.768.528南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298856號國有綜合前江進港路澳角底（門樓頂）101-301號2551.579南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298857號國有綜合前江進港路澳角底102-202號2551.5710南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298859號國有綜合前江進港路澳角底102-202號3464.5711南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298860號國有綜合前江進港路澳角底104-204號3464.5712南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298862號國有綜合前江進港路澳角底101-301號5676.7613余逸娜房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298754號國有綜合前江碼頭進港路東側(cè)102-802號14385.896280.139.4214余逸娜房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298755號國有綜合前江碼頭進港路東側(cè)101-401、601-701號9602.8415余逸娜房地產(chǎn)權(quán)證粵房地證字第C5298756號國有綜合前江碼頭進港路東側(cè)2787.0616楊學瑜不動產(chǎn)權(quán)證粵(2021)南澳縣不動產(chǎn)權(quán)第0001973號國有原糧倉4680.757.0217楊學瑜不動產(chǎn)權(quán)證粵(2021)南澳縣不動產(chǎn)權(quán)第0001972號國有原統(tǒng)戰(zhàn)180.290.2718楊學瑜不動產(chǎn)權(quán)證粵(2021)南澳縣不動產(chǎn)權(quán)第0002665號國有2599.693.9019南府辦函[2020]400號國有小區(qū)配套道路綠化6867.9910.302合計32708.5949.06改造地塊中：地塊1已辦土地使用證，地塊2-15已辦房地產(chǎn)權(quán)證；地塊16-18已辦不動產(chǎn)權(quán)證，地塊19為小區(qū)配套道路，合計32708.59平方米（折合49.06畝）。根據(jù)南澳縣自然資源局《關(guān)于出具前江霞飛片區(qū)“三舊”項目有關(guān)規(guī)劃設計條件的通知書》（南自然資規(guī)通[2022]2號）、《關(guān)于出具前江霞飛片區(qū)“三舊”項目有關(guān)規(guī)劃設計條件的補充通知書》（南自然資規(guī)通【2022】2號（補充通知））“三舊”改造項目用地總面積為是32335.45平方米（折合48.503畝），其中實用地面積為27645.26平方米（折合41.468畝），道路用地面積為4690.19平方米（折合7.035畝）。改造地塊由19宗用地組成：地塊1國有土地使用證證載面積705.52平方米（約1.06畝），為南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（原南澳縣裕源貿(mào)易公司）所有；地塊2房地產(chǎn)權(quán)證證載面積1528.37平方米（約2.29畝），為南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（加油站）；地塊3-4房地產(chǎn)權(quán)證證載面積3894.69平方米（約5.84畝），為南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（原南澳縣裕源貿(mào)易公司）所有。（注：本地塊原建設需要，預留一個公用配電房，用以周邊用戶供電。廣東電網(wǎng)有限責任公司汕頭南澳供電局同意遷移，詳見聯(lián)系函《關(guān)于要求遷移前江“三舊”改造范圍內(nèi)變電房的復函》。公用配電房土地權(quán)屬仍為南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（原南澳縣裕源貿(mào)易公司）所有）；地塊5房地產(chǎn)權(quán)證證載面積219.39平方米（約0.33畝），為林瑞希所有；地塊6房地產(chǎn)權(quán)證證載面積75.01平方米（約0.11畝），為林庚彬所有；地塊7-12房地產(chǎn)權(quán)證證載面積5676.76平方米（約8.52畝），為南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有；地塊13-15房地產(chǎn)權(quán)證證載面積6280.13平方米（約9.42畝），為余逸娜所有。該地塊由粵房地證字第C5298754號、粵房地證字第C5298755號、粵房地證字第C5298756號等組成。（注:由于歷史原因，該地塊上蓋房屋其中501房和801房沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主保證沒有將這二套房賣與第三方，并同意上述證載房地產(chǎn)包括沒辦證的501房和801房，由南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合并“三舊”改造項目拆遷開發(fā)，并接受以貨幣形式作為補償，具體內(nèi)容見拆遷補償補充協(xié)議）。地塊16-18不動產(chǎn)權(quán)證證載面積7460.73平方米（約11.19畝），為楊學瑜所有；地塊19為小區(qū)配套道路面積6867.99平方米（約10.302畝）。改造地塊中各宗地土地權(quán)屬清晰、界址明確，無爭議，均已完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，不存在設定抵押、查封、地役權(quán)等問題。二、規(guī)劃情況改造地塊依據(jù)《南澳縣后宅鎮(zhèn)主城區(qū)（A、B組團）（NA-02004控制單元）控制性詳細規(guī)劃（修編）》，已由南澳縣自然資源局出具規(guī)劃設計條件，詳見南澳縣自然資源局《關(guān)于出具前江霞飛片區(qū)“三舊”項目有關(guān)規(guī)劃設計條件的通知書》（南自然資規(guī)通[2022]2號）、《關(guān)于出具前江霞飛片區(qū)“三舊”項目有關(guān)規(guī)劃設計條件的補充通知書》（南自然資規(guī)通【2022】2號（補充通知））土地開發(fā)用途與規(guī)劃用途一致，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。三、土地利用現(xiàn)狀情況、利用方向情況改造地塊現(xiàn)用途為水產(chǎn)市場、加油站及倉庫，水產(chǎn)市場、加油站及倉庫大部分建于上世紀80年代，該地塊上蓋建筑物面積約50412.31平方米（不含進港路、糧倉面積），容積率約2.74，企業(yè)已停產(chǎn)停業(yè)多年。改造地塊2009年底前上蓋物基底面積超過改造項目總用地面積比例的30%，上蓋物符合有關(guān)要求。改造地塊土地利用方向為拆遷重建。四、協(xié)議補償情況南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為改造主體，已分別與南澳縣裕源貿(mào)易有限公司（原南澳縣裕源貿(mào)易公司）、林瑞希、林庚彬、余逸娜、楊學瑜等業(yè)主簽訂《拆遷補償協(xié)議》，通過貨幣方式獲得補償（詳見附表：拆遷補償住戶明細表）。根據(jù)簽訂的《拆遷補償協(xié)議》，貨幣補償?shù)臉I(yè)主按約定獲得拆遷補償款。五、土地擬改造情況（一）、用地位置：南澳縣后宅鎮(zhèn)海濱路與隆云路西南側(cè)（二）、用地性質(zhì)：00603地塊為住宅/商業(yè)用地（兼容服務設施、商務用地、娛樂康體用地）〔R21/B1（兼容R22、B2、B3）〕00701地塊為公園用地（G1）00702地塊為住宅/商業(yè)用地（兼容服務設施、商務用地、娛樂康體用地）〔R21/B1（兼容R22、B2、B3）〕（三）、用地總面積:32335.45平方米（48.503畝），其中：（1）道路用地面積:4690.19平方米（7.035畝）（2）實用地面積:27645.26平方米（41.468畝），其中：00603地塊實用地面積7631.49平方米、00701地塊實用地面積2067.06平方米、00702地塊實用地面積17946.71平方米（四）、規(guī)劃設計主要指標：1、容積率：（1）00603地塊＜4.5，地面以上計容建筑面積＜34341.71平方米（包含懸挑陽臺及實體面積，不包括按規(guī)定可免于計容的地下停車庫、架空活動層等面積），其中：住宅容積率≤4.0，住宅計容建筑面積≤30525.96平方米；商業(yè)容積率＜0.5，商業(yè)計容建筑面積＜3815.75平方米。（2）00702地塊＜4.5，地面以上計容建筑面積＜80760.20平方米（包含懸挑陽臺及實體面積，不包括按規(guī)定可免于計容的地下停車庫、架空活動層等面積），其中：住宅容積率≤4.0，住宅計容建筑面積≤71786.84平方米；商業(yè)容積率＜0.5，商業(yè)計容建筑面積＜8973.36平方米。2、建筑密度：（1）00603地塊≤30%，其中塔樓≤25%（2）00702地塊≤30%，其中塔樓≤25%3、綠地率：（1）00603地塊≥25%（2）00702地塊≥25%4、停車配建比例：（1）00603地塊≥25%，新建住宅停車位按100%建設充電設施或預留安裝充電設施接口，新建城市公共停車場以及新建辦公樓、商場、酒店等公共建筑類項目，按不低于停車位總數(shù)10%建設充電設施或預留安裝充電設施接口。（2）00702地塊≥25%，新建住宅停車位按100%建設充電設施或預留安裝充電設施接口，新建城市公共停車場以及新建辦公樓、商場、酒店等公共建筑類項目，按不低于停車位總數(shù)10%建設充電設施或預留安裝充電設施接口。5、建筑限高：（1）00603地塊≤100米（2）00702地塊≤100米具體建筑設計高度還需滿足《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于明確近期國家有關(guān)文件約束要求的函》（粵建節(jié)函[2021]804號）要求，確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并確保消防應急、市政配套設施等建設到位；80米以上住宅建筑，應征求消防救援機構(gòu)意見，以確保與當?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。建設項目海綿城市控制指標：（1）00603地塊：年徑流總量控制率不小于75%（2）00701地塊：年徑流總量控制率85%（3）00702地塊：年徑流總量控制率不小于75%（4）城市道路用地：年徑流總量控制率不小于60%（五）、建筑間距及建筑退讓用地和道路紅線按《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2018年6月1日起施行）控制。（六）、機動車出入口應設置在前江路上，并應符合《汕頭經(jīng)濟特區(qū)道路交通安全條例》《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定。（七）、00701地塊為規(guī)劃獨立占地，公園用地應與項目其他建設內(nèi)容同步設計、同步施工、同步驗收交付使用，不得兼容住宅；00603地塊、00702地塊應按《住宅小區(qū)配套養(yǎng)老服務設施建設標準》的要求，以每百戶不少于20平方米的標準配套建設養(yǎng)老服務設施，同時配套的其他服務設施應與項目其他建設內(nèi)容同步設計、同步施工、同步驗收交付使用。（八）、地下空間作為配建停車和配水、通信、環(huán)衛(wèi)等配套設施用房使用。（九）、項目設計應符合消防、人防、環(huán)保、無障礙通行等要求，需配建物業(yè)服務用房、配電房、加壓水泵房、電信接入間、垃圾收集間等各類配套設施，具體設置按有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。項目各類管線可接周邊道路市政管線。（十）、00603地塊、00702地塊應按《廣東省綠色建筑條例》的要求，按不低于國標基本級綠建標準建設。（十一）、涉及古樹名木的建設地塊的開發(fā)建設應符合國家、省、市古樹名木的相關(guān)保護要求。（十二）、未涉及問題，按《南澳縣后宅鎮(zhèn)主城區(qū)（A、B組團）（NA-02004控制單元）控制性詳細規(guī)劃（修編）》《廣東省綠色建筑條例》《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于明確近期國家有關(guān)文件約束要求的函》（粵建節(jié)函[2021]804號）《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及我市“三舊”改造有關(guān)政策執(zhí)行。六、改造后的綜合效益（一）、行業(yè)影響分析：項目地塊位置為南澳縣后宅鎮(zhèn)海濱路前江碼頭進港路東西兩側(cè)，東臨336省道及自然山，西臨海濱路景觀長廊及前江灣海岸線，北臨海濱路，南臨前江碼頭，獨享背靠青山面向大海，視野開闊，交通十分方便，該項目位于南澳縣居民居住區(qū)及政府辦公的中心區(qū)，周邊學校、市場、酒樓等配套成熟，區(qū)位優(yōu)勢佳，居住旅游氛圍濃厚，有著相當好的市場前景，是南澳后宅鎮(zhèn)較繁華的住宅商業(yè)地段。該項目功能定位為高層居住小區(qū)，配套商業(yè)用房，并落實市政設施配套項目，為發(fā)展南澳健康住宅、吸引更多外來游客，改善南澳居住環(huán)境質(zhì)量及完善周邊生活配套而開發(fā)新建。今年以來，在房地產(chǎn)相關(guān)利好政策的推動下，去年購房者普遍觀望的心態(tài)出現(xiàn)了松動，該項目的成功建設必將增強購房者的購買信心，從而促進南澳房地產(chǎn)行業(yè)及旅游行業(yè)的發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟影響分析：該項目建成上市后，由于項目的地理位置好，居住區(qū)及政府辦公的中心區(qū)，周邊學校、市場、酒樓等配套成熟，區(qū)位優(yōu)勢佳，居住旅游氛圍濃厚，有著相當好的市場前景，該位置暨宜居、又宜商，是南澳島民的首選，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，消費者對中高檔住房需求加大，商品房屋的配套設施日趨完善。項目的建成在緩解市場需求的基礎上，將帶動南澳旅游行業(yè)的發(fā)展，為市場提供更多的就業(yè)崗位。宏觀經(jīng)濟影響分析：近年來，南澳縣銷售市場平穩(wěn)。該項目的建成將為南澳市民提供更多的選擇空間。（二）、保障性住房配建情況該項目屬商品住宅項目，根據(jù)汕頭市人民政府《汕頭市人民政府關(guān)于印發(fā)汕頭市“三舊”改造中推進保障性住房建設的意見的通知》（汕府[2019]93號），本項目應配建的廉租住房按照住宅可建面積的1%按規(guī)定向南澳縣住房和城鄉(xiāng)建設局認購保障房房源落實配套任務。依據(jù)《置換東楠海大酒店和前江水產(chǎn)品市場漁用碼頭及配套用地框架協(xié)議書>的補充協(xié)議書》、南澳縣人民政府{關(guān)于《<置換東楠海大酒店和前江水產(chǎn)品市場漁用碼頭及配套用地框架協(xié)議書>的補充協(xié)議書》和涉及有關(guān)問題的批復}（南府辦函[2021]54號）的要求，本項目需繳納配套的保障房購房款抵除后多退少補。（三）供地方式改造方案在獲南澳縣政府批準后，改造地塊納入前江霞飛片區(qū)“三舊”改造項目，成為一個成片改造項目，改造主體為南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責向南澳縣自然資源局申請按協(xié)議方式辦理該成片改造項目用地出讓手續(xù)。七、公共服務設施配套建設情況1、改造地塊S1為城市道路用地，道路性質(zhì)等級為片區(qū)內(nèi)部道路，紅線寬度15米，其中機動車道9米機非混行、兩側(cè)人行道各3米；2、建設項目海綿城市控制指標：（1）00701地塊：年徑流總量控制率85%（2）城市道路用地：年徑流總量控制率不少于60%；3、道路參考控制標高：4.2米；4、地坪參考最小控制標高：4.4米；城市道路用地、公園綠地為規(guī)劃獨立用地，應與項目其他建設內(nèi)容同步設計、同步施工、同步驗收交付使用，不得兼容住宅。公共服務設施按省、市、縣“三舊”改造有關(guān)政策和規(guī)劃條件要求執(zhí)行。八、改造成本與融資情況改造地塊改造預算總成本約人民幣約8.6億元（改造地塊改造資金由南澳縣裕源房地產(chǎn)開發(fā)