房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法

第第頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1、開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。2、可行性研究的步驟2.1籌備?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計(jì)劃和工作大綱等。2.2調(diào)查。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。2.3方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。2.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

2.5編寫報(bào)告書。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。3、可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：3.1項(xiàng)目概況。主要包括：3.1.1項(xiàng)目名稱；3.1.2項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；3.1.3項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；3.1.4項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。3.2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.2.1土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3.2.3調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。3.2.4各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。3.2.5其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。3.2.6如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。3.3、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。3.3.2市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。3.3.3市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。3.3.4服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。3.3.5擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇3.4.1市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。3.4.2項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。3.4.3建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。3.5、資源供給3.5.1建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。3.5.2項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。3.5.3項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。3.5.4項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。3.6、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究3.6.1開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。3.6.2管理人員的配備方案。3.6.3人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。3.7、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃3.7.1前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。3.7.2工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。3.7.3建設(shè)場(chǎng)地的布置。3.7.4施工隊(duì)伍的選擇。3.8、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析3.8.1項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。3.8.2項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3開發(fā)成本估算。3.8.4銷售成本、經(jīng)營成本估算。3.8.5銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。3.8.6財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。3.8.7風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。3.8.8項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。3.8.9、結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。4、可行性研究報(bào)告的撰寫4.1封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。4.2摘要：用簡潔的語言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。4.3、目錄4.4正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。4.5附表：附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6附圖：一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。5、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)5.1開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查：5.1.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財(cái)稅政策、鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。5.1.2房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢(shì)、開發(fā)量、價(jià)格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場(chǎng)交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。對(duì)明顯具有競爭性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。5.1.3消費(fèi)者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)、購買能力及購買偏好等。5.1.4物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)物資信息。5.1.5工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.1.6物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。5.2市場(chǎng)調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動(dòng)靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法：5.2.1積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報(bào)刊、會(huì)議及政府協(xié)會(huì)活動(dòng)等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計(jì)資料，進(jìn)行整理鑒別。5.2.2走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。5.2.3征詢。通過對(duì)有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析，對(duì)開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測(cè)。6、地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：6.1擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；6.2擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件；6.3擬訂范圍的拆遷情況；6.4地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；6.5實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。7、資金籌措7.1制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。7.2資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。8.2靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常回報(bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。8.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率ic，將項(xiàng)目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項(xiàng)目可行；FNPV＜0項(xiàng)目不可行。8.5、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRR≥ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行；FIRR＜ic項(xiàng)目不可行。8.6、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。8.7、動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期，可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。9、不確定性分析9.1項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。9.3敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計(jì)算項(xiàng)目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。10、可行性研究管理10.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。10.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名