物業(yè)管理合同注意事項(xiàng)

第頁共頁物業(yè)管理合同考前須知物業(yè)管理合同考前須知篇一：簽訂房產(chǎn)物業(yè)管理合同考前須知在簽訂物業(yè)管理合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)管理合同中，應(yīng)主要注意以下四點(diǎn)：〔１〕第一次簽訂物業(yè)效勞合同是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建立單位選聘的，建立單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同。前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止?！玻病澈炗單飿I(yè)效勞合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅〔住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等〕，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！玻场酬P(guān)注收費(fèi)工程是否符合有關(guān)規(guī)定。有的物業(yè)公司承諾安裝可視對(duì)講門鈴，尚未安裝就提早收費(fèi)；有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等，這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所制止的?！玻础酬P(guān)注收費(fèi)工程是否未獲批準(zhǔn)就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時(shí)提早收取，也是不對(duì)的。消費(fèi)者在簽訂物業(yè)效勞合同時(shí)，應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)工程，可要求對(duì)方出示有關(guān)部門文件，否那么有權(quán)拒交。篇二：業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)一、物業(yè)效勞合同的作用物業(yè)效勞合同是規(guī)定業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要法律文件。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。法院在審理物業(yè)效勞糾紛時(shí)，也以物業(yè)效勞合同為主要根據(jù)之一。因此，物業(yè)效勞合同是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要根據(jù)。二、物業(yè)效勞合同的種類1、根據(jù)物業(yè)效勞合同簽訂的主體和時(shí)間不同，物業(yè)效勞合同可以分為《前期物業(yè)效勞合同》與后期《物業(yè)效勞合同》。在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂《前期物業(yè)效勞合同》。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托或業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間締結(jié)《物業(yè)效勞合同》，自《物業(yè)效勞合同》生效之日起原《前期物業(yè)效勞合同》自然終止。本文僅對(duì)由業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂《物業(yè)效勞合同》這種情況進(jìn)展討論。物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主分別簽訂《物業(yè)效勞合同》的情況比擬少見，《前期物業(yè)效勞合同》也不在本文表達(dá)范圍。2、根據(jù)物業(yè)效勞收費(fèi)的方式不同，物業(yè)效勞合同可以分為包干制物業(yè)效勞合同與酬金制物業(yè)效勞合同。包干制是指由合同雙方根據(jù)物業(yè)效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)效勞企業(yè)的利潤，協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主按此標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費(fèi)、提供物業(yè)效勞，自負(fù)盈虧。酬金制是指，合同雙方根據(jù)物業(yè)效勞本錢和物業(yè)效勞企業(yè)的酬金確定一個(gè)預(yù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)預(yù)交物業(yè)費(fèi)。預(yù)收的物業(yè)效勞本錢屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)效勞企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。假如預(yù)收的物業(yè)費(fèi)缺乏以支付物業(yè)效勞本錢及物業(yè)效勞企業(yè)的酬金，差額局部應(yīng)當(dāng)由業(yè)主補(bǔ)交；假設(shè)有結(jié)余，仍屬于業(yè)主所有。三、業(yè)委會(huì)與物業(yè)效勞公司簽訂物業(yè)效勞合同的流程1、選聘物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，選聘物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么》的規(guī)定程序由業(yè)主大會(huì)決定。2、與物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違背法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。3、簽訂物業(yè)效勞合同四、業(yè)委會(huì)與物業(yè)效勞公司簽訂物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)1、注意程序合法性業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。業(yè)委會(huì)無權(quán)自主選聘物業(yè)效勞企業(yè)以及確定物業(yè)效勞合同內(nèi)容，物業(yè)效勞企業(yè)選聘方案或者物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)效勞企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么》對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)效勞合同的條件和方式等約定了詳細(xì)規(guī)那么，比方有的要求物業(yè)效勞合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過業(yè)委會(huì)方可簽訂，業(yè)委會(huì)的行為需嚴(yán)格遵守小區(qū)規(guī)那么。假如程序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)效勞合同無效或者被撤銷。2、注意明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)假如約定不明，會(huì)帶來很多不必要的費(fèi)事。物業(yè)效勞活動(dòng)包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，效勞內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個(gè)小區(qū)的詳細(xì)情況又各不一樣。由于認(rèn)知上的差異，很可能導(dǎo)致物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主對(duì)合同條款的理解出現(xiàn)偏向，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)合同雙方來說都具有不可無視的意義。物業(yè)效勞合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的局部主要有：〔1〕收益歸屬：車庫、車位的`收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；〔2〕效勞范圍和標(biāo)準(zhǔn)：哪些事項(xiàng)屬于物業(yè)效勞范圍，哪些不屬于物業(yè)效勞范圍，哪些效勞可以另行收費(fèi)，哪些不應(yīng)當(dāng)另行收費(fèi)；約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕一級(jí)、二級(jí)還是三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，假如有超過或低于該標(biāo)準(zhǔn)的特別約定應(yīng)另行寫明；〔3〕物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，無正當(dāng)理由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任；〔4〕物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)效勞合同對(duì)此卻沒有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；〔5〕合同終止的條件：期滿解除或提早解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在什么情況下可以提早解聘物業(yè)效勞企業(yè)，除經(jīng)雙方認(rèn)可的不可抗力外物業(yè)效勞企業(yè)不得提早解除合同；〔6〕合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會(huì)移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財(cái)務(wù)的交接。3、注意細(xì)化雙方的詳細(xì)權(quán)利和義務(wù)某些概括性條款，應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。合同約定得越明確越細(xì)致，越有利于合同雙方實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)。比方“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主有權(quán)監(jiān)視物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定“監(jiān)視”的方式和步驟，以及物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何配合監(jiān)視工作；“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定物業(yè)效勞企業(yè)在何時(shí)或何種情況下應(yīng)當(dāng)以何種方式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主公布相關(guān)情況。4、注意明確違約責(zé)任要在物業(yè)效勞合同里明確物業(yè)效勞企業(yè)違背約定應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。特別是對(duì)提早解聘的物業(yè)效勞企業(yè)不及時(shí)退出或未解聘的物業(yè)效勞企業(yè)提早撤出的情況，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處分的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失，所以一定要約定假如出現(xiàn)這種情況，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)按天交納違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。篇三：物業(yè)管理考前須知管理工程：一、包括養(yǎng)護(hù)建筑裝修應(yīng)跟物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議和辦理裝修答應(yīng)證，說出需要裝修的期限，并到該物業(yè)財(cái)務(wù)繳納裝修押金。如未請裝修公司裝修那么屬自裝，只需業(yè)主本人到物管公司辦理以上所述手續(xù)即可。物業(yè)公司對(duì)裝修進(jìn)展監(jiān)視不得損壞房屋承重構(gòu)造和破壞房屋外貌，不得占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備，在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。物業(yè)公司審查裝修圖紙，制止拆或損壞承重墻，跟進(jìn)監(jiān)視，對(duì)于損壞房屋承重構(gòu)造應(yīng)恢復(fù)原狀要求不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度，不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)，恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀?；謴?fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。二、維護(hù)設(shè)備電子防盜門設(shè)施損壞如在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)與建筑單位聯(lián)絡(luò)進(jìn)展維修，出了保修期內(nèi)的，應(yīng)向業(yè)主說明歸屬權(quán)時(shí)這單元每戶共同使用的造成的損壞由每戶平攤費(fèi)用購置，物業(yè)無償修理。物業(yè)管理有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。對(duì)物業(yè)設(shè)施電梯、公用燈光、玻璃窗等有方案的保養(yǎng)與維修，增加使用的平安性和耐久性。公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，公共區(qū)域的照明燈損壞，物業(yè)公司要及時(shí)更換維修貨梯裝修運(yùn)行時(shí)間規(guī)定，電梯使用考前須知、應(yīng)急故障處理，及時(shí)安排人及時(shí)處理電梯故障維修，指導(dǎo)管理外掛空調(diào)或其它設(shè)備看是否影響建筑整體形象是否有滴水漏電影響行人和其它商戶，等等。三、保證水電氣熱正常供給水、電、氣因維修或其它原因影響正常使用應(yīng)在醒目位置電梯口或入口提早張貼告知明確停用原因和停用時(shí)間，方便商租戶或住戶提早做好安排。防止因溝通不暢產(chǎn)生矛盾造成損失。提早做好應(yīng)急預(yù)案。有線電視、以及寬帶網(wǎng)等做好使用對(duì)接。水電氣受專業(yè)部門委托前方可代收，物業(yè)不是批發(fā)商只是代收者，由政府定價(jià)不能隨意加價(jià)公攤電費(fèi)目前暫時(shí)按現(xiàn)行規(guī)定收取，隨著商戶增加用電量的增加物業(yè)應(yīng)根據(jù)情況適時(shí)下調(diào)。電梯、大廳、樓道公用照明要按時(shí)開關(guān)，樓道能用聲控可用聲控?zé)簟怯盍粱雀鶕?jù)季節(jié)定時(shí)開關(guān)。四、公共面積的保潔隨著招商力度加大和入住商戶的增加西門廳和一至六樓樓道裝修已完畢以及地下室正規(guī)化管理提上日程，為滿足需要各個(gè)崗位的人員配置及時(shí)到位，相關(guān)的人事架構(gòu)和職能說明要盡快做好對(duì)接。商業(yè)物業(yè)還要確定承租戶的營業(yè)時(shí)間做好配套物業(yè)管理保潔和停車場的配套效勞。區(qū)域劃分地下車庫，西、北、南、大門廳、電梯前室、商業(yè)區(qū)1-6樓公共局部，所有電梯轎廂，前門廣場，環(huán)形車道等。要求每天定時(shí)清掃，營業(yè)時(shí)間內(nèi)有專人保潔，時(shí)刻保持公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境良好。對(duì)人的管理要標(biāo)準(zhǔn)就是要求員工在每一項(xiàng)工作和工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循、有法可依，防止因個(gè)性差異和人為因素造成工作操作的隨意性，以確保工作質(zhì)量、進(jìn)步工作效率。保潔、崗位保安統(tǒng)一著裝，盡量做到年輕化進(jìn)步形象，確定好輪崗時(shí)間，保潔劃片區(qū)負(fù)責(zé)，保安做好相對(duì)應(yīng)的培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)禮貌用語停車導(dǎo)引指揮手勢。做好后續(xù)的監(jiān)視跟進(jìn)工作。對(duì)于承租戶的安裝廣告招牌需承受管理，保證整體規(guī)劃協(xié)調(diào)經(jīng)公司審核批準(zhǔn)后安裝的，物業(yè)不收費(fèi)。定期排查平安破損破舊的廣告以免影響平安和形象。如管理不善或因不良天氣狀況造成的平安事故與開發(fā)公司無關(guān)。五、人防安防1.商業(yè)區(qū)顧客一般流量大進(jìn)出人員雜，不受管制，易發(fā)生意外，平安保衛(wèi)工作非常重要，平安保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。通用地方需裝監(jiān)控設(shè)備，運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪全方位多角度進(jìn)展日常監(jiān)視，如電梯，公用面積出入口。發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知保安加以注意，流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析^p，擅長發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告積極配合，提供監(jiān)控錄像作查證，等等。2.地下車庫或露天停車場亦需安置監(jiān)控探頭，防止車輛被盜。3..有些易燃易爆的裝置用品提早做好應(yīng)對(duì)措施，平安管理特別要慎重，商區(qū)物業(yè)一般都安有先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情煙霧到達(dá)一定濃度或溫度到達(dá)一定高度這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置。4公用面積的平安出口應(yīng)急出口提示到位。商業(yè)效勞區(qū)公用面積最好懸掛有平安指引出口道路圖。如因平安效勞不到位造成的任何事故后果自負(fù)與開發(fā)商無關(guān)。5.大風(fēng)天氣關(guān)好公共面積窗戶，對(duì)高層窗戶放置花盆、曬被子或高樓安裝曬衣架，容易導(dǎo)致高空墜物時(shí)需及時(shí)勘察搜集登記業(yè)主報(bào)告，給予書面通知或統(tǒng)一解決方法如統(tǒng)一安裝伸縮晾衣架，最好安裝室內(nèi)晾衣架制止安裝室外晾衣架。遇到惡劣天氣如積水、積雪、大風(fēng)以及人為燃放煙花鞭炮漏水漏電要及時(shí)組織人員清理，規(guī)劃建筑垃圾裝修垃圾傾倒場地定期清理，掃除平安隱患等轄區(qū)的涉及平安的事故及時(shí)處理物業(yè)效勞為了不影響商租戶的正常營業(yè)為使用人和顧客營造一個(gè)平安舒適便捷優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，需要更高要求，這是物業(yè)管理效勞的根本原那么。管理效勞面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。為使用人和顧客營造一個(gè)平安舒適便捷優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，這是物業(yè)管理效勞的根本原那么。平安責(zé)任根據(jù)物業(yè)管理法和相關(guān)法律由物業(yè)公司跟相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)解決與開發(fā)公司無關(guān)。六、車輛管理1.做好對(duì)停車場的使用，可以借鑒萬象城管理方法：憑借承租合同使用停車位50元/月/輛，不屬于本開發(fā)區(qū)的業(yè)主或承租戶使用停車位120元/月/輛，未購置包月停車卡的憑當(dāng)天在本商區(qū)商戶消費(fèi)的發(fā)票或消費(fèi)清單可以免費(fèi)停車2小時(shí)兩小時(shí)后按4元/小時(shí)/輛收取，未簽合同的使用停車位的停車一晚30元/輛。車庫標(biāo)志標(biāo)線配套車位空置提示燈光，出口入口配套計(jì)時(shí)設(shè)配到位、收費(fèi)人員的安排定時(shí)排崗效勞到位。2、跟據(jù)本商區(qū)實(shí)際情況物業(yè)對(duì)進(jìn)入地下室停車的車主收取物業(yè)效勞管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元/月/輛，按月收取，不能跨月。因繳納了月租，停車時(shí)無車位，物業(yè)要按規(guī)定對(duì)業(yè)主進(jìn)展補(bǔ)償，即當(dāng)月收取租金平均到每天的金額，物業(yè)退還兩天的金額。結(jié)合實(shí)際對(duì)招商客戶的支持，給商戶發(fā)放停車券，僅用于來商戶消費(fèi)的車主，根據(jù)消費(fèi)車主的停車時(shí)間前2小時(shí)免費(fèi)超出局部按1元/小時(shí)收取，超過局部可用商戶發(fā)放的停車券抵扣，抵扣不夠剩余金額可由物業(yè)收取現(xiàn)金。停車券僅用于來商戶消費(fèi)的車主，商戶不能到物業(yè)兌換，物業(yè)不能直接從商戶手中收取兌換，假設(shè)發(fā)現(xiàn)一次，公司將停頓對(duì)該商戶的停車券發(fā)放，并對(duì)物業(yè)公司處五千元罰款。3、地面北通道已規(guī)劃建停車棚，專用非機(jī)動(dòng)車停車用，地面非機(jī)動(dòng)車都停這里，及時(shí)平安排查，指揮非機(jī)動(dòng)車到北通道停車棚停，保證非機(jī)動(dòng)車的停放要整齊，以免停