電子商務(wù)物流園項目計劃書

電子商務(wù)物流園項目計劃書制作日期：制作單位：目錄第一部分總論1.1項目名稱1.2項目編制依據(jù)1.3項目承辦單位1.4項目建設(shè)必要性第二部分江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)發(fā)展概況2.1江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的區(qū)位2.2江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)資源狀況2.3江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)交通條件2.4江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)定位與規(guī)劃第三部分項目選址與周邊概況3.1項目選址3.2項目周邊概況第四部分項目定位與初步規(guī)劃方案4.1項目定位4.2項目功能規(guī)劃4.3項目進(jìn)度安排第五部分項目投資估算5.1土地購買費用5.2道路建設(shè)費用5.3土地三通一平費用5.4交易區(qū)（含倉儲配送功能）建設(shè)費用5.5配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費用5.6園區(qū)內(nèi)休閑區(qū)建設(shè)及綠化5.7停車場建設(shè)費用5.8其他費用5.9設(shè)施設(shè)備購買費用5.10總投資成本第六部分財務(wù)分析6.1財務(wù)分析假設(shè)條件6.2收益分析6.3稅收分析6.4項目投資效益第七部分社會效益分析7.1項目建設(shè)可帶動當(dāng)?shù)丶爸苓吔?jīng)濟發(fā)展7.2促進(jìn)城市就業(yè)，并帶動創(chuàng)業(yè)7.3項目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟7.4項目可有效服務(wù)城市建設(shè)規(guī)劃第八部分結(jié)論第一部分總論

1.1項目名稱電子商務(wù)物流園項目

1.2項目編制依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》（國發(fā)〔2009〕8號）《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展的若干意見》《電子商務(wù)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》《電子商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（意見稿）《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》（國函〔2010〕5號）

1.3項目承辦單位

1.4項目建設(shè)必要性1.4-1服務(wù)國家戰(zhàn)略規(guī)劃的需要2008年初，胡錦濤總書記來皖視察時指出，安徽省要積極參與泛長三角區(qū)域發(fā)展分工，主動承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。安徽省委省政府在國家發(fā)改委等中央部委的大力支持下，經(jīng)過廣泛深入的調(diào)查研究，形成《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》(送審稿)，報請國務(wù)院批準(zhǔn)實施。江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)作為皖江示范區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的國家示范平臺，這是安徽省委省政府落實國家戰(zhàn)略、推進(jìn)科學(xué)發(fā)展、加速安徽崛起的重大決策。2010年元月12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》。該規(guī)劃是國內(nèi)唯一以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域規(guī)劃，也是安徽歷史上首個進(jìn)入國家層面的戰(zhàn)略規(guī)劃，其中高水平建設(shè)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)是《規(guī)劃》的最大亮點。1.4-2服務(wù)中部崛起及融入“長三角”繼東部沿海地區(qū)先發(fā)展起來，并涌現(xiàn)出環(huán)渤海、長三角、珠三角等城市群，以及中共中央提出“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略，中部地區(qū)成了“被遺忘的區(qū)域”，中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重滯后于東部沿海地區(qū)，為此，中共中央提出了“中部崛起”的重大戰(zhàn)略決策?！爸性ǎ煜掳病?，中部地區(qū)指的是中國的山西、河南、安徽、湖南、江西、湖北六省。這六省處于中國的地理中部，好比是中國的心臟地區(qū)。有一句順口溜——“不東不西，不是東西”——或許正能體現(xiàn)出中部的現(xiàn)狀和尷尬。2004年3月，溫家寶總理在政府工作報告中，首次明確提出促進(jìn)中部地區(qū)崛起。2004年12月，中央經(jīng)濟工作會議再次提到促進(jìn)中部地區(qū)崛起。2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中提出：抓緊研究制定促進(jìn)中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施。2006年2月15日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)中部地區(qū)崛起問題。1.4-3服務(wù)當(dāng)?shù)丶爸苓叜a(chǎn)業(yè)體系，促進(jìn)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》確立了以長江一線為“發(fā)展軸”、合肥和蕪湖為“雙核”、滁州和宣城為“兩翼”的“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)布局，大力振興發(fā)展裝備制造業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)、輕紡產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，著力培育高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建具有較強競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，真正在承接中調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在轉(zhuǎn)移中發(fā)揮示范作用。在物流業(yè)發(fā)展方面，要把農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展放在優(yōu)先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農(nóng)產(chǎn)品物流體系，著力解決農(nóng)產(chǎn)品物流經(jīng)營規(guī)模小、環(huán)節(jié)多、成本高、損耗大的問題。大力發(fā)展“農(nóng)超對接”、“農(nóng)校對接”、“農(nóng)企對接”等產(chǎn)地到銷地的直接配送方式，支持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，加強主產(chǎn)區(qū)大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè)，促進(jìn)大型連鎖超市、學(xué)校、酒店、大企業(yè)等最終用戶與農(nóng)民專業(yè)合作社、生產(chǎn)基地建立長期穩(wěn)定的產(chǎn)銷關(guān)系。第二部分江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)發(fā)展概況

2.1江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的區(qū)位江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)位于馬鞍山市和縣及蕪湖市鳩江區(qū)沈巷鎮(zhèn)境內(nèi)，規(guī)劃面積220平方公里，東至長江中心線，南至淮南鐵路，北至太陽河，西至歷陽鎮(zhèn)戚鎮(zhèn)村至沈巷大丁村一線，區(qū)域總面積220平方公里，區(qū)內(nèi)人口12.5萬。起步區(qū)位于最南端的沈巷鎮(zhèn)，規(guī)劃面積20平方公里。

2.2江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)資源狀況土地國家對集中區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜；安徽省對集中區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)實行單列；對投資額1億美元或5億元以上的鼓勵類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重大項目用地計劃指標(biāo)實行點供；今年已下達(dá)起步區(qū)30000畝用地指標(biāo)。水資源瀕臨長江，區(qū)內(nèi)水系發(fā)達(dá)，河道縱橫，水資源豐富。電力地處西電東送走廊，已建成兩條500千伏特高壓輸變電線路和2座220千伏、9座110千伏、11座35千伏變電所。1000千伏特大型超高壓輸變電線路即將動工。天然氣天然氣工程已全面啟動，2011年集中區(qū)將獲得西氣東輸、川氣東送雙氣源供應(yīng)保障。供熱區(qū)內(nèi)2×30萬千瓦熱電聯(lián)產(chǎn)項目已全面展開前期工作，建成后年發(fā)電量40億度，供汽能力達(dá)500噸/小時，不僅可以實現(xiàn)集中供熱，還可探索直供電試點。人力資源安徽省人力資源富集，教育資源豐富，可為集中區(qū)建設(shè)提供充足的人力資源保障。

2.3江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)交通條件長江岸線集中區(qū)內(nèi)擁有23.8公里長江黃金水道岸線資源。其中，一級岸線4公里、二級岸線8公里，三級岸線11.8公里。港口這里緊鄰?fù)罱卑兜谝回涍\港——裕溪口港和蕪湖朱家橋外貿(mào)碼頭。定位于長江中下游重要港口、省會經(jīng)濟圈通江達(dá)海最快捷的通道——總投資近百億元的鄭蒲港即將開工建設(shè)，建成后可?？咳f噸巨輪。公路公路網(wǎng)四通八達(dá)。合寧高速、合巢蕪高速、南沿江高速形成集中區(qū)高速外網(wǎng)；北沿江高速、合巢馬高速縱橫交匯；206省道、合蕪公路穿境而過。機場距南京祿口機場、合肥駱崗機場、蕪湖灣里機場均1小時左右車程?？瓦\：商杭高鐵設(shè)立高鐵站；貨運：淮南鐵路(距裕溪口編組站僅2公里)“水、陸、空、鐵”四位一體的格局，決定了安徽省江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)必將成為重要的綜合交通樞紐。

2.4江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)定位與規(guī)劃國家視野：承東啟西連南接北通江達(dá)海長江第五城區(qū)域?qū)用妫喝谌腴L三角接軌寧滬杭聯(lián)動蕪馬巢點睛示范區(qū)第三部分項目選址與周邊概況

3.1項目選址項目位于江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)內(nèi)的“項目用地”，具體地塊根據(jù)與江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)管理委員會協(xié)商確定。（電子商務(wù)物流園項目用地最好是公路運輸條件比較好的地塊，具體位置暫未定）。

3.2項目周邊概況江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)氛圍居住用地、項目用地、物流用地、商住綜合服務(wù)用地、中央生態(tài)公園及公共設(shè)施用地等區(qū)塊。第四部分項目定位與初步規(guī)劃方案

4.1項目定位依托“水、陸、空、鐵”四位一體的交通條件，以電子商務(wù)、國內(nèi)國際貿(mào)易以及弄產(chǎn)品市場建設(shè)為龍頭，整合當(dāng)?shù)丶爸苓叺膶I(yè)小型市場（如和縣特色農(nóng)業(yè)）、物流快遞類企業(yè)，構(gòu)建“大市場、大物流、大信息”的大型區(qū)域性、國際化、綜合型的商貿(mào)物流市場，作為安徽重要商品集散地。

4.2項目功能規(guī)劃電子商務(wù)物流園以政府扶持、企業(yè)主導(dǎo)、市場營運的商業(yè)模式，依托交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流、信息流的集散作用，在皖江形成新的重要的商貿(mào)物流集散地，集電子商務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品會展、配送、包裝、倉儲、信息、金融、郵電、商務(wù)服務(wù)為一體的大型商貿(mào)物流市場，主要功能建設(shè)如下：4.2-1項目市場主體電子商務(wù)物流園以電子商務(wù)專業(yè)市場、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場為龍頭，帶動其他專業(yè)市場的發(fā)展，整合市場資源，實現(xiàn)集中化管理、規(guī)?；?jīng)營，促進(jìn)皖南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)物流體系形成。主要專業(yè)市場包括服裝類貿(mào)易市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、精細(xì)化工市場，以及其他有潛力的專業(yè)市場。4.2-2項目功能規(guī)劃（1）專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設(shè)有電子商務(wù)中心、物流配送中心、會議展覽中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、餐飲娛樂中心等一系列的功能配套。（2）項目功能布局暫定。以具體項目用地批復(fù)為準(zhǔn)。

4.3項目進(jìn)度安排2011年10月-2012年01月，完成項目的報批工作，完成園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)施的基本建設(shè)；2012年02月-2012年05月，完成項目地塊的“三通一平”的建設(shè)，開始部分市場建設(shè)；2012年06月-2012年10月，完成園區(qū)全部建設(shè)，正是投入市場運營。第五部分項目投資估算

5.1土地購買費用電子商務(wù)物流園預(yù)計占地面積100畝（一期項目60畝），每畝土地購買費用約20萬元，購買土地總成本2000萬元。

5.2道路建設(shè)費用除江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)目前已經(jīng)修建的道路外，根據(jù)物流用路需要，項目地塊內(nèi)仍需修建2-4條支線道路，具體成本費用根據(jù)實際批復(fù)用地核算。

5.3土地三通一平費用參照物流園區(qū)類似項目工程費用進(jìn)行估算，土地三通一平，即道路工程建設(shè)、給排水工程、供電工程等工程的費用為5萬元/畝，共計500萬元。

5.4交易區(qū)（含倉儲配送功能）建設(shè)費用本項目交易區(qū)占地面積為50畝，按容積率1.0計算，建筑面積共3.33萬平方米，參照類似園區(qū)綜合市場項目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計算得出本項目的建筑材料費用約為1100元/平方米，可計算得出交易區(qū)建筑安裝總成本為3666.7萬元。

5.5配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費用本項目配套服務(wù)區(qū)占地面積為20畝，按容積率2.0計算，建筑面積共2.67萬平方米，參照類似園區(qū)綜合市場項目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計算得出本項目的建筑材料費用約為1200元/平方米，可計算得出交易區(qū)建筑安裝總成本為3200萬元。

5.6園區(qū)內(nèi)休閑區(qū)建設(shè)及綠化本項目內(nèi)生活休閑區(qū)域占地5畝，按造價100元/平方米估算，該休閑區(qū)域建設(shè)及項目內(nèi)綠化總成本約33.33萬元。

5.7停車場建設(shè)費用本項目停車區(qū)占地面積為10畝，參照類似園區(qū)綜合市場項目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計算得出本項目的建筑材料費用約為80元/平方米，可計算得出交易區(qū)建筑安裝總成本為53.33萬元.

5.8其他費用綜上道路建設(shè)，土地三通一平，交易區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、停車場等區(qū)域的建設(shè)，休閑區(qū)域及綠化等的建設(shè)成本為7453.36萬元。建設(shè)過程中，其他相關(guān)費用為：前期費用，按建設(shè)成本的3%計算，約為223.6萬元；工程管理費用：按建設(shè)成本的3%計算，約為223.6萬元；營銷費用：按建設(shè)成本的3%計算，約為223.6萬元；報建費用：按沒平方米100元計算，該費用約為666萬元；不可預(yù)見費：在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預(yù)算外支出，按建設(shè)成本的5%估算，約為372.67萬元。營運費用：一年期營運周轉(zhuǎn)資金備用1000萬元。

5.9設(shè)施設(shè)備購買費用本項目建設(shè)過程中，需要購置叉車、各種加工和包裝設(shè)備、電器設(shè)施、電子地磅、運輸車輛等設(shè)施設(shè)備，購置成本估算約為200萬元。

5.10總投資成本根據(jù)上述估算克制，本項目總投資約為10362.83萬元。第六部分財務(wù)分析

6.1財務(wù)分析假設(shè)條件（1）項目能夠按照計劃進(jìn)度按時完成項目建設(shè)；（2）國內(nèi)物價保持基本穩(wěn)定，不發(fā)生較高通貨膨脹；（3）市場需求與預(yù)測的情況不發(fā)生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發(fā)展的需要；（4）國內(nèi)的稅收政策不發(fā)生較大變化；（5）建設(shè)項目運營期20年，相關(guān)收益的估算按國內(nèi)類似商貿(mào)物流園區(qū)收益進(jìn)行估算；（6）項目運作過程中，園區(qū)的日常管理費用分?jǐn)傊翀@區(qū)內(nèi)經(jīng)營者的日常經(jīng)營中，在本分析中不進(jìn)行計算。

6.2收益分析（1）交易區(qū)收益（2）配套服務(wù)區(qū)收益（3）停車場收益

6.3稅收分析電子商務(wù)物流園區(qū)內(nèi)的營業(yè)稅金按照國家統(tǒng)一規(guī)定的5%征收，再加上營業(yè)稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業(yè)的所得稅按照國家規(guī)定的33%的稅率進(jìn)行征收。

6.4項目投資效益1、本項目在運營期稅后內(nèi)部收益率為。2、本項目所得稅后靜態(tài)投資回收期為年第七部分社會效益分析

7.1項目建設(shè)可帶動當(dāng)?shù)丶爸苓吔?jīng)濟發(fā)展項目建設(shè)過程中可吸收大量的企業(yè)和吸納大量資金進(jìn)入江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，帶動當(dāng)?shù)氐姆?wù)業(yè)、建筑業(yè)、工業(yè)等的發(fā)展，項目將有效帶動當(dāng)?shù)丶爸苓吂まr(nóng)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮以及帶動眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

7.2促進(jìn)城市就業(yè)，并帶動創(chuàng)業(yè)該項目的建設(shè)期和運營期，豆?jié){為當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)居民提供大量的工作機會。通過電子商務(wù)物流園得運營，可以催生相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為有創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)業(yè)能力的人提供很好的創(chuàng)業(yè)平臺。

7.3項目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟項目地周邊（和縣素有“蔬菜之鄉(xiāng)”、“養(yǎng)鴨之鄉(xiāng)”、“溫泉之都