【我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力問題研究（論文）5200字】

我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力分析—以S房地產(chǎn)有限公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u13695摘要 127030一、前言 29034二、盈利能力分析的方法 224946（一）比較分析法 223969（二）比率分析法 37123（三）趨勢分析法 31266三、與投資有關(guān)的盈利能力分析 427300（一）凈資產(chǎn)收益率（ROE） 429134（二）成本費用利潤率 58512四、與經(jīng)營有關(guān)的盈利能力分析 615110（一）銷售毛利率 720622毛利率和收入是成正比的，從圖3-5中可以看出，S房地產(chǎn)近兩年的銷售毛利率持續(xù)上漲，但在2017年呈波動下降趨勢，與行業(yè)平均值相差甚遠。 85597（二）銷售凈利率 826864五、S房地產(chǎn)盈利能力方面存在的問題 810407（一）凈利潤增速小于收入 86366（二）公司銷售不達預(yù)期 827537六、提高S房地產(chǎn)盈利能力的對策及建議 913602（一）順應(yīng)政策形勢，調(diào)整營銷策略 920575（二）降低虧損板塊業(yè)務(wù)比重、控制營業(yè)成本 98199（三）注重存貨管理，加快銷售速度 1029027七、結(jié)論 10摘要伴隨著經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)有了新的機遇與挑戰(zhàn)，一個企業(yè)是否可以保持良好的是立足激烈競爭市場的重要因素。在體現(xiàn)公司績效的財務(wù)報表中，一般分為盈利能力、償債能力、和營運能力，在此之中，盈利能力無疑是首要的，盈利能力指標是一個上市公司經(jīng)營數(shù)據(jù)的代表，是公司獲利能力的體現(xiàn)，反映當前企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量和今后收益的穩(wěn)定性與增長性，是投資者與債權(quán)人衡量權(quán)益的重要工具。各種監(jiān)管政策接連不斷的致力于從根本上遏止由于寬松的貨幣政策帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，必須要制定新的管理模式，不斷創(chuàng)新優(yōu)化市場戰(zhàn)略，才能在此局勢下有自己的一席之地。從這個角度來講，盈利能力強的企業(yè)便更有機會獲得持續(xù)穩(wěn)定的成長與發(fā)展，同樣前提是從事各項經(jīng)營活動并且實現(xiàn)最大限度的利潤。本文的切入點就是利用企業(yè)近三年的經(jīng)營指標對該企業(yè)的盈利能力方面進行理論概述，并且結(jié)合比較分析法、比率分析法、趨勢分析法通過S房地產(chǎn)有限公司的盈利能力指標進行分析，從而建立一套完整的評價體系，同時在文中深入探討和研究了S房地產(chǎn)盈利能力方面存在的問題，并且針對這些問題提出一系列的應(yīng)對措施和方法。一、前言房地產(chǎn)行業(yè)，作為一個近十幾年來的新興產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動發(fā)揮著它不容小噓的力量。我國GDP值在近兩年分別為74.36萬億和82.71億元，同比增長幅度為6.7%和6.9%，其房地產(chǎn)行業(yè)貢獻值就約占整體比重的6.5%，毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)不但是拉動國民生產(chǎn)總值的支柱產(chǎn)業(yè)，另外還是社會群體住房需求的主要供給來源。與建筑業(yè)結(jié)合成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，與金融行業(yè)相結(jié)合，被譽為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營運作不僅帶動木材，電子，室內(nèi)設(shè)計包括漆料等一系列的發(fā)展。而且加快了實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的腳步，支撐著城市現(xiàn)代化的發(fā)展。它的發(fā)展走勢不僅與社會居民的生活水平有關(guān)，往往還會受到企業(yè)的經(jīng)營水平與市場情況的影響。進幾年房地產(chǎn)行業(yè)首先是經(jīng)歷了經(jīng)濟下行壓力和庫存高、銷售環(huán)節(jié)存在極大的壓力的背景，緊接著政府工作會議“因城施策、去庫存，限購限貸”等政策的不斷出臺，下發(fā)“堅持房子是用來住的，而不是用來炒的”的政治理念，以控制房價、地價過快增長，遏制投資需求，防范市場風險。金融監(jiān)管和銀行監(jiān)管的權(quán)力以及人民銀行規(guī)章制度的權(quán)威都得到了加強。如此的背景之下，買房的準入和房地產(chǎn)企業(yè)入市準入都非常的嚴格，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是投資力量與調(diào)控政策之間的“博弈”。在企業(yè)經(jīng)營決策中，企業(yè)管理者必須結(jié)合當下的形勢，預(yù)測其未來的發(fā)展態(tài)勢，制定若干個調(diào)整方案，幫助企業(yè)長期運營與發(fā)展。盈利能力的強弱就變成房地產(chǎn)企業(yè)能否立足于波動市場的重要標志，而盈利能力分析就能探測企業(yè)在此狀態(tài)下出現(xiàn)各種情況及其影響因素，明確企業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)趨利避害，促進有關(guān)處理對策的正確實施。二、盈利能力分析的方法（一）比較分析法比較分析，是將同一數(shù)據(jù)指標在不同時期的財務(wù)報表予以排列，相互比較，分析差異和變動幅度的一種方法。具體而言，可以用實際發(fā)生與計劃發(fā)生做對比，也可以用某一期與基期進行對比，也可以用同行業(yè)不同企業(yè)同一時期之間進行比較，分為下列幾種比較分析法：數(shù)字差額分析法：對采取的數(shù)據(jù)資料中的并列各期項目絕對數(shù)值之間進行對比，以觀測其增減變化程度。數(shù)字增減變動法：不僅并列各期項目的絕對數(shù)值，還額外加上各項目數(shù)值的增減變化額度。增減百分數(shù)法：除并列各期絕對數(shù)值和變化程度外，另外將絕對數(shù)的增減差額化為基數(shù)的百分值或倍數(shù)值。（二）比率分析法比率分析法本質(zhì)上就是將存在內(nèi)部聯(lián)系的數(shù)據(jù)指標予以對比分析、核算相關(guān)比率、分析之間的制約關(guān)系據(jù)以評價該企業(yè)的經(jīng)營程序和財務(wù)管理模式。比率分析法只是一種評測的方式，即只能觀察和衡量企業(yè)的企業(yè)平均面貌，不能顯示企業(yè)各部門或個別項目的變化情況，還必須結(jié)合其他分析方法，才能了解事實的全部真相。其具體內(nèi)容包括:相關(guān)比率分析。該方式是指用相鄰的兩個不同時期并且存在內(nèi)部關(guān)系的數(shù)據(jù)指標進行對照分析。相關(guān)比率分析的使用可以很明確的考察一些相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營程序是否的確可以科學合理地保證企業(yè)總體經(jīng)營活動的良好運營。構(gòu)成比率分析。或稱為結(jié)構(gòu)比率，就是將某項財務(wù)板塊的包含的某個數(shù)據(jù)元素與該項指標的總體數(shù)據(jù)進行比較、查看其所占有的比重。這項分析可以探索總體營運規(guī)劃和各項經(jīng)濟活動是否協(xié)調(diào)運行。進一步得出企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的變動以及管理戰(zhàn)略變化等原因。效率比率分析。將某項經(jīng)營活動產(chǎn)生的成本費用與帶來的利潤進行得失比照,該分析可以幫助企業(yè)評價業(yè)績成果并且協(xié)調(diào)投入與的產(chǎn)出關(guān)系,從不同的角度考察和評價企業(yè)的營運管理情況。（三）趨勢分析法趨勢分析法，就是將企業(yè)數(shù)據(jù)資料的財務(wù)信息內(nèi)以某一期數(shù)的項目元素為基期，將其他期數(shù)同一性質(zhì)的各項目指標對基期數(shù)據(jù)元素進行比較，使項目之間具有趨勢性的百分比的方法。從而分析此項目的各期間增長或降低的變化趨勢，這種方法能夠使其過程簡化，提供一個清晰的趨勢理論，而且可以通過對以往的探討和考察，對企業(yè)未來的發(fā)展方向進行規(guī)劃。趨勢分析法內(nèi)容分為定基動態(tài)比分析和環(huán)比動態(tài)分析。三、與投資有關(guān)的盈利能力分析（一）凈資產(chǎn)收益率（ROE）或稱為股東權(quán)益報酬率，是企業(yè)凈利潤與所有者權(quán)益的百分比率，被認為是用以評測企業(yè)自有資本利用效益和權(quán)衡企業(yè)獲利質(zhì)量水平的一項重要指標。也同樣是投資者進行投資分析的重要工具，評價所有者權(quán)益的收益質(zhì)量。圖3-2圖3-2凈資產(chǎn)收益率情況作為杜邦分析法的核心的凈資產(chǎn)收益率，其指標的大小直接受總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（營運能力）和銷售凈利率（盈利能力）以及權(quán)益乘數(shù)（償債能力）的影響。從圖3-2中可以看出S房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率發(fā)展穩(wěn)定，在2017年度各個時期都表現(xiàn)良好，持上升趨勢，營運能力、償債能力、盈利能力發(fā)展的協(xié)調(diào)，這為企業(yè)的持續(xù)運營提供了一個良好的前提環(huán)境。（二）成本費用利潤率成本費用利潤率，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動下獲得的總利潤除以產(chǎn)生的成本費用總和的結(jié)果，反映每一單位的財務(wù)花銷與支出下可以收獲多大的業(yè)績成果。圖3-3成本費用和利潤率情況圖3-3成本費用和利潤率情況圖3-42017年三季度各房企的成本利潤率圖3-42017年三季度各房企的成本利潤率從圖3-3成本費用利潤率圖表中，我們可以得知該企業(yè)的業(yè)績情況。一般情況下，成本費用利潤率代表的是維持經(jīng)營活動投入的每一項財務(wù)成本支出是否能夠得到等量或者更多的反饋。指標數(shù)值與企業(yè)的經(jīng)營情況成正比。數(shù)值越大越好，反之，成本費用利潤率越低，反映企業(yè)目前的經(jīng)營策略與獲利水平欠佳。它可以從表中我們可以看到，與2015年相比，2016年的成本費用利潤率確確實實有著明顯的提高，2017年并沒有進行大幅度增長保持在6個百分點以上，可是這與整個房地產(chǎn)其他企業(yè)相比，這屬于一個低水平，拿2017三季度報中的數(shù)據(jù)來說，圖3-4顯示S房地產(chǎn)甚至還不及同性質(zhì)企業(yè)成本費用利潤率的一半，排名落后，說明S房地產(chǎn)成本投入水平高，成本方面控制偏弱。四、與經(jīng)營有關(guān)的盈利能力分析（一）銷售毛利率銷售毛利率是衡量企業(yè)營銷業(yè)績水平的指標，銷售收入與其生產(chǎn)活動成本之間的差額占銷售收入的比值，用百分數(shù)進行表示，反映的是項目活動獲得的銷售收入減去其成本之后，還會有多少資金可以去保障費用支出和增加利潤額度。該指標是進行銷售凈利率的基本運算，表示如果沒有較大的毛利率便不能維持企業(yè)獲利能力和盈利空間。表3-3銷售毛利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷售毛利率（%）14.756415.113114.841514.257713.9173營業(yè)收入（億元）2072247258712591803營業(yè)成本（億元）1766209850010801552圖3-4毛利率與行業(yè)平均值表3-1和表3-3顯示2016年度S房地產(chǎn)實現(xiàn)了營業(yè)收入和利潤總額的雙豐收，與2015年相比增長幅度分別為19%和37%；凈利潤獲得94億元，正在逐漸走出2015年的低谷期，2017年營業(yè)收入不斷上漲，半年度就已經(jīng)獲得1259億元收入，政策輔助下有望再次實現(xiàn)2016年度可圈可點般的業(yè)績。毛利率和收入是成正比的，從圖3-5中可以看出，S房地產(chǎn)近兩年的銷售毛利率持續(xù)上漲，但在2017年呈波動下降趨勢，與行業(yè)平均值相差甚遠。（二）銷售凈利率銷售凈利率是凈利潤除以營收的結(jié)果，該指標反映表示每一單位營業(yè)收入背后的實際收益水平，所以說，企業(yè)一邊在努力獲得高額的凈利潤或較高的銷售凈利率的同時。另外必須注意增加銷售收入額和控制成本費用。表3-5銷售凈利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷售凈利率（%）3.56313.80215.12444.95994.7261從表3-5中可以看出，2016年以來S房地產(chǎn)的凈利潤呈直線上漲，這對于S房地產(chǎn)是很樂觀的現(xiàn)象，這主要受益于2016年營改增帶給房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠，同樣為房地產(chǎn)企業(yè)的萬科地產(chǎn)在2017年三季度中1171億元的營業(yè)收入帶來的110億元的凈利潤約占營業(yè)收入的9.4%，成本費用利潤率越低，利潤就越小。S房地產(chǎn)自2017年以來，季度報中顯示成本利潤率一直下滑，不得不說明S房地產(chǎn)在擴大銷售的同時，經(jīng)營管理、成本費用控制方面尚有缺陷。五、S房地產(chǎn)盈利能力方面存在的問題（一）凈利潤增速小于收入從上述分析結(jié)合各年度的財務(wù)報表來看，S房地產(chǎn)雖然在主營業(yè)務(wù)收入方面獲得了大幅度的增長，在增速方面卻持續(xù)下滑。（二）公司銷售不達預(yù)期S房地產(chǎn)2017年三季度報顯示，該企業(yè)在前三季度中獲得營業(yè)總收入xx億元，同比增長xx，但公司的盈利能力卻呈現(xiàn)下降趨勢。2017年度全年業(yè)績目標是營業(yè)收入和利潤額分別要突破xx億元和xx億元。但上述表明截止到三季度末，營業(yè)收入總額卻只達標了績效目標的60%，獲利情況完成了70%，這就表明，四季度的銷售收入和利潤總額分別要承受xx億元和xx億元的壓力去彌補與業(yè)績目標的差距。S房地產(chǎn)的單季度利潤總額、營業(yè)總收入的最高額都誕生于2016年四季度的房地產(chǎn)行業(yè)火熱景象中，在2017年四季度S房地產(chǎn)的經(jīng)營成果在營業(yè)收入方面承受著極大的壓力，未完成年度目標值。六、提高S房地產(chǎn)盈利能力的對策及建議（一）順應(yīng)政策形勢，調(diào)整營銷策略從過往的發(fā)展來看，中國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)進入了“新常態(tài)”格局，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展進程，并已經(jīng)呈現(xiàn)出了別樣的狀態(tài)。首先就是伴隨著營業(yè)收入的增加凈利潤不增反而逐漸縮減。自2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，“限購”、“限貸”導(dǎo)致了購買力轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)實行二手房成交稅費減免、降低客戶首付款支付比例、降低利息等一系列措施，降低交易成本，提高購房意愿，另外在房地產(chǎn)主業(yè)上運營上不能怠慢。未來房地產(chǎn)的發(fā)展更多的側(cè)重向服務(wù)型模式、互聯(lián)網(wǎng)模式做出創(chuàng)新改革，已不再是簡單的買地、建造、營銷的模式，換句話說，在房地產(chǎn)主業(yè)上，由于供求關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)都時時刻刻在發(fā)生著變化，企業(yè)也應(yīng)該試著去改革創(chuàng)新。租賃行業(yè)在崛起，要把“租”和“售”放在同一個級別對待，正所謂的“租售并舉”。（二）降低虧損板塊業(yè)務(wù)比重、控制營業(yè)成本S房地產(chǎn)能源業(yè)務(wù)應(yīng)該積極調(diào)整戰(zhàn)略模式，縮減風險較高的業(yè)務(wù)規(guī)模，停止虧損板塊運行，繼續(xù)運轉(zhuǎn)部分穩(wěn)定和低風險的貿(mào)易，石油業(yè)務(wù)發(fā)展方式向零售業(yè)務(wù)和加油站開發(fā)方面拓展。降低能源板塊在企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃中所存在的比例。調(diào)整營銷模式，收縮高風險業(yè)務(wù)規(guī)模，轉(zhuǎn)戰(zhàn)或保留勢態(tài)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收縮盈利較低的能源