房地產(chǎn)基本知識新人入職培訓

、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動產(chǎn))。1、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動)；a、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價值都不同)；b、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價格貴、土地永久的)；c、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值)；d、房產(chǎn)：是房屋及其權利的總稱(占有、使用、收益、處分等權利)。4、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉庫)、商業(yè)用房(門a面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市)；、所有權歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房；c、地產(chǎn)：是土地及其權利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權利)。6綠化用地、特殊用地等；權利(指依法對土地9)a經(jīng)營、利用和收益的權利)。土地公有制采取了兩種形式：)城市土地采取國家所有制的形式，屬b農(nóng)村土地采用了集體所有；得的工程；畝)、招標(提出底價，/萬200-250出讓：從國家有償取得使用權，方式：協(xié)議(如根據(jù)使用用途和價格取得)、拍賣(價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得)；、一級市場：以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場)；a給需求者(新建商品房的買賣市場)；。利，地上權：地供自己使用的權利；銀行貸款或其抵押權：他擔保的權利；租人即取得該塊土地的租賃權；)土地使用權出讓年限：1)土地使用年限到期后如何處理：2續(xù)使c無條件收回；〈商品房預售許可證〉二書：的營業(yè)稅，為了控制炒房)5%交)的商品房。(即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大) 濟性和適用性)的商品住宅，退回的款項(一般23可以獲得開發(fā)商的折扣承諾)。定數(shù)額的貨幣(能24擔保債權人的作用)不能返還。 體別墅、單排別墅)。起源于美國(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機構，接受業(yè)主(或使用人)的業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務的行為。段交納房款(針對期房)，交房時，款項全部付清。房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保(一般的五成十年或六年十年)。存的，專項用于住房消費的資金(門面不行)。繳存比例：均不是由職工所在單位繳存；。修養(yǎng)護基金(普通44是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格(一般指戶型、朝向、格幾百元)。~不好的樓房價格，各層的差價幾十本價格。是針對房地產(chǎn)”定價方法而言的，與起步價沒有關系(樓層、朝向不同價格也不同)。各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價)。：、建筑面積：指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面 一般不采用使用面積來計算價格)。積，由兩部分組成：一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通防控制室、為整二)套單元與水箱間等；建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護公用建筑面積分攤系數(shù)：墻體水平投影面積。(包括山墻)公用面積的使用面積系數(shù)/套內(nèi)使用面積=套內(nèi)建筑面積5，高層為3總用地面積(多層容積率大致為/、容積率：總建筑100%占地面積/公式：植被垂直面積 (不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。綠化覆蓋率＞綠化率25%， (綠化所占面積)＞綠地率套建筑面積(銷售面積)之比套內(nèi)建筑面積/、得房率：套內(nèi)建筑面積+、磚混結構：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動，梁柱都不能動)。23承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結構、鋼筋混凝土、框簡結構、鋼體)hm2萬平方米(=1公頃1)km2萬平方米(=100平方公里1、房地產(chǎn)開發(fā)相關知識：、土地開發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用3、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地(具備使用條件)，、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設施。6管網(wǎng)(上下水道)，7排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。依法享有占有、使8定其一定份，結婚證或流動人口未婚證明；3)個人身份證及復印件各1)購房人已付購房款收據(jù)40%，二次購房者首付不低于30%)首期購房款(不低于2印件；)購房者或配偶單位的工資收入證明；3個月的按揭款；3)開戶銀行開戶的活期存折并含有5)與開發(fā))委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；7)個人住房借款合同，借款)貸款申請書。9)住房抵押承諾書；8貸款額)(交保險公司)；0.45‰年11-20、0.5‰年1-10)保險費(保險費率1 (交房地產(chǎn)局)；3‰)抵押費，貸款額2 (交律師事務所)；1.8‰)律師見證費，貸款額3元(交房地產(chǎn)局)；20)備案登記手續(xù)費，每份合同4元(交房地產(chǎn)局)；10)印花稅，每份合同5元(交銀行)；40)按揭資料費，每份合同6存儲余3)職工購買、建造、翻修、大修自住住房；1)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；3)職工離、)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；4)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。6)償還購房貸款本息萬元的最高上限；25)貸款額不能超過1倍；5)貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的2；70%)貸款額不能超出總房款的3)土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；1)取得建設用地規(guī)劃許可證；2以上(不含土地出讓金)；20%)投入工程總建設資金達到3)施工進度已明確，交房日期已明確；4)竣工驗收前；5五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營銷培訓基礎知識)：五聲四語：迎客聲躁聲---反對四語：蔑視語米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權)，建筑如配套游泳2.2米(低于2.2、池、車庫等不算面積)；占/RF)C*RE(IRS=：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積RF本價格=)價格組成1房地產(chǎn)政策、法律法規(guī))；)影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實力、經(jīng)濟態(tài)度、地段、交通、周邊)影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、筑結構；六；高層：7)多層：4上景觀越好；)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費群、品5面積消費群體多，(面積小、面積位置、針對每一個鋪位影響因價格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設施。)當你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象)當客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準確記住，認知)當你遞名片時，一起遞給他；2)如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，1)了解消費行情；3)了解消費需求；2)了解競爭樓盤；)為策劃、銷售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：4產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配)a置(電梯、空調(diào)、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時間；格(臨街與內(nèi)街價)c格)；右手入門)、專家訪、風水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征(通風時間長、日照時間夏涼)。風水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：)行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體，有產(chǎn)品傳遞的真實1直接)；A)行銷目的：2)行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競爭對手的地方 (投資客、經(jīng)營戶)、3組織意向客戶召開懇談會議；4、項目片區(qū)的介紹(目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車)、未A)傳達信息內(nèi)容：來前景和市政規(guī)劃；介紹；)尋找目標客戶的方式：湖南省黃頁，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、；)需要準確的銷售工具：名片、樓書、置業(yè)手冊、價格表、計算7)信心問題：核心問題，市場能否作活，作大；)盈虧平衡法2)經(jīng)驗評估法：根據(jù)以往經(jīng)驗來測標，價格阻力位針對顧客來起價(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓開高走)、最高價(最好的樓層肯定是最高價)、垂直價格(一米空氣質(zhì)量越差)、價格的可塑性(有27六，超過品牌價值的空間)、目標價格(自我實現(xiàn)的價格)。1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費、勘查設計費(了解地質(zhì)結構)；)公共基礎設施費(統(tǒng)稱土地成本)；2)管理成本(包括營銷預算成本)；4)建安成本(土建成本)；3)融資成本(利息)；5)利潤；7)稅收費用；6包括：強銷期(尋找熱銷勢頭)、持銷期(也叫調(diào)整期，合理安排)、沖刺期、掃尾期。