興勝禮街策劃案

興勝禮街策劃案金鷹萬(wàn)佳商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部1項(xiàng)目簡(jiǎn)介生命歷程，生活禮程。命運(yùn)即運(yùn)命，抉擇即擇覺(jué)，人生經(jīng)歷無(wú)數(shù)改變的瞬間，重啟思維的節(jié)點(diǎn)，定見(jiàn)未來(lái)的時(shí)刻。命之中，節(jié)之時(shí)，互道珍重。禮，本作醴，原指祭神時(shí)使用的器物，進(jìn)而引申為一種重要的儀式。有意有益有章有法之事則為程。本項(xiàng)目致力打造東勝區(qū)禮程商業(yè)街，由興勝禮街和禮程慶典廣場(chǎng)組成。禮街為禮程慶典廣場(chǎng)提供配套服務(wù)。二者相互依存、互為補(bǔ)充。禮街由禮儀服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者及禮品銷售商構(gòu)成；禮程慶典廣場(chǎng)提供慶典、宴請(qǐng)、聚會(huì)、商務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)所及全程服務(wù)。2項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀項(xiàng)目交通區(qū)位：本項(xiàng)目位于興勝路西側(cè)，市三中圍墻以東，1號(hào)路及2號(hào)路之間狹長(zhǎng)地帶。項(xiàng)目周邊環(huán)境：本項(xiàng)目東面為東沙公園、新建山水文苑社區(qū)，緊鄰市三中圍墻，南面為東勝區(qū)新興城市主干道紡織街。整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域被新建高端社區(qū)環(huán)繞。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：由兩部分組成，包括一座綜合樓，一條臨街商鋪。綜合樓計(jì)劃地上12層地下1層，南北長(zhǎng)60米，東西寬21米，總建筑面積16380平米；沿街商業(yè)為地上2層，總建筑面積5140平米。地上3層總建筑面積約7710平米；沿街退紅線20米，建筑用地長(zhǎng)172.8米，寬8—20米，呈梯形狀。345市場(chǎng)調(diào)查鄂爾多斯市每年新登記結(jié)婚大約有3200對(duì)，平均每天約9對(duì)；平均婚禮慶典消費(fèi)3—5萬(wàn)元，市場(chǎng)約1.2億元，婚紗攝影、禮品等其他消費(fèi)約2億元—3億元。鄂爾多斯婚禮作為文化旅游品牌業(yè)已形成市場(chǎng)效應(yīng)，亟待深入挖掘。2006年5月20日，該民俗經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入第一批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。鄂爾多斯婚禮門票價(jià)格在188—518元；相關(guān)產(chǎn)業(yè)婚紗攝影、禮品等均逐年遞增；新生兒約1萬(wàn)、平均每天27.4.升學(xué)、畢業(yè)、慶生等慶典在統(tǒng)計(jì)中總之慶典市場(chǎng)約有6—8億元。

6項(xiàng)目定位系統(tǒng)1+N系統(tǒng)：文化、品牌、產(chǎn)業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商品銷售+慶典策劃+全程組織+配套服務(wù)+旅游休閑+餐飲娛樂(lè)+行政工作目標(biāo)市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目定位為東勝區(qū)特色商業(yè)街。即鄂爾多斯市域及周邊區(qū)域吉慶禮程權(quán)威場(chǎng)所、地方特色禮品集中體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。目標(biāo)客戶群定位：目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)投資小業(yè)主、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群體三個(gè)方面。文化定位：本項(xiàng)目遵循“文化搭臺(tái)，商業(yè)唱戲”，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圍繞中華“禮程”文化以及濃郁的鄂爾多斯民族文化。發(fā)展戰(zhàn)略定位：作為中小業(yè)態(tài)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，確立選址條件及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，形成戰(zhàn)略合作伙伴集群，構(gòu)建品牌，規(guī)范管理流程，打造精英團(tuán)隊(duì)，最終實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)體系。引入投資伙伴、進(jìn)入資本市場(chǎng)。7項(xiàng)目SWOT分析

strengths（優(yōu)勢(shì)）：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境優(yōu)秀，基礎(chǔ)完善，周邊社區(qū)發(fā)展有潛力；2、地勢(shì)優(yōu)勢(shì)：交通路網(wǎng)及廣場(chǎng)構(gòu)成帶狀商業(yè)街，背依三中形成一動(dòng)一靜情景；3、開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)方案高超，首倡創(chuàng)意文化商業(yè)理念；4、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：鄂爾多斯自古尚禮，禮程消費(fèi)市場(chǎng)具有基礎(chǔ)；5、投資回報(bào)短中長(zhǎng)結(jié)合，具有成長(zhǎng)性；weaknesses（劣勢(shì)）：1、地塊不規(guī)整，商業(yè)街為單邊街道，規(guī)劃設(shè)計(jì)具有一定局限；2、鄂爾多斯市常住人口短期內(nèi)以拆遷回遷為主，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，周邊目前社區(qū)不成熟；3、鄂爾多斯城市軟環(huán)境短期內(nèi)難以提升；4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整短期內(nèi)難以形成最佳狀態(tài)，業(yè)態(tài)較少，產(chǎn)業(yè)集群尚未形成；5、管理團(tuán)隊(duì)尚未組建，核心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。opportunities(機(jī)會(huì))：1、鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及城市化升級(jí)的加速為我們帶來(lái)機(jī)會(huì)；2、東勝目前商業(yè)業(yè)態(tài)缺失以及檔次過(guò)低給我們帶來(lái)機(jī)會(huì)；3、鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)處于逐漸成熟期，可以對(duì)接產(chǎn)業(yè)比較多，容易形成專業(yè)街區(qū)；threats（威脅）：1、鐵西新區(qū)和康巴什新區(qū)的快速啟動(dòng)將分散市場(chǎng)及政策將給我們帶來(lái)威脅；2、目前的全球化金融危機(jī)及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將為投資者帶來(lái)?yè)?dān)憂，為快速交易帶來(lái)不便；3、鄂爾多斯眾多開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，存量底商給市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。4、傳統(tǒng)商業(yè)街及即將形成的新商業(yè)地標(biāo)既帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅，也帶來(lái)市場(chǎng)反應(yīng)所產(chǎn)生的影響。8文化創(chuàng)意解析—人生十禮初禮--生命誕生冠禮--弱冠年華。啟禮--束脩拜師。甲禮--金榜題名。喜禮--洞房花燭。途禮--平步青云。安禮--富貴平安。賀禮--天長(zhǎng)地久。謝禮--感恩謝恩。壽禮--福壽雙全。9鄂爾多斯婚禮10項(xiàng)目總體布局要點(diǎn)基本構(gòu)成：禮街+禮程慶典大廈禮街為三層結(jié)構(gòu)，其中基本房型為一二層為獨(dú)立單元，基本戶型面積為200平米，三層為獨(dú)立通道式室內(nèi)街。綜合樓為框架結(jié)構(gòu)，地上12層地下一層主要為設(shè)備及停車場(chǎng)。每層確定一個(gè)基本主題，設(shè)中心舞臺(tái)，大堂設(shè)計(jì)為中心景觀，每層設(shè)單間若干，11、12層為行政配套。禮街與綜合樓通過(guò)禮街三層連廊聯(lián)通；11建筑風(fēng)格與形象主題形象風(fēng)格體現(xiàn)在三個(gè)方面：1、以推廣手段確定內(nèi)在形象---鄂爾多斯的“創(chuàng)富熱項(xiàng)”、“創(chuàng)意坐標(biāo)”2、以時(shí)尚展示樹(shù)立專業(yè)形象---外觀展示、演藝推廣及發(fā)布會(huì)推廣；3、以建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)外觀形象---建筑外觀、顏色、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、展示、廣告等；建筑風(fēng)格：商業(yè)禮街采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，可采用新型建材營(yíng)造前衛(wèi)風(fēng)格，不規(guī)則造型，色彩以藍(lán)白色為基調(diào)，點(diǎn)綴鮮艷色調(diào)。慶典廣場(chǎng)采用具有蒙古族建筑元素的現(xiàn)代風(fēng)格，以藍(lán)白色系為主；商業(yè)街前地面硬化鋪裝，點(diǎn)綴小品，留出經(jīng)營(yíng)者室外休閑空間；3樓營(yíng)造室內(nèi)街格局，同時(shí)兼做與慶典廣場(chǎng)聯(lián)通通道，樓外設(shè)滾梯，東側(cè)通透，綠植擺放。1213商業(yè)模式

提供客流提供購(gòu)買業(yè)態(tài)互動(dòng)：配套環(huán)境慶典廣場(chǎng)商業(yè)禮街提供活力提供顧客提升價(jià)值構(gòu)成訴求文化創(chuàng)意

產(chǎn)品形態(tài)

制作體驗(yàn)聚集客戶積聚客源基本商業(yè)模式：商業(yè)街、慶典廣場(chǎng)、配套環(huán)境互動(dòng)互補(bǔ)，文化、產(chǎn)品、制作相輔相成，形成了完整的商業(yè)業(yè)態(tài)生態(tài)鏈。形成鄂爾多斯乃至內(nèi)蒙古最具特色的慶典禮街。基本盈利模式：以獨(dú)立店鋪銷售作為基本盈利點(diǎn)，以商業(yè)面積中長(zhǎng)期租賃收入作為長(zhǎng)期輔助盈利點(diǎn)，以核心自營(yíng)項(xiàng)目作為發(fā)展盈利點(diǎn)。以商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)增值作為戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理作為良性發(fā)展的保障。構(gòu)建金鷹萬(wàn)佳商業(yè)品牌價(jià)值體系，形成網(wǎng)絡(luò)化盈利容量。14經(jīng)營(yíng)管理模式商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式一般有自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃三種，一般選擇租賃模式，而租賃模式根據(jù)所要求的資金回籠、風(fēng)險(xiǎn)不同，又分為零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃；零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃；自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃三種模式。本項(xiàng)目采取組合經(jīng)營(yíng)方式：即零售產(chǎn)權(quán)與自留產(chǎn)權(quán)相結(jié)合方式，統(tǒng)一管理、分零經(jīng)營(yíng)的管理模式。統(tǒng)一管理就是管理公司負(fù)責(zé)整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、會(huì)員卡、突發(fā)事件處理、場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)、親善行動(dòng)等的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦初小活動(dòng)、收取場(chǎng)租等方式達(dá)到收支平衡或贏利。分零經(jīng)營(yíng)含義是指經(jīng)營(yíng)租戶每月交納商鋪?zhàn)饨?，在符合統(tǒng)一管理原則下繳納管理費(fèi)，具體經(jīng)營(yíng)及營(yíng)業(yè)盈虧一概由商戶自行負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)方式：核心自營(yíng)、配套招商，統(tǒng)一管理，分項(xiàng)經(jīng)營(yíng)。配套服務(wù)：全程策劃、攝影攝像、后期音像制作、專業(yè)演藝、婚紗影樓、禮品禮儀、司儀DJ等。15統(tǒng)一管理策略

基本原則：1、對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行品牌審核管理和租約管理；2、招商管理在統(tǒng)一的原則下進(jìn)行；3、經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行要體系化、模塊化；4、選擇適合的經(jīng)營(yíng)管理模式；5、制定長(zhǎng)期盈利的物業(yè)管理策略。統(tǒng)一管理理念統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營(yíng)銷推廣統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理16執(zhí)行內(nèi)容統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的五大內(nèi)容制定租賃政策與提供承租服務(wù)優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)組成結(jié)構(gòu)在促銷和廣告推廣中始終追求商業(yè)整體品牌形象實(shí)行統(tǒng)一的服務(wù)管理日常物業(yè)管理服務(wù)17管理體系流程設(shè)計(jì)1、構(gòu)建小業(yè)主與核心專業(yè)商進(jìn)駐前的管理體系；小業(yè)主的售價(jià)與返租關(guān)系、策略的制定；2、設(shè)置開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理組織流程；3、預(yù)算開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理成本；4、設(shè)置開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)；營(yíng)運(yùn)管理收入組成：租金收入、管理費(fèi)用收入、